3. Gebiedsprofielen.pdf

3.5 Samenstelling huishoudens ................................................................. 17 3.6 Aandeel jongvolwassenen ................................................................... 18 3.7 Aandeel ouderen.................................................................................. 18 3.8 Huishoudens met minder dan 20 m² GO per persoon........................... 20 3.9 Passend wonen ouderen ...................................................................... 21

4 Beeld plancapaciteit .................................................................. 22 4.1 Totale plancapaciteit ........................................................................... 22 4.2 Segmenten Plancapaciteit................................................................... 24 4.3 Soort ontwikkeling .............................................................................. 26 4.4 Fase van de ontwikkeling..................................................................... 28 5 Vergelijking en toekomstbeeld ................................................... 30 5.1 Totaal aantal woningen in aanbouw .................................................... 30 5.2 ‘toekomstige voorraad’: bestaand, in aanbouw en plancapaciteit ........ 31 5.3 Vergelijking van segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit ..... 32 5.4 Toekomstige bestaande voorraad segmenten ..................................... 34 5.5 Vergelijking huidige en ‘toekomstige’ voorraad ................................... 35 BIJLAGE 1 – DATA, DEFINITIES EN LINKS ...................................... 37

1 Inleiding

De schaarste aan woningen voor vrijwel alle doelgroepen in Amsterdam vraagt om zowel het bijbouwen van zoveel mogelijk woningen als om een gerichte programmering van nieuwbouw en een optimale verdeling van de bestaande voorraad. Middels een gebiedsgerichte aanpak wordt invulling gegeven aan deze opgave. Om te bouwen voor specifieke doelgroepen en huishoudens, zoals jongeren, studenten, ouderen en gezinnen wordt gekeken naar zowel de kenmerken van de bestaande voorraad als de kenmerken van de planvoorraad. Deze kenmerken kunnen aanleiding zijn voor het programmeren voor specifieke doelgroepen. Zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van 65+ huishoudens die in een ongeschikte woning wonen om oud te worden de aanleiding kan zijn om geclusterde ouderen woningen toe te voegen en de nabijheid van onderwijsinstellingen aanleiding kan zijn voor het toevoegen van studentenwoningen. Deze werkwijze, beschreven in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) en het Woningbouwplan 2022-2028, staat bekend als ‘gebiedsgericht doelgroepen programmeren’. Een belangrijk hulpmiddel in deze aanpak is het gebiedsprofiel, een nulmeting per 1 januari 2024, dat informatie over de bestaande woningvoorraad, plancapaciteit (de geplande woningbouwproductie voor 2023-2030), en demografische gegevens op het niveau van de 25 gebieden (gebiedsgericht werken) inzichtelijk maakt.

Dit profiel helpt projectteams bij het maken van beslissingen over woningbouwprogrammering en het bevorderen van een goede mix, het bouwen voor doelgroepen en doorstroming, met inachtneming van factoren zoals de planningsfase en het type locatie. Het gebiedsprofiel bevat geen nieuw beleid en gerichte adviezen, maar biedt middels bestaande data waardevolle inzichten en ondersteuning bij advisering en besluitvorming. De bestuurlijke besluitvorming over woningbouwprogramma’s in projecten loopt, net zoals nu, op basis van het plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen (plaberum). Daar vindt ook de afweging plaats ten opzichte van andere gemeentelijke ambities/opgaven en het financiële kader.

1.1 Gebruiksaanwijzing Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel bij de woningbouwprogrammering van nieuwbouwprojecten. Daarnaast biedt het inzichten in hoe de woningvoorraad er in de nabije toekomst uit kan zien indien de plannen, zoals ze per 01-01-2024 gepland zijn, tot uitvoering gebracht worden. Hierna wordt kort toegelicht welke analyses in het gebiedsprofiel zijn opgenomen en hoe deze gelezen kunnen worden aangezien het gebiedsprofiel een moment opname is en de geplande woningvoorraad nog kan wijzigen. Daarna volgt een korte opsomming wat het gebiedsprofiel wel en niet is. Analyse - toelichting en afbakening Schaalniveau gebieden De analyses in de gebiedsprofielen zijn gemaakt op het schaalniveau van de 25 gebieden van het gebiedsgericht werken. Dit is het schaalniveau waarop op hoofdlijnen opvallende kenmerken van de woningvoorraad, bestaand en gepland, in beeld gebracht kunnen worden. Dit biedt de mogelijkheid om 3

woningbouwlocaties meer in samenhang te bezien en per locatie de inzet op specifieke doelgroepen te prioriteren. Bij het bepalen van woningbouwprogrammering op projectniveau is in de praktijk gewenst om in te zoomen op een lager schaalniveau. Hiervoor is vaak aanvullend advies en gebiedsgerichte data nodig. Bijvoorbeeld kan het expertise team Wonen en Maatschappelijke voorzieningen of kunnen het dashboard kerncijfers (BBGA) en de Wegwijzer gebiedsgerichte datadashboards worden geraadpleegd. De gebiedsprofielen kunnen hierbij gebruikt worden als onderlegger. Planningshorizon plancapaciteit In de analyses wordt gekeken naar bestaande woningen, naar de kenmerken van de bewoners (demografisch). Dit gebeurt op basis van data op hoofdlijnen. Voor specifieke situaties in buurten is het van belang meer informatie in te winnen, zie ook de bronnen hierboven. Daarnaas wordt er gekeken naar de plancapaciteit. In tegenstelling tot de bestaande voorraad is het hiervoor nodig een aanname te doen over de periode die geanalyseerd wordt. Voor de plancapaciteit wordt er gekeken naar de projecten waarvan op dit moment de geplande bouw start in de periode 2024 tot en met 2030. Dit is een doorkijk die verder gaat dan de periode van het Woningbouwplan 2022-2028. Dit heeft onder meer te maken met de doorlooptijd van projecten.

Voor de planvoorraad tot en met 2028 is al het grootste deel van de programmering bepaald. Door een iets langere termijn te hanteren worden meer projecten inzichtelijk die nog minder ver in de planontwikkeling zijn. Anderzijds zou het hanteren van een nog ruimere periode dan start bouw 2030 leiden tot minder betrouwbare analyses omdat plannen verder in de toekomst logischerwijs minder gedetailleerde programmering kennen en omdat deze door voortschrijdende inzichten regelmatig aangepast worden. Planningsoptimisme Het is daarnaast van belang om bij de informatie over de plancapaciteit in het achterhoofd te houden dat deze gebaseerd is op een zeker planningsoptimisme. De projecten die volgens de planning op 1 januari 2024 in de periode 2024-2030 starten met bouw zullen niet allemaal daadwerkelijk in deze periode starten. Een planning die geen rekening houdt met onvoorziene of niet beïnvloedbare tegenvallers is nodig om op voortgang te sturen. In de praktijk kunnen projecten echter vertragen. In het verleden is gebleken dat een slagingspercentage van 40-80% per jaar optreedt. In de gebiedsprofielen wordt niet gewerkt met deze slagingspercentages omdat de profielen bedoeld zijn om een beeld over een langere termijn te geven. Het slagingspercentage geeft een prognose van de bouwproductie voor een bepaald jaar.

Voor een beeld van de productie over een periode van 7-8 jaar is het minder relevant, het doorschuiven van een project naar een volgend jaar betekent in veel gevallen dat dit nog binnen de periode tot en met 2030 valt. Een aantal projecten zal ook buiten deze periode vallen, dit aandeel is echter op dit moment lastig in te schatten, dit kan pas als er ervaring opgedaan is met deze werkwijze. Doelgroepprofielen Er zijn naast de gebiedsprofielen, ook doelgroepprofielen opgesteld, met daarin de belangrijkste informatie per doelgroep.

Figuur 1: schematische weergave gebiedsprofiel in plan- en beleidsvormingsproces

Wat is het gebiedsprofiel wel - Een hulpmiddel voor projecten, stadsdelen en het Expertiseteam Wonen en Maatschappelijke voorzieningen bij het adviseren over, en het onderbouwen van, woningbouwprogrammering in nieuwe projecten of bij (her)onderhandelingen. - Een middel om inzicht te krijgen in de ruimte die er nog is in de geplande woningvoorraad voor woningbouwopgaven als geclusterde ouderenhuisvesting, jongeren- en studentenhuisvesting, rolstoelwoningen en middeldure huur voor gezinnen (70 m² GO)- zoals vastgelegd in het Woningbouwplan 2022-2028. Ook kan het inzicht geven in mogelijke locaties voor de zelfbouwopgave. - Een middel om op het niveau van de gebieden de inzet voor eerdergenoemde doelgroepen te bepalen. Op deze manier wordt er beter ingespeeld op lokale opgaven en mogelijkheden om voor deze groepen te bouwen (en leiden onhaalbare streefcijfers niet tot onterechte verwachtingen). - Een hulpmiddel om op gebiedsniveau met (bijvoorbeeld) de corporaties te werken aan een programmering die doorstroming mogelijk maakt. Wat is het gebiedsprofiel niet - Een (beleids) instrument om te sturen op woningbouwprogramma’s in projecten. Het bepalen van, en de besluitvorming over, woningbouwprogrammering vindt plaats op basis van het Plaberum onder verantwoordelijkheid van de betreffende ambtelijk opdrachtgever.

- Het gebiedsprofiel biedt geen informatie/handvatten voor woningbouwopgaven voor specifieke doelgroepen die vooral een toewijzingsvraagstuk zijn zoals: maatschappelijke beroepen (waaronder leraren), kwetsbare groepen en lokale toewijzing. Door het bouwen van met name sociale- en middeldure huur (op basis van het uitgangspunt 40-40-20) worden woningen toegevoegd, ook voor deze groepen. Onder andere in de 5

-

Samenwerkingsafspraken (corporaties, huurdersbelangenverenigingen, gemeente) zijn hier afspraken over gemaakt. In de Huisvestingsverordening staan de uitgangspunten voor woonruimte verdeling. Het gebiedsprofiel is beperkt tot informatie over woningbouw. De aanwezigheid van voorzieningen (maatschappelijk, groen, sport etc.) en bereikbaarheid speelt uiteraard ook een rol maar zijn niet in het overzicht opgenomen.

Overige informatiebronnen De gebiedsprofielen geven informatie over de bestaande en geplande woningvoorraad. Informatie over woningbouwbeleid en bouwplannen is te vinden in het Woningbouwplan 2022-2028 en de monitor woningbouwplannen. Het is van belang deze informatie in samenhang te zien met de overige opgaves, doelstellingen en ambities in de gebieden. Deze zijn te vinden op de website van het Aanpak Noord, een langdurig samenwerkingsverband van overheid, maatschappelijke organisaties en bewoners en binnen de Gebiedsopgaven 2023-2026 stadsdeel Noord. Deze laatste worden elke bestuursperiode vernieuwd. De aanwezigheid van voorzieningen (maatschappelijk, groen, sport etc.) en bereikbaarheid speelt uiteraard ook een rol maar zijn niet in het overzicht opgenomen. Deze informatie is onder andere beschikbaar via dashboard kerncijfers (BBGA) en locaties/aanbod Maatschappelijke voorzieningen Ook ruimtelijke stedelijke kaders en doelen die gelden bij gebiedsontwikkeling zijn van belang bij de woningprogrammering. Bijvoorbeeld wat voor stedelijk milieu er wordt gemaakt? Gaat het om een luwe buurt of hoog stedelijk milieu? Hierbij kan onder meer worden gedacht aan optimale mix afgestemd op de ambities die voor het gebiedsontwikkelingsproject zijn vastgesteld.

1.2 Opbouw gebiedsprofiel Het gebiedsprofiel bestaat uit vier inhoudelijke delen. Het eerste deel (hoofdstuk 2) bevat puntsgewijs de belangrijkste observaties voor de kansen voor de goede mix, doelgroepen en doorstroming, waaronder conclusies per gebied zijn. Daarna volgen drie delen met data-analyses. In het eerste deel (hoofdstuk 3) wordt de bestaande voorraad in beeld gebracht, in het tweede deel (hoofdstuk 4) wordt de plancapaciteit in kaart gebracht en in het derde deel (hoofdstuk 5) worden de bestaande voorraad en de plancapaciteit vergeleken. In het laatste deel wordt ook een beeld gegeven van de ‘toekomstige woningvoorraad’. De resultaten van de analyses zijn samengevat in grafieken. Voor de analyses is Noord opgedeeld in de volgende (gebiedsgericht werken) gebieden: 1. Noord-West 2. Oud-Noord 3. Noord-Oost

7

2 Kansen voor een mix, doelgroepen en doorstroming

De schaarste aan woningen voor vrijwel alle doelgroepen in Amsterdam vraagt om zowel het bijbouwen van zoveel mogelijk woningen en bijbehorende voorzieningen als het tegelijkertijd zorgen voor een gerichte programmering van nieuwbouw en het zo goed als mogelijk verdelen van woningen in de bestaande voorraad. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste observaties voor drie thema’s besproken die van belang zijn bij de programmering van nieuwbouw in de gemeente Amsterdam. Deze drie thema’s komen voort uit het Woningbouwplan 2022-2028 (WBP) en de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV): -

-

-

Een goede mix aan woningen: hierbij gaat het zowel om een mix aan woninggroottes, geschikt voor verschillende typen huishoudens als om een mix aan prijsniveaus: sociale huur (SH), middeldure huur inclusief betaalbare koop (MD) en vrije sector huur en koop (VS). Wat een goede mix is kan vervolgens per project/gebied bepaald worden. Dit hangt van meer factoren af dan alleen een mix aan woninggroottes en prijssegmenten. In dit hoofdstuk worden geen uitspraken gedaan over wat goed is, maar wordt beschreven wat de kenmerken van de bestaande voorraad en plancapaciteit op hoofdlijnen zijn. Op basis van een bredere afweging kan vervolgens bepaald worden wat een goede mix voor de betreffende locatie/project is (zie ook 1.1 gebruiksaanwijzing). Zo goed mogelijk benutten van de planvoorraad voor doelgroepen. Bij het bouwen voor doelgroepen gaat het over woningen die een specifieke vorm of ontwikkelmodel hebben. In de nieuwbouw wordt op de volgende doelgroepen en specifieke ontwikkelmodellen ingezet: Zelfbouw en wooncoöperaties, Geclusterde ouderenwoningen, Jongeren en Studenten en rolstoelwoningen. Gezinnen zijn geen aparte doelgroep waarvoor apart geprogrammeerd wordt. Het bouwen van woningen voor gezinnen maakt deel uit van het bouwen van een gedifferentieerd aanbod in m² en het zo goed mogelijk benutten van de bestaande voorraad.

Voor gezinnen en overige doelgroepen, zoals bijvoorbeeld mensen met maatschappelijke beroepen of kwetsbare groepen, geldt dat dit een toewijzingsvraagstuk is. Toewijzing gebeurt op basis van de Huisvestingsverordening. De mogelijkheden die de planvoorraad biedt voor doorstroming. Dit is in dit gebiedsprofiel maar beperkt uitgewerkt. Voor meer informatie over doorstroming wordt verwezen naar het onderzoek ‘Doorstroming op de woningmarkt: Passendheid in perspectief’ van O&S dat in september 2024 opgeleverd is.

Deze analyses zijn niet compleet en zijn gebaseerd op de data uit de overzichten in hoofdstukken 3 t/m 5 in dit profiel en daarmee op het schaalniveau van de 25 gebieden. Dit betekent ook dat het gemiddelde voor een gebied in een aantal gevallen geen recht doet aan de verschillen tussen buurten en wijken binnen een gebied. Waar mogelijk is dit in dit hoofdstuk per gebied op basis van gegevens uit het dashboard kerncijfers (BBGA) op hoofdlijnen geanalyseerd op buurtniveau. Dit is niet volledig, voor meer inzichten wordt verwezen naar het hierboven genoemde dashboard. De conclusies en observaties in dit hoofdstuk moeten gezien worden als een overzicht op hoofdlijnen. Het kan helpen bij het in samenhang beoordelen van verschillende gebieden en de daar geplande woningen. Het kan bijvoorbeeld helpen bij het prioriteren van doelgroepen in het ene gebied en het prioriteren van

andere groepen in een ander gebied. Het gebiedsprofiel biedt bouwstenen voor een doorvertaling naar een gedetailleerder schaalniveau. Bij uitwerking van woningbouwprogramma's in projecten zijn in veel gevallen uitgebreidere analyses en afwegingen nodig. Algemeen geldt dat bij het plannen van woningbouw: - Marktcondities van grote invloed zijn op de woningbouw. Bijvoorbeeld de grootte van de woning in relatie tot huur- of verkoopopbrengsten, financierings- en stichtingskosten. - Het type ontwikkeling, transformatie (bijvoorbeeld voormalig bedrijfsterrein), een ontwikkeling op een locatie met bestaand corporatiebezit of een nieuwe gemeentelijke gronduitgifte is van grote invloed op het type woonprogramma dat leidt tot een financieel haalbaar plan. - Woningen groter dan 70 m² GO zijn in de huidige marktomstandigheden met name haalbaar in de vrije sector.

2.1 Opvallende punten plancapaciteit Stadsdeel Noord -

-

-

-

Totale plancapaciteit: 18.126 woningen. (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024) Belangrijke kanttekening is dat dit een aantal projecten betreft waarvan de start bouw per 01-01-2024 gepland was in de periode 2024 t/m 2030. Deze planningen zijn inmiddels achterhaald. Voor een deel van Banne Noord en Klaprozenweg Noord, geldt dat in deze periode geplande woningbouwaantallen zijn meegenomen in de analyses, terwijl er inmiddels sprake is van temporisatie. Deze wijzigingen waren nog niet verwerkt per 01-01-2024. Dit betekent dat een groot deel van de woningen (ca 1.100) niet meer in de periode 2024- 2030 start met bouwen. Omdat de gebiedsprofielen een weergave zijn van de stand van zaken per 01-01-2024 zijn deze projecten nog wel vermeld in de overzichten. Verreweg het grootste aandeel van de woningen ruim 15.414 woningen, 85 % van de plancapaciteit, is gepland in transformatiegebieden, met name in Oud-Noord. Dit betreft de gebieden Buiksloterham (ruim 5.000 woningen), het resterende deel van NDSM (2.300) en Hamerkwartier (ca 4.300 woningen). Daarnaast hebben marktomstandigheden juist in transformatiegebieden de (grote) invloed op de planning. Een kwart van de geplande woningbouw ligt in ontwikkelbuurten/stedelijke vernieuwing (ruim 1.100 woningen): Waterlandpleinbuurt, (ca.

500 woningen) en Banne Noord (ruim 500 woningen – getemporiseerd, zie ook hierboven) Bijna 2.000 woningen zijn gepland op de gemeentelijke locatie Elzenhagen Zuid, voor ruim 1000 woningen in dit gebied is de start van de bouw gepland in 2024 tot en met 2030. Dit project is al in de uitvoeringsfase (fase 4 plaberum). In het naastgelegen gebied Buikslotermeerplein zijn 3.000 woningen gepland. Voor een klein deel van de woningen, namelijk 9% ,is nog geen investeringsbesluit besluit genomen. Dit zijn voornamelijk de stedelijke vernieuwingslocaties Banne Noord en Waterlandpleinbuurt.

2.2 Noord-West 9

Huidige voorraad: 16.800 woningen (WIA2023).

-

In aanbouw ruim 350 woningen (start bouw 2022 en 2023). Plancapaciteit bijna 1.400 woningen (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024)) Grootste locaties: Banne Noord en NDSM - Klaprozenweg Noord. Deze locaties zijn getemporiseerd waardoor de bouw niet zal starten in de periode t/m 2030. De overige locaties zijn De Bongerd en Parlevinker + Fokkemast. Plancapaciteit: 44 % transformatie, 39% stedelijke vernieuwing, 17% gemeentelijke uitgifte. Planfase: ruim 80% in fase 2-3 Plaberum

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen: -

Een mix aan woninggroottes en prijssegmenten o Woninggrootte: Een hoog aandeel woningen van 60-100 m² namelijk 60%, het stedelijk gemiddelde bedraagt ruim 44%. Er is met ca. 3% een relatief beperkt aandeel woningen van 0-40 m² (stedelijk is het aandeel ruim 10%) o Prijsniveaus: bestaande voorraad 51-11-36 (SH-MD-VS), waarvan 2 % sociale huur particuliere sector, plancapaciteit: 41-37-23, waarvan 22% corporatie sociale huur en 19% sociale huur, eigenaar nog onbekend.

-

Doelgroepen o In Noord-West wonen minder jongvolwassenen in de leeftijd 20-34, namelijk 18% ten opzichte van 30% stedelijk. o 25% van de huishoudens is een stel met kinderen, samen met 12% eenoudergezinnen is het aandeel gezinnen met 27% hoger dan het stedelijk gemiddelde van 23%. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is met 41% laag ten opzichte van het stedelijk gemiddelde. o Ouderen: Ruim 29% van de bewoners in het gebied is 55 jaar of ouder, het stedelijk gemiddelde van bedraagt 25%. In Noord West is met name het aandeel 65+ relatief hoog (ruim 16%). Het betreft in totaal circa 11.500 personen van 55 jaar of ouder. Het aandeel 65-74 jarigen ligt met 9% in de buurt van het stedelijk gemiddelde van 8%. In de wijken Tuindorp Oostzaan en Oostzanerwerf is het aandeel met 10% hoger.

-

Doorstroming o Met 28% ligt het aandeel gezinnen dat minder dan 20 m² per persoon beschikbaar heeft rond het stedelijk gemiddelde van 29%. In absolute aantallen gaat het om circa 1.800 huishoudens. o 63% van de ouderen woont in een niet volledig toegankelijke woning (bron: directie Wonen, WIA2023, zie ook paragraaf 3.9 Passend wonen ouderen). Gezien het hoge aandeel woningen van 60-100 m² zijn hier mogelijk kansen voor doorstroming.

2.3 Oud-Noord -

Huidige voorraad: 18.200 woningen (WIA 2023). Grote verschillen tussen de wijken Noordelijke IJ-oevers West, Tuindorp Oostzaan en Volewijck die wegvallen in het gemiddelde. In aanbouw circa 1550 woningen (start bouw 2022 en 2023).

-

Plancapaciteit circa 12.300 woningen (start bouw 2024 t/m 2030, peildatum 01-01-2024) – de grootste projecten: Buiksloterham, een deel van NDSM en Hamerkwartier. Plancapaciteit: 98% transformatie 100 % van de geplande woningen is in fase 4-5 van het plaberum – de grootste locaties zijn: Buiksloterham, een deel van NDSM, Klaprozenbuurt en Hamerkwartier. Gezien het hoge aandeel transformatie en projecten in fase 4-5 is er amper ruimte voor nieuwe programmering.

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen: -

Een mix aan woninggroottes en prijssegmenten o Woninggrootte: verdeling woninggroottes in bestaande voorraad ongeveer rond het stedelijk gemiddelde. Een iets hoger aandeel woningen van 0 –40 m2 (11% tov 9% stedelijk) en 40-60 m2 (35% tov 27% stedelijk. Het omgekeerde geldt voor woningen groter dan 100 m² dit aandeel is met 12% lager dan het stedelijk gemiddelde van 19%. o Prijsniveaus: bestaande voorraad 58-10-31 (SH-MD-VS), waarvan 50% sociale huur corporaties en 8% sociale huur particuliere sector, plancapaciteit: 32-42-26, waarvan 1% sociale huur corporaties, 11% sociale huur particuliere sector en 20% sociale huur, eigenaar nog onbekend.

-

Doelgroepen o In Oud-Noord wonen verhoudingsgewijs evenveel jongvolwassenen in de leeftijd 20-34, als het stedelijk gemiddelde, namelijk 30%. In totaal gaat het om 7.100 jongvolwassenen. o Ouderen: Het aandeel ouderen in Oud-Noord ligt rond het stedelijk gemiddelde van 25%. In (afgeronde) aantallen gaat het om 11.500 55plussers. Ook het aandeel 65 tot 74 jarigen ligt rond het stedelijk gemiddelde van 8%. In de Noordelijke IJ-oevers West en Oost ligt het aandeel substantieel lager met respectievelijk 4% en 3%.

-

Doorstroming o Ten opzichte van het stedelijk gemiddelde van 29% woont met ruim 36% in Oud Noord het hoogste aandeel gezinnen krap. In absolute aantallen gaat het om ruim 1.600 huishoudens. o Van de 65+ ouderen woont 67% in een niet volledig toegankelijke woning (bron: directie Wonen, WIA2023, zie ook paragraaf 3.9 Passend wonen ouderen).

2.4 Noord-Oost -

11

Huidige voorraad: 15.300 woningen (WIA2023) In aanbouw ruim 700 woningen (start bouw 2022 en 2023)

-

-

Plancapaciteit ruim 4.400 woningen (startbouw 2024 t/m 2030, Basisbestand woningbouw, peildatum 01-01-2024)– de grootste projecten: Elzenhagen en Buikslotermeerplein, voor een deel van de woningen in het project Buikslotermeerplein is de bouw gepland na deze periode. Plancapaciteit: 62% transformatielocatie, 25% gemeentelijke locaties, 13% ontwikkelbuurt. 13% van de woningen in fases 1-3 van het Plaberum, met name Waterlandpleinbuurt. De overige 87% is in fase 4-5 van het Plaberum – vrijwel geheel in Elzenhagen Zuid. Er zijn grote verschillen tussen Landelijk Noord en meer stedelijke wijken als Buikslotermeer, Waterlandpleinbuurt. Dit betekent ook verschillen in demografie en woningvoorraad. Deze verschillen vallen deels weg in het gemiddelde op gebiedsniveau.

Per thema zijn er de volgende punten opgevallen: -

Een mix aan woninggroottes en prijssegmenten. o Hoog aandeel woningen van 60-80 m² (36% t.o.v. stedelijk gemiddelde van 26%) met name in Buikslotermeer en de Waterlandpleinbuurt. En een relatief klein aandeel 40-60 m² - met name in Waterland. (bron BBGA) o Prijsniveaus: bestaande voorraad 52-14-33 (SH-MD-VS), waarvan 4% sociale huur particuliere sector, plancapaciteit: 42-33-24, waarvan 11% sociale huur corporaties, 8% particuliere sociale huur en 23% nog onbekend. o Grote middeldure huurwoningen: gezien het hoge aandeel projecten in fase 4-5 is er amper ruimte voor nieuwe programmering. De huidige uitgangspunten in plannen zijn leidend. Het toevoegen van grote woningen in het gereguleerde segment (SH en MDH) is in de huidige marktomstandigheden een grote uitdaging.

-

Doelgroepen o In Noord-Oost wonen iets minder jongeren in de leeftijd 20-34, dan het stedelijk gemiddelde, namelijk 27% ten opzichte van 30% stedelijk. In absolute aantallen gaat het om ruim 9.000 jongeren. o Ouderen: Het aandeel 55-plussers in Noord-Oost ligt rond het stedelijk gemiddelde van 25%. In (afgeronde) aantallen gaat het om 8.500. Ook het aandeel 65 tot 74 jarigen ligt met 7% in de buurt van het stedelijk gemiddelde van 8%. In Waterland en de Tuindorpen ligt het aandeel met 11-12% hoger.

-

Doorstroming o Het aandeel gezinnen met minder dan 20 m² per persoon ligt met 30% boven het stedelijk gemiddelde van 27% . In absolute aantallen gaat het om ruim 1.400 huishoudens. o Van de 65+ ouderen woont 39% in een niet volledig toegankelijke woning (bron: directie Wonen, WIA2023, zie ook paragraaf 3.9 Passend wonen ouderen).

3 Beeld bestaande voorraad (w0ningen en demografie)

3.1 Totaal aantal woningen- bestaande voorraad In totaal telt het Stadsdeel afgerond 503.00 woningen (WIA 2023). De bestaande voorraad is redelijk gelijk verdeeld over de drie gebieden. Noord-Oost heeft het kleinste aandeel, ca 30%, en Oud-Noord heeft het grootste aandeel ruim 35%

Bestaande voorraad 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 -

18.200

16.800

15.300

Noord-West

Oud-Noord bestaande voorraad

Figuur 2 Omvang van de bestaande voorraad per gebied (WIA 2023)

13

Noord-Oost

3.2 Segmenten bestaande voorraad Het aandeel sociale huur in bezit van woningcorporaties ligt in het stadsdeel op of net onder de 50%. Ongeveer een derde van de woningen valt in de vrije sector (huur en koop). De verdeling naar segmenten in de verschillende gebieden is op hoofdlijnen vergelijkbaar. In Oud-Noord is een relatief hoog aandeel particuliere sociale huur en een kleiner aandeel betaalbare koop. Noord-Oost

7300

Oud-Noord

9100

Noord-West

8300 0

600

1300

900

5000

1400

1500 300

5600

300

1200 600 2000

4000

6000 Soc cor

8000

10000

Soc part

Mdh

6100 12000 Bk Sk

14000

16000

18000

20000

Vsk/Vsh

Figuur 3 Bestaande voorraad naar segmenten in aantal woningen (WIA 2023)

Stadsdeel

49%

Noord-Oost

48%

Oud-Noord

50%

Noord-West

49% 0%

5%

4%

8%

8%

8%

2% 10%

20%

30%

40%

Soc cor

Soc part

Figuur 4 Bestaande voorraad naar segmenten in percentages (WIA 2023)

7%

50%

Mdh

4%

33%

6%

33%

8%

2%

4% 60%

Bk Mdk

31%

Vsk/Vsh

36%

70%

80%

90%

100%

3.3 Woninggrootte bestaande voorraad In de onderstaande grafieken is de bestaande voorraad ingedeeld in verschillende categorieën van woninggroottes ingedeeld, zowel in absolute aantallen als in percentages. De bestaande voorraad bestaat op gebieds- en stadsdeelniveau uit een redelijk gelijkmatig verdeelde mix van woninggroottes. Het aandeel woningen kleiner dan 40 m² is met 8% iets lager dan het stedelijk gemiddelde. Met name in het gebied Noord-West is het aandeel met 2,7% klein. Noord-West en Noord- Oost hebben ook in verhouding meer woningen van 80-100 m² en van 100+ m², samen opgeteld respectievelijk bijna 50% en iets meer dan 40%. Zowel ten opzichte van Oud-Noord (opgeteld 27%) als het stedelijk gemiddelde (opgeteld 37%).

Woninggrootte bestaande voorraad in aantallen stadsdeel

4038

Noord-Oost

1482

Oud-Noord

2096

Noord-West 460

0%

11507

15756

1979

11209

5500

3598

6515

4913

3013

10%

5343

20%

30%

40%

0-40 m2

40-60 m2

50% 60-80 m2

2723

2753

2130

4858

60% 80-100 m2

Figuur 5 Woninggrootte bestaande voorraad in aantallen en percentages, bron: BBGA, O&S 01-01-2023

15

8022

70% 100 m2+

3169

80%

90%

100%

3.4 Omvang bevolking In totaal wonen er in stadsdeel Noord: 108.792mensen. Het grootste deel daarvan woont in Noord-West, dit komt mede door het hoge aandeel grotere woningen in dit gebied, en daarmee een hoger aantal bewoners per huishouden. Oud-Noord is het gebied met de grootste aantal woningen in de bestaande voorraad. In het stadsdeel wonen in totaal 53.857 huishoudens. Totale bevolking 45.000 40.000 35.000

39.541 35.250

30.000

34.001

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 GN18 Noord-West

GN19 Oud-Noord

Figuur 6 totale bevolking per gebied (bron: brp/bbga, 01-01-2024)

GN20 Noord-Oost

3.5 Samenstelling huishoudens In Noord wonen met 30%, naar verhouding meer huishoudens met kinderen, eenoudergezin en stel met kind(eren), ten opzichte van het stedelijk gemiddelde van circa 23%. Noord West is hierbij met ruim 37% opvallend. In oud Noord ligt het aandeel eenpersoonshuishoudens ongeveer op het stedelijk gemiddelde. Noord-Oost en het stadsdeel als geheel liggen hier iets onder, Noord-West ligt hier ruim 10% onder.

Samenstelling huishoudens per gebied in procenten 100% 90%

0,8

1

0,8

19,6

19,7

19,1

20,5

53,4

50

48,2

12,2

9,7

10,3

10,7

Noord-West

Oud-Noord

Noord-Oost

Stadsdeel Noord

0,6 14,8

25

80% 21,5

70%

60%

20,8

50% 40% 30%

41,1

20% 10% 0%

Eenoudergezin (%hh)

Een persoon (%hh)

Stel zonder kinderen (%hh)

Figuur 7 Samenstelling huishoudens per gebied in procenten (bron: brp/bbga, 01-01-2024)

17

Stel met kinderen (%hh)

Huishoudens overig (%hh)

3.6 Aandeel jongvolwassenen In onderstaande grafiek is het aandeel jongvolwassenen per gebied ten opzichte van het totaal aantal bewoners per gebied in procenten weergegeven. De groep jongeren is verdeeld in 3 leeftijdscategorieën. Het aandeel jongeren 20-24 jaar is in het stadsdeel met 7% iets lager dan het stedelijk gemiddelde (8%). Het aandeel in de andere twee categorieën (25-29 jaar en 30-34 jaar), respectievelijk 8% en 7% ligt een stuk lager dan het stedelijk gemiddelde van 11%. In Oud Noord wonen relatief veel jongeren tussen 20-29 jaar.

Aandeel jongeren per gebied in percentage t.o.v. totale bevolking 8%

Stedelijk

Stadsdeel Noord

7%

11% 11% 9%

8%

9% 9% 9%

Noord-Oost

Oud-Noord

10%

6%

Noord-West

5% 0%

2%

4% 30-34 jaar

12%

7% 6% 6% 25-29 jaar

8%

10%

12%

14%

20-24 jaar

Figuur 8 aandeel jongeren ten opzichte van totale bevolking per gebied/stadsdeel (bron: brp/bbga, 01-01-2024)

3.7 Aandeel ouderen In onderstaande grafiek is het aandeel ouderen per gebied ten opzicht van het totaal aantal bewoners per gebied in procenten weergegeven. De groep ouderen is verdeeld in 4 leeftijdscategorieën.

Het aandeel ouderen vanaf 55 jaar en ouder is op stadsdeelniveua en in de gebieden Oud-Noord en Noord-Oost vergelijkbaar met het stedelijk gemiddelde van 25% en varieert tussen de circa 24% en 26%. Het aandeel ouderen vanaf 55 jaar ligt in Noord West op 29%. Het aandeel ouderen van 65-74 jaar en 75+ is in dit gebied met 9,1 % en 7,3% relatief hoog.

Aandeel ouderen per gebied in percentage t.o.v. totale bevolking 6,6% 8,0%

Stadsdeel Noord

5,7% 6,0% 7,5% 7,0%

Noord-Oost

5,1% 5,5% 4,8% 7,8%

Oud-Noord

5,7% 6,0% 7,3% 9,1%

Noord-West

6,2% 6,6%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

75+ jaar

65-74 jaar

60-64 jaar

55-59 jaar

Figuur 9 Aandeel ouderen per gebied ten opzichte van totale bevolking (bron: brp/bbga, 01-01-2024)

19

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

3.8 Huishoudens met minder dan 20 m² GO per persoon Als onderdeel van het onderzoek naar doorstroommogelijkheden in bestaande voorraad en nieuwbouw wordt de mate waarin Amsterdamse huishoudens passend wonen in beeld gebracht. Dit onderzoek is nog niet afgerond. Om een indicatie te geven van krap wonende huishoudens is een norm van 20 m² per persoon gehanteerd. Deze norm geeft vooral een beeld van het beschikbare oppervlak per persoon en niet of de bewoners de woning zelf als krap of ruim ervaren. Omwille van de leesbaarheid van teksten en tabellen wordt het begrip ‘krap’ gehanteerd. Zie voor meer detail het dashboard Kerncijfers (O&S). In Noord wonen bijna 6.000 huishoudens krap volgens deze definitie. Hiervan is 85% een huishouden met kind(eren). In absolute zin wonen de meeste huishoudens in een woning met minder dan 20 m² per persoon in de Waterlandpleinbuurt (ruim 850), Banne Buiksloot (ruim 700), Tuindorp Oostzaan (ruim 650) en Volewijck (bijna 650). Relatief ten opzichte van het stedelijk gemiddelde wonen in de wijken Tuindorp Nieuwendam, Tuindorp Buiksloot, Volewijck en Noordelijke IJ-oevers Oost de meeste huishoudens krap.

Naam

Krappe woningen aantal

krap met krap met kind percentage kind aantal percentage

Noord-West

1980

12

1820

27,9

Oud-Noord

2131

11,9

1676

36,5

Noord-Oost

1734

11,6

1468

29,6

Stedelijk

43.890

9,7

30.841

26,9

Tabel 1: krap wonende huishoudens, bron afbeelding en tabel: Basis informatie / O&S

3.9 Passend wonen ouderen Als onderdeel van het onderzoek naar doorstroommogelijkheden in bestaande voorraad en nieuwbouw wordt de mate waarin ouderen passend wonen in beeld gebracht, tijdens het opstellen van de gebiedsprofielen was dit nog niet afgerond. Voor meer details wordt verwezen naar het onderzoek: "Doorstroming op de woningmarkt: Passendheid in perspectief"

Figuur 10: aandeel woningen bewoond door 65+ huishoudens (1 of meer leden 65+) die niet volledig toegankelijk zijn (extern en/of intern een trap). Bron: directie Wonen, WIA2023 – noot: een belangrijke verklaring voor het hoge aandeel in gebieden Weesp en De Aker, Sloten, Nieuw Sloten is het hogere aandeel eengezinswoningen

21

4 Beeld plancapaciteit

4.1 Totale plancapaciteit Voor in totaal 18.121 woningen is start bouw gepland in het stadsdeel in de periode 2024 tot en met 2030. Hiervan is verreweg het grootste deel, namelijk 68% van de totale geplande productie, gepland in Oud Noord. Op de korte termijn de locaties Buiksloterham (ruim 5.000) en NDSM (ca.2.300) PM Hamerkwartier (ca 4.300). In Noord-Oost is circa 24% gepland. Dit betreft vooral de projecten Elzenhagen (ca. 1.000) en Buikslotermeerplein (ca 2.600). In Noord-West is het grootste project Banne Noord.

Plancapaciteit aantal woningen per gebied 14000

12308

12000 10000 8000 6000

4440

4000 2000

1373

0 Noord-West

Oud-Noord

Noord-Oost

Figuur 11 Plancapaciteit aantal woningen per gebied (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024), )

Figuur 12 woningbouwprojecten start bouw 2015-2032+ (bron: https://maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen_monitor/ )

23

4.2 Segmenten Plancapaciteit In onderstaande grafieken zijn de verdelingen in prijssegmenten weergegeven. Hierbij is in de sociale huur onderscheid gemaakt in woningen van corporaties en woningen van particuliere eigenaren / beleggers. Voor de categorie sociaal onbekend geldt dat het (beoogd) eigendom van de woningen nog niet bekend is. Op het niveau van het stadsdeel bedraagt de verdeling sociaal – middelduur – vrije sector/duur grofweg 35%-40%-25%. Het programma wijkt af van 40-40-20 om de volgende redenen:. Een klein deel van de plannen is nog gebaseerd om beleid van voor 40-40-20. Daarnaast is een groot deel van de woningen gepland in transformatiegebieden. Hierbij is een 30-40-30 verdeling mogelijk, indien een woningcorporatie de eigenaar wordt van de sociale huurwoningen. Binnen de sociale sector is het beoogd eigendom van de helft van de woningen nog niet bekend (ca 21%). Hierna volgt de particuliere sociale huur (ca 9 %). Ongeveer 5% word ontwikkeld door corporaties.

Plancapaciteit naar segmenten in aantal woningen 366 Noord-Oost

509

1.458

1.040

1.067 204

164 Oud-Noord

1.349

4.947

2.446

3.198

256

Noord-West 301 0

503 313 2.000

4.000 Soc cor

6.000 Soc part

Soc onb

8.000 Mdh

Sk Bk

Figuur 13 Plancapaciteit naar segmenten in aantal woningen (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

10.000 Vsk/ Vsh

12.000

14.000

Plancapaciteit naar segmenten in percentage 1% Noord

5%

Noord-Oost

11%

Oud-Noord

1% 11%

Noord-West

22%

9%

21%

38%

8%

25%

23%

33%

24%

2%

0%

20%

40% 19%

10%

20%

30%

Soc cor

26% 23%

37% 40%

Soc part

50%

Soc onb

60%

70%

Bk Sk

Vsk/ Vsh

Mdh

Figuur 14 Plancapaciteit naar segmenten in percentage (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

25

80%

90%

100%

4.3 Soort ontwikkeling In de onderstaande grafiek is de plancapaciteit ingedeeld naar de soort ontwikkeling. Daarbij wordt aangesloten op de drie hoofdtypen locaties zoals ook beschreven in het WBP 202-2028 (p3 en 4): Gemeentelijke locaties, Ontwikkelbuurten/Stedelijke vernieuwing en Transformatiegebieden. Het grootste deel van de ontwikkelingen betreft transformatie. Bijvoorbeeld locatie Buikslotermeerplein in Noord-Oost en Klaprozenweggebied, Buiksloterham en Hamerkwartier in Oud-Noord. NDSM valt deels in Oud Noord en deels in Noord-West.

Plancapaciteit type ontwikkeling Noord-Oost

2.760

Oud-Noord

12.054

Noord-West

600

1.096

565 224 30

231

0

539 2.000

4.000

Transformatie

6.000

Gemeentelijke locatie

Figuur 15 Plancapaciteit type ontwikkeling (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

8.000

10.000

Ontwikkelbuurt

12.000

14.000

Plancapaciteit soort ontwikkeling Stadsdeel

85%

8%

25%

Noord-Oost

62%

25%

13%

Oud-Noord

98%

Noord-West

44%

0%

2% 17%

10%

20%

30%

Transformatie

40%

39%

50%

60%

Gemeentelijke locatie

70%

80%

90%

100%

Ontwikkelbuurt

Figuur 16 Plancapaciteit type ontwikkeling (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

Noord-West Ontwikkelbuurt 39%

Gemeentelijke locatie 2%

Oud Noord

Transformatie 44%

Ontwikkel buurt 13%

Gemeente lijke locatie 25% Gemeentelijke locatie 17%

27

Transformatie 98%

Noord-Oost

Transfor matie 62%

4.4 Fase van de ontwikkeling Er zijn twee categorieën weergegeven van de verschillende plaberumfases. De eerste categorie omvat fases 1, 2 en 3 en de tweede categorie omvat fase 4 en 5. Fase 4 is gekozen als omslagpunt. In deze fase is het investeringsbesluit genomen. Nadat het investeringsbesluit genomen is, is het programma vastgesteld en wordt een plan binnen deze kaders uitgewerkt. Afwijken van deze kaders kost tijd (nieuw besluit) en kan ook financiële gevolgen hebben. Bij projecten in Fase 1 tot en met 3 ligt er over het algemeen minder (gedetailleerd) vast welk woningbouwprogramma gepland is. In Noord is voor 91% van de planvoorraad (start bouw t/m 2030) een investeringsbesluit genomen. Dit geldt met name voor de gebieden Noord- Oost en OudNoord. In Noord-West is het grootste aandeel in fase 1-3 dit is een relatief kleine aantal ten opzichte van de totale plancapaciteit.

Plancapaciteit op basis van plaberumfases - aantallen Noord-Oost

565

3.875

Oud-Noord 0

Noord-West

12.308

1.139 0

234 2.000

4.000

6.000 Fase 1-3

8.000 Fase 4-5

Figuur 17 Plancapaciteit op basis van plaberumfases – aantallen (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

10.000

12.000

14.000

Plancapaciteit op basis van plaberumfases - percentages

stadsdeel

9%

91%

Noord-Oost

13%

87%

Oud-Noord

100%

Noord-West

83%

0%

17%

10%

20%

30%

40%

50%

Fase 1-3

Fase 4-5

60%

70%

80%

Figuur 18 Plancapaciteit op basis van plaberumfases – percentages (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

29

90%

100%

5 Vergelijking en toekomstbeeld

De data van de bestaande voorraad zijn gebaseerd op woningen die begin 2023 waren opgeleverd. De plancapaciteit is gebaseerd op start bouw 01-01-2024 t/m 2030. Daarnaast is een aantal woningen in aanbouw, dit zijn grofweg de projecten die zijn gestart in 2022 en 2023. Samen vormen ze de ‘toekomstige voorraad’, op basis van de inzichten per 01-01-2024. Dit geeft een globaal beeld van de woningvoorraad een rond 2030 – 2033. Door wijziging in plannen of planning kunnen deze inzichten wijzigen.

5.1 Totaal aantal woningen in aanbouw Start bouw 2022 en 2023 - naar segmenten in aantal woningen

937; 36%

1200; 46%

485; 18%

Noord-Oost

166

Oud-Noord

642

Noord-West

129 0

SH

MDH

VS

89

451 396

517

232

200

400

600 SH

Figuur 19: Stadsdeel, in aanbouw naar segment (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024) Figuur 20: in aanbouw per gebied (bron: Basisbestand Woningbouw, peildatum 01-01-2024)

800

1000

MDH

VS

1200

1400

1600

1800

5.2 ‘toekomstige voorraad’: bestaand, in aanbouw en plancapaciteit In de onderstaande grafieken zijn de omvang van de huidige bestaande voorraad en ‘toekomstige’ bestaande voorraad weergegeven. In de onderstaande grafiek is de huidige bestaande voorraad weergegeven naast de toekomstige voorraad: de huidige, in aanbouw en de plancapaciteit (start bouw t/m 2030) bij elkaar opgeteld. De grootste groei zit in gebied Oud-Noord, met een toename van ongeveer 75% ten opzichte van de huidige woningvoorraad. In de toekomstige voorraad zijn geen sloopcijfers verwerkt.

Bestaande voorraad en toekomstige voorraad 35.000

32.063

30.000 25.000 20.000

18.534

16.800

20.446 18.200 15.300

15.000

12.308

10.000 4.440

5.000 361

1.373

1.555

706

Oud-Noord

Noord-Oost

Noord-West bestaande voorraad

in aanbouw

plancapaciteit

toekomstige voorraad

Figuur 21: Bestaande voorraad, in aanbouw, plancapaciteit en toekomstige voorraad (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

31

5.3 Vergelijking van segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit In de onderstaande grafiek zijn aandelen van de verschillende prijssegmenten in de bestaande voorraad en de plancapaciteit naast elkaar geprojecteerd. Op zowel het niveau van het hele stadsdeel als in de gebieden wordt zichtbaar dat het aandeel middeldure huur in alle gevallen percentueel veel groter is in de plancapaciteit dan in de bestaande voorraad.

NoordWest

OudNoord

NoordOost

stadsde el

Vergelijking segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit in percentages Bestaand

55%

Planv

35%

Bestaand

52%

Planv

43%

Bestaand

58%

Planv

32%

Bestaand

51%

Planv

41% 0%

8%

34%

4%

38%

25%

1%

8%

33%

6%

33%

24% 8%

31%

2%

40%

26%

2%

7%

36%

4%

37% 10%

20%

30%

40%

Soc

Mdh

50%

Bk Sk GK/

60%

23% 70%

80%

Vsk/ Vsh

Figuur 22 Vergelijking segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit in aantallen en percentages (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

90%

100%

In de onderstaande grafiek is de verdeling van de segmenten voor de bestaande voorraad en de plancapaciteit weergegeven in absolute aantal woningen.

Noord-Oost

Vergelijking segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit in aantal woningen

Bestaand

7300

Planv

600

366 1.040

1.458

1300

900

5000

1.067

Oud-Noord

509 9100

Bestaand

1400

1500 300

5600

204 Planv

1.349 164

2.446

4.947

3.198

Noord-West

300 8300

Bestaand

1200 600

6100

256 Planv

503

313

301 0

2.000

4.000

6.000

Soc cor

8.000

Soc part

10.000

Soc onb

Mdh

12.000

Bk Sk

14.000

16.000

Vsk/ Vsh

Figuur 23 Vergelijking segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit in aantal woningen (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024)

33

18.000

20.000

5.4 Toekomstige bestaande voorraad segmenten In de onderstaande grafieken is de toekomstige bestaande voorraad in gedeeld in segmenten in percentages en absolute aantallen. Dit is een beeld op basis van huidige inzichten. Bijvoorbeeld door wijzigende marktomstandigheden de kan de prijs van woningen of de prijsgrens voor woningen in het middensegment wijzigen. Dit heeft effect op de segmentering in de bestaande voorraad. De geplande woningbouw betreft alleen de woningen waarvan de start bouw gepland is in de periode 2024-2030 op basis van de planning op 1 januari 2024.

Segmenten huidige bestaande voorraad en toekomstige bestaande voorraad incl. in aanbouw en sloop, in aantallen Noord-Oost

Toekomstig

Bestaand

7.900

Oud-Noord

Toekomstig

14.459

Bestaand

10.500

Noord-West

900

Toekomstig

9.157

9.815

2.758

6.067

900 1.300

5.000 504 6.447 300 1.500

8.798

5.600

600 1.703

6.413

600

Bestaand

8.600

0

1.200

5.000

6.100

10.000

15.000 Soc

Mdh

Bk Sk GK/

20.000 Vsk/ Vsh

25.000

30.000

35.000

5.5 Vergelijking huidige en ‘toekomstige’ voorraad In de onderstaande grafieken zijn de omvang van de huidige bestaande voorraad en ‘toekomstige’ voorraad weergegeven. In de toekomstige voorraad zijn geen sloopcijfers verwerkt.

Segmenten bestaande voorraad stadsdeel

Segmenten toekomstige voorraad stadsdeel

Vsk/ Vsh; 32%

Vsk/ Vsh; 33%

Soc; 48% Soc; 53%

GK/ BkSk; 4% Mdh; 8%

GK/ BkSk; 3%

Mdh; 16%

Figuur 24 a+b segmenten bestaande en toekomstige voorraad stadsdeel (inclusief sloop en in aanbouw) (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024, plancapaciteit start bouw 2024-2030)

Op het niveau van het stadsdeel neemt het aandeel middelduur (huur en koop) toe van 12% tot 19%. Het aandeel sociale huur neemt af tot 49% en het aandeel vrije sector neemt af tot 32%. In absolute aantallen neemt de voorraad in alle categorieën toe met in totaal ruim 20.000 woningen. In de sociale huur met bijna 7.400 woningen, in het middeldure segment met circa 7.600 woningen en in de vrije sector met bijna 5.800 woningen. Met name in Oud-Noord waar relatief veel woningen worden toegevoegd neemt het aandeel middelduur (huur en koop) in de toekomstige planvoorraad toe van de huidige 10% tot 23%.

35

. In de onderstaande grafiek wordt de verdeling van de huidige bestaande voorraad en toekomstige voorraad naar segmenten vergeleken.

Stadsdeel

48%

16%

Bestaand

53%

8%

Noord-Oost

Toekomstig

49%

14%

Bestaand

52%

8%

Toekomstig

47%

Bestaand

58%

Toekomstig

50%

9%

3%

36%

Bestaand

51%

7%

4%

36%

Noord-West

Toekomstig

Oud-Noord

Segmenten huidige bestaande voorraad en toekomstige bestaande voorraad incl. sloop en in aanbouw, in percentage

0%

3% 4%

33%

4%

32%

6%

21%

20%

30%

40%

Soc

Mdh

50% Bk Sk GK/

60%

Vsk/ Vsh

Figuur 25: Vergelijking verdeling segmenten huidige bestaande voorraad en toekomstige bestaande voorraad (bron: WIA 2023, Basisbestand Woningbouw, 01-01-2024, plancapaciteit start bouw 2024-2030)

33% 2%

8%

10%

32%

29%

2%

70%

31%

80%

90%

100%

BIJLAGE 1 – DATA, DEFINITIES EN LINKS

Analyse - toelichting en afbakening De analyses in de gebiedsprofielen zijn gemaakt op het schaalniveau van de 25 gebieden van het gebiedsgericht werken. Dit is het schaalniveau waarop op hoofdlijnen opvallende kenmerken van de woningvoorraad, bestaand en gepland, in beeld gebracht kunnen worden. Dit biedt de mogelijkheid om woningbouwlocaties meer in samenhang te bezien en per locatie de inzet op specifieke doelgroepen te prioriteren. Bij het bepalen van woningbouwprogrammering op projectniveau is in de praktijk gewenst om in te zoomen op een lager schaalniveau. Hiervoor is vaak aanvullend advies nodig en kan bijvoorbeeld het expertise team Wonen en Maatschappelijke voorzieningen of het dashboard kerncijfers (BBGA) benaderd worden. De gebiedsprofielen kunnen hierbij gebruikt worden als onderlegger. In de analyses wordt gekeken naar bestaande woningen en naar de kenmerken van de bewoners (demografisch). Daarnaast wordt er gekeken naar de plancapaciteit. Voor de plancapaciteit wordt er gekeken naar de projecten waarvan op dit moment de geplande bouw start tot en met 2030. Dit is een doorkijk die verder gaat dan de periode van het WBP 2022-2028. Dit heeft onder meer te maken met de doorlooptijd van projecten. Voor de planvoorraad tot en met 2028 is al het grootste deel van de programmering bepaald.

Door een langere termijn te hanteren worden meer projecten inzichtelijk die nog minder ver in de planontwikkeling zijn. Anderzijds zou het hanteren van een nog ruimere periode dan start bouw 2030 leiden tot minder betrouwbare analyses omdat plannen verder in de toekomst logischerwijs minder gedetailleerde programmering kennen en omdat deze door voortschrijdende inzichten regelmatig aangepast worden. Van belang is dat ook de projecten die gepland zijn om in de periode tot en met 2023 te starten met bouw te maken hebben met een zeker planningsoptimisme. Een planning die geen rekening houdt met onvoorziene of niet beïnvloedbare tegenvallers is nodig om op voortgang te sturen. In de praktijk kunnen projecten echter vertragen. In het verleden is gebleken dat een slagingspercentage van 40-80% per jaar optreedt. In de gebiedsprofielen wordt niet gewerkt met deze slagingspercentages omdat de profielen bedoeld zijn om een beeld over een langere termijn te geven. Het slagingspercentage geeft een prognose van de bouwproductie voor een bepaald jaar. Voor een beeld van de productie over een periode van 7-8 jaar is het minder relevant, het doorschuiven van een project naar een volgend jaar betekent in veel gevallen dat dit nog binnen de periode tot en met 2030 valt.

Een aantal projecten zal ook buiten deze periode vallen, dit aandeel is echter op dit moment lastig in te schatten, dit kan pas als er ervaring opgedaan is met deze werkwijze. Databronnen Voor de gebiedsprofielen is gebruik gemaakt van de volgende databronnen: -

37

Voor de bestaande voorraad is gebruik gemaakt van data uit het Wonen in Amsterdam onderzoek 2023 (WIA 2023) en de Dataset Basisbestand Gebieden Amsterdam (BBGA) peildatum 1 januari 2024 (In combinatie met BAG en Basisregistratie). Hierbij zijn de WIA 2023 aantallen naar beneden

-

toe afgerond op 100-tallen. Hierdoor kunnen optellingen iets afwijken door tussentijds afronden. De percentages zijn wel gebaseerd op de onafgeronde cijfers. Voor in aanbouw zijnde woningen en de plancapaciteit is gebruik gemaakt van het Basisbestand Woningbouw (Grond en Ontwikkeling), peildatum 1 januari 2024.

Definities In het WIA2023 data zijn de prijssegmenten bepaald op basis van prijspeil 01-01-2023, voor de plancapaciteit geldt het prijspeil per 01-01- 2024 (nog checken!) Segment Sociale huur Middeldure huur Middeldure koop / Sociale koop Vrije sector huur Vrije sector koop

Bestaande voorraad Maandhuur tot € 808,06 Maandhuur van € 808,06 tot € 1.175,72 VON tot € 355.000 (Middeldure koop) Maandhuur vanaf € 1.175,72 VON vanaf € 355.000

Plancapaciteit Maandhuur tot € 879,66 Maandhuur van € 879,66 tot € 1.220,40 VON tot € 390.000 (Sociale koop) Maandhuur vanaf € 1.220,40 VON vanaf € 390.000

Voor woninggroottes wordt het gebruiksoppervlak (GO) gehanteerd. Dit is ook de eenheid die in de Basisadministratie gemeenten (BAG) gehanteerd wordt.

Colofon Gebiedsprofiel stadsdeel Noord Onderdeel van de werkwijze gebiedsgericht doelgroepen programmeren Tekst Directie Grond en Ontwikkeling – Strategie en Advies Gemeente Amsterdam Versie 25 februari 2025 Voor vragen over dit gebiedsprofiel kunt u contact opnemen via secretariaat.strategie.en.advies@amsterdam.nl

39

Gebiedsprofiel stadsdeel Oost

Onderdeel van de werkwijze gebiedsgericht doelgroepen programmeren

Versie: 25 februari 2025. Data over de plancapaciteit: 1 jan 2024. Data over de bestaande voorraad (woningen en demografie): WIA 2023 en BBGA 1 januari 2024

Inhoud

1 Inleiding ..................................................................................... 3 1.1 Gebruiksaanwijzing ................................................................................ 3 1.2 Opbouw gebiedsprofiel......................................................................... 6 2 Kansen voor een mix, doelgroepen en doorstroming ...................... 8 2.1 Opvallende punten plancapaciteit Stadsdeel Oost ................................ 9 2.2 Oud-Oost ............................................................................................. 9 2.3 Indische buurt, Oostelijk Havengebied................................................. 10 2.4 Watergraafsmeer ................................................................................ 11 2.5 IJburg, Zeeburgereiland ....................................................................... 12 3 Beeld bestaande voorraad (w0ningen en demografie)................... 14 3.1 Totaal aantal woningen bestaande voorraad........................................ 14 3.2 Segmenten bestaande voorraad .......................................................... 15 3.3 Woninggrootte bestaande voorraad .................................................... 17

3.4 Omvang bevolking .............................................................................. 18 3.5 Samenstelling huishoudens ................................................................. 19 3.6 Aandeel jongvolwassenen ................................................................... 20 3.7 Aandeel ouderen.................................................................................. 21 3.8 Huishoudens met minder dan 20 m² GO per persoon........................... 22 3.9 Passend wonen ouderen ...................................................................... 23

4 Beeld plancapaciteit .................................................................. 24 4.1 Totale plancapaciteit ........................................................................... 24 4.2 Segmenten Plancapaciteit................................................................... 26 4.3 Soort ontwikkeling .............................................................................. 28 4.4 Fase van de ontwikkeling..................................................................... 30 5 Vergelijking en toekomstbeeld ................................................... 31 5.1 Totaal aantal woningen in aanbouw .................................................... 31 5.2 ‘toekomstige voorraad’: bestaand, in aanbouw en plancapaciteit ........ 32 5.3 Vergelijking van segmenten bestaande voorraad en plancapaciteit ..... 33 5.4 Toekomstige bestaande voorraad ....................................................... 35 5.5 Vergelijking huidige en ‘toekomstige’ voorraad ................................... 36 BIJLAGE 1– DATA EN DEFINITIES ................................................. 38

1 Inleiding De schaarste aan woningen voor vrijwel alle doelgroepen in Amsterdam vraagt om zowel het bijbouwen van zoveel mogelijk woningen als om een gerichte programmering van nieuwbouw en een optimale verdeling van de bestaande voorraad. Middels een gebiedsgerichte aanpak wordt invulling gegeven aan deze opgave. Om te bouwen voor specifieke doelgroepen en huishoudens, zoals jongeren, studenten, ouderen en gezinnen wordt gekeken naar zowel de kenmerken van de bestaande voorraad als de kenmerken van de planvoorraad. Deze kenmerken kunnen aanleiding zijn voor het programmeren voor specifieke doelgroepen. Zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van 65+ huishoudens die in een ongeschikte woning wonen om oud te worden de aanleiding kan zijn om geclusterde ouderen woningen toe te voegen en de nabijheid van onderwijsinstellingen aanleiding kan zijn voor het toevoegen van studentenwoningen. Deze werkwijze, beschreven in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) en het Woningbouwplan 2022-2028, staat bekend als ‘gebiedsgericht doelgroepen programmeren’. Een belangrijk hulpmiddel in deze aanpak is het gebiedsprofiel, een nulmeting per 1 januari 2024, dat informatie over de bestaande woningvoorraad, plancapaciteit (de geplande woningbouwproductie voor 2023-2030), en demografische gegevens op het niveau van de 25 gebieden (gebiedsgericht werken) inzichtelijk maakt.

Dit profiel helpt projectteams bij het maken van beslissingen over woningbouwprogrammering en het bevorderen van een goede mix, het bouwen voor doelgroepen en doorstroming, met inachtneming van factoren zoals de planningsfase en het type locatie. Het gebiedsprofiel bevat geen nieuw beleid en gerichte adviezen, maar biedt middels bestaande data waardevolle inzichten en ondersteuning bij advisering en besluitvorming. De bestuurlijke besluitvorming over woningbouwprogramma’s in projecten loopt, net zoals nu, op basis van het plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen (plaberum). Daar vindt ook de afweging plaats ten opzichte van andere gemeentelijke ambities/opgaven en het financiële kader.

1.1 Gebruiksaanwijzing Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel bij de woningbouwprogrammering van nieuwbouwprojecten. Daarnaast biedt het inzichten in hoe de woningvoorraad er in de nabije toekomst uit kan zien indien de plannen, zoals ze per 01-01-2024 gepland zijn, tot uitvoering gebracht worden. Hierna wordt kort toegelicht welke analyses in het gebiedsprofiel zijn opgenomen en hoe deze gelezen kunnen worden aangezien het gebiedsprofiel een moment opname is en de geplande woningvoorraad nog kan wijzigen. Daarna volgt een korte opsomming wat het gebiedsprofiel wel en niet is. Analyse - toelichting en afbakening Schaalniveau gebieden De analyses in de gebiedsprofielen zijn gemaakt op het schaalniveau van de 25 gebieden van het gebiedsgericht werken. Dit is het schaalniveau waarop op hoofdlijnen opvallende kenmerken van de woningvoorraad, bestaand en gepland, in beeld gebracht kunnen worden. Dit biedt de mogelijkheid om woningbouwlocaties meer in samenhang te bezien en per locatie de inzet op specifieke doelgroepen te prioriteren. Bij het bepalen van woningbouwprogrammering op projectniveau is in de praktijk gewenst om in te zoomen op een lager schaalniveau. Hiervoor is vaak aanvullend advies en 3

gebiedsgerichte data nodig. Bijvoorbeeld kan het expertise team Wonen en Maatschappelijke voorzieningen of kunnen het dashboard kerncijfers (BBGA) en de Wegwijzer gebiedsgerichte datadashboards worden geraadpleegd. De gebiedsprofielen kunnen hierbij gebruikt worden als onderlegger. Planningshorizon plancapaciteit In de analyses wordt gekeken naar bestaande woningen, naar de kenmerken van de bewoners (demografisch). Dit gebeurt op basis van data op hoofdlijnen. Voor specifieke situaties in buurten is het van belang meer informatie in te winnen, zie ook de bronnen hierboven. Daarnaast wordt er gekeken naar de plancapaciteit. In tegenstelling tot de bestaande voorraad is het hiervoor nodig een aanname te doen over de periode die geanalyseerd wordt. Voor de plancapaciteit wordt er gekeken naar de projecten waarvan op dit moment de geplande bouw start in de periode 2024 tot en met 2030. Dit is een doorkijk die verder gaat dan de periode van het Woningbouwplan 2022-2028. Dit heeft onder meer te maken met de doorlooptijd van projecten. Voor de planvoorraad tot en met 2028 is al het grootste deel van de programmering bepaald. Door een iets langere termijn te hanteren worden meer projecten inzichtelijk die nog minder ver in de planontwikkeling zijn.

Anderzijds zou het hanteren van een nog ruimere periode dan start bouw 2030 leiden tot minder betrouwbare analyses omdat plannen verder in de toekomst logischerwijs minder gedetailleerde programmering kennen en omdat deze door voortschrijdende inzichten regelmatig aangepast worden. Planningsoptimisme Het is daarnaast van belang om bij de informatie over de plancapaciteit in het achterhoofd te houden dat deze gebaseerd is op een zeker planningsoptimisme. De projecten die volgens de planning op 1 januari 2024 in de periode 2024-2030 starten met bouw zullen niet allemaal daadwerkelijk in deze periode starten. Een planning die geen rekening houdt met onvoorziene of niet beïnvloedbare tegenvallers is nodig om op voortgang te sturen. In de praktijk kunnen projecten echter vertragen. In het verleden is gebleken dat een slagingspercentage van 40-80% per jaar optreedt. In de gebiedsprofielen wordt niet gewerkt met deze slagingspercentages omdat de profielen bedoeld zijn om een beeld over een langere termijn te geven. Het slagingspercentage geeft een prognose van de bouwproductie voor een bepaald jaar. Voor een beeld van de productie over een periode van 7-8 jaar is het minder relevant, het doorschuiven van een project naar een volgend jaar betekent in veel gevallen dat dit nog binnen de periode tot en met 2030 valt.

Een aantal projecten zal ook buiten deze periode vallen, dit aandeel is echter op dit moment lastig in te schatten, dit kan pas als er ervaring opgedaan is met deze werkwijze. Doelgroepprofielen Er zijn naast de gebiedsprofielen, ook doelgroepprofielen opgesteld, met daarin de belangrijkste informatie per doelgroep.

Figuur 1 schematische weergave gebiedsprofiel in plan- en beleidsvormingsproces

Wat is het gebiedsprofiel wel - Een hulpmiddel voor projecten, stadsdelen en het Expertiseteam Wonen en Maatschappelijke voorzieningen bij het adviseren over, en het onderbouwen van, woningbouwprogrammering in nieuwe projecten of bij (her)onderhandelingen. Er is geen vast moment voor de advisering, het gebiedsprofiel kan in verschillende fases gebuikt worden. - Een middel om inzicht te krijgen in de ruimte die er nog is in de geplande woningvoorraad voor woningbouwopgaven als geclusterde ouderenhuisvesting, jongeren- en studentenhuisvesting, rolstoelwoningen en middeldure huur voor gezinnen (70 m² GO)- zoals vastgelegd in het Woningbouwplan 2022-2028. Ook kan het inzicht geven in mogelijke locaties voor de zelfbouwopgave. - Een middel om op het niveau van de gebieden de inzet voor eerdergenoemde doelgroepen te bepalen. Op deze manier wordt er beter ingespeeld op lokale opgaven en mogelijkheden om voor deze groepen te bouwen (en leiden onhaalbare streefcijfers niet tot onterechte verwachtingen). - Een hulpmiddel om op gebiedsniveau met (bijvoorbeeld) de corporaties te werken aan een programmering die doorstroming mogelijk maakt. Wat is het gebiedsprofiel niet - Een (beleids) instrument om te sturen op woningbouwprogramma’s in projecten.