221031 Raadsinformatiebrief svz maatschappelijke huur.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 31 oktober 2022 Gemeentelijk Vastgoed en Maatschappelijke Voorzieningen Rutger Groot Wassink Gemeentelijk Vastgoed (bestuurszaken.gv@amsterdam.nl)

Onderwerp

Stand van zaken kostprijsdekkend verhuren maatschappelijk vastgoed

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeer ik u over de ontwikkelingen rondom het kostprijsdekkend verhuren van maatschappelijk vastgoed. Daarnaast ontvangt u ook informatie over twee onderwerpen in relatie tot de kostprijsdekkende huur, een toezegging uit 2017 van de wethouder Gemeentelijke Vastgoed en de stand van zaken rondom de motie 2081 van raadslid Taimounti uit 2019. Maatschappelijke ontwikkelingen en onze rol Onze stad staat voor een aantal grote opgaven, die de leefbaarheid voor inwoners en ondernemers dagelijks onder druk zetten. Een van die opgaven die Amsterdam heeft, is het betaalbaar houden van maatschappelijke voorzieningen. De gemeente Amsterdam wil de juiste huisvesting bieden aan partijen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de stad. Daarom is het verhuren van gemeentelijk vastgoed een belangrijk middel bij het betaalbaar houden voor deze partijen. ‘Wet Markt en Overheid’ tegen oneerlijke concurrentie Bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed door de gemeente tegen betaalbare prijzen is er kans op oneerlijke concurrentie met commerciële aanbieders in de stad. Om deze oneerlijke concurrentie door de overheid te voorkomen heeft het Rijk in 2014 de ‘Wet Markt en Overheid’ ingevoerd. Een van de belangrijkste regels uit deze wet is dat de gemeente kostprijsdekkend moet verhuren.

Huidige situatie: kostprijsdekkende huur voor maatschappelijke voorzieningen De maatschappelijke vastgoedportefeuille van de gemeente bestaat uit zo’n 500 gebouwen1 verspreid door de stad. Hierin zijn organisaties voor onderwijs, kunst & cultuur, jeugd, zorg en sport gevestigd. Bijvoorbeeld scholen, musea, ateliers, sportkantines en buurthuizen. Deze organisaties en locaties zijn belangrijk voor de stad, want ze dragen bij aan een compleet en leefbaar Amsterdam. De huurders van deze panden uit de maatschappelijke vastgoedportefeuille leveren een bijdrage aan de doelstellingen van het gemeentelijke beleid. Zij betalen sinds 2015 een

1

Scholengebouwen die aan de schoolbesturen zijn overgedragen, zijn buiten beschouwing gelaten.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

31 oktober 2022 Pagina 2 van 4

kostendekkende (of maatschappelijke) huur2. Hierdoor voldoet de gemeente aan de ‘Wet Markt en Overheid’. Veel van deze maatschappelijke partijen die vastgoed huren van de gemeente, ontvangen daarnaast ook subsidie. Door de huur kostprijsdekkend te betalen worden de kosten voor het vastgoed en de subsidies voor huisvesting ontvlochten, waardoor er financiële transparantie is. Verbetering nodig berekening maatschappelijke huur Nadat in 2014 de ‘Wet Markt en Overheid’ ingevoerd was door het Rijk, bleek dat de huidige manier van berekenen van de maatschappelijke huur in Amsterdam ongewenste neveneffecten had, bijvoorbeeld dat de gemeente een dekkingsprobleem kreeg op de begroting van een gebouw met een maatschappelijke bestemming, of dat de kostprijsdekkende huur voor een maatschappelijke organisatie bij nieuwbouw soms duurder uitvalt dan commerciële huur. Daarom heeft het College in 2018 aan de Raad aangegeven dat zij het voornemen had om een nieuwe manier (systematiek) te laten ontwikkelen voor het berekenen van de maatschappelijke huur. Dus voor gebouwen met een maatschappelijke functie die onderdeel zijn van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Daarmee is Gemeentelijk Vastgoed samen met de beleidsdirecties en stadsdelen aan de slag gegaan. Sindsdien (2018) hebben we de volgende inzichten opgedaan: 1.

Kostprijsdekkende huur bij nieuwbouw soms duurder dan commerciële huur: De huidige berekening van de maatschappelijke huur volgens het principe kostprijsdekkende huur kan als gevolg van lineaire afschrijving bij nieuwbouw of renovatie soms hoger uitvallen dan een vergelijkbare commerciële huurprijs. Dit is een risico voor de betrokken huurder, omdat deze in dit geval een hogere huurprijs moet betalen, dan op de markt verkrijgbaar is. 2. Dekkingsprobleem: Als de gemeente een lage huurprijs vraagt aan een ‘maatschappelijke’ huurder, maar de exploitatiekosten stijgen wél, of er moeten noodzakelijke investeringen gedaan worden in het pand, dan heeft de gemeente een dekkingsprobleem in de begroting. 3. Forse huurverhoging bij investeren in kwaliteit en duurzaamheid: Volgens de ‘Wet Markt en Overheid’ moeten alle investeringen in principe verrekend worden in de huur. Voor nieuwbouw betekent dit al meteen een hoge huur bij de start van het huurcontract. En voor bestaande bouw betekent dit een forse huurverhoging als er investeringen moeten worden gedaan voor verbetering van kwaliteit en duurzaamheid. 4. Hogere huur = hogere subsidie: De maatschappelijke huurders van de gemeente ontvangen vaak een (exploitatie-)subsidie. Een huurverhoging heeft dan tot gevolg dat de organisatie ook meer subsidie nodig zal hebben.

Nieuwe manier van berekenen voor maatschappelijke huur Met deze inzichten in de vastgoedportefeuille kan de gemeente gaan werken aan een nieuwe manier voor het berekenen van de maatschappelijke huur (kostprijssystematiek). Hiermee kan de 2

De maatschappelijke huur wordt bepaald door de minimale kostprijs, bestaande uit kapitaallasten, operationele, afschrijvings- en onderhoudskosten, integraal per pand in rekening te brengen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

31 oktober 2022 Pagina 3 van 4

gemeente het mogelijk maken om betaalbare ruimte te bieden aan alle partijen die gemeentelijke beleidsdoelen ondersteunen. De nieuwe manier is noodzakelijk om een oplossing te bieden voor de nadelige effecten en bestaande knelpunten voor de maatschappelijke huur van het gemeentelijk vastgoed. Veel onderzoek heeft al plaatsgevonden, toch blijkt het een lastig dossier om zowel te voldoen aan juridische en financiële vereisten én om alle verschillende beleidsdoelen waar onze maatschappelijke huurders aan bijdragen hierin mee te nemen. Om te komen tot een gedragen systematiek vraagt dit tijd en een zorgvuldig proces. Om verschillende redenen is het nog niet gelukt om het eindresultaat daarvan aan u voor te leggen. 



Bezuinigingstaakstelling: Het voorbereiden van een nieuwe systematiek werd bemoeilijkt door een opgelegde bezuinigingstaakstelling van € 11 miljoen. In de begroting van 2021 is voor deze taakstelling door de invoering van een langere afschrijvingsmethode een oplossing gevonden. Inzicht krijgen in vastgoedportefeuille complex en tijdrovend: Voor het realiseren van toekomstbestendig en betaalbaar maatschappelijk vastgoed is inzicht in de huidige vastgoedportefeuille van essentieel belang. Dit verkrijgen van inzicht is complex en tijdrovend, blijkt uit ervaring. Uit onderzoek in de administratie blijkt dat er verschillende soorten huurcontracten bestaan en dat de benodigde informatie versnipperd is. Inmiddels is het overzicht er grotendeels wel, mede dankzij een gezamenlijke inspanning van de betrokken beleidsdirecties, stadsdelen en de directie Gemeentelijk Vastgoed. Zij hebben in kaart gebracht wat bijvoorbeeld de omvang is van de gebouwenvoorraad, wie de huurders zijn, de verdeling van voorzieningen over stad, stadsdelen en buurten, de contractvormen, en de technische staat van de gebouwen.

Hoe nu verder? 



Nieuwe manier berekenen huurprijzen: In 2023 kiest de gemeente een nieuwe manier van de huurprijzen berekenen (kostprijsmethodiek). We zullen bij onze keuze uitgaan van de informatie die er al is. En ons daarbij ook baseren op de opgedane ervaringen bij andere gemeenten. We hebben een externe partij opdracht gegeven om alle kostencomponenten en varianten van de kostprijsmethodiek verder uit te werken. Dit leidt tot een vergelijking met voor- en nadelen en een advies voor een voorkeursvariant. Grofweg bestaan de varianten uit een beleidshuur, een kostprijsdekkende huur per pand óf voor (een deel van) de portefeuille. Het eerste resultaat wordt rond de jaarwisseling verwacht, waarna bestuurlijke keuzes kunnen worden voorgelegd. Transitieplan en participatie huurders: We werken ook aan een overgangsfase voor het invoeren van een nieuwe kostprijssystematiek. De aanpassing (transitie) naar de nieuwe manier zal een meerjarig proces zijn. Ook omdat bestaande huurcontracten nog lang doorlopen. Het is een bijzonder complex dossier waarbij we de ‘maatschappelijke’ huurders actief willen betrekken. Medio 2023 verwacht ik u informeren over de nieuwe kostprijssystematiek. Hierbij zal ook inzicht gegeven worden in het verschil tussen de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

31 oktober 2022 Pagina 4 van 4

kostprijsdekkende huurprijs en marktconforme huurprijs, zoals toegezegd door de wethouder Gemeentelijk Vastgoed3 in de raadsvergadering van 25 januari 2017. Stand van zaken motie van raadslid Taimounti (2081) Op 18 december 2019 is een motie (2081) van raadslid Taimounti aangenomen inzake de Hoofdlijnen Kunst en Cultuur: “Te onderzoeken hoe snel en welke juridische consequenties er zijn om te komen tot een harmonisatie van maatschappelijk verantwoorde huur voor cultuurinstellingen in de gemeente Amsterdam en de raad hierover zo spoedig mogelijk te informeren.” De opdracht van deze motie wordt betrokken in het uitwerken van de kostprijssystematiek voor maatschappelijke huur, waarin de juridische consequenties en de kostprijs van het vastgoed in beeld worden gebracht. Pas na de uitwerking van de nieuwe kostprijssystematiek kan de afdoening van deze motie aan u worden voorgelegd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Rutger Groot Wassink wethouder Gemeentelijk Vastgoed

Bijlagen 1. Motie (2081) van het lid Taimounti inzake de Hoofdlijnen Kunst en Cultuur 2021–2024 (Onderzoek naar de ongelijkheid in huurbeleid voor cultuurinstellingen zoals Nationale Opera en Ballet), d.d. 18 december 2018

3 Toezegging TA2017-0000098 van 25 januari 2017: wethouder vastgoed heeft o.v.v. het lid De Heer toegezegd om

de tekorten tussen kostendekkende huurprijs en de marktconforme huurprijzen inzichtelijk(er) te maken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl