20240226conceptinvesteringsnota-couperusbuurt-klein.pdf

In de Arthur van Schendelstraat staan elzen langs de rijbaan, soms in een rij aan de zuidzijde, soms juist aan de noordzijde. Ze kunnen allen behouden blijven en er is ruimte voor wat extra aanplant, uiteraard van dezelfde soort. In de noordelijke hoven staan de bomen los in ruime grasvlakken, het zijn met name kleinere soorten met een hogere sierwaarde. Daar waar ruimte is voor nieuwe bomen zal het principe van de losse bomen voortgezet worden. In de Marianne Phillipsstraat, in de zuidwesthoek tussen de school en de nieuwbouw in staat een rij forse zilverlindes. De toekomstverwachting van deze bomen is goed en zij leveren een groot aandeel in de groene dooradering van de buurt zoals beschreven in de groenstructuur. De overige doodlopende straten tussen de Louis Couperusstraat en de Burgemeester Röellstraat behouden de bomen en/of krijgen een rij nieuwe bomen tussen de plantvakken. Voorgesteld wordt bij nieuwe aanplant per straat eenzelfde soort aan te planten en elke straat een eigen soort te geven. Daarmee krijgt elke straat zijn eigen identiteit. Het fietspad van de Herman de Manstraat wordt aan weerzijden begeleid door ruwe berken. Los in het gras staan kersen, meelbessen en groepen valse acacia’s (middengebied) en groepen platanen (noord). Bij eventuele herplant en nieuwe aanplant worden de berken langs het fietspad aangevuld.

Vanuit het oogpunt van (bio)diversiteit zijn voor los in het gras geplaatste bomen juist andere dan reeds aanwezige soorten wenselijk. Hetzelfde geldt voor de bomen in het parkje langs de Burgemeester Eliasstraat. Waarbij de bomen in de straat juist weer gelijk blijven, te weten gewone vleugelnoot. Tussen de bouwblokken langs de Burgemeester Röellstraat is telkens - net achter de rooilijn een zogenaamde accentboom van de 1ste orde grootte opgenomen. Net achter de rooilijn, zodat de voetgangers ongehinderd door kunnen lopen. En een boom die groot wordt, zodat de stenige gevelwand telkens onderbroken wordt door een groene uitkragende boomkruin.

Legenda

Overzicht bomen: te behouden, kappen en nieuw

Investeringsnota Couperusbuurt 65

7.4 Verkeer en parkeren

In hoofdlijnen blijft de verkeerstructuur in de buurt hetzelfde, dat wil zeggen tweerichtingsverkeer straten met een maximale snelheid van 30 km/uur. De inrichting van de straat met overwegend langsparkeervakken is volgens Puccini 30 km/uur, Klassiek 3 - nieuw. Deze variant uit het Puccini Handboek Rood – Standaard voor het Amsterdamse straatbeeld, is het meest rainproof. Om de leefbaarheid van de noordelijke hoven te vergroten, het gebruik en de ontmoeting van in de openbare ruimte te verbeteren en tegelijkertijd de bereikbaarheid van de woningen te behouden, worden de straten tussen de Arthur van Schendelstraat en de Van Tienhovengracht ingericht als woonerven. Puccini Handboek Rood zegt hierover: “Bij erven gaat het primair om het ontwerpen van een goede verblijfsruimte. De inrichting mag er dus niet uitzien als verkeersruimte. Dat betekent dat er zo veel mogelijk voorkomen moet worden dat er een ‘gebaand’ wegbeeld ontstaat (geen duidelijke indeling in rijweg en trottoir). Automobilisten en fietsers mogen in een erf ook niet de indruk krijgen dat zij de belangrijkste gebruikers zijn (alleen bestemmingsverkeer en lage intensiteit). Integendeel, de inrichting van een erf moet duidelijk maken dat verkeer ‘te gast’ is.

De ruimte waarin men zich bevindt is niet primair bedoeld voor het (auto)verkeer, maar voor wandelaars, voetgangers en spelende kinderen.” De openbare ruimte van deze hoven is ingericht volgens de ontwerpuitgangspunten van Puccini Rood, met een maximale snelheid van 15 km/uur en parkeervakken geclusterd aan de zuidwestzijde van de hoven.

Investeringsnota Couperusbuurt 66

Vanuit zowel de Dichtersbuurt en de Couperusbuurt wordt er veel overlast ervaren van zogenaamd ‘sluipverkeer’. Autoverkeer dat strik genomen niets te zoeken heeft in de buurten, maar deze wel gebruikt om van A naar B te rijden. Ook in het Adriaan van Oordthof wordt door omwonenden overlast ervaren van autoverkeer dat deze route gebruikt om door te rijden. Het voorstel is om van de route Henriëtte Roland Holststraat - Couperusstraat eenrichtingsverkeer te maken van de Dichtersbuurt richting de Couperusbuurt, waarmee het sluipverkeer via de Burgemeester Rendorpstraat - Louis Couperusstraat - Henriëtte Roland Holststraat wordt tegen gegaan. Ook zal de Burgemeester Rendorpstraat tussen de Burgemeester Röellstraat en de Louis Couperusstraat eenrichtingsverkeer de buurt uit worden. Hiermee wordt voorkomen dat verkeer vanaf de Burgemeester Röellstraat rechtstreeks de Couperusbuurt in kan rijden. Dit voorkomt een extra rijbaan voor afslaand autoverkeer. Autoverkeer kan de Couperusbuurt dan vanuit het oosten bereiken via de Burgemeester Cramergracht - Louis Couperusstraat, vanuit het westen via de Henriëtte Roland Holststraat en vanuit het noorden via de Burgemeester Eliasstraat. Het Herman de Manplantsoen wordt geheel autovrij.

Daarom wordt de westzijde van de Arthur van Schendelstraat vanaf de Burgemeester Rendorpstraat - ter hoogte van de moskee - ingericht als een erf en ter hoogte van de school (voorbij de Marsmanstraat) een fietspad. Dat betekent ook dat er aan de oostzijde van het Herman de Manplantsoen voor de bewoners en bezoekers van de Arthur van Schendelstraat nr. 2-11 een keermogelijkheid voor auto’s gerealiseerd moet worden. Voorgesteld wordt dat in een later stadium met betrokkenen te onderzoeken en nader uit te werken.

Tenslotte zal een onderbreking in de rijbaan en de plaatsing van extra bomen tussen het Adriaan van Oordthof noord en zuid ook daar de overlast van autoverkeer verminderen. Bij de herinrichting van de straten wordt de maatvoering volgens de Leidraad van de Centrale Verkeerscommissie aangehouden, dat betekent met name in het westelijke deel van de Arthur van Schendelstraat een verbreding van de rijbaan, ten koste van enkele parkeervakken. In de Louis Couperusstraat worden in de schoolomgeving het haaks parkeren vervangen door langsparkeervakken. Verder zullen er in de uitwerking van het ontwerp op diverse plekken verkeersremmende maatregelen getroffen worden in de vorm van met name verkeersdrempels. In de huidige situatie loopt het fietspad in de Herman de Manstraat van de Louis Couperusstraat naar de Herman Poortstraat. Olifantenpaadjes tussen de Herman Poortstraat en de Van Tienhovengracht maken duidelijk dat een aansluiting op de Van Tienhovengracht wel degelijk wenselijk is. Aan deze wens is in het schetsontwerp gehoor gegeven. Rekening houdend met het comfort voor de gebruikers wordt er gestreefd naar een maximum helling van 4% om het hoogteverschil tussen de buurt en de Burgemeester van Tienhovengracht te overbruggen. Dit lijkt nagenoeg haalbaar en zal in het voorontwerp nader worden uitgewerkt.

Het maaiveld van de Couperusbuurt ligt aan zowel de noord- als de zuidzijde beduidend lager dan de Van Tienhovengracht en de Burgemeester Röellstraat. Hoogteverschillen worden in de huidige situatie overbrugd met trappartijen, die echter de toegankelijkheid voor een aantal mensen beperken. Daar waar het hoogteverschil binnen de gegeven ruimte op een verantwoorde en comfortabele manier te overbruggen is met hellingbanen, zijn deze in het schetsontwerp toegepast. Daarmee wordt de buurt beter toegankelijk voor iedereen.

Legenda Hoofdcirculatie Secundaire circulatie Verkeersstructuur toekomstige situatie Couperusbuurt Investeringsnota Couperusbuurt 67

Veld C B.Eliasstraat AMdJongstraat L.Couperusstraat M.Philipsstraat M.Emantsstraat JvLooystraat B.Rendorpstraat H.Borelstraat FvEedenstraat

Couperusbuurt | Parkeren op straat

Parkeren op straat In de Couperusbuurt zijn nu 920 parkeerplaatsen te vinden voor ongeveer 1250 woningen. Hierbij wordt uitgegaan van het gebied omsloten door de Burgemeester Eliasstraat, Burgemeester Van Tienhovengracht, Burgemeester Cramergracht en de Burgemeester Röellstraat. Uit metingen blijkt dat de parkeerdruk in deze buurt rond de 70% ligt. Momenteel valt de Couperusbuurt onder het parkeerregiem met blauwe zones. Ongeveer 45% van de bewoners heeft een ontheffing voor de blauwe zone. Vanaf 2025 zal in geheel Slotermeer betaald parkeren worden ingevoerd. De ontheffingen zullen dan worden omgezet in een parkeervergunning. Met de vernieuwing van de Couperusbuurt zal ook de parkeerbehoefte veranderen. Conform het gemeentelijk parkeerbeleid worden bewoners van de nieuwbouw uitgesloten van een parkeervergunning. Dit geldt overigens alleen voor nieuwe bewoners, bewoners die binnen de buurt zullen verhuizen naar een nieuwbouwwoning blijven recht houden op een parkeervergunning. Uit de uitgevoerde buurttoets blijkt dat ongeveer 30% van de reguliere huurders door wil schuiven naar de nieuwbouw en 27% weet het nog niet. Als we ervan uit gaan dat ongeveer 50% van de reguliere huurders naar een nieuwbouwwoning verhuist en dat 50% van hen een auto heeft, dan moeten we rekening houden met ongeveer 75 parkeerplaatsen voor deze terugkeerders in de nieuwbouw.

Voor bezoekersparkeren wordt een norm gehanteerd van 0,1 (1 parkeerplaats per 10 woningen). Bij 850 nieuwbouwwoningen zijn dat dan 85 parkeerplaatsen voor bezoekers. Voor de 800 te handhaven en te renoveren woningen in de buurt gaan we uit van de huidige situatie met een parkeernorm van ongeveer 0,7.

In de buurt is een aantal functies aanwezig die ook parkeerbehoefte opleveren. Het gaat hierbij onder andere om de parkeerbehoefte van de moskee en de onderwijsgebouwen. Binnen de planvorming is ruimte voor 2.250 m2 niet-woonfuncties. De parkeerbehoefte van de moskee is beperkt tot een aantal specifieke momenten op de dag en kan door middel van dubbel gebruik goed worden voorzien. Ditzelfde geldt voor de scholen in de buurt. Ook deze functies zijn met name overdag in gebruik en de werknemers kunnen via dubbelgebruik gebruik maken van de parkeerplaatsen die ’s avonds door bewoners worden gebruikt. Omdat nog niet helder is welke nieuwe functies worden voorzien in de nieuwbouw wordt uitgegaan van 1 parkeerplaats per 125 m2. Dit komt neer op 18 parkeerplaatsen. Ook deze functies zijn met name overdag in gebruik en kunnen via dubbelgebruik gebruik maken van de parkeerplaatsen op straat. Naast de parkeerplaatsen in de openbare ruimte realiseert Stadgenoot tenminste 125 parkeerplaatsen op eigen terrein voor de bewoners van de nieuwbouw. Nabij hoofdentrees van de woonblokken zijn in het ontwerp ruimtes voor fietsparkeren voor bezoekers opgenomen. Deze worden opgenomen tussen de bomen en de groenvakken, zodat het trottoir vrij blijft van obstakels.

Veld A BvTienhovengracht B.Eliasstraat A.Prinsstraat AM de Jongstraat I.Quiridostraat FvdGoesstraat B.Rendorpstraat Marsmanstraat MtBraakstraat totaal Veld B AvSchendelstraat AMdJongstraat AvOordthof B.Rendorpstraat L.Couperusstraat

Veld C B.Eliasstraat AMdJongstraat L.Couperusstraat M.Philipsstraat M.Emantsstraat JvLooystraat B.Rendorpstraat H.Borelstraat FvEedenstraat

totaal

52 13 6 0 12 8 18 16 6

5 11 39 8 17

10 0 56 10 11 11 17 0 11

Veld E totaal Veld F B.Eliasstraat L.Couperusstraat

Totaal

totaal

totaal

9 9 38 31 14

224

0 0

0 11 22

totaal

Veld D L.Couperusstraat H.Robbersstraat west H.Robbersstraat oost NvSuchtelenhof W.Paaphof BvdPollstraat totaal Veld E totaal

131 Veld F B.Eliasstraat L.Couperusstraat

80

Veld G AvSchendelstraat B.Rendorpstraat L.Couperusstraat

Totaal

126

Parkeerbalans op straat in de Couperusbuurt 26 Veld D L.Couperusstraat H.Robbersstraat west H.Robbersstraat oost NvSuchtelenhof W.Paaphof BvdPollstraat totaal

Veld G AvSchendelstraat B.Rendorpstraat L.Couperusstraat

Investeringsnota Couperusbuurt 68

totaal

aantal pp

127

224

0

33

721

totaal

totaal

10 0 56 10 11 11 17 0 11

26 9 9 38 31 14

224

0 0

0 11 22

126

127

224

0

33

721

Indeling parkeerbalans op straat in de Couperusbuurt

Investeringsnota Couperusbuurt 69

7.5 Overgang openbaar - privé

Tussen de voordeur en de openbare ruimte ligt een overgangszone. Eventuele erfafscheidingen tussen de woningen en tussen privaat en openbaar gebied worden mee ontworpen met de architectuur van de blokken. Deze overgangszone is door bewoners naar eigen inzicht in te richten. In de noordelijke hoven is deze zone 1.20 meter diep plus een haag van 0.80 meter breed. Aan de achterzijde van de woningen, aan het hof ligt een tuin van maximaal 4 meter diep. Vanuit de tuin heeft men direct toegang tot het hof. Speciale aandacht wordt gevraagd voor een kwalitatief hoogwaardige overgang van de privétuin naar openbaar gebied. Een groene afscheiding van maximaal 1,5 meter hoog zorgt voor enige privacy. In de doodlopende straten van de zuidstrook en langs de Burgemeester Röellstraat is enkel aan de voorzijde sprake van een overgang van trottoir naar privé. Deze zone is ongeveer 1.80 m diep en valt binnen de hamerkoppen van de bebouwing.

7.6 Sport, spel en ontmoeting

In twee van de noordelijke hoven en op twee plekken aan de zuidkant worden extra speeltuinen toegevoegd. De huidige speelplek in het Willem Paaphof blijft behouden. De nieuwe locaties zijn zodanig gekozen dat er verdeeld over de buurt verschillende speelplekken zijn. Voor de speelplekken is enkel een ruimtereservering opgenomen, de exacte inrichting van de speelplekken is nader te bepalen in overleg met omwonenden. De voetbalkooi op het plein in het hart van de buurt blijft behouden en wordt een klein stukje richting de school verschoven zodat er rondom de kooi prettigere en diverse verblijfsplekken in te richten, zijn voor ieder wat wils. Sport en spel is overigens niet per definitie gebonden aan een plek. De aanwezige grasvelden in de buurt bieden eveneens ruimte om activiteiten te ontplooien met zelf meegebrachte attributen (een kleedje, een bal, springtouw, etcetera). Het hart van de buurt is bij uitstek de plek om buurtbewoners te treffen: onder de bomen op het plein kan men omgeven door plantvakken zitten. Meer in de zon is er midden op het plein ruimte en rondom de voetbalkooi staan eveneens zitbanken. Voor de rustzoeker is er het parkje langs de Burgemeester Eliasstraat en ook langs het water van de Van Tienhovengracht en de Frans Bastiaansegracht is het van het vroege voorjaar tot in de herfst aangenaam wandelen en verblijven.

Investeringsnota Couperusbuurt 70

7.7 Afval

Op diverse plekken in de buurt zijn (ondergrondse) containers voor huishoudelijk afval opgenomen. Deze liggen met name op de doorgaande routes in de Louis Couperusstraat, de Burgemeester van Tienhovengracht, de Burgemeester van de Pollstraat en de Burgemeester Rendorpstraat. Met de vaststelling van de locaties is rekening gehouden met loopafstanden voor bewoners van en naar huis en de aanwezigheid van bestaande bomen. De woonerven en doodlopende straten blijven vrij van afvalcontainers.

7.8 Nutsvoorzieningen

Kabels en leidingen voor nutsvoorzieningen bevinden zich in de ondergrond van de openbare ruimte. De functionele ruimten ten behoeve van de nutsvoorzieningen voor de woningen en voorzieningen in de buurt moeten in de nieuwbouw worden opgenomen.

Speelplekken in toekomstige Couperusbuurt

Investeringsnota Couperusbuurt 71

A

B

C A: Dwarsdoorsnede Louis Couperusstraat - hof

D

E

B: Dwarsdoorsnede Burgemeester van Tienhovengracht Marsmanstraat

D: Dwarsdoorsnede Burgemeester van Tienhovengracht - Adriaan van Oordthof Investeringsnota Couperusbuurt 72

C: Dwarsdoorsnede Louis Couperusstraat

E:

Dwarsdoorsnede Marcellius Emantstraat - Burgemeester Röellstraat

F: Dwarsdoorsnede A.M. de Jongstraat (ter hoogte van bouwveld 1a)

F

Dwarsdoorsnede Israel Queridostraat - Burgemeester Rendorpstraat

G H

I

J

H: Dwarsdoorsnede A.M. de Jongstraat (ter hoogte

I: Dwarsdoorsnede M. Philipsstraat

Dwarsdoorsnede Marcellius Emantsstraat

Dwarsdoorsnede Jacobus van Looystraat - Burgemeester Rendorpstraat Investeringsnota Couperusbuurt 73

G: Dwarsdoorsnede Herman de Manpad

H: Dwarsdoorsnede ‘Couperusplein’

J: Dwarsdoorsnede Herman Robbersstraat Investeringsnota Couperusbuurt 74

Dwarsdoorsnede Nico van Suchtelenhof Dwarsdoorsnede Nico van Suchtelenhof

Dwarsdoorsnede Willem Paaphof

Investeringsnota Couperusbuurt 75

8 Ontwikkelstrategie

Burgemeester Eliasstraat Investeringsnota Couperusbuurt 76

8. Ontwikkelstrategie 8.1 Perceelsgrenzen

De nieuwbouw van de Couperusbuurt wordt gerealiseerd in een nieuwe verkaveling. Voor de herontwikkeling worden de perceelsgrenzen aangepast. Door de Burgemeester Röellstraat te versmallen ontstaat ruimte om bebouwing toe te voegen. In naastgelegen tekening is een overzicht te zien van het huidige erfpachtsituatie en de nieuwe situatie.

8.2 Realisatie

Het is heel belangrijk dat de huidige bewoners van de Couperusbuurt in principe de kans krijgen in de buurt te blijven en dat zoveel mogelijk wordt beperkt dat de bewoners twee keer moeten verhuizen. Het vernieuwingsplan voor de Couperusbuurt met zo’n 850 nieuwe woningen wordt door Stadgenoot ontwikkeld en gerealiseerd. De planning en fasering wordt in de ontwerpfase nader uitgewerkt. De vernieuwing zal in verschillende fasen worden uitgevoerd en loopt naar verwachting tot 2032. De herhuisvesting van de eerste bewoners zal naar verwachting in het najaar 2024 kunnen starten na afgifte van de peildatum. Voor de herhuisvesting wordt uitgegaan van een periode van maximaal 1,5 jaar. Dit betekent dat begin 2026 de eerste (ver)bouwfase van start zal kunnen gaan bestaande uit een of meer renovatieblokken en de eerste nieuwbouw langs de Burgemeester Rendorpstraat en Arij Prinsenstraat. In 2026 zal naar verwachting ook gestart kunnen worden met het verleggen van de warmtetransportleiding en herprofilering van de Burgemeester Röellstraat. Vanaf 2027/2028 zou dan kunnen worden begonnen met de nieuwbouw langs de Burgemeester Röellstraat. Tijdens de transitiefase zal rekening worden gehouden met het beperken van overlast voor omwonenden en het leefbaar houden van de buurt. Er wordt rekening gehouden met een totale bouwperiode van circa 8 tot 10 jaar.

Dit betekent dat het gehele vernieuwingsproject volgens de huidige inschatting in 2032 kan worden afgerond. Overzicht van huidige en nieuwe erfpachtsituatie in de Couperusbuurt Investeringsnota Couperusbuurt 77

Fasering van de vernieuwing van de Couperusbuurt

Investeringsnota Couperusbuurt 78

8.3 Fasering

De fasering is weergegeven op de kaart op bladzijde 66. Uitgangspunt van de fasering is: ■ Vanaf 2026: Fase 1: Renovatie noordstrook en sloop/ nieuwbouw velden 1B en 10B ■ Vanaf 2028: Fase 2: Nieuwbouw zuidstrook ■ Vanaf 2030: Fase 3: Renovatie Adriaan van Oordthof (veld 10A)

8.4 Taakverdeling

De vernieuwing van de Couperusbuurt valt onder de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE). Dit betekent dat de corporatie verantwoordelijk is voor de herhuisvesting van de huidige huurders, de sloop en het bouwrijp maken van het gebied en voor eigen rekening en risico de nieuwbouw realiseren. De gemeente is verantwoordelijk voor de het verleggen van de warmtetransportleiding, de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat en de nieuwe inrichting van de openbare ruimte.

Investeringsnota Couperusbuurt 79

9 Interim beheer

Herman de Manstraat Investeringsnota Couperusbuurt 80

9. Interim beheer De vernieuwing van de Couperusbuurt zal ongeveer 8 – 10 jaar in beslag nemen en heeft daarmee ook een grote impact op het wonen en leven in de buurt. Bewoners gaan verhuizen en er komen tijdelijk nieuwe bewoners in leeggekomen woningen tot de daadwerkelijke sloop, de sloop- en bouwactiviteiten zullen overlast opleveren, verkeerssituaties veranderen en bewoners maken zich zorgen over waar ze naartoe gaan verhuizen. Dit betekent dat er vanaf het begin extra aandacht nodig is voor de bewoners en de leefbaarheid. Deze aandacht gaat zowel om het zoveel mogelijk in stand houden van de sociale cohesie in de buurt als het wegnemen van de zorgen als het beperken van de fysieke overlast. Gemeente en corporatie zullen tijdens deze periode goed zichtbaar en aanspreekbaar moeten zijn in de buurt. Er is extra aandacht nodig voor: ■ Uitstroom/ instroom bewoners en actief inzetten op ontmoeting ■ Communicatie: zowel over vernieuwing als middel om verbondenheid met buurt te creëren ■ Extra ondersteuning (denk aan hulp voor kwetsbare wensen rondom verhuizing) ■ Schoon, heel, veilig: basis op orde houden. Zowel de Gemeente Amsterdam als Stadgenoot stellen extra geld en capaciteit beschikbaar om hier op een goede manier invulling aan te geven. In overleg met de bewonerscommissie en andere partners wordt een interim beheerplan opgesteld.

Investeringsnota Couperusbuurt 81

10 Participatie

Arij Prinsstraat Investeringsnota Couperusbuurt 82

10. Participatie In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze de participatie bij de planvorming heeft plaats gevonden. Bij de participatie zijn zowel de huurders van de te vernieuwen woningen betrokken als ook de omwonenden, ondernemers en maatschappelijke instellingen in de buurt. De bewonerscommissie Stadgenoot overlegt regelmatig met de bewonerscommissie en betrekt hen bij de verschillende stappen in het vernieuwingstraject. De bewonerscommissie is betrokken geweest bij de selectie van een stedenbouwkundig bureau voor het maken van het vernieuwingsplan, denkt actief mee over het woonwensenonderzoek en het participatietraject. De corporatie volgt in het overleg met de huurders de ‘‘Kaderafspraken Vernieuwing & Verbetering’’. De buurt Zowel de huurders van de te slopen en te renoveren woningen als de omwonenden zijn door de gemeente en de corporatie uitgenodigd mee te denken over de nieuwe (stedenbouwkundige) inrichting van het gebied. Er zijn vier buurtbijeenkomsten georganiseerd waar de plannen zijn gepresenteerd en reacties van bewoners zijn opgehaald. Tussentijds zijn bewoners met nieuwsbrieven geïnformeerd over de stand van zaken en de resultaten van de buurtbijeenkomsten. Woonwensenonderzoek Door Stadgenoot is als onderdeel van de planvorming in 2022 een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Ruim 40% van de bewoners heeft deelgenomen aan het onderzoek.

Uit dit onderzoek blijkt dat de bewoners de buurt redelijk waarderen (6,8), maar dat de kwaliteit van de woningen te wensen overlaat (5,8). De meeste klachten gaan over tocht, vocht, schimmel, gehorigheid en het feit dat het kleine woningen zijn. Ook vinden de bewoners dat er te veel afval/rotzooi op straat ligt en dat er sprake is van (toenemende) criminaliteit en grimmigheid in de buurt. De buurt wordt gewaardeerd vanwege het groene karakter, de rust en de voorzieningen in de nabijheid (Plein 40’-45’, Slotermeerlaan). Ongeveer de helft van de bewoners met een regulier huurcontract geeft aan vooralsnog terug te willen keren in de buurt. Uit het onderzoek blijkt dat op dat moment 59% van de respondenten positief staat tegenover de voor-genomen vernieuwing, 21% staat er neutraal tegenover en

13% van de respondenten is negatief over de vernieuwing, en dan met namen als het betekent dat de woning gesloopt moet worden en men moet verhuizen. Buurttoets In maart 2023 was het plan voor de vernieuwing van de buurt in concept gereed en werd deze gepresenteerd tijdens een buurtbijeenkomst. Aansluitend is een aantal inloopbijeenkomsten georganiseerd in de buurthuiskamer waar bewoners nadere informatie en toelichting konden krijgen over het plan en de herhuisvesting. Om een goed beeld te krijgen van de mening van de buurt over de vernieuwingsvoorstellen is aansluitend een buurttoets gehouden. De buurttoets is door het onafhankelijk bureau USP uitgevoerd. Bewoners konden de buurtoets of schriftelijk of digitaal invullen. Ook zijn bewoners per mail en telefonisch benaderd door het onderzoeksbureau om deel te nemen aan het onderzoek. In deze buurttoets is nagegaan of bewoners op de hoogte zijn van plannen voor de vernieuwing van de buurt, wat men van de plannen vindt en op welke wijze men in de toekomst geïnformeerd en betrokken wil blijven. De overall respons van circa 25%. Dankzij extra belronden is de respons onder de reguliere huurders (van wie de woning wordt gesloopt of gerenoveerd) uitgekomen op 46%. De belangrijkste conclusies zijn:

informatievoorzieningen goed of zeer goed, 19% vindt het slecht of zeer slecht en 95% van de respondenten die hebben deelgenomen aan het onderzoek zeggen gehoord te hebben over de vernieuwingsplannen; ■ Van de bewoners binnen het plangebied noemt 46$ de informatievoorziening goed of zeer goed en 22% slecht of zeer slecht. Huis aan huis informatie, 5 buurtbijeenkomsten en 4 inloopspreekuren waren de belangrijkste informatiebronnen; ■ Van de reguliere huurders binnen het plangebied weet 36% niet wanneer ze moeten verhuizen. Met name bij fase 2 en fase 3 huurders is onduidelijkheid over de fasering; ■ De helft van de reguliere huurders zou willen terugkeren in de Couperusbuurt na de vernieuwing. Hiervan heeft 60% de voorkeur voor een nieuwbouwwoning en 40% voor een gerenoveerde woning. Ruim een kwart van de huurders (27%) geeft aan nog niet te weten of men wil terugkeren of elders wil wonen.

■ Van alle respondenten is 56% positief over vernieuwingsplannen in de Couperusbuurt, 20% is negatief. Van de reguliere huurders in het plangebied is 51% positief, 30% is negatief. Voor deze groep reguliere huurders is de impact het grootst; ■ Bewoners zijn positief over de mix van woningen voor verschillende doelgroepen; ■ Men is afwachtender over de toevoeging van middeldure huur en koopwoningen, Er zijn twijfels of het aantal sociale huurwoningen voldoende is; ■ Het herhuisvestigingsplan wordt in het algemeen positief beoordeeld; ■ Met name over de deelplannen voor het tegengaan van sluipverkeer en over de toewijzing van parkeervergunningen is men minder positief; ■ Van de bewoners vindt 49% de Investeringsnota Couperusbuurt 83

De resultaten van de buurttoets laten zien dat de meerderheid van de deelnemers aan het onderzoek positief is over de vernieuwingsplannen. Maar op sommige onderdelen zijn er ook zorgen. Naar aanleiding van de resultaten van de Buurttoets is een aantal extra acties uitgevoerd en is op onderdelen het plan aangepast. De belangrijkste aanpassingen op een rij: ■ Veel huurders weten niet precies in welke fase hun woning aan de beurt is. Er is daarom extra informatie verspreid en er zijn extra inloopbijeenkomsten georganiseerd om de huurders goed te informeren; ■ De voetbalkooi wordt niet naar de groenstrook verplaatst. De omwonenden van de nieuwe beoogde locatie vinden dit geen goede beoogde locatie vinden dit geen goede plek. Er is daarom een betere plek op het plein gezocht; ■ Er is geen meerderheid voor het afsluiten van de Louis Couperusstraat richting de Henriëtte Roland Holststraat op de brug voor autoverkeer. Het voorstel is gewijzigd in het instellen van eenrichtingsverkeer van de Henriëtte Roland Holststraat richting de Louis Couperusstraat; ■ Er komt een mix van verschillende soorten woningen die aansluit bij de vraag van de huidige bewoners. Zo hebben jongeren aangegeven dat er behoefte is aan specifieke jongerenwoningen. Die gaan er komen; ■ Met name oudere bewoners zien op tegen de vernieuwing.

Om deze oudere bewoners niet te lang in onzekerheid te laten, worden in de eerste fase nieuwe ouderenwoningen gebouwd.

Investeringsnota Couperusbuurt 84

Naar aanleiding van de Buurttoets heeft de Bewoners commissie Couperusbuurt en advies uitgebracht over het plan voor de vernieuwing van de buurt. De belangrijkste punten uit het advies zijn: ■ De bewonerscommissie signaleert een tweedeling in de waardering voor de vernieuwing: gezinnen (en jongeren) waarderen de plannen meer positief en ouderen en kleinere huishoudens juist negatief. De commissie vindt dat de plannen voor beide groepen aantrekkelijk moeten zijn; ■ De bewonerscommissie is van mening dat in de buurttoets te weinig gevraagd is naar specifieke onderdelen van het plan, waardoor het ook niet goed mogelijk is om de precieze pijnpunten te benoemen; ■ De bewonerscommissie vraagt om een aanvullend onderzoek te doen, waarbij expliciet naar de pijnpunten, zoals benoemd door de bewonerscommissie, wordt gevraagd; ■ Fasering: men wil dat er eerst nieuwbouw komt voordat er wordt gerenoveerd of gesloopt; ■ Door de verdichting verdwijnt het karakter van de buurt, daarom: 1. Geen 7 bouwlagen langs de Burgemeester Röellstraat; 2. Alleen nieuwbouw op lege plekken en erste rij langs Burgemeester Röellstraat; 3. Nieuwbouw in het midden van de buurt niet acceptabel; 4. Meer groen in de zuidstrook en minder verstopt in de (afgesloten) hoven.

De bewonerscommissie is kritisch over de plannen voor de vernieuwing van de buurt. De commissie wil het huidige karakter van de buurt zoveel mogelijk behouden. Dit staat echter haaks o pde opdracht vanuit de Principenota Geuzenveld-Slotermeer om de buurt te vernieuwen en met name langs de Burgemeester Röellstraat te verdichten. Ook is de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 is voor deze buurt als ambitie geformuleerd om te komen tot een gemengde stadsbuurt met een meer stedelijke dichtheid. Door de keuze om de woningen in het noordelijk deel te behouden en te renoveren en de woningen in het zuidelijk deel te slopen en te verdichten is een balans gezocht tussen behoud en vernieuwing. Uit de buurttoets blijkt dat deze combinatie ook wordt gesteund. Vervolg De afronding van dit stedenbouwkundig plan betekent niet het einde van het participatietraject. Op basis van dit plan wordt het inrichtingsplan voor de openbare ruimte verder uitgewerkt. Hierbij worden bewoners opnieuw betrokken. Bewoners worden verder betrokken bij de uitwerking van de renovatie- en nieuwbouwprojecten.

Investeringsnota Couperusbuurt 85

11 Onderzoeksresultaten

Israël Queridostraat Investeringsnota Couperusbuurt 86

11. Onderzoeksresultaten De herontwikkeling van de Couperusbuurt moet voldoen aan diverse milieutechnische randvoorwaarden en bijbehorende regelgeving. Definitieve onderzoeken hiervoor worden uitgevoerd in het kader van de bestemmingsplan- en/of vergunningsprocedure. De volgende onderzoeken geven een eerste indicatie van de (milieu)technische haalbaarheid en randvoorwaarden die aan de ontwikkeling worden gesteld.

Wel geldt conform de Monumentenwet een meldingsplicht in geval tijdens de uitvoering van bouwwerkzaamheden archeologische sporen en/of vondsten worden aangetroffen. Dit houdt in dat de aanwezigheid van bodemvondsten ouder dan vijftig jaar bij bouwwerkzaamheden aan Bureau Monumenten en Archeologie gemeld wordt, zodat in overleg met de uitvoerder maatregelen getroffen worden tot documentatie en berging van de vondsten.

Bodemonderzoek De Couperusbuurt is sinds de jaren ‘50 een woongebied geweest met weinig bodemvervuilende activiteiten. De bodemkwaliteitskaarten geven als verwachting hooguit een lichte verontreiniging. In het kader van de omgevingsaanvraag zal nader en meer gedetailleerd onderzoek plaatsvinden.

Flora en Fauna onderzoek In het kader van de Flora- en faunawet is een natuurtoets uitgevoerd waarbij de effecten van ruimtelijke ingrepen op aanwezige soorten is onderzocht.

Archeologische waarde Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Noord-Holland staan geen waardevolle plekken of gebouwen genoemd. In het kader van het bestemmingsplan Slotermeer is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. De conclusie van het onderzoek is: ‘‘Op basis van de historisch-topografische analyse kunnen binnen het plangebied wijdverspreide sporen van landgebruik vanaf de 12de eeuw worden verwacht. Door grootschalig grondverzet in de 20ste eeuw zullen deze sporen verstoord zijn geraakt. Voor het gehele plangebied geldt daarom een negatieve verwachting. Daarmee is het plangebied vrijgesteld van archeologisch vervolgonderzoek.

Beschermde gebieden Gezien de aard van de voorgenomen plannen en de relatief grote afstand tot het dichtsbijzijnde Natura 2000-gebied (7,5 kilometer) is het uit te sluiten dat negatieve effecten ontstaan op Natura 2000-gebieden als gevolg van de voorgenomen plannen. Om te kunnen bepalen of stikstofdepositie leidt tot negatieve efefcten in Natura 2000-gebieden dient een AERIUSberekening te worden uitgevoerd. Ook ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland hebben de voorgenomen plannen geen negatief effect tot gevolg op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Beschermde soorten In het projectgebied komen mogelijk verschillende soorten voor die zijn beschermd door de Wet natuurbescherming (zie kaart op volgende pagina). Het is uit te sluiten dat in het projectgebied beschermde libellen, kevers, weekdieren, reptielen en

vissen voorkomen. Wel geldt voor alle aanwezige soorten in het projectgebied de algemene zorgplicht. De tabel op de volgende pagina geeft een overzicht van de mogelijke aanwezige en aangetroffen beschermde soorten in de omgeving van het projectgebied. Luchtkwaliteitsonderzoek De kern van de Wet Luchtkwaliteit bestaat uit (Europese) luchtkwaliteitseisen. Vanwege de beperkte verdichting in woningaantallen is de verwachting dat er een niet-betekenende toename van luchtverontreiniging is door extra verkeer. De nieuwbouwwoningen voldoen straks minimaal aan de huidige isolatie-eisen, wat leidt tot een vermindering van emissie. Vanuit luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de verdichting. Wateronderzoek Door de transformatie kan er in het vernieuwingsgebied sprake zijn van een toename van het verhard oppervlak. Het Waterschap Amstel-, Gooi, en Vechtstreek heeft als integrale keur vastgesteld dat minimaal 10% van het extra verhard oppervlak binnen hetzelfde watersysteem aan water dient te worden aangelegd. Bij een toename van minder dan 1000 m2 verharding is geen compensatie nodig. De hoeveelheid verharding neemt in project toe met 3.939 m2. Dit dient gecompenseerd te worden door 394 m2 extra wateroppervlakte (10%) te realiseren. Deze compensatie is reeds uitgevoerd met de aanleg van de Sloterparkbadsingel.

Investeringsnota Couperusbuurt 87

Overzicht van mogelijk aanwezige en aangetroffen beschermde soorten in de omgeving van de Couperusbuurt Investeringsnota Couperusbuurt 88

Waarnemingen tijdens veldonderzoek Investeringsnota Couperusbuurt 89

Kabels en leidingen De aanwezige kabels en leidingen in het vernieuwingsgebied zijn in kaart gebracht. De huisaansluitingen van te slopen woningen zullen worden opgezegd en verwijderd. Voor de nieuwe situatie zal in goed overleg met diensten en bedrijven een nieuw tracé voor de kabels en leidingen worden vastgelegd. Elektra ■ De bestaande trafo zou eerst moeten worden opgevangen in de wijk voordat deze gesloopt kan worden; ■ Langs het talud bij het voetpad langs de Burgemeester Röellstraat ligt een kabel voor de openbare verlichting. Indien de lichtmasten daar weg gaan dan kan de kabel er ook uit; ■ Bij de Burgemeester Röellstraat is er een oversteek van een middenspanningskabel. Deze moet gehandhaafd blijven en er mogen geen werkzaamheden zijn binnen 2 meter; ■ In de Louis Couperusstraat ligt aan beide kanten een belangrijk doorgaand tracé vanuit het nabijgelegen onderstation. De zes middenspanningskabel moeten gehandhaafd blijven. Hier geldt ook dat er binnen 2 meter geen werkzaamheden mogen plaatsvinden, anders moet de kabel worden verlegd. Ook moet er er ruimte zijn om in het kader van de energie transitie kabels bij te kunnen leggen; ■ In de Burgemeester van de Pollstraat en de Aart van der Leeuwstraat ligt een hoogspanningsverbinding die gehandhaafd moet blijven. Deze kabel kan niet verlegd worden.

Omwille van de veiligheid is het belangrijk dat aan weerszijden van de kabel 2 meter vrije ruimte wordt aangehouden;

Investeringsnota Couperusbuurt 90

■ Langs de gebouwen bij Marcellus Emantsstraat en Marianne Phillipsstraat zijn de kabels in 2017 verzwaard. Bij de noordelijke velden zijn vorig jaar de kabels verzwaard, maar deze woningen komen in aanmerking voor renovatie en onderhoud (gasloos?); ■ De huidige traforuimte (T612) voedt de gehele wijk, omdat de nieuwbouw gasloos wordt zou er meerdere (inpandige) ruimtes moeten worden gereserveerd, dit zou nader moeten worden berekend voor dit gebied; ■ De huidige traforuimte aan de Burgemeester Rendorpstraat zal dan tijdelijk moeten worden opgevangen door 2x Provisoriums (tijdelijk traforuimte in de openbare ruimte, of pas slopen als de nieuwe traforuimtes zijn opgeleverd). ■ Gas ■ Omdat het hier om een energietransitie-wijk gaat die toekomstig aardgasloos wordt, wordt waar gesloopt na het opzeggen van de gasaansluitingen de hoofdgasleiding en aansluitleiding gefaseerd weggehaald. Het omliggende bestaande hoofdnet laten we zo veel mogelijk intact indien dit niet tot knelpunten lijdt met de voorgestelde gebiedsontwikkeling ■ De 1 bar DN250 nodulaire hogedruk gasleiding in de Burgemeester Rendorpstraat die het gasstation in de Arthur van Schendelstraat 167 van gas voorziet voor de gehele wijk is stookseizoen gebonden. Deze kan niet voor langere tijd uit bedrijf om de gasvoorziening in het gebied bedrijfszeker te houden.

Waternet Er komen meer woningen. Dat betekent dat het rioolsysteem en drinkwaternet in deze buurt opnieuw beschouwd moet worden om aan de vraag van drinkwater te voldoen en om goede afvoer te realiseren. Warmtenet Langs de Burgemeester Röellstraat ligt een hoofdtransportnet van het warmtenet. Om de nieuwbouw te kunnen realiseren dient deze warmteleiding verplaatst te worden. Akoestisch onderzoek De Wet geluidhinder biedt bescherming tegen (spoor) weglawaai en industrielawaai. Het plangebied ligt wel/niet in de geluidszone van Westpoort (industrielawaai). Dit betekent dat mogelijk een ontheffing moet worden aangevraagd. In de volgende fase zal dit nader worden onderzocht. Grondbalans Uitgangspunt is dat er wordt gewerkt met een gesloten grondbalans. Dat houdt in dat vrijkomende grond, voor zover milieuhygiënisch is toegestaan, zoveel mogelijk binnen het project moet worden hergebruikt. Grond die later weer op het terrein kan worden gebruikt voor aanvullingen, moet binnen het gebied worden opgeslagen. In het geval toch grond van de projectlocatie moet worden afgevoerd, geldt het volgende: ‘‘Grond die definitief vrijkomt op het project, blijft in beginsel eigendom van de Gemeente Amsterdam.

De Grondbank (hierna GB), onderdeel van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, tracht de definitief vrijkomende grondstromen binnen en/of van de gemeente zo nuttig mogelijk toe te passen in andere projecten. De GB verzorgt in dit kader de grondstroom-coördinatie binnen de Gemeente Amsterdam.’’

Civieltechnisch De civieltechnische randvoorwaarden waaraan het plan moet voldoen zijn: de gemiddelde maaiveldhoogte wordt nader bepaald met als uitgangspunt een robuust peil in het licht van de klimaatverandering. Kasten, onderstations en dergelijke voor kabels en leidingen worden inpandig opgelost. In de planvorming moet rekening worden gehouden met de eisen voor toegankelijkheid voor nood- en hulpdiensten. Klimaatscan In de quickcan klimaatadaptatie Couperusbuurt is een eerste risico-inschatting voor de vier thema’s van klimaatadaptatie, te weten droogte, hemelwateroverlast, hitte en overstromingen, gemaakt. Het is de ambitie van Amsterdam om in 2050 zo goed mogelijk voorbereid te zijn op het veranderende klimaat. Om dat te bereiken, dient de stad robuust en klimaatadaptief ingericht te worden. In het nieuwbouwdeel is geen risico op grondwateroverlast aangzien bij alle peilbuizen wordt voldaan aan de ontwateringsnorm van 0,9 meter. In het renovatiedeel liggen op dit moment geen peilbuizen, waardoor het niet mogelijk is om de ontwateringsdiepte exact te bepalen. Het maaiveldniveau is ongeveer gelijk in het nieuwbouwdeel en renovatiedeel, maar de grondwaterstand is hoogstwaarschijnlijk hoger in het renovatiedeel door kwel vanuit de Burgemeester van Tienhovengracht. In dat geval zou de ontwateringsdiepte in het renovatiedeel kleiner zijn dan in het nieuwbouwdeel.

Echter, is het niet mogelijk om een preciezere inschtating van de grondwaterstanden te maken, aangezien informatie over bodemopbouw ter plekke ontbreekt. Daarom is het advies om peilbuizen in het renovatiedeel te plaatsen om de grondwatersituatie in beeld te krijgen.

In het renovatiedeel van de Couperusbuurt is er een aanzienlijk risico op hemelwateroverlast bij een bui van 60 mm/uur. In de meeste straten staat >10 cm water over de gehele breedte van de straat, en op een aantal stukken is dit zelfs >25 cm. In het renovatiedeel betreft het vooral straten in het wetselijk gedeelte, namelijk de Arthur van Schendelstraat, de Burgemeester Rendorpstraat, de Isräel Queridostraat en het Adriaan van Oordthof. Aandachtpunten om het risico op hemelwateroverlast in de nieuw situatie te verminderen, zijn: ■ Voorkom dat water de huizen in kan stromen door middel van een drempel of verhoogd vloerpeil; ■ Creëer berging op straat door de rijweg lager aan te leggen dan de stoep; ■ Leidt het hemelwater door middel van tactische maaiveldindeling richting plekken waar het kan infiltreren, zoals wadi’s of verlaagde groenstroken. In de hele Couperusbuurt is de loopafstand tot koele plekken <300 meter, en wordt er dus voldaan aan de richtlijn voor het tegengaan van hittestress. Gezien de loopafstand tot koelte, en de aanwezige groenstructuur is er een matig risico op hittestress in de Couperusbuurt. Wel is het belangrijk om zoveel mogelijk bomen te behouden of nieuw te planten. Het advies is om voldoende schaduw te creëren op loop- en fietspaden, en in de binnentuinen.

Vooral aangezien de binnenhoven een recreatiefunctie hebben (speelplaats, ontmoetingsplek, etcetera.)

Investeringsnota Couperusbuurt 91

12 Grondexploitatite

Arthur van Schendelstraat Investeringsnota Couperusbuurt 92

12. Grondexploitatie Voor de vernieuwing van de Couperusbuurt is een grondexploitatie opgesteld om de financiële gevolgen van het plan in beeld te brengen en het plan te toetsen op de financiële haalbaarheid (zie bijlage financiële paragraaf Couperusbuurt). Uitgangspunten grondexploitatie Programma en opbrengsten In het plangebied worden circa 850 woningen gerealiseerd en 330 woningen gerenoveerd waarvan een deel wordt samengevoegd zodat er uiteindelijk 279 gerenoveerde woningen zullen zijn. Van dit programma is ongeveer 55 % sociale woningbouw, 17 % middensegment huurwoningen en 28 % vrije sectorwoningen. Op basis van dit programma is een raming gemaakt voor de grondopbrengsten. Investeringen De investeringen betreffen vooral de kosten voor het bouwrijp maken van de grond, de inrichting van de openbare ruimte en de proceskosten voor de voorbereiding en de uitvoering. De kosten voor het verleggen van de stadswarmtetransportleiding en de herinrichting van de Burgemeester Röellstraat zijn financieel al meegenomen in het Investeringsbesluit Dichtersbuurt. Realisatie De realisatie van het project Couperusbuurt zal naar verwachting aaneensluitend worden uitgevoerd. De start van de eerste werkzaamheden staat gepland in 2024/2025. De huidige inschatting is dat het gehele nieuwbouwproject in 2032 kan worden opgeleverd.

Saldo grondexploitatie De grondexploitatie kent een negatief saldo (netto contante waarde per 01-01-2023) dat ten laste komt van het vereveningsfonds. Dit negatieve saldo wordt veroorzaakt doordat het project binnen de regels van het ACE (Aanvullend Convenant Erfpacht) valt, waardoor de grondopbrengsten beperkt zijn. Economische uitvoerbaarheid Het plan voor de vernieuwing van de Couperusbuurt is hiermee economisch uitvoerbaar. Investeringsnota Couperusbuurt 93

Burgemeester Röellstraat Binnen het beleid van Amsterdam is het de ambitie om de Burgemeester Röellstraat als hoofdweg te transformeren naar een stadslaan. In de huidige situatie wordt de Burgemeester Röellstraat gekarakteriseerd door tweelaagse bebouwing waarbij de achterzijden en tuinen van de woningen naar de straat zijn gekeerd. Door verdichting, het verschuiven van de rooilijn en het versmallen van het straatprofiel van de Burgemeester Röellstraat en het maken van voordeuren van de woningen en niet-woonvoorzieningen kan invulling geven aan deze ambitie.

Hoort bij pagina 35

Investeringsnota Couperusbuurt 94

Couperusbuurt De Couperusbuurt maakt deel uit van het door het Rijk aangewezen “Wederopbouwgebied van Nationaal Belang Nieuw-West” en is daarmee een gebied waarbij de vernieuwing zorgvuldig met de erfgoedwaarden om moet worden gegaan. Het plan gaat daarom uit van renovatie van bestaande woningen in de noordelijke hoven. Daarbij worden niet alleen de woningen maar ook de inrichting rondom de hoven aangepakt. Ook het centraal in de buurtgelegen woon-hoven aangepakt. Ook het centraal in de buurtgelegen woon-werkcluster aan de Adriaan van Oordthof zal worden gerenoveerd. Hier is de ambitie om de bestaande bedrijfsruimtes beter aan te laten sluiten bij de buurt en het verblijfsklimaat te verbeteren. Langs de Burgemeester Röellstraat en de Burgemeester Rendorpstraat voorziet het plan in partiële sloop en nieuwbouw. Hier wordt aangesloten op de visie waarbij de Burgemeester Röellstraat zal worden getransformerd naar een stadslaan met bouwblokken die direct aansluiten op de Burgemeester Röellstraat.