20230712 Nieuwe huurprijssystematiek voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 12 juli 2023 Gemeentelijk Vastgoed Rutger Groot Wassink directie Gemeentelijk Vastgoed

Onderwerp

Nieuwe huurprijssystematiek voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 11 juli 2023 nam het college een richtinggevend besluit over een nieuwe huurprijssystematiek voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Ik informeer u via deze brief graag over de inhoud en het vervolgproces. Aanleiding De betaalbaarheid van maatschappelijk vastgoed in de stad staat onder druk. Naast een tekort aan betaalbare woningen, is er gebrek aan voldoende ruimte voor maatschappelijke organisaties en initiatieven. Juist de maatschappelijke initiatieven en maatschappelijke ondernemers dragen bij aan een leefbare en verbonden stad. De gemeente is in de stad een van de aanbieders van maatschappelijk vastgoed. De gemeente kan met haar vastgoed een bescheiden maar desondanks belangrijke bijdrage leveren. Daarbij wordt in de gebiedsontwikkeling ook nieuwe ruimte voor maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd. Het verhuren van gemeentelijk vastgoed is een belangrijk middel om geschikte huisvesting te bieden aan maatschappelijke partijen in de stad. De samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is bijzonder. De gemeente heeft oude (bijna) financieel afgeschreven panden die vaak heel lage huren kennen. Daarnaast heeft de gemeente nieuwe en vernieuwde (duurzame) panden met hoge kosten en daardoor hoge huren.

Daarnaast staat de gemeente de komende jaren voor een grote opgave in de gebiedsontwikkeling en een verduurzamingsopgave, waardoor huren omhooggaan. In oktober 20221 heb ik toegezegd om medio 2023 een voorstel voor een nieuwe huurprijssystematiek te doen. Grondslag voor de huurprijsberekening: alle kosten doorberekenen Sinds 2014 is de Wet markt en overheid van kracht, die voorschrijft dat gemeenten, om oneerlijke concurrentie tussen overheden en de markt te voorkomen hun vastgoed tegen minimaal de kostprijs moeten verhuren. Op basis van de wet moeten alle kosten die worden gemaakt voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed worden doorberekend in de huurprijs. Sinds 2015 wordt daarom voor alle nieuwe verhuringen of aanpassingen van huurcontracten de huurprijs bepaald 1

Raadsinformatiebrief van 31 oktober 2022: Stand van zaken kostprijsdekkend verhuren maatschappelijk vastgoed

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

12 juli 2023 Pagina 2 van 4

door de kosten op pandniveau te berekenen. De gemeente berekent deze kostprijs via de kapitaallasten (rente en afschrijving van de boekwaarde) en de exploitatielasten (beheer en onderhoud, belastingen, verzekeringen, gemiste inkomsten uit frictieleegstand en een opslag voor slecht betalende debiteuren). In de huidige systematiek schrijven we lineair af conform de regels in de Nota Afschrijven, Waarderen en Activeren. Dit is de belangrijkste oorzaak dat nieuwe of verbouwde panden te maken hebben met een hoge huur. Bij lineair afschrijven zijn de kosten namelijk in het eerste jaar het hoogst. Hierdoor ontstaan de grote huurverschillen tussen enerzijds de nieuwbouwpanden en panden waarin recent geïnvesteerd is met hoge kostprijshuren, en anderzijds de oudere grotendeels financieel afgeschreven panden met lage kostprijshuren. Een nadeel van de lage huren in sommige gemeentelijke panden is dat we voor investeringen om deze panden kwalitatief op orde te houden en verduurzamen tegen problemen aanlopen. Mede door de grote huurverschillen is het lastig om het gemeentelijk vastgoed optimaal te kunnen inzetten voor maatschappelijke doeleinden. Deze knelpunten zijn de aanleiding geweest om met een voorstel voor een nieuwe huurprijssystematiek te komen. Nieuwe huurprijssystematiek Op 11 juli heeft het college de uitgangspunten voor een nieuwe huursystematiek vastgesteld.

De definitieve vaststelling van de systematiek wordt in 2024 aan de gemeenteraad voorgelegd. Daarbij worden ook nadere uitwerkingen, zoals een aangepast Algemeen Belangbesluit en een voorstel tot aanpassing van het financieel beleid, voor vaststelling voorgelegd. De basis van de nieuwe huurprijssystematiek wordt net als in de huidige methode een huurprijs die de kosten met een annuïtaire afschrijving op pandniveau dekt. Om te zorgen dat we voor de gehele maatschappelijke portefeuille een bruikbare huursystematiek kunnen toepassen zijn er twee uitzonderingen. - De eerste uitzondering heeft ook een kostendekkende huurprijs als grondslag maar de kosten worden berekend over een deelportefeuille. - De tweede uitzondering is een huurprijs die onder de kostprijs ligt. Hiervoor is een Algemeen Belangbesluit in het kader van de Wet markt en overheid vereist. Met de nieuwe huurprijssystematiek worden de aanvangshuren in nieuwbouw en na renovatie lager. Door de komende jaren fors te investeren in duurzaamheid brengen we de kwaliteit van het vastgoed op een beter niveau en zorgen we voor lagere energielasten voor de huurders. Met deze verbeteringen wordt de huur beter betaalbaar voor huurders. In het natuurlijke verloop van de huurcontracten voeren we deze wijzigingen door.

Het doel is een transparant en inzichtelijk systeem dat de betaalbaarheid voor maatschappelijke huurders ten goede komt. Basissystematiek: kostprijsdekkende huur op pandniveau De belangrijkste wijziging is de annuïtaire berekening van de huurprijs in plaats van een lineaire. Daardoor worden de kapitaallasten gelijkmatig over de afschrijvingsperiode verdeeld. De huurprijs wordt daardoor lager in het begin. Tussentijdse investeringen die tijdens de afschrijvingsperiode aan de kapitaallasten worden toegevoegd leiden ook tot minder grote huursprongen. We wijzigen ook de afschrijvingstermijn van de inbouwpakketten (wanden, plafonds, installatievoorzieningen,

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

12 juli 2023 Pagina 3 van 4

etc.) van 15 naar 20 jaar. Daarmee worden de lasten over een langere periode verspreid. Op de totale afschrijvingstermijn is annuïtair afschrijven iets duurder dan lineair afschrijven, doordat er meer rente wordt betaald. Deze systematiek leidt echter wel tot lagere aanvangshuren bij nieuwbouw en na een renovatie of duurzaamheidsinvestering. Daarnaast voorkomt het dat de huren stijgen (door indexering conform contract) terwijl de lasten dalen (door lineair afschrijven). Uitzondering 1: kostprijsdekkende huur op deelportefeuilleniveau De eerste uitzonderingsmogelijkheid betreft een kostprijsdekkende huurberekening conform de basissystematiek, maar op deelportefeuilleniveau voor specifieke doelgroepen. In deze uitzondering op de basissystematiek wordt de kostprijs niet op pandniveau bepaald, maar op deelportefeuilleniveau. Alle kosten voor het bezit, beheer en onderhoud van een cluster panden met dezelfde functie, worden doorberekend en alle panden in deze deelportefeuille hebben dezelfde huurprijs per m2. Dit kan in een enkel geval wenselijk zijn als een sterk variërende kostprijshuur bij vergelijkbare huurders voorkomt en er geen onderscheid in de prijs voor kwaliteit en locatie wenselijk is. Voor de huurders betekent dit gelijke huren, ongeacht hun locatie of pand. Uitzondering 2: huurprijs onder de kostprijs We kunnen panden onder de kostprijs verhuren.

Deze uitzondering is alleen mogelijk wanneer de betreffende panden of portefeuilles onder een door de gemeenteraad te nemen Algemeen Belangbesluit in het kader van de Wet markt en overheid geschaard kunnen worden. Zo’n besluit vraagt om een goede onderbouwing, marktanalyse en motivering, waaruit primair blijkt dat het niet marktverstorend is als onder de kostprijs wordt verhuurd. De bestuurlijke wens is om zoveel mogelijk van het maatschappelijk vastgoed onder een Algemeen Belangbesluit te scharen, met als doel gemeentelijk vastgoed goedkoper te kunnen aanbieden. Op dit moment zijn er minder dan 50 huurcontracten op een totaal van 800 in de gemeentelijke maatschappelijke portefeuille, die onder de kostprijs verhuurd worden. Deze panden vallen, samen met de deelportefeuilles sport en fietsenstallingen, onder het Algemeen Belangbesluit dat de gemeenteraad in 2016 heeft genomen. De keuzes en juridische mogelijkheden van een Algemeen Belangbesluit kunnen invloed hebben op de subsidies en de inkooprelatie met maatschappelijke instellingen. Er is nog niet vastgelegd welke panden in de maatschappelijke vastgoedportefeuille vallen onder de basissystematiek en welke onder één van de twee uitzonderingen.

De bestuurlijke wens is om zoveel mogelijk van het maatschappelijk vastgoed onder een Algemeen Belangbesluit te scharen, met als doel gemeentelijk vastgoed goedkoper voor maatschappelijke huurders aan te kunnen bieden. De komende tijd wordt verder onderzocht op welke wijze zowel juridisch als organisatorisch dit Algemeen Belangbesluit het beste kan worden ingezet, waarbij ook de financiële effecten op de begroting worden uitgewerkt. Als volgend jaar met het raadsvoorstel de definitieve systematiek wordt vastgesteld, zal ook worden bekeken hoe de maatschappelijke vastgoedportefeuille het beste over de basissystematiek en de uitzonderingen verdeeld kan worden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

12 juli 2023 Pagina 4 van 4

Wat betekent dit voor de huurders? Bestaande huurders behouden hun lopende huurovereenkomst. De nieuwe huurprijssystematiek heeft effect op de hoogte van de huurprijs. Huurprijzen passen we aan als een bestaande huurder een nieuw huurcontract aangaat en/of er een investering nodig is die de kapitaallasten beïnvloedt (bijvoorbeeld door verduurzaming). Enkele contracten in het maatschappelijk vastgoed zijn voor onbepaalde tijd. Deze contracten worden niet aangepast, tenzij huurder en verhuurder anders afspreken. Als er een nieuwe huurder intrekt in gemeentelijk vastgoed wordt de kostprijs op dat moment vastgesteld en de huur op basis daarvan berekend. Invoering en lopende contracten Pas bij vaststelling van het definitieve beleid in 2024 wordt ook de ingangsdatum van het nieuwe beleid bepaald. Voor de invoering van de nieuwe huurprijssystematiek zijn de benodigde aanpassingen in de nota AWA (Activeren, Waarderen en Afschrijven) voorwaardelijk. Dit betreft een raadsbevoegdheid. Uitgangspunt is dat lopende huurcontracten ongewijzigd blijven. Huurders die subsidies ontvangen waarbij zij in hun aanvraag zijn uitgegaan van een lopend huurbedrag en een lopende termijn van hun huurcontract moeten erop kunnen vertrouwen dat de nieuwe systematiek hen niet gedurende een subsidietermijn in de problemen brengt.

Hieronder vallen ook aanvragen voor meerjarige subsidies voor het Kunstenplan 2025-2028. Deze aanvragen moeten uiterlijk op 1 februari 2024 worden ingediend. We leveren maatwerk voor huurders voor wie de nieuwe huurprijssystematiek niet direct past. Tenslotte De maatschappelijke huur is een complex thema. Juist daarom heeft het college nu de tussenstap van een richtinggevend besluit genomen. In de komende tijd maken we een portefeuille-indeling naar maatschappelijke functies voor de toepassing van de basissystematiek of een van de twee uitzonderingen. Daarnaast vindt een herziening van het Algemeen Belangbesluit plaats. Het definitieve voorstel voor de nieuwe huurprijssystematiek voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed legt het college in 2024 voor aan de gemeenteraad voor vaststelling. In aanloop naar het definitieve raadsbesluit volgend jaar organiseren wij graag als daar behoefte aan is een technische sessie over dit onderwerp en over wat dit voor specifieke huurders of panden in de maatschappelijke portefeuille betekent. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende over dit onderwerp te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Rutger Groot Wassink wethouder Gemeentelijk Vastgoed

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl