20240416_afdoening toezeggingen Projectnota BBW definitief.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 16 april 2024 Grond en Ontwikkeling Renier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, Monique Lemmens, m.lemmens@amsterdam.nl Afdoening toezeggingen Projectnota Baaibuurt West en Voorbereidingskrediet uit de commissievergadering van 10 april 2024

Geachte leden van de gemeenteraad, In uw vergadering van 10 april 2024 heb ik op vragen van raadsleden Bilgin (FvD) en Veenhoff (GroenLinks) toegezegd u: - een schriftelijk toelichting te geven over hoe met tijdelijke initiatieven die in het gebied Baaibuurt West zijn gevestigd wordt omgegaan een nadere onderbouwing te geven, zowel voorafgaand aan de behandeling - een schriftelijke toelichting te geven over de mogelijkheden het aanplanten van de bomen in het park vroegtijdig uit te voeren. - schriftelijk een nadere (financiële)onderbouwing te geven zowel voorafgaand aan de behandeling in de raad van deze voordracht als aan de behandeling van de investeringsnota die later volgt, nu er afgeweken wordt van bouwen volgens 40-40-20. Bovenstaande toezeggingen worden met deze brief afgedaan. Tijdelijke initiatieven gevestigd in het gebied Baaibuurt-West In de huidige situatie is het gebied in gebruik door verschillende groepen gebruikers en bewoners. In de commissie stelde lid Bilgin (FvD) de vraag hoe de gemeente omgaat met de tijdelijke initiatieven in het gebied. Hierbij was de vraag welke verantwoordelijkheid de gemeente heeft bij de herhuisvesting van deze groepen, in hoeverre deze gebruikers en bewoners al een nieuwe plek hebben gevonden en in hoeverre de gemeente hen daarbij ondersteunt.

Ik besef dat het een teleurstelling is voor de bewoners en gebruikers dat zij moeten vertrekken. Een groot deel van de mensen werken en wonen hier al jaren, soms zelf decennia. Dat is de reden dat de gemeentelijke projectorganisatie in een vroeg stadium, in de zomer van 2023, de eerste aankondiging heeft gedaan dat de huurcontracten opgezegd zouden worden. Voorafgaand aan de opzegging is er ook met alle huurders persoonlijk contact geweest. De plannen voor de Baaibuurt-West zijn echter niet nieuw. Het is ook al jaren duidelijk dat dit een van de deelgebieden van het Zeeburgereiland is dat in ontwikkeling gebracht zal worden. Al in de jaren '90 stond het gebied op de kaart als toekomstige gemengde woonwijk en sinds die tijd is dat in alle planproducten van de stad verwerkt. In afwachting van deze ontwikkeling is het (tijdelijk) gebruik toegestaan. Dit is ook bij de gebruikers en bewoners bekend. Zo is bij het vaststellen van

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 april 2024 Pagina 2 van 7

het bestemminsplan Baaibuurt in 2019 nog een keer expliciet de tijdelijkheid van het huidige gebruik benoemd. Om het huidige gebruik in afwachting van de gebiedsontwikkeling ruimte te geven zijn er destijds voorlopige bestemmingen in het bestemmingsplan opgenomen. De voorlopige bestemmingen gaven de bewoners en bedrijven van het gebied de tijd om een passende vervangende locatie te zoeken. Om de huurders zo goed mogelijk te begeleiden is er ook een omgevingsmanager aangesteld, die los van de contractuele status, met alle gebruikers en bewoners in het gebied in gesprek is over hun situatie. Hij is met huurders die dat wensen in contact om te helpen met het vinden van alternatieve locaties, bijvoorbeeld door ze in contact te brengen met ambtenaren die werken aan bedrijventerreinen die bedoeld zijn voor bedrijven uit transformatiegebieden. Ook is het fijn dat deze omgevingsmanager als centraal aanspreekpunt fungeert, de procedures bij herhaling kan uitleggen of afspraken kan maken over hoe een terrein achtergelaten dient te worden. Los van het feit dat bewoners en gebruikers liever niet weg willen, zijn ze te spreken over de bijdrage van de omgevingsmanager in deze situatie. De groep huidige gebruikers en bewoners is zeer divers. Zowel in type gebruik, type bewoning als in type contract.

Hieronder wordt voor de verschillende groepen geschetst welke verantwoordelijkheden bij de gemeente liggen en welke bij de gebruikers/bewoners/verhuurders. Tijdelijke gebruikers Veel gebruikers hebben een tijdelijk contract en zijn zelf verantwoordelijk voor het zoeken van een nieuwe locatie. Hierbij gaat het om een diverse groep van kleine en grotere ondernemers, kunstenaars en andere gebruikers. Vanuit de gemeente helpt de omgevingsmanager hierbij, maar de verantwoordelijkheid ligt primair bij de gebruikers zelf. Om hen tegemoet te komen heeft de gemeente eind 2023 deze gebruikers een vaststellingsovereenkomst aangeboden. In deze overeenkomst wordt aangeboden dat de gemeente bij tijdige en juiste verlating van het gehuurde de opstallen zelf verwijdert en dat de huurder een bescheiden vergoeding van 3ooo euro per contract ontvangt. Dit aanbod kan bewoners ontzorgen over de manier waarop ze hun ruimte en kavel moeten achterlaten en helpen bij de noodzakelijke verhuizing. Er zijn 23 vaststellingsovereenkomsten aangeboden waarvan er inmiddels 7 getekend retour zijn ontvangen. Onder de tijdelijke huurders zijn ook huurders van uit de gemeente. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de P&R locatie. Met deze gemeentelijke partijen zijn ook al langer gesprekken gaande over de beëindiging van het gebruik.

KET Voor de bewoners van het Kermisexploitanten terrein (KET) heeft de gemeente een inspanningsverplichting om te zoeken naar een nieuwe locatie. Hier is de projectorganisatie in overleg met de bewoners naar op zoek. Dit is lastig en het risico bestaat dat deze nieuwe plek niet op tijd beschikbaar is. De projectorganisatie kijkt naar mogelijke locaties in Amsterdam. Het probleem is dat deze zoektocht concurreert met andere ruimtevragende groepen. Ook wordt de zoektocht bemoeilijkt omdat er ruimte gezocht wordt naar een definitieve woonplek waar wonen én werken gecombineerd kan worden. De zoektocht is moeilijk omdat er planologische

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 april 2024 Pagina 3 van 7

grenzen/beperkingen (met name geluid en milieuzones), fysieke grenzen/beperkingen (locaties zijn onbereikbaar met grote evenementenwagens) en beleidsgrenzen ( in gebied met grote landschappelijke waarde) aan locaties zitten. Naast locaties in Amsterdam zoekt de projectorganisatie ook buiten de stad. Overigens staat deze herhuisvestingsopgave voor het KET los van de gemeentelijke opgave woonwagenlocaties te realiseren in het kader van gemeentelijk woonwagenbeleid. In de opgave voor het vinden van nieuwe woonwagenlocaties is reeds rekening gehouden met het opheffen van de plekken op Zeeburgereiland. Studenten Totaal wonen en werken er ca. 300 mensen in het gebied. De grootste groep bewoners wordt gevormd door de ca. 220 studenten. Zij hebben een tijdelijk huurcontract met DUWO. De gemeente heeft hier ruimte geboden aan de studenten om tot eind 2024 te blijven wonen, zodat zij niet halverwege het jaar hoeven te verhuizen. Eventuele herhuisvesting is aan DUWO. DUWO biedt dat alleen aan indien er een juridische noodzaak is, anders is het oneerlijk tegenover studenten die al lang wachten. Studenten met tijdelijke contracten hebben zich altijd al in kunnen schrijven voor definitieve studentenwoningen. DUWO meldt dat enkele tientallen studenten inmiddels vertrokken zijn.

Bewoning in strijd met huurcontract Een deel van de gebruikers woont in strijd met hun huurcontract (van hun werkruimte) op de locatie. De projectorganisatie is met hen in gesprek over hun situatie. Ook hier geldt dat het zoeken van alternatieve huisvesting primair bij deze gebruikers/bewoners zelf ligt. Uitzonderlijke groep zijn de bewoners met kinderen. Conform beleid worden gezinnen met kinderen niet op straat gezet. Hiervoor biedt de gemeente het gebruikelijke vangnet aan. De bewoners met kinderen krijgen ook de mogelijkheden om huisvesting te zoeken via urgentie. Aanleg park In de nieuwe Baaibuurt West wordt aan de zuidzijde een park gerealiseerd. In de commissie stelde lid Veenhoff (GroenLinks) de vraag of het aanplanten van de bomen in het park vroegtijdig uitgevoerd kan worden. De ontwikkeling start met het integraal ophogen van het gehele gebied. Vervolgens wordt gestart met de ontwikkeling van de woningen aan de noordzijde van het gebied. Eerst wordt de stedelijke rand met hoge dichtheid aan de noordzijde gerealiseerd, later de zuidzijde met lagere dichtheid en het park. De fasering van de uitvoering van de ophoging wordt in de vervolgfase nader uitgewerkt. Hierbij wordt ook bekeken in hoeverre terreinen nodig zijn als bouwterrein voor de eerste bouwblokken. Integraal ophogen is mogelijk als alle huidige gebruikers (ongeveer) gelijktijdig het gebied hebben verlaten.

In dat geval wordt eerst het hele gebied opgehoogd, noord én zuid. De uitwerking van de uitvoering is afhankelijk van het tempo waarin het gebied beschikbaar komt. Het kan zo zijn dat niet het gehele gebied (ongeveer) gelijktijdig beschikbaar is. In dat geval moet de fasering van de ophoging nader bekeken worden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 april 2024 Pagina 4 van 7

In de commissievergadering van 10 april werd de vraag gesteld of het mogelijk is de aanleg van groen naar voren te halen. Ik deel de mening dat het meerwaarde heeft om snel na het ophogen te starten met het planten van groen aan de zuidzijde. Dit kan ervoor zorgen dat de bomen bij de komst van de eerste bewoners al een behoorlijke grootte kunnen hebben bereikt. Óf dit ook uitvoerbaar is en tegen welke (meer) kosten wordt expliciet meegenomen in de uitwerking het ophogen, bouwrijpmaken en bouwlogistiek. Bij de besluitvorming over het investeringsbesluit worden de uitkomsten van deze uitwerking meegestuurd aan de raad. Nadere (financiële)onderbouwing In de raadsvoordracht over de voorbereidingskredieten voor de Baaibuurt West is tevens de Projectnota en het collegebesluit over de Projectnota ter kennisname aangeboden. In het collegebesluit over de Projectnota is opgenomen dat in de uitwerking naar het Stedenbouwkundig Plan uitgegaan wordt van een woningbouwprogramma verdeling van 1⁄₃ sociale huur, 1⁄₃ middensegment woningen en 1⁄₃ vrije sector woningen. Dit in afwijking van de standaard 40-40-20 verdeling. Tijdens de commissie behandeling op 10 april 2024 is door lid Veenhoff (GroenLinks) de vraag gesteld om een nadere financiële onderbouwing te ontvangen van de gevolgen van deze gewijzigde woningbouwprogrammering.

Ook is er gevraagd naar de programmatische gevolgen van deze wijziging. De uitwerking van de woningbouwprogrammering in de gebiedsontwikkeling is van groot belang voor het creëren van een leefbare en fijne woonomgeving die ook aansluit bij de behoeften van de stad. Het raakt aan de speerpunten van het College over de betaalbaarheid van de stad en complete wijken. Uitgangspunt is om een goede wijk te ontwikkelen, een aangepast woningbouw programma geeft hier ruimte voor. Om die reden heb ik bij de voorbereiding van de besluitvorming om inzicht gevraagd wat de inhoudelijke/programmatische en financiële kansen en gevolgen kunnen zijn van scenario' s van het woningbouwprogramma. Deze kansen en gevolgen licht ik hieronder nader toe. Door dit inzicht vroegtijdig te vragen, ontstaat ruimte om in de vervolgfase het plan zodanig uit te werken dat het optimaal past bij de geschetste ambities. Op basis van de doorrekeningen en de inhoudelijke argumenten is daarom in het collegebesluit over de Projectnota, meteen een opdracht meegegeven voor het vervolg. Dit is ook reden zoals door meerdere raadsleden terecht is gezien, dat in de projectnota nog wordt uitgegaan van 40-40-20, terwijl in de besluitvorming de 1⁄₃, 1⁄₃, 1⁄₃ staat. De tijd was te kort voor de projectorganisatie om dit besluit integraal te verwerken in de hele Projectnota.

Wijziging programma naar 1⁄₃ verdeling Het college heeft besloten bij het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan en Investeringsbesluit de opdracht mee te geven het programma uit te werken met 1⁄₃ sociale huurwoningen, 1⁄₃ middensegement woningen en 1⁄₃ vrije sector woningen. Deze wijziging in programma biedt een aantal inhoudelijke kansen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 april 2024 Pagina 5 van 7

Allereerst worden bij de standaard woonprogrammaverdeling relatief veel sociale huurwoningen en middensegment woningen gerealiseerd. De afgelopen jaren laat de uitwerking van plannen in de stad zien dat dit over het algemeen leidt tot veel kleine woningen. De recente crisis heeft deze trend versterkt. Het stedelijk beleid biedt ruimte om uit te vragen op grotere (markt contraire) middenhuur woningen. Dit heeft een sterk negatief effect op de grondexploitatie, maar draagt bij aan doelen van gemengde stadswijken. Het beperkte financiële saldo van de Baaibuurt op basis van het standaard programma 40-40-20 maakt dat er niet veel ruimte is om markt contrair in te zetten op grote middensegment huurwoningen. Dit gegeven, samen met het lage percentage vrije sector woningen, maakt dat een standaard programma tot relatief veel kleine woningen leidt. Voor zowel een meer gemiddelde bevolkingssamenstelling als een goede doorstroming in de buurt en wijk is het wenselijk meer grotere woningen te realiseren. Daarnaast is het een bijzondere ambitie van het college van de Baaibuurt West een buurt te maken met woon-werk condities geschikt voor doelgroepen die nu moeilijk geschikte woonruimte kunnen vinden. Voor alle generaties en huishoudens in verschillende levensfases.

Door af te wijken van de standaard woningbouwprogrammaverdeling kan ruimte ontstaan voor vernieuwende, inclusieve experimentele woonconcepten. Ook hiermee wordt doorstroming in de wijk bevorderd. In de Projectnota worden voorbeelden genoemd als meerdere generatiewoningen, wonen met zorg aan huis, of samengestelde gezinnen. Het idee van het college is om in de Baaibuurt-West te zoeken naar nieuwe woonconcepten die gericht zijn op dit soort samenlevingsvormen. De verwachting is dat die woningtypen gemiddeld een grotere oppervlakte hebben dan reguliere woningen. De verdere uitwerking van de totale woningbouwprogrammering naar bijvoorbeeld woningtypes, doelgroepen en woninggroottes volgt in de nu komende fase. De programmatische ambities uit de Projectnota worden concreet gemaakt in het Stedenbouwkundig Plan. Een tweede overweging voor een afwijkend programma ligt bij de financiële risicobeheersing. De Projectnota noemt een paar grote risico’s rondom de haalbaarheid van het programma. Het risico bestaat dat de ambitie om max 1.800 woningen met bijbehorend voorzieningenprogramma te realiseren ruimtelijk niet mogelijk is. Met name de combinatie van het programma en de gewenste ruimte voor groen, sport en waterkwaliteit legt grote druk op de beschikbare ruimte.

In het Stedenbouwkundig Plan moet duidelijk worden hoe de ambities en normen ten aanzien van programma, groen, en waterkwaliteit zo goed mogelijk verwerkt kunnen worden in het Stedenbouwkundig Plan. Daarnaast kent Zeeburgereiland een slappe ondergrond en zijn er risico's of de standaard budgetten voor woon- en bouwrijpmaken voldoende zijn. Door in te zetten op een programma met 1⁄₃ verdeling ontstaat meer financiële ruimte om aan deze normen te voldoen en deze risico’s op te vangen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 april 2024 Pagina 6 van 7

Financieel effect In de voorbereiding van Projectnota en bijbehorende financiële paragraaf is conform beleid uitgegaan van 40% sociale huurwoningen, 40% middensegment woningen en 20% vrije sector woningen. Het plan kent met de uitgangspunten uit de Projectnota een saldo van €9,6 mln (positief NCW). Echter vanuit de functionele grondexploitatie (plan nr. 28510 overige kosten ZBE) moet een negatief NCW saldo van €22,5 mln. worden toegerekend op basis van aantal m2 in het plangebied. De functionele grondexploitatie (plan nr. 28514 Oostflank) ten behoeve van bovenwijkse mobiliteitsmaatregelen wordt ook toegerekend op basis van aantal woningen, met een negatief NCW saldo van €13,0 mln. Met andere woorden, het saldo voor de Baaibuurt sec is positief maar indien alle bijkomende en bovenplanse investeringen ook worden toegerekend is het plan feitelijk negatief. Deze bijdragen leggen een negatieve druk op het Vereveningsfonds. Het college wil dit liever voorkomen. Een gezonder Vereveningsfonds biedt ruimte voor bijdragen aan onrendabele projecten in Noord, Nieuw-West en Zuidoost in de toekomst. Op basis van kengetallen is het financiële effect van een aanpassing van het woonprogramma hieronder zichtbaar gemaakt. Ter voorbereiding op het collegebesluit zijn hierbij vier aanvullende verdelingen doorgerekend.

Dan gaat het om woningbouwprogrammering met sociale huurwoningen, middensegment woningen en vrije sector woningen in de percentages 30 -40-30, de percentages 25-25-50, de percentages 30-0-70 (conform oude stijl) en de verdeling waarbij van alle categorieën 1⁄₃ wordt gerealiseerd. Om deze doorrekeningen goed met elkaar te kunnen vergelijken is in alle varianten uitgegaan van ongeveer gelijkblijvende vierkante meters BVO (≈195.000-196.000 m2BVO). Het woningaantal varieert bij de varianten wel, immers bij de verschillende categorieën horen verschillende gemiddelde woninggroottes. Bij gelijkblijvende m2 BVO levert dit het onderstaande grondexploitatieresultaat (saldo NCW) op. Omschrijving Indicatie m2 BVO Indicatie woningaantal Saldo NCW Projectnota 40-40-20

190.000

1.800

9,6

Variant 30-40-30 Variant 331⁄₃- 331⁄₃-331⁄₃ Variant 25-25-50 Variant 30-0-70

195.000 196.000 195.000 196.000

1.760 1.750 1.610 1.520

32,4 37,6 62,3 85,4

Bedrag x €1 mln prijspeil 1-1-2023 Gezien de gewenste financiële robuustheid, gecombineerd met de ambities ten aanzien van nieuwe woonconcepten en doorstroming heeft het college opdracht gegeven in de uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan uit te gaan van een woningbouwprogrammering van 1⁄₃ , 1⁄₃, 1⁄₃. In de volgende fase wordt dit programma verder uitgewerkt in woningaantallen, woninggroottes en doorrekening in de Grondexploitatie en Investeringsbesluit.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 april 2024 Pagina 7 van 7

Stedenbouwkundig Plan Door aanpassing van de woningbouwprogrammering ontstaat er ruimte om in de vervolgfase het saldo van de grondexploitatie Baaibuurt West in te zetten om keuzes te maken. Het traject van uitwerking van de Projectnota naar een Stedenbouwkundig Plan is bij uitstek geschikt om de programmatische ambities verder uit te werken. Het woningbouwprogramma is niet iets waar je in een laat stadium als knop aan kunt draaien. In een goed ruimtelijk plan werkt de keuze voor woningbouwprogrammering en het daarmee samenhangende financieel resultaat door in alle (ruimtelijke) keuzes die in het Stedenbouwkundig Plan worden gemaakt en de risico’s die hiermee samenhangen. Met de leden van de commissie deel ik het belang dat gehecht wordt aan een evenwichtige woningbouwverdeling, voldoende voorzieningen en voldoende ruimte voor andere functies die een ruimtevraag hebben. Ik nodig u uit om uw ideeën voor het realiseren van de ambities uit de Projectnota, in aanloop naar het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan, aan mij mee te geven, binnen de woningbouwverdeling van 1⁄₃, 1⁄₃, 1⁄₃.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl