3. CBRE Corona effect op Amsterdamse kantorenmarkt 20210207.pdf

COVID-19

Amsterdamse kantorenmarkt

INHOUD

1.

Economie en de kantorenmarkt

2.

Impact coronacrisis op de Amsterdamse kantorenmarkt:

3.

4.

•

Vraag naar kantoorruimten

•

Zoekgedrag

•

Startups als motor van de markt

•

Kantorenmarkt van kleine kantoren

•

Brexit

Werkplekken van de toekomst: •

Naar hybride werken

•

Nabije toekomstdoelen: inpassen thuiswerken en flexibiliteit

•

Wat betekent flexibiliteit?

•

Hoe ziet de nieuwe balans er uit? Het kantoor als ontmoetingsplek.

•

Binnenstad als city-lounge

•

Veranderende vestigingscriteria

Conclusies en aanbevelingen

2

1

Economie en de kantorenmarkt

Kantoorgebonden werkgelegenheid naar sector in GrootAmsterdam 100% 90% 80% 70% 60%

Economie

50%

Werkgelegenheid

30%

• De Amsterdamse economie wordt relatief hard geraakt door de coronacrisis, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Het zijn echter wel de consumentensectoren die de klappen opvangen. Dit heeft geen direct effect op de banen in kantoren.

40%

20% 10% 0%

• Van de sectoren met kantoorbanen, zijn het met name banen in de ondersteunende zakelijke diensten die krimpen. Het gaat hierbij om banen in de uitzendbranche, reisorganisaties, inclusief beurzen, verhuur van productiemiddelen en ondersteunende diensten zoals callcenters. • Hoogwaardige zakelijke diensten en publieke diensten blijven daarentegen juist groeien. Onder deze diensten valt meer geavanceerd werk zoals marketingactiviteiten, juridische dienstverlening, advisering en (toegepast) wetenschappelijk werk. De groei van veel van de banen in deze sectoren is afhankelijk van innovatie, samenwerking en ontmoeting. Kantoorgebouwen spelen hierbij een cruciale rol. • De hoogwaardige en ondersteunende zakelijke diensten vertegenwoordigen iets meer dan 60% van de werkgelegenheid in kantoren in Groot-Amsterdam. Alle sectoren bij elkaar laten 2020 een krimp in het aantal banen zien. Het herstel van de economie zorgt ervoor dat in 2023 het aantal banen weer op het niveau van 2019 komt. • In deze cijfers wordt geen rekening gehouden met de verandering van werkplekken als gevolg van het thuiswerken tijdens de coronacrisis. Afhankelijk van de mate waarin thuiswerken wordt doorgevoerd, zal het herstel in kantoor gerelateerde werkgelegenheid vertalen in minder vraag naar kantoorruimte.

• Juist de banen in de ondersteunende zakelijke diensten zijn minder gebaat bij samenwerking en fysieke ontmoeting. In veel van deze laagwaardigere activiteiten is dus een kantoorwerkplek minder relevant.

Groot-Amsterdam

Nederland

Ondersteunende zakelijke diensten

Hoogwaardige zakelijke diensten

ICT

Financiele diensten

Publieke diensten

Vastgoed diensten

115 110 105 100 95 90 2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Ondersteunende zakelijke diensten

Financiele diensten

ICT

Hoogwaardige zakelijke diensten

Publieke diensten

Vastgoed diensten

Totaal

Bron: Oxford Economics

3

1 Economie en de kantorenmarkt van voor de coronacrisis

Kantorenmarkt voor de crisis Voorraad & leegstand • De Amsterdamse kantorenmarkt bevond zich voor de coronacrisis in een gespannen situatie. De leegstand was met 3,2% dusdanig laag dat huren sterk stegen en bedrijven weinig ruimte hadden om te verhuizen en te groeien. Deze leegstand is het resultaat van: •

• •

Een grote vraag naar moderne kantoorruimten in de jaren 2016 – 2019. In deze periode lag het bruto verhuurvolume tussen de 300.000 m2 en 350.000 m2 en de netto absorptie (leegstand moment t minus leegstand moment t-1); Het beperkte nieuwbouwvolume. In de periode 2016 – 2019 zijn de renovatie en nieuwbouwactiviteiten gestaag gegroeid; De substantiële hoeveelheid transformaties. In de periode 2017 – 2019 is er 272.200 m2 aan kantoorruimte uit de markt onttrokken voor ander gebruik.

6,0%

5,4%

4,3%

4,2%

3,6%

3,5%

3,5%

3,2% 3,3% 3,8% 4,8%

2019 Q4

5,4

4,9%

2019 Q3

6,8%

2018 Q3

7,0%

2018 Q2

7,3%

2018 Q1

5,6

2017 Q4

5,8 4,9%

5,2 5,0 4,8 4,6 4,4 4,2

Bezette voorraad

2020 Q4

2020 Q3

2020 Q2

2020 Q1

2019 Q2

2019 Q1

2018 Q4

2017 Q3

2017 Q2

4,0 2017 Q1

Miljoen vierkante meter

Voorraad & leegstand Amsterdam

Leegstand Bron: CBRE

4

1

Verhuurvolume Amsterdam

Vraag naar kantoorruimte • Momenteel wordt de vraag naar kantoorruimte in Amsterdam sterk beïnvloed door de coronacrisis. Grofweg worden werkgevers geconfronteerd met drie uitdagingen: • • •

Wanneer en hoe mensen weer terug naar kantoor kunnen; De gevolgen van de recessie en teruglopende omzetten; De vraag of mensen vaker op andere locaties werken dan op kantoor.

• Deze uitdagingen leiden tot veel huisvestingsvraagstukken, maar weinig beslissingen over nieuwe kantoorruimten. Dat blijkt uit het verhuurvolume en het aantal verhuurtransacties in 2020 en het grote volume aan gezochte vierkante dat on hold staat. • Daarnaast houden veel bedrijven hun huisvestingsbehoeften tegen het licht. De naar beneden bijgestelde omzetverwachtingen leiden in veel gevallen tot een lagere kantoorbezetting en biedt besparingskansen door kantoorruimte in onderhuur op de markt aan te bieden. Zo is het aanbod in onderverhuur op korte termijn gestegen. • Desondanks was het verhuurvolume in 2020 in lijn met de voorgaande jaren. De cijfers zijn echter vertekenend. Het volume werd gestuwd door een klein aantal grote gebruikersbewegingen. De onderliggende marktdynamiek was in 2020 lager dan de voorgaande jaren, zoals te zien is in het aantal transacties.

400.000 350.000

Vierkante meters

Impact coronacrisis op de Amsterdamse kantorenmarkt

2

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Aantal verhuurtransacties Amsterdam 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bron: CBRE

5

2 Impact coronacrisis op Amsterdamse kantorenmarkt

Zoekgedrag

Het effect van de coronacrisis op zoekvragen in Amsterdam 400.000 350.000

Vierkante meters

• Uit de zoekvragen van bedrijven naar kantoorruimte blijkt dat huisvesting een actueel onderwerp is gebleven bij ondernemers en directies. Een groot deel van de pre-corona zoekers is nog actief. Maar ook een aanzienlijk deel heeft zijn vraag on hold gezet en wacht op meer duidelijkheid over de pandemie en omzetontwikkeling.

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Pre-corona Actief

On hold

Teruggetrokken

2020 t/m september Ondertekende deal

Nieuw

Bron: CBRE

6

2

2 Impact coronacrisis op Amsterdamse kantorenmarkt

Startups als motor van de Amsterdamse kantorenmarkt • De afgelopen jaren is het aantal banen bij tech startups in Amsterdam flink toegenomen van 31.300 in 2016 naar circa 77.000 banen aan het einde van juni 2020. Hiermee is de stad de grootste tech startup motor van Nederland. Startups vertegenwoordigden 17% van alle kantoorbanen in de stad in juni 2020. • De Amsterdamse tech-startups worden gedomineerd door bedrijven in de Fintech (8.257 banen of 11%), gevolgd door Travel (6.990 of 9%), SaaS (Software as a Service) (6.202 of 8%), Transportation (3.632 of 5%) en Marketing (3.284 of 4%). • Toch is een aantal Amsterdamse tech startups hard geraakt door de coronacrisis. Als meest in het oog springende internationale tech bedrijven in Amsterdam hebben Uber en Booking.com veel mensen moeten ontslaan en is de vraag naar kantoorruimte van deze bedrijven door de coronacrisis gekrompen. • De matrix laat zien dat de activiteit van de startup bepalend is Structureel positief voor het herstel pad. Zo is de verwachting van startups in de 53% van de startups reisbranche een sterk herstel zullen tonen, zodra de beperkingen Sterke daling in op reizen worden opgeheven. Dit geldt met name voor toerisme. gebruik, maar mogelijk een v-vormig Zakelijk reizen zal een langere herstelperiode hebben. Daarom herstel zodra de lockdown eindigt.

duurt het herstel van weg vervoersdiensten (ride hailing) langer. Korte-termijn negatief

40% van de startups

Zowel op korte- als op lange termijn positief; de crisis versnelt de trend die al aan de gang was.

Korte-termijn positief

7% van de startups

Langdurige impact verwacht met mogelijk L-vormig herstel

Structureel negatief Bron: dealroom.co

7

2 Impact coronacrisis op Amsterdamse kantorenmarkt

Kantorenmarkt van kleine kantoren*

Het effect van de coronacrisis op de markt voor kleine kantoren • De zoekvraag naar kleine kantoorruimten is gedurende de coronacrisis op peil gebleven. Dit wil zeggen dat gebruikers zich blijven oriënteren op de markt. Beslissingen worden uitgesteld en contracten worden met korte periodes verlengd. De grote onzekerheid bij gebruikers is de omzetontwikkeling. Het thuiswerk vraagstuk is een minder belangrijke factor in de overwegingen van kleine zelfstandige kantoorgebruikers. Verschil met marktdynamiek van grotere kantoorgebruikers • Een deel van de kleine kantoorgebruikers in Amsterdam is echter onderdeel van een groter (internationaal) bedrijf. Werknemers van deze gebruikers moeten zich houden aan het beleid van het hoofdkantoor en werken wel thuis. Omdat het vaak gaat om het enige kantoor in Nederland of zelfs Europa, zal de toekomstige vraag bij deze gebruikers meer afhangen van de bedrijfsstrategie dan de manier van werken. Vraag naar flexibiliteit en in de markt van kleine kantoren • De vraag naar flexibiliteit in de huisvesting van kleine gebruikers is toegenomen. Een toenemend aandeel kleine gebruikers wil zich niet voor 5 jaar vastleggen. Een deel van deze gebruikers vindt een oplossing bij flexibele kantooroperators. Voor deze operators is het gevolg dat de bezetting voor een groter deel bestaat uit kleine bedrijven dan voor de coronacrisis.

• Een ander deel slaagt er in om kortere huurcontracten met eigenaren af te sluiten. Locaties • Nog meer dan bij grote gebruikers is bij kleine gebruikers de vraag naar kantoorruimte bepaald door de omgeving. Kleine gebruikers waarderen een gemengde omgeving met voorzieningen. In een krimpende markt zoals deze momenteel is, zijn daarom het centrum en de Zuidas de meest geliefde locaties.

Leegstand • De leegstand is als het gevolg van de coronacrisis recent gestaag gestegen en is merkbaar hoger dan voor de crisis. Dit biedt onderhandelingsruimte in het voordeel van gebruikers die hoger huurkortingen en kortere huurcontracten kunnen afspreken.

*Kleine kantoren zijn kantoren van 500 m2 en kleiner

8

2 Impact coronacrisis op Amsterdamse kantorenmarkt

Brexit

Het effect in de vraag naar kantoorruimte in Amsterdam als gevolg van de Brexit is moeilijk te kwantificeren. Wel is het mogelijk om een beeld te schetsen van de vraag naar kantoorruimte in relatie met de Brexit. In algemene termen neemt CBRE de volgende ontwikkelingen waar: •

Als gevolg van de Brexit zijn meer bedrijven zich aan het oriënteren op de Amsterdamse kantorenmarkt. Bedrijven die in het VK gevestigd zijn en nog geen kantoor in Nederland of continentaal Europa hebben, verkennen en onderzoeken de mogelijkheid tot een vestigingsplaats in Amsterdam of Nederland.

•

Tech: Daarnaast zijn er veel discussies binnen bedrijven die reeds gevestigd zijn in Amsterdam over uitbreiding in Amsterdam in plaats van in het VK. Deze discussies zien wij met name bij Amerikaanse tech bedrijven waarvan enkele de afgelopen jaren hun huisvesting in Amsterdam al uitgebreid hebben. Denk hierbij aan o.a. Discovery Channel, Uber en Netflix.

•

Farma: In de farmaceutische en biochemische sectoren zien we dat ondernemingen ook een overweging maken om vanuit het VK naar Amsterdam of Leiden te komen of hun huidige vestigingen uit te breiden.

•

Finance: Het effect op de financiële dienstverlening is beperkter. De afgelopen jaren hebben internationale banken en financieel dienstverleners veelal kleinere kantoren geopend. Voorbeelden zijn: Norinchukin Bank: 1.500 m², Standards & Poor: 350 m², Commonwealth Bank of Australia: 933 m², JP Morgan: 822 m², Barclays: 650 m² en NatWest (onderdeel van RBS): 1.360 m2. We zien momenteel geen sterke uitbreiding van de vraag van bedrijven in deze sector.

9

3

Werkplekken van de toekomst

Naar hybride werken • De coronapandemie en het massale thuiswerken heeft een lange termijntrend in een stroomversnelling gebracht. In het managen van kantoorruimte, volgen bedrijven een tweesporen strategie. Op de korte termijn zijn bedrijven bezig met het bieden van een flexibele en veilige werkplek om de onvoorspelbaarheid van de pandemie op te kunnen vangen. Op de lange termijn worden strategische huisvestingsdoelstellingen aangepast en worden prioriteiten verschoven. • Een enquête die CBRE onder een aantal grote Europese kantoorgebruikers heeft gehouden, geeft een aantal interessante inzichten: • 60% van de respondenten denkt dat in de toekomst – nadat de contactbeperkende maatregelen zijn opgeheven – het kantoor een minder belangrijke positie zal innemen als werkplek. Tegelijkertijd denkt 27% dat een kantoor juist belangrijker wordt. Deze contrasterende uitkomst reflecteert het belang van het kantoor in het bouwen van sociaal kapitaal (samenwerking, interactie, merkbeleving en bedrijfscultuur) en de wens van werknemers om meer thuis te werken. • Als reactie hierop geven de respondenten aan dat bedrijven denken in de toekomst minder kantoorruimte nodig te hebben. Ook geven ze aan dat de verwachting van de kwaliteit van kantoorgebouwen stijgt: kantorenportefeuilles en kantoorgebouwen worden kleiner maar beter.

De meest gevraagde kenmerken zijn: flexibiliteit, gezamenlijke ontmoetingsplaatsen, gezondheidsaspecten, duurzaamheid en technologische installaties.

Meest gevraagde gebouweigenschappen in de toekomst Flexibele ruimte indeling Gemeenschappelijke ontmoetingsruimten Luchtkwaliteit binnen

Duurzaam gebouwontwerp Communicatie technologie Sensor technologie

Bedrijfsrestuarant Openbaarvervoersbereikbaarheid Sport faciliteiten Concierge diensten Voorzieningen buiten het gebouw 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: CBRE

10

1

3 Werkplekken van de toekomst Wat is de toekomst van thuiswerken in uw bedrijf in vergelijking met voor de coronapandemie?

Nabije toekomstdoelen: inpassen thuiswerken en flexibiliteit

Geen of zeer weinig thuiswerken (<10% thuiswerken) 10-25% thuiswerken 26-50% thuiswerken

• Uit de rondvraag blijkt dat op de korte termijn de twee pilaren van kantoorhuisvesting zijn: • •

het ondersteunen van de beste manier van thuiswerken en het flexibiliseren van de kantorenportefeuille.

• Het is te verwachten dat bedrijven thuiswerken zullen aanmoedigen en faciliteren. Werk zal – binnen bepaalde grenzen – op meerdere plekken uitgevoerd worden. Waar deze grenzen precies liggen, is afhankelijk van het soort werk. Het kantoor zal voor het merendeel van de werknemers de voorkeurslocatie blijven. • Flexibiliteit is voor vastgoedmanagers van bedrijven een groter goed in onzekere tijden. Bijna de helft (Erg belangrijk + belangrijk 15% + 27% = 42%) van de respondenten geeft aan dat flexibele kantoorruimte een rol in de kantoren portefeuille zal hebben.

51-75% thuiswerken >75% thuiswerken 0% Toekomst

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Pre-Covid

Welke rol spelen flexibele kantoor operators in de lange termijn vastgoedstrategie? Erg belangrijke rol

15%

Berlangrijke rol

27%

Minimale rol

46%

Geen rol

8%

Onzeker

4% 0%

10%

20%

30%

40%

50% Bron: CBRE

11

3 Werkplekken van de toekomst

Wat betekent flexibiliteit? De COVID-19 uitbraak heeft een aantal bestaande ontwikkelingen, die van invloed zullen zijn op de manier waarop we werken en kantoren gebruiken, in een stroomversnelling gebracht:

• Versnelde ontwikkeling van flexibel werken; organisaties overwegen thuiswerken een blijvend onderdeel te maken van werkpatronen. Dit heeft impact op de aard en omvang van de vastgoedvraag. • Heroverweging van kantoorinrichting: de functie en rol van het kantoor zal meer gericht zijn op het faciliteren van ontmoeting en samenwerken. • Meer toegevoegde waarde SMART buildings: aanwezigheid van technologie in kantoren ondersteunt locatie-onafhankelijk werken en stelt mensen in het gebouw in staat om zonder obstakels te verbinden met mensen buiten het gebouw. • Extra focus op welzijn en gezonde werkplekken: organisaties willen meer dan voorheen de fysieke en mentale gezondheid van medewerkers waarborgen. LEED en WELL gecertificeerde gebouwen worden aantrekkelijker. • Organisatorische veerkracht opbouwen: organisaties vergroten hun adaptief vermogen in de vorm van flexibele arbeidscontracten of huurovereenkomsten en willen voorbereid zijn op een nieuwe pandemie door bijvoorbeeld te werken in shifts of kantoren te compartimenteren. Kantoorgebruikers geven aan nu al actief bezig te zijn met consolidatie, inkrimping en exit scenario’s van gebouwen als onderdeel van hun vastgoedstrategie.

12

3 Werkplekken van de toekomst

Hoe ziet de nieuwe balans er uit? Het kantoor als ontmoetingsplek. De meeste organisaties verwachten dat thuiswerken ook na COVID-19 een onderdeel van het werkpatroon zal blijven. Organisaties zullen gaan onderzoeken wat de juiste balans is tussen werk op kantoor en werk op andere locaties. De rol die het kantoor speelt bij het mogelijk maken van werk zal dus herzien worden. Dit zal voornamelijk worden gedreven door een combinatie van twee trends: een veranderende houding ten opzichte van flexibel werken en de druk op organisaties om hun operationele kosten te verlagen.

TOP 5 REDENEN OM WEER NAAR KANTOOR TE KOMEN (uit Working From Home survey CBRE juni 2020 en Leesman Post Covid Survey)

1. 2. 3. 4. 5.

Samenwerken (over teams heen) Leren en ontwikkeling Vergaderen / klantcontact Een werkplek bij mijn team Informele sociale interactie

Wij verwachten dat werk niet meer op één plek plaatsvindt, maar in een netwerk van locaties (thuis, kantoor, hubs, flexspace). Het kantoor wordt daardoor met name een plaats van fysieke en digitale ontmoeting (hybride kantoor). In een wereld waarin we vrijwel alles op afstand kunnen doen, komen medewerkers naar kantoor voor samenwerking, interactie en sociale beleving, maar soms ook voor de stilte, rust en ergonomische werkplek die ze thuis wellicht niet vinden. Organisaties zullen daarom in hun kantoren de nadruk willen leggen op een aantrekkelijke en gezonde werkomgeving gericht op ontmoeting: goed gefaciliteerde gebouwen (voorzieningen), grote open vloervelden voor ontmoetingsgebieden, ergonomische werkplekken, uitstekende akoestiek, connectiviteit en AV voorzieningen. Het aandeel werkplekken gericht op individuele en geconcentreerde werkzaamheden op kantoor verkleint (maar verdwijnt niet). Figuur – Core + flex model to create agile portfolio – CBRE research, mei 2020

13

3 Werkplekken van de toekomst

Binnenstad als city-lounge Het gebruik van kantoren zal hoofdonderdeel blijven van de huisvestingstrategie van organisaties. Het belang van het hebben van een eigen kantoor blijft aanwezig voor (o.a.) het faciliteren van de werkprocessen, het borgen van (mentale) medewerkersgezondheid, het aantrekken van talent, het ondersteunen van de bedrijfscultuur en de sociale cohesie. Wel verwachten we dat organisaties hun primaire vastgoedlocaties zullen afschalen, doordat de bezetting van kantoren onder invloed van thuiswerken daalt. Medewerkers werken in een netwerk van locaties, verbonden door een kwalitatief hoogwaardig hoofdkantoor (club locatie). Deze hoofdlocatie wordt ondersteund door een netwerk van kleinere regionale locaties - dichterbij huis (hub locatie). Deze trendvoorspelling zal sneller werkelijkheid worden dan we in het pre-COVID-19 tijdperk verwacht hadden. Dit kan betekenen dat kantoorruimte in de stad een meer natuurlijke of frequente bestemming is voor bepaalde groepen werknemers (stadsbewoners, millennials en Gen Z’ers) dan voor andere (voorstedelijke Gen X’ers). De vraag naar shared office concepten in de steden zal toenemen. Ruim 70% van respondenten geeft aan dat flexibele office space (co-working, suites, serviced offices) onderdeel zal zijn van hun lange termijn vastgoedstrategie.

Belangrijkste reden hiervoor zijn de minimale kapitaalverplichting en het lage risico vast te zitten aan onnodige ruimte.

Werk vindt plaats in een netwerk aan locaties, met een belangrijke ontmoetingsfunctie voor het ‘hoofdkantoor’ in de binnenstad.

14

3 Werkplekken van de toekomst

Veranderende vestigingscriteria De door COVID-19 versnelde ontwikkelingen resulteren in een gerationaliseerde fysieke voetafdruk van organisaties, bestaande uit een andere samenstelling van de ruimte die van hogere kwaliteit is en beter toegeruste ruimte om te voorzien in de behoeften van de medewerkers. Hierbij zijn een aantal essentiële vestigingseisen te onderscheiden verdeeld naar locatie en gebouw. Locatie eisen: • In de nabijheid van externe voorzieningen en ontmoetingsplekken; • Loopafstand OV hub. Gebouw eisen: • Flexibiliteit van de huurcontracten (veerkracht); • SMART buildings (touchless, seemless, 5G netwerk, aanpasbaar naar behoeften); • Grote open vloervelden – grotere ontmoetingsgebieden; • Makkelijk compartimenteerbare kantoren; • Flexibele inrichtingsmodellen mogelijk maken; • Hoge kwaliteit installaties en opleverniveau; • Leed- en well certificering; • Aantrekkelijk aanbod van services.

15

4

Conclusies & aanbevelingen

Conclusies 1. Kantorenmarkt en arbeidsmarkt: De Amsterdamse kantorenmarkt is met een zeer laag leegstandsniveau (3,2%) de coronacrisis ingegaan. De beperkte beschikbaarheid heeft tot huurgroei geleid in de jaren voor de coronacrisis. Inmiddels is de leegstand weer gestegen tot 4,9%. De grote economische onzekerheid en de versnelling in het locatie-onafhankelijk werken heeft tot een daling in het aantal verhuurtransacties geleid. Toch zijn bedrijven actief bezig met hun huisvesting. Dit blijkt uit het groeiend aantal zoekvragen in de markt. Zodra er meer zekerheid komt over de weg uit de pandemie en het economisch herstel bevestigd wordt, zullen deze zoekvragen geëffectueerd worden. Het type werk dat het snelst herstelt van de crisis, zijn de meer hoogwaardige banen die worden uitgevoerd door talentvolle mensen. Denk hierbij aan juridische diensten, specialistische adviesdiensten of toegepaste productontwikkeling. Het herstel van de laagwaardigere ondersteunende diensten laat wat langer op zich wachten. Dit betekent dat de nadruk in de herstelfase van de economie op de vraag naar hoogwaardige kantoorgebouwen komt te liggen. De werkplekken moeten immers de plek worden die passen bij de hoogwaardige diensten.

16

4 Conclusies & aanbevelingen

2. Veranderende vraag: Veel bedrijven heroriënteren zich op hun kantoorhuisvesting en hebben tegelijkertijd te maken met een pandemie en een recessie. Waar kantoren voorheen vooral ingericht waren voor individuele werkzaamheden, verwachten wij dat de focus naar de toekomst toe meer gericht zal zijn op het faciliteren van ontmoetingen en samenwerken. Daarnaast zullen thuiswerken en de flexibilisering een grotere impact hebben op het gebruik van kantoren. Als acuut effect van de recessie loopt de leegstand in de Amsterdamse kantoremarkt op en worden steeds meer vloeren in onderhuur aangeboden.

3. Impact op ruimtegebruik: Individueel ‘productiewerk’ zal vaker thuis uitgevoerd worden. Door de opschaling van thuiswerken zal de vraag naar werkplekken veranderen. Voor een deel zullen werkplekken binnen kantoren ingevuld worden met ontmoetings- en (hybride) samenwerkplekken. Andere plekken in de stad (sport, horeca, flex-office concepten) kunnen deze rol ook vervullen, waardoor een netwerk in kantoorgebruik zal ontstaan. Bedrijven zullen hierdoor minder ruimte nodig hebben. Dit zal effect hebben op de hoeveelheid en het type kantoren dat de stad nodig heeft.

4. Kwaliteit bestaande- en toekomstige leegstand Waar de leegstand oploopt, voldoet het een deel niet aan de wensen van (toekomstige) gebruikers. (Ver)nieuwbouw zal noodzakelijk zijn om in de toekomst te kunnen voldoen aan de veranderende vraag van gebruikers. De kantoorgebouwen die op loopafstand van de OV hubs liggen, omringd zijn door voorzieningen en in een gemengd gebied liggen, zullen bij bedrijven in trek blijven. Voor verouderde gebouwen in deze gebieden is renovatie van een verouderd gebouw vaak een financieel haalbaar scenario. Voor verouderde gebouwen die niet in dergelijke gebieden liggen en waarin de leegstand oploopt, is transformatie naar ander gebruik de beste optie.

17 .

4 Conclusies & aanbevelingen

Aanbevelingen 1. Beoordeel gebouwen nog meer op kwaliteit In de hiervoor beschreven conclusies is de rode draad dat COVID-19 ervoor zorgt dat de eisen van eindgebruikers van kantoren snel veranderen. Als gevolg hiervan verwachten wij dat er in de toekomst verhoudingsgewijs veel meer specifieke vraag naar de hoogste kwaliteit gebouwen zal ontstaan. Een beleid dat gericht is op alleen voldoende ruimte voor bedrijven is niet genoeg. De gebouwkenmerken en omgevingskenmerken worden steeds belangrijker. 2. Beleid ten aanzien van (ver)nieuwbouw Nieuwbouwontwikkelingsplannen vertragen door de huidige terughoudendheid in de verhuurmarkt. Toch is het juist nu belangrijk om oog te houden voor de verbetering van de kantorenvoorraad. Dit kan door het faciliteren van renovaties en nieuwbouw. De gemeente kan sturen op de kwaliteitskenmerken die steeds belangrijker worden. 3. Beleid ten aanzien van transformaties De transformatiemarkt zal een nieuwe fase in gaan. Het vertrekken van gebruikers uit gebouwen van lage kwaliteit die op secundaire locaties gelegen zijn, zal nieuwe transformatiekansen bieden. Deze transformaties bieden kansen voor het creëren van gebieden met gemengd gebruik. Bij het onttrekken van kantoren ten behoeve van woningbouw, zou een (klein) deel van het nieuwe ontwikkelplan als kantoorruimte behouden kunnen blijven.

18

Contact

CBRE Joep van Vliet +31 650075100

joep.vanvliet@cbre.com Marc de Korte +31 611398797 marc.dekorte@cbre.com