20240425 MINBZK Handreiking-erfpacht
Tekst van het document
5.3.3 Afkoop van canonverplichting Bij het afkopen van de canonverplichting betaalt de erfpachter alle nog niet betaalde canon voor een bepaalde termijn in één keer vooruit. Een andere mogelijkheid is om de canon eeuwigdurend af te kopen, waarbij er één laatste afkoopsom wordt betaald door de erfpachter. De mogelijkheid van het afkopen van de canonverplichting biedt de erfpachter meer financiële zekerheid, omdat hij (voor een bepaalde termijn) niet langer wordt geconfronteerd met canonherzieningen
of -indexaties. De gemeente wijst erop dat afkoop ook gepaard kan gaan met fiscale consequenties. Het is wenselijk dat de gemeente de erfpachter hiervan op de hoogte stelt. In de praktijk is de mogelijkheid tot afkoop veelal een (politieke) beleidskeuze, waarbij rekening gehouden dient te worden met de proportionaliteit daarvan.
• Gemeenten bieden erfpachters de mogelijkheid om de canonverplichting af te kopen, tenzij dit niet past bij de politieke (beleids)opvattingen.
5.3.4 Toestemmingen In de praktijk kennen algemene erfpachtbepalingen veelal een tweetal activiteiten waarbij erfpachters schriftelijke toestemming dienen te verkrijgen van de erfverpachter: 1. Toestemming voor de verkoop van het erfpachtrecht (vervreemding), en 2. Toestemming voor overige activiteiten zoals de bebouwing, inrichting en ingebruikname van de onroerende zaak aan te passen, het gebruik te wijzigen, te slopen, bouwen, splitsen van het recht van erfpacht, splitsen van het recht van erfpacht in appartementsrechten, het onroerend goed met een beperkt recht te bezwaren, verhuren of te verpachten. Voor de rechtszekerheid van de erfpachter is het niet wenselijk om (bij particuliere woonbestemmingen) een toestemmingsvereiste voor vervreemding op te nemen. Het is immers voor de erfpachter niet altijd duidelijk of de gemeente ook daadwerkelijk de toestemming verleent en onder welke voorwaarden dit plaatsvindt. De gemeente kan er ook voor opteren om een dergelijke bepaling op te nemen voor specifieke redenen, bijvoorbeeld in het kader van de Wet Bibob (zie hiertoe ook paragraaf 5.4.2.3.). De gemeente moet dan wel rekening houden met de (organisatorische en administratieve) consequenties die hiermee gemoeid zijn. Het is ook niet wenselijk dat de vervreemding van het erfpachtrecht vertraging op loopt als gevolg van de toestemming van de gemeente.
Voor toestemming van de overige activiteiten, zoals bebouwing of inrichting van de in erfpacht uitgegeven grond, worden de activiteiten waar toestemming voor nodig is duidelijk en limitatief opgesomd in de algemene
bepalingen. Daarnaast dienen de weigeringsgronden voor de erfpachter kenbaar te zijn. Verder dient de gemeente rekening te houden dat een of meerdere toestemmingsvereisten van invloed zijn op de administratieve lasten van de gemeente bij het beheren van erfpachtrechten.
• In de algemene erfpachtbepalingen is geen toestemmingsvereiste voor vervreemding van het erfpachtrecht opgenomen, tenzij er specifieke redenen zijn (bijvoorbeeld vanuit politieke beleidskeuzes). • Indien een toestemmingsvereiste voor vervreemding van het erfpachtrecht is opgenomen past het binnen de organisatorische en administratieve kaders van de gemeente. • Voor andere toestemmingsvereisten is een limitatieve opsomming van weigeringsgronden opgenomen in de algemene erfpachtbepalingen die overeenstemmen met het gemeentelijk beleid. • Toestemmingsverzoeken worden binnen een redelijke termijn behandeld.
5.3.5 Conversie In de praktijk is het in bepaalde gemeenten mogelijk het erfpachtrecht te converteren (‘om te zetten’) naar een ander erfpachtrecht (veelal een andere vorm van erfpacht; bijvoorbeeld van tijdelijke of voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht met afkoopmogelijkheid) of naar volledig eigendom. De mogelijkheid om conversie aan te bieden, is een beleidskeuze van de gemeente. Het benoemen van de conversiemogelijkheid in de algemene erfpachtbepalingen komt de rechtszekerheid voor de erfpachter ten goede. In het artikel dient de gemeente aan te geven onder welke voorwaarden en op welke manier, de erfpachter zijn erfpachtrecht kan converteren en wat de financiële consequenties hiervan zijn.
• Erfpachters hebben de mogelijkheid om te converteren naar andere vormen van erfpacht, tenzij dit niet past bij de politieke (beleids)opvattingen. • De mogelijkheid tot conversie is opgenomen in de algemene erfpachtbepalingen. • De gemeente informeert de erfpachter over de mogelijkheid tot conversie en de eventuele gevolgen hiervan, bijvoorbeeld via de gemeentewebsite.
Algemene erfpachtbepalingen voor Gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen
21
5.4 Rechtsbescherming In deze paragraaf komen de best practices bij rechts bescherming aan bod. Dit begrip laat zien de (juridische) mogelijkheden die een erfpachter heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als erfverpachter. Rechtsbescherming is aan de orde wanneer tussen de erfpachter en erfverpachter geschillen ontstaan. Deze geschillen kunnen variëren van onenigheid over de hoogte van de canon, de wijze waarop de canon is berekend of het niet-nakomen van verplichtingen uit het erfpachtrecht. In deze paragraaf wordt verder ingegaan op de boetebepaling, geschillenbeslechting en de Bibobbepalingen.
5.4.1 Boetebepaling Gemeenten kunnen aan een erfpachter een boete opleggen wanneer deze de verplichtingen uit het erfpachtrecht niet nakomt. In de praktijk komen verschillende typen boeten voor, zoals een vast boetebedrag, een variabel boetebedrag (bijvoorbeeld een hogere boete bij een ernstigere niet-nakoming) of een combinatie daarvan. Het is belangrijk dat een erfpachter bij het aangaan van een erfpachtrecht weet welke gedragingen beboet kunnen worden en de omvang van de boete voor de rechtszekerheid. Het boetebedrag dient in verhouding te staan tot de gedraging. Voordat de gemeente een boete oplegt wegens nietnakoming, is zij op grond van de wet verplicht de erfpachter in gebreke te stellen. Dit betekent dat zij (schriftelijk) aan een erfpachter moet laten weten dat deze zijn verplichtingen niet (of onvoldoende) nakomt. De erfverpachter neemt een termijn op waarbinnen de erfpachter alsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen (‘hersteltermijn’). Dit wordt een ingebrekestelling genoemd. De ingebrekestelling geeft de erfpachter hiermee nog een laatste kans om zijn verplichting na te komen, waarmee de rechtszekerheid voor de erfpachter wordt geborgd. De erfpachter is door de ingebrekestelling op de hoogte van de consequenties van de nietnakoming als hij de verplichting niet binnen de termijn alsnog nakomt.
Tot slot dient de gemeente consistent te zijn wanneer, in welke gevallen en op welke wijze zij niet-nakoming beboet, zodat het voor erfpachters duidelijk is hoe de gemeente handhaaft. Dit draagt onder meer bij aan de rechtsgelijkheid van erfpachters.
22
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
• Het is duidelijk welke boetes erfpachters kunnen verwachten als zij de verplichtingen uit het erfpachtrecht niet nakomen. • De boete staat in verhouding tot de ernst van de nietnakoming. • Er kan een apart boetenoverzicht worden opgesteld met de gedragingen en bijbehorende boetebedragen. • Voordat een erfpachter wordt beboet is de gemeente wettelijk verplicht om een ingebrekestelling te sturen. De erfpachter krijgt een redelijke termijn om de verplichting alsnog na te komen.
5.4.2 Geschillenbeslechting Wanneer er onenigheid ontstaat tussen een erfpachter en een gemeente over het erfpachtrecht, zijn er verschillende mogelijkheden om dit geschil te beslechten. In de praktijk zijn dit een deskundigencommissie (met name ten aanzien van de hoogte van de canon), de gemeentelijke ombudsman of de civiele rechter. Er wordt geadviseerd om in de algemene erfpachtbepalingen een vorm van geschillenbeslechting op te nemen. In het geval van de deskundigencommissie wordt op verzoek van (een van) de partijen het geschil voorgelegd aan (minimaal) drie deskundigen. Hoe deze deskundigen worden aangewezen, verschilt in de praktijk. Over het algemeen wordt één deskundige benoemd door de erfpachter en één deskundige door de gemeente. De derde deskundige wordt benoemd door de twee door partijen benoemde deskundigen. De commissie stelt de partijen gemotiveerd en schriftelijk in kennis van hun advies binnen een afgesproken termijn. Het advies van de commissie is in beginsel bindend. De gemeentelijke ombudsman onderzoekt klachten die kunnen voortvloeien uit de dienstverlening van de gemeente. De gemeentelijke ombudsman is onafhankelijk en onpartijdig. De klachten gaan vaak over de diensten, ambtenaren of bestuurders. Het advies van de gemeentelijke ombudsman is niet bindend. De rechtbank behandelt zaken vanaf € 25.000 of van onbepaalde waarde.
Van dat laatste is sprake wanneer partijen een geschil hebben over de inhoud van een overeenkomst. De kantonrechter behandelt zaken tot en met een bedrag van € 25.000, arbeidszaken, huurzaken, consumentenkoopzaken en consumentenkredietzaken, óf zaken die op verzoek van partijen aan hem zijn
voorgelegd.31 De kantonprocedure is relatief eenvoudig en snel, waardoor partijen snel weten waar zij aan toe zijn. Aan een rechtszaak bij de rechter zijn verschillende kosten verbonden, zoals de advocaatkosten en de kosten voor de behandeling van de zaak door de rechter (‘griffierechten’). Bij een procedure bij de kantonrechter is inschakeling van een advocaat niet verplicht. De manier waarop de kosten van geschillenbeslechting worden verdeeld, verschilt in de praktijk. In de meeste gevallen draagt de partij die in het ongelijk is gesteld, de kosten. In sommige situaties ligt het voor de hand dat de kosten evenredig worden verdeeld over beide partijen.32 In andere gevallen zijn de kosten voor de partij die het geschil aanhangig heeft gemaakt.
• In de algemene erfpachtbepalingen is een vorm van geschillenbeslechting opgenomen die: - Rekening houdt met de uitvoeringsverplichtingen; - Laagdrempelig en betaalbaar is voor de erfpachter; - Onpartijdig en onafhankelijk is; - Een redelijke termijn bevat waarbinnen het geschil is beslecht.
5.4.3 Bibob-bepalingen In 2003 werd de ‘Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur’ (Wet Bibob) van kracht en sinds 2013 valt de vastgoedtransactie onder deze wet. Met de Wet Bibob hebben gemeenten (en andere overheden) een (preventief) bestuursrechtelijk instrument om de integriteit van de overheid te beschermen. Hiermee kan worden voorkomen dat de overheid (ongewild) ondermijnende criminaliteit faciliteert. De reikwijdte van het begrip vastgoedtransacties is op 1 augustus 2020 verruimd. Vanaf dat moment valt de overdracht van erfpachtrechten onder de Wet Bibob, mits in de akte van vestiging het toestemmingsvereiste van gemeenten voor overdracht is opgenomen. Zoals is toegelicht in paragraaf 5.3.4 is voor de rechtszekerheid van de erfpachter niet wenselijk om een toestemmings vereiste voor vervreemding op te nemen.
• De Bibob-bepaling is niet onredelijk bezwarend voor de gemiddelde erfpachter. • Het is duidelijk opgenomen in de algemene erfpachtbepalingen in welke gevallen de gemeente een Bibob- onderzoek kan uitvoeren. • Gemeenten nemen een redelijke termijn op waarbinnen erf pachters de resultaten van het Bibob- onderzoek ontvangen.
5.5 Rechtsgelijkheid In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de best practices voor rechtsgelijkheid. Dit begrip ziet op de gelijke behandeling van gelijke erfpachtsituaties door de gemeente als erfverpachter, opdat er geen situaties van willekeur ontstaan.
5.5.1 Conversie naar nieuwe algemene bepalingen Wanneer de gemeente nieuwe algemene erfpachtbepalingen heeft vastgesteld, moet het voor bestaande erfpachters mogelijk zijn deze nieuwe algemene erfpachtbepalingen ook van toepassing te laten verklaren (met de mogelijke financiële consequenties) op hun erfpachtrecht, mits het bestaande recht materieel gelijk is aan de nieuwe algemene erfpachtbepalingen. Bij het vaststellen van nieuwe algemene bepalingen voor bijvoorbeeld eeuwigdurende erfpacht, dient de gemeente inzichtelijk te maken waarin de nieuwe algemene erfpachtbepalingen afwijken van oudere algemene erfpachtbepalingen voor eeuwigdurend erfpacht. De gemeente kan dit doen door publicatie op haar website of het toesturen van een informatiebrief aan de desbetreffende erfpachters. Daarnaast worden gemeenten geadviseerd om haar huidige erfpachters met een eeuwigdurend erfpachtrecht te informeren over de mogelijkheid om over te stappen naar de nieuwe algemene bepalingen. Op deze manier wordt voorkomen dat er onwenselijke verschillen ontstaan in de algemene erfpachtbepalingen van erfpachters onderling.
31. Artikel 96 Wetboek van Rechtsvordering. 32. Hierbij kan gedacht worden aan geschillenbeslechting in het kader van canonherziening (zie ook paragraaf 5.3.2).
Algemene erfpachtbepalingen voor Gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen
23
5.6 Participatie • Erfpachters hebben de mogelijkheid om te converteren naar de nieuwste algemene bepalingen voor materieel gelijke rechten. • De mogelijkheid tot conversie is opgenomen in de algemene erfpachtbepalingen. • De gemeente informeert erfpachters over de mogelijkheid tot conversie en de mogelijke gevolgen hiervan, bijvoorbeeld via de gemeentewebsite.
5.5.2 Toestemmingsvereiste Zoals genoemd onder 5.3.4. kennen algemene erfpachtbepalingen een tweetal activiteiten waarbij erfpachters schriftelijke toestemming moeten krijgen van de erfverpachter: 1. Toestemming voor de verkoop van het erfpachtrecht (vervreemding), en 2. Toestemming voor overige activiteiten zoals de bebouwing, inrichting en ingebruikname van de onroerende zaak aan te passen, het gebruik te wijzigen, te slopen, bouwen, splitsen van het recht van erfpacht, splitsen van het recht van erfpacht in appartementsrechten, het onroerend goed met een beperkt recht te bezwaren, verhuren of te verpachten. Als de gemeente een toestemmingsvereiste opneemt voor (een van) bovenstaande punten, dan met het toestemmingsvereiste gelden voor alle erfpachters in de betreffende gemeente om situaties van willekeur te voorkomen. Ook zijn het toetsingskader en de weigeringsgronden voor alle erfpachters in de betreffende gemeente gelijk.
• De toestemmingsvereiste geldt voor alle erfpachters in de betreffende gemeente. • De weigeringsgronden voor toestemming zijn voor alle erfpachters in de betreffende gemeente gelijk.
24
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de best practices voor participatie. Het begrip participatie gaat over actieve deelname door belanghebbenden aan het publieke beleidsvormingsproces voor gemeentelijke erfpacht. Bij de totstandkoming van de algemene erfpacht bepalingen neemt de gemeente ook de belangen van de erfpachter in ogenschouw. De gemeente kan dit doen door bijvoorbeeld inspraakavonden te organiseren, waarbij zij erfpachters en makelaars uitnodigt om input te leveren. Het ophalen van input gebeurt voordat de belangenafweging plaatsvindt. Dit wordt daarom ook wel ‘pre-participatie’ genoemd. Nadat de gemeente alle belangen heeft afgewogen, komt zij tot een evenwichtige set algemene bepalingen. Om de begrijpelijkheid van de set algemene bepalingen te toetsen, wordt geadviseerd om het concept te laten tegenlezen door een lezerspanel. Het lezerspanel wordt samengesteld door de gemeente. Zij nodigt daartoe erfpachters, potentiële erfpachters en makelaars uit om deel te nemen. Het lezerspanel krijgt op deze manier de mogelijkheid om aan te geven of de set algemene bepalingen duidelijk en begrijpelijk is. Als de algemene erfpachtbepalingen niet begrijpelijk genoeg zijn, is het aan de gemeente om het concept aan te passen. Het lezerspanel wordt uitgenodigd na de belangenafweging door de gemeente en het eerste concept algemene erf pachtbepalingen is opgesteld.
We noemen dit daarom ook wel ‘post-participatie’. De pre- en postparticipatie zijn opgenomen in stap 4 van het stappenplan uit hoofdstuk 3.
6. Bijlage I. Stappenplan Politiekbestuurlijke wens
Keuze grondinstrument
1
Instrument anders dan erfpacht
Doel, middel en uitvoeringsconsequenties
Erfpacht
Tijdelijk erfpacht
Bepaalde tijd Keuze voor erfpachtvorm
2
Voortdurend erfpacht Onbepaalde tijd Eeuwigdurend erfpacht
Gebruik van bestaande AB
3
Keuze voor AB Opstellen van nieuwe AB
4
Keuze voor opstellen AB
5
Keuze voor AB voorleggen ter bestuurlijke besluitvorming
Pre-participatie
Gronduitgifte in erfpacht
6
Belangenafweging
Post-participatie
Concept AB
Voorhangprocedure gemeenteraad
Vaststellingsbesluit AB
Beheren
Dienst verlenen
Informeren
Legenda 1
Keuze voor erfpacht
4
Keuze voor opstellen
Keuze
Overweging
2
Keuze voor erfpachtvorm
5
Keuze voor besluitvorming
Activiteit
Resultaat
3
Keuze voor AB
6
Gronduitgifte in erfpacht
Algemene erfpachtbepalingen voor Gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen
25
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening www.minbzk.nl www.volkshuisvestingnederland.nl April 2024