- 23 Ruimtelijke Ordening (30) 7. Havenstraatterrein Bijlagen bij toelichti

Bouwhoogte

Ruimtelijk kader Spelregels bebouwingsmogelijkheden

Bebouwingsgrenzen Aanvullende mogelijkheden bebouwingsmogelijkheden blok 2 indien er sprake is van een schoolgebouw

17

Beeldkwaliteit Het ligt niet voor de hand om het Havenstraatterrein welstandsvrij te ontwikkelen. De prominente ligging in de stad, de uitstraling op de historische bebouwing en directe omgeving, de omvang van het plan en de grote variatie aan initiatiefnemers zijn argumenten om bouwplannen toch op welstand te laten toetsen. Met de Welstandsnota ‘De Schoonheid van Amsterdam’ heeft Amsterdam vanaf 2013 één toetskader voor het Welstandsbeleid. Daarmee wil de gemeente een transparante toetsing creëren voor de bouwende partijen, de gemeente en omwonenden. Algemeen welstandsniveau Volgens de methodiek van de stedelijke welstandsnota moet eerst een algemeen welstandsniveau voor het Havenstraatterrein worden gekozen. Het gekozen welstandsniveau voor het Havenstraatterrein is ‘Bijzonder’ (sterk). Een ‘Bijzonder’ welstandsniveau verwacht van een ontwerp dat het een bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en aan de kwaliteit van het bouwwerk op zich. In Amsterdam wordt een dergelijk welstandsniveau in het algemeen gehanteerd bij gebieden die belangrijk zijn voor het aanzien van de stad, en voor transformatie- en opbouwgebieden waar van ontwerpers een grotere inspanning wordt gevraagd om de kwaliteit van het gebied te helpen opbouwen. Uitgangspunten Voor het plangebied is gekozen om aan te sluiten bij de ruimtelijke karakteristieken van de nabijgelegen Schinkelbuurt.

Vanuit die optiek bestaat het Havenstraatterrein uit stenige straten met aaneengeschakelde individuele panden en ensembles met een afwisselende maat, schaal en architectuur. Kenmerkend is de baksteenarchitectuur. De opbouw van de gevels varieert vrijelijk op de traditionele driedeling van plint, middenstuk en dakbekroning. In de straatwand staan tussen de woningen ook gebouwen met andere functies. Waardering De waarde ligt vooral in de stedenbouwkundige structuur met de gesloten bouwblokken en doorgaande straatwanden met individuele woningen. De detaillering is relatief rijk en verschilt per pand of ensemble. Beoordeling Het beleid is gericht op het ontwikkelen van visuele samenhang in de straatwanden. Voor cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt gestreefd naar behoud en herstel. Bij de beoordeling van bouwplannen wordt daarom vooral aandacht geschonken aan de opeenvolging van de gevels in het straatbeeld, de architectonische uitwerking en het gebruik van materiaal en kleur. Hieronder volgen een paar gedetailleerder criteria:

5.4 Programma Criteria beeldkwaliteit 1. Ligging • Gebouwen voegen zich naar de Amsterdamse stedenbouwkundige structuur van een gesloten bouwblok aan een (overwegend) stenige straat; • Gebouwen voegen zich naar de plek die ze innemen in het blok of ensemble; • Stedenbouwkundige accenten worden alleen gerealiseerd op aangegeven locaties; • Gebouwen oriënteren zich op de openbare ruimte en worden ontsloten vanaf de straat; • Historische bebouwing met een afwijkende schaal, zoals het Haarlemmermeerstation, vormen onnadrukkelijke accenten in de openbare ruimte. 2. Massa • De bouwmassa en gevelopbouw sluiten aan op het karakter van de Schinkelbuurt, met kenmerken als rijzige gevels en wisselende daklijnen per pand of ensemble; • De maat en schaal van het individuele pand komt in het straatbeeld tot uitdrukking in ondermeer gevelverhogingen, gevelverspringingen (in de flexibele zone), dakkapellen, of in verbijzonderingen zoals erkers en uitbouwen; • Uitbreidingen, zoals aanbouwen en dakkapellen, zijn opgenomen in de gevelcompositie. • Specifiek voor het hoogteaccent bij het Haarlemmermeercircuit: - Lift en trappenhuis zijn belangrijke elementen om de oostgevel te geleden en de verticaliteit van het gebouw te benadrukken. - Galerijen zijn niet toegestaan aan de oostgevel. 3.

Architectonische uitwerking • De architectonische uitwerking is stedelijk en de detaillering zorgvuldig, rijk en gevarieerd; • Voor gevels geldt het uitgangspunt van verticale driedeling: plint, middenstuk, dakbekroning; • Specifiek voor hoogteaccent bij het Haarlemmermeercircuit: de vormentaal past bij de karakteristieke panden in de directe omgeving. 4. Materiaal en kleur • Materialen en kleuren zijn ingetogen; • Gevels zijn uitgevoerd in baksteen. Hellende daken met keramische pannen, leien of zink; • Specifiek voor het hoogteaccent bij het Haarlemmermeercircuit: materialen en kleuren zijn ingetogen, en in harmonie met de karakteristieke panden in de directe omgeving.

18

Naast de eerder besproken spelregels voor openbare ruimte en bebouwing, is ook het programma met bijbehorende parkeernormen bepalend voor de identiteit van het Havenstraatterrein. Over het woningbouwprogramma en niet-woonprogramma volgen hieronder een paar toelichtende passages. Daarna volgen de programmatische spelregels.

Wonen Het grootste deel van het programma op het Havenstraatterrein bestaat uit woningen. Normaliter legt een stedenbouwkundig plan precies vast welke woningtypen moeten worden gebouwd, voor welke doelgroepen en in welke prijscategorieën. In het licht van de moeizame woningmarkt, en nieuwe inzichten over moderne gebiedsontwikkeling, is het niet wenselijk om het programma zo gedetailleerd vast te leggen. In plaats daarvan wordt veel ruimte gegeven aan de wensen die in de markt bestaan, waarbij de gemeente enkele randvoorwaarden bepaalt:

• Van de te bouwen woningen dient minimaal 30% in de sociale huursector te worden gerealiseerd;

• De overige woningen worden in principe in de categorie middensegment (koop en huur) gerealiseerd, met uitzondering van de woningen die in blok 2 en 3 door zelfbouwers worden gebouwd. In blok 1 kunnen, ten behoeve van de financiële haalbaarheid van dit blok, tevens dure koopwoningen worden gerealiseerd; • Het Havenstraatterrein biedt in principe de vrijheid om alle mogelijke categorieën grondgebonden woningen en appartementen, in alle prijsklassen, te realiseren. Voorwaarde is dat de kasstroom voor de gemeente (grondexploitatie) per kavel positief moet zijn.

Overige functies Het plangebied biedt ook kansen voor niet-woonfuncties. Zo maken de extra hoge plinten in blok 1 (6 meter) en in blok 2, 3 en 4 (4 meter) allerlei denkbare bestemmingen mogelijk. Bovendien werkt de goede bereikbaarheid via de Havenstraat en de Karperweg ook in het voordeel van bedrijven en voorzieningen. Ondernemers en andere initiatiefnemers hebben overigens vaak specifieke eisen en willen graag zelf bepalen wat voor hen een geschikte locatie is. Daarom biedt het plan veel ruimte om deze functies verspreid over het plangebied te realiseren, zonder de precieze locaties ervan nu al vast te leggen. Bij de keuze welke niet-woonfuncties in het plangebied worden toegelaten, geldt wel dat de functie inpasbaar (hinder, gevaar, parkeren) moet zijn in een woonwerkomgeving. In het bestemmingsplan wordt uiteindelijk vastgelegd voor welke functies dat geldt. Voor enkele van de bestaande bedrijven wordt hierdoor de mogelijkheid geboden om naar het plangebied terug te keren. In het plangebied wordt ook de inpassing van één basisschool mogelijk gemaakt. Omdat nu nog niet duidelijk of er een school is die zich hier wil vestigen, en wat de wensen van die school zijn, is er op twee locaties een reservering opgenomen voor een basisschool: in het oostelijk deel van blok 2 en in blok 4.

Als de school in blok 2 wordt ingepast gelden hier aangepaste spelregels voor het bouwen (zie spelregelkaarten).

Ruimtelijk kader Spelregels Programma

Programma

Parkeren

Plint

Entree’s

19

Spelregels programma

Spelregels parkeren op eigen terrein

1. Overal in het plangebied is een gemengd programma mo-

1. Voor het plangebied gelden de volgende parkeernormen: • Sociale huur/middensegment woningen:

gelijk. Naast wonen wordt hierbij gedacht aan huisgebonden beroepen, kleinschalige en ambachtelijke bedrijven, werkplaatsen, ateliers, (maatschappelijke) dienstverlening, gezondheidszorg, kinderopvang, detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening en culturele voorzieningen. Twee plekken zijn zelfs erg kansrijk voor kleinschalige horeca: rondom (in) het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa, of in de gevelwand van blok 3, dat grenst aan het buurtplein. Op het plein kan een kiosk komen met terras aan het water. 2. Als uitzondering op regel 1 gelden voor de enkele plekken de volgende specifieke regels: a. In het stationsgebouw mag niet op de begane grond worden gewoond. b. In de villa mag niet worden gewoond. Daarnaast dient het plantsoen rond de villa openbaar toegankelijk te blijven. c. In blok 1 is de eerste bouwlaag en het binnenterrein gereserveerd voor een Museumtramloods. d. In het oostelijk deel van blok 2 en in blok 4 is een reservering opgenomen voor een basisschool. Blok 2 is gunstig vanwege een goede bereikbaarheid per auto, fiets en voet. Bovendien heeft dit bouwblok voldoende ruimte om een speelplein te realiseren. Blok 4 is gunstig vanwege de ligging aan het Park Schinkeleilanden. Hier bestaat de mogelijkheid voor een combinatie van een kinderdagverblijf met een eventueel te realiseren kinderboerderij op het natuureiland. 3.

Binnen het woningbouwprogramma wordt minimaal 30% sociale huurwoningen gerealiseerd. Overige woningen worden in principe in het middensegment gerealiseerd, met uitzondering van de zelfbouw en onder voorbehoud dat dit programma voor de gemeente een positieve kasstroom genereert. In blok 1 kunnen, ten behoeve van de financiële haalbaarheid van dit blok, tevens dure koopwoningen worden gerealiseerd.

Parkeren op eigen terrein Een bijzonder gebruik van de blokken betreft het parkeren. Het inpassen van parkeerplaatsen voor alle functies dient op eigen terrein te worden opgelost. Hoe het parkeren wordt ingepast in de bouwblokken is van invloed op de beleving vanaf de straat. Een belangrijk uitgangspunt voor het plangebied is om een levendige buurt te creëren. Hiervoor is het wenselijk om het aantal entrees naar parkeervoorzieningen binnen het bouwblok te maximeren, de parkeervoorzieningen uit het zicht van de straat in te passen en eisen te stellen aan de entrees tot de parkeervoorzieningen.

0,7 parkeerplaats per woning

• Vrije sectorwoningen: 1 parkeerplaats per woning • Overige functies: 1 parkeerplaats per 125 m² b.v.o. 2. Bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning dient men aan te tonen op welke wijze aan de parkeernorm wordt voldaan. 3. Voor de nieuwe woningen en andere functies worden geen parkeervergunningen voor de openbare ruimte uitgegeven. De parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn primair voor bezoekers bedoeld. 4. Er wordt bij de ontwikkeling van de blokken 1 en 4 gestuurd op een vergroting van het minimaal voorgeschreven aantal parkeerplaatsen, zodat ook bewoners en bedrijven uit de blokken 2 en 3 er kunnen parkeren. 5. Parkeervoorzieningen op binnenterreinen en (half) verdiepte parkeervoorzieningen mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Deze voorzieningen mogen het gehele binnenterrein beslaan, maar dienen minimaal 5 meter uit de rooilijn te blijven. Die strook van 5 meter maakt het mogelijk een woning of bedrijfsruimte te realiseren die zich over het parkeergebouw heen plooit. 6. Verdiepte parkeergarages dienen op eigen terrein een horizontale opstelruimte te hebben, zodat auto’s rustig uit de garage kunnen rijden, en voldoende zicht hebben op passerende fietsers en voetgangers. 7. Het aantal toegangen tot parkeervoorzieningen is gemaximeerd, om te voorkomen dat straatgevels gedomineerd worden door garagedeuren en in/uitritten.

Op de spelregelkaart wordt per bouwblok en per gevel aangegeven hoeveel in- en/of uitritten zijn toegestaan. 8. In de noordgevel van bouwblok 3 en/of 4 mag een parkeergebouw worden gebouwd onder de volgende voorwaarden (zie voorbeelduitwerkingen hiernaast): • Het gebouw wordt in de rooilijn gebouwd; • Het gebouw heeft een maximale diepte van 17 meter, met daarop als uitzondering de benodigde ruimte voor het stijgpunt; • Het gebouw voldoet aan de (minimale en maximale) bouwhoogtes uit de spelregelkaarten; • De koppen van het blok en de eerste bouwlaag zijn voor deze functie uitgesloten.

20

6. Ontwikkeling en de huidige woningmarkt 6.1 De woningmarkt anno 2013 De plannen voor het Havenstraatterrein gaan programmatisch gezien vooral over het toevoegen van woningen aan de Amsterdamse voorraad. Het is daarom belangrijk om een duidelijk beeld te hebben van de stedelijke woningmarkt en daar de plannen aan te toetsen. Uit onderzoek blijkt en in de structuurvisie staat dat in Amsterdam de vraag naar woningen in alle segmenten en prijsklassen nog steeds groot is, en groot zal blijven. Deze latente vraag gaat samen met een diepe crisis op de woningmarkt. Er worden weinig woningen verkocht, de nieuwbouwproductie ligt grotendeels stil, de sociale huursector zit op slot en er is geen doorstroming naar koop. Ondanks de grote vraag naar woonruimte in Amsterdam, zijn banken erg voorzichtig geworden in het verstrekken van (voldoende) hypotheek om een woning te kopen. Ook traditionele projectontwikkelaars, die projecten grotendeels met vreemd vermogen financieren, hebben tegenwoordig problemen om de financiering rond te krijgen. Als gevolg van dergelijke ontwikkelingen is de woningmarkt in de afgelopen jaren omgeslagen van een aanbodmarkt naar een vragersmarkt. Tot 2008 werden vooral koopwoningen op de markt gezet, omdat deze gemakkelijk afzetbaar waren en voor alle partijen (inclusief de gemeente) de hoogste opbrengsten opleverden.

Voor kopers leek het een veilige investering, omdat huizenprijzen alleen maar bleven stijgen. In de huidige tijd blijken huizenprijzen echter ook langdurig te kunnen dalen. De woningmarkt is veranderd in een markt die meer dan ooit wordt gestuurd door de vraag. Grote projecten met koopwoningen komen vaak niet meer van de grond, omdat het gewenste voorverkooppercentage niet wordt gehaald. Steeds meer wordt de nadruk gelegd op het bieden van maatwerk en keuzevrijheid aan de koper, met zelfbouw als meest duidelijke uiting daarvan. Door de stagnatie op de koopmarkt is in Amsterdam de vraag naar betaalbare vrije sector huurwoningen sterk toegenomen - waar helaas maar weinig aanbod tegenover staat. Die vraag naar middeldure huurwoningen is deels crisis gerelateerd (zodra het beter gaat, gaan mensen weer kopen), maar deels ook structureel. Steeds meer stedelijke woonconsumenten hechten niet zo aan het bezit van een koopwoning. Zij genieten liever de vrijheid van het snel kunnen wisselen van woon- en werklocatie. De genoemde vraag naar middel-

21

dure huurwoningen bestaat in de hele stad, maar is vooral groot binnen de ring, vooral omdat wonen binnen de ring onverminderd populair is. Voor de komende jaren is de vraag naar middeldure huurwoningen in Amsterdam gecalculeerd op ongeveer 1.500 per jaar.

6.2 Potentie van het Havenstraatterrein Zoals hierboven genoemd blijft er in de toekomst een grote vraag naar woningen in Amsterdam, waarvoor in de nabije toekomst veel bouwlocaties nodig zijn. In Amsterdam Zuid zijn de Zuidas en het Havenstraatterrein nog bouwlocaties van formaat. De ligging en de (potentiële) kwaliteiten van het Havenstraatterrein zijn dermate gunstig, dat mag worden verwacht dat voldoende investeerders geïnteresseerd zullen zijn in ontwikkeling van het terrein. Het belang van deze bouwlocatie voor de stad is groot. Niet alleen om tegemoet te komen aan een courante woningvraag, maar ook om een voor Amsterdam belangrijke verhuisketen op gang te brengen. Daarvoor is het wenselijk om een evenwichtig woonprogramma te realiseren; niet alleen voor nichemarkten en hoge inkomens, maar ook voor andere doelgroepen.

Sociale huur segment Het is belangrijk om op het Havenstraatterrein minimaal het streefpercentage van 30% sociale huurwoningen te realiseren, omdat er in de afgelopen jaren nauwelijks sociale nieuwbouw in Zuid is gepleegd. Daarnaast verkopen de woningcorporaties in Zuid relatief veel sociale huurwoningen, en verdwijnen ook veel goedkope woningen omdat de huur tot boven de sociale huurgrens wordt opgetrokken. Daardoor lopen de wachtlijsten snel op. Het uitgangspunt van de ‘ongedeelde stad’ (waarin iedereen moet kunnen wonen waar hij wil) staat daarmee in Zuid sterk onder druk.

Middensegment In Amsterdam Zuid is ook een groot tekort aan woningen voor mensen met een inkomen tussen modaal en anderhalf modaal. Deze groep valt helemaal tussen wal en schip omdat zij teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning

of vrije sector huurwoning. Het Havenstraatterrein leent zich goed voor het realiseren van een aanzienlijk aandeel middeldure huurwoningen (700 á 950 euro/maand) of middeldure koopwoningen (tot 240.000 euro). De komende jaren worden op de Zuidas weliswaar 197 middeldure huurwoningen opgeleverd, maar de vraag in Zuid is vele malen groter. Het realiseren van middeldure woningen in Zuid is gecompliceerd, omdat de gemeente in dit deel van de stad relatief hoge grondprijzen hanteert. Daardoor kunnen in het middensegment alleen kleine woningen (tot 75 m2) worden gerealiseerd, terwijl er ook een forse vraag is naar betaalbare woningen die wat groter zijn (circa 100 m2). Om dat mogelijk te maken zal de gemeente op het Havenstraatterrein proberen nadere afspraken te maken met potentiële ontwikkelaars en beleggers.

6.3 Ontwikkelen in de huidige markt Het Havenstraatterrein ligt op een gunstige locatie in de stad en Amsterdam Zuid is onbetwist populair om in te wonen. In het stadsdeel komen relatief weinig nieuwe woningen op de markt, terwijl er een grote vraag is. Bovendien is de bouwgrond van het Havenstraatterrein in handen van de gemeente en kan het terrein relatief eenvoudig bouwrijp worden gemaakt. Er bestaat dus weinig twijfel over de ontwikkelkansen van het Havenstraatterrein. Maar waarom is het zinvol de ontwikkeling juist in deze tijd te starten en niet te wachten tot de woningmarkt weer van de crisis is hersteld? Elders in de stad zijn al locaties waar bouwrijpe grond ligt, en waar soms zelfs al afspraken met ontwikkelaars zijn gemaakt. Waarom zou Amsterdam nu dan moeten investeren in het Havenstraatterrein?

Vissen in dezelfde vijver?

Voorbeeld van een gevarieerd straatbeeld met verschillende ontwikkelgrootte

De vrees dat het Havenstraatterrein gaat concurreren met andere plannen in de stad is op zich begrijpelijk. De investeringsbereidheid van ontwikkelaars, beleggers en financiers is immers beperkt. Bij veel planaanbod valt er voor hen veel te kiezen en dan doet zich de mogelijkheid voor dat er gekozen wordt voor het Havenstraatterrein. Voor de gemeente kan dat betekenen dat er voor twee projecten proceskosten worden gemaakt, terwijl het risico bestaat dat er maar één wordt ontwikkeld. Om dit risico in te schatten hebben stadsdeel Zuid en het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam de in ontwikkeling zijnde projecten geanalyseerd met een vergelijkbare ligging en in de stad. Bij die analyse is geconstateerd er theoretisch concurrentie zou kunnen optreden tussen het Havenstraatterrein en vier andere projecten: Amstelkwartier, Overhoeks, Houthavens en Oostpoort. Daarbij moet worden opgemerkt dat de eerste twee projecten al een stuk verder in ontwikkeling zijn, dus uit beeld verdwijnen tegen de tijd dat het Havenstraatterrein op de markt komt. Houthavens en Oost-

22

poort komen mogelijk wel in dezelfde periode op de markt. Voor deze locaties zijn, net als voor het Havenstraatterrein, nog geen afspraken gemaakt met ontwikkelaars.

Een nieuwe vijver Bij nadere beschouwing van de hierboven genoemde plannen lijkt het plan voor het Havenstraatterrein op twee punten af te wijken en dus lijkt het risico op ‘vissen in dezelfde vijver’ beperkt:

1. Het ruimtelijk kader voor het Havenstraatterrein is flexibel opgezet, waardoor maximaal tegemoet kan worden gekomen aan de (variabele) wensen van de markt. Zo bieden de buitenste blokken veel ruimte voor woningen in het sociale- en middensegment, maar er kunnen evengoed woningen in de duurdere segmenten worden ontwikkeld. Die wendbaarheid zorgt ervoor dat het Havenstraatterrein adequaat kan reageren op het overige planaanbod in de stad; 2. De middelste twee blokken boren een nieuwe markt aan waarvoor in de stad nog weinig planaanbod bestaat. Hier wordt vooral ruimte geboden aan partijen die kleine projecten willen ontwikkelen. Dat kunnen ‘traditionele’ zelfbouwers zijn, maar gezien het minimaal te realiseren volume wordt zeker ook gedacht aan collectieven en kleine investeerders die bijvoorbeeld 10 woningen bouwen, of een ondernemer die op de begane grond zijn eigen bedrijfsruimte realiseert en daarboven woningen bouwt. Het is zelfs denkbaar dat zulke arrangementen nieuwe investeerders naar de stad lokken, die hier eerder nog niet actief waren.

Positieve ontwikkelscenario’s voor de grondexploitatie Een ander argument, om de ontwikkeling van het Havenstraatterrein nu toch in gang te zetten, is financieel van aard. Om zoveel mogelijk ruimte aan de markt te geven is geen gedetailleerd stedenbouwkundig plan opgesteld, maar is een ruimtelijk kader met spelregels en spelregelkaarten gemaakt die minimaal inperkt en maximaal ruimte geeft. Op basis van die spelregels zijn drie ontwikkelscenario’s voor een mogelijke ontwikkeling opgesteld, met in elk scenario een minimale én maximale invulling van de bouwkavels. Deze scenario’s zijn vervolgens doorgerekend (met inbegrip van allerlei ontwikkelrisico’s) om in beeld te krijgen of het plan voor de gemeente een positief financieel resultaat kan opleveren. Daaruit is gebleken dat het mogelijk is om niet alleen een positief resultaat voor de grondexploitatie te genereren, maar ook een positieve kasstroom per bouwblok. Dat laatste is gunstig, want daardoor is het goed mogelijk om het plan gefaseerd, meebewegend met de marktomstandigheden, te ontwikkelen. Samenvattend kan worden gesteld dat de ontwikkeling van het Havenstraatterrein als kansrijk mag worden bestempeld. Dat beeld lijkt ook te worden gedeeld door marktpartijen, want zij hebben inmiddels al veel interesse getoond om marktwoningen op het Havenstraatterrein te realiseren.

7. Bestemmingsplan 7.1 Huidig juridisch-planologisch kader Het huidig juridisch-planologisch kader voor het Havenstraatterrein is verouderd en versnipperd, en niet geschikt om de beoogde transformatie mogelijk te maken. Het is daarom noodzakelijk om een nieuw

Vigerende bestemmingsplannen Havenstraatterrein (juni 2013)

23

bestemmingsplan op te stellen. Het op te stellen bestemmingsplan Havenstraatterrein vervangt geheel of gedeeltelijk de bestemmingsplannen die op bijgaande kaart zijn afgebeeld.

Tot 1 juli 2013 was (voor het grootste deel van het plangebied) de tweede herziening van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) uit 1950 het vigerend kader. Daarin staat de bestemming nog aangeduid als ‘hoofdverkeerswegen’. Voor het gedeelte ten zuiden van de Karperweg gold tot 1 juli 2013 de Verordening voorschriften uit artikel 43 Woningwet uit 1943. Daarin staat de bestemming ‘industrieterrein in de zin van handel en nijverheid’ aangegeven. Door de overgangsbepaling van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in 1968 hadden het AUP (1950) en de voorschriften uit de Verordening uit 1943, tot voor kort de status van bestemmingsplan. Uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) volgt de verplichting om op 1 juli 2013 een actueel bestemmingsplan te hebben vastgesteld. Op grond van artikel 9.3.2 van de Invoeringswet Wro zijn de tweede herziening AUP en de Verordening voorschriften uit artikel 43 Woningwet per 1 juli 2013 komen te vervallen. Voor aanvragen voor omgevingsvergunningen geldt sindsdien dat voor die delen van het plangebied, tot de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, alleen wordt getoetst aan de Bouwverordening Amsterdam 2013. Voor de rest van het plangebied gelden momenteel de plannen zoals weergegeven op bovenstaande afbeelding.

Havenstraatterrein. Voor de GVB tramremise en het Liander transformator- station zal bijvoorbeeld de maximale geluidsbelasting moeten worden vastgelegd, zodat een aanvaardbaar leefklimaat in de woningen kan worden gegarandeerd. Daarbij is het uitgangspunt dat de bedrijfsvoering van deze bedrijven in principe niet wordt beperkt.

Bestemmingen Het raamwerk van het plangebied wordt gevormd door de openbare ruimte, dat in het bestemmingsplan de bestemmingen ‘Verkeer’ en ‘Groen’ zal krijgen. De bouwblokken binnen dat raamwerk krijgen over het algemeen de globale bestemming ‘Gemengd’, waarbinnen diverse functies mogelijk worden gemaakt. Slechts één perceel krijgt de conserverende bestemming ‘Bedrijf’, maar hiervoor is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een toekomstige functiewijziging naar ‘Gemengd’ mogelijk te maken. Per bestemming worden passende bouwregels opgenomen (zoals bouwvlakken, maximum bouwhoogte, rooilijnen) die voortkomen uit de spelregelkaarten. Zo nodig kunnen ook beperkingen aan het gebruik (bijvoorbeeld maximum vestigingsgrootte) worden gesteld.

7.3 Exploitatieplan 7.2 Toekomstig juridisch-planologisch kader Voor het hele plangebied wordt een nieuw bestemmingsplan Havenstraatterrein gemaakt. Het nieuwe bestemmingsplan is eigenlijk de juridisch-planologische vertaling van de spelregelkaarten in dit Investeringsbesluit. Het is de insteek om een globaal en flexibel bestemmingsplan te maken dat marktpartijen veel ruimte biedt bij de ontwikkeling. Alleen waar echt noodzakelijk worden in het bestemmingsplan beperkingen opgenomen.

Globaal eindplan Om de transformatie van het Havenstraatterrein optimaal te faciliteren, en in te spelen op de gewenste flexibiliteit en faseerbaarheid, is gekozen voor een globaal eindplan als bestemmingsplanvorm. Die vorm biedt flexibiliteit en tegelijkertijd een directe bouwtitel. Op sommige punten zijn detailvoorschriften echter wel nodig. Ten eerste omdat een zekere stedenbouwkundige sturing gewenst is. Ten tweede omdat regelgeving dat vereist. Denk bijvoorbeeld aan de Wet geluidhinder, die dwingende gevolgen kan hebben voor geluidsgevoelige functies, bouwvolumes, woningaantallen, wegprofielen en dove gevels.

Mengen wonen en werken Het mengen van de functies wonen en werken stelt bepaalde milieu- en leefbaarheidseisen aan het ruimtelijk plan en de bouwplannen. In de milieuvoorschriften van omliggende bedrijven is nog geen rekening gehouden met de komst van woningbouw op het

Afdeling 6 van de Wro richt zich op het verhalen van de kosten die een gemeente als gevolg van een bouwplan moet maken. Die situatie doet zich bijvoorbeeld voor als de gemeente een nieuw bestemmingsplan moet maken (of wijzigen) naar aanleiding van bouwplannen van particuliere grondeigenaren. In zulke gevallen wordt, gelijktijdig met een bestemmingsplan, een zogeheten ‘exploitatieplan’ vastgesteld. Het vaststellen van een exploitatieplan is echter niet nodig als het kostenverhaal reeds op andere manieren is verzekerd, bijvoorbeeld als de gemeente zelf eigenaar is van de grond, of als de gemeente een ‘anterieure overeenkomst’ heeft gesloten met particuliere grondeigenaren. In dat geval moet de raad bij het vaststellen van het bestemmingsplan expliciet besluiten dat er geen exploitatieplan wordt vastgesteld. Insteek bij het bestemmingsplan Havenstraatterrein is om, daar waar sprake is van particuliere grondeigenaren, te werken met anterieure overeenkomsten. In dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

7.4 Milieueffectrapportage De ontwikkeling van het Havenstraatterrein is volgens het Besluit m.e.r. (2011) niet m.e.r. plichtig (ook niet m.e.r. beoordelingsplichtig), maar valt wel onder categorie D11.2 van het Besluit. De ontwikkeling valt echter ruim onder de in het Besluit m.e.r. opgenomen drempelwaarden:

• De oppervlakte bedraagt minder dan 100 hectare;

24

Remise met op de achtergrond het Havenstraatterrein

• Het project is wel een aaneengesloten gebied, maar bevat minder dan 2.000 woningen; • De beoogde bedrijfsvloeroppervlakte bedraagt minder dan 200.000 m2. Plannen als het Havenstraatterrein - die wel in de genoemde D-lijst staan, maar onder de drempelwaarden blijven – dienen voorts nog wel te worden getoetst aan 'Bijlage III Europese richtlijn milieubeoordeling projecten'. Dit wordt ook wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd. Die beoordeling is in het kader van het voor- ontwerpbestemmingsplan Havenstraatterrein gedaan en daaruit bleek dat het plan geen nadelige gevolgen heeft voor het milieu.

8. Onderzoeken Het geleidelijk transformeren van een gebied, dat een zekere historie heeft en middenin een stedelijke omgeving ligt, is een complexe aangelegenheid. Daarom zijn diverse onderzoeken gedaan om de uitvoerbaarheid van het plan te beoordelen:

• Een aantal onderzoeken is gebaseerd op de voorkeursplanvariant uit het eerdere Projectbesluit; Na het Projectbesluit is de voorkeursvariant op onderdelen gewijzigd. • Naar aanleiding daarvan zijn sommige onderzoeken geactualiseerd. Bij andere onderzoeken werd geconstateerd dat er geen aanleiding was om de eerdere bevindingen opnieuw te onderzoeken; • Waar nodig zullen, in het kader van het bestemmingsplan, onderzoeken opnieuw geactualiseerd naar aanleiding van het definitief ruimtelijk en programmatisch kader van het Investeringsbesluit. Hieronder volgt een kort overzicht van de onderzoeksresultaten. De volledige onderzoeken worden als bijlagen bij het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

anderen, voordat vaststaat dat vervangende nieuwbouw (of verandering aan het gebouw), gelet op de cultuurhistorische waarde, aanvaardbaar is. Daarnaast zullen het bestaande verkeersregelhuisje en een historisch GVB wachtlokaal worden ingepast in het plangebied. Door insprekers is de woning Karperweg 40 benoemd als cultuurhistorisch. Vanuit de connectiviteit met het spoorverleden heeft deze woning inderdaad cultuurhistorische waarde. Het is echter niet zo dat alle cultuurhitorische bebouwing ook altijd behouden moet blijven. In dit geval is de staat van onderhoud van het gebouw slecht en maakt de situering van het gebouw inpassing in de plannen niet goed mogelijk. De overige bebouwing in het plangebied is niet behoudenswaardig en evenmin ruimtelijk inpasbaar.

8.3 Hoogbouw 8.1 Archeologie Uit archiefonderzoek blijkt dat voor een deel van het plangebied langs de Amstelveenseweg, waarlangs al in de zeventiende eeuw sprake was van bewoning, een archeologische verwachtingswaarde geldt. Deze archeologische verwachtingswaarde wordt verankerd in het bestemmingsplan door ter plaatse een dubbelbestemming Waarde - Archeologie op te nemen. Dat heeft tot gevolg dat een vergunningplicht geldt bij graafwerkzaamheden van een bepaalde omvang.

8.2 Cultuurhistorie Het voormalig spoorwegemplacement van de Haarlemmermeerspoorlijn heeft cultuurhistorische waarde. Die waarde ligt in de historische laag die is aangebracht in de ontwikkeling van de stad, en die in contrast staat met de planmatige aanleg van het aangrenzende Plan Zuid. Ook verwijst het plangebied naar een belangrijk aspect van de economische geschiedenis van Amsterdam. In het plangebied staan enkele cultuurhistorisch waardevolle panden. Het Haarlemmermeerstation is een rijksmonument, de naastgelegen voormalige directiewoning is cultuurhistorisch behoudenswaardig, maar heeft geen monumentenstatus. Het station is buiten het bestemmingsplan om tegen sloop beschermd via de Monumentenwet, maar krijgt als signaalfunctie in het bestemmingsplan ook de dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie. Ook de villa krijgt deze dubbelbestemming. Met zo’n dubbelbestemming wordt gewaarborgd dat deze gebouwen niet verdwijnen, of ingrijpend ver-

25

Volgens de Structuurvisie Amsterdam dient bij bebouwing hoger dan 30 meter een hoogbouweffectrapportage (HER) te worden uitgevoerd. In de HER komen de volgende aspecten aan bod: effecten op stadslandschap, stedenbouwkundige structuur, hoogtebeperkingen rondom Schiphol, beperkingen van KPN straalpaden, windhinder, schaduwwerking, uitzicht, privacy en sociale veiligheid. In het plangebied zijn twee hoogteaccenten hoger dan 30 meter voorzien: in de zuidhoek een accent van maximaal 41 meter en achter het Haarlemmermeerstation een accent van 35 meter. De inpasbaarheid van deze hoogbouw is getoetst aan het stedelijke hoogbouwbeleid. Daarnaast zijn in een HER de effecten van de beoogde hoogteaccenten beoordeeld. Hieronder volgen de conclusies.

• De beoogde hoogbouw voldoet aan het hoogbouwbeleid uit de Structuurvisie Amsterdam. De hoogbouw heeft geen nadelige effecten op het stadslandschap en het UNESCO werelderfgoed van de binnenstad. Op de kop van de groene scheg van het Amsterdamse Bos is hoogbouw inpasbaar mits dit zorgvuldig wordt ingepast. Een hoogteaccent zoals beoogd is toegestaan, maar een massief hoogbouwvolume is niet wenselijk. Het hoogteaccent achter het station maakt het nieuwe woon/werkgebied een zichtbaar onderdeel van de stad. Wel is bij dit hoogteaccent de stedenbouwkundige inpasbaarheid ten opzichte van de gevangenis en het Haarlemmermeerstation een belangrijk aandachtspunt. • De maximale bouwhoogten vallen binnen de toegestane waarden uit het Luchthavenindelingbesluit voor Schiphol. Straalpaden van KPN leggen geen beperkingen op aan de bouwhoogte.

• Gelet op het karakter van dit Investeringsbesluit (geen gedetailleerd eindplan, maar een stedenbouwkundig raamwerk met minimum voorwaarden/ spelregels) is het niet mogelijk in dit stadium een concreet windhinderonderzoek uit te voeren. Daarom is in de spelregels van het Investeringsbesluit opgenomen dat gebouwen hoger dan 30 meter een windhinderonderzoek moeten overleggen bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning. • Er is een bezonningsstudie uitgevoerd om eventuele nadelige hoogbouw op een beperkt aantal tijdstippen (met name in de namiddag op 21 april en 21 september) kortdurend schaduw geeft op de onderste lagen van de woonblokken aan de Afroditekade. Wel zorgt het hoogteaccent voor schaduwwerking op het resterende deel van blok 4. De hoogbouw van blok 1 geeft het gehele jaar door nauwelijks schaduw op het terras achter het Haarlemmermeerstation en op het nieuwe plantsoen rond de villa. Ook hier valt de meeste schaduw op 21 april en 21 september. In de zomer kan op het terras dus volop van de zon worden geprofiteerd. • De afstand tussen de hoogbouw en de bebouwing aan de Karperweg cq. Afroditekade is voor Amsterdamse begrippen ruim genoeg om het uitzicht en de privacy te waarborgen. • Aangezien nog niet duidelijk is welke functies zich in de plinten vestigen, is een toets van het plan aan sociale veiligheid, zoals beschreven in het hoogbouwbeleid, nog niet mogelijk.

Dat hangt namelijk af van de uiteindelijke uitwerking op bouwplanniveau.

Impressie Karperweg

8.7 Explosieven 8.4 Luchthavenindelingbesluit Het plangebied ligt in de buurt van de aanvliegroute van de Schiphol Oostbaan en valt in zijn geheel onder het Luchthavenindelingbesluit (LIB). De Oostbaan is een relatief korte baan, die in principe alleen voor kleine luchtvaart wordt gebruikt, en alleen bij zuidwesterstorm door grotere vliegtuigen. Een nadere beoordeling wijst echter uit dat het LIB geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het Havenstraatterrein:

1. Het plangebied valt buiten het beperkingengebied voor ontwikkeling van bebouwing in verband met het aantal geluidgehinderden; 2. De maximale bouwhoogten blijven onder de maxima uit het LIB; 3. Het plangebied valt binnen het beperkingengebied voor het aan trekken van vogels. Het bestemmingsplan maakt echter geen vogelaantrekkende functies mogelijk.

transporten en de later gevestigde bedrijfsfuncties. De bodemkwaliteit ter plaatse van de huidige bebouwing is nog niet geheel onder-zocht. Na sloop van de bestaande bebouwing zal nader onderzoek worden gedaan.

Archiefonderzoek heeft uitgewezen dat er op het plangebied geen vliegtuigbommen zijn gevallen. Er bestaat dus geen kans op het aantreffen van blindgangers in de bodem.

De saneringsaanpak zal in grote lijnen neerkomen op het verwijderen van de verontreiniging (in geval van ondergrondse parkeergarages) of het isoleren van de verontreiniging (gesloten verharding of leeflaag). De precieze maatregelen zijn afhankelijk van de toekomstige functie van het perceel en de aard van de aanwezige verontreinigingen. De saneringsaanpak kan straks dus per deelgebied verschillen, maar in alle gevallen zal er na sanering geen sprake zijn van gezondheidsrisico’s. De sanering van locaties wordt bij voorkeur gekoppeld aan de uitvoering van het bouwplan.

8.8 Kabels en leidingen

8.6 Geohydrologie 8.5 Bodem Uit het bodemonderzoek blijkt dat een groot deel van de toplaag van het plangebied (nul tot 1,5 meter onder maaiveld) in meer of mindere mate is verontreinigd met immobiele stoffen, waaronder metalen, PAK en asbest. Daarnaast is op twee plekken sprake van mobiele verontreiniging met minerale olie. Dit heeft alles te maken met de geschiedenis van het terrein als spooremplacement, kolen-

In het geohydrologisch onderzoek is gekeken naar de gevolgen van eventuele ondergrondse parkeergarages voor de grondwaterstand en –stromen. Hieruit blijkt dat bij realisatie van ondergrondse parkeergarages onder alle bouwblokken wordt voldaan aan de grondwaternormen. De lokale grondwaterhuishouding vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling.

26

Onder de Karperweg en Havenstraat liggen kabels voor hoogspanning- en middenspanning. Daarnaast ligt in de Havenstraat een drinkwatertransportleiding en bevindt zich middenin het plangebied een persriool. Een aantal van deze kabels en leidingen moet worden verlegd, in overleg met de betreffende leidingbeheerders. Het persriool wordt verwijderd en de drinkwatertransportleiding blijft liggen (in het bestemmingsplan wordt hiervoor een zonering opgenomen). Langs de Karperweg staat een transformatorstation van Liander, die van belang is voor de stroomvoorziening in stadsdeel Zuid. De hoogspanningskabels van het transformatorstation in zuidwestelijke richting worden verlegd in zuidelijke richting (naar het park in het zuiden van het plangebied). De hoogspanningskabels van het transformatorstation in oostelijke richting worden ingepast in de Karperweg. De middenspanningskabels van het transformatorstation naar de tramremise moeten in westelijke richting worden verlegd, zodat deze onder de groene verbindingshof tussen bouwblokken 2 en 3 komen te liggen.

Afhankelijk van de leeftijd van de kabels en leidingen komen de verleggingskosten gedeeltelijk voor rekening van het project. De nieuwe kabels en leidingen voor het plangebied zelf worden aangelegd op kosten van de kabel- en leidingenbedrijven. Daarbij gaat het om de aanleg van nieuwe elektra, distributieleidingen voor drinkwater en een gescheiden rioolstelsel. Mogelijk wordt het gebied in de toekomst ook aangesloten op glasvezel en stadswarmte.

8.9 Magnetische velden Er is onderzoek uitgevoerd naar magnetische velden rondom het transformatorstation Karperweg en de ondergrondse hoog- en middenspanningskabels in het plangebied. In Nederland geldt bij bovengrondse hoogspanningsverbindingen een advieswaarde van 0,4 microtesla. Amsterdam hanteert deze waarde ook bij transformatorstations en ondergrondse kabels. Uit het onderzoek blijkt dat vlak tegenover het transformatorstation, en bij enkele hoogspanningskabels, sprake is van een overschrijding van de advieswaarde. Binnen die zones zijn echter geen woningen of andere gevoelige functies gepland. Bovendien worden de hoogspanningskabels met een sterk magnetisch veld in het kader van de herontwikkeling verlegd en gebundeld, waardoor de magnetische straling wordt verkleind. Magnetische velden zijn dus geen belemmering voor de ontwikkeling. Na verlegging van de hoogspanningskabels, en de door Liander beoogde vervanging van de huidige transformatoren, zal het stadsdeel ter controle nieuwe metingen verrichten.

8.10 Verkeer Het plangebied krijgt twee ontsluitingswegen: via de Karperweg rechtsaf naar de Amstelveenseweg, en via de Havenstraat op het Haarlemmermeercircuit. Het verkeersonderzoek wijst uit dat het beoogde bouwprogramma van het Havenstraatterrein relatief weinig invloed heeft op de verkeersintensiteit op het hoofdverkeersnet. De doorstroming op de Amstelveenseweg en het Haarlemmermeercircuit is echter in de huidige situatie al niet optimaal. De centrale stad werkt daarom aan plannen voor een reconstructie van de Amstelveenseweg en het Haarlemmermeercircuit. Het stadsdeel zal met de centrale stad afspraken maken over de verkeersafwikkeling en oplossingsrichtingen voor het verkeer van en naar het Havenstraatterrein. Belangrijk bij de uiteindelijke oplossingsrichting is de aanwijzing van de Amstelveenseweg als onderdeel van het Plusnet, waarin de doorstroming van autoverkeer en OV prioriteit heeft gekregen. In de afspraken wordt ook de beoogde keeroplossing voor de Museumtramlijn meegenomen. Specifieke aandacht gaat verder uit naar de aansluiting van de hoofdfietsroute Verlengde Havenstraat op het Haarlemmermeercircuit en de uitrukmogelijkheden voor de ambulance vanuit de Kar-

perweg. Het niet tijdig gereed zijn van de reconstructie van de Amstelveenseweg en het Haarlemmermeercircuit is een ontwikkelrisico. De centrale stad (Dienst Infrastructuur Verkeer en Vervoer) werkt aan het project Amstelveenseweg om de doorstroming te verbeteren. Stadsdeel Zuid werkt in dat kader samen met DIVV aan een nadere verkeerstudie om de verkeersafwikkeling op het Haarlemmermeercircuit en de Amstelveenseweg nauwkeuriger in beeld te brengen en tot een oplossing te komen. Dit onderzoek zal beschikbaar zijn bij de start van de bestemmingsplanprocedure, dat wil zeggen zodra het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Bij het vaststellen van het bestemmingsplan moet duidelijk zijn dat de uitrukmogelijkheid op een of andere manier is gegarandeerd.

tiviteiten toegevoegd. Dit vormt het planologisch toetsingskader voor het al dan niet toestaan van een nieuw bedrijf. Bedrijven uit categorie 1, 2 en 3.1 worden in het algemeen toegestaan, omdat zij zich laten mengen met gevoelige bestemmingen, zoals woningbouw. Voor bedrijven uit categorie 3.1 gelden wel voorwaarden:

In het verkeersonderzoek is de verkeersveiligheid getoetst aan geldende basiseisen: functionaliteit van het wegennet, homogeniteit van het verkeer en voorspelbaarheid van het verkeersgedrag. Op de spelregelkaart openbare ruimte zijn specifieke aandachtspunten aangeduid, zoals parkeren in de Verlengde Havenstraat (in relatie tot de doorgaande fietsroute) en het mengen van verkeerssoorten op de Karperweg. In het ontwerp openbare ruimte wordt goed naar deze punten gekeken.

Specifiek aandachtspunt is inpassing van de Museumtramloods in blok 1, waar stalling en onderhoud van tram plaatsvindt, aangezien de laatstgenoemde voorwaarde daar niet erg reëel is. Op deze plek mag van die voorwaarde worden afgeweken, mits voldoende maatregelen worden getroffen in de constructie en isolatie van het gebouw.

8.11 Milieuzonering Om de inpasbaarheid van woningbouw op het Havenstraatterrein te beoordelen is onderzoek gedaan naar de milieuhinder van reeds aanwezige bedrijven. In de VNG brochure Bedrijven en Milieuzonering zijn per milieucategorie richtafstanden opgenomen tussen het type bedrijf en de dichtstbijzijnde woning. Die richtafstanden zijn indicatieve waarden; ze helpen om de kans op hinder te minimaliseren, maar er kan ook gemotiveerd vanaf worden geweken. Uit de inventarisatie blijkt dat de geluidsproductie van een tramremise of transformatorstation zodanig is, dat er volgens de VNG brochure op korte afstand eigenlijk niet moet worden gewoond. Het is echter mogelijk om maatregelen te treffen die de geluidhinder sterk verminderen, waardoor woningbouw nabij deze bedrijven toch verantwoord is. Daarover meer in paragraaf 8.12. De mogelijkheid van terugkeer van de huidige bedrijven hangt ook af van eventuele milieuhinder van deze bedrijven. Uitgangspunt is dat de bestaande bedrijven in het plangebied niet gehandhaafd kunnen worden, in elk geval niet in hun huidige vorm. Deze bedrijven verdwijnen als de gebiedsontwikkeling dat noodzakelijk maakt, of als de huidige milieubelasting conflicteert met reeds bestaande woningbouw.

Een zittend bedrijf in de contouren van bouwblok 2, dat een probleem vormt voor de woningbouw in blok 1, zal dus eerder weg moeten dan het moment dat ontwikkeling van blok 2 aan de orde is. Bij het bestemmingsplan wordt een zogeheten Staat van bedrijfsac-

27

• Het bedrijf scoort qua gevaar, geur en stof niet hoger dan milieuhindercategorie 2;

• De activiteiten vinden niet tijdens de nachtperiode plaats; • De activiteiten vinden hoofdzakelijk inpandig plaats; • Het bedrijf heeft geen gemeenschappelijke muur, vloer of plafond met een geluidsgevoelige functie.

8.12 Geluid Wegverkeer Akoestisch onderzoek wijst uit dat op enkele gevels van bouwblok 1 en 2 de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeersgeluid (van de Amstelveenseweg, Havenstraat en C.Krusemanstraat) wordt overschreden, maar niet de maximale grenswaarde. Voor die gevels zal aan het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid worden voorgesteld om hogere grenswaarden vast te stellen. Deze woningen dienen, volgens het Amsterdams geluidbeleid, in principe wel over een stille zijde te beschikken. Voordat hogere grenswaarden worden vastgesteld wordt in het kader van het ontwerpbesluit hogere grenswaarden ingewonnen bij het Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluidhinder Amsterdam (TAVGA).

Industriegeluid Bij industriegeluid wordt gestreefd naar een aanvaardbaar geluidsniveau, in overeenstemming met het stedelijke karakter van het gebied. De normen voor industriegeluid uit de Wet geluidhinder mogen ook worden toegepast bij woningen nabij niet-gezoneerde bedrijventerreinen. Uit jurisprudentie blijkt dat, in een verstedelijkte omgeving, een maximale geluidsbelasting van 55 dB(A) bij een woningbouwproject als redelijk en aanvaardbaar wordt aangemerkt. Het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid is van plan om dat geluidniveau dan ook vast te stellen. De aanbevelingen van de TAVGA worden meegenomen in de bestemmingsplan procedure. Akoestisch onderzoek wijst uit dat de GVB tramremise soms relatief hoge geluidsniveaus veroorzaakt op de noordelijke gevels van de bouwblokken en op sommige delen van de oostelijke en westelijke gevels. Het blijkt niet eenvoudig om daar met technische maatregelen verbetering in aan te brengen:

• Het aanbrengen van geluidschermen tussen het remiseterrein en de woningen heeft te weinig resultaat; Het bouwen van een simpele dakconstructie (begroeid met sedum) • boven de sporen van de remise kost 7 tot 13 miljoen euro. Een geluidsisolerend dak alleen is echter niet voldoende, omdat geluid ook via de zijkanten weglekt; De meest effectieve maatregel ten aanzien van geluid is verplaatsen • van de remise, hetgeen een zeer kostbare investering en vanuit de exploitatie bezien een niet reële oplossing zou zijn. Aangezien technische maatregelen op (of tegen) het remiseterrein te kostbaar zijn, of onvoldoende effect hebben, wordt de oplossing gezocht aan de kant van de woningen. Op de gevels van woningen waar het aanvaardbare geluidsniveau niet wordt gehaald, zullen dove gevels, of vergelijkbare geluidwerende voorzieningen (zoals schermen en borstweringen) via het bestemmingsplan worden voorgeschreven. De komende tijd zal intensief overleg met het GVB worden gevoerd over het opleggen van maatwerkvoorschriften en het bepalen van de maximale geluidbelasting. Inzet van de gesprekken is om de bedrijfsvoering van de tramremise niet nodeloos te belemmeren, maar wel een verantwoorde woningbouw mogelijk te maken. De geluidniveaus van het transformatorstation van Liander en de Ambulance Amsterdam geven minder problemen.

Liander heeft plannen om het transformatorstation binnen twee jaar te vernieuwen, met stillere transformatoren. Als gevolg daarvan blijft de geluidbelasting op de beoogde woningbouw langs de Karperweg onder de 55 dB(A). De toegestane geluidbelasting zal in overleg met Liander in maatwerkvoorschriften worden vastgelegd.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is advies gevraagd aan de brandweer Amsterdam-Amstelland. De brandweer vraagt aandacht voor voldoende blusvoorzieningen en een goede bereikbaarheid voor nood- en hulpdiensten; deze aandachtspunten worden in het ontwerp voor de openbare ruimte meegenomen.

schermde plant- en diersoorten op het terrein voorkomen. Daartoe is het plangebied door het jaar heen diverse keren bezocht. De conclusie is dat er vanuit de natuurwetgeving geen belemmeringen zijn voor herontwikkeling van het Havenstraatterrein:

• Onderzoek naar vleermuizen is uitgevoerd conform het 8.14 Luchtkwaliteit Op basis van het maximaal te realiseren bouwprogramma zijn de gevolgen voor de luchtkwaliteit bepaald. Volgens het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ draagt een bouwproject ‘niet in betekenende mate bij’ aan de lokale luchtverontreiniging als de verkeersaantrekkende werking ervan ruim onder de 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal ligt. Dat aantal verkeersbewegingen zal het Havenstraatterrein zeker niet aantrekken. Daaruit volgt dat een formele toetsing aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit achterwege kan blijven.

Vleermuisprotocol (2013), met aandacht voor essentiële vlieg- en foerageerroutes, en eventuele zomer-, kraam-, paar- en winterverblijven. Er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen; • In het plangebied zijn geen beschermde plantensoorten en vissoorten aangetroffen; • Op het terrein zijn geen vogelnesten waargenomen waarvan het nest het hele jaar rond is beschermd. Op één locatie is een nest van een ekster waargenomen. Als dat nest in gebruik is, mogen eventuele kapwerkzaamheden alleen buiten het broedseizoen plaatsvinden.

Hoofdgroenstructuur 8.15 Natuur en groen Natuurwaarden Het natuurwaardenonderzoek heeft gekeken of het Havenstraatterrein in de nabijheid van een Natura 2000 gebied ligt, en of er be-

Een klein deel van het park in het zuiden van het plangebied (strookje van het Park Schinkeleilanden) maakt deel uit van de stedelijke hoofdgroenstructuur. Deze strook krijgt in het bestemmingsplan de bestemming Groen met een dubbelbestemming Waarde Hoofdgroenstructuur. In het kader van de planvoorbereiding is ad-

Volgens onderzoek zorgen uitrijdende ambulances van de Ambulance Amsterdam alleen bij bouwblok 1 voor een overschrijding van het geluidniveau van 55 dB(A). De maximale geluidsbelasting van Ambulance Amsterdam wordt na goed overleg in maatwerkvoorschriften vastgelegd. Zo kan de geluidbelasting van de roldeur met een eenvoudige maatregel worden opgelost. Daarnaast geldt als uitgangspunt dat de sirene pas aan gaat bij de kruising met de Amstelveenseweg.

8.13 Externe veiligheid In het plangebied bevindt zich op het moment een LPG tankstation. Daarmee is een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin het tankstation vooralsnog privaatrechtelijk wordt gedoogd. Zodra de gemeente over de grond wil beschikken geldt een opzegtermijn van zes maanden. Het tankstation vormt dus geen beperking voor de ontwikkeling van woningbouw. In omgeving zijn verder geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Van het gevaarlijke stoffenvervoer in de omgeving (weg, spoor, water, lucht en buisleidingen) zijn de risico’s te verwaarlozen.

Impressie groen verbindingshof

28

vies gevraagd aan de Technische Adviescommissie Hoofdgroenstructuur (TAC). De TAC is van mening dat het plan zorgvuldig met de hoofdgroenstructuur omgaat. De TAC hecht vooral aan een zorgvuldige overgang van stad naar groen, en dat het bestemmingsplan in die zone geen zaken opneemt die zich slecht verdragen met de hoofdgroenstructuur. De TAC stemt in met de genoemde dubbelbestemming voor deze strook, omdat deze extra bescherming verleent.

Bomen Voor de herontwikkeling van het Havenstraatterrein zijn alle bomen op het terrein geïnventariseerd en gewaardeerd. Het is immers van belang hoeveel bomen het behouden waard zijn, of zij mogelijk verplantbaar zijn, en of er bomen staan die zo belangrijk en beeldbepalend zijn dat zij opgenomen dienen te worden in het plan. Uit de inventarisatie is het volgende gebleken:

• De meeste bomen hebben geen bijzondere waarde en zijn niet of nauwelijks verplaatsbaar.

• In de tuin van de villa staan twee monumentaalwaardige bomen: een paardenkastanje en een beuk die heel beeldbepalend zijn voor de omgeving. In diezelfde tuin staan ook nog drie behoudenswaardige bomen. • Achter het uitbouwtje van het Haarlemmermeerstation, naast de entree naar het Havenstraatterrein, staan een esdoorn en een magnolia die het behouden waard zijn. • Verdeeld over het terrein staan drie behoudenswaardige wilgen die verplant kunnen worden naar een andere locatie in het plangebied, of elders in het stadsdeel. • Voor de ingang van de tramremise staan zeven behoudenswaardige platanen. Als zij in het plan niet op deze plek kunnen blijven staan, dan worden ze verplant. • Aan het begin van de Karperweg staan Robinia´s die in redelijke staat verkeren. Als deze bomen niet op hun huidige plek kunnen worden behouden, dan worden zij binnen het plangebied vervangen door grote bomen van dezelfde soort.

8.16 Basisschool met kinderdagverblijf Uit het Integraal Huisvestings Plan is gebleken, op basis van leerlingenprognoses, dat in dit gedeelte van het stadsdeel behoefte is aan een school. Uit de hieruit volgende ‘Verkenning inpassing Integraal Kindcentrum’ van BOOZT, de consultatie van schoolprofessionals en onderzoek van bureau Must naar de ruimtelijke inpassing van een IKC zijn de volgende conclusies geformuleerd:

Inpassing algemeen: • Een IKC heeft behoefte aan een goede en veilige bereikbaarheid te voet, op de fiets en met de auto. Het Haarlemmermeercircuit en de Amstelveenseweg zijn mogelijk een belemmering om kinderen zelfstandig naar school te laten gaan.

• Voor de jongste kinderen moeten de klaslokalen op de begane

• Deze plek ligt achterin het plangebied, waardoor haal/brengver-

grond liggen. • Het speelplein van een basisschool is een intensief gebruikte plek die deels afsluitbaar moet zijn. Een open speelterrein heeft de voorkeur. • Om overlast te beperken moeten ouders en kinderen gestimuleerd worden om de kinderen niet met de auto naar school te brengen. • Het is mogelijk om in blok 2 of blok 4 een IKC te realiseren.

keer helemaal door de woonbuurt moet. Daarentegen is de plek vanuit het Olympisch Kwartier Noord, via de nieuwe brug, prettig bereikbaar voor langzaam verkeer. • Het risico van verkeersopstoppingen bij de entree van het gebied is in deze variant beperkt, waardoor uitrukkende ambulances niet worden gehinderd. • Het speelterrein dient binnen de grenzen van blok 4 te worden opgelost. De spelregels voor blok 4 bieden hiervoor voldoende vrijheid.

Inpassen aan de oostzijde van blok 2: • Door de locatie dicht bij het Haarlemmermeercircuit en de Amstelveenseweg krijgt de school een stedelijke uitstraling. • Deze plek ligt vlakbij de entree van het plangebied, waardoor haal/brengverkeer niet door de woonbuurt hoeft te rijden. Een aandachtpunt is dat geen opstoppingen mogen ontstaan bij de entree van het plangebied, en dat uitrukkende ambulances geen hinder mogen ondervinden. • Ontwerpvrijheid bij het inpassen van het speelterrein is wenselijk. Daardoor is het wellicht mogelijk om het speelterrein deels binnen het bouwblok en deels daarbuiten te realiseren. • Aandachtspunt is een veilige zone bij de ingang van de school.

Inpassen in blok 4: • Op deze locatie bij het Park Schinkeleilanden krijgt de school een groene uitstraling.

29

8.17 Vastgoed- en programmatische scan Een vastgoedscan is uitgevoerd om tot goed ontwikkelbare bouwvelden te komen. Aangetoond is dat binnen de bouwblokken verschillende soorten en maten woningbouw mogelijk zijn. Op basis van de vastgoedscan is ook een programmatische scan uitgevoerd, waarin verschillende scenario’s zijn doorgerekend, zowel qua omvang als de grondopbrengsten daarvan. Die scan heeft geen bijzondere aandachtspunten of belemmeringen aan het licht gebracht.

9. Klimaatstrategie De klimaatstrategie voor het Havenstraatterrein rust op twee pijlers: maatregelen waarmee de CO2 uitstoot kan worden verminderd (mitigatie) en maatregelen om in te spelen op de gevolgen van het wereldwijde klimaatprobleem (adaptatie). Voor beide pijlers zijn de mogelijkheden door de Dienst Milieu en Bouwtoezicht (tegenwoordig ‘Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied’) globaal verkend.

9.1 Klimaatmitigatie De Amsterdamse ambitie voor klimaatneutraal bouwen streeft ernaar om de CO2 uitstoot van al het ‘gebouwgebonden energieverbruik’ volledig tot nul terug te brengen. Daartoe is een strategie voor nieuwbouwprojecten ontwikkeld, die bestaat uit de volgende onderdelen:

• Energetisch gunstige stedenbouwkundige verkaveling • Duurzaam casco van gebouwen • Lokale opwekking duurzame elektriciteit • Duurzame elektriciteit openbare ruimte • Duurzame warmte en koude Deze onderdelen worden hieronder concreet gemaakt voor de locatiekenmerken van het Havenstraatterrein.

Energetisch gunstige stedenbouwkundige verkaveling Ten behoeve van het eerdere Projectbesluit Havenstraatterrein heeft DMB de stedenbouwkundige modellen reeds beoordeeld op kansen voor klimaatneutraal bouwen. De stedenbouwkundige opzet van dit Investeringsbesluit wijkt inmiddels iets af van het eerdere Projectbesluit. Zo is de loods van de Museumtramlijn nu met het eerste bouwblok geïntegreerd. Deze aanpassingen bieden echter nog steeds voldoende kansen om een klimaatneutraal plan te realiseren.

Duurzaam gebouwcasco Een ‘duurzaam casco’ wil zeggen dat gebouwen (hoofdontwerp, vloer, dak en gevels) zo zijn ontworpen dat er maximaal kan worden bespaard op verwarmen, koelen en het elektriciteitsgebruik. Daarom wordt aanbevolen om een duurzaam casco als uitgangspunt te hanteren bij de verdere uitwerking van de ontwerpen. Het is zelfs mogelijk om dat uitgangspunt te gebruiken als een van de gunningscriteria bij de aanbesteding van een bouwblok of kavel.

Lokale opwekking duurzame elektriciteit Op goed ontworpen daken kunnen zoveel zonnepanelen worden geplaatst dat daarmee een kleine 70 procent van de klimaatneutrale ambitie kan worden behaald. Op basis van het ruimtelijk kader lijkt

30

het Havenstraatterrein voldoende dakoppervlak beschikbaar te hebben. Daarnaast kunnen ook extra dakoverstekken het beschikbare dakoppervlak vergroten. In een latere fase kan de exacte hoeveelheid dakoppervlak en opbrengst van panelen worden berekend.

Duurzame elektriciteit openbare ruimte Naast gebouwgebonden energiebesparing is het van belang dat ook zoveel mogelijk energie op de openbare verlichting wordt bespaard. Dit kan ondermeer gerealiseerd worden door een slimme inrichting van de straten (bijvoorbeeld minder lampen en meer routevorming) en het gebruik van energiebesparende Led-verlichting. Het stroomgebruik van straatverlichting kan eventueel ook duurzaam worden opgewekt door zonnepanelen.

Duurzame warmte en koude Voor een duurzame en CO2 besparende warmte- en koude voorziening dienen zich op het Havenstraatterrein de volgende varianten aan: 1. Stadswarmte in combinatie met koudeopslag in de bodem Bij deze energievoorziening worden de voordelen van stadswarmte (hoge CO2 reductie) gecombineerd met het comfort van duurzame koeling (opslag winterkoude in de bodem onder het Havenstraatterrein). Nuon en Westpoort Warmte hebben de ambitie om het stedelijk warmtenet aan de oostkant en westkant van de stad in de vorm van een kleine ring met elkaar te verbinden. In dat geval ligt het ook voor de hand om het Havenstraatterrein erop aan te sluiten. Er is hiervoor een technische haalbaarheidsstudie uitgevoerd. Hieruit is geconcludeerd dat het mogelijk is om het Havenstraatterrein aan te sluiten op het warmtenet en gegarandeerd van voldoende warmte te kan worden voorzien. Volgende stap in het haalbaarheidsonderzoek is het uitwerken van de financiële haalbaarheid. 2. Stadswarmte in combinatie met warmte/koudeopslag Deze variant richt zich op het realiseren van een centraal systeem voor warmte/koudeopslag, in samenwerking met het project Stadion-

plein, met een aantakking op het stadswarmtenet. Nadeel van dit scenario zijn de hoge voorinvesteringen en de wederzijdse afhankelijkheid van het Havenstraatterrein en het project Stadionplein. 3. Warmte/koudeopslag per gebouw In deze variant wordt per bouwblok met warmte/koudeopslag in de bodem gewerkt, gecombineerd met individuele of collectieve warmtepompen. Het voordeel daarvan is dat er geen grote voorinvesteringen voor het hele gebied nodig zijn, maar dat investeringen gelijk oplopen met de realisering van een bouwblok. 4. Individuele warmtepompen per woning of bedrijf In deze variant wordt geen warmte/koude in de bodem opgeslagen. In plaats daarvan maken individuele warmtepompen (lucht/water) direct gebruik van de warmte die (zelfs in de winter) aanwezig is in de buitenlucht. Deze techniek is alleen toepasbaar bij zeer goed geïsoleerde gebouwcasco’s. Daarnaast gaat het hier om een relatief nieuwe technologie, waarvan de ontwikkeling nog nauwlettend moet worden gevolgd. Voor het Havenstraatterrein wordt geadviseerd om de varianten 1, 3 en 4 verder te verkennen. Daarbij geldt dat het Amsterdams beleid erop is gericht om zoveel mogelijk gebruik te maken van het stadswarmtenet. Uiteraard moet de aansluitmogelijkheid ten tijde van het realiseren van de bouwblokken dan wel voorhanden zijn, tegen marktconforme tarieven.