2e kwartaalrapportage 2021 over het Woningbouwplan 2018-2025 (3).pdf

2e Kwartaalrapportage 2021 Woningbouwplan 2018-2025 Stand van zaken per 1 juli 2021

Versie 31 augustus 2021

1

Inhoudsopgave I Inleiding ……………………………………………………………………………………………...3 II Woningbouwambitie 2018-2025 ..………………………..…….……………………………..4 1. Doelstelling 2. Start bouw 2e kwartaal 2021 3. Ontwikkeling planvoorraad 2021 III Sociale huur woningcorporaties 2018-2025…….….……………………………………….6 1. Doelstelling 2. Start bouw 2e kwartaal 2021 3. Ontwikkeling planvoorraad corporaties 2021 IV Middeldure huurwoningen 2018-2025……..…….……………………………………….....7 1. Doelstelling 2. Start bouw 2e kwartaal 2021 3. Ontwikkeling planvoorraad corporaties 2021 V Ontwikkeling planvoorraad 2018-2025 (update 1 juli 2021) ………………………………8

2

I

Inleiding

In november 2018 heeft het college het Woningbouwplan 2018-2025 vastgesteld. Sindsdien is elk half jaar uitgebreid gerapporteerd over de voortgang van de woningbouwproductie, de ontwikkelingen van de planvoorraad en de vereveningsruimte in het Vereveningsfonds. Bij de actualiteit over het middensegment op 18 november 2020 is aan de commissie WB toegezegd om in 2021 elk kwartaal kort en bondig te rapporteren over de voortgang waarbij de focus wordt gelegd op middeldure huur en sociale huur corporaties. Dit is de tweede kwartaalrapportage van 2021.

3

II

Woningbouwambitie

1. Doelstelling Het college heeft een bouwambitie vastgesteld van 52.500 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 7.500 woningen per jaar. 2. Startbouw 2e kwartaal 2021 In het tweede kwartaal zijn 1.200 permanente zelfstandige woningen in aanbouw genomen en 195 onzelfstandige woningen. Deze laatsten tellen niet mee voor het Amsterdamse bouwcijfer. Samen met de woningen uit het eerste kwartaal zijn er halverwege het jaar 2.894 permanente woningen in productie genomen en 219 onzelfstandige woningen.

Sociale huur (incl. particulier) Middeldure huur Dure huur Koopwoningen Totaal

2e kwartaal 356 247 303 294 1.200

1e kwartaal 382 728 390 194 1.694

totaal 738 975 693 488 2.894

Onzelfstandige woningen

195

24

`219

3. Planvoorraad 2021 (3e en 4e kwartaal) De planvoorraad voor 2021 omvatte aan het begin van het jaar 13.934 woningen. Het gaat om een grote hoeveelheid van grotere en kleinere plannen op gemeentelijke locaties, in bestaande woonwijken en in transformatiegebieden. De planvoorraad is goed op niveau gebleven. Het blijven echter planningen. Bezwaar- en beroepsprocedures kunnen voor vertraging zorgen en ook de aanbesteding moet geregeld zijn. In deze fase zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente beperkt.

Sociale huur (incl. particulier) Middeldure huur Dure huur en koop Onbekend * Totaal

Planvoorraad (per 1-7-2021) 3.288 2.730 4.109 51 10.178

* Voor een aantal kleine particuliere transformatieprojecten is het marktsegment “onbekend”. De projecten zijn in de planvoorraad opgenomen omdat een huisnummerbeschikking is verleend en dat betekent in de meeste gevallen start bouw op korte termijn. Ervaring leert dat het veelal om vrije sectorwoningen gaat.

4

Verdeling in aanbouw genomen woningen over de stadsdelen:

5

III

Ambitie sociale huur corporaties 2018-2025 1. Doelstelling

Het college heeft een ambitie vastgesteld van 17.500 sociale corporatiewoningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 2.500 woningen door woningcorporaties per jaar. Onzelfstandige en tijdelijke woningen tellen hierin niet mee. De planvoorraad van de corporaties omvatte aan het begin van het jaar 2.411 permanente woningen en 250 tijdelijke woningen. Een slagingspercentage van 50-60% is gebruikelijk. 2. Start bouw 2e kwartaal 2021 In het 2e kwartaal zijn 4 projecten in aanbouw genomen met in totaal 220 permanente zelfstandige woningen. Het gaat om 3 grote projecten in Elzenhagen Zuid, Waterlandpleinbuurt en Slotermeer en een klein project in het centrum. Daarnaast is in de Houthaven met de bouw gestart van 195 onzelfstandige woningen Halverwege het jaar hebben de corporaties 518 zelfstandige woningen in aanbouw genomen en 195 onzelfstandige woningen. 2e kwartaal

1e kwartaal

totaal

Zelfstandige woningen

220

298

518

Onzelfstandige woningen

195

0

195

3. Ontwikkeling planvoorraad woningcorporaties 2021 De planvoorraad voor de komende 2 kwartalen omvat 1.425 permanente zelfstandige woningen en 250 tijdelijke woningen. Het gaat om 19 projecten. Het gaat om planningen. Er kunnen in de loop van de tijd altijd knelpunten ontstaan die tot vertraging leiden. Voor 3 van de 19 projecten hebben de corporaties aangegeven dat start bouw spannend wordt vanwege het te doorlopen vergunningstraject en de aanbesteding. De planvoorraad van de corporaties is ten opzichte van 3 maanden geleden verminderd met 480 woningen . Er zijn 6 projecten doorgeschoven naar 2022. Bij een project wordt de vertraging veroorzaakt door bezwaar op de vergunning. Bij de andere is de vertraging gerelateerd aan de aanbesteding van het project. Het gaat dan om het niet tijdig beschikbaar zijn van bouwcapaciteit en materiaal (heipalen) en het langer doorlopen van prijsonderhandelingen (en het doorvoeren van planbezuinigingen). De voortgang van de projecten wordt periodiek besproken met de corporaties. Eventuele knelpunten komen ook aan de orde in het bestuurlijk overleg stad-stadsdelen. Indien nodig worden projecten voorgedragen in het Doorbraakteam Woningbouw. Dit is in het eerste en tweede kwartaal van 2021 niet gebeurd.

6

IV Ambitie middeldure huurwoningen 2018-2025 1. Doelstelling Het college heeft een ambitie vastgesteld van 11.690 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 1.670 woningen per jaar. De planvoorraad omvatte aan het begin van het jaar 4.271 woningen. Een slagingspercentage van 50-60% is gebruikelijk. 1. Start bouw 2e kwartaal 2021 In het tweede kwartaal zijn 6 projecten in aanbouw genomen met in totaal 247 woningen. Het gaat om 3 projecten op Centrumeiland IJburg, 1 project in Amstel III, 1 in Sloterdijk Centrum en 1 in de Waterlandpleinbuurt. Halverwege het jaar zijn 975 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen.

Middeldure huur

2e kwartaal

1e kwartaal

totaal

247

728

975

2. Ontwikkeling planvoorraad middeldure huur 2021 In de planvoorraad voor de 2e helft van 2021 zitten 2.730 middeldure woningen. De gemeente benut alle mogelijke kansen en volgt actief de voortgang van 24 projecten. Het gaat om een groot aantal verschillende ontwikkelaars, corporaties en een enkel collectief. De meeste projecten en woningen liggen in Nieuw West, Oost, Zuidoost en Noord. Een belangrijk deel van de projecten ligt volgens de ambtelijke opdrachtgevers van de gemeente op schema voor start bouw in 2021. Voor 4 van de 24 projecten hebben de ambtelijke opdrachtgevers aangegeven dat start bouw onzeker is (betreft 387 woningen). Het blijven echter planningen. Er zijn in het eerste en tweede kwartaal geen projecten door marktpartijen aangedragen voor bespreking in het Doorbraakteam Woningbouw.

7

V. Ontwikkeling planvoorraad 2018-2025 In de afgelopen 3,5 jaar zijn in totaal 24.590 woningen in aanbouw genomen. Dit betekent dat 47% van de bouwambitie van 52.500 woningen is gerealiseerd. De coronacrisis heeft negatieve effecten gehad op gebieds- en vastgoedontwikkeling, maar beperkt op de woningbouw. Met de update per 1 juli 2021 komt de planvoorraad voor 2021-2025 uit op 47. 633 woningen. Een productie van 52.500 woningen in de periode 2018-2025 is in beginsel nog steeds mogelijk. Een productie van gemiddeld 7.500 woningen per jaar kan worden gehaald als de focus van alle partijen blijft liggen op de uitvoering van de planvoorraad en er geen tegenslagen komen zoals een economische recessie. Op dit moment is er sprake van verhitting. Het ontbreken van voldoende bouwcapaciteit en hogere bouwkosten door schaarste aan materiaal en materieel leidt tot aanbestedingsperikelen. Er zijn grenzen aan wat mogelijk is. Er wordt nog steeds hard gewerkt aan de uitwerking van de plannen in de planvoorraad. Er worden investeringsbesluiten aan de raad voorgelegd, tenders op de markt gezet en Projectspecifieke afspraken gemaakt met corporaties en marktpartijen. De productie in transformatiegebieden is het meest kwetsbaar, omdat de gemeente daar beperkte sturingsmogelijkheden heeft en afhankelijk is van de medewerking van eigenaren en erfpachters.

In de Ontwikkelbuurten ligt de regie grotendeels bij de corporaties die het merendeel van de woningen in bezit hebben. Dynamiek planvoorraad De planvoorraad neemt af omdat er woningen in aanbouw zijn genomen, groeit omdat er nieuwe plannen worden vastgesteld en wisselt per jaar omdat er plannen worden doorgeschoven, soms over de periode (na 2024) heen. Planvoorraad (inclusief start bouw Woningbouwplan 2018-2025 per segment, svz 1 juli 2021) sociale huur middeldure huur dure huur en koop onbekend

2018 2019 2020 2021

gestart 3.116

planv.

1.913 2.812 738

3.288

gestart

planv.

gestart

Totaal 2018-2025

planv.

1.152

4.371

8.639

1.228 575

3.984 2.545

7.125 5.932

975

2.730

1.181

4.109

51

13.072

2022 2023

6.077 3.493

4.226 2.871

5.025 3.353

132 0

15.460 9.717

2024

4.586

4.232

3.246

214

12.278

15.733

397

72.223

Totaal

8.579

17.444

3.930

14.059

12.081

Toelichting Het aantal in aanbouw genomen woningen is in rode cijfers geschreven en de planvoorraad in zwarte cijfers. De planvoorraad voor 2021-2025 omvat in totaal 47.633 woningen (= 72.223 – 24.590). Het grootste deel van het planaanbod bestaat uit betaalbare woningen (31.503 woningen, 66 %). Het aandeel sociaal en middelduur in de planvoorraad neemt in de loop der jaren toe, daarin komt de gemeentelijke inzet op betaalbare woningen tot uiting (40-40-20). 8

De dynamiek in de projecten zorgt voor plussen en minnen. De planvoorraad vermindert doordat een deel van de geplande woningen doorschuift naar 2025 of verder. Tegelijkertijd kan de planvoorraad groeien door besluitvorming over nieuwe plannen. Het gaat dan met name om projecten in ontwikkelbuurten en transformatiegebieden. Daarnaast kunnen projecten in de loop van de tijd meer of minder woningen gaan bevatten en/of na besluitvorming in een ander segment worden gerealiseerd. Planningen worden altijd in de loop van de tijd scherper gemaakt en bijgesteld. Het goede nieuws is dat de planvoorraad voor de hele periode tot 2025 ondanks de coronacrisis op peil is gebleven. De planvoorraad is terug te vinden op internet (maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen). Het betreft een doorkijk naar 2030. Het geeft aan in welke fase van ontwikkeling de individuele plannen zitten en wat het onderliggende programma in segmenten is.

Risico’s middellange termijn Economisch perspectief De afgelopen 1,5 jaar hadden we te maken met de gevolgen van de coronapandemie. Aan de economische groei kwam abrupt een einde en lang was bij planbureaus en banken onzekerheid over de lengte en diepte van de economische crisis. Medio 2021 zijn de perspectieven gunstiger. Het CPB gaat in de basisvariant van juni 2021 uit van snel economisch herstel. In 2021 en 2022 is een groei geraamd van 3% per jaar. Bovendien blijft de permanente schade aan de economie naar verwachting beperkt. Uiteraard zijn er onzekerheden. Een opleving van de coronapandemie is bijvoorbeeld niet uit te sluiten. De woningmarkt is door de coronapandemie tot nu toe beperkt geraakt. Na enige afwachtendheid gegeven onzekerheid over de ontwikkeling van markten, en aanpassing aan de maatregelen van de overheid, is de planontwikkeling en de daadwerkelijke bouw van de woningen min of meer goed doorgegaan. Marktpartijen hebben wel meer moeite om dure koopwoningen en dure huurwoningen af te zetten. Investeringsbereidheid De gemeente houdt de planontwikkeling en de marktontwikkelingen nauwlettend in de gaten en bespreekt dit periodiek met ontwikkelaars, beleggers, bouwbedrijven en corporaties. In samenspraak met de koepels IVBN, NEPROM en AFWC is in 20202 nieuw beleid ingevoerd ten aanzien van transformatie en middeldure huur.

Het resultaat moet zichtbaar worden in de ontwikkeling van de planvoorraad en de start bouw van projecten. Er is veel vraag naar woningen en er is veel geld dat een goede beleggingsbestemming zoekt. Het is aan de ontwikkelaars om te investeren. In geval van stagnatie kunnen partijen projecten inbrengen in het Doorbraakteam Woningbouw. De gemeente is bereid om indien nodig en mogelijk maatwerk in de projecten te verrichten. Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling en woningbouw gaan ook onder gunstige economische omstandigheden niet vanzelf. Voor de korte termijn geldt dat ontwikkelaars meer moeite hebben om aannemers vast te leggen.. Er is op dit moment krapte op de arbeids- en materialenmarkt. Aannemers hebben een goed gevulde orderportefeuille.

9

Voor de middelange termijn is het van belang dat er voldoende planvoorraad is. De planvoorraad voor de periode 2021-2025 omvat 47.633 woningen. Het gaat om vele projecten op verschillende typen locaties. Transformatiegebieden kennen vaak complexe trajecten met eigenaren en erfpachters en in bestaande woonbuurten spelen onderhandelingen met woningcorporaties en participatietrajecten met belanghebbenden. Aan alle projecten van de planvoorraad wordt gewerkt. Na het nemen van een gemeentelijk investeringsbesluit en/of het tekenen van een afsprakenbrief (bij transformatie) worden ruimtelijke plannen in de regel in uitvoering genomen. Het is echter nooit een gelopen race. Elk project kent zijn eigen risico’s en afhankelijkheden (van de aanleg van infrastructuur, tot de sloop van panden, aansluiting op een mobiliteitshub en de onderbrenging van een museum). Het goede nieuws is dat we niet alleen voortgang boeken in de planontwikkeling op gemeentelijke locaties als IJburg en Zuidas, maar ook in de ontwikkelbuurten van Nieuw West en in transformatiegebieden als Amstel III / Bullewijk, Schinkelkwartier, Klaprozenweg en Amstelstation / Amsteloever. Vereveningsfonds Het Vereveningsfonds moet voldoende robuust zijn om noodzakelijke voorinvesteringen te doen ten behoeve van nieuwe plannen en om het eventueel tekort op de nieuwe plannen zelf te kunnen dekken.

Het goede nieuws is dat de ontwikkelingen in het eerste halfjaar van 2021 gunstiger zijn dan verwacht bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021. De Vereveningsruimte voor de komende jaren is hoger dan geraamd. Gemeentelijke ambities Het doel van het college is een hoge bouwproductie en het maken van een complete stad. Een stad met ruimtelijke kwaliteit, met woningen die betaalbaar en duurzaam zijn en geschikt voor alle doelgroepen. Met bijpassende commerciële en maatschappelijke voorzieningen en openbare ruimte en groen. De ambities zijn groot en dat kan een risico vormen voor het maken van snelheid in de gebiedsontwikkeling en het halen van een hoge productie. Dit geldt met name voor de transformatiegebieden, omdat de gemeente daar afhankelijk is van de medewerking van eigenaren en erfpachters.

10