250916 concept investeringsnota Maassluisstraat en SP.pdf

Ze horen bij het ensemble maar ontwerpers kunnen iets losser omgaan met de stijlkenmerken. Het dak is groen omdat er veel woningen op uitkijken. Het verhoogt ook de biodiversiteit. De balkons liggen binnen het volume en de privé-buitenruimten zijn compact zodat het groen zo veel mogelijk tot aan de gevels doorloopt.’ Hoekgebouwen Op de hoeken tussen de woongebouwen staan garageblokken. Deze zijn niet van Lieven de Key en blijven nu nog op huidige manier bestaan. Deze locaties zijn aantrekkelijk om in de toekomst getransformeerd te worden naar hoogwaardige straathoeken die meer bijdragen aan de buurt. Hier kunnen kleine bedrijven en maatschappelijke functies ervoor zorgen dat dit levendige ontmoetingsplekken in de buurt worden. Dit stedenbouwkundig plan geeft een impressie hoe de hoeken hoogwaardig kunnen worden ingepast. De hoeken zijn goed zichtbaar en hebben veel aanloop, waardoor ze geschikt zijn voor dit soort bedrijvigheid. We denken daarom aan nieuwe paviljoens. De paviljoens hebben een verdiepingshoogte van 3,5 meter en hebben maximaal één bouwlaag. Daardoor blijft openheid in het plangebied gewaarborgd. Begane grond en buitenruimte De begane grond van de nieuwe blokken wordt veel gevarieerder dan nu. Woningen en woningentrees worden afgewisseld met maatschappelijke voorzieningen, kleine bedrijven, fietsenstallingen en bijvoorbeeld een kinderdagverblijf.

De voorzieningen en kleine bedrijven komen vooral op de straathoeken. Bij de entrees is er aandacht voor sociale veiligheid. Ze bieden doorzicht en toegang tot de gemeenschappelijke binnentuin. Langs de voorgevels van de gebouwen komen margestroken - oftewel een plek voor voortuinen, kleine terrassen en woningtoegangen; het is een overgangsgebied tussen de voorgevel en de stoep. Hiermee creëren we privacy tussen de woning en de straat. Zo kunnen voetgangers niet vlak langs het raam lopen en te veel naar binnen kijken. De margestroken worden verhoogd aangelegd zodat er geen vuil in kan waaien. Eventuele muren rond de margestroken zijn te gebruiken om af en toe op te zitten. Bewoners van de begane grond hebben een privé-buitenruimte die grenst aan de gemeenschappelijke binnentuin. De overgang tussen de buitenruimtes (privé, gemeenschappelijk

of openbaar) wordt gemaakt met beplanting. Het is niet de bedoeling dat bewoners zelf schuttingen gaan plaatsen. Dat geeft een rommelige uitstraling en beperkt de sociale veiligheid. Parkeergarage In de binnentuin van fase 3 komt een parkeergarage. Deze wordt (half)verdiept aangelegd om de binnentuin zo veel mogelijk te laten doorlopen en te laten aansluiten op het park. De gevel aan de tussenstraat ligt iets terug ten opzichte van het tuinblok. De ingang van de garage heeft een terughoudend ontwerp. Aan de parkzijde wordt de garage met een daktuin, door middel van een talud opgenomen in de groene ruimte van het park.

4.6 Ontwerp openbare ruimte Bouwen aan de buurten van de toekomst, betekent dat niet alleen de woningen, maar ook de openbare ruimte wordt vernieuwd. De openbare ruimte is de plek waar je je verplaatst, waar je sport, speelt, ontmoet en ontspant. Het is als een huiskamer, waar je je veilig en op je plek wilt voelen. Het is een ruimte voor de natuur en tegelijkertijd een ruimte voor het verkeer. Zowel toegankelijk met een rollator als met sportschoenen. Visie De nieuwe inrichting van de openbare ruimte wordt uitgewerkt vanuit vijf speerpunten: 1. Verbinden buurt, binnentuinen en park: De groene zone langs het spoor, nu nog verscholen achter gebouwen, wordt omgevormd tot een toegankelijk park en zichtbaar onderdeel van de buurt. Hoge poorten in het verlengde van de Voorburgstraat en Rijswijkstraat maken het park goed herkenbaar vanaf de straat. Duidelijke routes en entrees nodigen buurtbewoners uit en zorgen voor overzicht. Het groen sluit aan op de binnentuinen, waardoor een samenhangend geheel ontstaat. Bij de inrichting is speciale aandacht voor veiligheid: goede verlichting en sociale zichtbaarheid maken het park prettig en veilig om te gebruiken, zowel overdag als in de avond. 2. Versterken kwaliteit van het groen en water: De groene zone wordt ingericht met aandacht voor biodiversiteit en natuurvriendelijke oevers. Er komen rustige zitplekken om de natuur te ervaren.

De ecologische, sociale en recreatieve waarde van het park wordt verhoogd. 3. Ruimte voor sporten, spelen en ontmoeten: Er komen diverse plekken om te sporten, spelen en ontmoeten.

4. Veilige en toegankelijke inrichting voor verkeer en parkeren: Alle weggebruikers kunnen op een veilige manier door de buurt bewegen. 5. Schoon, heel en veilig: De openbare ruimte moet schoon, goed verlicht en goed te beheren zijn. Rigoureus vergroening Het al bestaande groen rondom de Maassluisstraat voegen we meer (gebruiks)kwaliteit aan toe door een park aan te leggen. Het nieuwe park wordt onderdeel van het Spoorpark dat zich uitstrekt langs het spoor- en metrotracé. Het park krijgt een inrichting met aandacht voor biodiversiteit en natuurvriendelijke oevers. De omvorming tot een park verhoogt de ecologische, sociale en recreatieve waarde. Er komt gevarieerde beplanting om het park groener en aantrekkelijker te maken. Er zijn vijf verschillende delen in het park, ook wel parkkamers genoemd. In de delen waar nu de platanen staan, komt een bosachtige beplanting. Dit past goed bij de bomen en versterkt het natuurlijke karakter van dat deel van het park. Het exacte beplantingsplan wordt later verder uitgewerkt. Ecologische oever Langs het water komt beplanting die goed tegen vocht kan. Deze planten zorgen ervoor dat de oever natuurlijk overgaat in het water. Ze verbeteren de waterkwaliteit, bieden leefruimte voor dieren en vormen een groene verbinding tussen de verschillende parkkamers. Groene margezones Tussen de openbare ruimte en de woongebouwen komen margezones.

Deze zones voor de woningen zorgen voor een vloeiende en zachte overgang van openbaar naar privé. Ze versterken de landschappelijke inpassing van de gebouwen, vergroten het groen in de buurt en verbeteren de ruimtelijke beleving. Elke margezone is voor minimaal de helft groen ingericht, met beplanting die niet hoger is dan 1,2 meter.

Samen Stadmaken In dit Stedenbouwkundig plan is een schetsontwerp gemaakt voor de openbare ruimte. Het schetsontwerp laat zien hoe de gemeente de openbare ruimte zou kunnen inrichten. Het schetsontwerp is nog geen eindbeeld. Als het Stedenbouwkundig plan is vastgesteld, dan wordt het ontwerp samen met bewoners, LDK en betrokkenen uitgewerkt. Bij het Samen Stadmaken worden keuzes gemaakt over bijvoorbeeld de plekken om te spelen, sporten en ontmoeten. Actieve bewoners kunnen deelplannen maken voor bijvoorbeeld het vergroten van biodiversiteit of het aanleggen van moestuinen. En betrokkenen kunnen adviseren en meedenken over oplossingen om de buurt schoon, heel en veilig te houden. Afval Het beleid voor het scheiden van huishoudelijke afval in Amsterdam is minimaal 65 % in 2020 (Europese norm). Amsterdam kiest ervoor om zoveel mogelijk afval te scheiden aan de bron, zodat hoogwaardig hergebruik van grondstoffen mogelijk is. Papier, glas, plastic, textiel en restafval worden zoveel mogelijk via ondergrondse afvalcontainers ingezameld.

Programmering De nota ‘Amsterdamse Referentienorm’ geeft aan hoeveel functies zoals sport en natuur in de openbare ruimte nodig zijn voor een goede leefomgeving in de stad. Dit omvat natuur, parkruimte en sportvoorzieningen. Voor de Maassluisstraat gelden de normen gebaseerd op het woonmilieu ‘Gemengd Stedelijk’. De norm biedt een indicatie van de vereiste vierkante meters en aantallen, en is gebaseerd op praktijkervaring en staand beleid. Het schetsontwerp voldoet aan de Amsterdamse Referentienorm. De 2.500 m² veldoppervlak wordt buiten het plangebied gerealiseerd in de bestaande sportparken.

5 Duurzaam ontwikkelen

De gemeente Amsterdam wil in 2030 60% CO2- uitstoot reductie. Voor 2050 moet de CO2-uitstoot verlaagd zijn met 100%, in vergelijking met het niveau van 1990. Binnen de gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing draagt de gemeente bij aan deze doelen door duurzaam te ontwikkelen. Daarbij gaat het om de volgende thema's: klimaatadaptie, natuurinclusief bouwen, uitstootvrije mobiliteit en schone lucht, duurzame energie en aardgasvrij en circulair gebouwde omgeving (zie voor meer informatie over randvoorwaarden en ambities: Duurzaam ontwikkelen - Gemeente Amsterdam). We zetten in deze investeringsnota uiteen wat deze randvoorwaarden en ambities voor de herontwikkeling van de Maassluisstraat betekenen.

5.1 Klimaatadaptatie Om hittestress, wateroverlast en schade te voorkomen worden rainproof- en hittebestendigemaatregelen genomen in de openbare ruimte. De gemeente heeft de doelstelling dat de stad in 2027 een bui van 70 mm per uur kan verwerken zonder schade aan huizen en vitale infrastructuur. Bij een bui van 90 mm in een uur blijven vitale en kwetsbare infrastructuur en voorzieningen functioneren en bereikbaar. De nieuwbouw voldoet aan de eisen uit de gemeentelijke ‘Hemelwaterverordening’, die nu van rechtswege onderdeel is geworden van het Omgevingsplan. De gebouwen en het terrein worden zo gemaakt/ingericht dat ze voldoen aan de Amsterdamse Regenwaterverordening. Deze schrijft voor dat op eigen terrein een piekbui van 60 mm moet kunnen worden gebufferd. De ‘Thematische Studie Regenbestendige Gebiedsontwikkeling’ geeft verder richtlijnen, voorbeelden en tips voor een nadere uitwerking. Deze richtlijnen zullen worden betrokken bij de verdere uitwerking van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Hierin wordt een ‘Rainproof’ oplossingenkaart opgenomen. Doel is om de afvoer van regenwater te vertragen. Infiltratie naar de bodem heeft hierbij de voorkeur en is de hoofdlijn, bovengrondse afvoer naar oppervlaktewater daarna en tot slot ondergronds via een hemelwaterriool naar het oppervlaktewater. Hierdoor zijn zo weinig mogelijk kolken en regenwaterleidingen nodig.

Om de grondwaterstanden in het projectgebied te bepalen en te kijken of infiltratie in de bodem mogelijk is, worden meerdere metingen gedaan. LDK realiseert op alle laag gelegen daken een groendak waardoor ze bijdragen aan biodiversiteit en hittestress verminderen. Dit kan zowel met intensief en/of extensief groen worden ingericht. Aandachtspunt is om ook rekening te houden met waterberging bij deze daken. Combinaties hierin zijn mogelijk. Voorts kan in het ontwerp van het gebouw rekening gehouden met passieve zonwerende maatregelen (b.v. overstekken).

Een groene stad Zoals beschreven in de Groenvisie speelt de groene ruimte een belangrijke rol bij het klimaatbestendig maken van de stad. Buien worden steeds extremer en temperaturen hoger. De beste manier om regenwater te kunnen opvangen en de temperatuur te beperken, is het vergroten van groene oppervlakten. Daarnaast zorgt groen voor meer biodiversiteit in de stad. Bij de vernieuwing van de Maassluisstraat wordt dan ook veel aandacht besteed aan een groene inrichting van het gebied en het versterken van de verbinding met de omgeving. Zo wordt een groen park ontwikkeld. Amsterdam heeft een sterke en herkenbare groenstructuur. Deze wordt niet alleen beschermd en versterkt, er wordt ook geïnvesteerd om de kwaliteit te verbeteren en om een aaneengesloten netwerk van groen te creëren. De watergang en het naastgelegen groen ten westzijde van de spoorzone van de Maasluisbuurt maakt onderdeel uit van deze groenstructuur, het betreft het groentype ‘Groene verbinding’. Een aantal bomen kunnen we, ondanks het toevoegen van bebouwing, behouden. Het zijn de twee rijen platanen in een laan, in de openbare ruimte. De oever van de watergang maken we natuurvriendelijk, in ieder geval aan één zijde. Dit betekent dat er een meer geleidelijke overgang komt van land naar water.

Dit dient twee doelen: het geeft het plangebied een ecologische boost, én het is gunstig voor het waterbergend vermogen van de Maassluisstraat.

5.2 Natuurinclusief bouwen Een van de duurzaamheidsdoelen van de gemeente Amsterdam, zoals ook benoemd in de Groenvisie 2020-2050, is het versterken van de biodiversiteit in de stad. Natuur en biodiversiteit krijgen op meerdere plekken binnen het plangebied ruimte. Verspreid over het gebied zijn diverse zones opgenomen waar groene inrichting bijdraagt aan het versterken van de biodiversiteit en het ecologisch netwerk. Hierbij wordt aangesloten op bestaande landschappelijke structuren en ecologische kwaliteiten in de omgeving. LDK maakt een groenplan waarin wordt toegelicht hoe er wordt omgegaan met natuurinclusief bouwen en op welke wijze, met welk doel en met welke beplanting groen wordt gerealiseerd. LDK heeft de ambitie om te voldoen aan een natuurinclusiviteits-score van 30 punten. De ingepaste natuurmaatregelen moeten aansluiten op de omgeving van het terrein en de biodiversiteit in het herontwikkelingsgebied helpen verhogen. Samen met een ecoloog wordt concreet invulling gegeven aan deze ambitie.

5.3 Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht Het Actieplan Schone Lucht omschrijft de maatregelen om op korte termijn te voldoen aan de Europese grensnorm voor luchtkwaliteit. Echter, de ambitie van de gemeente is groter. In 2030 moet de stad voldoen aan een 2 keer zo strenge advieswaarde van de World Health Organization (WHO). Dit leidt tot een stillere, beter leefbare stad en een mogelijke CO2-vermindering van 9%. Om dit te behalen gebruiken we het STOMPprincipe: Stappen, Trappen, OV, MaaS (mobility as a service) en Privé-auto. De volgorde is op prioriteit; wandel en fietsroutes krijgen voorrang op de auto. Ten aanzien van de laadinfrastructuur voor de te realiseren parkeervoorzieningen worden

afspraken gemaakt over het minimale percentage dat voorzien zal worden van een laadpaal en het minimale percentage dat elektrisch is voorbereid. In de openbare ruimte wordt deelmobiliteit gestimuleerd door onder andere onderzoek te doen naar een aanbieder voor een passend en uitstootvrij deelmobiliteitsconcept. De parkeerplekken worden op eigen terrein gerealiseerd (met uitzondering van de terugkerende parkeervergunninghouders). In de bouwfase wordt gezorgd voor duurzame bouwlogistiek en worden schone werktuigen gestimuleerd waarbij de uitstoot wordt geminimaliseerd.

5.4 Duurzame energie en aardgasvrij De woningen worden straks duurzaam verwarmd en gekoeld; het beste installatieconcept voor deze locatie wordt nog nader onderzocht. Dit wordt collectief (voor enkel de nieuwbouw of zelfs voor de buurt) als individueel, waarbij wordt onderzocht of dit met stadswarmtenet, een eigen warmte-koudeopslag (WKO) of een hybride installatie zal gebeuren. Hierbij worden ook de financiële lasten voor de toekomstige bewoners voor ogen gehouden.

5.5 Circulair gebouwde omgeving Amsterdam wil in 2030 50% minder nieuwe grondstoffen gebruiken en in 2050 100% circulair (volledig recyclebaar) zijn. Circulair bouwen bestaat hier uit twee onderdelen: materiaalgebruik en flexibel ontwerp. In de Maassluisstraat wordt waar mogelijk ingezet op circulariteit door middel van hergebruik van bestaande materialen/grondstoffen in de gebouwen én in de openbare ruimte. LDK toont een sterke duurzaamheidsvisie door op meerdere fronten onderzoek te doen naar circulaire toepassingen binnen zowel de bouw als de sloopfase. Zo wordt onder meer onderzocht of houtbouw kan worden toegepast bij de realisatie van de tuinblokken, waarmee een belangrijke stap richting biobased en hernieuwbare bouwmaterialen wordt gezet. Daarnaast wordt bekeken of kozijnen kunnen worden uitgevoerd in bijvoorbeeld hout, met een lagere milieu-impact dan traditionele (fossiele/ niet hernieuwbare) materialen. Ook de gevelmaterialen vormen een belangrijk onderdeel van de circulaire ambities. Er wordt onderzoek gedaan naar het gebruik van duurzamere bakstenen, evenals naar biobased gevelbekleding. Dit draagt bij aan een lager materiaalverbruik en een verlaging van de CO₂uitstoot in de materiaalproductie.

Op het gebied van sloop wordt ingezet op circulair oogsten: de bestaande gebouwen worden zoveel mogelijk circulair gesloopt, waarbij actief wordt onderzocht hoe vrijgekomen materialen opnieuw kunnen worden toegepast, bijvoorbeeld in de inrichting van de openbare ruimte. De ambitie in de Maassluisstraat is om hergebruikte materialen te kunnen toepassen in de openbare ruimte zonder de Puccini uitgangspunten te verlaten. Tot slot wordt in het ontwerptraject rekening gehouden met de inzet van biobased isolatiematerialen, die niet alleen milieuvriendelijker zijn, maar ook bijdragen aan een gezond binnenklimaat.

Ambitieweb duurzaam ontwikkelen Maassluisstraat

6 Onderzoeken

6.1 Bomenonderzoek

Voor het projectgebied is een Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd om te onderzoeken welke bomen kunnen blijven staan bij de nieuwbouw. De meeste bomen zijn gezond en kunnen nog lang mee. Een deel van de bomen kan behouden blijven tijdens de bouw en is zelfs rekening mee gehouden in het ontwerp, zoals bij de twee rijen platanen. Andere bomen staan echter op de plek waar nieuwe woningen komen en moeten daarom worden gekapt. Enkele jonge bomen kunnen worden verplant indien nodig. Voor alle bomen die blijven staan wordt een Boom Beschermingsplan (BBP) opgesteld. Dit plan zorgt ervoor dat de bomen goed beschermd worden tijdens de werkzaamheden. Het plan wordt beoordeeld door een boomdeskundige en vormt het uitgangspunt voor de uitvoering.

6.2 Windhinderonderzoek Voor de herontwikkeling aan de Maassluisstraat is onderzocht wat het effect is van het Stedenbouwkundig plan op het windklimaat conform de Nederlandse norm voor windhinder en windgevaar (NEN 8100:2006). Over het algemeen voldoen de resultaten in de gemodelleerde windsituatie aan de eisen voor een prettige leefomgeving. In de nieuwe situatie blijkt dat op enkele plekken het verblijfsklimaat minder gunstig is. Dit is het geval bij de poorten en in het meest noordelijke binnentuin. In deze binnentuin is het verblijfsklimaat ook in de huidige situatie al ongunstig. Daar is het comfort voor langzaam verkeer matig tot slecht en is extra aandacht nodig bij het ontwerpen van entrees of verblijfsplekken. Tegelijkertijd verbeteren de omstandigheden in de oostelijke dwarsstraten (Voorburgstraat en Rijswijkstraat). Over het geheel genomen blijft het windklimaat op een vergelijkbaar niveau als in de huidige situatie. Er is géén sprake van windgevaar. Er zal bij het ontwerpen van de gebouwen nader worden onderzocht welke maatregelen nodig zijn om het verblijfsklimaat op de kwetsbare plekken te verbeteren, bijvoorbeeld via windschermen, groen of aanpassingen in het ontwerp van gebouwen en doorgangen.

6.3 Bezonning Door middel van bezonningsstudies is onderzocht hoe het Stedenbouwkundig plan de bezonning op de omliggende woningen beïnvloedt. Hoewel er geen landelijke norm bestaat voor bezonning, wordt bij ontwikkelingen als deze wel standaard onderzocht wat de invloed is op het zonlicht op gevels en buitenruimten, zodat een goed beeld ontstaat van het ruimtelijk effect op de omgeving. Uit de analyse blijkt dat de gevels ook in de nieuwe situatie voldoende zonlicht blijven ontvangen. Op een beperkt aantal momenten van de dag en het jaar ontstaat er een afname van bezonning, met name in de vroege ochtend op oostgevels en in de late namiddag op westgevels. Deze afname is beperkt in duur en omvang. De invloed op de bezonning blijft beperkt en wordt als aanvaardbaar beoordeeld.

6.4 Geluidsonderzoek Het geluidsonderzoek maakt inzichtelijk wat de effecten zijn van het omgevingsgeluid - afkomstig van spoor, metro en autoverkeer op de A10 en de Vlaardingenlaan – op de nieuwe gebouwen. In een voorstudie is getoetst aan de Wet geluidhinder, vanaf 1 januari 2024 is getoetst aan de Omgevingswet. De geluidsbelasting op de nieuwe woningen blijft overal onder de maximaal toelaatbare waarden. Wel worden op meerdere gevels de standaardwaarden overschreden, zoals gebruikelijk in stedelijke situaties nabij infrastructuur. Belangrijk is dat er, naar verwachting, geen dove gevels nodig zijn. Voor de bestaande woontorens bij het spoor zijn de effecten van reflectie van metro- en treingeluid via de nieuwe gebouwen op de oostgevels onderzocht. Die blijven beperkt: er is mogelijke lichte toename op enkele oostgevels, tot en met de zesde verdieping. De nieuwe geluidsbelastingen zijn nog steeds van een fors lagere categorie dan aan de westzijde. In het ontwerp zal aandacht zijn voor maatregelen om deze effecten terug te dringen. Ook bij de nieuwe woningen is het geluidseffect door veranderde gebouwvormen onderzocht. Op een enkele locatie kan er een geluidtoename zijn, de nieuwe geluidsbelasting is eveneens laag. In het vervolgtraject wordt de geluidsbelasting op de nieuw te bouwen woningen verder uitgewerkt.

Daarbij wordt onder meer gekeken naar de positionering van geluidsluwe gevels en mogelijke bouwkundige maatregelen om een goed binnenmilieu te borgen.

6.5 Quickscan klimaatadaptatie In de Quickscan Klimaatadaptatie voor de Maassluisstraat in Amsterdam zijn vier belangrijke klimaatthema’s onderzocht: droogte, hemelwateroverlast, hittestress en overstromingen. Uit het onderzoek blijkt dat de ontwateringsdiepte van minimaal 0,9 meter voldoet aan de gemeentelijke norm. Dit betekent dat er genoeg ruimte is voor regenwater om in de bodem te zakken en voor het planten van grote bomen. Op het gebied van hemelwateroverlast blijkt dat regenwater in de huidige situatie op verschillende plekken tegen de gevels staat, wat schade veroorzaakt. In het nieuwe ontwerp voor de openbare ruimte wordt gezorgd dat het regenwater goed kan wegstromen naar plekken waar het opgeslagen of geïnfiltreerd kan worden.

6.6 Quickscan flora en Fauna Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van de Hoofdgroenstructuur of Ecologische structuur van de gemeente Amsterdam. Uit de uitgevoerde quickscan blijkt dat binnen het plangebied beschermde soorten kunnen voorkomen, waaronder vleermuizen, vogels en diverse plantensoorten. Nader onderzoek is nodig om verblijfplaatsen van vleermuizen en nesten van vogels in beeld te brengen, evenals de mogelijke aanwezigheid van beschermde vaatplanten en marterachtigen. Indien soorten of functies worden aangetroffen waarvoor de wet bescherming biedt, kunnen mitigerende maatregelen of een ontheffing op basis van de Omgevingswet noodzakelijk zijn.

6.7 Archeologische onderzoek Bij het opstellen van het bestemmingsplan ’Delflandplein- Staalmanpleinbuurt’’ uit 2010, waar de Maassluisstraat onderdeel van is, is archeologische onderzoek uitgevoerd. In het projectgebied zijn verspreid resten uit oude tijden mogelijk, zoals sporen van boerderijen, sloten of erven uit de 12e eeuw tot rond 1950. Omdat deze resten niet op één plek liggen en weinig samenhang hebben, is de kans op belangrijke archeologische vondsten klein. Daarom geldt er een lage archeologische verwachting. Toch moet er in sommige delen van het gebied bij grote en diepe grondwerkzaamheden (groter dan 10.000 m² en dieper dan 1,5 meter) vooraf een veldonderzoek worden gedaan om te controleren of er toch archeologische resten zijn. Op plekken waar al veel gebouwd of gegraven is (zoals bij bestaande bebouwing en wegen), is de bodem al zo verstoord dat archeologisch onderzoek niet meer nodig is.

6.8 Bodemonderzoek Een bodemonderzoek is 5 jaar geldig. Is er daarom besloten om in deze fase geen bodemonderzoek uit te voeren. Voor het opstellen van een schetsontwerp voor de openbare ruimte is een bodemonderzoek ook niet noodzakelijk. Bij het opstellen van het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte wordt aanvullende onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit.

6.9 Kabels en leidingen Er is inzicht in de aanwezige kabels en leidingen in het plangebied. Bij het ontwerp is hiermee zoveel mogelijk rekening gehouden door de nieuwe langs- en dwarsblokken grotendeels te positioneren op de locaties van de bestaande bebouwing. In de binnentuinen liggen geen leidingen, waardoor de tuinblokken daar eenvoudig geplaatst kunnen worden. Waar mogelijk worden bestaande tracés behouden; noodzakelijke verleggingen worden tijdig afgestemd. Dit wordt meegenomen in de verdere uitwerking en fasering.

6.10 Watercompensatie Watercompensatie Door de toevoeging van extra woningen neemt de hoeveelheid verharding in de buurt toe met 1.720 m2. De afspraak is dat 10% van deze toename van verharding gecompenseerd wordt door de aanleg van extra wateroppervlakte. Voor de vernieuwing van de Maasluisstraat gaat het om het toevoegen van 172 m2 wateroppervlakte. Door de waterloop plaatselijk te verbreden wordt het wateroppervlak vergroot en wordt de benodigde compensatie ruimschoots gerealiseerd.

7 Consultatie, participatie en communicatie

7.1 Participatie met bewoners en omwonenden Met de vernieuwing van de Maassluisstraat willen de Gemeente Amsterdam en Woonstichting LDK de buurt verbeteren. De woningen zijn oud en in slechte staat. Ook de omgeving ziet er verlaten en rommelig uit. Daarom is het belangrijk dat er een goed Stedenbouwkundig plan komt voor de buurt. Om de bewoners en andere belanghebbende te betrekken bij het opstellen van het Stedenbouwkundig plan is er een participatieplan opgesteld met daarin de volgende doelen: •

•

•

•

Een beter plan maken: Door te luisteren naar bewoners en andere betrokkenen konden we hun kennis en ervaring gebruiken. Zij weten wat er speelt in de buurt. Ook konden we op verschillende manieren naar het plan kijken, zodat het plan beter past bij wat de buurt nodig heeft. Elkaar beter begrijpen: De vernieuwing zorgt bij sommige bewoners voor onzekerheid en het gevoel van verlies. In de participatie was er ruimte om hierover te praten. Zo konden we begrip krijgen voor elkaars zorgen, wensen en keuzes. Een open en duidelijke aanpak: We wilden dat bewoners goed wisten wat ze konden verwachten. Ook wilden we dat duidelijk was wat hun rechten en mogelijkheden waren tijdens het maken van het plan. Zorg voor eigenaarschap in de buurt: De buurt voelt nu vaak verlaten. Met de participatie wilden we samen nadenken over hoe de buurt weer een plek kan worden waar bewoners zich thuis voelen, betrokken zijn en voor willen zorgen.

Met deze doelen hoopten we dat bewoners niet alleen meedachten over het plan, maar zich ook echt betrokken voelen bij hun eigen buurt. Participatietraject De 240 woningen zijn al lange tijd aangewezen als sloopnieuwbouw- en verdichtingslocatie. Op deze locatie is in 2010 een ontwikkeltraject voor nieuwbouw gestart en werd een sloopnieuwbouw participatieproces doorlopen met instemming van de bewoners. Dit plan is toen niet uitgevoerd. De betrokken partijen zijn zich ervan bewust dat veel bewoners een afwachtende houding hebben ten aanzien van dit nieuwe plan en participatieproces. Door regelmatig en helder te informeren over de stand van zaken en de voorgang, is ervoor gezorgd dat bewoners goed op de hoogte konden blijven en ieder moment konden aansluiten bij de bijeenkomsten. Er zijn vanaf juni 2023 8 bijeenkomsten georganiseerd: • Juni 2023: 4 bijeenkomsten georganiseerd door LDK voor de huurders. • December 2023: 2 bijeenkomsten georganiseerd door LDK en de gemeente. Eén bijeenkomst was voor de huurders en één bijeenkomst was voor de buurt. Tijdens deze bijeenkomsten werden 4 varianten gepresenteerd waarop gereageerd kon worden.

•

• • •

April 2024: een buurtwandeling voor bewoners en omwonenden. Tijdens deze buurtwandeling konden aanwezigen vertellen wat er fijn en minder fijn is aan de woningen en de openbare ruimte. Juli 2024: bijeenkomst georganiseerd door LDK, Vakwerk Architecten en de gemeente over het eerste concept Stedenbouwkundig plan. 15 april 2025: bijeenkomst over het sociaal plan met de huurders door LDK. 20 mei 2025: bijeenkomst georganiseerd door LDK, Vakwerk Architecten en de gemeente met de presentatie van het concept Stedenbouwkundig plan dat na de zomer de inspraak ingaat.

Verloop participatieproces Gedurende het participatieproces hebben bewoners positieve en negatieve reacties gegeven op het plan. Het grootste zorgpunt was de verdichting en de gevolgen die dit heeft voor de binnentuinen, het uitzicht en de beschikbaarheid van parkeerplaatsen. Gedurende het participatieproces zijn op de bijeenkomsten verschillende modellen onderzocht. Dit heeft geleid tot het Stedenbouwkundig plan. De positieve punten die in dit plan zijn meegenomen, is dat het veel verschillende woningtypes mogelijk maakt en dat de nieuwe woningen optimaal uitzicht en verbinding hebben naar het groen. Voor de overzijde van de Maassluisstraat is het belangrijk dat het wordt verbonden met het nieuwe buurtpark en dat er voldoende licht en openheid in het bouwvolume is. Veel bezoekers van de bijeenkomsten hebben zich positief over de plannen uitgelaten en hebben begrip voor de noodzaak om te verdichten. Ze dringen met name aan op voortgang. Ze zijn bezorgd over de lange tijd voordat zij kunnen verhuizen. De bewonerscommissie van de Maassluisstraat is desondanks niet positief en had graag een plan gezien met minder woningen, waarbij de huidige binnentuinen onbebouwd zouden blijven. Op de bewonersbijeenkomst in mei is uitgelegd dat het concept stedenbouwkundig plan de inspraak in gaat en dat dan het moment voor bewoners en omwonenden is om te reageren.

In het Participatie-eindverslag Maassluisstraat is te lezen wat deze participatie heeft opgeleverd. Dit verslag is te vinden op:

7.2 Participatie als onderdeel van kaderafspraken Op 23 oktober 2023 is de Bewonerscommissie Maassluisstraat opgericht. De bewonerscommissie wordt begeleid door Stichting! WOON en bijgestaan door huurdersvereniging Arcade. Er is regelmatig afstemming geweest met de bewonerscommissie van huurders. In oktober 2024 heeft LDK conform de Kaderafspraken het voorkeursscenario van sloop-nieuwbouw ter advisering voorgelegd aan de bewonerscommissie. Dit advies is tot stand gekomen op basis van de uitslag van het bewonersonderzoek, gehouden door de bewonerscommissie in december 2023, en de opbrengst van door de bewonerscommissie georganiseerde bewonersavond op 15 november 2024. De adviezen waren samenvattend als volgt: Positief over sloop, negatief over mate van verdichting De commissie steunt sloop, maar adviseert het aantal nieuwe woningen te beperken tot 395 (in plaats van 515) om druk op voorzieningen en verlies van leef kwaliteit te voorkomen.

Behoud van tuinen en bomen Er wordt gepleit voor behoud van de originele, groene tuinen vanwege hun ecologische waarde, klimaatfunctie en unieke karakter. Het “spoorpark” wordt als onvoldoende alternatief gezien. Volgorde van sloop van de woningen De bewonerscommissie wil dubbele verhuizingen voorkomen. Als dit toch nodig is, moet er een extra vergoeding komen. Ook moeten bewoners tijdelijk in leegstaande woningen in de buurt kunnen verblijven.

7.3 Participatie ontwerp openbare ruimte Bouwen aan de buurten van de toekomst, betekent dat niet alleen de woningen, maar ook de openbare ruimte wordt vernieuwd. De openbare ruimte is de plek waar je je verplaatst, waar je sport, speelt, ontmoet en ontspant. Het is als een huiskamer, waar je je veilig en op je plek wilt voelen. Het is een ruimte voor de natuur en tegelijkertijd een ruimte voor het verkeer. In het Stedenbouwkundig plan is een schetsontwerp gemaakt voor de openbare ruimte. Het schetsontwerp laat zien hoe de gemeente de openbare ruimte zou kunnen inrichten. Het schetsontwerp is nog geen eindbeeld. Als het Stedenbouwkundig plan is vastgesteld, dan wordt het ontwerp samen met bewoners, LDK en betrokkenen uitgewerkt. Bij het Samen Stadmaken worden keuzes gemaakt over bijvoorbeeld de plekken om te spelen, sporten en ontmoeten. Actieve bewoners kunnen deelplannen maken voor bijvoorbeeld het vergroten van biodiversiteit of aanleggen van moestuinen. En betrokkenen kunnen adviseren en meedenken over oplossingen om de buurt schoon, heel en veilig te houden.

8 Ontwikkelstrategie

8.1 Sloop-nieuwbouw Het project omvat het woonrijp maken van de openbare ruimte door de gemeente, in combinatie met de sloop en nieuwbouwontwikkeling door LDK. Dit houdt in: de sloop van 240 sociale huurwoningen en de realisatie van 490 – 520 woningen en ca. acht BOG/MOG ruimtes. De vernieuwing van de Maassluisstraat valt onder de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE). Voor de herontwikkeling van deze locatie zijn de ACE afspraken tussen gemeente en federatie woningcorporaties leidend. Dit betekent dat de corporatie (LDK) verantwoordelijk is voor het bouwrijp maken van haar erfpachtgronden, en voor eigen rekening en risico de nieuwbouw realiseert. De gemeente is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken voor de inrichting van de openbare ruimte binnen de grenzen van de grondexploitatie. De gemeente en LDK werken sinds 2023 samen aan de uitgangspunten en randvoorwaarden van het project. De privaatrechtelijke afspraken tussen de gemeente en LDK worden later vastgelegd in een afsprakenbrief. Deze wordt na vaststelling van het Investeringsbesluit ter ondertekening aan LDK aangeboden. Kavel 3 en gedeeltelijk kavel 4, met de vrije sector en middeldure huurwoningen, gaat LDK zelf via een tender in de markt zetten. De voor deze tender geldende afspraken en kaders over o.a.

programma en duurzaamheid worden vastgelegd in de nog te ondertekenen afsprakenbrief tussen de gemeente en LDK.

8.2 Financiën De financiële haalbaarheid van het voorliggende vernieuwingsplan zijn onderzocht vanuit het gemeentelijk perspectief. De uitkomsten hiervan zijn opgenomen in de financiële paragraaf welke als bijlage bij deze investeringsnota wordt aangeboden. Deze paragraaf is niet openbaar.

8.3 Ruimtegebruik Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 64.000 m². Binnen het plangebied is de verdeling uit te geven grond en openbare ruimte circa 19.500 m² uitgegeven aan LDK en Hemovin en circa 44.500 m² openbare ruimte.

8.4 Investeringen De investeringen betreffen vooral de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en de proceskosten om de plannen te begeleiden en voor de voorbereiding van de aanleg openbare ruimte.

8.5 Opbrengsten Opbrengsten worden gerealiseerd vanuit de transformatie van de erfpachtrechten van LDK binnen de kaders van het ACE.

8.6 Saldo grondexploitatie De grondexploitatie kent een negatief saldo (netto contante waarde per 01-01-2025) dat ten laste komt van het vereveningsfonds. Dit fonds verevent positieve plannen met negatieve plannen en stimuleert daarmee de woningbouwopgave. Het plan voor de vernieuwing van de Maassluistraat is vanwege de dekking vanuit het vereveningsfonds economisch uitvoerbaar.

9 Planning en proces

9.1 Fasering en herhuisvesting Het plan wordt in vier fasen uitgevoerd, zodat het gebied stapsgewijs wordt vernieuwd en niet langdurig volledig een bouwplaats is. Deze fasering maakt het mogelijk dat bewoners grotendeels (75%) direct kunnen doorverhuizen naar een nieuwe woning, zonder tijdelijke herhuisvesting. Alleen bewoners uit fase 1 (25%) moeten- indien zij willen terugkeren naar de Maassluisstraat tussentijds verhuizen en hebben het recht op terugkeer. Fase 1 en 2 bestaan uit sociale en middeldure huurwoningen en worden door LDK ontwikkeld. Hierdoor is doorstroming binnen het plan mogelijk, ook voor bewoners die niet langer in aanmerking komen voor sociale huur. De fasering en het woningprogramma maken het mogelijk om alle huurders een woning aan te bieden. Aandachtspunt blijft dat de regels van “passend toewijzen” voor sommige bewoners niet gunstig uitpakken. Hier zullen Lieven de Key, ! Woon en de bewonerscommissie in het sociaal plan aandacht aan besteden.

9.2 Interim beheer De vernieuwing van de Maassluisstraat vindt gefaseerd plaats. In deze periode kunnen panden leegstaan, vinden er bouwwerkzaamheden plaatst of worden straten tijdelijk anders gebruikt. Als er in deze tijd niets gebeurt, kunnen er problemen ontstaan, zoals rommel op straat, onveiligheid

of een minder fijne sfeer in de buurt. Daarom wordt er aandacht besteed aan tijdelijk beheer: dit helpt om de buurt schoon, veilig en leefbaar te houden. In het investeringsbesluit voor de Maassluisstraat wordt interim beheer expliciet meegenomen als integraal onderdeel van de stedelijke vernieuwing. Om deze tijdelijke fase effectief te benutten, wordt er budget opgenomen in de begroting om het beheer actief op te pakken. Er is circa €25.000 per jaar gereserveerd, waarmee we snel en doelgericht op kansen en knelpunten kunnen inspelen. Interim beheer wordt daarnaast opgenomen in het BLVC-kader, zodat ook op het vlak van bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie goede afstemming plaatsvindt. Een belangrijk onderdeel van deze strategie is het inzetten van een omgevingsmanager, waarvoor structureel budget is gereserveerd. Ook de corporatie is verantwoordelijk voor een goed interim beheer. Zowel uitvoeringsaspecten als inpandige uitdagingen vragen in deze tussenfase aandacht. De omgevingsmanager, gebiedsmakelaar en de corporatie werken samen en stemmen gedurende de looptijd van het project op reguliere basis af over het interim beheer en de omgevingscommunicatie. Zij vormen de schakel tussen omgeving (bewoners, ondernemers), uitvoerders en beheerders.

Er komt een sterke bottom-up benadering: er worden regelmatig sessies georganiseerd met bewoners, stimuleren hen om actief mee te denken, en tonen vertrouwen in hun betrokkenheid en ideeën. Deze participatie wordt ondersteund door voldoende capaciteit en middelen vanuit de gemeente en partners. Interim beheer wordt daarmee niet alleen een technische, maar ook een sociale opgave, gericht op het versterken van de leefbaarheid en gemeenschapskracht in de wijk tijdens de overgang naar de toekomstige inrichting.

9.3 Hoofdlijnen planning Tot aan de oplevering van het project zijn in hoofdlijnen de volgende stappen te doorlopen:

Sociaal plan overeenkomen met bewoners Ondertekening afsprakenbrief tussen gemeente en LDK Juridisch planologisch traject LDK voor afwijking omgevingsplan Indiening omgevingsvergunning (van ontwerp naar indiening) Uitwerking ontwerp openbare ruimte en Samen Stadmaken Slopen en bouwrijp maken Bouw (fase 1) Herinrichting openbare ruimte (fase 1) Bouw (fase 2) Bouw (fase 3) Bouw fase 4

Q2 2025 – Q3 2026 Q1 2026 Q4 2025 – Q4 2026 Q1 2026 – Q2 2027 Q2 2026- Q1 2028 Q1 2028 – Q3 2028 Q3 2028 – Q1 2030 Q4 2029 – Q2 2030 Q4 2029- Q1 2030 Q3 2030 – Q1 2031 Q3 2031 – Q4 2032

10 Organisatie

10.1 Opdrachtgevers Het bestuurlijk opdrachtgeverschap van het project Maassluisstraat ligt bij de wethouder Ruimtelijke Ordening en Grondzaken. Ambtelijke verantwoordelijkheid ligt bij de directeur en ambtelijk opdrachtgever Grond en Ontwikkeling. Ter ondersteuning van het ambtelijk opdrachtgeverschap voor de gebiedsontwikkeling van de Maassluisstraat is een stuurgroep gevormd die bestaat uit de ambtelijk opdrachtgever gebiedsontwikkeling en manager Initiatief & Acquisitie van LDK.

10.2 Projectorganisatie De ambtelijke projectorganisatie voor de Maassluisstraat bestaat uit diverse disciplines vanuit de verschillende gemeentelijke directies en het gebiedsteam van het stadsdeel. Regulier overleg met initiatiefnemer LDK over de planvorming vindt plaats in het gezamenlijke projectteam Maassluisstraat. Daarin wordt LDK vertegenwoordigd door een gebiedsontwikkelaar en een projectontwikkelaar. Ook vindt op reguliere basis afstemming plaats tussen het gemeentelijk projectteam en het door LDK ingeschakelde architectenteam van Vakwerk Architecten.

11 Bijlagen

Stedenbouwkundigplan Maassluisstraat Financiële paragraaf (geheim)

Maassluisstraat

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

Stedenbouwkundig plan Maassluisstraat, Amsterdam

3 september 2025

Dit document is tot stand gekomen in samenwerking met:

opdrachtgever Lieven de Key

gemeente Gemeente Amsterdam

architect Vakwerk Architecten

Vakwerk Architecten

Inhoud

Voorwoord

5

1.

Het plan in het kort

7

2. 2.1 2.2 2.3

Analyse Omgeving Ruimtelijke opzet De buurt nu

11 11 13 13

3. 3.1 3.2 3.3 4. 4.1 4.2

Programma Woonprogramma Voorzieningen Parkeren (auto, fiets, scooter) Stedenbouwkundige visie Uitgangspunten Compositie

15 15 15 17 19 19 20

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Openbare ruimte Speerpunten Verbinden buurt, binnentuinen en park Versterken kwaliteit groen en water Ruimte voor sporten, spelen en ontmoeten Verkeer en parkeren Schoon, heel en veilig

31 31 31 33 36 37 39

6. 6.1 6.2 6.3

Beeldkwaliteitsplan Uitgangspunten Kwaliteit in hoofdlijnen Kwaliteit per onderdeel

41 41 43 46

7.

Participatie

53

8.

Duurzaamheid

55

Bijlage: plantoetskaart

56

sloterplas

rembrandtpark

Vondelpark delflandpleinbuurt

schin k

el

maassluisstraat

Foto van een van de tussenstraten naar de torens, 1976(?), Stadsarchief Amsterdam(?) De Maassluisstraat en de Delflandpleinbuurt ten opzichte van verschillende stadsparken

nieuwe meer

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

5

Voorwoord De Delflandpleinbuurt is een buurt waarbij Lieven de Key al tientallen jaren nauw betrokken is. We werkten aan vernieuwing van woonblokken aan de Rijswijkstraat en de Brede School Fiep Westendorp met de ouderenwoningen erboven. En we bouwden met ons complex Lieven een groot aantal woningen voor woonstarters. De herontwikkeling van onze gebouwen aan de Maassluisstraat is onze laatste opgave in deze buurt die ons na aan het hart ligt. En ons niet alleen: door de ligging net buiten de ring, met uitstekende vervoersmogelijkheden, groen en voorzieningen op loopafstand is het echt een fijne Amsterdamse buurt. Onze woningen aan de Maassluisstraat zijn ruim zestig jaar oud. Ze zijn aan het einde van hun levensduur en beginnen steeds meer gebreken te vertonen. Daar moet dus iets aan gebeuren. Hoe en wat, dat wisten we nog niet toen we een paar jaar geleden met de planvorming begonnen. Daarover zijn we in gesprek gegaan met bewoners. Hun ideeën hebben we gecombineerd met plannen van de gemeente voor de openbare ruimte en met onze eigen inzichten. Soms waren de gesprekken scherp, maar we zijn in samenspraak tot keuzes gekomen die hebben geleid tot een weloverwogen plan.

In dit stedenbouwkundig plan is een goede balans gevonden. Er komen hier veel extra woningen en het groen wordt aantrekkelijker en toegankelijk voor de hele buurt. De binnentuinen bij de woningen krijgen een aansluiting op het park dat de gemeente aanlegt langs het spoor. Dankzij onderdoorgangen in de nieuwbouw in het verlengde van twee straten in de Delflandpleinbuurt is dat park zichtbaar en toegankelijk voor alle buurtbewoners. Voor onze bewoners betekent de vernieuwing dat ze moeten verhuizen, want alle oude woningen worden gesloopt. Iedereen die dat wil, kan terugkeren in de nieuwbouw van de Maassluisstraat. Omdat we het grote project fasegewijs uitvoeren, kan driekwart van de mensen direct naar een nieuwe sociale huurwoning doorstromen. Alleen de bewoners van het eerste blok gaan eerst naar een woning ergens anders en kunnen dan na een tijd alsnog naar een nieuwbouwwoning in de Maassluisstraat. In de nieuwbouw komt veel sociale huur, maar ook woningen met middenhuur en koopwoningen in de vrije sector. Hier komen geen woningen voor jongeren

met een tijdelijk huurcontract, want daarvoor hebben we al veel aanbod in de buurt. Lieven de key bouwt hier voor haar terugkerende bewoners en dus een divers woonaanbod. We kiezen hier voor een verhuurbeleid met vaste huurcontracten. We kijken dus naar een goede mix in de hele Delflandpleinbuurt. Ik ben ervan overtuigd dat dit plan een bijdrage levert aan een veerkrachtige buurt met veel sociale cohesie. Een mooie afronding van de vernieuwing van de Delflandpleinbuurt. En het begin van een buurt met toekomst. Rienk Postuma Directeur Vastgoed Lieven de Key

6

M

M

Luchtfoto van het plangebied, Plangebied Delflandpleinbuurt

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

7

1. Het plan in het kort

fase 1

fase 2

fase 3

fase 4

Maassluisstraat N

Illustratie van het plan

Het groen krijgt een centrale rol (afbeelding van het Spoorpark 1km ten noorden van de Delflandpleinbuurt)

Voorgestelde volgorde van de vernieuwing

Dit plan gaat over een buurt in Amsterdam NieuwWest: de oneven kant van de Maassluisstraat, tussen de Vlaardingenlaan, de Plesmanlaan en het spoor- en metrotracé. Dit noemen we het plangebied. Lieven de Key en de gemeente Amsterdam hebben samen met bewoners nagedacht over de toekomst van de buurt. Zodat dit een levendige en groene buurt wordt waar veel mensen kunnen wonen. Vakwerk Architecten heeft die ideeën vertaald tot dit stedenbouwkundig plan.

van het aantal woningen met behoud en verbetering van de groene omgeving. Lieven de Key heeft in het plangebied acht woongebouwen met in totaal 240 sociale huurwoningen. Ze zijn al ruim zestig jaar oud. De woningen zijn verouderd, niet meer comfortabel en allemaal hetzelfde. Er is in deze buurt en in heel Amsterdam behoefte aan meer verschillende woningen voor verschillende doelgroepen. Het groen is van goede kwaliteit maar slecht verbonden met de buurt.

De buurt heeft als onderdeel van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) grote cultuur-historische waarde. De huidige woningen zijn ontworpen volgens het principe van licht, lucht en ruimte. Dat principe komt terug in het nieuwe ontwerp.

Dit hoofdstuk is een korte samenvatting van de voorgestelde ideeën voor een nieuwe toekomst aan de Maassluisstraat. Wil je meer weten, lees dan ook de volgende hoofdstukken. Aanleiding

Er is veel vraag naar woningen in Amsterdam. In de Maassluisstraat zijn mogelijkheden voor verdubbeling

Ligging

De Maassluisstraat ligt in de Delflandpleinbuurt in Amsterdam Nieuw-West. De ring A10 doorsnijdt de Delflandpleinbuurt en verdeelt de buurt in een westelijk en oostelijk deel. De Maassluisstraat ligt in het westelijk deel, tussen de ring A10, het spoor- en metrotracé, de Heemstedestraat en Vlaardingenlaan. Het wijkwinkelcentrum Delflandplein is op loopstand.

Toekomst

Lieven de Key en de gemeente willen aan de Maassluisstraat een toekomstbestendige en aantrekkelijke woonomgeving maken. De herontwikkeling biedt de kans om te bouwen aan een wijk die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Dit plan combineert vernieuwing én uitbreiding: er komen meer woningen, met een grotere diversiteit en een hoge kwaliteit. Het groen en de openbare ruimte krijgen een centrale rol. Daardoor ontstaat een leefbare, veilige en uitnodigende buurt waar bewoners prettig kunnen wonen en elkaar kunnen ontmoeten.

8

De wijk nu

extra spread ontstaan; afbeeldingen toevoegen/verplaatsen

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

Meer woningen en meer variatie We slopen de 240 verouderde sociale huurwoningen en bouwen circa 515 nieuwe woningen. Dat is dus meer dan een verdubbeling van het aantal woningen. De nieuwe woningen zijn 40 tot 115 m2 groot. Het wordt een mix van sociale huur, middeldure huur en vrije sector koop. De nieuwe woningen zijn energiezuinig en voldoen aan alle eisen die we tegenwoordig aan een woning stellen. Ook komen er rolstoelwoningen. Meer groen voor iedereen Het plangebied blijft een gebied met veel groen. De gemeente richt de openbare ruimte opnieuw in en maakt van de groenstrook aan het water een park. Daar kunnen buurtbewoners ontspannen, bewegen en ontmoeten. De binnentuinen bij de woongebouwen sluiten aan bij dit park. De nieuwbouw krijgt onderdoorgangen en er komen loopbruggen over het water. Zo kunnen mensen vanuit de Delflandpleinbuurt naar het nieuwe park lopen. Blijvend een betere buurt De nieuwe gebouwen komen precies op de plekken van de huidige bebouwing. De extra woningen komen in torentjes bovenop die woongebouwen en in vier extra gebouwen in de binnentuinen. Op de begane grond komen ook woningen en ruimtes voor kleinschalige bedrijven of maatschappelijke voorzieningen. Dat vergroot de levendigheid en de veiligheid op straat. Voor huidige en nieuwe bewoners Het plan is opgedeeld in verschillende fasen.

Driekwart van de bewoners kan direct naar een nieuwe woning aan de Maasssluisstraat verhuizen. Bewoners uit de eerste fase verhuizen eerst naar een andere woning. Als ze dat willen, kunnen zij daarna terugkeren naar de vernieuwde buurt. Daardoor kunnen alle huidige bewoners in hun eigen buurt blijven of terugkeren.

9

Deze strategie gaat over de locatie van toekomstige woningen in Amsterdam. De strategie ontleent haar kracht aan de diversiteit van de stad. Het gaat over de vraag hoe en waar we na 2030 kunnen bouwen en tegelijkertijd hoe we het unieke karakter van de stad kunnen behouden en versterken.

Planning

Dit stedenbouwkundig plan wordt samen met het investeringsbesluit behandeld in het college van B&W. Naar verwachting wordt het najaar 2025 vrijgegeven voor inspraak. Dan organiseert de gemeente meerdere contactmomenten waarop buurtbewoners en betrokkenen een reactie kunnen geven en vragen kunnen stellen. Uiteindelijk wordt het plan, indien nodig met aanpassingen, vastgesteld door de gemeenteraad. Daarna geeft Lieven de Key opdracht voor het ontwerpen van de eerste gebouwen. Dit gaat in samenspraak met en wordt gecontroleerd door de gemeente. Op z’n vroegst in 2028 gaan we de eerste woningen slopen. De bouw van het totale project zal meerdere jaren duren. Amsterdams beleid

Dit plan voor de Maasssluisstraat staat niet op zichzelf. Het is onderdeel van de vernieuwing van Nieuw-West en past binnen het beleid van de gemeente Amsterdam om de leefbaarheid te verbeteren door onder andere de woningdiversiteit te vergroten en voorzieningen toe te voegen. Bij dit stedenbouwkundig plan sluiten we aan op de conclusies en uitgangspunten van verschillende beleidsdocumenten: •

Omgevingsvisie Amsterdam 2050: een menselijke metropool. Deze visie beschrijft het Amsterdamse beleid voor de fysieke leefomgeving. Amsterdam wil zich ontwikkelen tot een stad die aantrekkelijk blijft om te wonen, werken, leren en verblijven. Ook als de stad groeit. Ontwikkelingen moeten bijdragen aan duurzaamheid, gezondheid en kansengelijkheid, met ruimte voor iedereen en oog voor de menselijke maat.

•

Ontwikkelstrategie 2035: bouwen aan buurten voor de toekomst

•

Amsterdamse Kaderafspraken Dit zijn afspraken tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels over de rechten van huurders bij vernieuwing en verbetering. De afspraken zijn een aanvulling op de wettelijke regelgeving en zijn vastgelegd in het Handboek Vernieuwing & Verbetering.

Historische foto van de oorspronkelijke bebouwing in en rond de Maassluisstraat

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

11

2. Analyse metro + spoorpark

A10

M

M

200m N^

Het Algemeen Uitbreidingsplan (1935)

De kenmerkende structuur van repeterende stempels

Hoofdroutes rond de Maassluisstraat

De Maassluisstraat ligt in Nieuw-West; een groen stadsdeel met een bijzondere geschiedenis en unieke cultuurhistorische waarde. Dit stedenbouwkundig plan is onderdeel van de vernieuwing van Nieuw-West. Daarbij gaat het om leefbaarheid in buurten, meer woningdiversiteit en verbetering van de openbare ruimte.

strokenbouw: losstaande gebouwen, vaak zo geplaatst dat er blokken met open hoeken ontstaan. Heel anders dus dan de gesloten bouwblokken van de 19e-eeuwse bebouwing. Door de herhaling van deze stroken is de kenmerkende stempelstructuur ontstaan. Licht, lucht en ruimte was het uitgangspunt. Tussen de gebouwen is van oudsher veel groen en in de woningen komt veel daglicht.

De buurt is rijk aan voorzieningen en bedrijvigheid. Veel bewoners doen hun boodschappen op het Delflandplein. Daar zijn twee supermarkten, horeca en andere voorzieningen. Vanaf de Maassluisstraat loop je naar het Delflandplein via de Voorburgstraat of de Rijswijkstraat, een straat met mooie grote platanen aan beide kanten.

2.1 Omgeving Algemeen Uitbreidingsplan

Het plangebied aan de Maassluisstraat is onderdeel van stadsdeel Nieuw-West. Dit is gebaseerd op het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) van Cornelis van Eesteren dat in 1935 is vastgesteld door de gemeente Amsterdam. Kenmerkend is de ruime opzet van de gebouwen, functiescheiding en groenzones. Pas na de tweede wereldoorlog is het AUP langzaam ingevuld met bebouwing. Dit was voornamelijk

Plangebied Maassluisstraat Delflandpleinbuurt

De Maassluisstraat ligt in de Delflandpleinbuurt in stadsdeel Nieuw-West. De buurt is goed bereikbaar met fiets, openbaar vervoer (trein, metro, bus en tram) en auto (A10). Het centrum van Amsterdam en luchthaven Schiphol zijn relatief dichtbij. Rembrandtpark, Sloterpark en Vondelpark liggen op fietsafstand. Het is een aantrekkelijke plek voor forenzen én voor mensen die van een rustige stedelijke omgeving houden.

De Maassluisstraat vormt de oostelijke begrenzing van het plangebied. Aan de westkant grenst het aan een groenstrook en het trein- en metrotracé. In het noorden ligt de Heemstedestraat en in het zuiden de Vlaardingenlaan. De Maassluisstraat heeft een stedelijke uitstraling. Dit komt onder andere door de brede stoepen en het grote aantal geparkeerde auto’s op de middenberm. Op dit moment ontbreekt een duidelijke relatie met het

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

12

Atlas Ordekaarten - Stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit (rood: orde 2 hoog, oranje: orde 3 middelhoog)

De groenstrook is onderdeel van de ecologische structuur

De Maassluisstraat

Het nieuwe Spoorpark 1km ten noorden van de locatie

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

groen in de buurt: de groene zone langs het spoor en de binnentuinen bij de woongebouwen van Lieven de Key.

2.2 Ruimtelijke opzet Lieven de Key heeft in het plangebied acht woongebouwen die zijn gebouwd in de jaren ’60. Het zijn vier bouwblokken van telkens twee portiekflats die in de vorm van een haak zijn geplaatst. De exacte herhaling van de vier bouwblokken wordt ook wel stempel genoemd. De lange woongebouwen aan de Maassluisstraat volgen de noord-zuidoriëntatie, met gevels op het oosten en westen. De kortere woongebouwen zijn oost-west geplaatst, met gevels gericht naar het noorden en zuiden. Alle woningen worden ontsloten via portieken. Op de begane grond zijn vooral bergingen en garages en een enkele woning. Ook staan er in het plangebied vier hoge woontorens ontworpen door architect Piet Zanstra. Deze passen in de structuur van de stempels. Ze zijn geen eigendom van Lieven de Key. Deze torens blijven bestaan en vormen een inspiratie voor het stedenbouwkundige ontwerp.

13

2.3 De buurt nu Vernieuwing

In de omgeving van de Maassluisstraat is de afgelopen jaren veel vernieuwd. Hierdoor is een deel van de originele stedenbouwkundige opzet veranderd. De levendigheid in de wijk is verbeterd. Zo zijn er meer woningen en commerciële en maatschappelijke functies gekomen die voor meer leven op straat zorgen. Er wonen veel jongeren in de buurt. Zij hebben vaak tijdelijke huurcontracten en voelen daardoor geen blijvende binding met de buurt. De grote doorstroom verlaagt de cohesie in de buurt; bewoners kennen hun buren niet meer. Bebouwing

De huidige woongebouwen zijn vrij gesloten. Op de begane grond zijn bergingen, garages en onaantrekkelijke kleine entrees naar de portieken. De beganegrondwoningen liggen direct aan de stoep. Vanwege privacy houden bewoners de gordijnen vaak dicht.

Op de hoeken tussen de woongebouwen van Lieven de Key staan vier garageblokken van een particuliere eigenaar. Aan de noordzijde van de Maassluisstraat staat een bedrijfsverzamelgebouw dat buiten het plangebied ligt.

De woningen zijn licht maar gehorig. De plattegrondindeling is prettig. Sommige woningen hebben last van schimmel door gebrekkige ventilatie, maar ook doordat woningen te klein zijn voor het aantal bewoners. De gebouwen hebben last van achterstallig onderhoud maar de constructie is nog helemaal goed.

De cultuurhistorische waarde van de gebouwen (of gebouwensembles) is vastgelegd in de ordekaart van Amsterdam. De woonblokken van Lieven de Key krijgen een middelhoge waardering (oranje, orde 3). De torens van Zanstra hebben een hoge cultuurhistorische waardering (rood, orde 2).

Vanuit het oogpunt van duurzaamheid, is onderzocht of renovatie en dus behoud van de bestaande blokken mogelijk is. Vanwege asbest in de constructie, die niet is te saneren, is hier uiteindelijk van afgezien. De bewoners hebben, bij monde van de bewonerscommissie, met dit besluit ingestemd.

Openbare ruimte

Alle woningen kijken uit op de groene binnentuin en een brede groenstrook langs het spoor. De bewoners hebben het gevoel dat ze in Amsterdam en toch midden in de natuur te wonen. Doordat het groen uit het zicht van de Maassluisstraat ligt, wordt de groenzone aan het spoor weinig gebruikt. Door de toename van het autogebruik en verwaarlozing van het groen is de afgelopen decennia de kwaliteit van de openbare ruimte achteruitgegaan. De parkeerterreinen in de groenstrook worden slecht gebruikt. Vooral ’s avonds ervaren mensen deze als onveilig. Er is daar weinig toezicht en veel zwerfafval.

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

14

5% 20%

sociale huur 50%

middenhuur

25%

vrije sector n.t.b.

Verdeling woningmarktsegmenten

40 m2

50 m2

60 m2

70 m2

95 m2

110 m2

7%

15%

33%

38%

4%

2%

85 m2

units aanvullende functies

Woninggrootte (GBO), % van totaal aantal woningen

circa 1533 ppl.

circa 67 ppl.*

circa 53 ppl.

±2000-2700 m2

±185 m2

±1400 m2

Parkeren fiets, scooter en auto

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

15

3. Programma

Recent protest tegen de woningnood

Verdichting aan de andere kant van de Maassluisstraat

Café op de hoek van de Maassluisstraat

De herontwikkeling van het plangebied aan de Maassluisstraat biedt mogelijkheden voor een programma met circa 515 comfortabele nieuwbouwwoningen. De nieuwe woningen worden gerealiseerd in een mix van sociale huur, middeldure huur en vrije sector koop. Ook komen er kleine bedrijfsruimtes.

geldt sinds 2017 als uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering 40-40-20: 40% sociale huur, 40% middeldure (huur en koop) en 20% dure huur en koop.

Plangebied Maassluisstraat

3.1 Woonprogramma Amsterdam

Er is in Amsterdam een grote behoeft aan meer woningen. Om ervoor te zorgen dat Amsterdam toegankelijk blijft voor verschillende woningzoekenden, stuurt de gemeente erop dat de nieuwbouw zowel betaalbare als duurdere woningen bevat in huur en koop. Ook moet er diversiteit zijn in woninggrootte. Een goede verdeling van de woonprogrammering leidt tot veerkrachtige buurten. Voor nieuwbouwprojecten

Nieuw-West

Stadsdeel Nieuw-West heeft een groot aandeel in de nieuwbouwplannen. Door de ruimtelijke opzet is het goed mogelijk om hier te verdichten binnen de bestaande buurten. Er is een aantal gebieden aangewezen voor stedelijke vernieuwing die gepaard gaat met verdichting door sloop en nieuwbouw. In Nieuw-West staan van oorsprong veel sociale huurwoningen. Om deze bewoners te kunnen herhuisvesten vraagt de gemeente in dit stadsdeel bij nieuwbouw een verdeling van 50-30-20: 50% sociale huur, 30% middeldure huur en/of sociale koop en 20% vrije sector koop.

In de Maassluisstraat heeft Lieven de Key 240 sociale huurwoningen. Het gaat om 2-, 3- of 4-kamerwoningen van 40 tot 70 m2 groot. In de nieuwbouw komen circa 515 woningen. De voorgestelde verdeling daarvan wordt 55-25-20-5: 55% sociale huur, 25% middeldure huur, 20% vrije sector koop. 5% is nader te bepalen, zodat dit later flexibel kan worden ingezet.

3.2 Voorzieningen Het voorzieningenniveau in een buurt is afgestemd op het aantal woningen en daarmee op het aantal bewoners dat in de buurt woont. Bij toevoeging van circa 275 woningen is een uitbreiding met 1.200-1.350 m2 aan voorzieningen nodig. Hieronder vallen bedrijfsruimten, maatschappelijke functies en zorgfuncties.

De inrichting van de openbare ruimte kan uitnodigen tot buurtinitiatieven

Klaar voor de toekomst, trots op het verleden

17

Een kinderdagverblijf (en basisschool) in de Delflandpleinbuurt

Voorbeeld van een entreehal met zicht op de fietsparkeerplaatsen

Dubbellaags fietsparkeren in een appartementengebouw

Voor de Maassluisstraat denken we aan: • Een bedrijfsruimte in fase 1 • Twee bedrijfsruimten in fase 3 • Een kinderdagverblijf in fase 4 Daarnaast zijn de garageblokken op de straathoeken aantrekkelijk voor transformatie tot voorzieningen.

met een parkeernorm van minimaal 0,6 en maximaal 1 parkeerplaats per woning. Voor de sociale huur en de woningen in het middeldure segment hoeven geen parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Bewoners uit de Maassluisstraat die nu al een parkeervergunning hebben, kunnen deze behouden. Nieuwe bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning op straat.