20260331 RIB ABN AMRO_ondertekend.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 31 maart 2026 20260107KA/WG Grond en Ontwikkeling en Economische Zaken Steven van Weyenberg en Sofyan Mbarki Grond en Ontwikkeling, Willemijn Gribnau, w.gribnau@amsterdam.nl

Onderwerp

Stand van zaken ontwikkeling ABN AMRO complex, gelegen in Zuidas

Datum Briefkenmerk Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s):

Geachte leden van de gemeenteraad van Amsterdam, In de raadsbrieven van 27 september 2023 en 23 oktober 2024 bent u geïnformeerd over de herontwikkeling van het voormalig ABN AMRO complex in Zuidas (inmiddels omgedoopt tot Zudo). Met deze raadsinformatiebrief informeren wij u over de voortgang van de herontwikkeling. Er wordt ingegaan op de stand van zaken van het Masterplan, de anterieure overeenkomst die is gesloten met Victory Group (eigenaar van het complex), het omgevingsplan, de participatie en de fasering. Ook berichten wij u over het besluit van het College van B&W inzake de afwijzing tot monument. Parallel aan deze raadsinformatiebrief vindt ook de beantwoording van de schriftelijke vragen van lid Havelaar d.d. 12 december 2025 plaats. Deze vragen hebben grotendeels betrekking op de totale ontwikkeling van Zuidas. Ook zijn er enkele vragen over Zudo gesteld. Vanwege deze samenhang worden beide stukken gelijktijdig ter kennisneming aan u toegestuurd.

Bron: Masterplan, Victory Group Anterieure overeenkomst Victory Group is eigenaar van de opstallen en de grond. Er wordt geen erfpachtcontract gesloten of een tender uitgeschreven waarin gemeente regels en voorwaarden kan stellen. Bij eigen grondpositie wordt geen erfpachtaanbieding gedaan maar worden er privaatrechtelijke afspraken

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2026 Pagina 2 van 7

tussen eigenaar en gemeente gemaakt. Op 24 december 2024 heeft de gemeente Amsterdam een Anterieure Overeenkomst met Victory Group gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over deze (her)ontwikkeling en de kosten. In navolging op deze Anterieure Overeenkomst is er op 27 juni

2025 een Allonge ondertekend. In deze Allonge zijn afspraken gemaakt over de afronding en vaststelling van het Masterplan als ook over garantie(s) ten aanzien van het bouwen van woningen. Het Masterplan vormt, samen met de private contracten, de basis voor de wijziging van het omgevingsplan. Het omgevingsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld en hiermee wordt het woon- en voorzieningenprogramma mogelijk gemaakt. Masterplan Door Victory Group, eigenaar van het complex, is in samenwerking met gemeente Amsterdam, het afgelopen jaar gewerkt aan een Masterplan voor Zudo. In het Masterplan wordt ingegaan op de ambities, de (ruimtelijke) uitgangspunten van de herontwikkeling en de visie op stedenbouw, openbare ruimte, klimaatadaptatie en duurzaamheid, mobiliteit en de verdeling van het programma bestaande uit kantoren, wonen en voorzieningen. Victory Group streeft ernaar om het kantorencomplex te veranderen naar een gemengd hoogstedelijk gebied: van een fort naar een forum, waardoor het gebied beter aansluit op het bestaande stedelijk weefsel van de stad en er ruimte ontstaat om te verdichten. Met deze herontwikkeling ontstaan er groene, publiek toegankelijke binnenruimtes als onderdeel van het netwerk van de stad. Victory Group heeft op 9 oktober 2025 haar plannen voor deze grootschalige herontwikkeling gelanceerd: “Een dorp voor Zuidas: Zudo”.

Bron: Van fort naar forum, Victory Group Inzet op gemengd programma In het huidige complex is geen wonen en zijn er nauwelijks voorzieningen opgenomen. De inzet van deze transformatie is het toevoegen van woon- en voorzieningenprogramma en het verdichten van het huidige complex (van 89.314 m2) naar een gebied van in totaal 207.500 m2.. Uitgangspunt bij deze woningbouw is het beleid 40-40-20. Ook wordt ingezet op het toevoegen van groen. Vanwege de eigen grondpositie van Victory Group is de sturingsmogelijkheid van de gemeente beperkt. Gemeente heeft in de context van deze herontwikkeling afspraken gemaakt over het minimaal te realiseren (woon)programma inclusief borging van kwaliteit van de woningbouw. Om een gezonde mix tussen werken (kantoor) en niet-werken (wonen en voorzieningen) te krijgen, Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2026 Pagina 3 van 7

geldt de regel dat het nieuw toe te voegen programma bestaat uit 60% werken en 40% nietwerken. Daarnaast moet minstens 2 % van het totaalprogramma (te weten: 4.150 m²) worden ingezet als cultureel of sociaal-maatschappelijk programma. In de komende tien jaar wordt maximaal 118.186 m2 nieuw programma toegevoegd.

*Bovenstaand programma is op basis van de verdelen 60/40 en het programma uit het Masterplan. Indien het totaal programma afneemt dan zullen bovenstaande metrages mogelijk wijzigen, voor wonen blijft het uitgangspunt minimaal 28.210 m2. Door de verdichting van Zudo wordt aangesloten bij de Omgevingsvisie, Ontwikkelstrategie gemeente Amsterdam en de MRA kantorenstrategie, die Zuidas aanwijzen als hoog stedelijke stadskern met een mix van wonen, werken en voorzieningen, en met een blijvend sterke economische functie. De gemeente heeft de ambitie om stationskwartieren, zoals de locatie waarin Zudo zich bevindt, stevig te verdichten. Nieuwe kantoormeters worden volgens de Kantorenstrategie Amsterdam 2026 toegevoegd op toekomstbestendige locaties nabij Openbaar Vervoer met een (boven)gemiddelde locatiekwaliteit. Zuidas is aangewezen als een van de absolute toplocaties voor onder andere kantoorontwikkeling.

Bron: Masterplan, Victory Group Belangrijk onderdeel van de transformatie is het toevoegen van woningen. Circa 29.000 m 2 is bestemd voor woningbouw, met 40/40/20 als uitgangspunt. Niet alle gebouwen zijn constructief geschikt voor woningbouw. Door de nabijheid van trein en metro betreft het een geluidsgevoelige locatie waardoor, gecombineerd met de doelstelling van Victory Group om delen van het Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2026 Pagina 4 van 7

oorspronkelijke complex te hergebruiken, niet overal woningen mogelijk zijn. Victory Group heeft aangegeven om, bij de invulling van het woonprogramma, specifieke aandacht te besteden aan starters, empty nesters, ouderen en expats. Om te komen tot een compleet stuk stad, zijn ook voorzieningen cruciaal. Met Victory Group is dan ook afgesproken om één ‘attractor’ of meerdere ‘attractors’ met een sociaal-maatschappelijk of cultureel karakter aan de herontwikkeling toe te voegen (minimaal 2% van het toe te voegen programma, 4.150 m² bruto vloeroppervlak (bvo)). Daarnaast heeft Victory Group een plintenstrategie ontwikkeld waarin de ambitie is opgenomen om units in verschillende maatvoeringen van XS (circa 50 m²) tot en met XL (groter dan 500 m²) strategisch te positioneren. Op de begane grond van alle gebouwen (inclusief de kantoortorens) zijn voorzieningen gepland om zo de diversiteit en verlevendiging aan de Mahlerlaan en de Beethovenstraat te genereren. Victory Group herontwikkelt de bestaande ondergrondse parkeergarage voor auto’s, fietsen, scooters en voor de logistiek van het complex. Er komt maximaal ruimte voor gebruik van fietsen en Openbaar Vervoer. De toegankelijkheid van de fietsenstalling op –1 met meerdere entrees en het grote aantal fietsparkeerplaatsen is daarbij essentieel.

In de plannen neemt, ondanks de groei van het aantal vierkante meters bvo kantoren en voorzieningen, het aantal autoparkeerplaatsen af van circa 737 tot maximaal 616. In het kader van de wijziging van het omgevingsplan onderzoekt Victory Group de gevolgen voor het verkeer. Uitgangspunt is dat het aantal vervoersbewegingen in de spits niet toeneemt. Duurzaamheid Door de transformatie ontstaat een publiek toegankelijke binnentuin, met veel ruimte voor groen. Natuur staat centraal en is een belangrijk concept binnen de ontwikkeling: groene daken en gevels en water- en groenstructuren. Meer dan 4.000 planten worden toegevoegd. Naast de ecologische kwaliteit leidt dit tot een aantrekkelijk publieke verblijfsruimte in een gebied dat steeds drukker wordt. In haar ontwerpen houdt Victory Group rekening met verduurzamingsdoelen en klimaatadaptatie, zoals hittebestendigheid van het complex, waterhuishouding en het (her)gebruik van materialen. Er is met Victory Group afgesproken dat het gehele complex niet meer wordt aangesloten op gas. Er worden door Victory Group WKO's toegevoegd in combinatie met Stadswarmte- en Koude. Hiermee wordt in de warmte- en koudevraag van het complex voorzien.

Participatie Masterplan Victory Group organiseerde tussen eind 2024 en begin 2025 verschillende participatiemomenten met belanghebbenden waaronder bewoners, reizigers en werknemers over de plannen voor de ontwikkeling van Zudo. Dat gebeurde onder andere door het voeren van gesprekken, het houden van online- en straatenquêtes en een inloopbijeenkomst in november 2024. De resultaten vormden input voor het Masterplan. Het Masterplan is in de zomer van 2025 afgerond.

Wijziging omgevingsplan Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt nu gewerkt aan een wijziging van het omgevingsplan. In dit gewijzigde omgevingsplan worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het programma voor deze ontwikkeling vastgelegd. Begin juli 2025 is via in het Gemeenteblad bekend gemaakt dat gewerkt wordt aan de wijziging van het omgevingsplan, daarbij horen ook de Nota van Uitgangspunten en het Participatieplan. In Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2026 Pagina 5 van 7

september 2025 heeft het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel Zuid positief advies uitgebracht over de wijziging van het omgevingsplan. Afgelopen maanden is door de gemeente Amsterdam, in samenwerking met Victory Group, participatie georganiseerd. Eerder is hiertoe een participatieplan opgesteld. Onderdeel hiervan zijn een inloopavond en diverse een-op-een gesprekken met stakeholders. Op 28 oktober 2025 heeft de inloopavond plaatsgevonden. De bijeenkomst werd goed bezocht. De omwonenden waren vooral geïnteresseerd in het Masterplan en de herontwikkeling waarbij de vragen met name gingen over type gebouwen, het aantal woningen, de invulling van de voorzieningen, de uitstraling van het gebied en de gevolgen voor het aanzicht en uitzicht. Professioneel geïnteresseerden, zoals beleggers en ontwikkelaars op Zuidas stelden vooral vragen over de toevoeging van het aantal kantoormeters, voorzieningen en over de invulling van de plint. Ze maken zich zorgen over de hoeveelheid programma, met name over de toevoeging van kantoormeters. Als positieve reactie werd de ruimtelijke kwaliteit van het plan genoemd. Beeldkwaliteitsplan Gemeente Amsterdam werkt op dit moment ook aan een Beeldkwaliteitsplan. In dit plan wordt de beeldkwaliteit, de ontwerpuitgangspunten en de richtlijnen waaraan de bouwplannen worden getoetst, opgenomen.

Naar verwachting kan dit plan tegelijk met het wijzigingsbesluit van het omgevingsplan door gemeente Amsterdam worden vastgesteld.

[Bron: Masterplan, Victory Group Geen gemeentelijk monument Op 29 augustus 2024 ontving het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid de aanvraag van Erfgoedvereniging Heemschut om het voormalig ABN AMRO complex aan te wijzen als gemeentelijk monument. Op basis van de waardestelling van bureau Monumenten en Archeologie heeft de Commissie Omgeving Kwaliteit (COK) op 11 november 2024 geadviseerd het complex niet aan te wijzen als gemeentelijk monument. Het college heeft dit advies d.d. 4 maart 2025 overgenomen. De COK heeft geadviseerd de architectonische kwaliteiten en de cultuurhistorische waarden onderdeel uit te laten maken van het ontwerpproces. In het Masterplan, beeldkwaliteitsplan en voor zover nodig in de wijziging van het omgevingsplan wordt onderbouwd op welke wijze bij de ontwikkeling rekening is gehouden met de architectonische kwaliteiten en de cultuurhistorische waarden. De COK wordt hierin actief betrokken. Fasering Begin 2026 is gestart met de bouw van Mahler 1, een kantoorgebouw met in de plint publiektoegankelijke functies, gelegen aan het Mahlerplein (fase 1). In 2026 werkt Victory Group de Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2026 Pagina 6 van 7

plannen voor fase 2 verder uit. De noordzijde van het complex ligt in de directe nabijheid van het project Zuidasdok. De bouw van zowel de herontwikkeling van Victory Group als de bouw van Zuidasdok vraagt om intensieve afstemming en samenwerking tussen beide partijen. Daarbij is het noodzakelijk om tot goede onderlinge afspraken te komen over de fasering en de raakvlakken zoals bijvoorbeeld de onderlinge of individuele bouwwerkzaamheden en de waterdemping.

Bron: Fasering, Victory Group

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2026 Pagina 7 van 7

Tot slot Tot slot willen wij aan de raad meegeven dat de gemeente voortdurend met Victory Group in gesprek blijft om de mogelijkheden voor het toevoegen van meer woonprogramma te onderzoeken. De ontwikkeling neemt vele jaren in beslag en de exacte invulling van het woonprogramma moet nog worden uitgewerkt. De verwachting is dat bij extra woonprogramma buiten de contractuele afspraken om de verdeling van 40/40/20 mogelijk ter discussie staat. Volgens planning zal in het tweede kwartaal van 2026 het ontwerpbesluit van de wijziging van het omgevingsplan door het college van B&W worden vrijgegeven voor terinzagelegging. Gedurende een periode van zes weken waarin het ontwerp ter inzage ligt, kan een ieder zienswijzen indienen tegen de ontwerp wijziging van het omgevingsplan.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Steven van Weyenberg Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Sofyan Mbarki Wethouder Economische Zaken