20250115 WV schriftelijke bijdrage (gewijzigd) van M. Edwards inzake woningverdeling binnen het middensegment

Brief gemeenteraad Verzoek in het kort: Een eerlijke en verdeling van de middeldure woningen aan alle middeninkomens en doorstromers waarbij er sprake is van een verdeling waarbij er gelijke kansen worden gecreëerd tussen de woningzoekenden. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld bestaande woningen onder de werking van de Huisvesting verordening te laten vallen. Uiteenzetting probleem: Dit verzoek komt van een woningzoekende die gefrustreerd is door de huidige woningmarkt in Amsterdam. Bestaande woningen die door de huurprijs of aantal WSS punten binnen het middensegment vallen1, vallen veelal niet onder de werking van de Huisvesting verordening waardoor woningcorporaties zelf invulling mogen geven aan welke huurprijs passend is voor het middensegment en welke toewijzing- en voorrangsregels van toepassing zijn. Dit heeft geleid tot een oneerlijke verdeling van de weinige woningen binnen het middensegment en de bewerkstelling van oneerlijke kansen binnen het middensegment. Ik heb voor dit “onderzoek” zes woningcorporaties die woningen in Amsterdam verhuren met elkaar vergeleken. Uit dit onderzoek blijkt dat elke woningcorporatie zelf heeft bepaald welke huurprijzen binnen het middensegment vallen, welke inkomenseisen/grenzen de woningzoekende aan moet voldoen en welke voorrangregels van toepassing zijn (zie onderstaande tabel bij 2).

De woningcorporaties voeren beleid uit wat niet overeenkomt met de door het Rijk gestelde huurprijzen en de daarbij passende inkomensgrenzen en ook niet in lijn is met de huisvesting verordening (zie 1)). Vier van de zes woningcorporaties voeren beleid uit dat de eigen huurders voortrekken2. Dit maakt het voor woningzoekende alleen maar moeilijker om een woning te vinden in de al krappe woningmarkt. Als woningzoekende die reageert op een woning die wordt verhuurd door een andere woningcorporatie sta je per definitie al 2-0 achter, ondanks snel reageren op de advertentie, voldoen aan de passendheidscriteria en een doorstromer3 zijn. Eigen huurders krijgen voorrang ten opzichte van huurders van andere woningcorporaties waardoor eigen huurders altijd op nummer een staan en er alleen concurrentie m.b.t. reactiesnelheid ontstaat binnen de eigen huurders. Daarnaast wordt een eigen huurder door de verhuurder alleen afgewezen als zij niet aan de minimale inkomenseis voldoen en/of niet tijdige de gevraagde documenten uploaden. De maximale inkomensgrens is immers niet van toepassing voor de eigen huurders. Als woningzoekende van een andere woningcorporatie moet je hopen dat geen of weinig mensen van de eigen woningcorporatie reageren of zich toch terugreken van de woning om enige schijn van kans te maken op de woning.

Ook als je als woningzoekende van een andere woningcorporatie als eerste reageert op een woning, geeft dit dus geen enkele vorm van garantie. Zolang een woningzoekende van de eigen woningcorporatie voor de 1

Middensegment vastgesteld door het Rijk en de gemeente Amsterdam middels de huisvesting verordening en de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de woningcorporaties 2 Met eigen huurders bedoel ik huurders die een sociale huurwoning van woningcorporatie A huren en hebben gereageerd op een middensegment woning van woningcorporatie A 3 Doorstromers is een woningzoekende die binnen de regio Amsterdam een sociale huurwoning achterlaat

sluitingsdatum van de woningadvertentie reageert, wordt zij boven jouw in de ranglijst gezet. Alle woningzoekende die voldoen aan de passendheidsciteria dienen in gelijke mate kans te kunnen maken op de woning. Dit is nu niet het geval. Het is logisch dat er bepaalde voorrangregels van toepassing zijn, de zogeheten passendheidscriteria (bijvoorbeeld: woningen met meerdere slaapkamer bij voorrang verhuren aan gezinnen en kleinere woningen bij voorrang aan 1-2 persoonshuishoudens). Ook is het logisch dat er voorrang wordt verleend voor woningzoekende die een sociale huurwoning achterlaten, dit staat namelijk ook in de gemaakte prestatieafspraken en bevordert de doorstroming. Het is ook gek dat woningcorporaties voorrang verlenen aan hun eigen huurders nu dit bij de verhuur van sociale huurwoningen niet is toegestaan. De woningcorporaties hebben wat dat betreft “grijs” gebied opgezocht m.b.t. tot de toewijzing van de woningen in het middensegment. Tijdens het verhuurproces mag er niet gediscrimineerd worden. De vraag is dan ook in hoeverre het voortrekken van de eigen huurders een vorm van discriminatie is. Wat wel duidelijk is, is dat er sprake is van oneerlijke en ongelijke behandeling van woningzoekende gebaseerd op bij welke verhuurder je op dit moment een (sociale) huurwoning huurt.

Afhankelijk van bij welke woningcorporatie je huurt, zijn er andere regels van toepassing m.b.t. tot de toewijzing en voorrangregels die gelden voor jouw bij het reageren op een woning in het middensegment. Het is niet logisch en oneerlijk dat woningcorporaties hun eigen huurders voortrekken, vooral nu het aanbod per woningcorporatie heel erg verschilt. Op dit moment bestaat bijvoorbeeld het overgrote deel van middensegmentwoningen die op Dak (woningnet) worden aangeboden uit woningen van de woningcorporatie Eigen Haard. Op het moment dat ik dit schrijf staan er 26 vrije sector woningen op Dak ten opzichte van de 119 sociale huurwoningen. De vrije sector woningen zijn een mix van woningen in het middensegment en vrije sector woningen (overgrote deel middeldure woningen). Van deze woningen is het aanbod als volgt verdeeld tussen de woningcorporaties: - Eigen haard : zestien - Stadgenoot: een - De Key: een - Ymere: vier - Woonzorg Amsterdam (woningcorporatie die senioren woningen realiseert): drie - Parteon: een Als woningzoekende is de kans groot dat je regelmatig reageert op een woning die door Eigen Haard wordt verhuurd nu zij de grootste aanbieder zijn van woningen in het middensegment. De kans is daarbij groot dat je vaak moet concurreren met de woningzoekende van Eigen Haard.

De voorrangsregels die worden toegepast voor de eigen huurders en alleen vrijstelling van de maximale inkomensgrens voor de eigen huurders zorgt juist voor een onevenwichtige en

onrechtvaardige effecten op de woningmarkt voor woningzoekende. Dit is juist wat er met de nieuwe huisvestingswet en wet goed verhuurderschap probeert te voorkomen/beperken. Eigen ervaring: In december 2024 had ik gereageerd op een woning van Eigen Haard. Ik stond op plek vier. Na de bezichtiging was ik op nummer een terecht gekomen. Eigen Haard had mij echter afgewezen, omdat ons gezinsinkomen te hoog was. Voor het jaar 2024 hanteerde Eigen Haard namelijk een maximale inkomensgrens van €76.000 (naar boven afgerond) en ons inkomen was door Eigen Haard berekend op €78.000 (naar boven afgerond). De gehanteerde maximale inkomensgrens van Eigen Haard was niet in lijn met de maximale inkomensgrens van 2024 dat door het Rijk was bepaald op €82.921. Als Eigen Haard de door het rijk opgestelde inkomensgrens had gehanteerd, had ik de woning toegewezen gekregen. Als Eigen Haard in lijn met de toen geldende huisvesting verordening had toegewezen, hadden wij de woning gekregen gezien in de verordening staat dat de maximale inkomensgrens komt te vervallen als je een sociale huurwoning achterlaat. Als ik van Eigen Haard een sociale huurwoning zou hebben achtergelaten, zou ik wel de woning gekregen hebben. Als Eigen Haard de eigen huurders niet zou voortrekken, had ik de woning gekregen.

Ik heb voor de afwijzing van de woning een klacht ingediend, omdat ik toen onder de veronderstelling was dat de woning gezien de huurprijs onder de werking van de huisvesting verordening viel. Dit bleek echter niet het geval te zijn. Als woningzoekende is het niet duidelijk welke woningen wel en niet onder de werking van de verordening vallen en blijkbaar is dit bij woningcorporaties ook niet altijd bekend nu Eigen Haard 2.5 week onderzoek heeft gedaan om vast te stellen dat de woning niet onder de werking van de verordening valt. Het is oneerlijk dat Eigen Haard de eigen huurders voortrekt. Daarnaast vraag ik mij af in hoeverre Eigen Haard en andere woningcorporaties de doorstroom van sociale huurwoningen bevorderen en voldoen aan de Prestatieafspraken als zij hun eigen huurders voortrekken en alleen bereid zijn om de maximale inkomensgrens te laten vervallen voor hun eigen huurders die een sociale huurwoning achterlaten en niet alle woningzoekende die een sociale huurwoning achterlaten. Deze maand heb ik weer gereageerd op een woning van Eigen Haard. Ik heb om 00:36 gereageerd. De woningen worden altijd om 00:00 gepubliceerd. Toen ik reageerde stond ik op nummer een. Inmiddels sta ik op nummer acht, omdat de huurders van Eigen Haard voorrang krijgen op mij.

Ongeacht wanneer iemand van Eigen Haard reageert op de woning, komen zij boven mij op de ranglijst te staan door het feit dat zij op dit moment huurder zijn van Eigen Haard. Conclusie en verzoek: Op dit moment worden woningen in het middensegment niet op een evenwichtige en rechtvaardige manier verdeeld onder woningzoekende doordat er geen vastgestelde kaders zijn op basis waarvan de woningen verhuurd dienen te worden en de woningcorporaties zelf deze kaders vaststellen. Met als gevolg dat de woningen op oneerlijke wijze worden verdeeld en er geen gelijke kansen zijn tussen de woningzoekenden. Per woningcorporaties zijn de kaders over wat een middeldure woning is en wie hiervoor in aanmerking komt anders.

Het is aan de gemeente Amsterdam om ervoor te zorgen dat middeldure woningen terecht komen bij woningzoekende met een middeninkomen en de doorstroming vanuit de sociale huurwoningen te bevorderen. Dit kan gedaan worden als ook huidige/bestaande woningen met een huurprijs tot € 1.184,82 per maand of tot 186 WSS punten onder de werking van de huisvesting verordening vallen of als er nieuwe prestatieafspraken worden gemaakt met de woningcorporaties waarin de toewijzing, passendheidscriteria en voorrangregels worden afgesproken. Zolang de gemeente Amsterdam geen nieuwe regels opstelt, zullen de woningcorporaties hun eigen beleid hanteren en zullen niet alle woningzoekende met een middeninkomen gelijke kansen hebben om een middeldure woning te bemachtigen. 1) Huurprijzen en inkomensgrenzen In de huisvesting verordening van Amsterdam staan huurprijzen en inkomensgrenzen die overeenkomen met de het prijspijl 2025 dat is opgesteld door het Rijk. In de huisvesting verordening van Amsterdam staat: - Een middeninkomen is een inkomen tot €81.633 per jaar voor eenpersoonshuishoudens en tot €89.821 per jaar voor meerpersoonshuishoudens. - Let op: de inkomensgrens vervalt als de persoon die verhuist een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaat Een middenhuurwoning volgens de gemeente Amsterdam is: - € 900,07 en € 1.184,82 per maand (2025).

Dit betreft huurwoningen tot 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel De door het Rijk opgestelde huurprijs en inkomensgrenzen zijn: - Een huurprijs hebben die hoger is dan € 900,07 en tenminste 144 WWS-punten en n een huur hebben die niet hoger is dan € 1.184,82 of maximaal 186 punten. - Inkomensgrenzen voor eenpersoonshouden van €67.366 en voor meerpersoonshuishouden €89.821

2) Vergelijking woningbouwcorporaties Woningbouw corporatie Eigen Haard

Huurprijzen middensegment

Inkomenseisen/grenze n

Voorrangregels

Maximale inkomensgrens

€900,07 t/m €1183,-

Eenpersoonshuisho udens €78.477 en meerderpersoonshu ishouden €89.821

Voorrang eigen huurders die

Niet van toepassing voor eigen huurders

De Key

Geen toelichting op de eigen website

Ymere

€ 901 t/m€ 1.184

Alliantie

€ 900,08 tot max. € 1.184,82

Stadgenoot

€ 900,07 t/m €1.260,10,-

Rochdale

Lage middenhuur tot € 967,63, gemiddelde middenhuur tot €1.099,58 en hogere middenhuur tot €1.231,52

Eenpersoonshuisho udens €78.477 en meerderpersoonshu ishouden €89.821 (informatie van woningen die op DAK zijn gepubliceerd) Minimaal € 49.670 en maximaal € 78.477 per jaar.

Inkomen vanaf € 40.503,60 tot € 66.420 en minimale inkomen 45x bruto huur (gezamenlijk) bruto jaarinkomen tot € 78.477

doorstromer zijn Voorrang eigen huurders die doorstromer zijn

Voorrang eigen huurders die doorstromer zijn

Voorrang eigen huurders die doorstromers zijn Voorrang eigen huurders die doorstromer zijn 1 persoon € 39.000 Voorrang tot € 49.000 (laag), € voor ALLE 42.000 tot € 52.000 doorstromers (gemiddeld) en € 46.000 tot € 56.000 (hoog) 2 personen 48.000 tot € 59.000 (laag), € 53.000 tot € 63.000 (gemiddeld) en € 57.000 tot € 68.000 (hoog) 3+ personen€ 50.000 tot € 62.000 (laag), € 57.000 tot € 69.000 (gemiddeld) en € 63.000 tot € 75.000 (hoog)

Niet van toepassing voor eigen huurders

Van toepassing, geen uitzonderingen. Alle woningzoekende worden gehouden aan de maximale inkomensgrens. Niet van toepassing voor eigen huurders

Niet van toepassing voor eigen huurders. Wel voorrang tot € 78.477 Niet van toepassing voor ALLE doorstromers