3. Bijlage_Notitie Middle of the road - de gemeentelijke weg naar buurtstraatquotes van Amsterdam (geanonimiseerd).pdf

Middle of the (cheapy) road De gemeentelijke weg naar de buurtstraatquotes van Amsterdam , 31 mei 2021 Door een beroep op de Wet Openbaarheid Bestuur kwamen -na meer dan een jaar daarop wachtenop 22 april 2021 ruim 130 documenten beschikbaar over de wijze waarop de gemeente Amsterdam (afdeling Grond en Ontwikkeling, G&O) de opstalwaarde van woningen heeft berekend voor de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Dit deed de gemeente als uitwerking van het advies van de Grondwaardecommissie (GWC) om door de opstalwaarde van de WOZ-waarde af te trekken de grondwaarde van de woning te krijgen. Deze opstalwaarde is het hoofdbestanddeel van de black box waarin G&O de grondwaarde via buurtstraatquotes (BSQ) heeft bepaald. Er ontbreekt in de verkregen documenten nog veel over de besluitvorming binnen de gemeente Amsterdam. Enkele stukken zijn om onbekende redenen zwartgelakt, maar een aantal grote stappen in dit proces wordt hiermee wel duidelijker. En die stemmen niet tot vrolijkheid. Het middelen en versimpelen van kostenfactoren De GWC gebruikte in eerste berekeningen van een residuele grondwaarde gegevens van Bouwkostenkompas, aangeleverd door ORTEC. Dit zijn netto bouwkosten: aanneemsom ex BTW. Daarop kwam veel kritiek, o.a. van RIGO1.

Bij de berekening van de residuele grondwaarde voor nieuwbouw houdt de gemeente immers rekening met BTW en bijkomende kosten over de bouwkosten. Bovendien moet de erfpachter dan ook nog direct de BTW over de grondwaarde afrekenen met de gemeente. In de eerste stappen om de grondwaarde conform GWC uit te werken benoemt de gemeente een aantal relevante woningkenmerken om de opstalwaarde c.q. herbouwkosten te bepalen. Het GWC rapport adviseert: “Om bij individuele woningen tot een betrouwbare schatting van de grondwaarde te komen, dienen de bouwkosten nauwkeuriger te worden vastgesteld door uit te gaan van woning specifieke kwaliteit, staat van onderhoud en vormfactor.”2 De GWC besteedde weinig tekst aan de bepaling van de bouwkosten, want dat zou geen probleem zijn, maar focust volledig op de noodzaak om de veroudering van de opstallen goed mee te nemen. Dat was vooral in het belang van de gemeente, omdat dit de grondwaarde verhoogt. ORTEC maakte daarvoor een achtergrondstudie. Uiteindelijk allemaal voor niets, want bij verdere uitwerking bleek dat er onvoldoende data beschikbaar zijn om deze verouderingseffecten goed te kunnen meten. De focus op veroudering heeft bij de GWC het grotere en belangrijkere vraagstuk verdrongen: dat ook de specifieke kwaliteit van individuele woningen en de vormfactoren goed in beeld moeten worden gebracht.

Want dat is niet zo eenvoudig als men het voorstelde. De GWC zag opstalwaarde als synoniem aan de bouwkosten voor een nieuwe woning, zijnde de vervangingswaarde, waar de veroudering van de opstal op in mindering moest worden gebracht. In die redenering verdwijnt bijvoorbeeld uit beeld: -

1 2

de vaste inrichting die tijdens de bewoning wordt toegevoegd en geregeld wordt vernieuwd; de bestratingen en beplantingen buiten de woning; dakterrassen en buitenkamers; de bijzondere waarde die aan veel oude bebouwing wordt toegekend.

RIGO, Memo over erfpacht Amsterdam voor Vereniging Eigen Huis, 22-9-2015 Vertrouwelijk memo G&O, 25 juni 2015, verwijst naar p.67 rapport GWC

1

Het zijn elementen die vallen binnen de ‘woning specifieke kwaliteit’ en die laten zien dat het niet eenvoudig zal zijn om die voor iedere woning op waarde te schatten. Als kenmerken van de woning die om de bouwkosten van opstallen te bepalen van belang zijn wordt in een van de eerste notities van G&O aangegeven:3 • • • • • • • • •

Buurt Woningtype Oppervlakte Kavel/tuin Kwaliteit Ligging Onderhoud Bouwjaar Bijgebouwen, zoals berging, zolder, garage, kelder, dakterras

Deze opsomming werd mede ingegeven door de wijze waarop de Dienst Belastingen de WOZ-waarde van woningen bepaalt. Deze elementen spelen daarin een rol en zijn daardoor ook bij de Dienst bekend. Er valt veel af te dingen op de wijze waarop de Dienst Belastingen daar in de praktijk voor iedere woning in slaagt, maar het geeft wel de breedte weer in het bepalen van de opstalwaarde. Maar als we doorschakelen naar de uiteindelijke wijze waarop de opstalwaarde voor de eeuwigdurende erfpacht wordt bepaald, dan zien we dat van deze lijst alleen de buurt (voor 1%), het woningtype, het gebruiksoppervlak en de WOZ-waarde een rol spelen. Met uitsluitend deze kenmerken worden 9 uiteenlopende kostenposten berekenend. Voor bijgebouwen is er daarnaast nog een kleine lijst van normbedragen. Doorslaggevend hierbij was dat deze gegevens in de bestanden van de gemeentelijke Belastingdienst voorhanden waren. Figuur 1 Elementen herbouwkosten/opstalwaarde naar variabelen voor berekening bedrag in €

Opbouw herbouwkosten/opstalwaarde 1 Bouwkosten 2 incl. bijkomende kosten 3 Funderingskosten 4 Afwerking 5 Kwaliteit 6 Locatie 7 Projectgrootte 8 Tuin/dakterras 9 Deelobjecten (garage e.d.)

Kenmerken in berekening woningtype GO woningtype GO E/M GO E/M woningtype GO WOZ-waarde adres/buurt E GO E normbedrag

GO=gebrui ks oppervl a k, E=eengezi ns , M=meergezi ns

G&O startte de berekening van herbouwwaarden door bouwkostenadviesbureau MBM een beperkt aantal referentiewoningen te laten doorrekenen naar onderscheiden woningtype en woninggrootte (in enkele grootteklassen). Voor de definiëring van de herbouwkosten gaat men onder meer bij het Bouwkostenkompas te rade. Het kompas geeft kengetallen voor herbouw, die net als bij hun andere kengetallen drie niveaus hebben: basis, laag en hoog, met een ruime bandbreedte van -22% tot +35%. Men neemt voor herbouw de nieuwbouwkosten exclusief fundering maar inclusief 3

Email, 30 juni 2015, Belastingdienst Amsterdam aan G&O?

2

sloopkosten4. De gemeente hoogt ze op met BTW en bijkomende kosten. De lijst bijkomende kosten van MBM omvat 39 kostenposten, waarbij men geheim houdt wat daarbij wordt gerekend aan hoogte van de kosten. Volgens de gemeente gaat het om 25% tot 35% bovenop de bouwkosten. Voor het woningtype ging de gemeente te rade bij de Belastingdienst, die voor de WOZwaardebepaling een reeks van woningtypen hanteert. Dat is een landelijk gehanteerde lijst, met een paar Amsterdamse extra’s: historisch karakteristieke woningen, en kleine studentenwoningen en bejaardenwoningen. Per woningtype berekent MBM een standaardgemiddelde. Dat betekent dat verschillen binnen dat type worden uitgemiddeld of veronachtzaamd. Zo verdwijnen bijvoorbeeld de tuininrichting van begane grond- appartementen uit beeld, net als de grote dakterrassen van penthouses. Het zijn typisch kenmerken die in verkoopprijzen en in de WOZ-waarde zeker wel een rol spelen en dus thuishoren in de opstalwaarde. Er zijn vraagtekens te plaatsen bij de typering van woningen door de Belastingdienst. Maisonettes, penthouses en hoekwoningen komen nauwelijks voor. Er zijn veel te veel historisch karakteristieke woningen in het centrum. Een beperkt aantal woningtypen (7) zou rond 90% van de 193.000 erfpachtwoningen afdekken (zie bijlage 2).

In de stapsgewijze uitwerking van de herbouwkosten verdwijnen in de loop der tijd ook de kavelgrootte en de projectomvang als variabelen die een rol spelen. Men rekent met een standaard projectgrootte per woningtype. Ook worden verschillen in vormfactoren (de verhouding tussen bruto vloeroppervlak, geveloppervlak en gebruiksoppervlak) uitgemiddeld of weggelaten. De reden voor deze versimpelingen ligt in de beschikbaarheid van gegevens en het gemak om met een paar basisgetallen heel Amsterdam door te rekenen. Uiteindelijk worden de herbouwkosten per woningtype geheel afhankelijk van het gebruiksoppervlak zoals de gemeentelijke belastingdienst dat in zijn bestanden heeft staan. De kostenberekeningen van MBM zijn lastig te beoordelen. Een kwaliteitsniveau wordt nergens gedefinieerd of tussen G&O en MBM vastgelegd. Onze indruk is dat dat zeker niet te ruim is genomen. Gaandeweg stelt G&O ook nog voor om daar neerwaartse correcties op toe te passen. Het uitmiddelen en weglaten van kostenbepalende kenmerken werkt geheel in het nadeel van complexere en duurdere bouwvormen. Een voorbeeld: bij een portiekwoning met lift en een zonder lift telt voor ieder van deze woningen een halve lift. Omdat dit met veel kenmerken gebeurt wordt uiteindelijk de opstalwaarde van een eenvoudige woning te hoog en van een ingewikkelde woning te laag.

Dit is een basale en principiële fout in de gemeentelijke methode, die leidt tot een veel te extreem verloop van grondwaarden, van veel te laag tot veel te hoog. Tenslotte is nog een extra stap in de middeling uitgevoerd: de buurtstraatquote-berekening. Hierbij wordt op het niveau van delen van straten ook over woningtypen heen nog een middeling toegepast. En de kavelgrootte komt nog in een negatieve vorm terug: grote kavels worden blijkbaar geëlimineerd uit de berekening om de standaarddeviatie in de buurtstraatquote te beperken:

4

Deze definiëring van de herbouwwaarde wordt toegepast in de verzekeringswereld. Daar veronderstelt men dat na een brand of andere calamiteit de fundering behouden blijft. Maar bij een opstal hoort natuurlijk ook een fundering. De link tussen opstalwaarde en herbouwkosten behandelt de gemeente heel gekunsteld. Zo suggereert een van de medewerkers dat voor recentere nieuwbouw de bijkomende kosten lager kunnen zijn: de bouwtekeningen zullen er nog wel zijn. Dat voorstel is terzijde gelegd.

3

5

Hiermee is de gemeente wel heel ver verwijderd geraakt van de opgave die de GWC stelde: ga uit van woning specifieke kwaliteit, staat van onderhoud en vormfactoren. Men eindigt zo in ‘the middle of the road’. Dat de uitkomst van de ontwikkelde methode geen hout snijdt constateert het projectteam dat dit heeft ontwikkeld zelf ook in een samenvattende nota aan de betrokken wethouders 6. Zo correleren de herbouwkosten niet met de marktwaarde en constateert men: “De verschillende uitkomsten op objectniveau zijn niet uit te leggen, al helemaal niet wanneer de grondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht de ene keer hoger is en de andere keer lager dan de prijs voor voortdurende erfpacht. Dat levert ook juridische problemen op inzake de rechtsgelijkheid en rechtszekerheid.” In het laatste traject van eerste conceptregeling naar de door de gemeenteraad vastgestelde overstapregeling zijn enkele aanpassingen doorgevoerd die de grondwaarden enigszins in de richting van de erfpachter hebben bijgesteld: 1. De funderingskosten werden toegevoegd, wat de opstalwaarden met zo’n 3% verhoogde. 2. Een kwaliteitstoeslag van 16% boven een gemiddelde WOZ-waarde per m2 werd toegevoegd: zo werd kunstmatig toch een beetje correlatie met de marktwaarde bedacht, maar zonder enig beeld van de relatie met de kwaliteit van de opstal. 3.

De buurtstraatquote werd zonder verdere onderbouwing afgetopt op 49%, zonder een logische bijkomende aanpassing in bijvoorbeeld het traject tussen 30% en 49%. Dat heeft in de verste verte de kloof tussen de BSQ-methode en adequate woning-specifieke opstalwaarden niet kunnen dichten. Weliswaar ging de gemiddelde buurtstraatquote hierdoor behoorlijk omlaag, maar dat gold voor de goedkoopste helft van de erfpachtwoningen in veel sterkere mate dan voor de duurdere helft. De buurtstraatquotes die boven het gemiddelde liggen zijn zeker te hoog. En hoe hoger ze zijn, hoe sterker ze te hoog zijn. Maar ook het gemiddelde ligt te hoog, door te krap bemeten bouwkosten en weggelaten kostenfactoren. Een te goedkope straat Want uit een andere vergelijking is af te leiden dat de gemeente Amsterdam niet alleen middle of the road rekent, maar ook very cheap. De gemeente maakte bij de eerste presentatie van de overstapregeling een vergelijking met de herbouwkosten die tot dan toe bij CHET, canonherziening einde tijdvak, werden gerekend. Uit berekeningen van september 2016 blijkt dat op stedelijke schaal deze herbouwkosten voor de eeuwigdurende erfpacht fors lager uitvallen: voor eengezinswoningen op 2/3 en voor meergezinswoningen op 3/4 van hetgeen de gemeente als voorstel zou voorleggen aan de erfpachter bij herziening.

En daarbij moet men zich realiseren dat na taxatie door deskundigen deze herzieningsvoorstellen nog 25% gunstiger grondwaarden opleveren voor de erfpachters. In de berekeningen die in januari 2017 naar de gemeenteraad gaan zijn deze cijfers fors bijgesteld. Niet duidelijk is waarom (zie bijlage 4).

5 6

Bestand 115 WOB-besluit Projectteam VES aan Bestuurlijk Team, 21 oktober 2016.

4

Deze uitkomsten blijken ook het middle of the road karakter aan te tonen: vooral de buurten met duurdere woningen laten een groot verschil zien tussen beide methoden, wat een gevolg is van de middeling. Binnen de ring is het verschil tussen de methoden aanzienlijk forser dan daarbuiten. Naast het middelen komt dat mede doordat de herbouwkosten voor kleine woningen gunstiger uitvallen dan voor grotere, een verschil dat maar in beperkte mate wordt teruggevonden in de WOZ-waarden. Geen reflectie op de uitkomsten Kenmerkend voor het hele ontwikkelingstraject van Grondwaardecommissie naar overstapregeling is het gebrek aan reflectie. Dat begint al bij de GWC die denkt dat het simpel is om de herbouwwaarde vast te stellen, maar vooral de veroudering essentieel is. Het hele dossier bevat voortdurend stappen die voor de gemeente het leven gemakkelijker maakten en ook de grondopbrengst verhoogden. Slechts één voor de gemeente bekend extern bouwkostenbureau werd ingeschakeld om enkele referentiewoningen uit te werken. Op enkele momenten werd ervoor gekozen om de herbouwkosten verder te verlagen, zonder dat werd nagegaan hoe de uitkomsten pasten bij de Amsterdamse woningvoorraad. Een analyse van bijvoorbeeld de vormfactoren in deze woningvoorraad of van bijzondere verschillen tussen woningen ontbreekt.

De kavelgrootte is slechts toegepast om woningen op een grote kavel uit de analyses te verwijderen, omdat zo de standaarddeviatie kon worden verkleind. Het effect van het middelen en veronachtzamen van kosten blijft onbesproken. We vinden nergens een analyse van structurele verschillen in WOZ-waarden die mogelijk samenhangen met kenmerken van de woning met annexen. De overstap naar de buurtstraatquote en naar matig dekkende curves voor verschillen in woninggrootte lijkt vooral te zijn ingegeven door overwegingen van statistiek. Men heeft zich daarbij geen rekenschap gegeven van de foutafwijkingen die op woningniveau daardoor werden versterkt. Als de methodiek van het middelen en versimpelen tot resultaat heeft dat enerzijds de grond soms in een zinkgat van een negatieve grondwaarde terecht raakt en anderzijds een woning met een grondquote van 85% feitelijk wordt onteigend, dan had de conclusie toch eenvoudig kunnen zijn dat er iets mis gaat in de methode. Dat lap je niet op met een minimum grondquote van 5% en een maximum van 49%. Na enkele memo’s medio 2015 met vragen en problemen over de berekening van opstalwaarden vinden we geen enkel document met een tussentijdse- of eindevaluatie van de opstalwaarden in de ontwikkelde WOZ- of BSQ-methode. Ook in externe beoordelingen wordt de methode niet tegen het licht gehouden. Prof.

Francke van ORTEC mist vooral een motivering waarom de gemeente wel met bijkomende kosten en BTW rekent, omdat hij het zelf ten onrechte in een eerdere rapport niet deed7. En SEO en VU gaan in jaarlijkse beoordelingen niet inhoudelijk in op de methode, maar concentreren zich op de mogelijke gebreken in de toepassing ervan, de doorrekening voor heel Amsterdam. Deze uitkomst is mede te danken aan het weghouden van een kritische beoordeling door deskundige buitenstaanders. ORTEC Finance heeft geen enkel trackrecord op het vlak van bouwkosten. De gemeente heeft de hele methode in alle beslotenheid ontwikkeld, als een echte private vastgoedbeheerder, die het erfpachtstelsel gebruikt als een cashcow. In deze constellatie is de erfpachter een tegenpartij die geen inzage krijgt in de gemaakte keuzen, omdat dat het gemeentelijk belang zou kunnen bedreigen. 7

Francke, M en B. Broekmeulen, ‘Beoordeling uitwerking advies Grondwaardecommissie’, 19-10-2016, p.5. De vraag om motivering verdoezelt de eigen onkunde bij de eerdere berekening van een opstalwaarde voor de Amsterdamse erfpachtwoningen.

5

Allen een grondige herziening van de opstalwaarden en de gehanteerde methodiek kan de hier geconstateerde gebreken van de overstapregeling herstellen. Dat is ingrijpend, omdat er zo’n 160.000 overstapaanvragen zijn ingediend bij de gemeente en een deel daarvan ook al zijn beslag heeft gekregen in een gemeentelijke aanbieding of notariële akte van overstap. Maar in veel gevallen beperkt de overstap zich tot het vastleggen van een toekomstige erfpachtcanon, die in de komende jaren best in het voordeel van de erfpachter kan worden bijgesteld. En de afkoop van de eeuwigdurende erfpacht concentreert zich vermoedelijk bij woningen aan de onderkant van de buurtstraatquotes, die al extra profiteren van de onevenwichtige berekening van de opstalwaarden. Herzieningen zouden zich vooral moeten concentreren op de woningen met buurtstraatquotes boven het gemiddelde van ongeveer 20%.

6

Bijlage 1: Vragen bij de start Een van de medewerkers van Grond&Ontwikkeling gaat binnen een maand (25-6-2015) na voor welke opgave de Grondwaardecommissie de gemeente stelt. De grote problemen hierbij worden in het vertrouwelijk memo onderkend. Hierbij wordt echter ook meteen de (foute) sprong gemaakt van per woning naar per woningtype: In het advies “Schoonschip” is gebruik gemaakt van de bouwkosten referenties zoals opgenomen in het kostenkengetallenboekje “Bouwkostenkompas”. In het advies wordt echter enkele malen aangegeven dat er meer specifiek naar de kosten gekeken moet worden. Bijvoorbeeld in het rapport “Schoonschip”: - blz 67, 2e alinea, “Om bij individuele woningen tot een betrouwbare schatting van de grondwaarde te komen, dienen de bouwkosten nauwkeuriger te worden vastgesteld door uit te gaan van woning specifieke kwaliteit, staat van onderhoud en vormfactor” - blz 73, onderaan, “Om voor afzonderlijke woningen tot een betrouwbare schatting van de grondwaarde te komen, dienen de bouwkosten per woning te worden vastgesteld door uit te gaan van kwaliteit en bouwvorm van die woning.” En in de bijlage “Waardering van opstallen op de in erfpacht uitgegeven grond”: - blz 6 een na laatste alinea, Om bij individuele woningen tot een betrouwbare schatting van de opstalwaarde en daarmee de grondwaarde te komen, is het aan te bevelen om de bouwkosten nauwkeuriger vast te

stellen door niet uit te gaan van per buurt gemiddelde woningkwaliteit en per woningtype vast vormfactoren, maar van woning specifieke kwaliteit en vormfactoren. Als ik dat zo lees moet dus per woningtype een afzonderlijke berekening gemaakt worden. Ik wil hierbij aangeven dat er in Amsterdam echter enorm veel woningtypes zijn. Als het per woningtype moet dan kan dat een enorme klus worden. Daarnaast zou een arbitraire situatie ontstaan die weer kan leiden tot rechtsongelijkheid en bezwaren. De berekening per woningtype staat immers niet in het boekje Bouwkostenkompas. Per type zou er een berekening gemaakt moeten worden en gearchiveerd moeten worden? Wat is een woningtype, er zijn uiteraard heel veel woningtypes. Veel meer dan in het boekje bouwkompas of in andere bouwkostenkengetallenboekjes staan. Voor eengezinswoningen zou er zelfs bij rijwoningen een verschil gemaakt kunnen worden tussen hoekwoningen en tussenwoningen (het boekje gaat uit van een gemiddelde). Bij de bepaling van WOZ wordt daar waarschijnlijk ook rekening mee gehouden. Bij meergezinswoningen zijn er allerlei afwijkende blokvormen (sla de projectdocumentatie er maar op na) die niet in bouwkostenkengetallenboekjes staan.

Moeten die allemaal afzonderlijk berekend worden? Kortom: De vraag moet er echt op woningtypeniveau gerekend worden? Hoe ver ga je daar in? Hoe pak je dat aan? Hoe bewaak je dat het eenduidig wordt uitgevoerd? Wordt het erfpachtstelsel daarmee eenvoudiger, beter communiceerbaar en begrijpelijker voor de erfpachter (zie opdrachtverlening blz 11 van “Schoonschip”.

7

Bijlage 2 Woningtypen volgens de Belastingdienst Amsterdam Een van de bestanden die met het WOB-besluit openbaar werden is het overzicht van woningtypen op erfpachtgrond, met een indeling naar woninggrootte (bestand 015, door te rekenen woningtypen). Onderstaande tabel geeft dit weer. De SOC-codes hanteert de Belastingdienst voor woningtypen, conform een landelijke WOZ-methodiek. De grijs gekleurde woningtypen zijn in de BSQ 2017 buiten beschouwing gebleven. De aantallen hoekwoningen, maisonettes en penthouses zijn onwaarschijnlijk laag. Bijzonder zijn de karakteristiek historische woningen in het centrum: met bijna 14.000 zijn dat er veel meer dan er woningen op erfpacht in het centrum staan. Bovendien zijn de meeste van die erfpachtwoningen van na 1945 en dus niet historisch karakteristiek te noemen. De betrouwbaarheid van deze typering is twijfelachtig. SOC-code 2 onder 1 kap tussenwoning kwadrantwoning drive-in woning hoekwoning geschakelde woning geschakelde bungalow bejaardenwoning grachtenpand vrijstaande woning tussenwoning, niet repeterend

1121 1131 1137 1138 1141 1171 1173 1333 1405 1411 1431 eengezins

totaal

aandeel <60 m2 GO >120 m2 GO

1.114 29.530 389 1.444 371 42 385 119 295 589 480

3,2% 85,0% 1,1% 4,2% 1,1% 0,1% 1,1% 0,3% 0,8% 1,7% 1,4%

73 1.405 44 55 48 2 10 27

642 8.531 157 1.385 151 36 159 29 234 459 252

34.758

100,0%

1.637 4,7%

11.090 31,9% (aandeel van totaal)

galerijflat maisonette appartement portiekflat penthouse benedenwoning bovenwoning corridorflat

1181 1182 1183 1184 1186 1187 1188 1189

10.935 303 4.022 24.951 41 12.652 55.140 29.698

6,9% 0,2% 2,5% 15,8% 0,1% 8,0% 34,8% 18,8%

1.570 362 4.509 5.824 23.214 4.796

509 8 498 983 22 956 2.792 2.206

studentenwoning bejaardenwoning

1384 1386

994 2.408

0,6% 1,5%

986 1.215

5 20

karakteristiek historisch beneden karakteristiek historisch boven herenhuis etage pakhuis etage karakteristiek hist. beneden centrum karakteristiek hist. boven centrum

1981 1982 1984 1985 1987 1988

283 1.772 344 855 2.027 11.797

0,2% 1,1% 0,2% 0,5% 1,3% 7,5%

90 861 24 121 926 6.494

58 172 157 162 225 455

meergezins

158.222

100,0%

50.992 32,2%

9.228 5,8% (aandeel van totaal)

Deze tabel maakt duidelijk dat bij eengezinswoningen de tussenwoning allesbepalend is. De hoekwoning, met een verbazingwekkend klein aandeel, valt weg in de buurtstraat. Voor de driveinwoning en de 2 onder 1 kap is dat mogelijk minder omdat ze geconcentreerder kunnen voorkomen. Bij de meergezinswoningen zijn zes woningtypen goed voor meer dan 90% van de woningen. In de opstalwaardeberekeningen worden kleine woningen aanzienlijk hoger ingeschat qua bouwkosten per m2. Dat blijkt voor de meergezinswoningen een positief effect te hebben, bij de eengezinswoningen werkt dat sterk negatief: de woningen groter dan 120 m2 krijgen in verhouding een laag bedrag aan bouwkosten per m2. 8

Bijlage 3 Zwart gelakt Het bekende werk bij WOB-besluiten: het zwart lakken kan alleen maar vragen oproepen. Als voorbeeld hier: wat voor geheimzinnigs is hier met de depreciatie van de grondwaarde gebeurd? Welke variant moet geheim blijven?

En de bijkomende kosten zijn ook heel geheim:

9

Bijlage 4 Vreemde sprongen in de berekeningen, september 2016 naar januari 2017 Een enkele keer zien we vergelijkingen van berekeningen van de opstalwaarden met andere methoden. We zetten er hier twee opeenvolgende onder elkaar met wel heel grote verschillen: een interne berekening van G&O en drie maanden later in een stuk naar de gemeenteraad. Hier wordt een vergelijking gemaakt van opstalwaarden volgens BSQ-methode met in de kolom ernaast de CHET-berekening voor de gemeentelijke aanbieding, 29-9-2016. De verschillen zijn groot: gemiddeld €75.000 voor eengezinswoningen en €50.000 voor meergezins in het nadeel van de erfpachter.

Daarna zien we een vergelijking van deze opstalwaarden in presentatie van de verschillen in de methode in een nota aan de gemeenteraad, januari 2017:

In de WOZ-methode = BSQ-methode valt de opstalwaarde in januari 2017 veel hoger uit dan in september 2016, in de CHET-methode veel lager. Het verschil bij eengezins zakt van €75.000 per woning naar €21.000, bij meergezins van €50.000 naar €22.500. De verschillen worden in geen van de documenten toegelicht.

10