20250924 WV conceptverslag

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting

WV

Raadscommissieverslag, 24 september 2025

CONCEPTVERSLAG Vergadering Vergaderdatum Verslag vast te stellen op:

Openbare vergadering van de Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Woensdag 24 september 2025 van 09.00 tot 12.15 uur Woensdag 5 november 2025

Voorzitter: lid Kabamba Portefeuillehouders: wethouders Pels, Scholtes en Van Weyenberg Commissiegriffier: dhr. Van Loon Verslaglegging: mw. Brouwer (Notuleerservice Nederland) Aanwezige commissieleden: Aslami (D66), Broersen (Volt), Emmerik (Partij voor de Dieren), Von Gerhardt (VVD), Havelaar (CDA), Aboelkasem (DENK), Minderhoud (PvdA), Molema (JA21), Taj (GroenLinks) Afwezige commissieleden: Afwezige portefeuillehouders: Overige aanwezigen:

Procedureel 1.a. Opening procedurele gedeelte De VOORZITTER opent de vergadering en heet iedereen welkom. 1.b. Mededelingen De VOORZITTER wijst erop dat 16 oktober a.s. de brede commissie FKD is waar de begroting in eerste termijn wordt besproken. De volgende vergadering van de commissie WV en RO zal in verband met de Tweede Kamerverkiezingen plaatsvinden op 5 november om 19.30 uur. Wethouder PELS heeft eerder op vragen van Volt toegezegd om te verkennen hoe statushouders alsnog gehuisvest kunnen worden. De wethouder wil de uitslag van de verkiezingen afwachten omdat de betrokken wet daarvoor niet meer behandeld wordt. Op een vraag van het CDA over het delen van BRP-gegevens met particuliere verhuurders meldt de wethouder dat dat niet mogelijk is op basis van de Wet BRP. De wethouder biedt aan een technische sessie te organiseren over de evaluatie van de voorrangsregels. Deze kan plaatsvinden voor de volgende raadscommissie over dit onderwerp. 1.c. Vaststellen agenda De VOORZITTER stelt de agenda ongewijzigd vast.

1

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

1.d. Conceptverslagen van het besloten en openbare deel van de vergadering van de raadscommissie WV d.d. 3 september 2025 Het verslag wordt vastgesteld. 1.e. Actielijsten en langetermijnagenda’s per portefeuille Hierover zijn geen vragen aangemeld. De VOORZITTER verzoekt het college om werk te maken van de actielijsten. Lid TAJ vraagt of het college een update kan geven. De VOORZITTER vraagt of het college een indicatie kan geven van de termijn waarbinnen dit opgepakt wordt. Wethouder PELS zegt dat er kritisch gekeken moet worden naar de punten op de actielijsten en belooft hierover mondeling mededeling te doen bij de volgende commissie. Wethouder VAN WEYENBERG onderschrijft dit. Wethouder SCHOLTES zal ervoor zorgen dat bij de volgende commissie de stand van zaken en de planning bekend zijn. 1.f. TKN-lijst Geen. 1.g. Ingekomen stukken stadsdeelcommissies Geen. Inhoudelijk 2.a. Opening inhoudelijk deel 2.b. Inspreekmoment publiek Er heeft zich één inspreker aangemeld. Mevrouw Tozak spreekt in op persoonlijke titel over verhuizen met stress, wonen met schade. Mevrouw TOZAK is mantelzorger en inwoner van Amsterdam. Ze is ontevreden over het huis dat zij kreeg aangeboden. Na oplevering moesten er onder meer verschillende herstelverzoeken worden gedaan. Meldingen werden genoteerd, maar er werd te weinig mee gedaan.

Wanneer de gemeente een nieuwbouwwoning oplevert, zou deze gewoon goed moeten zijn. Meldingen moeten vlot opgepakt worden. Bewoners zouden na een verhuizing niet deze strijd hoeven te voeren. Mevrouw Tozak roept de gemeente op om ook met bewoners te praten, niet alleen met woningbouwcorporaties. Vanuit de commissie zijn er geen vragen.

2

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

2.c. Actualiteiten Geen. 2.d. Rondvraag Lid HAVELAAR las in de begroting dat woonprojecten vertragen door netcongestie. Kan het college dit toelichten? Wethouder PELS zegt dat in de afgelopen maanden het effect van netcongestie is geïnventariseerd zodat daarnaar gehandeld kan worden. Het bouwen van woningen heeft nu een uitzonderingspositie en voorrang wat betreft netcapaciteit. Investeerders geven aan te willen beginnen, maar dat kantoren in de plinten nodig zijn om het financieren. En die krijgen geen stroom. Dit is een groot risico voor de komende jaren. Daarom is dit als winstwaarschuwing in de begroting opgenomen. Door de instructieregels van de ACM kan bovendien per 1 januari de reservering voor kleinverbruikers vervallen. Daar is nog geen duidelijk proces voor afgesproken. Dit wordt geagendeerd bij het Ministerie omdat het kan leiden tot grote vertraging in de woningbouw. Wethouder VAN WEYENBERG bevestigt deze mogelijke problemen. Ook omdat de ambitie is een complete stad te bouwen en voorzieningen als scholen moeten worden aangesloten. Lid HAVELAAR zegt dat het erom gaat dat er eerder discussie over is geweest. Al een paar keer is gevraagd of er iets aan de hand is. De belofte was dat de commissie proactief geïnformeerd zou worden. De vraag is of er een aparte brief gestuurd kan worden over de inventarisatie en de risico’s.

Wethouder VAN WEYENBERG zegt dat regeren vooruitzien is en dat het daarom is opgenomen in de begroting. De zorgen over netcongestie zijn reëel maar op dit moment zijn er geen grote problemen. De cijfers over het eerste halfjaar worden binnenkort bekendgemaakt. Lid HAVELAAR maakt het volgende punt van orde. Wethouder PELS heeft toegezegd proactief te informeren over vertragingen op woningbouw. Wethouder VAN WEYENBERG gaat hier niet op in. Kan wethouder PELS hier nog op reageren? Wethouder PELS stelt dat wethouder VAN WEYENBERG duidelijk is geweest. Er wordt in verschillende commissies regelmatig over gesproken. De wethouder suggereert eerst de cijfers af te wachten. Lid VON GERHARDT was niet verrast door opmerkingen in de begroting over mogelijke vertraging in de woningbouw. In de gemeente Utrecht wordt nu geprobeerd complete trajecten energieneutraal te maken waardoor er meer ruimte komt voor kantoren. Kan dit voor Amsterdam ook een oplossing zijn? Wethouder VAN WEYENBERG zegt dat er intensief contact is met Utrecht. Want als de vraag op het stroomnet geminimaliseerd kan worden, is dat een ideale uitkomst.

3

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Bespreekpunten Monumenten en erfgoed 3. Bespreken van de raadsinformatiebrief over de voortgang van het project Duurzaam Erfgoed (VN2025-012152) Lid TAJ is blij met de update van de wethouder. GroenLinks kijkt uit naar de actualisatie van begin 2026. De ambities uit de Uitvoeringsagenda over de verruiming van regels stemmen ook tevreden. Er zal bijvoorbeeld veel vergunningsvrij worden toegelaten, juist ook op gemeentelijke monumenten. Wel dreigt er nu een verschil te ontstaan tussen gemeente- en rijksmonumenten. De Rijksdienst voor Erfgoed (RCE) gaat niet mee met het goede voorbeeld van Amsterdam. Kan de wethouder uitleggen waarom dat zo is? En hoe verlopen de gesprekken met UNESCO? Lid Taj mist in de brief de koplopers. In het initiatiefvoorstel werd opgeroepen om casuïstiek te creëren als voorbeeld voor pandeigenaren die willen verduurzamen. De verduurzamingsambities zouden onderdeel moeten zijn van de integrale afweging tussen monumentenbehoud en verduurzaming. Hoe ziet de wethouder dit? Lid Taj wil verder weten hoeveel woningen er verduurzaamd zijn. Ten slotte wordt de wethouder opgeroepen om door te gaan op het ingeslagen pad en zo ook het Rijk te laten zien welke stappen er gezet kunnen worden. Lid HAVELAAR sluit zich aan bij de vragen van de vorige spreker, zeker wat betreft UNESCO.

Kan de wethouder in het aangekondigde beleidskader meerdere keuzes hierin voorleggen? Nu al worden verruimingen toegepast die formeel pas van kracht worden na de vaststelling van het beleidskader. Wat is de juridische basis hiervoor en wat zijn de risico’s? Er is een uitgebreid Loket Duurzaam Erfgoed, en bewoners en bedrijven worden benaderd. Kunnen deze proactieve taken ook door andere partijen opgepakt worden? Wethouder SCHOLTES zegt dat er maximaal gebruik wordt gemaakt van de interpretatieruimte in het beleidskader Monumenten. Daarin staat dat zichtbare zonnepanelen niet mogen. Bij een aanvraag kan een adviseur altijd kijken of zonnepanelen ook anders geplaatst kunnen worden. Als dat de erfgoedwaarde zou schaden, kan er gemotiveerd worden afgeweken. Daardoor zijn er nu overal in de stad, met uitzondering van de UNESCO-kernzone, bepaalde iconische monumenten en Weesp, zichtbare zonnepanelen toegestaan. Ook raamisolatie mag zonder vergunning geplaatst worden. Het beleidskader Monumenten zal worden aangepast en zich expliciet uitspreken over deze uitgebreidere interpretatieruimte. Ondertussen zijn ook diverse handreikingen gemaakt, met daarin opgenomen de goede voorbeelden. Ook heeft het Loket Duurzaam Erfgoed advies gegeven aan tweehonderd initiatiefnemers. Het advies van de RCE inzake de UNESCO-zone weegt zwaar. Amsterdam is immers trots op de UNESCO-status ervan.

Op dit moment is er niet voor gekozen om in zo’n zone voor vergunningvrij te gaan. Ook mogen daar geen zichtbare zonnepanelen geplaatst worden. In de UNESCO-bufferzone eromheen is dat wel mogelijk. De actualisatie van het beleidskader is aanstaande, net als de aanpassing van de Welstandsnota. De participatie over de verdere verruiming van de regels, inclusief het wegnemen van een aantal vergunningsplichten, start volgende maand. Er zal verder gecommuniceerd worden met betrokkenen, zoals corporaties en bewonersinitiatieven. Het onderscheid tussen rijks- en gemeentemonument is vooral relevant ten aanzien van de vergunningsplicht. De gemeente kan niet bepalen of die bij een rijksmonument wordt afgeschaft. Wat betreft de regels voor het verduurzamen is de gemeente aan zet, waarbij het advies van de RCE zeker wordt meegenomen.

4

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Na het in werking treden van de Omgevingswet kunnen ook woonkwaliteit en duurzaamheid meegewogen worden in het advies. De commissie heeft ook de opdracht een afweging te maken tussen monumentwaarde en maatschappelijke belangen. Uiteindelijk maakt het stadsdeel of het college de integrale afweging. De wethouder heeft niet alle cijfers paraat. Er worden jaarlijks 1300 aanvragen behandeld door M&A, waarvan 90 procent een duurzaamheidscomponent heeft. Het totaal aantal woningen met EFG-labels is afgenomen met 8575, los van monumenten dus. Marktpartijen kunnen inderdaad een grotere rol nemen in het Loket Duurzaam Erfgoed. Vragenstellers willen echter altijd een maatwerkadvies, daaraan voldoet het loket. Lid TAJ maakt zich zorgen over de EFG-labels die veel corporatiewoningen nog hebben. Hoe gaan de gestelde doelen gehaald worden in 2028? Kan de wethouder in gesprek met de RCE over een andere visie op vergunningsvrij? Wethouder SCHOLTES erkent de grote waarde van het initiatiefvoorstel van GroenLinks. Gesprekken met de RCE zijn nog steeds gaande. Niet alle corporaties hebben dezelfde actieve houding. De wethouder zal kijken hoe dit aangemoedigd kan worden. Woningbouw 4. Bespreken van nieuw beleid voor de realisatie van middenhuurwoningen (VN2025012151) Lid VON GERHARDT is blij dat de Amsterdamse regel op de Wet betaalbare huur is afgeschaft.

Daardoor is er meer differentiatie in het woningaanbod. Volgens marktpartijen zullen de grondprijzen echter meestijgen. Lid Von Gerhardt deelt deze zorg. Waarom is hiervoor gekozen? De oproep van de wethouder wordt ondersteund. De VVD heeft al vaker gezegd dat er een groot verschil zit tussen middenhuur en vrijesector. Maar juist jonge tweeverdieners vallen hierdoor buiten de boot. Hoe wil de wethouder dit oplossen? Lid TAJ wil graag de plannen horen die de VVD heeft met de Wet betaalbare huur. Volgens lid VON GERHARDT moet er gekeken worden naar wat er in Amsterdam gedaan kan worden. De verdeling is nu 40-40-20. Die percentages staan wat de VVD betreft ter discussie. Kan het verder opgesplitst worden, zodat er in het begin van het vrijesectorsegment ook gebouwd gaat worden? Lid TAJ zegt dat er om te sturen ook regelgeving nodig is. Suggereert de VVD dat er een nieuw segment moet komen? Lid VON GERHARDT hecht minder belang aan regels en maakbaarheid. De markt is belangrijker. Doordat er nu 80 procent gereguleerd wordt, is er maar 20 om de verdiencapaciteit van bouwers recht te trekken. Daarom bouwen ze grote dure woningen. Als daar meer ruimte komt, zullen er goedkopere huizen komen in dat segment. Lid TAJ zegt dat de markt op dit moment inderdaad niet bouwt voor dat middensegment, wat extra regelgeving en inzet vergt. Lid VON GERHARDT verwijst naar zijn vorige opmerking.

Lid TAJ krijgt het advies met een ontwikkelaar te gaan praten. Volgens lid ALBERTS spreek lid VON GERHARDT zichzelf tegen. Er wordt gezegd dat de markt vooropstaat én dat de stad regels moet opstellen. In de praktijk is middenhuur duur. Lid VON GERHARDT vraagt waardoor de middenhuur duur gevonden wordt.

5

WV

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

Lid ALBERTS zegt dat als mensen het niet kunnen betalen de huur duur is. Lid VON GERHARDT stelt dat er ook veel tweeverdieners zijn die het wel kunnen betalen. Het is niet zo dat het middensegment in zijn algemeenheid duur is. In de stad moet voor iedereen gebouwd worden, dus zowel sociale huur als middenhuur. Lid ALBERTS ziet volkshuisvesting als rijksbeleid, dat automatisch ook de stad betreft. Het loslaten van de gemiddelde aanvangshuur is een struikelblok. Als het zo is dat uiteindelijk bij alle aanvangshuren de top wordt bereikt, wordt de toch al dure middenhuur als geheel duurder. Lid MINDERHOUD zegt dat het lastig is voor ontwikkelaars om middenhuur te realiseren en dat zij tegemoet worden gekomen. Dat is op zich goed, maar wat ontbreekt is een langetermijnvisie. De middenhuurwoningen die nu gebouwd worden, vloeien na 25 jaar uit in het dure segment, zoals op het Java-eiland gebeurt. Vanaf 1 januari 2027 kunnen corporaties geborgd lenen voor middenhuur. Daar moet de stad op anticiperen. Corporaties kunnen bijvoorbeeld voorrang krijgen bij het realiseren van eeuwigdurende middenhuur. Of het besluit nemen dat elk stadsdeel een bepaald percentage hiervan wordt toegewezen. Lid ASLAMI onderschrijft dit, maar stelt dat corporaties op dit moment ook eeuwigdurende middenhuur kunnen bouwen.

Lid MINDERHOUD zegt dat corporaties twee struikelblokken ervaren: vooral het gebrek aan financiële middelen en daarnaast het feit dat ze niet betrokken worden bij dit soort bouwprojecten. Lid ASLAMI zegt dat het financiële plaatje wel moet kloppen. Daarom is het goed dat de wethouder maatregelen neemt. Lid MINDERHOUD zegt dat de context gaat veranderen en wil dat maatregelen worden verkend om zoveel mogelijk eeuwigdurende middenhuur te realiseren. Uit de Monitor AAV wordt niet duidelijk welk deel van de middenhuur die nu gebouwd wordt, uitvloeit naar het dure segment. Lid ABOELKASEM zegt dat nieuwbouwprojecten vaak leiden tot verschuiving van sociale huur naar middenhuur. Het instrument middenhuur vergroot daarmee de sociale ongelijkheid. Huurprijzen van 1600 tot 2000 euro zijn voor een groot deel van de middeninkomens onbereikbaar. Lid ASLAMI ziet de huurprijzen waarnaar lid ABOELKASEM verwijst niet terug als middenhuur. Lid ABOELKASEM verwijst naar middenhuurplussegment genoemd wordt.

de

Raadsinformatiebrief

waarin

het

Lid VON GERHARDT zegt dat officiële middenhuur tot 1300 euro gaat. Tussen die 1300 en 1600 euro mist een segment. Volgens lid ABOELKASEM is het niet belangrijk dat er een segment mist. Het gaat erom dat het niet betaalbaar is. Lid VON GERHARDT verwijst naar de RIB waarin staat dat er een grote vraag is naar huizen tussen de 1300 en 1600 euro. Hoe kunnen woningen voor iedereen gebouwd worden in de stad? Lid ABOELKASEM zegt dat woningen bedoeld zijn om in te wonen, niet om de prijs op te voeren.

6

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Lid VON GERHARDT zegt dat de woningen bedoeld zijn voor mensen die dit kunnen betalen. Als er vraag is naar een bepaald segment, zou dat gebouwd moeten worden. Lid ABOELKASEM zegt dat gezien er de huidige crisis hoe dan ook vraag naar woningen is. Volgens lid ASLAMI zijn er ook huurders in de vrijesector die een significant deel van hun inkomen betalen aan woonlasten. Lid ABOELKASEM zegt dat het beleidskader van de middenhuur flexibel is. Ook kunnen mensen een huis kopen. Lid ASLAMI zegt dat in het middensegment met vergunningen gewerkt gaat worden. Daarvoor komen mensen niet zomaar in aanmerking. Lid ABOELKASEM vraagt de wethouder of er een bovengrens kan komen op de middenhuur. Lid ASLAMI zegt dat voor D66 het middensegment van levensbelang is voor de stad. Juist docenten en andere professionals worden hierdoor geraakt: ze verdienen te veel voor sociale huur. Woonlasten in de vrijesector liggen significant hoger dan in de sociale huur. Het beleid vereist toezicht in de uitvoering en blijven proberen het Rijk mee te krijgen. Lid TAJ vraagt waar de woningen van het middenhuurplussegment vandaan zullen komen. Lid ASLAMI zegt dat deze woningen nog gebouwd moeten worden. Het gat tussen het gereguleerde middensegment en het deel daarboven is te groot. Dat raakt bijvoorbeeld mensen die wat langer in het onderwijs werken.

Gezien de huidige situatie moet het huidige percentage 40-40-20 herzien worden. Lid MINDERHOUD verwijst naar woningonderzoek waarvan de conclusie telkens is dat de grote vraag naar sociale huur en ook naar het middensegment toeneemt. Naar de overige 20% is relatief de minste vraag. Het middenhuurplussegment zou binnen het middenhuursegment opgenomen kunnen worden, hoewel lid Minderhoud daar zelf geen voorstander van is. Lid Minderhoud ontkent gezegd te hebben dat corporaties geen middenhuur kunnen realiseren. Corporaties zouden juist vanaf 2027 eeuwigdurende middenhuur moeten realiseren. De afgelopen tien jaar hebben ontwikkelaars zelf amper middenhuur gebouwd. Op korte termijn zal dat niet veranderen. Lid ASLAMI pleit er net als lid Minderhoud voor dat corporaties geborgd kunnen bouwen. Dat kunnen ze op dit moment echter niet doen. Middenhuurplus zou onderdeel moeten zijn van het mddenhuursegment. Lid MINDERHOUD deelt deze conclusie, maar niet die van D66 dat middenhuur duurder gemaakt moet worden. De analyse van lid ASLAMI is dat een groot deel van de Amsterdammers niet in aanmerking komt voor het middensegment, en dat het gat tussen dit segment en de vrijesector te groot is. Lid MINDERHOUD vraagt zich af waarop lid ASLAMI de stelling baseert dat er een grote vraag zou zijn naar duurdere huurwoningen.

De PvdA wil inzetten op betaalbare middenhuurwoningen; D66 wil middenhuurwoningen duurder maken.

7

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Lid ASLAMI vindt dit een semantische discussie. Lid MOLEMA vraagt lid ASLAMI welk percentage D66 voor zich ziet. Lid ASLAMI zegt dat is afgesproken met 40-40-20 te werken. Maar ook het rapport van de Rekenkamer zegt vraagtekens bij de houdbaarheid van het huidige percentage. Er wordt gewacht op een plan van aanpak hiervoor. Lid MINDERHOUD is benieuwd naar de huurprijs van middenhuurplus, want er is weinig verschil met particuliere huur. Lid ASLAMI verwijst naar de stukken. Lid TAJ sluit zich aan bij de conclusies van zowel PvdA als D66. GroenLinks pleit ervoor meer mensen toe te staan om middenhuur te kunnen huren in plaats van de prijzen te verhogen. Lid VON GERHARDT is verbaasd dat GroenLinks de inkomensgrens wil oprekken. Lid TAJ wil niet per direct de inkomensgrens van 89.000 euro verhogen. Eerst moet gekeken worden hoe in het huidige beleid meer mensen toegang krijgen tot het middenhuursegment. Lid VON GERHARDT noemt het tegenstrijdig dat GroenLinks niet de inkomensgrens wil oprekken maar wel meer mensen toegang wil geven. Lid TAJ zegt dat niet de inkomensgrens opgerekt moet worden, maar dat er meer middenhuurwoningen gerealiseerd moeten worden. Lid VON GERHARDT vraagt wat GroenLinks zegt tegen de mensen die te veel verdienen voor het middensegment. Lid TAJ vraagt de wethouder hoe het middenhuurplussegment vorm zal krijgen.

Ten koste van welke groep zal dit bijvoorbeeld gaan? Volgens lid ASLAMI zal het middenhuurplussegment de mensen bedienen die nu niet in aanmerking komen voor middenhuur. Lid TAJ stelt dat zowel middelen als woningen schaars zijn en er keuzes gemaakt moeten worden. GroenLinks wil inzetten op sociale huur en middenhuur. Lid Taj vraagt de wethouder welke consequenties het loslaten van de gemiddelde aanvangshuur heeft. Lid ASLAMI is positief over de steun van de andere commissieleden. Het middenhuurplussegment is voor de groep die straks niet meer in aanmerking komt voor middenhuur. Lid TAJ concludeert dat er een groot tekort is aan betaalbare woningen en dat het college zich inspant daar verandering in te brengen. GroenLinks ondersteunt dit van harte. Lid MOLEMA steunt het voorstel om middeninkomens meer kans op een woning te geven. Maar het opnieuw vastleggen van de verhuurtermijn van een middenhuurwoning kan de haalbaarheid van projecten beperken. Waarom kiest het college hiervoor en is het bereid om maatwerk toe te staan? Hoe garandeert het college dat er genoeg betaalbare woningen gerealiseerd worden? Door toepassen van het WWS vallen grotere woningen die nu gebouwd worden buiten de middenhuur. Welk perspectief krijgen gezinnen?

8

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Wat betreft de overgangsbepalingen geldt voor eigengrond en erfpachtprojecten soms de mogelijkheid te kiezen oud en nieuw beleid. Bij tenders kan dat niet. Hoe rechtvaardigt het college deze ongelijkheid en wordt vertraging bij lopende projecten voorkomen? Wethouder VAN WEYENBERG zegt dat in het beleid de Wet betaalbare huur is vertaald. De wet voorzag in de maximale huurprijs en de wijze van indexeren. Omdat er nu met WWS-punten gewerkt wordt, past het werken met de gemiddelde aanvangshuren niet meer. Woningen met meer dan 186 WWS-punten blijven echter toch in het gereguleerde segment. Dit wordt geborgd middels de erfpachtvoorwaarde. Daarnaast is de eis voor de minimumgrootte van deze woningen veertig vierkante meter. In de erfpachtvoorwaarde wordt ook opgenomen dat deze woningen 25 jaar middenhuur moeten blijven. De tijdelijke korting op de grondprijs is gestopt. Het effect hiervan zal blijken uit de halfjaarcijfers. Lid VON GERHARDT stelt dat de nieuwe systematiek de middenhuur juist duurder maakt. Waarom gebeurt dit dan toch? Wethouder VAN WEYENBERG signaleert dat de markt zich dusdanig aan het stabiliseren is dat de nieuwe systematiek op zijn plaats is. Wat betreft de eeuwigdurende middenhuur en de rol van corporaties zegt wethouder VAN WEYENBERG dat er inderdaad geen borging is. De wethouder verwijst naar de schriftelijke beantwoording van vragen van lid ASLAMI.

De verandering die na 1 januari 2027 plaatsvindt, heeft ook financiële gevolgen voor de stad. Dit zal nog moeten worden besproken, net als het Vereveningsfonds. Het overgrote deel van de nieuwe woningen in het middensegment heeft 25 jaar middenhuur. Vanaf 2042 zullen de eerste woningen uit deze termijn lopen. Er zijn te veel variabelen om dit precies in cijfers te vatten. Bij de invoering van de Wet betaalbare huur heeft wethouder PELS een schatting gemaakt van de langetermijneffecten van de wet. Daarover is een brief verstuurd op 22 juli 2024. In de Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting die in de eerste helft van 2026 verschijnt, wordt ingegaan op ontwikkelingen in de woningvoorraad. Lid MINDERHOUD wil graag meer inzicht in de stand van zaken. Kan het college een beeld geven van de situatie rond de middenhuur? Wethouder VAN WEYENBERG zegt dat dat op projectniveau complex is. Wellicht voldoet een tussenvorm. Ook in de bestuursopdracht wordt gekeken naar de impact van eeuwigdurende middenhuur. Daarin zal ook de nuloptie worden meegenomen. Lid VON GERHARDT vraagt hoe het staat met de afdoening van de aanbevelingen uit het rekenkamerrapport van een aantal jaar geleden. Wethouder VAN WEYENBERG zegt hier separaat op terug te komen. Lid ASLAMI vraagt hoe de maatschappelijke waarde van de grondprijs bij eeuwigdurende middenhuur verzilverd kan worden.

Kan er bijvoorbeeld een andere grondprijs worden berekend? Wethouder VAN WEYENBERG dat wanneer iets eeuwigdurend in het gereguleerde segment wordt gehouden, dat een negatieve invloed heeft op de grondprijs. Lid HAVELAAR vraagt zich af of dat echt zo is.

9

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Wethouder VAN WEYENBERG zegt dat wanneer na 25 jaar de erfpachtafspraken stoppen niet in alle gevallen automatisch de huur wordt verhoogd. De Wet betaalbare huur, inclusief de 10procent nieuwbouwtoeslag, voorziet in een maximale huur van 1303 euro. Als ook woningen met meer dan 186 WWS-punten worden gereguleerd, wordt een huursegment georganiseerd boven die 1303 euro. De wethouder ziet daar zeker kansen, maar vindt dit iets voor de nieuwe termijn. Er is een groep mensen die in een te dure huurwoning zit, mede doordat er te weinig woningen zijn tussen de 1300 en 1600 euro. Het voordeel van het nieuwe segment kan zijn dat deze mensen meer huuraanbod krijgen. Daar wordt nu onderzoek naar gedaan. Hoe dit gelabeld moet worden, laat de wethouder over aan de campagnediscussies van de commissieleden. Lid TAJ vraagt wanneer de wethouder de resultaten van het onderzoek zal delen. Wethouder VAN WEYENBERG neemt het mee in de bestuursopdracht Complete Stad. Wethouder VAN WEYENBERG is blij met het draagvlak voor bovenstaande aanvullingen op het landelijke beleid. Lid MINDERHOUD leest in verschillende rapportages dat middenhuur nog steeds achterblijft. De vraag is waardoor dat komt en waar de grote vraag precies vandaan komt. Waar gaan de middenhuurpluswoningen straks ten koste van? in de bestuursopdracht ziet lid Minderhoud graag de visie van de wethouder hierop.

Wethouder VAN WEYENBERG stelt dat het niet ten koste van andere woningen hoeft te gaan. De behoefte ontstaat daar waar het gereguleerde deel eindigt en wat er in de laatste 20 procent wordt gebouwd. Veel mensen zeggen nu te duur te moeten huren, omdat ze geen woning in hun gewenste segment kunnen vinden. Lid MINDERHOUD ziet grote uitdagingen. Als een deel van de 20 procent hiervoor gereguleerd kan worden, is dat prima. Wethouder VAN WEYENBERG laat het aan de commissie om te besluiten waar het in de programmering een plek moet krijgen. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. Na een korte schorsing wordt de vergadering vervolgd. De VOORZITTER heropent de vergadering. De VOORZITTER zegt dat er voldoende aanmeldingen voor de evaluatie voorrangsregels. De volgende vergadering zal zijn op 15 oktober van 13.00 tot 14.00 uur. Lid TAJ zegt dat de wethouder in november met cijfers zou komen. Wethouder PELS zegt toe dit uit te zoeken. Toegevoegde bespreekpunten Volkshuisvesting 5. Bespreken van het voorstel van het college over de invulling van het compromis dat is gesloten in het kader van het Volksinitiatief Eerlijke kansen op sociale huurwoningen (VN2025-012423)

10

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Lid TAJ is blij met de snelle uitwerking van de wethouder van dit compromis. Dat geldt ook voor de ingezonden brief van de initiatiefnemers, die inmiddels overleg hebben gehad met het college. De voorgestelde uitwerking van de pilot stemt ook tevreden. Lid Taj kijkt uit naar de evaluatie en hoopt dat er ook gekeken wordt naar de kwalitatieve aspecten, en dat ook de ervaringen van mensen wordt meegenomen. In de aangekondigde technische sessies kan op basis van cijfers en data gepraat worden. Lid BROERSEN sluit zich aan bij lid TAJ. Het is goed dat de pilot zo snel naar de commissie is gekomen. Volt steunt de pilot volledig, maar is niet voor uitbreiding ervan. Ook het verzoek om ervaringen van woningzoekenden mee te nemen in de evaluatie, wordt onderschreven. Wethouder PELS zegt dat bij deze evaluatie ook kwalitatieve vragen zijn gesteld over hoe de voorrangsregels zijn ervaren. Het voorstel is om bij de grote evaluatie te bespreken of dit ook moet worden meegenomen bij de pilotevaluatie. Het vraagt immers extra inzet. Lid TAJ verzoekt de wethouder de ervaringen rond de zichtbaarheid op Woningnet op te nemen in de pilotevaluatie. Wethouder PELS begrijpt de vraag. De pilot is echter beperkt tot honderd woningen en de meeste mensen zullen teleurgesteld raken. Er moet daarom zorgvuldig uitgevraagd worden. Lid BROERSEN zegt dat het juist gaat om de ervaring van de woningzoekenden.

In het volksinitiatief werd naar voren gebracht dat de gewijzigde vermelding op Woningnet voor een andere ervaring zorgt. Wethouder PELS zegt dat er gekeken moet worden naar wat er in de evaluatie zit. Misschien kan er een gesprek georganiseerd worden met woningzoekenden. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. 6. Bespreken van de raadsinformatiebrief bij de Monitor Prestatieafspraken 2024 (VN2025-012410) Lid TAJ is blij met de brief en de geboekte voortgang. Er staan ook enkele zaken in die zorgen baren. Bijvoorbeeld de grootte van de gebouwde woningen. De vraag is hoe er ook gebouwd kan blijven worden voor gezinnen. Daarnaast gaan er sociale huurwoningen af door verkoop, ook in rode gebieden. Welke afwegingen zijn daarbij gemaakt? Corporaties gaan geen woningen meer gasvrij maken, vanwege problemen met het warmtenet. Hoe staat het met het onderzoek naar het gemeentelijke warmtenet? Wat is de situatie rond het verduurzamen van EFG-labels? Ten slotte een tip voor de monitor: wellicht kunnen de vierkante meters toegevoegd worden aan de nieuwbouwopgave. Dat maakt de beoordeling makkelijker. Lid ASLAMI vraagt zich af hoe GroenLinks kijkt naar het beperkte aantal woningen voor jongeren en studenten. Lid TAJ maakt zich daar zorgen over. Lid BROERSEN zegt dat in de monitor veiligheid alleen benoemd wordt in relatie tot de openbare orde en niet tot wonen.

Lid Broersen wil graag de toezegging dat de motie van Volt hierover in de volgende monitor wordt uitgewerkt. De resultaten wat betreft rolstoelwoningen blijven achter: slechts twee. Worden er extra stappen gezet om dit te versnellen?

11

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Hoe staat het met de pilot hospitaverhuur? In de monitor ontbreken cijfers hierover. Volt wil graag het Convenant Studentenhuisvesting sluiten met de woningbouwcorporaties. Heeft de wethouder hierover verdere gesprekken gevoerd? Daarnaast wil lid Broersen graag cijfers zien, uitgesplitst per corporatie. Lid ALBERTS benoemt een aantal zorgen. De voorraad sociale huur wordt verminderd door verkoop, maar ook door sloop en liberaliseren. Dat moet worden teruggedrongen. Er moeten nog 84 rolstoelwoningen gebouwd worden. Gaat de langjarige subsidie doorlopen? De woning van lid Alberts heeft een E-label. De corporatie wil het glas verduurzamen, maar ook daarna zal de woning dit label blijven houden. De corporatie wil niet de warmtelekkende muren aanpakken. Gebeurt dit vaker? Lid HAVELAAR constateert dat het huidige model van corporaties niet houdbaar is. De financiële ruimte voor noodzakelijke investeringen ontbreekt. Daardoor moeten ze geld lenen, huurwoningen verkopen en huren verhogen. Corporaties vroegen om het loslaten van 40-40-20 en van bovenwettelijke eisen. Hoe kijkt de wethouder hiernaar? Het CDA maakt zich zorgen over de snelle krimp van de sociale huurvoorraad bij de particuliere verhuurders. Eerder is voorgesteld om de hogere opbrengsten uit de OZB te gebruiken om sociale huurvoorraad te kopen.

Hoe kan de gemeente ervoor zorgen dat woningen die verkocht worden, terechtkomen bij kopers die het met weinig of zonder rendement kunnen verhuren? Hoe kijkt de wethouder naar de scepsis bij huurders over zonnepanelen, en de financiële risico’s met salderen? De wethouder geeft aan alles te doen om woningen met een EFG-label aan te pakken. Wat gaat de wethouder precies doen? Klopt het dat in de helft van de gevallen waar schimmel is aangepakt de problemen niet zijn verholpen? Hoe kan dit wel opgelost worden? Hoe kan corporaties belet worden om woningen op de begane grond te verkopen? Lid EMMERIK stelt dat veel huurders in ongezonde woningen wonen en de duurzaamheidsaanpak achterloopt. In 2024 zijn slechts twee rolstoelwoningen gebouwd. Vergroening, klimaatadaptatie en leefbaarheid zijn belangrijk. De PvdD mist meetbare resultaten hiervan in de monitor, bijvoorbeeld over ontstening van tuinen en groene daken. Hoe wordt er daarnaast voor gezorgd dat de achterstand wat betreft zonnepanelen en rolstoelwoningen wordt ingehaald? Lid MOLEMA is blij met de positieve resultaten die uit de monitor blijken. Tegelijk blijft de nieuwbouwproductie achter. Dit hoort bij de prestatieafspraken met corporaties. Welke keuze maakt de gemeente om de productie vlot te trekken? Ook binnen de prestatieafspraken worden niet alle ambities gehaald, bijvoorbeeld die met rolstoelwoningen.

Hoe garandeert de wethouder dat deze woningen worden opgeleverd? De uitrol van zonnepanelen valt terug, huurders profiteren niet en de energierekening stijgt. Welke concrete stappen gaat de wethouder zetten zodat huurders er direct voordeel van hebben? Wat is het concrete plan per corporatie en per stadsdeel om de EFG-labels te verduurzamen? De helft van de 15.000 schimmelmeldingen is niet opgelost. Hoe gaat de wethouder de corporaties tot een structurele oplossing dwingen? De wethouder wijst naar het Rijk voor wat betreft de financiële druk. De wethouder moet echter zelf zorgen voor uitvoerbare afspraken. Lid ASLAMI verbaast zich erover dat er nog altijd rolstoelwoningen worden verkocht. Hoe kijkt de wethouder hiernaar?

12

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Wethouder PELS dankt voor de complimenten. De groei van de sociale huurvoorraad, ook in de rode gebieden, stemt tevreden. De vraag blijft echter groot. Het college wil niet dat er woningen worden verkocht. Corporaties stellen dat dit noodzakelijk is. Dit is geen Amsterdams probleem en een nieuw kabinet zou meer moeten investeren in aan volkshuisvesting. De rolstoelwoningen die verkocht zijn, waren niet gelabeld als zodanig. De wethouder wil in gesprek met corporaties kijken of deze woningen niet toegevoegd kunnen worden. Het is onaanvaardbaar dat er slechts twee rolstoelwoningen zijn gebouwd. Maar het duurt drie jaar voor een woningplan is gerealiseerd. In de eerste helft van 2025 zijn er dertien bijgekomen. Tot eind 2026 is er geld beschikbaar voor deze woningen. Lid HAVELAAR vraagt of dat geld bestemd is voor de 96 geplande woningen. Wethouder PELS zegt dat 96 het doel is, maar dat de subsidie voor 84 woningen beschikbaar is. In het volgende coalitieakkoord moet daar verder over worden beslist. Lid HAVELAAR vraagt wat de raad kan doen om er in de meerjarenbegroting 96 van te maken. Wethouder PELS zegt dat extra geld welkom is, maar dat het college heeft gekeken naar wat er in deze periode mogelijk is. Lid ALBERTS heeft gehoord dat de stagnatie een gevolg was van de beperkte looptijd van de subsidie.

Wethouder PELS zegt dat de subsidie loopt tot eind 2026 en er is voorzien dat daar 84 woningen mee kunnen worden afgedekt. Wethouder PELS vindt het jammer dat commerciële partijen zich hebben teruggetrokken uit de ontwikkeling van warmtenetten. Er is een wet die het mogelijk maakt om vanuit publieke partijen te sturen. Met corporaties is afgesproken dat dit meegenomen wordt bij renovaties. Zolang de betaalbaarheid niet is geregeld, moeten mensen er niet op worden aangesloten. De eindtermijn van de EFG-labels is eind 2029. Het college blijft druk houden op de corporaties om dit voor elkaar te krijgen en wil ze hierin ook ondersteunen. EFG-labels zeggen niet alles, zeker niet in het geval van dubbelglas. Hier wordt over gesproken met corporaties. Er is echter geen alternatief. In de monitor zijn kamers toegevoegd omdat vierkante meters niet alles zeggen. Er waren echter problemen met de dataverzameling hiervan. Daar zal naar gekeken worden. De wethouder zegt toe in de volgende monitor cijfers met betrekking tot veiligheid op te nemen. Cijfers over hospitaverhuur komen pas eind dit jaar. Corporaties hebben wel aangegeven dat de ervaringen positief zijn. Er zijn veel particuliere sociale huurwoningen verdwenen. Daar is geen wetgeving of beleidskader voor. Het is interessant om te kijken hoe het voorkomen kan worden, maar dat betreft politieke keuzes.

In de toekomst zijn zonnepanelen als gevolg van salderingsregels minder interessant voor sommige mensen. Het college heeft gevraagd dit terug te draaien. Tot die tijd wordt geprobeerd om ervoor te zorgen dat er op termijn geen rekening bij mensen wordt neergelegd. Corporaties zeggen dat het moeilijk is om aan te geven welke benedenwoning geschikt is als rolstoelwoning. Bij de volgende ronde van de prestatieafspraken zal dit weer worden bevraagd. Lid ASLAMI stelt voor alle leden extra spreektijd te geven. De VOORZITTER zegt dit toe.

13

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

Lid ASLAMI mist duidelijkheid in het onderwerp rolstoelwoningen. De voorraad is niet duidelijk, net zomin als welke woningen als zodanig gelabeld of geschikt zijn. Wethouder PELS stelt voor dit te bespreken bij het eerstkomende overleg met de corporaties. Veel mensen in een rolstoel wonen in niet voor hen geschikte woningen. Lid HAVELAAR vraagt of het mogelijk is dat de gemeente het eerste recht van koop heeft bij de verkoop van sociale huurwoningen door corporaties. Wethouder PELS zegt dat daar inderdaad politiek over gesproken kan worden. Het college moet het wel budgettair kunnen dekken. Het beeld over wat persé niet verkocht mag worden, wordt steeds verder aangescherpt. Lid HAVELAAR diende een jaar geleden met lid ALBERTS een motie in om geen benedenwoningen meer te verkopen. Dat kreeg van het college een negatief preadvies. Hoe kan het dat de wethouder het beeld nog steeds niet scherp heeft? Wethouder PELS zegt dat het om een beperkte hoeveelheid gaat. Het beeld aanscherpen is een proces van voortschrijdend inzicht. Nu is niet duidelijk wat er wel verkocht kan worden. Lid HAVELAAR vindt dat er voorlopig geen enkele benedenwoning verkocht moet worden, ook niet als het de laatste in een VVE is. Andere woningen mogen meer verkocht worden. Wethouder PELS zegt dat als het de laatste in een VVE is het om een heel dure woning gaat voor de corporatie, met hoge onderhoudskosten.

De vraag is of er niet eerst moet worden gekeken naar de woningen die de gemeente wil behouden. In de prestatieafspraken is dat naar typologie gedaan. De wethouder zegt dat er geen harde afspraken met corporaties zijn gemaakt over de ontstening van tuinen. Wel is afgesproken dit te ondersteunen. Monitoring hiervan kost veel geld, daarom is gekozen voor het ondersteunen van de uitvoering en niet voor de verslaglegging. Wethouder PELS vindt dat er grotere stappen gezet moet worden in de aanpak van schimmel. Lid EMMERIK zegt dat vergroening minstens belangrijk is als andere beleidsterreinen. Wanneer iets gemeten wordt, krijgt het ook prioriteit. Lid Emmerik wil weten wat de globale stand van zaken is. Het advies is een indicatorenset te ontwikkelen met corporaties zodat het kan worden meegenomen in de monitor. Wethouder PELS zegt dat nu eenmaal is afgesproken het op deze manier vorm te geven in de monitor. Niet alle corporaties geven er evenveel prioriteit aan. Wethouder PELS heeft geld vrijgemaakt voor schimmelbestrijding. De wethouder is dankbaar dat het probleem onderkend is. Wethouder VAN WEYENBERG heeft lid BROERSEN toegezegd voor 1 december een brief te maken over de aanpak van studentwoningen. Besloten is het convenant niet te tekenen. Er is gesproken met onderwijsorganisaties, studentenvertegenwoordigers en corporaties.

Uitgangspunt is dat alle woningzoekenden geholpen moeten worden. Lid TAJ benadrukt dat het naast studentenwoningen ook om woningen voor jongeren tot 28 jaar gaat.

14

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept-raadscommissieverslag, 24 september 2025

WV

De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. Sluiting De VOORZITTER dankt de aanwezigen en sluit de openbare commissievergadering om 12.15 uur. De volgende vergadering is op woensdag 5 november 2025, aanvang 19:30 uur.

15