20241127 WV schriftelijke reactie bij agp. 4 - Hans Verbeek

Aan de raadscommissie Woningbouw & Volkshuisvesting Stadhuis per site-mail 24-11-2024 Betreft: agenda WV 27-11-2024, punt 4; bijdrage aan wijziging Huisvestingsverordening HVV

Geachte Commissieleden, Met de HVV lost u evident het tekort aan woonruimte niet op, in de kern van de zaak stelt de Wethouder u voor om de woningvoorraad te her-structureren, namelijk door bestaande woningen voor reguliere huishoudens op te offeren om kamers voor éénpersoons-huishoudens te realiseren. Nu zouden daar goede redenen voor kunnen zijn maar kennelijk zijn die er niet, in ieder geval heeft de Wethouder ze met deze raadsvoordracht niet aan u voorgelegd, ook niet in antwoord op de inspraak 1 t/m 11 onderstaand; de Wethouder geeft ook op dit punt slechts een mening . In de raadsbrief dd. 28-5-2024 streeft de Wethouder naar het opofferen van 2.000 woningen, dat is al een mega aantal, als ik het goed begrijp een kwart van de hele woningbouw in Amsterdam pj. Nu stelt de Wethouder voor om daar bovenop ineens nog eens 4.000 woningen extra extra op te offeren, zodat het totaal zou komen op 6.000 woningen bovenop de 14.000 woningen die onder de huidige HVV al verloren gaan, dus totaal 20.000 woningen; dit is 2½ x de hele jaarlijkse woningbouw, inclusief de bouw van mini-appartementjes / studio’s voor éénpersoons-huishoudens. En dit alles zonder waar te maken dat het tekort aan kamers groter zou zijn dan tekort aan woningen.

Wat voor stad en samenleving is de Wethouder met deze her-structurering van de woningvoorraad aan het bouwen, welke rechtvaardiging heeft de Wethouder om bewoners die willen leven in éénpersoons-huishoudens te bevoordelen boven al de bewoners die willen leven in reguliere leefvorm en stuurt de Wethouder met deze her-structurering van de woningvoorraad aan op een sociaal en economisch wenselijke en duurzame stad ? Kortom, met deze voorstellen voor de HVV kunt u wegens gebrek aan onderbouwing en de enorme gevolgen van de voorgestelde her-structurering in rede niet instemmen. De Wethouder heeft aangekondigd in 2025 te komen met verdere voorstellen voor wijziging van de HVV ingaande 1-1-2026, er is geen enkele reden om over een deel van de voorstellen reeds nu een besluit te nemen. In tegendeel zelfs, de Wethouder komt nog met voorstellen voor opknippen van bestaande woningen in mini-appartementjes / studio ’s; die voorstellen kunnen niet los worden gezien van de voorstellen voor onttrekking aan de woningvoorraad van diezelfde woningen voor kamers, eveneens voor éénpersoons-huishoudens. Hierbij roep ik u op om B&W te vragen om de voorstellen voor de HVV uiterlijk in Q-2 op de punten 1 t/m 11 deugdelijk te onderbouwen dan wel te herzien, met uw beslissing in Q-3 of Q-4. Met vriendelijke groet, Hans Verbeek

Inspraak 15-7-2024 op ontwerp-HVV 2025, uitsluitend wat betreft de voorstellen voor de woonruimtevoorraad.

1. Voorstelling van zaken majeur onwaar & misleidend Zowel in uw raadsbrief dd. 28-5-2024 als in de inspraaktekst op uw bovenstaande site en in uw adviesaanvraag aan de 7 + 1 stadsdelen wilt u doen voorkomen dat uw voorstellen slechts “ beperkte “ gevolgen voor de woningvoorraad en de leefbaarheid zouden hebben en dat het zou gaan om afbraak van de woningvoorraad met nog eens 2.000 woningen extra, namelijk 6.000 zogenaamde woon-plekken met 3 plekken per woning ( raadsbrief 28-5-2024, blz 5 onderaan ). Echter, ook al zou een verdere afbraak van de woningvoorraad met nog eens 2.000 reguliere woningen bovenop de quotums sinds 2020 van 13.880 reguliere woningen al ongekend extra schadelijk zijn voor de woningvoorraad & leefbaarheid, in werkelijkheid gaat het in uw voorstel om een afbraak van de woningvoorraad NIET met 2.000 maar met 6.044 reguliere woningen, dus een extra afbraak ten opzichte van de huidige wijk-quotums van totaal 13.880 met bijna 50 % ; zó staat het verscholen in de kleine juristen-lettertjes van de door u in werkelijkheid voorgestelde tabel van artikel 5 van uw Nadere Regels. Ongetwijfeld mede namens uw College voegt DB-West in antwoord op SDC-vragen hier nog aan toe: Door de relatief kleine getallen is een eventuele impact op de leefbaarheid aanvaardbaar.

( brief DB-West 9-7-2024, blz 3 onderaan ) https://west.notubiz.nl/document/14384842/4/Memo+openstaande+vragen+Huisvestingsverordening

Kortom, qua woningvoorraad & leefbaarheid laten uw raadsbrief, inspraaktekst,adviesaanvraag en DB-antwoord aan SDC-West zich aanzien als majeur onwaar & misleidend.

2. Geen enkele rechtvaardiging om reguliere woningen op te offeren voor kamergewijze exploitatie Uw voorstellen voor plus-quotums komen er in de kern van de zaak op neer dat u nóg meer reguliere woningen wilt gaan opofferen voor kamergewijze exploitatie. Nu zal niemand ontkennen dat er behoefte is aan kamers maar de behoefte aan reguliere woningen is zacht gezegd niet kleiner; met nog geen letter en geen cijfer heeft u dan ook waargemaakt dat nóg meer dan de huidige 13.880 reguliere woningen zouden moeten worden opgeofferd voor kamergewijze exploitatie. In feite komt uw aanhoudende streven naar omwisseling van reguliere huishoudens in huishoudens van kamerbewoners neer op een zo niet verboden dan toch wel volkomen onwenselijke bevolkingspolitiek, tegenwerking van de vrijheid van de keuze van leefvorm en tegenwerking van het recht op wonen waarop u zegt zich te beroepen ( raadsbrief 28-5-2024, blz 1, 1e alinea ). Oplossing: voorstellen voor plus-quotums intrekken en artikel 5 van de Nadere Regels ongewijzigd laten.

3. Missie faalt niet alleen, de ontwerp-HVV is zelfs contra-productief Uw ontwerp-HVV strekt tot realiseren van uw missie “ Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. “ ( raadsbrief 28-5-2024, blz 1, 1e alinea ). Echter, deze ontwerp-HVV 2025 leidt nu juist tot NOG MINDER woningen en ook nog eens tot NOG MINDER leefbaarheid, daarmee is uw HVV in alle opzichten contra-productief.

Rekent u maar even mee: volgens de huidige HVV + Nadere Regels mogen stads-breed ten hoogste 13.880 reguliere woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken om te worden ingezet voor kamergewijze exploitatie. Volgens uw voorstel voor artikel 5 van de Nadere Regels worden dat er via de zogenaamde plus-quotums 6.044 extra, dus een totaal van 13.880 + 6.044 = 19.924 reguliere woningen. Tegenover dit verlies van 19.924 reguliere woningen en alle daaraan verbonden afbraak van leefbaarheid staat niks. Ja, u houdt een verhaaltje over woonplekken maar dit zijn GEEN WONINGEN . Kortom, uw missie faalt niet alleen, de ontwerp-HVV is zelfs contra-productief. Oplossing: voorstellen voor plus-quotums intrekken en artikel 5 van de Nadere Regels ongewijzigd laten.

4. Quotum-overschrijdingen verdisconteren Het uit de hand lopen van de verkamering en afbraak van woningvoorraad & leefbaarheid tekende zich al af in 2016. Door de huisjesmelkers respijt te bieden tot 1-4-2020 zijn in vele wijken de per 1-4-2020 alsnog ingevoerde wijk-quotums bij voorbaat overschreden, met West als stedelijk kampioen quotum-schenden en afbraak van reguliere woningen & leefbaarheid. In feite zijn ingaande 1-4-2020 overal in de stad al forse plus-quotums toegepast met alle gevolgen van dien voor de woningvoorraad & leefbaarheid. Oplossing: als er ingaande 2025 al nieuwe plus-quotums zouden komen, de feitelijke quotum-overschrijdingen in artikel 5 van de Nadere Regels aanmerken als daarop reeds genomen voorschotten en de feitelijke overschrijdingen in mindering brengen op de nieuwe plus-quotums.

5. Geen enkele reden om aan te nemen dat er geen leefbaarheids-effecten zullen zijn Uw voorstellen voor plus-quotums van 2.000 of zelfs 6.044 extra reguliere woningen en ook nog eens vergunning-vrij maken / versoepelen van inwoning, woning-delen en hospitaverhuur leiden onmiskenbaar tot nóg meer bewoners per m2 woon-oppervlak en nóg meer bewoners per m2 openbare ruimte, rood en groen . Met nog geen letter of cijfer heeft u waargemaakt dat deze overbevolking aanvaardbaar zou zijn. Gaat u bijvoorbeeld even kijken op de Admiraal de Ruijterweg in West, nu al bergen fietsen op de stoep, zelfs op het fietspad, je komt er gewoon niet meer door. En dan zit u met uw voorstellen ook nog eens op de tour dat ingaande 2025 meerdere gezinshuishoudens en nog meer kamer-huurders één reguliere woning gaan bewonen. In 2019 of 2020 heeft de Gemeenteraad meteen al onderkend dat de quotum-systematiek niet goed uitpakt en dan ook per motie gevraagd om voorstellen die recht doen aan woningvoorraad en leefbaarheid; tot op de dag van vandaag heeft u daaraan geen gehoor gegeven, in tegendeel, uw voorstellen voor de HVV 2025 gaan nog meer de verkeerde kant op. Oplossing: voorstellen voor plus-quotums, vergunning-vrij maken / versoepelen van inwoning, woning-delen en hospitaverhuur intrekken en desbetreffende HVV-bepalingen ongewijzigd laten.

6. Huisbewaring niet uitbreiden tot kamers, beperkt houden tot reguliere woningen In de raadsbrief dd. 28-5-2024, de inspreektekst en de adviesaanvraag zag ik alleen iets over versoepeling van huisbewaring maar niks over huisbewaring door kamerhuurders. Echter, als ik het goed begrijp wilt u ook op dit punt een majeure wijziging, niet kenbaar gepresenteerd maar diep verscholen in de kleine juristen-lettertjes: in HVV artikel 1-j wordt de definitie van huisbewaring gewijzigd. in de huidige HVV staat hoofdbewoner zodat woonruimte in gebruik geven door kamer-bewoners is uitgesloten. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR706038/2 Maar dit zou nu gaan worden bewoner zodat ook kamerbewoners hun kamer in gebruik kunnen gaan geven. Dit gaat natuurlijk een onbeheerbaar & oncontroleerbaar rommeltje worden, huisbewaring moet beperkt blijven tot hele woningen. Oplossing: wijzigings-voorstel huisbewaring intrekken en HVV artikel 1-j ongewijzigd laten.

7. Toeristische verhuur niet uitbreiden tot kamers, beperkt houden tot reguliere woningen Evenals voor de huisbewaring stelt u voor om de toeristische verhuur en de vrijstelling daarvoor uit te breiden tot kamers, verscholen in HVV artikel 3.7.3a lid 4. Echter, ook hierdoor gaan natuurlijk onbeheerbare & oncontroleerbare situaties ontstaan, toeristische verhuur en de vrijstelling daarvoor moet beperkt blijven tot hele / zelfstandige woningen. Oplossing: wijzigings-voorstel toeristische verhuur van artikel 3.7.3a lid 4 inperken tot zelfstandige woningen. 8. Relatie met vigerende bestemmingsplannen en aanstaand Omgevingsplan verhuld of miskend In tal van bestemmingsplannen zijn verbouwen voor en wonen door meerdere huishoudens per woning verboden, bijvoorbeeld in het recente bestemmingsplan Slotermeer. Echter, in uw raadsbrief, inspreektekst en adviesaanvraag gaat u hieraan voorbij. Ook in uw inspraak-voorstel voor het in september of oktober 2024 vast te stellen Omgevingsplan heeft u hierover niks gezegd. Kortom, naar het zich laat aanzien zijn uw voorstellen voor de HVV 2025 grotendeels onuitvoerbaar. Oplossing: voorstellen voor plus-quotums, vergunning-vrij maken / versoepelen van inwoning, woning-delen en hospitaverhuur intrekken en desbetreffende HVV-bepalingen ongewijzigd laten.

9. Geen handhaving Uw voorstellen voor plus-quotums van 2.000 of zelfs 6.044 extra reguliere woningen en ook nog eens vergunning-vrij maken / versoepelen van inwoning en woning-delen en majeure uitbreiding van de huisbewaring leiden onmiskenbaar tot de noodzaak van méér toezicht & handhaving terwijl toezicht & handhaving nu al tekort schieten en u voldoende toezicht & handhaving niet in het vooruitzicht stelt. Kortom, uw voorstellen voor de HVV 2025 zijn een schijnvertoning, in werkelijkheid gooit u de woningvoorraad & leefbaarheid te grabbel. Oplossing: voorstellen voor plus-quotums, vergunning-vrij maken / versoepelen van inwoning, woning-delen, hospitaverhuur en uitbreiding van de huisbewaring intrekken en desbetreffende HVV-bepalingen ongewijzigd laten.

10. Inwoning en hospitaverhuur ten onrechte niet gedefinieerd Inwoning is een sleutel-begrip, ook in de vigerende HVV 2024 bepalend voor het in een concrete situatie wel of niet aanwezig zijn van vergunningplicht. Echter, in de HVV is het begrip niet gedefinieerd, in de Toelichting van de HVV 2024 slechts enkele anekdotische beschrijvingen. In antwoord op SDC-vragen zegt DB-West, ongetwijfeld mede namens uw College van B&W: Een huurcontract is een voorwaarde voor hospitaverhuur. Bij inwoning is een huurcontract geen vereiste, bij deze vorm van woningdelen is er immers geen sprake van huur. ( brief DB-West 9-7-2024, blz 1, iets onder het midden ) https://west.notubiz.nl/document/14384842/4/Memo+openstaande+vragen+Huisvestingsverordening

Maar de Raad heeft bepaald: Tegenwoordig zien we vaker situaties waarbij het eerste (hoofd-)huishouden een onbekend huishouden in huis neemt, om bij te dragen aan de huisvestingskosten. Er hoeft echter niet altijd sprake te zijn van een huurrelatie. ( Toelichting op HVV artikel 3.1.4 ) https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR706038/2

De begrippen hospita en hospitaverhuur komen in de vigerende HVV en de Toelichting daarvan niet eens voor. En nu komt u met nieuwe regels voor inwoning en hospitaverhuur, daarin zegt u dat sprake is van inwoning als: a. een bestaand huishouden inwoning verleent aan maximaal één ander huishouden en op voorhand niet de intentie bestaat om het adres met het inwonende huishouden te delen; of b. een bestaand huishouden inwoning verleent aan maximaal twee andere huishoudens in geval van mantelzorg of inwoning van eerste- tot en met vierdegraads familieleden. ( voorstel voor artikel 3.1.4 lid 2 )

En hieraan voegt u toe: 3. Voor de toepassing van het tweede lid, onder a wordt vermoed dat de bewoners niet op voorhand de intentie hebben om de woonruimte met een inwonend huishouden te delen indien: a. het eerste huishouden in dezelfde samenstelling de woonruimte minimaal één jaar zonder inwonend huishouden heeft bewoond; of b. de bewoners van ten minste een van de huishoudens zijn getrouwd of een geregistreerd partnerschap zijn aangegaan. ( voorstel voor artikel 3.1.4 lid 3 )

Kortom, wat de Raad zegt, wat uw College zegt en wat SDC-West mede namens uw College zegt staat haaks op elkaar. En is bovendien ook praktisch onbegrijpelijk: hoe kunt u nu toch voorstellen dat bij inwoning niet de intentie mag bestaan om één adres tussen huishoudens te delen; bij inwoning, evenals bij hospitaverhuur en kamerverhuur, gaat het nu juist om het delen van één adres. Alleen al om deze redenen voldoet uw voorstel niet aan de basis-vereisten van kenbaarheid & zekerheid van het recht. Oplossing: in artikel 1 definities opnemen van inwoning en hospitaverhuur en de HVV, de Toelichting van de HVV, de Nadere Regels en nieuwe voorstellen voor de HVV 2025 op die definities aanpassen.

11. Vrijstelling voor woningonttrekking ten onrechte niet goed gedefinieerd In artikel 3.1.2 stelt u nieuwe leden 4 en 5 voor met nieuwe vrijstellingen voor kortdurend verblijf en voor huisbewaring . Het cruciale verschil daartussen is de voorwaarde dat bij kort durend verblijf er geen sprake mag zijn van een financiele tegenprestatie. Echter, in de vigerende HVV is huisbewaring nu juist gedefinieerd als in gebruik geven en is kort durend verblijf niet gedefinieerd zodat alleen om die reden de beide activiteiten en vergunning-regels onduidelijk zijn. Oplossing: in artikel 1 definities opnemen van kortdurend verblijf en huisbewaring die elkaar over & weer uitsluiten en de HVV, de Toelichting van de HVV, de Nadere Regels en nieuwe voorstellen voor de HVV 2025 op die definities aanpassen.