3. Notitie Adviesgroep Grondprijsbeleid 6 november 2023.pdf

Notitie

Datum

6 november 2023

Project

Externe Adviesgroep Grondprijsbeleid Amsterdam 2024

Betreft

Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024”

Aan

Team Advisering Grondprijzen. Gemeente Amsterdam

Van

Externe Adviesgroep Grondprijsbeleid: de heer L.A. van der Schoor MSc en mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT

Grond & Ontwikkeling (GO) van de gemeente Amsterdam, bij monde van mevrouw S. Naipal, heeft de Adviesgroep gevraagd haar opinie en visie te geven op de Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024”. In deze Notitie wordt de vraag van de gemeente Amsterdam aan de Adviesgroep beantwoord.

01

INLEIDING

01.01

Achtergrond en aanleiding.

De afgelopen jaren, vanaf oktober 2015 en met wisselende samenstelling van haar leden, heeft een Adviesgroep Grondprijsbeleid de Gemeente Amsterdam geadviseerd over haar grondprijsbeleid. De Adviesgroep is in september 2023 opnieuw gevraagd om een inhoudelijke mening te geven over en aanvullende input te geven voor de nieuwe nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024. Het doel van de nota is tweeledig: Enerzijds het college van B&W inzicht geven in de marktontwikkelingen van de verschillende marktsegmenten en aan te geven of de in de gemeentelijke Nota geschetste marktontwikkelingen een getrouw beeld geven van de marktconformiteit de Amsterdamse markt en de (globale) gevolgen daarvan voor de grondprijzen. Daarnaast beoordelen of de in de gemeentelijke Nota opgenomen grondprijsniveau’s cq. bandbreedten in de grondprijzen aansluiten bij de marktontwikkelingen. Tot slot is de Adviesgroep gevraagd om eventuele aandachtspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid en/of over de marktontwikkelingen op te nemen in haar Notitie. Het verzoek aan de Adviesgroep om haar mening uit te brengen werd gedaan vanuit Team Strategie & en Advies van Grond & Ontwikkeling.

1

De Adviesgroep bestaat in dit jaar uit de volgende leden: -

De heer L.A. van der Schoor MSc, Cushman & Wakefield, als deskundige op gebied van commercieel vastgoed en (residuele) grondwaardetaxaties. Mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT, Hallie & Van Klooster Makelaardij, als deskundige op het gebied van woningbouw.

De gemeente Amsterdam heeft aangegeven om de analyse van de bouwkosten, welke een essentieel onderdeel vormen bij de totstandkoming van marktconforme grondprijzen intern te laten uitvoeren.

02

NADER UITGANGSPUNTEN, INFORMATIE EN WERKWIJZE.

02.01

Uitgangspunten en informatie:

Uitgangspunt bij deze Notitie is dat de bovengenoemde vraagstelling van Grond en Ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam alleen de nieuwe uitgiftes in erfpacht 2024 betreft. De bestaande rechten 2024 zijn in een apart traject opgenomen en zijn net als andere jaren geen onderdeel meer van de vraag aan de Adviesgroep. De grondprijzen bij bestaande rechten worden vastgesteld op basis van de WOZ-waarden en de buurtquotes. Bij de nieuwe uitgiften wordt de erfpachtgrondwaarde residueel berekend op basis van de marktwaarde minus de stichtingskosten. Aan de Adviesgroep zijn op 17 oktober resp. 23 oktober 2023 de volgende stukken voorgelegd en informatie verstrekt: -

Concept Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtenrechten 2024, conceptversie 28 september 2023; “Raamwerk 2023 Wonen Najaar tbv grondprijsbeleid alsmede “Raamwerk Niet-wonen najaar 2023 versie 1.0_02102023 definitief PUBL; Presentatie Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024 Adviesgroep.

De bovengenoemde gegevens zijn door de mevrouw S. Naipal van Strategie en Advies van Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam aan de leden van de Adviesgroep verstrekt.

02.02

Werkwijze

De eerste bijeenkomst van de Adviesgroep met Grond & Ontwikkeling vond plaats door middel van een vergadering op 13 oktober 2023 met mevrouw S. Naipal en mevrouw S. ten Brinke, waarbij de volgende punten aan de orde zijn geweest: -

Vraagstelling aan de Adviesgroep;

2

-

Opmerking van Adviesgroep m.b.t. gewenste diepgang van het advies en ten aanzien van rol in de toekomst Toelichting van Grond & Ontwikkeling op de inhoud van de concept Nota en hun visie op de marktontwikkelingen van de diverse segmenten.

Op 17 oktober resp. 23 oktober 2023 zijn de in 02.01 genoemde stukken aan de Adviesgroep verstrekt. Na afloop van de bijeenkomsten hebben de leden van de Adviesgroep onderling overlegd en zich een mening gevormd over de aan hen voorgelegde stukken. Daarbij hebben de deskundigen de voorgelegde uitgangspunten beoordeeld, mede door toetsing aan de marktsituatie. De Adviesgroep heeft zijn bevindingen geformuleerd en neergelegd in de onderhavige Notitie.

03

BEVINDINGEN EN AANBEVELINGEN ADVIESGROEP

03.01

ALGEMEEN

In deze Notitie zullen de door de Adviesgroep geuite bevindingen worden uiteengezet aan de hand van de hoofdstukindeling van de “Grondprijsbepaling” zoals opgesteld door de gemeente Amsterdam. Elke bevinding wordt voorgegaan door de hoofdstuk- en paragraafaanduiding zoals deze in het stuk van de gemeente voorkomt. Leeswijzer: Alle gekopieerde stukken tekst uit de nota zijn cursief weergegeven. Voorgestelde verwijderingen van de tekst zijn vervolgens doorgehaald en voorgestelde toevoegingen zijn in het groen weergegeven. Opmerkingen bij de tekst zijn als zodanig aangeduid.

03.02

SAMENVATTING EN INLEIDING

Samenvatting

Over het algemeen wordt een herkenbaar beeld geschetst over de ontwikkelingen met betrekking tot de woningbouw. Wel is een onderscheid te zien tussen de positievere trend bij de bestaande bouw dan bij de nieuwbouw. Volgens de gemeente geeft de nota wegens de voorbereidingstijd de stand van zaken weer per het 2 de kwartaal 2023, terwijl in de Amsterdamse makelaardij op gebied van koopwoningen cijfers en ontwikkeling tot en met het 3de kwartaal voorhanden zijn. We schreven het al in het adviesrapport vorig jaar: vanaf circa mei 2022 heeft er een omwenteling in de markt plaatsgevonden, met zeker vanaf het 3de kwartaal stagnatie in de nieuwbouw, hetgeen weinig positiefs in afzetbaarheid liet verwachten voor het jaar 2023. De vraag was ook in welke mate het prijspeil voor nieuwbouw naar beneden zou worden bijgesteld.

3

In het 1ste kwartaal van 2023 zagen we een grillige markt die lastig te duiden was. Wel zagen we dat kopers vertrouwen hielden in de bestaande bouw van de woningmarkt en er werd verkocht. In het eerste kwartaal van een jaar is meestal een daling in het aanbod te zien ten opzichte van het kwartaal ervoor. Ook in 2023 was dit zo, maar betrof het gelukkig een relatief ‘normale’ daling, zodat de hardnodige doorstroom van woningen nog gevoed kon worden. Er werd beduidend minder verkocht dan in het 4de kwartaal van 2022 en ook minder dan het eerste kwartaal van 2022. Ook de m2 prijzen daalden ten opzichte van een jaar eerder alsmede ten opzichte van het vorige kwartaal. De daling zagen we in alle stadsdelen. Uitdagingen rondom nieuwbouw betreffen de zorgen over hoge investeringskosten, het terugtrekken of vertragen van projecten en het doorvoeren van prijsdalingen. Over het 2de kwartaal gezien zagen we in de markt van de bestaande bouw wat meer beweging. Er waren meer transacties en een stabieler prijsniveau. Het aanbod van woningen steeg ten opzichte van het zelfde kwartaal 2022 en opzichte van het 1e kwartaal 2023. Ook de vraagprijzen werden op een hoger niveau ingestoken. De transactieprijzen per m2 zijn weliswaar nog lager dan het vergelijkbare kwartaal in 2022 (-9,9%), maar wel gestegen ten opzichte van het 1e kwartaal 2023. Beide geldt in alle stadsdelen.

Zo lijkt halverwege 2023 dus dat de markt zich weer iets verbetert. Er zijn meer en hogere transacties, meer bezichtigingen en snellere verkoop. Dit is een belangrijk aspect voor de nieuwbouw, op het gebied van doorstroom vanuit de huidige koopwoning. Over het 3de kwartaal blijft dit voorzichtig positievere beeld in de bestaande bouw aanhouden. Het aantal transacties stijgt en er is een stabiel prijsniveau. De absolute mediane transactieprijs is nog wel een kleine 6% lager dan in het 3de kwartaal 2022, maar wel stabiel ten opzichte van het 2de kwartaal 2023. De mediane m2 prijs is nog wel een lager dan in 3de kwartaal 2022, maar wel gestegen met 4% ten opzichte van 2de kwartaal 2023. Wel is er nog structureel te weinig aanbod op de markt aangezien er te weinig wordt gebouwd. Vanaf na de zomer zien we wat voorzichtige positieve geluiden op gebied van de nieuwbouw in Amsterdam. Het is wel zeer divers ten opzichte van het verschillende type aanbod. De verkoop van reeds eerder in de markt geplaatste projecten lijkt nog steeds stagnerend. Nieuw aanbod lijkt wel aftrek te vinden. Nog steeds is het aanbod erg laag en is er veel moeite bij ontwikkelaars om nieuwe projecten op de markt te kunnen zetten. Een stapeling van bouweisen en duurzaamheid enerzijds en regelgeving anderzijds leiden nog steeds tot stagnatie cq. vertraging.

De in de Nota aangekondigde stijging van het huidige canonpercentage van 2,39% per 1 januari 2024 naar een hoger niveau, lijkt ons dan ook niet echt bevorderlijk voor de afzetbaarheid. Het canonbedrag en dus de afkoop wordt voor de consument nog duurder. Het betalen van de erfpacht gaat bij

4

nieuwbouw al in bij levering en gedurende de bouw draagt dit bij aan veelal dubbele lasten. Bij het huidige rentepeil en de meestal langere bouwtijd levert dit een grote financieringslast voor consumenten. Banken houden bij het vaststellen van het leningsbedrag nadrukkelijk rekening met de hoogte van de te betalen canon naast hypotheek en andere woonlasten: met circa 20 maal het canonbedrag wordt de leencapaciteit verlaagd. Het veelvuldig herijken van de voor de grondprijs bepalende factoren als marktwaarde en stichtingskosten (ingegeven door het systeem van residuele grondwaarde) is zeer te adviseren in deze lastige markt. Hoewel de eeuwigdurende erfpacht met AB2016 is ingegaan, zijn er toch zeker nog de nodige projecten die net zijn, momenteel worden of nog moeten worden uitgegeven onder de voortdurende erfpacht. Deze kent andere voorwaarden, andere canonpercentages en andere looptijden. Dit maakt het voor een consument best diffuus om onderscheid tussen te maken.

03.03

HET BELEID VOOR HET BEPALEN VAN DE ERFPACHTGRONDPRIJS (DEEL A)

Hoofdstuk 2

Grondprijsbepaling 2.1: “Marktconforme grondprijzen” Bij tenders wordt uitgegaan van een vaste erfpachtgrondprijs. In principe zou die ook moeten zijn bepaald door het genormeerd residuele principe van marktwaarden en stichtingskosten bij de vrije sector koopwoningen en een afgeleide en/of andere waarde bij bijvoorbeeld sociale koop of middenhuur. Gezien de langere periode tussen uitzetten van de tender en het uiteindelijk aanbieden op de markt van de koopwoningen, is de vraag of de hoogtes van de uitgangspunten (marktwaarden en kosten) nog actueel zijn in de huidige grillige markt. Alleen indexeren met CPI van de erfpachtgrondprijs doet dan geen recht aan het systeem van actuele marktwaarden.

Hoofdstuk 3

Stichtingskosten 3.1:”Referentiemodellen woningbouw en niet-woonbestemmingen” Hoewel deze Notitie niet ingaat op het Grondprijsbeleid, dus het systeem van berekening van de erfpachtgrondprijs op basis van genormeerd residueel, geeft het hanteren van referentiemodellen met name in deze jaren van hoge kosten, eisen en regelgeving wellicht soms een te grof beeld

5

en niet altijd aangepast aan het betreffende project. Ook al worden de hoogtes van de kosten periodiek ook extern beoordeeld en geactualiseerd geld dat niet voor elk project een standaard referentie van toepassing is. Meer maatwerk op dit gebied lijkt te worden geadviseerd. .

03.04

MARKTONTWIKKELINGEN EN ERFPACHTGRONDPRIJZEN 2023 (DEEL B)

Hoofdstuk 5

Woningbouw Algemene opmerking over hoofdstuk 5: Vanwege de verschillende categorieën, woningtypen en segmenten, is het raadzaam om op consistente wijze definities en grenzen te benoemen door Hoofdstuk 5 om deze scherp te houden voor de lezer. Dit geldt met name voor definities/grenzen rondom ‘sociale koopwoningen’ (verkoopprijs van € 355.000 VON) alsmede ‘middeldure huur’ (tussen de € 763,47 en € 1.068,83 per maand) en ‘vrije sector (dure) huur’ (boven de liberalisatiegrens waarop het beleid middeldure huur niet van toepassing is ofwel vanaf € 1.068,83 per maand). 5.2: “Ontwikkelingen koopwoningenmarkt” “De markt raakt wel meer ontspannen, waardoor de consument iets meer

keuze krijgt en potentiele kopers steeds vaker weer onder de vraagprijs durven te bieden” Vanuit marktperspectief kan er wellicht beter gesproken worden van ‘minder gespannen’ in plaats van ‘meer ontspannen’. Huizenprijzen dalen landelijk minder hard dan verwacht en voor 2024 is weer een stijging van huizenprijzen voorzien. Kortom, de markt blijft nog erg gespannen en van ‘iets meer ontspannen’ is (voorlopig) nog geen sprake. Daarnaast is hiervoor over het hoofdstuk Samenvatting al het beeld over de koopwoningenmarkt aangevuld en met name geactualiseerd naar tot en met het 3de kwartaal van 2023. Ook moet worden opgemerkt dat er een duidelijk verschil is tussen het beeld van de bestaande koopwoningen en die van de nieuwbouwprojecten. Het gaat niet alleen om een geringe nieuwbouwproductie zoals in de Nota staat maar ook om de afzetbaarheid bij de consument. Tabel 7, de marktwaarden per stadsdeel per m2 GO, geeft ons nog steeds weinig inzicht. Het betreffen alleen transacties voor bestaande koopwoningen en er wordt gen correctie gemaakt voor een eventuele

6

erfpachtcanon. Er zijn toch echt veel transacties uit de nieuwbouw die kunnen worden meegenomen. Daarnaast vallen doorverkopen uit nieuwbouwprojecten onder de ‘bestaande koopwoningen’, maar juist daar is een groot verschil tussen prijzen inclusief of exclusief afgekochte erfpacht. Meer dan een zeer globaal overzicht geeft deze tabel niet en kan ons inziens niet worden gebruikt voor actuele marktwaarden. Het 3e kwartaal van 2023 geeft ook weer een aanvullende invloed. 5.3: “Ontwikkelingen huurwoningmarkt” Opgemerkt dient te worden dat er bij de duurdere huurwoningen een duidelijk verschil is in prijsniveau en afzetbaarheid tussen huurwoningen direct uit de nieuwbouw waar veelal de eerste huurder zorg dient te dragen voor vloer- en wandafwerking enerzijds en de gestoffeerde cq. gemeubileerde woningen. 5.4: “Nieuwbouwproductie” “In 2023 is een sterke terugval zien (cijfers tot en met het tweede kwartaal 2023)” Tekstuele opmerking: ‘terugval te zien’. “Grafiek (6b): Nieuwbouwproductie A’dam 1994 – 2023 t/m eerste helft (Bron: Gemeente Amsterdam)” Grafiek loopt vanaf 2000 en niet vanaf 1994.

5.5.3: “Sociale koop” In het deel over sociale koop is ook opgenomen over het verhuurverbod van alle koopwoningen. Deze beleidsregels gelden echter ook voor andere segmenten van koopwoningen dan alleen sociale koop en dient dan ook niet in dit stuk van de Nota thuis. Daarnaast wordt niet aangegeven of deze beleidsregels gelden voor koopwoningen zowel onder eeuwigdurende als onder voortdurende erfpachtbepalingen. 5.7: “Erfpachtgrondprijzen woningbouw” Tabel 8a, indicatieve marktwaarden: In de rapporten over de Nota’s inzake eerdere jaren, is de Adviesgroep al steeds ingegaan op deze tabel. Deze tabel geeft steeds slechts een indicatie en een momentopname. Het doel is om een dusdanige brede bandbreedte per deelgebied op te nemen dat in principe alle ontwikkelingen hieronder zouden vallen. Er is echter veel variatie in voortdurende of eeuwigdurende erfpacht, koopsommen in- en exclusief afkoop erfpacht en bovendien het

7

type ontwikkellocaties. Die verschillen maken ook grote verschillen in koopsommen, welke enorm uit elkaar kunnen lopen. De tabel suggereert een zekere mate van nauwkeurigheid en een zekere mate van toepasbaarheid, hetgeen eigenlijk niet terecht is. Het geeft geen enkel inzicht dan alleen een puur globale. De voetnoot geeft aan dat bij de erfpachtgrondprijs wordt uitgegaan van eeuwigdurende afkoop. Met betrekking tot de tabel kan in deze Notitie alleen gekeken worden naar de weergave van de marktwaarde. De stichtingskosten zijn in het kader van deze Notitie voor de Adviesgroep een gegeven en de grondwaarde in de tabel is een resultante van het residuele grondprijssysteem. De weergegeven tabel maakt onderdeel uit van een groter raamwerk met meer gedifferentieerde cijfers, ook per deelgebied. Dat wordt nu niet in de Nota vermeld, hetgeen wel te adviseren valt voor het nodige begrip. Aangezien er in stadsdeel Nieuw West veel ontwikkelingen zijn waardoor de aantrekkingskracht voor consumenten groter wordt, zou de bandbreedte van de marktwaarde aan de bovenzijde naar boven kunnen worden bijgesteld. Het zelfde geldt voor Oost, Noord en Zuidoost met de ontwikkelgebieden zoals Sluisbuurt en Strandeiland, NDSM en Amstel III.

Het blijft op te merken of het toepassen van maatwerk per project voor het vaststellen van de grondprijzen niet veel beter aansluit bij de praktijk, dan het hanteren van de tabel met bandbreedtes. Deze tabel geeft een globaal inzicht waarbij alle projecten in principe in zouden moeten vallen. Algemeen Tot slot mist in dit hoofdstuk een en ander over de totstandkoming van erfpachtgrondprijzen bij woningbouw in de sociale koopsfeer.

Hoofdstuk 6

Kantoren en bedrijfsruimte 6.1: “Ontwikkelingen kantorenmarkt” De belangrijkste trends die de vestigingsplaatskeuze van kantoorhoudende organisaties bepaalt, zijn de ‘war for talent’ en opkomst van hybride werken, waardoor het kantoor concurreert met de thuiswerkplek. Beide trends resulteren in een versterkte vraag naar inspirerende locaties op goed bereikbare locaties (zowel per OV als per auto), met een grootstedelijk voorzieningenniveau en sterke functiemenging. De omvang van de vraag naar kantoorruimte, wordt ook bepaald door de toegenomen kosten, die verrekend worden in huurindexaties en servicekosten. Hierdoor gaan bedrijven nadenken over elke extra vierkante meter die zij in gebruik hebben. Kantoorhoudende organisaties zullen enkel verplaatsen wanneer er een kwaliteitsslag op pand- en/of locatieniveau kan worden gemaakt.

8

Echter, het aanbod van kwalitatief aantrekkelijke locaties is schaars.

hoogwaardig

aanbod

“Het nieuwe kantoor is vooral een ontmoetingsplek samengewerkt en ruimte is voor ontspanning”

op

deze

waar

wordt

We zien op dit moment niet zozeer een veranderende omvang van de vraag naar kantoorruimte maar voornamelijk een veranderende aard van de vraag naar kantoorruimte. De verhouding tussen individuele werkplekken en gemeenschappelijke ruimtes verandert waarbij meer nadruk ligt op gemeenschappelijke ruimtes t.b.v. creatieve, sociale en klantgerichte werkzaamheden ten koste van individuele werkplekken. “De toekomstperspectieven van de duurzame toekomstbestendige kantoren zijn rooskleurig, vooral in de grote steden op gemengde locaties met voorzieningen en goede ov-bereikbaarheid” Bereikbaarheid per auto en parkeergelegenheid blijft voor kantoorhoudende organisaties ook nog van belang evenals hoogwaardige openbare ruimte. Er moet in het gebied sprake zijn van verblijfs- en belevingswaarde om werknemers naar kantoor te ‘lokken’ en te kunnen concurreren met de thuiswerkplek. “Aantrekkingskracht van de metropoolregio Amsterdam zal voor een blijvende vraag naar kantoorruimte zorgen” Dat klopt maar hoe het nu gesteld wordt, lijkt alsof dit voor de hele MRA geldt. Nuancering is hierbij belangrijk; er blijft een bestaande vraag naar kantoorruimte bestaan maar alleen op specifieke plekken die voldoen aan de eisen en wensen van moderne kantoorgebruikers.

“De kantoren in het Centrum, Amstel III, Overamstel en Schinkelkwartier hebben ook een relatief hoge kans op verhuurbaarheid” Ik zou Centrum niet willen vergelijken met Amstel III, Overamstel en Schinkelkwartier. Ons inziens heeft Centrum wel echt een aanzienlijk betere propositie dan die andere locaties zij het dat hier geen moderne kantoorgebouwen staan maar meer kantoren voor een specifieke doelgroep (bv grachtenpanden voor advocatenkantoren). “De verwachting is dat de leegstand eind 2024 zich tussen de 9% en 10% bevindt” Aangenomen wordt dat ‘gezonde’ frictieleegstand zich tussen 5 en 7% beweegt. Dat betekent dat Amsterdam als geheel per medio 2023 goed zit. Echter, het gaat hier om het Amsterdamse gemiddelde. dit betekent dat er op sommige locaties (nog steeds) sprake is van krapte terwijl op andere

9

locaties een ruimte (overbodige) kantorenvoorraad aanwezig is. Met het oog op 2024 (9-10%) is dit toch ons inziens licht zorgelijk. “DAS Rechtsbijstand had met een opname van 7.000 m² in het nieuwe B Vital offices in Zuidoost eveneens een groot aandeel in de opname” Er zijn nog grotere transacties: Miro (10.500 m2) in Edge Stadium en BCG (7.800 m²) in The Pulse in 2024. “Vanwege de schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties zal de druk op de Amsterdamse kantorenmarkt aanwezig blijven en liggen verdere stijgingen van prijzen in het verschiet” Wellicht aanpassen naar ‘Vanwege de schaarste aan kwalitatief hoogwaardig aanbod op de meest geschikte locaties….’. Erfpachtprijzen kantoren Gezien de recente marktontwikkelingen met stijgende bouw- en ontwikkelkosten, zouden de stichtingskosten ten opzichte van het grondprijsbeleid van vorig jaar met (minimaal) 10% moeten toenemen. Ondanks dat huurprijzen vanwege de druk op kwalitatief aanbod zijn gestegen, zijn aanvangsrendementen minder scherp geworden/gestegen. Dit uit zich in een stijgende marktwaarde maar, in combinatie met toegenomen stichtingskosten, in dalende grondwaarden ten opzichte van een jaar geleden. Deze opmerking geldt ook voor de segmenten bedrijfsruimte, detailhandel en horeca en hotels.

6.2: “Ontwikkelingen Bedrijfsruimtemarkt” Het aanbod slinkt omdat bedrijfsruimte enerzijds sterk veroudert en anderzijds wordt onttrokken om te worden getransformeerd naar woningen – met name in stedelijke gebieden als Amsterdam. Anders dan voor kantoren, is het voor bedrijfsruimte lastiger om bij gemengde gebiedsontwikkelingen te worden geprogrammeerd vanwege beperkingen rondom transport, milieu(categorie) en andere bedrijfsactiviteiten. Wellicht is nuancering voor de bedrijfsruimtemarkt noodzakelijk. De beschreven marktdynamiek wordt voornamelijk gedreven door logistiek; niet zozeer door bedrijfsruimte/maakindustrie. Het is belangrijk om te nuanceren dat de logistiek deze markt heeft doen ‘opblazen’. De grootste transactie in Amsterdam, Amsterdam Logistic Cityhub, bevestigt dit. “Bedrijven halen productie dichtbij huis, waar productie eerder naar het buitenland (met name Azië ) verplaatst werd”

10

Suggestie: Azië aanvullen met Oost-Europa. “Alhoewel de rente stijgt is zijn kopers en huurders toch nog bereid hoge prijzen te betalen” Tekstuele opmerking: ‘alhoewel de rente stijgt is zijn kopers en huurders toch nog bereid hoge prijzen te betalen’. “Locaties voor het bouwen van nieuwe bedrijfsruimte zijn schaars en wordt vooral veroorzaakt door transformatie van bedrijventerreinen. Er bestaat daarnaast een groot terkort aan nieuwbouwlocaties als gevolg van politieke keuzes” Tekstuele opmerking: ‘tekort’. Dit wordt verder versterkt door het feit dat er in gemengde gebiedsontwikkelingen geen of nauwelijks plek is voor dergelijke bedrijfsruimte. “Niet alleen in Amsterdam maar ook in de omliggende gemeenten zoals Zaanstad en Haarlem…” Suggestie: aanvullen met Haarlemmermeer. “Vanuit de markt zijn er genoeg signalen dat deze nog aanhoudt en gebruikers zijn hierdoor bereid hoge prijzen te betalen” Dit vereist wellicht enige nuancering. De vraag is wanneer het kantelpunt komt wanneer gebruikers niet meer bereid zijn om een hogere prijs te betalen. Uit onze ervaring blijkt dat dit kantelpunt in 2024 wel eens zou kunnen aanbreken. Het verschil tussen primaire en secundaire locaties is (te) klein.

Indien de marktonzekerheden zich zullen blijven manifesteren en de marktvraag deels wegvalt, verwachten wij dat het verschil tussen secundaire en primaire locaties waar zal oplopen waarbij huurprijzen op secundaire locaties dalen. “Op diverse aanbiedingsplatforms is geen courante bedrijfsruimte te huur onder de € 125 per m² en er zijn nauwelijks aanbodprijzen te zien onder de € 2.000 per m²” Tekstuele opmerking: ‘€ 200 per m²’ (i.p.v. € 2.000 per m²). “Laboratorium” Worden cleanrooms gezien als onderdeel van laboratoria? “Dit geldt evenzeer voor de andere verschijningsvormen van deze zogenaamde hybride bedrijven”

11

Wat is de definitie van ‘hybride bedrijven’? Betreft het hier een combinatie van kantoor- en bedrijfsruimte (bv 50% bedrijfsruimte/50% kantoorruimte tot 80% bedrijfsruimte/20% kantoorruimte)?

Hoofdstuk 7

Detailhandel en horeca 7.1: “Marktontwikkelingen detailhandel” Locatus stelde in het eerste kwartaal van 2023 vast dat passantenstromen nog altijd circa 30% tot 40% onder de niveaus van voor corona liggen, maar dat het nog te vroeg was om te concluderen of dit een gevolg is van een structurele versnelling van het veranderproces richting online shoppen of dat het simpelweg het resultaat is van een historisch gedaalde koopkracht van de consument. Voor het eerst sinds de doorbraak van internet winkelen daalt het aantal internetaankopen en bevestigt de directeur van Thuiswinkel.org dat ‘mensen weer vaker naar de winkelstraat gaan en minder producten online kopen’. In de winkelstraat komen er weer zaken bij en de winkelleegstand bevindt zich op het laagste niveau in tien jaar tijd. Dit geldt met name voor winkelgebieden in grote steden waar winkelen wordt gecombineerd met leisure, entertainment en andere grootstedelijke voorzieningen die gezamenlijk de verblijfs- en belevingswaarde van de consument versterken.

“…zo’n 1600 minder…” Tekstuele suggestie: ‘1.600’ “Zo geven zij bijvoorbeeld de voorkeur aan één grotere unit op het beste stuk van de winkelstraat in plaats van meerdere (kleinere) filialen verspreid over een groter gebied” Mede hierdoor opteren zowel de al aanwezige retailers als eventueel nieuwe internationale retailers voor gelijkwaardige winkelpanden met vergelijkbare metrages. De zoektocht naar plekken met doorgaand winkelend publiek heeft daarnaast geleid tot nieuwe vestigingen van relatief onbekende producenten of merken. “De detailhandel heeft door de coronacrisis te maken gekregen met een harde marktcorrectie als het gaat om winkelhuren en daarmee beleggingswaarden” Was hier niet al sprake van voor de coronacrisis (als gevolg van de opkomst van e-commerce) en heeft de coronacrisis deze trend juist niet versterkt?

12

“Met name in stadsdeel Centrum is de afname van de leegstand fors: 9,5% van de voorraad in 2021, zijnde 27.543 m² versus 5,5% van de voorraad in 2022, zijnde 15.445 m² (Barometer Winkelleegstand Amsterdam, 2022)” Dit kan gerelateerd worden aan toekomstbestendige winkellocaties waarbij detailhandel/retail gecombineerd kan worden met entertainment/leisure t.b.v. de verblijfs- en belevingswaarde. 7.3: “Marktontwikkelingen horeca (exclusief hotels)” “De horecasector heeft het zwaar gehad in de coronaperiode en herstelt momenteel goed. Sinds het einde van de coronalockdowns boekt de sector stijgende omzetten” Tekstuele suggestie: ‘maar’ in plaats van ‘en’. Hoofdstuk 8

Hotels 8.1: “Marktontwikkelingen hotels” Vanuit de consument, zien we specifieke vraag in de hotelmarkt: • Lokaal reizen: toename in lokale reizen vanwege onzekerheid als gevolg van COVID (‘staycation’) en verandering in populariteit van reisbestemmingen. • Zakenreizen: verandering van de markt van zakenreizen als gevolg van opkomst virtueel werken (ook: congressen). • Demografische doelgroepen: vergrijzing en opkomst millennials vereist afstemmen van faciliteiten en services. • Economische doelgroepen: opkomst en verdere groei van middenklasse in opkomende economieën. • Digital Nomad: opkomst van digitale zakelijke nomade naast een vermenging van vrije tijd en zakenreizen (‘bleisure’ en ‘workation’). Dit heeft geleid tot nieuwe hotelconcepten als hybride (glamerous en hostel ofwel ‘glostel’), nature & urban (groenvoorziening in stedelijke omgeving), stay & remote working en historisch & modern (erfgoed).

Hoofdstuk 9

Cultuur & ontspanning / recreatie en sport 9.1: “Marktontwikkelingen” Geldt voor de sector ‘cultuur’ wellicht nog dat de landelijke verkiezingsuitslag daar een mogelijke invloed op heeft (geld dat voor de cultuursector bestemd is) alsmede mogelijke bezuinigingen bij de overheid als gevolg van een mogelijke recessie?

13

Hoofdstuk 10

Parkeren 10.1: “Parkeren zelfstandige functie” Wellicht een belangrijke trend dat steden, vanwege politieke besluitvorming, meer en meer autoluw worden en dat dit van invloed kan zijn op de ‘waarde’ van (binnenstedelijke) parkeergelegenheden?

Hoofdstuk 11

Overige bestemmingen 11.1: “Algemene beschrijving” “Sociaal-maatschappelijke bestemmingen op het gebied van onderwijs, religie, opvang, welzijn, zorg en medische bestemmingen;” Valt een kinderdagverblijf hieronder? 11.2: “Ontwikkelingen sociaal-maatschappelijke sector” Hier geldt mogelijk dezelfde ontwikkeling als bij ‘cultuur’: mogelijke uitslag landelijke verkiezingen i.c.m. mogelijke bezuinigingen als gevolg van recessie.

Bijlage

Toelichting Bij de beschrijving van de sociale koopwoning wordt nog het oude prijspeil van 2022 genoemd, terwijl eerder in de Nota wel het prijspeil 2023 wordt vermeld.

03.06

TOT SLOT De nota “Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024” geeft een overall beschrijving van het systeem van grondprijs / grondwaarde bepaling voor de diverse categorieën op de vastgoedmarkt van Amsterdam. Het gekozen systeem in Amsterdam is een genormeerd residueel systeem. Daar de grondprijzen an sich dus niet worden vastgesteld en niet als zodanig hoger of lager kunnen worden vastgesteld én door de grote mate van abstractie bij de waardes in de Nota wil de Adviesgroep dan ook benadrukken dat het zich geen mening kan vormen over de hoogte van de grondprijzen/grondwaardes.

De

Adviesgroep

kan

gezien

de

grote

bandbreedte van VON prijzen en stichtingskosten alleen beoordelen of de

14

methodiek in haar ogen op een goede manier is gehanteerd en of de bandbreedtes in alle redelijkheid en in grote lijnen overeenkomen met in de markt waargenomen waarden. Ook het systeem van berekening van de erfpachtgrondprijzen is in principe geen onderdeel van beoordeling door de Adviesgroep, hoewel haar visie op de effecten ervan soms wel zijn gegeven. Vanwege het bovenstaande en het globale karakter van de jaarlijkse nota had de Adviesgroep vorige jaar al het advies gegeven om te bezien hoe een toetsing in volgende jaren vormgegeven zouden moeten worden. Vanuit de gemeenteraad is het wenselijk om een externe toetsing te laten plaatsvinden. We begrepen dat plannen voor een uitgebreidere toetsingscommissie in de maak zijn, waarbij over het gehele beleid vanuit meerdere disciplines getoetst gaat worden. Wij zijn gaarne bereid om vanuit ons werkveld hier komende jaren een bijdrage aan te blijven leveren. Los van al het bovenstaande met een abstracte en cijfermatig karakter, wil de Adviesgroep benadrukken dat bovenal de aandacht moet uitgaan naar oplossingen voor de problematiek van de stagnerende woningbouw en het schrijnend tekort aan woningen waarbij het aanbod aansluit op de vraag én op de (financiële) reikwijdte van de verschillende doelgroepen.

Dat er in deze Notitie geen uitgebreide verhandelingen over dit onderwerp zijn opgenomen, doet geen afbreuk aan het belang dat de Adviesgroep hieraan hecht en zich daar terdege van bewust is. Aldus opgemaakt en ondertekend te Amsterdam op 6 november 2023

_________________________________ De heer L.A. van der Schoor MSc

________________________________ Mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT

15