3. Bijlage 2. 2022 Tijdelijke regeling Transformatie-impuls.pdf

Grond en Ontwikkeling

TRANSFORMATIE-IMPULS Tijdelijke regeling Vastgesteld door het College van B&W d.d. 18 januari 2022 (ZD2022-000568)

Aanleiding en doel Een groot deel van de woningbouwproductie zal gerealiseerd moeten worden in transformatieprojecten. Het initiatief hiervoor ligt bij de erfpachter, in tegenstelling bijvoorbeeld tot nieuwe uitgiften door middel van tenders. Vanuit financieel perspectief zijn transformatieprojecten uitdagend, aangezien er sprake is van historische kosten (bijvoorbeeld aanschafwaarde), flinke procedurele risico’s en er ook altijd een alternatief is, te weten de huidige situatie voort zetten. In het algemeen vindt een transformatieproject doorgang wanneer de (toekomstige) opbrengsten hoger zijn dan de daarmee gepaard gaande kosten. De gemeente heeft de ambitie om woningbouw te stimuleren en doet dit door het uitschrijven van tenders en het faciliteren van transformatie. Uit het overleg tussen gemeente en marktpartijen als gevolg van de intentieverklaring van 3 februari 2020 “Meer betaalbaar wonen met betrouwbare partners” is de regeling Transformatie-impuls voortgekomen. De regeling betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde voor het betaalbare (gereguleerde) woonprogramma van transformatieprojecten. Het doel van de Transformatie-impuls is om een versnelling van transformatieprojecten met betaalbare woningbouw te stimuleren. Voorwaarden 1.

De Transformatie-impuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. Hierbij bestaat de gereguleerde (betaalbare) woningbouw - waarvoor deze tegemoetkoming geldt – uit:  Particuliere sociale huur: woningen die voor minimaal 25 jaar sociaal verhuurd worden.  Middeldure huur: woningen die voor minimaal 25 jaar of zonder einddatum (in de praktijk aangeduid als eeuwigdurend of permanent) middelduur verhuurd worden  Middeldure koop: woningen met een verkoopprijs tot maximaal € 314.000 (VON, incl. erfpacht, prijspeil 2021). 2. Een particulier transformatieproject in deze regeling is een project waarbij sprake is van wijziging van een bestaand erfpachtrecht van een particuliere partij, waarbij de huidige bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en er bij die wijziging minimaal 5 nieuwe woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. Hierbij wordt de grondwaarde door de gemeente bepaald en is de genormeerd residuele benadering het uitgangspunt. De wijziging van bestaande erfpachtrechten kan fysiek op verschillende manieren worden uitgevoerd, zoals middels gebouwtransformaties, optopping c.q. bijbouwen, sloop/nieuwbouw of een combinatie van deze mogelijkheden. 3.

De Transformatie-impuls is tijdelijk voor één jaar van toepassing met als startdatum 1 februari 2022. Deze impuls geldt alleen voor transformatieprojecten waarvoor in de periode vanaf 1 februari 2022 tot uiterlijk 1 februari 2023 grondprijsafspraken worden gemaakt die binnen deze periode ook schriftelijk worden vastgelegd, in een afsprakenbrief of – bij het ontbreken van een afsprakenbrief in een erfpachtovereenkomst.

1

4. 5.

De Transformatie-impuls van een 10% lagere grondwaarde wordt berekend op basis van de netto grondwaarde1 van de grondwaardeberekening voor het betaalbare programma. De transformatie-impuls is niet van toepassing op: a. minimale grondwaarden als gevolg van de grondwaardeberekening; b. de vaste afkoopsommen voor sociale huurwoningen van woningcorporaties c. sloop/nieuwbouw projecten onder het ACE2; d. dossiers waar de BSQ/WOZ-methodiek van toepassing is; e. niet-woonbestemmingen behorend bij het woonprogramma (zoals o.a. parkeren); f. transformatieprojecten waarvoor specifieke (maatwerk)afspraken gemaakt worden en/of op een andere wijze wordt afgeweken van het grondprijsbeleid.

Overgangsregeling 6. Voor reeds voor 1 februari 2022 ondertekende overeenkomsten en/of geaccepteerde erfpachtaanbiedingen is het niet mogelijk de Transformatie-impuls, of onderdelen ervan, in te passen in de afwikkeling van het dossier. 7. Wel een mogelijkheid is dat een erfpachter onherroepelijk afstand doet van alle reeds overeengekomen grondprijzen in de afsprakenbrief3. Dan stelt de gemeente voor het gehele programma nieuwe (of nog geldende) grondprijzen vast op basis van het geldend prijspeil en gemeentelijk beleid, welke middels een allonge worden toegevoegd4 . In wezen betekent dit inhoudelijk een nieuwe overeenkomst. Alleen in dat geval kan de erfpachter alsnog in aanmerking komen voor de Transformatie-impuls, mits uiteraard aan de voorwaarden van de regeling wordt voldaan. 8. Indien er reeds sprake is van een geaccepteerde erfpachtaanbieding, dan zal de gemeente de erfpachter aan de erfpachtovereenkomst houden. Dan worden de overeengekomen grondwaarden niet aangepast.

1

Een eventuele btw-verrekening vindt altijd plaats over de economische waarde en daarmee over de bruto grondwaarde. 2 Daarvoor blijven de grondprijzen gelden uit de afspraken in de Samenwerkingsafspraken, Uitvoeringsbesluit (UB) 2020 en het ACE-2021. 3 Nota bene de overige afspraken blijven intact. 4 De oude afsprakenbrief met de oude grondprijzen komen daarmee te vervallen en daaraan kunnen geen rechten meer worden ontleend, ook als de oude grondprijzen uiteindelijk lager blijken te zijn dan de nieuwe grondprijzen.

2