20230331 Raadsinformatiebrief programmawijzigingen NZ3 Elzenhagen Zuid

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 31 maart 2023 Grond en Ontwikkeling, Woningbouw Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, projectmanager gebiedsontwikkeling, Charlotte Bakker (c.bakker@amsterdam.nl) Programmawijzigingen Elzenhagen Zuid

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Op 28 maart 2023 heeft het college besloten tot twee wijzigingen van het woonprogramma voor projectgebied Elzenhagen Zuid, specifiek blok NZ3. Dit besluit heeft als doel het op gang houden van de woningbouwproductie en leidt daarnaast tot een groter aandeel betaalbaar segment in Elzenhagen Zuid. Gebiedsontwikkeling Amsterdam Noord De woningbouwambities voor Amsterdam Noord zijn groot. Om binnen het huidig tijdsgewricht de woningbouwproductie op peil te houden wordt in alle opzichten flexibiliteit gevraagd. In sommige gevallen wordt ook gevraagd terug te komen op eerdere besluiten en/of verwachtingen bij te stellen. Dit geldt voor zowel de gemeente als voor de ontwikkelende partijen. Het wijzigen van programma is een van de knoppen waaraan gedraaid kan worden om -ondanks de huidige marktomstandigheden- projecten alsnog doorgang te laten vinden. In dit specifieke geval (blok NZ3 in Elzenhagen Zuid) moet door de gemeente een afweging worden gemaakt tussen het eerder vastgestelde programma (en bijbehorende grondopbrengsten) en woningbouwproductie. Binnen de gebiedsontwikkeling in Amsterdam Noord spelen er op een aantal locaties vergelijkbare vragen waarbij een dergelijke afweging nodig is. Blok NZ3 is het eerste project dat concreet voorligt.

Verzoeken tot wijziging van programma worden separaat beoordeeld. Hiertoe wordt het nieuw beoogde programma geplaatst in relatie tot het programma in de nabije omgeving (plangebied en bestaande stad). Om tegelijk ook grip te houden op het gehele nieuwbouwprogramma in Noord worden voorgestelde wijzigingen ook in relatie tot elkaar beoordeeld. Achtergrond Elzenhagen Zuid Op 29 november 2017 heeft de gemeenteraad het Investeringsbesluit (Stedenbouwkundig Plan en grondexploitatie) voor Elzenhagen Zuid vastgesteld. Het plangebied is een van de eerste tranche versnellingslocaties uit Koers 2025 en kent een programma van 1.800 woningen (in de verhouding 30-20-50) en verschillende voorzieningen waaronder een basisschool, middelbare school,

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2023 Pagina 2 van 4

atletiekbaan, moskee en sporthal. Op 13 februari 2020 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor Elzenhagen Zuid vastgesteld. Ontwikkelcombinatie CZAN (combinatie van AM en Blauwhoed) heeft het ontwikkelrecht voor dit gebied, gebaseerd op de Kaderovereenkomst voor het volledige Centrumgebied Amsterdam Noord (CAN) uit 2004. Vanuit de Kaderovereenkomst is voor verschillende deelgebieden een Uitvoeringsovereenkomst (UOK) afgesloten, zo ook in 2019 voor Elzenhagen Zuid. CZAN ontwikkelt het overgrote deel van de woningen in het gebied. De enige uitzonderingen zijn 207 sociale huurwoningen die door Ymere worden ontwikkeld en circa 100 zelfbouwwoningen. Het plangebied is opgedeeld in de Noordbuurt, de Zuidbuurt en de Singelstrook. In bijlage 1 is de plankaart opgenomen. De Zuidbuurt bestaat uit urban villa’s in een parkachtige omgeving die aansluit op het nog aan te leggen Krijtmolenpark dat ook onderdeel is van het plangebied. De Noordbuurt bestaat uit stedelijke gesloten bouwblokken die qua volume meer aansluiten op het gebied rond metrostation Noord. In de Singelstrook is een groot blok met appartementen in aanbouw genomen en zal tevens de moskee worden gerealiseerd. Stand van zaken woningbouw Begin 2023 zijn 59 sociale huurwoningen van Ymere opgeleverd en inmiddels bewoond.

Vorig jaar heeft CZAN 570 woningen in aanbouw genomen in alle segmenten, conform de planningsafspraken uit de UOK (zie UOK-planning in bijlage 2). Voor nog eens 70 vrije sectorwoningen wordt binnenkort de omgevingsvergunning aangevraagd. Voor een aantal blokken voorziet CZAN problemen omdat de ontwikkeling als gevolg van de huidige marktomstandigheden onder druk komt te staan. Het gaat hier om de blokken NZ3, NZ1 en NN2 (totaal circa 475 woningen in de middeldure huur en vrije sector). Blok NZ3 is het eerste van 6 blokken in de Noordbuurt van Elzenhagen Zuid dat in ontwikkeling genomen is. Het blok bevat 105 vrije sectorwoningen en 82 middeldure huurwoningen en beslaat ca 18.500 m2 bvo. Het perceel is bouwrijp gemaakt voor tijdige levering conform het in de UOK met CZAN overeengekomen moment van afname eind 2022. In het geval van NZ3 betekenen de huidige markomstandigheden (stijging bouwkosten, onzekerheid in de markt, grotere regulering huursector door het Rijk) concreet dat er geen haalbare business case met het huidige programma ligt. De gemeente heeft een verzoek van CZAN om de grondafname van NZ3 uit te stellen gehonoreerd en uitstel van 3 maanden verleend. Alleen woningcorporatie de Alliantie heeft op dit moment interesse getoond in afname van de middeldure huurwoningen.

CZAN voert nu gesprekken met de Alliantie om te onderzoeken of het mogelijk is om tot een haalbare business case te komen. Daarbij heeft CZAN twee verzoeken ingediend bij de gemeente, namelijk (1) toestemming om het marksegment om te zetten naar een sociaal programma en (2) de middeldure huur om te zetten naar eeuwigdurende middeldure huur. Het college heeft besloten met beide verzoeken in te stemmen. Graag neem ik u mee in de overwegingen die ten grondslag liggen aan dit besluit.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 31 maart 2023 Pagina 3 van 4

Overwegingen programmawijzigingen blok NZ3 Als wordt vastgehouden aan het voorziene programma wordt de ontwikkeling van blok NZ3 gepauzeerd en start conform de UOK de herontwikkelingsperiode van twee jaar. Indien na twee jaar blijkt dat het CZAN opnieuw niet lukt een haalbare ontwikkeling te realiseren kan een andere marktpartij geselecteerd worden via een tender. In dit scenario is er een grotere kans op geraamde opbrengsten, die dan overigens wel pas jaren later dan voorzien gerealiseerd worden. Het omzetten van het marktsegment van NZ3 naar sociaal, en reguliere middeldure huur naar eeuwigdurende middeldure huur leidt tot het op gang houden van de woningbouwproductie en een groter aandeel betaalbaar segment in Elzenhagen Zuid. Financieel betekent dit substantieel lagere grondopbrengsten, die ruimschoots binnen de grondexploitatie Elzenhagen Zuid kunnen worden opgevangen (zie bijlage 3, GEHEIM). Het omzetten van reguliere middeldure huur naar eeuwigdurende middeldure huur is niet vanzelfsprekend. Het Investeringsbesluit voor Elzenhagen Zuid is reeds genomen en er is een overeenkomst afgesloten waarin bepalingen over reguliere middeldure huur zijn opgenomen. NZ3 betreft geen tender en voldoet ook niet aan de mogelijke uitzonderingen op het beleid.

Voordelen zijn wel dat de middeldure huurwoningen voor altijd zeker worden gesteld binnen het betaalbare segment en zoals genoemd het op gang houden van de bouwproductie in Elzenhagen Zuid. Verder is stilgestaan bij het risico op precedentwerking voor andere projecten in de stad en binnen Elzenhagen Zuid. NZ3 is het eerste blok in de Noordbuurt, bijna alle andere blokken in de Noordbuurt hebben ook een aandeel middeldure huur en deze worden ook door CZAN ontwikkeld. De kans bestaat dat omwille van de haalbaarheid CZAN voor (een deel van) de andere blokken ook het verzoek zal doen om eeuwigdurende middeldure huur te mogen toepassen. Conclusie en vervolg Alles overwegende concludeert het college dat in de basis een afweging nodig is tussen het op gang houden van de woningbouwproductie en het garanderen van de geraamde grondopbrengsten. Het college acht in deze afweging het belang van de woningbouwproductie gezien de woningbouwopgave in Amsterdam groter en heeft daarom besloten beide programmawijzigingen voor blok NZ3 in Elzenhagen Zuid toe te staan. Het woonprogramma voor blok NZ3 wordt gewijzigd van vrije sectorwoningen naar sociale huurwoningen, en middeldure huurwoningen naar eeuwigdurende middeldure huur. Bijkomend voordeel is dat het besluit leidt tot een groter aandeel betaalbaar segment in Elzenhagen Zuid.

Om het tempo in de woningbouwproductie te garanderen en risico’s te beperken zijn aan het besluit de volgende voorwaarden verbonden, ter uitvoering door CZAN en de Alliantie:  Afname grond uiterlijk in het laatste kwartaal van 2023, start bouw uiterlijk in het eerste kwartaal van 2024;  Het overeengekomen en door CZAN te realiseren woonprogramma van 180.000 m2 bvo blijft van kracht;  Woninggrootte van gemiddeld minimaal 65m2 gbo voor middeldure huur, woninggrootte van gemiddeld minimaal 60m2 gbo voor sociale huur;  De Alliantie verleent stadsdeelvoorrang voor het gehele blok. Concreet houdt dit in dat er bij de eerste verhuring 25% van het totaal aantal woningen met voorrang wordt toegewezen aan bewoners die binding hebben met stadsdeel Noord;

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

 

Datum 31 maart 2023 Pagina 4 van 4

De toename van het aantal benodigde bezoekers- en gehandicaptenparkeerplaatsen wordt op het terrein van NZ3 ingepast; Het besluit voor NZ3 vormt nadrukkelijk geen precedent voor de ontwikkeling van de overige blokken in Elzenhagen Zuid.

De voorwaarden worden formeel bekrachtigd in een allonge bij de UOK. De financiële consequenties van het besluit worden verwerkt in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2024.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen 1. Indeling bouwvelden Elzenhagen Zuid d.d. 27 juni 2019 2. UOK-planning Elzenhagen Zuid d.d. 10 maart 2022 3. (GEHEIM) Financiële onderbouwing programmawijzigingen NZ3 d.d. 6 maart 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl