221025 Raadsinformatiebrief marktontwikkelingen.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 25 oktober 2022 Grond & Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling (bestuurszaken.GO@amsterdam.nl) Betekenis van de huidige marktontwikkelingen (oktober 2022) voor de voortgang van de gebiedsontwikkeling

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over de marktontwikkelingen die relevant zijn voor de voortgang van de gebiedsontwikkeling. Het zijn economisch roerige tijden: De rente stijgt, er is krapte op de arbeidsmarkt, de prijs van bouwmaterialen is gestegen terwijl het aanbod soms schaars is en de inflatie is al lange tijd niet zo hoog geweest als nu. Het consumentenvertrouwen is de laatste tijd behoorlijk gedaald en mogelijk raakt de economie in een recessie. Daarnaast is er onduidelijkheid over Rijksregelgeving ten aanzien van huurwoningen wat een weerslag heeft op de haalbaarheid van projecten. Bij de directie Grond & Ontwikkeling worden deze ontwikkelingen op de voet gevolgd in het kader van het realiseren van gebiedsontwikkeling: het ontwikkelen en realiseren van projecten in nieuwe gebieden en in transformatiegebieden. De gebiedsontwikkeling heeft van ons college een ambitieuze doelstelling meegekregen: het faciliteren van een gemiddelde jaarproductie van 7.500 woningen. De vraag is wat de invloed is van de geschetste marktontwikkelingen op de haalbaarheid van deze doelstelling en welke beïnvloedingsmogelijkheden de gemeente eventueel heeft om de doelstelling binnen bereik te houden. De marktontwikkelingen De marktontwikkelingen die relevant zijn voor de gebiedsontwikkeling laten op dit moment (oktober 2022) een diffuus beeld zien.

Hierna wordt ingegaan op de kostenkant en de opbrengstenkant van de gebiedsontwikkeling, met een primaire focus op woningbouw. De kosten van de gebiedsontwikkeling Er is sprake van stijgende kosten van materiaal in de grond-, weg- en waterbouw. Een gevolg van schaarste, veroorzaakt door minder aanbod van materialen en energie en door het wegvallen van delen van aanvoer van onder meer olie en metaal als gevolg van de situatie in Oekraïne. Een bijzondere situatie, waarvan onzeker is hoe lang deze voortduurt. Dit leidt ertoe dat de kosten van directe gemeentelijke investeringen in de gebiedsontwikkeling ten behoeve van het bouw- en woonrijp maken fors stijgen. Dit heeft geleid tot een drukkend effect op het verwachte resultaat van de gemeentelijke grondexploitaties, zoals blijkt uit de Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 (AMPG), die u onlangs is voorgelegd.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Betekenis marktontwikkelingen voor de gebiedsontwikkeling

Datum 25 oktober 2022 Pagina 2 van 4

De opbrengsten van de gebiedsontwikkeling Uit diezelfde AMPG blijkt dat het resultaat van de gemeentelijke grondexploitaties ook onder druk staat omdat de gemeentelijke opbrengsten van ruimtelijke plannen niet (meer) in dezelfde mate meestijgen met de kostenontwikkeling. De gemeentelijke opbrengsten worden voor het overgrote deel gerealiseerd door de uitgifte van nieuwe erfpachtrechten (voor vastgoedprojecten) en de aanpassing van bestaande erfpachtrechten (bij transformatieprojecten). De grondwaarde voor deze projecten wordt grotendeels residueel bepaald1. Daarbij zijn de (ontwikkeling van de) marktwaarde en stichtingskosten van vastgoed de bepalende factoren. De stichtingskosten van vastgoed (waaronder woningen) stijgen al enige tijd. De stijging is weliswaar minder fors dan de hierboven beschreven kostenontwikkeling in de gww-sector, waarin de energiekosten een groter aandeel hebben, maar zet de grondopbrengsten mogelijk wel onder druk. Dit geldt met name in de gereguleerde sector (sociale en middenhuur), waar de gestegen stichtingskosten maar heel beperkt goedgemaakt kunnen worden door hogere marktwaarden. De marktwaarde van woningen in de vrije sector steeg tot recent nog wel, waardoor de grondopbrengsten ondanks de gestegen stichtingskosten nog op peil blijven of licht toenemen. Inmiddels is er sprake van een prijsdaling (transactieprijs koopwoningen 3e kwartaal, MVA).

Effect op de ontwikkeling van projecten De laatste maanden geven marktpartijen aan vaker in de knel te komen als het gaat om de haalbaarheid van hun projecten. De verklarende factoren daarvoor komen grotendeels overeen met zaken die al eerder in deze brief zijn benoemd, zoals een combinatie van hogere bouwkosten, gebrek aan personeel, hoge rente en inflatie, hoge indexatie op in overeenkomsten vastgelegde grondwaarden, onzekerheid over wijzigingen in de landelijke regelgeving. Soms speelt ook energie-congestie een rol. De ongunstigere marktomstandigheden leiden soms tot nieuwe afwegingen van partijen waarmee de gemeente samenwerkt. Dit kan leiden tot vertraging in lopende projecten. Uiteraard voert de gemeente gesprekken met deze partijen. Naast vertraging leidt dit nu nog zeer beperkt tot het daadwerkelijk stilvallen van projecten. Wat kan de nabije toekomst brengen? Er zijn momenteel verschillende ontwikkelingen en onzekerheden die de voortgang van de woningproductie en/of de financiële resultaten van de gebiedsontwikkeling verder onder druk zetten, zowel voor marktpartijen als voor de gemeente.

De belangrijkste hierin zijn: - De hoge rente, hoge inflatie en het lage consumentenvertrouwen kunnen leiden tot een daling van de marktwaarde van woningen; - Aanhoudend hoge of nog verder stijgende kosten en/of schaarste van materiaal en arbeid leiden tot substantiële stijging van de bouwkosten van vastgoed;

1

De gemeente hanteert de genormeerd residuele methode voor de bepaling van de grondwaarde, waarvan de canon wordt afgeleid. Dit houdt in dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van het vastgoed (inclusief grond) te verminderen met de stichtingskosten van dat vastgoed. Hierbij wordt uitgegaan van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus voor vergelijkbare objecten en niet van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Betekenis marktontwikkelingen voor de gebiedsontwikkeling

-

Datum 25 oktober 2022 Pagina 3 van 4

Aanhoudende onzekerheid voor institutionele beleggers over het aangekondigde rijksbeleid over de regulering van middeldure en kleine vrije sector huurwoningen gaat leiden tot dalende beleggingswaarde.

De gevolgen die dit voor de woningproductie kan hebben zijn verschillend van aard. Als het gaat om (nieuwe) locaties die nog niet gecontracteerd zijn: nieuwe tenders kunnen mislukken en optieovereenkomsten kunnen uit hun termijn lopen of een recht worden teruggegeven omdat de winnaar stelt dat de business-case niet meer haalbaar is. Bij bestaande overeenkomsten kunnen de marktpartijen in de problemen komen, onderdelen van afgesloten overeenkomsten opnieuw ter discussie stellen of zich genoodzaakt zien te herbezinnen, hetgeen in ieder geval tot vertraging zal leiden en mogelijk tot het beëindigen van de overeenkomst. En tot slot kan de transformatie van gebouwen en gebieden een stuk lastiger worden: Onzekere marktperspectieven kunnen transformatoren sowieso verleiden om de huidige activiteiten voort te zetten, omdat het resultaat daarvan bekend is, terwijl het realiseren van een nieuwe functie aan de hand van verbouw of nieuwbouw de geschetste onzekerheden met zich meebrengt. Deze eventuele ontwikkelingen kunnen leiden tot vertraging van de woningproductie of zelfs tot afstel van projecten.

Dat zou betekenen dat het gemeentelijke resultaat van de grondexploitaties met veel woningbouw verder onder druk komt te staan omdat de grondopbrengsten op een later moment worden gerealiseerd, lager zijn dan eerder verondersteld, of zelfs helemaal niet komen als een marktpartij ‘de stekker eruit trekt’. Allemaal zaken die de ontwikkeling die in de AMPG zijn geschetst verder zouden versterken. Handelingsperspectief gemeente Uitgaande van het gemeentelijk doel, continuïteit van de productie en tegelijkertijd een gezond en robuust Vereveningsfonds, dient de vraag zich aan óf, en in welke mate, de gemeente in staat en bereid is om maatregelen te nemen, die bijdragen aan het op peil houden van de business cases van ontwikkelende partijen, zodanig dat de projecten niet stilvallen of niet eens van de grond komen. Hierbij is het belangrijk te beseffen dat woningen (evenals vastgoed met andere functies) worden gebouwd en geëxploiteerd door marktpartijen en woningcorporaties en dat de gemeente enkel een faciliterende rol heeft. Bij de directie Grond & Ontwikkeling wordt dit onderzocht. Vooruitlopend op het resultaat van dit onderzoek kan worden gesteld dat eventuele maatregelen denkbaar zijn in de beleidssfeer en in de financiële sfeer. Het college vindt het belangrijk om nu al aan te geven dat er grenzen zijn aan het gemeentelijke beïnvloedingsvermogen.

De bewegingsruimte kent zowel beleidsmatige als financiële en juridische beperkingen. Bovendien, hiervoor is al gememoreerd dat het de ontwikkelende partijen zijn die de investeringsbeslissingen nemen om te gaan bouwen. Het college is evenwel van mening dat het belangrijk is om dátgene te doen wat binnen haar vermogen ligt om partijen perspectief te bieden bij de bouw van woningen. Tenslotte blijft de woningnood in Amsterdam onverminderd groot en het is en blijft van belang om kwalitatief goede en complete projecten en gebieden toe te voegen aan de stad. Voor wat betreft mogelijke maatregelen in de beleidssfeer: de stedelijke beleidskaders op het gebied van woningdifferentiatie en stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit bieden enige

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Betekenis marktontwikkelingen voor de gebiedsontwikkeling

Datum 25 oktober 2022 Pagina 4 van 4

ruimte voor flexibele toepassing. Een voorbeeld hiervan is het vereenvoudigen van het tenderproces door kwaliteitsambities meer gebieds- of opgave specifiek toe te passen en/of door partijen die inschrijven op nieuwe tenders meer uitwerkingstijd te geven. Als het gaat om mogelijke maatregelen in de financiële sfeer dan wil het college aangeven dat ze de marktontwikkelingen op de voet volgt, zodat tijdig kan worden geanticipeerd op marktconforme grondprijsdalingen en waar nodig de werkprocessen kan aanpassen op een adequate toepassing. Of nog andere tijdelijke maatregelen mogelijk zijn (bijvoorbeeld het antwoord op de vraag of er ruimte zit in de manier waarop wordt gewerkt met indices in het kader van het marktconforme grondprijsbeleid) vergt een nadere afweging, waarbij de beperkte financiële ruimte binnen de gemeente een belangrijke randvoorwaarde is. In de AMPG heeft u immers kunnen lezen dat die beperkte financiële ruimte meer en meer relevant wordt met het oog op de betaalbaarheid van onze eigen investeringen ten behoeve van het realiseren van de ruimtelijke opgave. Verder proces en voorstel voor een technische sessie Gezien de huidige ontwikkelingen wil ik u graag goed blijven informeren over de ontwikkelingen binnen de gebiedsontwikkelingen.

Daarom doe ik u het aanbod om een zogenaamde technische sessie te organiseren, waarin u een toelichting krijgt op de relatie tussen de actuele marktontwikkelingen in relatie tot de woningproductie en tot het financieel resultaat van de ruimtelijke projecten zoals gepresenteerd in de Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022. Hierbij zal ook inzicht worden gegeven hoe eventuele voorstellen om de woningproductie op peil te houden zich daartoe verhouden. Ik vertrouw er op u hiermee op dit moment voldoende op de hoogte te hebben gebracht en wil u de hiervoor genoemde technische sessie van harte aanbevelen.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl