3. Notitie Adviesgroep Grondprijsbeleid 2023 concept versie 5-12-2022.pdf

Notitie

Datum

5 december 2022

Project

Externe Adviesgroep Grondprijsbeleid Amsterdam 2022

Betreft

Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023”

Aan

Team Advisering Grondprijzen. Gemeente Amsterdam

Van

Externe Adviesgroep Grondprijsbeleid: de heer P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT en mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT

Grond & Ontwikkeling (GO) van de gemeente Amsterdam, bij monde van de heer B. de Vries, heeft de Adviesgroep gevraagd haar opinie en visie te geven op de Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023”. In deze notitie wordt de vraag van de gemeente Amsterdam aan de adviesgroep beantwoord.

01

INLEIDING

01.01

Achtergrond en aanleiding.

De afgelopen jaren, vanaf oktober 2015 en met wisselende samenstelling van haar leden, heeft een Adviesgroep Grondprijsbeleid de Gemeente Amsterdam geadviseerd over haar grondprijsbeleid. De Adviesgroep is eind 2022 opnieuw gevraagd om een inhoudelijke mening te geven over en aanvullende input te geven voor de nieuwe nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023 Het doel van de nota is tweeledig: het college van B&W inzicht geven in de marktontwikkelingen van de verschillende marktsegmenten en de (globale) gevolgen daarvan voor de grondprijzen en vaststelling van de (met cpi-)geïndexeerde vaste en minimale grondprijzen. Het verzoek aan de Adviesgroep om haar mening uit te brengen werd gedaan vanuit Team Advisering Grondprijzen van Grond & Ontwikkeling. Gevraagd of te beoordelen is of de nota een getrouw beeld geeft van de marktontwikkelingen en de (berekening) van de erfpachtgrondprijzen. Daarnaast is gevraagd of de bandbreedten van de

1

grondprijzen volgens de commissie een getrouw beeld geven van de marktconformiteit. Tot slot is de Adviesgroep gevraagd om eventuele aandachtspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid en/of over de marktontwikkelingen op te nemen in haar notitie. De Adviesgroep bestaat in dit jaar uit de volgende leden: -

De heer P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT, Cushman & Wakefield, als deskundige op gebied van commercieel vastgoed en (residuele) grondwaardetaxaties.

-

Mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT, Hallie & Van Klooster Makelaardij, als deskundige op het gebied van woningbouw

De gemeente Amsterdam heeft aangegeven om de analyse van de bouwkosten, welke een essentieel onderdeel vormen bij de totstandkoming van marktconforme grondprijzen intern te laten uitvoeren.

02

NADER UITGANGSPUNTEN, INFORMATIE EN WERKWIJZE.

02.01

Uitgangspunten en informatie:

Uitgangspunt bij deze notitie is dat de bovengenoemde vraagstelling van Grond en Ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam alleen de nieuwe uitgiftes in erfpacht 2023 betreft. De bestaande rechten 2023 zijn in een apart traject opgenomen en zijn net als andere jaren geen onderdeel meer van de vraag aan de Adviesgroep. De grondprijzen bij bestaande rechten worden vastgesteld op basis

van

de

WOZ-waarden

en

de

buurtquotes.

Bij

de

nieuwe

uitgiften

wordt

de

erfpachtgrondwaarde residueel berekend op basis van de marktwaarde minus de stichtingskosten. Aan de Adviesgroep zijn de volgende stukken voorgelegd en informatie verstrekt: -

Concept

Nota

“De

Grondprijsbepaling

voor

nieuwe

erfpachtenrechten

2023

WERKBESTAND”, versie 19 oktober 2022; -

“Raamwerk tabel voor GPB 2023, met bijbehorende Raamwerk Niet-wonen najaar 2022 versie 1.3 DEFINITIEFPUBL;

De bovengenoemde gegevens zijn door de heer B. de Vries van TAG van Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam aan de leden van de adviesgroep verstrekt. 02.02

Werkwijze

De eerste bijeenkomst van de adviesgroep met Grond & Ontwikkeling vond plaats door middel van een digitale meeting op 30 september, waarbij de volgende punten aan de orde zijn geweest:

2

-

vraagstelling aan de adviesgroep;

-

Opmerking van adviesgroep m.b.t. gewenste diepgang van het advies en twijfels ten aanzien van rol in de toekomst

-

De afspraak om in 2022 nog een laatste keer de werkwijze van de periode 2019-2021 aan te houden en alleen op hoofdlijnen de nota te beoordelen.

Op 20 oktober 2022 is het concept van de nota “Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023” en het “Raamwerk” met bijlagen aan de adviesgroep verstrekt. Vervolgens heeft de adviesgroep op 3 november 2022 een digitale meeting met TAG gehad waarin bemerkingen, aandachtspunten en vragen over de verstrekte documentatie zijn gesteld. Na afloop van de bijeenkomsten hebben de leden van de adviesgroep onderling overlegd en zich een mening gevormd over de aan hen voorgelegde stukken. Daarbij hebben de deskundigen de voorgelegde uitgangspunten beoordeeld, mede door toetsing aan de marktsituatie. De Adviesgroep heeft zijn bevindingen geformuleerd en neergelegd in de onderhavige notitie.

03

BEVINDINGEN EN AANBEVELINGEN ADVIESGROEP

03.01

ALGEMEEN

Tijdens de digitale meeting zijn reeds de door de adviescommissie geuite bevindingen deels besproken. Deze bevindingen worden in deze notitie niet allemaal herhaald. Deels zijn dit adviezen op gebied van formulering of verduidelijking cq. aanvulling. In deze notitie zullen de door de adviescommissie geuite bevindingen worden uiteengezet aan de hand van de hoofdstukindeling van de “Grondprijsbepaling” zoals opgesteld door de gemeente Amsterdam. Elke bevinding wordt voorgegaan door de hoofdstuk- en paragraafaanduiding zoals deze in het stuk van de gemeente voorkomt. Leeswijzer: Alle gekopieerde stukken tekst uit de nota zijn cursief weergegeven. Voorgestelde verwijderingen van de tekst zijn vervolgens doorgehaald en voorgestelde toevoegingen zijn in het groen weergegeven. Opmerkingen bij de tekst zijn als zodanig aangeduid.

3

03.02

SAMENVATTING EN INLEIDING

Samenvatting

Onder de kop “Marktontwikkelingen” staat dat Amsterdam snel uit de coronacrisis komt. Dat lijkt de Adviesgroep achterhaald, de volgende crisis heeft zich alweer aangediend. Er wordt in hetzelfde onderdeel aangegeven dat de prijzen over de periode tot Q3 2022 nog verder zijn gestegen. In absolute cijfers is dat het geval. Echter, het is zeer duidelijk dat er een omwenteling in de markt vanaf circa mei 2022 plaatsgevonden heeft, met zeker vanaf circa het 4e kwartaal stagnatie in de nieuwbouw. Vanaf mei 2022 bleven de prijzen nog wel op peil en licht stijgend, maar de vraagprijzen werden in de bestaande bouw wel al naar beneden bijgesteld. Er was veel minder belangstelling, minder kijkers, minder biedingen en minder hoge biedingen. Over het algemeen werd nog wel op of boven de vraagprijs verkocht. In Q3 en zeker in Q4 werden de vraagprijzen vaak nog verder naar beneden bijgesteld indien bijvoorbeeld nieuw aanbod op de markt werd gezet. Bij nieuwbouwprojecten is er over het algemeen sprake van vaste koopsommen in plaats van vraagprijzen, waardoor deze op het eerder in de haalbaarheidsstudies in de ontwikkeling vastgestelde niveau bleven staan. Niet in de laatste plaats worden deze koopsommen negatief beïnvloed door de hoge bouwkosten.

Vanaf Q4 heerst over bijna de hele linie van de nieuwbouw koopprojecten een stagnatie, die weinig positiefs in afzetbaarheid laat verwachten voor het jaar 2023. Voor de afzetbaarheid van de nieuwbouw zijn meerdere pijnpunten te onderscheiden: •

Explosieve stijging hypotheekrente, waardoor de leencapaciteit aanzienlijk teruggelopen is. Bij lopende trajecten onder voorwaarden hebben hier de nodige kopers tussendoor moeten afhaken cq. ontbinden vanwege daardoor opgetreden financiële onhaalbaarheid. Het zal nog een tijd duren voor een doelgroep verschuift naar een lager financieel segment of type aanbod.

•

Sterk gestegen inflatie en energielasten: men heeft simpel weg niet meer zo’n financiële reikwijdte om aankoop aan te gaan. De gestegen inflatie gaat ook zijn weerslag krijgen op de jaarlijkse erfpachtcanons, die worden bijgesteld op basis van de hoogte van de inflatie.

•

Hoge bouwkosten en hoge gestelde eisen bij de ontwikkeling van projecten op gebied duurzaamheid en anderszins (ondergronds parkeren): hierdoor worden projecten financieel lastig rond te rekenen.

4

•

Procedures, bouwtijden en doorlooptijden vergunningen en mogelijke onzekerheid naar aanleiding van de stikstofproblematiek maakt de ontwikkeling van projecten lastig.

•

Een teruglopende afzetbaarheid door de beperktere betaalbaarheid en toenemende mismatch tussen vraag en aanbod.

•

Zelfbewoningsplicht (nieuwbouw en transformatie) en opkoopbescherming (bestaande bouw): beide regelingen geven particulieren meer kans op koop van een woning voor eigen bewoning, maar dit heeft omgekeerd ook een stagnerende werking voor de particuliere belegger.

•

De jubelton wordt in 2023 afgeschaft waardoor ook een financieel effect.

We kunnen concluderen dat de trend van stagnatie in afzetbaarheid van nieuwbouwwoningen koop zich duidelijk vanaf de start van Q3-2022 heeft ingezet. Voor het jaar 2023 verwacht de markt dat elke onzekerheid op het financiële of problematiek wereldwijd, stagnatie in de hand blijft werken. Hoge nieuwbouwprijzen en de terughoudendheid van zowel kopers als marktpartijen maken dat vraag en aanbod verder uit elkaar bewegen. Als gevolg hiervan dreigt het aantal transacties terug te lopen. De vraag is met welke mate het prijspeil naar beneden zal worden bijgesteld en/of hoe snel kopers zich toch gaan begeven naar een lagere prijsklasse. De herintrede van bijvoorbeeld alle types van MGE constructies of andere financiële regels vanuit de overheid valt eveneens te verwachten. Gezien bovenstaande valt het aan te bevelen het cijferwerk (nu per september 2022 op basis van eerdere prijzen) begin en medio 2023 te herijken op basis van voortschrijdende informatie. Vinger aan de pols houden is cruciaal.

03.03

HET BELEID VOOR HET BEPALEN VAN DE ERFPACHTGRONDPRIJS (DEEL A)

Hoofdstuk 2

Grondprijsbepaling 2.1. “De erfpachtgrondprijs heeft een geldigheidsduur en wordt na prijsafspraak geïndexeerd met CPI” Het indexeren van grondprijzen is geen verstandige manier om deze aan te passen aan het marktsentiment. Het gaat erom dat de verhouding tussen opbrengsten en kosten past bij de markt.

5

2.2;

“Stappen

bij

het

bepalen

van

de

genormeerde

residuele

erfpachtgrondprijs” Bij punt 3 staat dat duurzaamheid en energie eisen niet van invloed zijn op het bepalen van de grondprijs. Dit is in de praktijk echter wel heel vaak zo en ook door de gemeente worden steeds vaker eisen gesteld aan duurzaamheid en leefbaarheid die de grondprijs beïnvloeden.

03.04

MARKTONTWIKKELINGEN EN ERFPACHTGRONDPRIJZEN 2022 (DEEL B)

Hoofdstuk 5

Woningbouw Algemene opmerking over hoofdstuk 5: In de Samenvatting is al geschetst hoe, met name de nieuwbouw koopmarkt zich vanaf het tweede deel van 2022 stagnerend gedraagt en de afzetbaarheid ook in 2023 terug dreigt te lopen. Deze snelle omwenteling maakt dat data over de markt in de nota van de gemeente inmiddels niet meer geheel actueel is en er een bijgesteld beeld wordt waargenomen in (consumenten)vertrouwen. Er lijkt in de nota meer en meer aandacht te zijn voor sociale en middeldure huur. Echter, over de totstandkoming van de grondprijzen van deze typen woningbouw wordt nog steeds weinig gezegd. In de praktijk worden er door de gemeente wel hele uiteenlopende afkoopbedragen

aan

ontwikkelaars

geboden,

hetgeen

zorgt

voor

onduidelijkheid en vertragingen bij woningbouwontwikkelingen. Meer transparantie over de exacte totstandkoming van grondprijzen bij sociale en middeldure (huur)woningen zouden de woning-ontwikkelmarkt ten goede kunnen komen. Zeker in een volatiele markt waarbij de marge op woningbouwontwikkelingen onder druk staat is kan duidelijkheid over de te verwachten erfpachtafkoop bijdragen aan sneller totstandkoming van woningbouwprojecten. 5.2 onder grafiek 5 De teruglopende afzetbaarheid wordt door veel meer zaken veroorzaakt, zie hetgeen bij “Samenvatting” is vermeld.

6

Bij de vermelding van de hoogte van de marktwaarden per stadsdeel inclusief tabel 7 zien we nog dezelfde onduidelijkheden als andere jaren: •

zijn

dit

prijzen

in

de

bestaande

bouw

of

juist

de

nieuwbouwprojecten; •

zijn de prijzen inclusief of exclusief erfpachtbedragen aan afkoop en/of canon, nog voortdurende of al eeuwigdurende erfpacht en dergelijke?

Hier zou toch met de nodige transacties die bij recente nieuwbouwprojecten, ook inmiddels al onder het regime van eeuwigdurende erfpacht, voorhanden zijn meer gedifferentieerd aangegeven moeten kunnen worden.

5.5.1: “Middeldure huur” Dit zou wellicht tijdelijke middeldure huur genoemd moeten worden 5.5.3. “Sociale koop” In deze alinea verwarring tussen de termen sociale koop en middeldure koop. Per 1 februari 2022 is voor nieuwbouwwoningen de term middeldure koopwoning veranderd in sociale koopwoning. Dit om verwarring te voorkomen met de middeldure koopwoning in bestaande bouw en de regels die daarvoor gelden. Sociale koopwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen. De maximale verkoopprijs van deze woningen stelt de gemeente jaarlijks vast op basis van de inkomensontwikkeling en leencapaciteit van de middeninkomens. In 2022 is de maximale verkoopprijs van een sociale koopwoning € 324.000,-. In ditzelfde hoofdstuk over sociale koop wordt gesproken over de zelfbewoningsplicht die bij nieuwbouw en transformaties is ingesteld. Deze geldt echter niet alleen voor sociale koop en hoort dus ergens anders te staan in de Nota. 5.5.6. Vrije sector (dure) huur: “Dit betreft woningen met een huur boven de liberalisatiegrens waarop het beleid middeldure huur niet van toepassing is. Voor deze woningen gelden geen beperkingen qua huurprijs en indexering, maar er geldt in principe een instandhoudingstermijn voor de verhuurperiode van 15 jaar waarmee bij de grondprijsberekening rekening wordt gehouden”

Vanuit het marktperspectief van de afgelopen jaren is geen effect op de grondprijs te verwachten op basis van de hierboven genoemde beperking, aangezien een woning moeten verhuren in de praktijk meestal geen

7

beperking was. Hoe wordt er rekening gehouden bij het bepalen van de grondprijs? 5.7 indicatieve marktwaarden, tabel 8a: In de rapporten over de Nota’s inzake eerdere jaren, is de Adviesgroep al steeds ingegaan op deze tabel. Deze tabel geeft steeds slechts een indicatie en een momentopname. Het doel is om een dusdanige brede bandbreedte per deelgebied op te nemen dat in principe alle ontwikkelingen hieronder zouden vallen. Er is echter veel variatie in voortdurende of eeuwigdurende erfpacht, koopsommen in- en exclusief afkoop erfpacht en bovendien het type ontwikkellocaties. Die verschillen maken ook grote verschillen in koopsommen, welke enorm uit elkaar kunnen lopen. De tabel suggereert een zekere mate van nauwkeurigheid en een zekere mate van toepasbaarheid, hetgeen eigenlijk niet terecht is. Het geeft geen enkel inzicht dan alleen een puur globale. De voetnoot geeft aan dat bij de erfpachtgrondprijs wordt uitgegaan van eeuwigdurende afkoop. De bandbreedtes zouden dan bij stadsdelen als Centrum en West bijvoorbeeld bij de hoge waarde naar boven kunnen bijgesteld. De weergegeven tabel maakt onderdeel uit van een groter raamwerk met meer gedifferentieerde cijfers, ook per deelgebied. Dat wordt nu niet in de Nota vermeld, hetgeen wel te adviseren valt voor het nodige begrip.

Er wordt aangegeven dat het niveau van de stichtingskosten frequent wordt beoordeeld en bijgesteld waar nodig. Het lijkt de Adviesgroep wel opvallend dat kosten voor ontwikkelingen in het Centrum met over het algemeen lastigere bouwtrajecten niet op een hoger niveau liggen. Het

blijkt

niet

eenvoudig

om

alle

randvoorwaarden

en

mogelijke

uitzonderingsgevallen die van toepassing kunnen zijn bij nieuwe uitgiften in de nota te verwerken. In het merendeel van de gevallen zal dan ook maatwerk (moeten) worden toegepast, geënt op richtlijnen en indicaties. In de (nabije) toekomst zal blijken of de nota voldoende aansluiting biedt bij de praktijk om als mandaat voor Grond & Ontwikkeling te dienen en of de prijzen bij uitgifte op de lange duur aansluiten bij toekomstige waarden. Mocht dit niet zo zijn dan kan het zijn dat aanpassingen gewenst zijn. Gezien hetgeen geschetst is met betrekking tot de snelle marktkanteling vanaf Q3 en zeker Q4, valt het aan te bevelen het cijferwerk (nu per september 2022 op basis van eerdere prijzen) begin en medio 2023 te herijken op basis van voortschrijdende informatie. Het zal de toepasbaarheid van de nota en het begrip onder belanghebbenden vergroten.

8

5.7 erfpachtgrondprijzen woningbouw, tweede tabel: De bandbreedte voor grondprijzen in Zuid-Oost lijkt een te lage top te hebben rond de EUR 2.000,- per m². In de praktijk kunnen door snel opgelopen leegwaardes de grondprijzen ook hier wel hoger uitvallen.

Hoofdstuk 6

Kantoren en bedrijfsruimte 6.3 Erfpachtgrondprijzen bedrijfsruimte, tabel 10: In heel Nederland is een trend waar te nemen, waarbij grondprijzen van voor bedrijfsruimte en met name logistiek snel zijn gestegen en zelfs nog verder door lijken te stijgen. Dit komt vooral door enorme schaarste. De genoemde bedragen in tabel 10 zijn lager dan prijzen op veel goede plekken in de rest van het land en ook lager dan aanbiedingen die door de gemeente Amsterdam worden verstuurd. De alinea over laboratoria is dubbel en staat ook onder het hoofdstuk kantoorruimte.

Hoofdstuk 8

Hotels De gehele introductie lijkt achterhaald. Wellicht is dit gedeelte nog van vorig jaar.

03.06

TOT SLOT De nota “Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2023” geeft een overall beschrijving van het systeem van grondprijs / grondwaarde bepaling voor de diverse categorieën op de vastgoedmarkt van Amsterdam. Het gekozen systeem in Amsterdam is een genormeerd residueel systeem. De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond (marktconforme VON prijzen te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn. De grondprijs is het resultaat van de VON prijzen minus stichtingskosten. Daar de grondprijzen an sich dus niet worden vastgesteld en niet als zodanig hoger of lager kunnen worden vastgesteld, wil de Adviesgroep dan ook benadrukken dat het zich geen mening kan vormen over de hoogte van de grondprijzen/grondwaardes. De Adviesgroep kan gezien de grote bandbreedte van VON prijzen en stichtingskosten alleen beoordelen of de methodiek in haar

9

ogen op een goede manier is gehanteerd en of de bandbreedtes in alle redelijkheid en in grote lijnen overeenkomen met in de markt waargenomen waarden. De gekozen systematiek voor vaststellen van de grondprijzen, de veelheid aan variabelen die bij elke ontwikkeling een rol spelen en de stapeling van eisen aan een bepaalde ontwikkeling en/of locatie kan een groter effect hebben dan voorheen voorspeld kan worden. Tussentijds vinger aan de pols houden is ons inziens dan ook een must. Zeker in deze turbulente tijden op de vastgoedmarkt en in de wereld, waar ook de huidige markt overstijgende zaken een rol spelen. Denk hierbij aan stijgende inflatie en stijgende rentes die een grote stempel op de economie en dus op de vastgoedmarkt drukken. Met name de woningmarkt kent al geruime tijd een grote problematiek. Woningen zijn schaars, de doorstroming is slecht, bouwkosten stijgen en de prijzen

lijken

nog

niet

echt

terug

te

lopen.

Het

risico

bestaat

dat

woningbouwprojecten lang on-hold komen te staan door de toegenomen onzekerheid. De gemeente Amsterdam kan delen van die onzekerheid wegnemen door een zo consequent mogelijk beleid te voeren en de transparantie over de totstandkoming van de erfpachtgrondprijzen verder door te voeren. Flexibiliteit en maatwerk is daarbij een essentieel onderdeel. Gezien de grote mate van abstractie bij de waardes in de Nota kan er moeilijk een mening worden gevormd over de hoogtes van grondprijzen/grondwaardes. De opmerking is ook eerdere jaren gemaakt en blijft staan. De beschrijving van de markt kan beoordeeld worden, maar geeft uiteraard geen garanties voor continuïteit in het jaar erna. Er wordt enerzijds veel grond door middel van tenders in de markt gezet en anderszins veel maatwerk gevraagd, waardoor de Nota wellicht niet anders dan globaal kan blijven. De Adviesgroep raadt aan om in komend half jaar te evalueren om te bezien hoe en door welke partij(en) de “toetsrol” van een externe Adviesgroep vormgegeven zou moeten worden.

10

Aldus opgemaakt en ondertekend te Amsterdam op 5 december 2022

_____ _____________________________ De heer P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT

___________________________________ Mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT

11