221125 Raadsinformatiebrief compensatie indexering 2023_def.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 25 november 2022 Gemeentelijk Vastgoed Rutger Groot Wassink Gemeentelijk Vastgoed, bestuurszaken.gv@amsterdam.nl

Onderwerp

Indexering huren 2023

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over de compensatieregeling voor de huurders van gemeentelijk vastgoed. Het betreft het compenseren van de huurindexering boven 6,4% voor 2022 en de eerste 6 maanden van 2023. Graag lichten wij ook de eerder gemaakte keuze voor de huidige steunmaatregel toe en leggen we de keuze voor verlenging van de steun uit. Hoge inflatie Ieder jaar wordt de huur aangepast aan de inflatie. De inflatie is erg hoog op dit moment. De hoge inflatie wordt bepaald door de stijging van de energieprijzen. Het gevolg is dat de prijsstijgingen het leven duurder maken en vrijwel iedereen raken. Veel mensen maken zich hier zorgen over, ook onze huurders. De gemeente heeft hier oog voor en ondersteunt de huurders om deze periode zo goed mogelijk door te komen. Compensatie indexering huurprijs 2022 De berekening van de jaarlijkse huurverhoging, oftewel het ‘indexeren’ van de huur, is gebaseerd op de maandelijkse consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek(CBS). De keuze voor het gebruik van CPI-indexering is opgenomen in de door de gemeente gebruikte landelijke ROZ-contracten (Raad voor de Onroerende Zaken). De maand waarin de huurverhoging wordt geïndexeerd en dus ook het percentage van de verhoging verschillen daardoor per huurcontract.

De inflatie die doorberekend is in juli 2022, in de huurstijging voor gebouwen van de gemeente, betekende een verhoging van de huur met 9,7%. Dat niveau lag 5 tot 6 keer hoger dan de afgelopen jaren gebruikelijk was. Veel huurders herstellen nog van de gevolgen van de coronacrisis en hebben in sommige gevallen een huurschuld bij de gemeente. Daarom besloot het college op 28 juni 2022 de huurders van de gemeentelijke gebouwen te ondersteunen. Dit is gedaan door de verhoging (indexering) van de huur voor 1 jaar te compenseren voor het deel van de huren waarvan de indexering in 2022 boven 6,4% uitkwam. Daarbij is destijds aangekondigd dat voor eventuele compensatie in 2023 eind 2022 verdere besluitvorming volgt. Toelichting keuze 6,4 % in 2022 Het percentage 6,4% was gekozen omdat dat dit de hoogste reeds doorgevoerde indexering (van mei 2022) was op het moment dat tot compensatie werd besloten. Met de keuze voor dit

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 november 2022 Pagina 2 van 4

percentage zijn de correcties van eerdere indexeringen vanaf 1 januari 2022 als maatstaf genomen. In de eerste zes maanden van 2022 was voor een deel van onze huurders de huur namelijk al geïndexeerd met een percentage gelijk aan of lager dan 6,4%. Voor hen heeft de compensatie van de indexering boven 6,4% dan ook geen gevolgen gehad. De indexering heeft zich in de loop van 2022 als volgt ontwikkeld:

Maand

Indexering

januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december

2,7% 3,4% 5,2% 5,7% 6,4% 6,2% 9,7% 9,6% 8,8% 8,6% 10,3% 12,0%

Totaal 5,3% voor compensatie is gekozen (6,4%) leidt niet tot onaanvaardbaar Het percentage waarboven scheve verhoudingen tussen de huurders. Huurders van wie de huur tussen 1 juli 2022 en 1 januari 2023 wordt geïndexeerd, ontvingen (een eenmalige) compensatie. Hierdoor bleef de netto huurstijging in de periode tot de volgende indexering beperkt tot 6,4%. Deze compensatie werd in de vorm van een zogenaamde creditnota aan de huurders verstrekt. De creditnota werd tegelijkertijd met of kort na de verzending van de brief over de huurverhoging aan onze huurders gestuurd. Compensatie huurindexering huurprijs 2023 Inmiddels is de inflatie zo hoog opgelopen dat dit in januari 2023 zal leiden tot een historische verhoging van de huur met 14,5%. Het ligt in de lijn der verwachting dat de huurindexering ook na 1 januari 2023 nog hoog blijft. Het college wil haar huurders blijven ondersteunen en heeft daarom besloten de regeling uit 2022 de eerste 6 maanden van 2023 voort te zetten. In de maanden januari tot en met juni 2023 zullen we de indexering van de huren boven 6,4% voor 1 jaar compenseren. De huren worden (net als in 2022) verhoogd met de CPI en de huurders die het betreft ontvangen 12 maal het verschil met 6,4% terug. Toelichting keuze verlenging van maatregel tot juli 2023 We hebben voor voortzetten van de systematiek uit 2022 gekozen op basis van de volgende overwegingen:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief





Datum 25 november 2022 Pagina 3 van 4

Het is mogelijk dat nieuwe ontwikkelingen ervoor zorgen dat de energieprijzen relatief snel weer dalen, of niet nogmaals heel sterk zullen stijgen. Hiermee zal, met 4 maanden vertraging, ook de huurindexering dalen en zo ook de behoefte aan compensatie daarvan voor de huurders. Als we hiervan uitgaan, is de behoefte aan tijdelijke steun de meest passende oplossing. De duur van steun hangt ook samen met de hoogte van de steun. Het is niet eenvoudig te beargumenteren welk percentage het meest passende is om te compenseren. Aansluiting bij het percentage uit 2022 (6,4) geeft een gelijke behandeling met de huurders die in de tweede helft van 2023 steun hebben ontvangen.

Vervolgonderzoek en besluitvorming bij de Voorjaarsnota 2023. In het licht van de voortdurende hoge inflatie is dit het verlengen van de compensatiemaatregel een sub-optimale oplossing. De vraag dient zich dan ook aan of de CPI wel het juiste indexeringsinstrument is. In aanloop naar de Voorjaarsnota 2023 zoeken we naar een goede en goed realiseerbare oplossing, waarin de financiële, juridische en maatschappelijke mogelijkheden en gevolgen zullen worden meegewogen. In dit onderzoek worden ook alternatieve indexeringsinstrumenten en scenario’s meegenomen. Er zijn immers ook andere scenario’s denkbaar voor indexering van de huren. Zo kan bijvoorbeeld gebruik gemaakt worden van de zogenoemde kerninflatie. Hierbij houdt het inflatiecijfer geen rekening met productcategorieën waarvan de prijzen sterk kunnen schommelen, zoals voeding en energie. Omdat de kerninflatie stabieler is dan het totale inflatiecijfer geeft dit een beter zicht op de ontwikkeling van het algemene prijspeil. Het CBS geeft aan dat de kerninflatie in september 2022 is opgelopen tot 5,7%. Het percentage van de kerninflatie schommelt dus minder dan de totale inflatie. Het is wel meer aan verandering onderhevig dan een vast percentage. Een vast percentage schommelt niet en geeft daarom de huurder de meeste zekerheid over de huurstijging.

Bovendien is de kerninflatie nu zo hard gestegen dat deze mogelijk boven de 6,4% uitkomt. Als dat het geval is biedt het compenseren van de huurindexering boven de kerninflatie juist minder steun voor de huurders dan de huidige compensatieregeling. Ook maximering van de indexering op een bepaald percentage kan wenselijk zijn. Indien hiervoor gekozen wordt zal de huurverhoging nooit meer hoger zijn dan dat percentage. Dit geeft de meeste steun en zekerheid voor de huurders. Aan de andere kant betekent dit ook dat de huurinkomsten dalen, terwijl de bouw- en onderhoudskosten, de verzekeringen en de zakelijke lasten met de hoge inflatie meestijgen. Hiermee komt de dekking van de kosten van de vastgoedportefeuille onder druk te staan. Als de huurverhoging te weinig geïndexeerd blijft om de stijging van de kosten bij te benen ontstaat een dekkingsprobleem. Dan is er onvoldoende budget om de panden zelfs maar op een sober en doelmatig (veilig) niveau te kunnen blijven onderhouden. Bovendien zou de gemeente dan ook in strijd handelen met de Wet markt en overheid, die uitgaat van het in rekening brengen van een tenminste kostprijsdekkende huur.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 november 2022 Pagina 4 van 4

Over de uitkomsten van het onderzoek omtrent indexering instrumenten wordt u, naar aanleiding van de toezegging aan het raadslid Boomsma, voor het vaststellen van de Voorjaarsnota 2023 geïnformeerd. Financiële gevolgen De incidentele compensatielast van de huidige compensatie tot 1 januari 2023 bedraagt naar schatting € 0,7 miljoen. De lasten voor voortzetten van de compensatie voor de eerste 6 maanden in 2023 bedragen € 3,9 miljoen als de indexering van 14,5% voor die periode constant wordt verondersteld. In de Voorjaarsnota 2023 wordt de afwijking van de huuropbrengsten ten gevolge van de lagere indexering of compensatie van indexering nader toegelicht.

Het college hoopt u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Rutger Groot Wassink Wethouder Gemeentelijk Vastgoed

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl