20230706 Raadsinformatiebrief inzake de Ceuvel en Asile Flottant.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 6-7-2023 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Denise Wijnstekers, Grond en Ontwikkeling, d.wijnstekers@amsterdam.nl

Onderwerp

Tijdelijke initiatieven De Ceuvel en Asile Flottant

Datum Portefeuille(s)

Geachte raadsleden, Met de raadsinformatiebrief van 12 april 2023 heb ik u onder meer geïnformeerd over het feit dat door vertraging in de planning van de gemeente is besloten om de Ceuvel en Asile Flottant 1 jaar en 1 maand ontruimingsuitstel te verlenen (tot 1 februari 2025 in plaats van 1 januari 2024). Op 1 februari 2025 dient het terrein ontruimd te zijn. Tijdens de commissievergadering op 12 april 2023 heeft de Ceuvel een nieuw verzoek ingediend (ondersteund door vragen van het Parool), waarin zij vraagt of de tender voor kavel 32+35 eerder (in 2023) uitgeschreven kan worden. Op deze manier ontstaat er eerder duidelijkheid voor de Ceuvel of ze wel of niet kunnen terugkeren na afloop van de sanering van circa twee en een half jaar. Dit in verband met de bestaanszekerheid van de bedrijven en het eventueel zoeken naar een andere tijdelijke of definitieve locatie. Naar aanleiding van het verzoek heb ik de mogelijkheden en risico’s van een gewijzigde planning onderzocht. In deze brief wordt uitgelegd waarom ik geen mogelijkheden zie om de tender voor kavel 32 en 35 eerder uit te schrijven. De huidige planning en het proces om tot een tender te komen (kavel 32+35): Ter volledigheid wordt voordat op de argumentatie wordt ingegaan eerst voor kavel 32+35 de huidige planning en werkzaamheden beschreven van de sanering en het tenderproces .

Genoemde planningen zijn indicatief, op basis van huidige inschattingen. Tevens wordt het programma toegelicht dat op kavel 32+35 gerealiseerd zal worden. Stappen en planning (voorbereiding) sanering tot en met start bouw (eind 2023 – medio 2028): De gemeente start met civieltechnische voorbereiding van de sanering eind 2023. Wanneer het terrein ontruimd is kan gestart worden met het bodemonderzoek, wat nodig is voor het saneringsplan. Na aanbesteding kan de sanering starten, welke volgens huidige planning gereed is medio 2027. Daarna is er nog een zettingstijd van 12 maanden nodig voordat gestart kan worden met de bouw, te weten medio 2028.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 juli 2023 Pagina 2 van 4

Stappen en planning voorbereiding van de tender tot gunning (kavel 32+35): Voor de voorbereiding van de tender moeten er een stedenbouwkundige inpassingsstudie en onderzoeken uitgevoerd worden. Daarna kan, op basis van de stedenbouwkundige uitwerking, gestart worden met het opstellen van de tenderstrategie, een selectieleidraad met bouwenvelop en bijbehorende bijlagen en specificaties. Er wordt nog een onderzoek door Bureau Monumenten en Archeologie (M&A) gedaan naar de monumentale waarde van de scheepshelling. Dit onderzoek zal eind 2023 gereed zijn. Dit is van belang voor de stedenbouwkundige uitwerking. De voorbereiding van de tender neemt circa 9 tot 10 maanden in beslag. Volgens de huidige planning wordt in het derde kwartaal 2024 gestart met de voorbereiding van de tender, de tenderprocedure zelf heeft tot aan gunning een doorlooptijd van circa 8 tot 12 maanden. Conform de huidige planning kan medio 2026 gegund worden aan de winnende inschrijver, die heeft vervolgens 24 maanden een optie om het ontwerp uit te werken, omgevingsvergunning aan te vragen en een erfpachtaanbieding te accepteren. Programma kavel 32+35 conform HIB en Bestemmingsplan Het bouwprogramma wat gerealiseerd kan worden op kavel 32 conform het herijkte investeringsbesluit is maximaal 1.000 m2 bvo, bestaande uit de functies bedrijven, broedplaatsen (maximaal 500m2) en horeca (maximaal 250 m2).

Op kavel 35 is maximaal 1.900 m2 bvo wonen (ca. 35 woningen) gepland.

Kavelkaart Papaverhoek, waarbij het hier gaat om kavel 32+35

Tender naar voren halen (verzoek van de Ceuvel) Het naar voren halen van de tender van kavel 32+35 is theoretisch mogelijk, maar de consequenties daarvan voor de overige gebiedsontwikkeling in Buiksloterham vind ik te groot. Bovendien nemen de risico’s voor de tenderselectie van kavel 32+35 zelf toe en dat vind ik niet gewenst. Hieronder volgt een toelichting hierop:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 juli 2023 Pagina 3 van 4

Consequenties van naar voren halen tender kavel 32+35:  Het naar voren halen van (de voorbereiding van de) tender van kavel 32+35 heeft consequenties voor de overige opgave in Buiksloterham, omdat er geen (extra) capaciteit beschikbaar is. De huidige beschikbare capaciteit werkt aan de voorbereiding van een grote tender voor kavel 18 (programma kavel 18 = circa 45.000 m2 bvo wonen waarvan circa 200 sociale huurwoningen, circa 200 middensegment huurwoningen, circa 100 vrije sector woningen en ca 20.000 m2 bvo niet woonprogramma). De publicatie van de tender van kavel 18 is gepland voor het eerste kwartaal in 2024. De afgelopen 2,5 jaar is er op kavels 18+19 een grote kostbare saneringsoperatie uitgevoerd, deze kavels zijn momenteel bouwrijp. Strategisch is het wenselijk om zo snel mogelijk na de tenderselectie van kavel 19, ook kavel 18 in de markt te zetten. Niet alleen om financiële redenen maar ook vanwege de grootte, BLVC (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie) en raakvlakken omliggende werken, werkvolgorde van de bouw en maaiveldinrichting. De huidige planning van kavel 32+35 is hierop (qua capaciteit) afgestemd. Bij het naar voren halen van de (voorbereiding van) tender voor kavel 32+35 moeten de voorbereidende werkzaamheden voor de tender van kavel 18 stil gelegd worden om capaciteit vrij te maken voor kavel 32+35.

In de huidige planning van kavel 32+35 is immers geen rekening gehouden met de voorbereidingstijd van circa 9 tot 10 maanden voor de tender van deze kavel nog dit jaar.  Er is voor de afnemers van kavel 19 een verplichting opgenomen om parkeren af te nemen op kavel 18 (mobiliteitshub). Totdat deze hub is gerealiseerd dienen de afnemers van kavel 19 tijdelijk te parkeren op kavel 8. Later starten van kavel 18 heeft daarom ook gevolgen voor de tender en bouw van kavel 8 (bouwrijp kavel tegenover kavel 18). Het parkeren dat gepland is in de mobiliteitshub op kavel 18 moet dan langer tijdelijk gehandhaafd blijven op kavel 8, waardoor dit kavel pas later bebouwd kan worden.

Stedenbouwkundige voorbeelduitwerking van kavel 18 en 19

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 juli 2023 Pagina 4 van 4

Risico’s naar voren halen tender 32+35 (optieperiode): Hierboven is beschreven welke gevolgen het heeft voor andere ontwikkelingen in de Buiksloterham als besloten wordt de tender voor kavel 32 + 35 naar voren te halen. Deze gevolgen zijn niet gering. Zo vertraagt de woningbouw daar dan aanzienlijk. Daarnaast brengt het ook risico’s met zich mee voor de tender van Kavel 32+35 zelf. Als de tender naar voren wordt gehaald en de ontruiming en sanering pas na gunning plaatsvinden in afwijking van de huidige planning, moeten alle hiermee gemoeide risico’s (vertraging, onvoorziene omstandigheden, e.d.) worden verwerkt in de tendervoorwaarden. Dat kan een negatieve invloed hebben op de tenderprocedure (minder inschrijvers). Dat levert bovendien meer onzekerheden en risico’s op voor de winnende partij van de tender en voor gemeente dan volgens de huidige planning (tender na ontruiming en belangrijkste fase sanering). Voor zover deze nadelen voor de gemeente en de inschrijvers tevens voordelen opleveren voor de huidige gebruikers verdraagt zich dat mogelijk niet goed met de rol van de gemeente als overheidsorgaan. De kavels 32+35 gefaseerd op de markt zetten Tenslotte is gekeken of het mogelijk is om de kavels 32+35 gefaseerd op de markt te zetten. Bijvoorbeeld door kavel 32 (broedplaats met horeca) eerder te tenderen en kavel 35 (woningbouw) volgens de huidige planning.

Dat betekent dat het terrein gefaseerd gesaneerd moet worden. De sanering die moet plaatsvinden zal dermate dichtbij (ontoelaatbare) overlast op gaan leveren aan de Ceuvel en haar gebruikers. Daarnaast is gefaseerd slopen duurder. Ook dient de kade rondom het gehele terrein vervangen te worden, dat is gefaseerd niet mogelijk mede doordat de huidige kade op dit moment van slechte kwaliteit is. Om een tender uit te kunnen zetten is bij de voorbereiding een integrale oriëntatie nodig van beide te ontwikkelen kavels, de omliggende openbare ruimte en architectonische waardevolle objecten. Gezien het feit dat zaken integraal bekeken en ontworpen moeten worden is er geen tijdwinst te bereiken door de kavels 32 en 35 gefaseerd in de markt te zetten. Bij één tender is de verwachting dat een ontwikkelopgave van broedplaatsen met horeca en woningbouw tezamen aantrekkelijker is voor marktpartijen. Het opsplitsen heeft naar verwachting een negatieve impact op de haalbaarheid van de tender. Naar aanleiding van de in beeld gebrachte consequenties (o.a. vertraging woningbouw) en risico’s voor zowel kavel 32+35 als voor kavels 8, 18 en 19 is besloten om het verzoek van de Ceuvel niet in te willigen. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd Met vriendelijke groet,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl