20230605 Wijken in de mix - rapportage 2023_def.pdf

Wijken in de mix Rapportage 2023

amsterdam.nl/wonen

Colofon Gemeente Amsterdam, Wonen Postbus 1900, Postbus 1000 BX Amsterdam www.amsterdam.nl/wonen

Auteur: Joost Bos, Kees Dignum Foto omslag: Your Captain luchtfotografie, 2022 Vormgeving: OBT

Juni 2023

INHOUD Samenvatting4 1

Inleiding

2 De woningvoorraad: eigendom en prijs

6 7

Eigendomsverdeling van Amsterdamse buurten Woningmarktsegmenten in de Amsterdamse wijken Prijssegmenten in de Amsterdamse wijken Veranderde samenstelling verklaard Veranderende samenstelling en verhuisdynamiek

7 9 11 14 16

3

Gemengdheid naar inkomen

17

4

Gemengdheid ervaren

20

5

Match woonlasten en inkomen 

24

Veranderende inkomenssamenstelling 17 Inkomensgemengdheid in de wijken 17 Instroom18

Veranderende buurt  Verhuisdynamiek  Oordeel instroom Samenstelling en buurtwaardering 

Passendheid  Woonlasten  Ervaring betaalbaarheid Ervaring van betaalbaarheid in de wijken Twee werelden

20 22 22 23

24 25 26 26 27

Bijlage Indeling naar prijs­segmenten en inkomensgroepen28 Goedkoop, midden, duur en laag, midden, hoog

3

Wijken in de mix, rapportage 2023

28

SAMENVATTING

De samenstelling en verandering van de woningvoorraad is in dit rapport beschreven op basis van een analyse van het meest recente tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) uit 2021. Sindsdien zijn er echter tal van nieuwe ontwikkelingen die zullen inwerken op de woningmarkt en samenstelling van de woningvoorraad. Beleidsmaatregelen waaronder de opkoopbescherming, minder gunstige belasting­ regels bij verhuur, de regulering van de middenhuur en meer autonome ontwikkelingen, zoals de stijging van de rentestanden en het stijgen van de kosten voor nieuwbouw, zullen op termijn doorwerken in de aantalsverhoudingen en prijstrends in koop- en vrije markthuur en een rol spelen in de wooncarrière van huurders en eigenaar-bewoners. Tot grote verschuivingen in de samenstellingen van de woningvoorraad zal het op korte termijn echter niet leiden. De bevindingen uit dit rapport die zijn gebaseerd op gegevens uit 2021, zijn ook nu nog van kracht. De Amsterdamse woningvoorraad verandert snel. Woningen veranderen van bezitsvorm bij de verkoop van huurwoningen; woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw in een andere prijs en eigendomstype; sociale huurwoningen verschuiven bij een verhuizing uit het sociale deel naar het vrije markt deel en koopwoningen en vrije sector huurwoningen worden duurder door sterke prijsstijgingen.

Tegenover dit dynamische deel van de woningvoorraad staat een deel woningen dat niet van eigenaar of huurder verandert en nauwelijks duurder wordt. Veel van deze woningen zijn sociale huurwoningen die verhuurd worden door corporaties. Per saldo hebben genoemde ontwikkelingen geleid tot een woningvoorraad die duurder is geworden: tussen 2015 en 2021 is het deel dat tot het dure huur- en koop­ segment behoort bijna verdubbeld tot bijna veertig procent van de woningvoorraad. Het deel betaalbare huur is geslonken tot ongeveer de helft van de woningvoorraad. En het aandeel middensegment was in 2015 niet groot en is licht gekrompen. De stad bestaat hierdoor steeds meer uit twee delen: ‘goedkope’ huurwoningen en dure huuren koopwoningen. Ook op het lagere schaalniveau is deze duale samenstelling in steeds grotere delen van de stad zichtbaar: in meer dan de helft van de wijken bestaat de woningvoorraad uit woningen die hoofdzakelijk vallen in het goedkope en in het dure segment. De meeste van deze wijken liggen in het centrum of maken deel uit van de 19de-eeuwse Ring en Gordel ’20-’40. Maar ook een aantal naoorlogse wijken in Osdorp, Buitenveldert en Noord vallen in deze categorie. Enkele wijken met veel nieuwbouw, waaronder Noordelijke IJ-oevers-West en Zeeburgereiland kennen eveneens deze samenstelling van overwegend dure en goedkope woningen.

Zelfs in korte tijd, ten opzichte van de vorige meting in 2019 (zie Wijken in de mix, 2019), is er een verdere verkleuring van wijken zichtbaar: het aantal wijken waarin de woningvoorraad hoofdzakelijk uit ‘goedkope’ en dure woningen bestaat is toegenomen en het aantal wijken waarin de goedkope voorraad dominant is, is verder afgenomen. Deze recente verandering is zichtbaar in de stadsvernieuwingswijken Dapperbuurt en Van Lennepbuurt; in de gordel ’20-’40 in West (Landlust, Van Galenbuurt en Hoofdweg e.o.) maar ook in meer decentrale woonwijken als Bijlmer-Oost en Banne Buiksloot.

4

Wijken in de mix, rapportage 2023

Het eigendomstype (eigenaar-bewoner, particuliere verhuurder, woningcorporatie) en de prijs van de woning bepalen in belangrijke mate welke categorieën huishoudens er wonen en dus hoe de gemengdheid van de bewoning eruitziet. Net als de samenstelling van de woningvoorraad is ook de samenstelling van wijken naar inkomen voor een groot deel tweetoppig. Het beeld is zelfs nog iets scherper dan bij de woningvoorraad: in bijna twee derde van de wijken is de combinatie van lage inkomens- én hoge inkomensgroepen dominant. De meeste wijken waar de bevolking wordt gedomineerd door lage en hoge inkomensgroepen zijn eveneens wijken met een duale, ofwel een goedkope en dure, woningvoorraad. De dynamiek is in veel wijken groot en de samenstelling van de bevolking verandert er snel. Ongeveer twee derde van de Amsterdammers heeft zijn of haar buurt de afgelopen tijd ook zien veranderen door de instroom van nieuwe bewoners. Circa twintig procent heeft de buurt sterk zien veranderen. De waargenomen verandering door instroom is voor een deel te relateren aan feitelijk hoge verhuisdynamiek, waarbij nieuwbouw in de eigen of een aangrenzende wijk soms een rol speelt. Een verandering van de buurt wordt weliswaar waargenomen, het heeft geen groot waarneembaar negatief effect op de waardering van de buurt.

Wel ervaren de bewoners met een langere woonduur de verandering in betrokkenheid, thuis voelen en overlast iets minder positief dan de recent gevestigden. Over de invloed van nieuwe instroom op de betaal­ baarheid van woningen oordelen bewoners, ongeacht of ze lang of recent in de buurt zijn komen wonen, wel duidelijk negatief. De prijssegmenten van woningen zijn in hoge mate bepalend voor welke inkomens­ groepen er wonen, toch sluiten ze niet volledig op elkaar aan: er zijn wijken met een andere samenstelling van inkomensgroepen dan op basis van de prijssegmenten verwacht zou worden. Op individueel niveau betekent dat, dat er huishoudens zijn die gezien het inkomen ofwel in een te goedkope of in een te dure woning wonen. Voor bijna twintig procent van de huishoudens met een laag- of middeninkomen geldt dat ze in een woning wonen die behoort tot een hoger prijssegment. Dit ‘duur scheefwonen’ is tussen 2015 en 2021 verdubbeld. De lage en middeninkomens die in een woning in een (te) duur marktsegment wonen, zijn voor het grootste deel huurders van een particuliere huurwoning. Deze niet-passendheid komt (ook) tot uitdrukking in de woonlasten van huishoudens. Huishoudens die in een te duur segment wonen, zijn gemiddeld een relatief groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen. Deze hoge zogenoemde woonquotes komen veel voor in de particuliere huursector.

Vooral in centraal gelegen wijken in stadsdeel Zuid en Centrum en in wijken waar veel nieuwbouw toegevoegd is, is het deel particuliere huur omvangrijk en duur(der geworden). In deze wijken zijn de (relatieve) woonlasten voor veel huishoudens ook snel gestegen. Meer dan twintig procent van de huishoudens die huren in de particuliere sector is meer dan veertig procent van het inkomen kwijt aan wonen. Maar ook onder corporatiehuurders zijn hoge huurquotes geen uitzondering. Drie van de tien corporatiehuurders heeft een netto huurquote van dertig procent of hoger. Hoewel de relatieve woonlasten in de centraal gelegen wijken het hoogst zijn, wordt de betaalbaarheid van wonen juist in de wijken aan de randen van de stad vaker als problematisch ervaren. In de wijken rondom het centrum zorgt over het algemeen een hoge huur voor hoge woonlasten maar ligt ook het inkomen gemiddeld hoog. In de wijken van Nieuw-West, Noord en Zuidoost daarentegen is veel vaker een laag inkomen, soms ook in combinatie met hoge huur, de oorzaak van hoge woonquote en wordt hier dus ook vaak als een grote last gevoeld.

5

Wijken in de mix, rapportage 2023

1

INLEIDING

De Rekenkamer adviseerde de gemengdheid van de bevolking die gerelateerd is aan de veranderende samenstelling van de woningvoorraad te monitoren. In 2021 is het rapport Wijken in de mix geschreven. Een toezegging van B&W naar aanleiding van het Rekenkamerrapport uit 2020 werd hiermee ingelost. Dit rapport is de tweede meting van de gemengdheid van de stad. Het geeft een update van de analyse die voor de vorige meting is gemaakt. Het vertrekpunt is ook hier de samenstelling van de woningvoorraad (Hoe zit, in termen van eigendom en prijssegment, de samenstelling van de woningvoorraad in elkaar?) en hieraan gerelateerd de verdeling van de inkomenscategorieën binnen de Amsterdamse wijken. In hoofdstuk 2 wordt de ontwikkeling van de eigendomssectoren, woningmarkt­ segmenten en prijssegmenten beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de invloed hiervan op inkomensverdeling in de wijken.1 De beleving van de verandering van wijken wordt uitgewerkt in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat over de verdeling van de inkomensgroepen over de prijssegmenten: ofwel, hoe ziet de ‘match’ eruit en wat is de ruimtelijke spreiding in de stad. Deze analyse wordt gevolgd door een analyse over betaal­ baarheid.

1

6

Het laagste schaalniveau waarop de analyse met gebruik van het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) mogelijk is, is dat van de wijken. Dit zijn 91 zogenoemde ‘WiA-wijken’ waarbij niet bewoonde (CBS-)wijken niet in de analyse zijn betrokken en wijken met een kleine populatie zijn samengevoegd. In de analyse van eigendomssectoren is het laagste schaalniveau gebruikt.

Wijken in de mix, rapportage 2023

2 DE WONINGVOORRAAD: EIGENDOM EN PRIJS In dit hoofdstuk wordt de eigendomssituatie, de prijssegmentering en de verandering ervan beschreven. Deze samenstelling van de woningvoorraad is in belangrijke mate bepalend voor de huishoudens die er wonen (zie hoofdstuk 3): in de goedkopere prijssegmenten, veelal corporatie huurwoningen, wonen vooral huishoudens met een laag inkomen terwijl in de duurste huur- en koopsegmenten de huishoudens met de hoogste inkomen wonen.

Eigendomsverdeling van Amsterdamse buurten De Amsterdamse woningvoorraad bestaat uit circa veertig procent corporatiewoningen. Particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners zijn eigenaar van elk dertig procent van de woningvoorraad (zie figuur 2.1). Figuur 2.1 Woningvoorraad Amsterdam naar eigendom, 2021

28,8% 40,6% corporatiehuur particuliere huur eigenaar-bewoner 30,5%

Bron: WiA 2021

Deze samenstelling is uiteraard niet gelijk verdeeld over de Amsterdamse wijken en buurten: er zijn buurten waar één of twee eigendomstypen dominant zijn en er zijn buurten waar die meer een afspiegeling zijn van het Amsterdamse gemiddelde en waar geen van de eigendomssectoren domineert. Om een beeld te geven van de samen­ stelling van de woningvoorraad op buurtniveau is een typologie gemaakt waarin ervoor is gekozen om één van de drie eigendomssectoren in de buurt dominant te noemen als die sector meer dan zestig procent omvat. Duidelijk is dat er in de afgelopen twee decennia steeds minder buurten zijn waarin één eigendomssector domineert (zie figuur 2.2). Waar begin deze eeuw circa veertig procent van de buurten vooral bestond uit corporatiewoningen, is dit in 2022 in ongeveer twintig procent van de buurten het geval. Ook het aandeel buurten met een hoofdzakelijk particuliere huurvoorraad is in deze periode ongeveer gehalveerd. Het aandeel buurten met vooral koopwoningen is onveranderd klein. Het aantal buurten met een relatief gemengde samenstelling is juist bijna verdubbeld: in 2022 heeft bijna zestig procent van de buurten een woningvoorraad waarin geen van de drie sectoren dominant is. We noemen dit gemengde of gemixte buurten, ook al verschillen de percentuele verdelingen van de drie sectoren in deze buurten nog vaak sterk van elkaar.

7

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 2.2 Aantal buurten met een dominante eigendomssector (> 60%) of sectorale mix, 1999-2022 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

22 22 21 21 22 24 26 29 29 29 30 31 32 33 34

11 12 12 12 10 9

46

11

8

35 36 38 37 38 40 40 39 39

> 60% corporatiewoningen

58 56 57 57 59 57 56 55 54 54 54 53 53 50 48

10 10 10 10 9 9 9 8 9 7 10 7 10 7 9 7 9 7 9 7 9 7 11 7

41 41 42

10 10 10

12 11 11

10

15 16 19 19 21 > 60% particuliere huur

9 8 8 8 > 60% koopsector

37 35 33 34 33 alle sectoren < 60%

Bron: O&S, bewerking directie Wonen

Figuur 2.3 illustreert de spreiding van verschillende eigendomstypen. In het centrum en rond het centrum in stadsdeel West en Zuid bevat de woningvoorraad veel particuliere huur (groen). Het aantal wijken met hoofdzakelijk koopwoningen (blauw) is beperkt en liggen deze in verschillende delen van de stad. Zo is in Apollobuurt, De Aker, Kadoelen en IJburg West het aandeel koopwoningen groot. De corporatie­voorraad is in een aantal wijken in Noord (o.a. Volewijck), Nieuw-West (Slotermeer), Zuidoost (Holendrecht) en Oost (Betondorp) dominant aanwezig. Maar zoals in figuur 2.2 ook duidelijk werd, is de samenstelling naar eigendom van de meeste buurten gemengd. Op het laagste schaalniveau manifesteert menging zich op verschillende manieren. Zo zijn er binnen bouwblokken panden die worden verhuurd en gelegen zijn naast panden van eigenaar-bewoners; er zijn complexen waarvan een deel van de huur­ woningen is verkocht; en er zijn bouwblokken die volledig in eigendom zijn van een corporatie en gelegen zijn naast een bouwblok dat volledig koop is. Naast deze fijnmazige gemengdheid zijn er ook harde contouren tussen verschillende eigendoms­ typen zichtbaar, bijvoorbeeld een (sub)buurt met uitsluitend woningen in eigendom van een corporatie.

8

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 2.3 Concentratie woningeigendom, postcode 6, 2021

Legenda

Bron: Regiomonitor

Postcodecombinaties in Amsterdam met woningeigendom koopwoningen hoger dan 50% in 2021 Postcodecombinaties in Amsterdam met woningeigendam particuliere huur hoger dan 50% in 2021 Postcodecombinaties in Amsterdam met woningeigendom corporatiewoningen hoger dan 50% in 2021

Woningmarktsegmenten in de Amsterdamse wijken Een volgende benadering om gemengdheid te beschrijven, is om te kijken naar de woningmarktsegmenten. De eigendomssectoren in een buurt zijn een belangrijke voorspeller voor de verschillende inkomensgroepen die in de buurt wonen: grofweg betekent een buurt met veel corporatiewoningen, een groot aandeel bewoners met een laag inkomen en buurten met een grote koopvoorraad een hoog aandeel huishoudens met een hoog inkomen. Maar voor de particuliere huursector is deze samenhang minder eenduidig. Tot eind vorige eeuw viel een groot deel van zowel de corporatiehuur als de particuliere huur in het goedkopere en gereguleerde segment en bediende het grootste deel van beide eigendomssectoren de laagste inkomensgroepen. Sindsdien is de particuliere huursector steeds meer, in 2021 twee derde deel, tot de vrije markt huursector gaan behoren (zie figuur 2.4). Dus geeft een beschrijving van de woning­ voorraad aan de hand van sociale huurwoningen, vrije markthuurwoningen en koop­ woningen een beter beeld van de gemengdheid van de inkomensgroepen in de stad.

9

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 2.4 Aandeel vrije markthuur in corporatiesector en particuliere huursector, 2011-2021 70

63,1

60

54

50

45,8 39,3

40 30

33

29

20 10

4

2 0

2011 Particuliere huur

2013

5,9 2015

8,4 2017

7,6 2019

8,8

2021

Woningcorporaties

Bron: WiA 2011 t/m 2021

In veel van de wijken in en rond het centrum is geen van de woningmarktsegmenten dominant en is er een substantieel deel (meer dan 20%) koop, sociale huur en vrije markt huurwoningen aanwezig (lichtgroen in figuur 2.5). Veel wijken aan de randen van de stad bestaan hoofdzakelijk uit koop- en sociale huurwoningen (paars in figuur 2.5). Met uitzondering van stadsdeel Centrum heeft elk stadsdeel enkele wijken met een voorraad waarin sociale huurwoningen dominant zijn (rood in figuur 2.5). Door de verkoop van corporatiewoningen (weliswaar gering in de laatste jaren), liberalisatie van vooral de particuliere huurwoningen en omzetting van koop naar huur (buy-to- let en keep-to-let), is vooral in wijken met een combinatie van koop en sociale huur de samenstelling veranderd door een toename van het aandeel vrije markt huur (in de kaart veranderd van paars naar lichtgroen). Toch is er geen enkele wijk waar het vrije-markthuursegment domineert en boven de zestig procent uitstijgt. Wel is De Omval/Overamstel een wijk waar de woningvoorraad voor meer dan de helft bestaat uit vrije markt huur. In deze wijk bestaat de woningvoorraad vrijwel uitsluitend uit recent gebouwde woningen. En ook in één van de oudste wijken van Amsterdam, BurgwallenNieuwe Zijde, is de helft van de woningvoorraad vrije markt huur (50%). In deze wijk was in 2005 sociale huur nog dominant (meer dan 60%).

Het feit dat de particuliere huursector daar groot is, waarin de liberalisering een belangrijke rol gespeeld heeft, maakt dat deze wijk in snel tempo een radicaal ander woningmarktprofiel kreeg.2

2

10

Overigens moet benadrukt worden dat het bij deze analyse om verhoudingscijfers gaat, ofwel percentages. In de vorige wijkenrapportage werd uitgebreider het effect van nieuwbouw besproken. In de wijken Noordelijk IJ-oevers-West, Zeeburgereiland en Omval/Overamstel werden de afgelopen zeven jaar gemiddeld twee-en-een-half-duizend woningen gebouwd en daarmee dragen zij bij aan de groei van alle onderdelen van de Amsterdamse woningvoorraad. Sociale huur (goedkoop segment) mag dan stedelijk gezien in aandeel kleiner worden, vooral door liberalisatie van de particuliere huur. Deze nieuwbouwwijken zijn de locaties waar een aanzienlijk aantal sociale huurwoningen wordt toegevoegd.

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 2.5 Verdeling naar koopsector, vrije markthuur en sociale huur per wijk, 2021

>60% koop >60% sociale huur >20% koop, >20% sociale huur en >20% vrije markthuur 20-60% koop, 20-60% sociale huur en <20% vrije markthuur 20-60% sociale huur, 20-60% vrije markthuur en <20% koop 20-60% koop, 20-60%, vrije markthuur en <20% sociale huur

Bron: WiA 2021

Prijssegmenten in de Amsterdamse wijken Verdere verfijning van het beeld van gemengdheid is te krijgen door in meer detail het prijsniveau van de woningen als uitgangspunt te nemen. In de koopsector bestaat namelijk gradatie naar prijsniveau. En omdat de particuliere huursector steeds meer uiteenvalt in sociale huur en vrije markthuur is ook hier het onderscheid tussen middel­ duur en duur relevant. De bijlage geeft uitleg hoe huren en koopprijzen vergelijkbaar gemaakt kunnen worden en samen worden ingedeeld naar goedkoop, midden en duur segment. Op deze manier gedefinieerd bestaat in 2021 bijna de helft (49%) van de Amsterdamse woningvoorraad uit woningen in het goedkope segment. Bijna vier op de tien woningen (39%) is een dure huur- of koopwoning (zie figuur 2.6). Het middensegment omvat slechts twaalf procent. Het goedkope segment is tussen 2015 en 2021 aanzienlijk gekrompen. De verdeling in de corporatiesector is nagenoeg gelijk gebleven. Meer dan negentig procent van de corporatiesector is met een huur tot aan de liberalisatiegrens als goedkoop te kwalificeren. In de particuliere huursector behoorde in 2015 nog circa zestig procent tot het goedkope segment en een kwart tot het dure segment. Maar in 2021 vertoont de particuliere huursector bijna het spiegelbeeld, met vrijwel de helft duur en een derde goedkoop segment.

In de koopsector is eveneens een snelle opschuiving te zien. In 2015 besloeg het dure segment de helft van de koopsector. In 2021 is dat gegroeid tot meer dan tachtig procent. In de koopsector is het middensegment sterk geslonken en het goedkope segment bijna verdwenen. In de totale woningvoorraad is een snelle opschuiving te zien naar een combinatie van een groot goedkoop segment en een groot duur segment met daartussen een klein middensegment.

11

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 2.6 Verdeling van de Amsterdamse woningvoorraad in drie eigendomssectoren en drie prijssegmenten, 2015 (links) en 2021 (rechts) 4% 49%

24%

21%

15%

18%

6% 39%

46% 83%

39%

12% 18%

94%

91%

61%

61%

49% 37% 16%

13% eigenaar particuliere corporatie bewoner huur huur

totaal 2015

eigenaar particuliere corporatie bewoner huur huur

totaal 2021

dure huur en koop middeldure huur en koop sociale huur en betaalbare koop

Bron: WiA 2015 en 2021

De samenstelling van de woningvoorraad verschilt uiteraard per wijk. Voor een beschrijving van deze segmentale mix wordt, net als in de beschrijving van de sectorale mix, gekeken naar welk prijssegment overheerst in de woningvoorraad van de wijk. Op het niveau van de wijken is het grootste deel te typeren als goedkoop-duur (zie figuur 2.7): in meer dan de helft van de wijken bestaat de woningvoorraad uit woningen die hoofdzakelijk vallen in het goedkope en in het dure segment. De meeste van deze wijken liggen in het centrum of maken deel uit van de 19de-eeuwse Ring en Gordel ’20-’40. Maar ook een aantal naoorlogse wijken in Osdorp, Buitenveldert en Noord vallen in deze categorie. Enkele wijken met veel nieuwbouw, waaronder Noordelijke IJ-oeversWest en Zeeburgereiland kennen eveneens deze samenstelling van overwegend dure en goedkope woningen. In de derde wijk met veel nieuwbouw, Omval/Overamstel is het middensegment sterker vertegenwoordigd, waardoor deze wijk het label ‘gemengd’ krijgt. In ongeveer twintig procent van de wijken domineert het goedkope segment de woningvoorraad. Een aantal van deze wijken is gebouwd als onderdeel van het naoorlogse Algemeen Uitbreidingsplan in de stadsdelen Nieuw-West en West of is in Zuidoost van een latere periode.

Maar ook een aantal wijken met veel stadsvernieuwing uit de jaren ’80 zoals de Oosterparkbuurt en de tuindorpen in Noord en Betondorp vallen in de categorie wijken met een hoofdzakelijk goedkope voorraad. Een tiental wijken wordt getypeerd door oververtegenwoordiging van het dure segment. Het zijn wijken in de stadsdelen Centrum en Zuid, zoals de Grachtengordel, Apollobuurt, Museumkwartier. Maar ook wijken met een recentere bouwgeschiedenis vallen hieronder: Oostelijk Havengebied en IJburg in stadsdeel Oost; in Noord de combinatie van Nieuwendammerdijk en landelijk Noord en westelijker in het stadsdeel Kadoelen; in Nieuw-West de aan elkaar grenzende wijken De Aker en Sloten/NieuwSloten.

12

Wijken in de mix, rapportage 2023

Omdat het middensegment in Amsterdam maar klein is en bovendien slinkt, zoals hiervoor aan de orde kwam, is het aantal wijken met een substantieel deel woningen in het middensegment klein. In vier wijken treffen we het middensegment in combinatie met het goedkope segment: De Punt in Nieuw-West, Waterlandpleinbuurt en Buikslotermeer in stadsdeel Noord en Nellestein in Zuidoost. Ook het meest gemengde type wijk wat betreft de verdeling van goedkoop, middelduur en duur vinden we vaker in deze drie stadsdelen. Overtoomse Veld en Eendracht in Nieuw-West, Tuindorp Oostzaan in Noord en Gein en Geerdinkhof/Kantershof in Zuidoost zijn de wijken die we ‘gemengd’ noemen. Figuur 2.7 wijktype naar verdeling prijssegmenten, 2021

duur (>60% dure huur en koop) gemengd (>20% goedkoop, >20% middelduur, >20% duur) goedkoop (>60% goedkoop) goedkoop en duur (20-60% goedkoop, <20% middelduur, 20-60% duur) goedkoop en middelduur (20-60% goedkoop, 20-60% middelduur, <20% duur)

Bron: WiA 2021

Amsterdam is dus veranderd van een stad met een woningvoorraad waarin het goedkope segment dominant was, in 2015 was circa zestig procent van de voorraad ‘goedkoop’ (zie figuur 2.6), naar een stad die steeds meer bestaat uit een goedkope en een dure voorraad. Ook op het niveau van de wijken is deze verschuiving zichtbaar (zie figuur 2.8). In de periode tussen 2015 en 2021 is bijna twintig procent van de wijken van een wijk met een hoofdzakelijk goedkope voorraad veranderd in een wijk met vooral goedkope én dure woningen. Deze verandering heeft vooral plaatsgevonden in wijken in de 19de-eeuwse ring en Gordel ’20-’40 in West, Zuid en Oost. Hiertoe behoren de gegentrificeerde wijken als Staatsliedenbuurt, Kinkerbuurt, Oude en Nieuwe Pijp, Indische Buurt West en De Jordaan (Centrum). Maar ook Banne Buiksloot in Noord en Osdorp Oost in Nieuw-West horen bij de wijken die deze ontwikkeling hebben doorlopen. Daarnaast is er een groep wijken waar in 2015 nog een substantieel deel van de voorraad tot het middensegment behoorde en in 2021 een voorraad heeft die wordt gedomineerd door goedkope en dure voorraad.

13

Wijken in de mix, rapportage 2023

Ook tot deze groep wijken behoort een aantal wijken in de Gordel ’20-’40 waaronder Erasmuspark, Chassébuurt en Hoofddorppleinbuurt. Maar ook Buitenveldert en Driemond hebben zich in deze richting ontwikkeld. Figuur 2.8 Wijken met goedkope en dure voorraad dominant, 2015-2021

2015

2017

2019

2021

Bron: WiA 2015 t/m 2021

De meest recente (2019-2021) verandering van de samenstelling is in dezelfde richting: van een hoofzakelijk goedkope voorraad naar een dichotomie (goedkoop/duur). Dit is gebeurd in de stadsvernieuwingswijken Dapperbuurt en Van Lennepbuurt; in de gordel ’20-’40 in West (Landlust, Van Galenbuurt en Hoofdweg e.o.) maar ook in meer decentrale woonwijken als Bijlmer-Oost en Banne Buiksloot. In een aantal wijken is tussen 2015 en 2021 het aandeel goedkoop en/of midden­ segment afgenomen waarmee het dure segment dominant is geworden. De Wetering­ schans en Museumkwartier behoren tot deze categorie. Maar ook het Oostelijk Haven­ gebied, IJburg Zuid en de meer landelijk woonmilieus van De Aker, Lutkemeer/ Ookmeer, Sloten/Nieuw-Sloten en Kadoelen zijn hoofzakelijk duur geworden.

Veranderde samenstelling verklaard In de samenstelling van de woningvoorraad vinden zeer uiteenlopende veranderingen plaats. Sommige bestaande woningen veranderen van bezitsvorm zoals bij het verkopen van corporatiewoningen is gebeurd. Op sommige locaties zijn woningen gesloopt en hebben de nieuwgebouwde woningen een andere prijs en eigendomstype dan de woningen die er vroeger stonden.3 De al eerder besproken liberalisering van huur­ woningen speelt een rol in de particuliere huursector: woningen uit het sociale deel verschuiven hierbij naar het vrije markt deel. Binnen de onderdelen van de voorraad waar de markt vrij spel heeft, de koop en vrije huurmarkt, is de prijs sterk gestegen (zie figuur 2.9). Een aantal veranderingen in eigendom en/of prijssegment (nieuwbouw, verkoop, liberalisering) gaat duidelijk gepaard met verhuizingen terwijl er ook sprake

3

14

Nu geldt de richtlijn om veertig procent sociale huur nieuw te bouwen. Maar er is recente nieuwbouw die is ontwikkeld voordat deze richtlijn van kracht was en er is nieuwbouw op grond die niet is gebouwd op grond uitgegeven door de gemeente. Hier ligt veelal het aandeel sociale huur lager.

Wijken in de mix, rapportage 2023

is van het verschuiven in prijssegment zonder dat er sprake is van een verkoop of een nieuwe verhuring: koopwoningen worden (op papier) meer waard en kunnen in een ander prijssegment terechtkomen en door jaarlijkse huurverhogingen kunnen woningen van het middensegment in het dure segment terecht komen. Naast de snel veranderende delen van de woningvoorraad, bestaat een groot deel van de voorraad uit sociale huurwoningen die verhuurd worden door corporaties. Het grootste deel van deze voorraad zal juist niet van eigenaar wisselen en tot het goedkope sociale huursegment blijven behoren. Het gevolg van de beschreven trends is dat steeds meer wijken een structuur hebben die bestaat uit betaalbare sociale huurwoningen enerzijds en dure koop en vrije-markt­ huurwoningen anderzijds. Die dualisering van de woningvoorraad is in veel van de wijken gaande, waarbij de wijken in de stadsdelen Centrum, Zuid, West en Oost al verder zijn opgeschoven in dat patroon dan de wijken van Nieuw-West, Noord en Zuidoost. Figuur 2.9 Verkoopprijzen in Amsterdam per vierkante meter, 2015 (links) en 2022 (rechts)

Bron: maps.amsterdam.nl: De kleurranges in de kaart zijn aangepast aan de jaarlijkse inflatie. De waarden worden aangepast sinds het startjaar 2002. Door geldontwaarding komt 500 euro uit 2002 overeen met 620 euro in 2015 (500 x 1,24) en met 753 euro in 2022 (500 x 1,51).

15

Wijken in de mix, rapportage 2023

Veranderende samenstelling en verhuisdynamiek Zoals bovenstaand beschreven gaan veranderingen in de koopsector en het vrije markt huursegment veelal gepaard met verhuizingen en andersom. In het sociale huursegment dragen nieuwe verhuringen veel minder bij aan verschuivingen in het prijssegment. Afgemeten aan het totaal aantal verhuizingen, zijn Centrum-Oost en –West; Buiten­ veldert, Zuidas en Bijlmer Centrum, Amstel III de gebieden met de grootste dynamiek. Deze dynamiek is te zien in een aantal wijken met veel nieuwbouw waar vanzelf­ sprekend veel nieuwe instroom is. Dit zijn onder andere Zuidas, Noordelijke IJ-oeversWest, Zeeburgereiland/Nieuwe Diep, Omval/Overamstel en Westlandgracht. Daarnaast is er een groep ‘oude’ wijken waar nauwelijks nieuwbouw is maar waar wel sprake is van veel verhuisdynamiek. Dit zijn vrijwel alle wijken in stadsdeel Centrum, waaronder Burgwallen Nieuwe Zijde en –Oude Zijde; Grachtengordel Zuid; De Weteringschans, en buiten het centrum Weesperzijde, Oude Pijp en Schinkelbuurt. Per wijk verschilt de samenstelling van de vrijkomende voorraad en dus de samen­ stelling van de nieuwe bewoners. In hoofdstuk 3 wordt de samenstelling van deze ‘nieuwe’ instroom beschreven. In hoofdstuk 4 komt aan de orde of dit als een verandering wordt waargenomen en hoe deze verandering wordt ervaren.

16

Wijken in de mix, rapportage 2023

3

GEMENGDHEID NAAR INKOMEN

Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven, is het aandeel woningen in het goedkope en middel­ dure segment verder afgenomen en is het aandeel in het dure segment gegroeid. Met nog steeds een relatief omvangrijke voorraad woningen in het goedkope segment, heeft dit geleid tot een voorraad die in veel wijken als duaal is te beschrijven: goedkope én dure woningen. De vraag is of en hoe dit zich vertaalt in de inkomensverdeling: bestaat ook de bevolking, gezien sociaaleconomische positie, steeds meer uit twee groepen huishoudens met een laag of een hoog inkomen? En hoe ziet de ontwikkeling eruit op het niveau van wijken?

Veranderende inkomenssamenstelling In de periode 2015-2021 is het aandeel inkomens met een laag inkomen (tot de huur­ toeslaggrens) gedaald naar dertig procent (zie figuur 3.1). De groep huishoudens met de hoogste inkomens (> twee keer modaal) is met vier procentpunt toegenomen tot circa 27 procent. Hoewel het aandeel middeninkomens (€ 40.024-€ 63.237, prijspeil 2021) klein was en is klein gebleven, heeft binnen deze inkomensgroep de grootste verandering plaatsgevonden: het aandeel lage middeninkomens is met zeven procent­ punt afgenomen en de groep hoge middeninkomens is met negenprocentpunt gegroeid. Figuur 3.1 Percentage huishoudens naar inkomen 2015, 2021 34% 30% 27% 23% 18% 19% 13%

11%

10% 4%

lage inkomens tot huurtoeslaggrens

2015

inkomens vanaf pot.hts-groep tot en met € 40.024 (EU-grens)

EU-grens €44.655

8%

4% €44.655 €63.237

€63.237 2 x modaal (€ 80.048)

> 2x modaal

2021

Bron: WiA 2015 en 2021

Inkomensgemengdheid in de wijken In hoofdstuk 2 is de segmentale samenstelling van de woningvoorraad van wijken aan de hand van een typologie beschreven. Meer dan de helft van Amsterdam bestaat uit wijken waarin de voorraad wordt gedomineerd door goedkope én dure woningen. Deze tweetoppigheid van de voorraad is de afgelopen tien jaar toegenomen. Een vergelijkbare indeling naar inkomens van huishoudens leidt tot een beeld dat nog iets scherper is: in bijna twee derde van de wijken is de combinatie van lage inkomensén hoge inkomensgroepen dominant (zie figuur 3.2). Ook op basis van de inkomens­ positie is het aantal wijken met een dergelijke duale samenstelling de afgelopen tien jaar toegenomen.

17

Wijken in de mix, rapportage 2023

De meeste wijken waar de bevolking wordt gedomineerd door lage en hoge inkomens­ groepen zijn eveneens wijken met een duale, ofwel een goedkope en dure, woning­ voorraad. Het stedelijke patroon is dus vrijwel gelijk aan dat van de prijs­segmenten in de wijk. In de wijken waar deze samenstellingen niet of minder matchen, blijkt vooral het aandeel huishoudens met een middeninkomen groter dan het percentage midden­ segment woningen in de wijk. Deze ‘mismatch wordt beschreven in hoofdstuk 4. Figuur 3.2 Samenstelling wijken naar inkomen, 2021

lage en hoge inkomens (20-60% laag inkomen, <20% midden inkomen, 20-60% hoog inkomen) laag inkomen (>60% laag inkomen) lage en middeninkomens (20-60% laag inkomen, 20-60% midden inkomen, <20% hoog inkomen) gemengd (>20% laag inkomen, >20% midden inkomen, >20% hoog inkomen) midden en hoge inkomens (<20% lage inkomens, 20-60% midden inkomens, 20-60% hoge inkomens) hoog inkomen (>60% hoog inkomen)

Bron: WiA 2021

Instroom Niet alleen de huurprijs ook de toegankelijkheid is in de sociale huurvoorraad gereguleerd. Vrijkomende sociale huurwoningen worden vrijwel uitsluitend verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot aan € 40.024 (prijspeil 2021). De vrije huursector en de koopsector zijn in principe toegankelijk voor elk huishouden mits het inkomen toereikend is.4 Gezien de snelle stijging van zowel koopprijzen en prijzen in het nietgereguleerde huursegmenten is dit deel van de woningvoorraad voor minder huis­ houdens toegankelijk geworden. Dat vertaalt zich in de toegankelijkheid van (vrijkomende) woningen binnen de wijken. Daarin is het beschermde deel in toenemende mate uitsluitend beschikbaar voor de laagste inkomens en de overige voorraad voornamelijk bereikbaar voor hogere inkomens. In de sociale huur heeft dit geleid tot een toegenomen concentratie van lage inkomens.5 Van Gent, Musterd en Veldhuizen (2014) laten zien dat deze concentratie van lage inkomens binnen de wijken plaatsvindt op het niveau de woonblokken die overwegend uit sociale huur bestaan.6

4

5 6

18

In de koopsector speelt ook de vermogenspositie een belangrijke rol. In het vrije huursegment bepaalt de verhuurder aan wie de woning wordt verhuurd. Er wordt meestal getoetst of het inkomen toereikend is maar ook zachtere criteria kunnen een rol spelen. Zie onder andere Veerkracht in het corporatiebezit, de update één jaar later, twee jaar verder, 2020, Aedes. Van Gent, W., S. Musterd en E. Veldhuizen, 2014, De ongedeelde stad onder druk, de veranderende geografie van armoede in Amsterdam, 2004-2012.

Wijken in de mix, rapportage 2023

Deze concentratie van huishoudens met een laag inkomen vindt (ook) plaats in wijken waar gelijktijdig een snelle prijsontwikkeling in de vrije marktsectoren plaatsvindt en huishoudens met een hoog inkomen instromen. Vooral in wijken van de 19de eeuwse ring en Gordel ’20-’40, zoals Oosterparkbuurt, Transvaalbuurt, Staatsliedenbuurt, Landlust, Zuid-Pijp, Volewijck en IJplein/Vogelbuurt is sprake van zowel concentratie van sociaal­ economische achterstand als van waardestijging van de koopwoningen die in toenemende mate alleen betaalbaar zijn voor hogere-inkomensgroepen. De steeds meer duale samenstelling van de woningvoorraad (goedkoop/duur), wordt weerspiegeld in de nieuwe instroom: in 2021 bestaat de groep huishoudens die recent binnen of naar Amsterdam is verhuisd voornamelijk uit lage en hoge inkomens. Ten opzichte van 2015 is de samenstelling van de nieuwe instroom veranderd: waar in 2015 de nieuwe instroom in de meeste wijken voor het merendeel bestond uit huis­ houdens met lage inkomens, bestaat de nieuwe instroom in 2021 in de meeste wijken voor meer dan de helft uit huishoudens met een hoog inkomen. De samenstelling van de nieuwe bewoners verschilt per wijk. In de wijken in Noord, Zuidoost en Nieuw-West hebben in de meeste wijken nieuwe inwoners een laag inkomen (zie figuur 3.3). In de overige stadsdelen is de samenstelling van de instroom meer diffuus.

In veel van de wijken bestaat een groot deel uit hoge inkomens, maar in enkele wijken waaronder Jordaan en Oude Pijp bestaat het grootste deel van de instroom uit huishoudens met een laag inkomen. De samenstelling van de instroom wordt bepaald door de mate waarin er per wijk sprake is van door-/instroom (binnen de bestaande woningvoorraad en/of de nieuwbouw) en in welke prijssegmenten deze verhuisdynamiek zich vooral voordoet. Figuur 3.3 Dominante samenstelling nieuwe bewoners naar inkomenspositie per wijk, 2021

instroom gemengd (>20% laag inkomen, >20%midden inkomen, >20% hoog inkomen) instroom hoog inkomen (>60% hoog inkomen) instroom laag en hoog inkomen (20-60% laag inkomen, <20% midden inkomen, 20-60% hoog inkomen) instroom laag inkomen (>60% laag inkomen)

Bron: WiA 2021

19

Wijken in de mix, rapportage 2023

4

GEMENGDHEID ERVAREN

Duidelijk is dat in een aantal wijken de samenstelling van de woningvoorraad snel is veranderd en dat de samenstelling van de instroom van nieuwe bewoners hierdoor verandert. De vraag is hoe deze verandering wordt gewaardeerd en of een zekere menging als kwaliteit wordt ervaren of juist minder goed wordt gewaardeerd.

Veranderende buurt Ongeveer twee derde van de Amsterdammers heeft zijn of haar buurt de afgelopen tijd in meer of mindere mate zien veranderen door de instroom van nieuwe bewoners. Circa twintig procent van deze groep heeft de buurt sterk zien veranderen (zie figuur 4.1). Figuur 4.1 Gevoel dat de buurt is veranderd door instroom van nieuwe bewoners, 2021 6% 22%

31% ja, veel ja, enigszins nee 42%

niet van toepassing, er is geen instroom van nieuwe bewoners

Bron WiA 2021

Bewoners in de gebieden Oud-Noord en Noord-West in stadsdeel Noord en Osdorp en Geuzenveld, Slotermeer in Nieuw-West zien hun buurt het sterkst veranderen als gevolg van instroom van nieuwe bewoners (zie figuur 4.2). In stadsdeel Noord wordt de verandering het meest waargenomen door bewoners van de Noordelijke IJ-oevers, Tuindorp Oostzaan, Tuindorp Buiksloot/tuindorp Nieuwendam, Volewijck en Waterland­ pleinbuurt. Hier zien bovengemiddeld veel bewoners de wijk sterk veranderen door de instroom van (nieuwe) bewoners. De grootschalige nieuwbouw aan de westkant van de noordelijke IJ-Oever zal een rol spelen voor de wijken die hier aan grenzen. Maar ook andere eerder besproken veranderingen in de woningvoorraad zoals verkoop van corporatiebezit zal effect hebben gehad op instroom en de ervaring ervan. In Nieuw-West hebben relatief veel bewoners van de wijken De Punt, Osdorp-Oost, Eendracht en Slotermeer-Zuidwest veel verandering in hun buurt gezien. Ook zien bovengemiddeld veel bewoners van de Kinkerbuurt, Van Galenbuurt, beide in stadsdeel West, en Oude Pijp in stadsdeel Zuid een sterke buurtverandering door nieuwe instroom.

20

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 4.2 Percentage bewoners dat buurt sterk ziet veranderden door nieuwe instroom per wijk, 2021

<20% 20-25% 26-30% >30%

Bron WiA 2021

Er is een verschil tussen bewoners die kortgeleden in de buurt zijn komen wonen en bewoners die er langer wonen. Circa veertig procent van zowel ‘nieuwe’ bewoners (woonduur ≤ 5,5 jaar) als bewoners die langer in de buurt wonen, ziet enige verandering in de buurt door de instroom van nieuwe bewoners. Onder de bewoners die langer in de buurt wonen is het deel dat een sterke verandering in de buurt waarneemt echter significant groter dan onder de groep nieuwe bewoners (zie figuur 4.3). Het verschil zal voor een deel te verklaren zijn uit het feit dat nieuwe bewoners te kort in de buurt wonen om een verandering te kunnen vaststellen en/of dat de nieuwe bewoners zelf onderdeel zijn van de instroom. Toch ziet meer dan de helft van de nieuwe bewoners in meer of mindere mate hun buurt veranderen.

21

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 4.3 Gevoel dat de buurt is veranderd door instroom van nieuwe bewoners naar woonduur van de respondent 6%

38%

5% 27% niet van toepassing, er is geen instroom van nieuwe bewoners nee 41%

14% tot 5,5 jaar

ja, enigszins ja, veel

42%

27% 5,5 jaar of langer

Bron WiA 2021

Verhuisdynamiek In hoofdstuk 3 is beschreven dat wijken verschillen in de mate van in-, uit- en door­ stroom in de woningvoorraad. Opvallend is dat in een aantal wijken de feitelijke verhuis­ dynamiek en instroom groot is maar dat bewoners in deze wijken niet ervaren dat de buurt sterk is veranderd door nieuwe instroom. Dit verschil tussen (grote) feitelijke dynamiek en gepercipieerde verandering van de buurt door instroom, is groot in Burgwallen Nieuwe Zijde, Grachtengordel Zuid, De Weteringschans, Weesperbuurt/ Plantage, Weesperzijde en Zuidas. In deze wijken is de verhuisdynamiek al lange tijd hoog. Mogelijk dat de bewoners gewend zijn aan een hoge dynamiek en het beschouwen als een kenmerk van de buurt. Aan de andere kant is er een categorie wijken met een relatief lage verhuisdynamiek waar bewoners de buurt juist sterk zien veranderen door instroom van nieuwe bewoners. Deze discrepantie is vooral te zien in de tuindorpen in Noord. Een verklaring hiervoor kan zijn dat er grootschalige nieuwbouw plaats heeft gevonden in een wijk naast de eigen buurt. De bewoners kunnen dit als een sterke verandering van de eigen buurt ervaren (WiA-onderzoek), terwijl dit niet zichtbaar is in de (bevolkings)statistiek over de eigen buurt of wijk.

Oordeel instroom In hoofdstuk 3 is beschreven dat in veel wijken nieuwe instroom bestaat uit zowel lage inkomensgroepen die terecht komen in de vrijgekomen sociale huurvoorraad, als hoge inkomensgroepen die instromen in de andere segmenten van de niet-gereguleerde voorraad. In het rekenkamerrapport ‘Gemengde stad’ (2020) wordt verslag gedaan over groeps­ gesprekken met bewoners over het thema gemengdheid. Hierin geven respondenten blijk van negatieve effecten van de instroom in de buurt: ‘Amsterdammers ervaren een verschuiving in de inkomensverdeling in hun buurten (het verdwijnen van middeninkomens en de toename van huishoudens met hoge inkomens) en de sociaaleconomische tweedeling die hierdoor groter wordt, veroorzaakt in toenemende mate spanning tussen de bewoners waardoor de sociale cohesie nog verder afneemt’7.

7

22

Rekenkamer Amsterdam (juni 2020), De gemengde stad. Wensen, feiten en beleving. Onderzoeksrapport, pagina 127.

Wijken in de mix, rapportage 2023

In Wonen in Amsterdam 2021 is gevraagd hoe bewoners de verandering van de buurt door instroom van ‘nieuwe’ bewoners, waarderen. Met het grote aantal respondenten van WiA is het mogelijk om te zien of de zorgen die geuit werden door de participanten in het Rekenkamer-groepsgesprek breed gedeeld worden. De belangrijkste zorg die uit WiA naar voren komt, is die over betaalbaarheid: Zowel ‘nieuwe’ als zittende bewoners oordelen negatief over het effect van instroom op de betaalbaarheid van wonen in de buurt. Bewoners zien of vrezen dat minder woningen beschikbaar zijn voor lagere inkomens. Zowel lage als midden en hoge inkomensgroepen beoordelen deze ontwikkeling als negatief. Voor andere negatieve effecten van nieuwe instroom zijn in WiA geen aanwijzingen te vinden. Van negatieve gevoelens door verandering van voorzieningen in de buurt of het niet meer thuisvoelen, geven de bewoners geen blijk. Wel oordelen ‘oude’ bewoners iets minder positief dan nieuwe bewoners op deze aspecten van buurtverandering door nieuwe instroom (zie figuur 4.4). Deze verschillen zijn klein maar statistisch significant. De bewoners die de samenstelling van de buurt hebben zien veranderen, geven gemiddeld een rapportcijfer 5,4 voor de mate van contact tussen oude en nieuwe bewoners. ‘Oude’ en ‘nieuwe’ bewoners geven gemiddeld hetzelfde cijfer.

Uit WiA blijkt, anders dan uit het rekenkameronderzoek, geen uitgesproken negatief effect van de instroom van nieuwe bewoners op het samenleven en onderlinge betrokkenheid in de buurt. Dit sluit overigens niet uit dat dit effect er wel kan zijn. Het WiA-onderzoek is een steekproef die op het niveau van een wijk een goed beeld geeft van tevredenheid en beleving van wonen. Mogelijk dat buurtverandering door instroom van nieuwe bewoners op een meer lokaal niveau, dat van de buurt, wordt ervaren. Figuur 4.4 Effect van nieuwe instroom op deelaspecten van de buurt naar woonduur van de respondent (5-puntsschaal: 1 heel positief – 5 heel negatief) ‘oude’ bewoners (5,5 jaar en langer)

recente bewoners (< 5,5 jaar)

voorzieningenaanbod in de buurt

2,8

2,5

betaalbaarheid van de woningen

3,9

3,9

overlast van buren

3,2

3

andere vormen van overlast

3,2

3

betrokkenheid van bewoners bij de buurt

3,2

2,9

samenleven in de buurt

3

2,7

mate van zelf thuisvoelen

2,7

2,5

Bron WiA 2021 Toelichting: de verschillen in de waardering die nieuwe en oude bewoners toekennen aan het effect van de nieuwe instroom in de buurt, zijn in alle gevallen significant. Dit geldt ook voor het oordeel over betaalbaarheid.

Samenstelling en buurtwaardering In eerdere hoofdstukken is beschreven dat wijken in toenemende mate een duaal karakter krijgen, waarin huishoudens met een laag inkomen in dezelfde wijk wonen als huishoudens met een hoog inkomen. De bewoners in wijken waarin deze inkomens­ dualiteit relatief groot is, geven gemiddeld een hoger rapportcijfer voor de buurt dan bewoners in wijken waarin er sprake is van een iets gelijkere verdeling of van een relatief homogene inkomensverdeling. De inkomenssamenstelling binnen de wijk heeft dus (voorlopig) geen negatieve invloed op de waardering van de buurt. Daarnaast is er nauwelijks verband tussen de mate van verhuisdynamiek in de wijk en het oordeel dat bewoners aan hun buurt geven. Dus veel of weinig verhuisbewegingen in de wijk geeft vooralsnog geen verklaring voor een hoge of lage waardering van de buurt.

23

Wijken in de mix, rapportage 2023

5

MATCH WOONLASTEN EN INKOMEN

In hoofdstuk 3 is beschreven dat de samenstelling van de inkomensgroepen in de meeste wijken in grote lijn een afspiegeling is van de prijssegmentering in de woning­ voorraad: in wijken met een hoofdzakelijk dure woningvoorraad wonen huishoudens met een hoog inkomen; in wijken met een goedkope én dure voorraad wonen zowel huishoudens met een relatief laag inkomen als huishoudens met hoge inkomens et cetera. Toch sluiten woningmarktsegmenten niet volledig aan bij de inkomensgroepen: er zijn wijken met een andere samenstelling van inkomensgroepen dan op basis van de prijssegmenten verwacht zou worden. Op individueel niveau betekent dit, dat er huishoudens zijn die gezien het inkomen ofwel in een te goedkope of in een te dure woning wonen. In dit hoofdstuk wordt deze (niet-)passendheid beschreven. Hierop volgt een beschrijving van de woonlasten en betaalbaarheid, dus hoe niet-passendheid doorwerkt in de betaalbaarheid van wonen.

Passendheid Bijna veertig procent van de Amsterdamse huishoudens heeft een laag inkomen en woont in een woning die gezien de geldende criteria past bij het inkomen (zie figuur 5.1). Bijna dertig procent heeft een midden- of hoog inkomen en woont eveneens in een woning die past bij het inkomen. Negentien procent is een huishouden met een laag of middeninkomen dat woont in woning die behoort tot een hoger segment. Dit zijn zowel huishoudens met een laag- als huishoudens met een middeninkomen. Tot slot woont ruim elf procent van de huishoudens, behorend tot de midden- en de hoge inkomens, in een woning die behoort tot een lager segment. Figuur 5.1 Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, 2015-2021 2021 2019 2017

40

19

44

30 16

49

11

28 13

2015

55

9

2013

55

8

12

25

14

19

17

17

Lage inkomens passend

Lage- en middeninkomens in hoger segment

Midden en hoge inkomens passend

Midden- en hoge inkomens in lager segment

20

Lage inkomens passend: lage inkomens wonen passend als zij in een sociale huurwoning wonen of in het goedkope deel van de koopsector. Anders betreft het lage inkomens ‘in hoger segment’8. Midden en hoge inkomens passend: Hierbij gaat het om middeninkomens die een woning in het midden­ segment (huur of koop) bewonen of hoge inkomens in een woning van het dure huur- of koopsegment. Lage- en middeninkomens in hoger segment: Hierbij gaat het om lage inkomens in het midden- of dure segment en middeninkomens in het dure segment. Zij bewonen een woning behorend tot een hoger segment dan het segment dat gezien het inkomen passend zou zijn. Midden- en hoge inkomens in lager segment: Hierbij gaat het om hoge inkomens in het goedkope- of middensegment en middeninkomens die wonen in het goedkope segment. Zij bewonen een woning behorend tot een lager segment dan het segment dat gezien het inkomen passend zou zijn. Bron: WiA 2015-2021

8

24

Hierbij is als lage inkomens (in 2021) het bedrag € 44.655 genomen. Maximaal 10% van de vrijkomende woningen mogen immers toegewezen worden aan huishoudens tot aan dit inkomen. Voor de inkomens tot aan €40.024 is passendheid gedefinieerd tot aan de liberalisatiegrens en de bijpassende goedkope koopsector (< € 188.000). Voor de inkomens tussen € 40.024 en € 44.655 wordt aan de passendheid ook de middenhuur en het middensegment koop toegevoegd. Vanwege het feit dat het merendeel van deze inkomens in werkelijkheid buiten de bovengenoemde tienprocentsnorm valt, is de lage inkomensgroep dus ruim gedefinieerd en daarmee de middeninkomensgroep smal.

Wijken in de mix, rapportage 2023

De trend die in deze typologie te zien is, is de volgende: het aandeel lage en midden­ inkomens dat in een woning(marktsegment) woont dat niet past bij het inkomen is tussen 2015 en 2021 verdubbeld. Het aandeel midden en hoge inkomens dat juist wel in een bijpassend woningmarktsegment woont, is in dezelfde periode juist gegroeid. Deze groep woont in 2021 minder (‘te’) goedkoop. Ook is het aandeel huishoudens dat (te) duur woont in deze periode groter geworden dan het aandeel dat (te) goedkoop woont. Dus de goed passende match van inkomens en prijssegment verschuift van de lage naar de midden- en hogere inkomens. Driekwart van de passend wonende lage inkomens woont in een corporatiewoning en ongeveer een kwart woont in een particuliere huurwoning. De groep huishoudens met een midden of hoog inkomen die passend woont, is juist zelden huurder van een corporatiewoning: twee derde van deze groep woont in een koopwoning en één derde in een particuliere huurwoning. De lage en middeninkomens die in een woning in een (te) duur marktsegment wonen, zijn voor het grootste deel huurders van een particuliere huurwoning. De huishoudens met een midden of hoog inkomen die in een (te) goedkoop segment wonen, een slinkende groep, wonen vooral in een corporatie of particuliere huurwoning.

Woonlasten De niet-passendheid komt (ook) tot uitdrukking in de woonlasten van huishoudens. Huishoudens die in een te duur segment wonen zijn gemiddeld een relatief groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen. Deze hoge woonquotes komen veel voor in de particuliere huursector. Meer dan twintig procent van de huishoudens die huren in de particuliere sector is meer dan veertig procent van het inkomen kwijt aan wonen (zie figuur 5.2). Maar ook onder corporatiehuurders zijn hoge huurquotes geen uitzondering. Drie van de tien corporatiehuurders heeft een netto huurquote van dertig procent of hoger. Figuur 5.2 Verdeling woonquoten naar eigendomssector 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% <15

koop 15-20

corporatiehuur 20-25

Bron: WiA 2021

25

Wijken in de mix, rapportage 2023

25-30

30-35

particuliere huur 35-40

>40

Ervaring betaalbaarheid Circa twintig procent van de Amsterdammers die huren, beoordeelt de betaalbaarheid van de huur met een rapportcijfer van 5 of lager. In de koopsector wordt door vijf procent de hypotheeklasten als problematisch (rapportcijfer ≤ 5) ervaren. Bij bewoners van huurwoningen is betaalbaarheid des te meer een probleem. Bijna drie van de tien huurders geven voor de betaalbaarheid van de huur een rapportcijfer 5 of lager. Er is een duidelijke correlatie tussen de hoogte van de huurquote en betaalbaarheid­ (sproblemen): binnen de groep met een hoge huurquote, geeft een groter aandeel huishoudens een onvoldoende voor de betaalbaarheid van de woning (zie figuur 5.3). Opvallend is dat binnen de corporatiesector ook bij de laagste woonquoten (< 25% van het inkomen) een groot deel (meer dan een vijfde) de betaalbaarheid negatief beoordeelt. Onder de particuliere huurders bij hogere huurquoten wordt de betaalbaarheid op grote schaal als negatief beoordeeld. Figuur 5.3 Percentage rapportcijfer 5 of lager voor betaalbaarheid naar huurquote 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% corporatiehuur <25

25-30

particuliere huur 30-35

35-40

huur >40

Bron: WiA 2021

Ervaring van betaalbaarheid in de wijken In het vorige hoofdstuk werd al besproken dat de ervaring van betaalbaarheid (uitgedrukt in een rapportcijfer) sterk correleert met de woonquote. Toch zijn wijken met een hoge woonquote lang niet altijd de wijken waar ook de betaalbaarheid van wonen negatief wordt ervaren. Vooral in wijken in stadsdeel Centrum en Zuid is de woonquote hoog maar wordt gemiddeld de betaalbaarheid niet als problematisch ervaren (hoog rapportcijfer, zie figuur 5.4). In deze wijken zorgt over het algemeen een hoge huur voor de woonlasten maar ligt ook het inkomen relatief hoog. Ringzone West, Osdorp en de Bijlmermeer zijn wijken waar beide cijfers wel in dezelfde richting wijzen: hoge woonquotes en een laag (negatief) rapportcijfer voor betaalbaarheid. Ook zien we het algemene patroon dat de kosten voor wonen door huishoudens in wijken in NieuwWest, Zuidoost en Noord als een grotere last wordt ervaren dan door huishoudens in wijken van de overige stadsdelen. Hier is veel vaker een laag inkomen, soms in combinatie met een hoge huur, de achtergrond voor de hoge woonquote en wordt hier dus ook vaak als een grote last gevoeld.

26

Wijken in de mix, rapportage 2023

Figuur 5.4 Rapportcijfer voor betaalbaarheid van wonen per wijk, 2021

6-6,5 6,5-7 7-7,5 7,5-8 8 en hoger

Bron: WiA 2021

Twee werelden Voor slechts een klein deel van de huishoudens in de koopsector is de betaalbaarheid van de hypotheek problematisch. Anders is dit in de huursector. De groep met een laag inkomen (tot €40.024 in 2021) is aangewezen op de sociale huur. Toch past lang niet altijd de huurhoogte bij het inkomen van het huishouden: gemiddeld zijn huishoudens bijna dertig procent van hun inkomen kwijt aan huur en vindt een derde de hoogte van de huur problematisch. Een aanzienlijk deel van de huurders in het vrije markt huursegment heeft een inkomen dat eigenlijk te laag is voor de hoogte van de huur. Huishoudens die ‘duur scheef’ wonen, zijn soms de helft van het inkomen kwijt aan huur.

27

Wijken in de mix, rapportage 2023

BIJLAGE INDELING NAAR PRIJS­ SEGMENTEN EN INKOMENSGROEPEN

Goedkoop, midden, duur en laag, midden, hoog In dit rapport is een analyse gemaakt van samenstelling van de woningvoorraad naar prijssegmenten en de samenstelling van de huishoudens naar inkomensgroepen. Voor de leesbaarheid van het rapport is een driedeling gemaakt voor zowel de woning­ voorraad als voor de inkomens. Dit doet niet altijd recht aan de diversiteit binnen de categorieën. Voor de analyse van trends en van de verschillen tussen gebieden en wijken is de driedeling echter wel bruikbaar. Voor de beschrijving van de prijssegmenten (prijspeil 2021) in de woningvoorraad worden, van laag naar hoog, de volgende categorieën gebruikt: Goedkoop segment Huur < € 752 en koop < € 188.000 Middensegment € 752 - € 1.042 en koop € 188.000 - € 314.000 Duur segment Huur > € 1.042 en koop > € 314.000 De labels goedkoop, midden en duur refereren aan een landelijk gemiddeld prijspeil en de afwijking (goedkoop, duur) daarvan. Het woord ‘goedkoop’ ligt gevoelig omdat veel huishoudens kampen met hoge woonlasten. Goedkoop moet dan ook gelezen worden als een simpel label in een drietraps schaalverdeling, het woord heeft geen normatieve betekenis. Goedkoop betekent dus niet dat een woning in deze categorie volgens de rapporteurs duurder zou mogen zijn. Het woord wil ook niet zeggen dat de bewoner van een woning in deze categorie deze woning als goedkoop zou ervaren.

Dat suggereert namelijk een vergelijking met het inkomen van het bewonende huis­ houden en die vergelijking wordt met het begrip goedkoop niet gemaakt. Dat maakt ook het woord ‘betaalbaar’ als label voor de laagste categorie in de drietraps schaal ongeschikt, omdat met dit woord nog meer de vergelijking met inkomen gesuggereerd wordt. Dus, hoewel een kort label van woningmarktsegmenten niet volledig recht doet aan de diversiteit binnen de categorieën, is omwille van de leesbaarheid gekozen voor de absolute labels goedkoop, middelduur en duur. Voor de beschrijving van de inkomensgroepen van huishoudens zijn de volgende categorieën gebruikt (peil 2021): Laag inkomen < € 40.024 Midden inkomen € 40.024 - € 63.237 Hoog inkomen > € 63.237 Ook hier is gebruik gemaakt van een driedeling. De groep huishoudens met een ‘laag’ inkomen valt in een inkomenscategorie die de doelgroep vormt voor de gereguleerde huursector (in de eerder beschreven indeling behorend tot het goedkope segment). In deze categorie vallen zowel de huishoudens die (potentieel) recht hebben op huurtoeslag als de groep huishoudens die een inkomen heeft tussen deze (potentiele) huurtoeslaggrens en de bovengrens, de zogenoemde EU-grens van € 40.024. Deze laatste groep binnen de categorie lage inkomens, wordt soms aangeduid als de lage middeninkomens. Gezien de positie op de woningmarkt (o.a.

toegang tot de gereguleerde huur en beperkte bereikbaarheid van het middensegment) past deze groep in de analyse van de woningmarkt meer bij de groep met lage inkomens dan bij de groep middeninkomens.

28

Wijken in de mix, rapportage 2023