20231220 Raadsinformatiebrief indexering huren 2024 DEF ONDERTEKEND.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 20 december 2023 Gemeentelijk Vastgoed Rutger Groot Wassink Gemeentelijk Vastgoed, bestuurszaken.gv@amsterdam.nl

Onderwerp

Niet indexeren van de huren van gemeentelijk vastgoed in 2024

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het besluit de huren van gemeentelijk vastgoed in 2024 niet te indexeren. Op 25 november 2022 hebben wij u geïnformeerd over hoe de gemeente haar huurders in 2023 tegemoet wilde komen toen de huren zo snel stegen. De in juni 2022 ingestelde compensatiemaatregel werd toen voortgezet voor de eerste helft van 2023. Door die maatregel werden de huurindexeringen boven 6,4% eenmalig gecompenseerd. Dat gold voor de periode juli 2022 tot en met juni 2023. In deze brief gaan wij nader in over hoe wij met de huurindexeringen willen omgaan in 2024. Consumenten Prijs Index (CPI) De huren die Gemeentelijk Vastgoed in rekening brengt bij de huurders in de door haar verhuurde ruimten worden jaarlijks geïndexeerd. De manier waarop dat gebeurt ligt vast in de huurcontracten. Dit zijn contracten gebaseerd op de standaard-contracten van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ). Deze worden landelijk gebruikt door verhuurders van vastgoed en zij worden ook gebruikt voor een groot aantal huurders van gemeentelijk vastgoed. In die contracten staat dat de huur jaarlijks wordt verhoogd met de CPI. De maand waarin dat gebeurt is afhankelijk van de maand waarin het contract is ingegaan. De index die gebruikt wordt is ‘de CPI van 4 maanden vóór de indexeringsdatum ten opzichte van die van 16 maanden ervoor’.

Als voorbeeld: als de CPI van september 2022 gelijk is aan 100 en die van september 2023 is 104, zal de huurindexering van januari 2024 4% zijn. Onder invloed van de sterke schommelingen in de prijzen in 2022 en 2023 heeft de CPI de afgelopen tijd een grillig verloop gekend. De indexeringen die zijn doorgevoerd in 2022 en 2023 zijn in onderstaande tabel weergegeven: Tabel 1: huurindexeringen in 2022 en 2023

Januari

Index 2022 2,7%

Index 2023 14,5%

Totaal bruto 17,6%

Februari

3,4%

14,3%

18,2%

Maart

5,2%

9,9%

15,6%

April

5,7%

9,6%

15,8%

Mei

6,4%

7,6%

14,5%

Maand

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 20 december 2023 Pagina 2 van 3

Juni

Index 2022 6,2%

Index 2023 8,0%

Totaal bruto 14,7%

Juli

9,7%

4,4%

14,5%

Augustus

9,6%

5,2%

15,3%

September

8,8%

6,1%

15,4%

Oktober

8,6%

5,7%

14,8%

November

10,3%

4,6%

15,4%

December

12,0%

3,0%

15,4%

Maand

NB: Het cijfer in de laatste kolom is niet de optelling van de indices van 2022 en 2023, maar het product ervan. Dus voor januari: 1,027*1,145 = 1,176 (dat is dus een toename van 17,6% ten opzichte van 2021).

Tabel 1 laat zien dat over 2 jaar gemeten de huurindexeringen voor onze huurders zonder uitzondering historisch hoog zijn geweest. De afgelopen 2 decennia lag de huurindexering rond de 1,5% á 2,5%. De laagste stijging over de afgelopen 2 jaar is voor de huurders wier contract in mei of juli wordt geïndexeerd (14,5%), de hoogste voor de ‘februari-huurders’ (18,2%). Over die 2 jaar gemeten worden de verschillen tussen de maanden – die in 2022 en 2023 rond de 10%-punt lagen – wel afgevlakt. De hoge indexeringen voor de maanden in de tweede helft van 2022 worden wat gedempt door de lagere indexeringen van de tweede helft van 2023. Tegenover de relatief lage indexeringen voor de maanden in de eerste helft van 2022 staan de hogere indexeringen van de eerste helft van 2023. Met de indexering van 0% voor de standaard ROZ-contracten in 2024 ontstaat het volgende beeld: Tabel 2: Huurindexeringen van 2022, 2023 en 2024 Totaal bruto

Gem. ’22 – ‘24

0,0%

17,6%

5,6%

14,3%

0,0%

18,2%

5,7%

5,2%

9,9%

0,0%

15,6%

5,0%

April

5,7%

9,6%

0,0%

15,8%

5,0%

Mei

6,4%

7,6%

0,0%

14,5%

4,6%

Juni

6,2%

8,0%

0,0%

14,7%

4,7%

Juli

9,7%

4,4%

0,0%

14,5%

4,6%

Augustus

9,6%

5,2%

0,0%

15,3%

4,9%

September

8,8%

6,1%

0,0%

15,4%

4,9%

Oktober

8,6%

5,7%

0,0%

14,8%

4,7%

November

10,3%

4,6%

0,0%

15,4%

4,9%

December

12,0%

3,0%

0,0%

15,4%

4,9%

CPI

CPI

0%

2022

2023

2024

Januari

2,7%

14,5%

Februari

3,4%

Maart

NB: de indices worden met elkaar vermenigvuldigd, dus voor ‘februari’ geldt: 100 x 1,0573 = 118,2

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 20 december 2023 Pagina 3 van 3

De 0%-indexering voor 2024 zorgt ervoor dat de gemiddelde huurstijging in 2022, 2023 en 2024 wordt beperkt tot 4,7% tot 5,7% per jaar. Lagere inkomsten Het niet doorvoeren van de contractuele indexering in 2024 leidt tot lagere inkomsten voor de gemeente. Immers, als de huren worden geïndexeerd stijgen de jaarlijkse huurinkomsten. Als de huren wel zouden zijn geïndexeerd is het nadeel van het in 2024 niet indexeren echter zeer gering. De op de CPI gebaseerde indexering voor januari 2024 blijft namelijk beperkt tot 0,2%. De indexering voor februari 2024 zou zelfs neerkomen op -/- 0,4%. Dat zou dus een huurverlaging betekenen. In de contracten is echter als algemene bepaling opgenomen dat in dat geval de huren niet worden verlaagd. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat als onze indexering over een heel jaar gemeten met 1%-punt afwijkt van de CPI een verschil in huurbaten optreedt van € 700.000. In het geval de CPI in 2024 dus gemiddeld 0,4% zou worden en wij geen huurindexering doorvoeren derft de gemeente € 300.000 aan inkomsten in het eerste jaar (2024). Ten slotte De afgelopen jaren hebben wij onze huurders ondersteund met tijdelijke maatregelen, zoals de compensatie van de huurindexering in 2020 (het eerste volledige coronajaar) en de gedeeltelijke compensatie in 2022 en 2023 (boven 6,4%). Al die maatregelen golden voor 1 jaar.

De huren zijn in die jaren wel verhoogd met de voor de betreffende maanden geldende CPI. De laatste 2 jaar is tot compensatie besloten omdat wij de hele sterke schommelingen van de indexeringen (zoals hierboven beschreven) die in die jaren ontstonden door de gebeurtenissen op het wereldtoneel onwenselijk achtten. Wij bieden door het niet indexeren in 2024 weliswaar een structurele ondersteuning, desondanks is daarmee het risico van verdergaande schommelingen niet weggenomen. Dat was ook aanleiding te onderzoeken of een andere wijze van indexeren mogelijk is. In de brief van november 2022 is al aangekondigd dat we andere vormen van indexeren van huren gaan onderzoeken. Tot dit onderzoek is definitief besloten in de Voorjaarsnota 2023 en de resultaten daarvan verwachten wij in het eerste kwartaal van 2024. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Rutger Groot Wassink Wethouder Gemeentelijk Vastgoed

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl