2023-08-29 RIB Rapport RIGO Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw - Afdoening toezegging betaalbare koop.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 29 augustus 2023 Woningbouw Reinier van Dantzig Delmira Harkisoon en Laura Uittenbogaard, Grond en Ontwikkeling (d.harkisoon@amsterdam.nl, l.uittenbogaard@amsterdam.nl) Afdoening toezegging arrangementen voor betaalbare koopwoningen uit de commissievergadering Financiën, Kunst en Diversiteit van 1 november 2022 (TA2022-000999)

Geachte leden van de gemeenteraad, In de commissievergadering Financiën, Kunst en Diversiteit van 1 november 2022 heb ik tijdens de bespreking van de Begroting 2023 op een vraag van raadslid Von Gerhardt (VVD) toegezegd u te informeren over het onderzoek naar betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw en daarin de financiële en juridische effecten voor de gemeente van verschillende regelingen mee te nemen. Het onderzoek is uitgevoerd door RIGO Research en Advies in opdracht van de gemeente Amsterdam. In deze brief deel ik de uitkomst van de ‘Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam’. Ook geef ik een reactie op de uitkomst en informeer ik u over de vervolgacties. Aanleiding Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam Ondanks recente prijsdalingen blijven koopwoningen in Amsterdam moeilijk bereikbaar voor huishoudens met een middeninkomen. In 2019 heeft het college met de ‘Uitwerking bouw middeldure koopwoningen’1 al stappen gezet om koopwoningen in de stad betaalbaar te houden voor deze doelgroep. Ook in het Amsterdams coalitieakkoord 2022-2026 staat “dat wordt gekeken hoe de koopmarkt voor mensen toegankelijk gemaakt kan worden door sociale koop, maatschappelijk gebonden eigendom en andere financieringsvormen.

En dat zodra mogelijk voorrang wordt gegeven aan leraren en andere maatschappelijke beroepen met personeelstekorten.” Sociale koopwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen. Het huidig uitgangspunt is dat sociale koopwoningen ‘marktconform’, dus volgens de geldende marktwaarde, gebouwd worden. In 2023 is de maximale verkoopprijs van een sociale koopwoning €355.000,-. Deze prijs sluit aan op de landelijke betaalbaarheidsgrens van het Rijk. In de meeste delen van Amsterdam zijn marktconforme nieuwbouw koopwoningen tot €355.000,- klein en niet geschikt voor gezinnen. RIGO Research en Advies2 is daarom gevraagd om onderzoek te doen naar de mogelijkheden om nieuwbouw sociale koopwoningen ‘marktcontrair’, dus onder de 1 Per 1 februari 2022 is de naam ‘middeldure koop’ vervangen door ‘sociale koop’ zodat aangesloten wordt bij de

wijziging van de Huisvestingswet en de uitwerking van de Opkoopbescherming. 2 RIGO heeft onlangs voor het Rijk en de provincie onderzoeken over betaalbare koop afgerond: Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters en Verkenning Fonds betaalbare koop Provincie Noord-Holland

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 augustus 2023 Pagina 2 van 5

marktwaarde, te ontwikkelen in Amsterdam. Hierdoor kunnen nieuwbouw sociale koopwoningen ruimer en betaalbaarder gemaakt worden. Ook is gevraagd hoe sociale koopwoningen langdurig betaalbaar gehouden kunnen worden voor huishoudens met een middeninkomen.

Uitkomst Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam In Nederland bestaan verschillende instrumenten om koopwoningen financieel bereikbaarder te maken voor huishoudens met een middeninkomen. RIGO beschouwt drie instrumenten als kansrijk voor het realiseren van sociale koopwoningen in de nieuwbouw in Amsterdam: Koopinstrumenten met een uitgestelde betaling uitgevoerd door marktpartijen Met een koopinstrument verkoopt een ontwikkelaar een nieuwbouwwoning met korting op de marktwaarde. De korting is doorgaans ongeveer 25%, maar mag niet meer zijn dan 50%. Het verschil tussen de verkoopprijs en de marktwaarde is een uitgestelde betaling die de eerste koper bij doorverkoop terugbetaalt aan de ontwikkelaar. Ook wordt de waardeontwikkeling van de woning gedeeld tussen de koper en de ontwikkelaar. Voorbeelden van koopinstrumenten met uitgestelde betaling zijn KoopStart van de stichting OpMaat en Kopen naar Wens van Kooplab. Starterslening uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) Een Starterslening die gericht wordt ingezet voor sociale koopwoningen tot € 355.000,- is ook een kansrijke optie volgens RIGO. Het SVn doet de administratie en financiert deze met een renteopslag. Voorheen kon in Amsterdam de Starterslening op elke woning ingezet worden. Dit leidde tot zorgen over verdringing en prijsopdrijving.

Daarom adviseert RIGO om de Starterslening alleen beschikbaar te stellen in enkele nieuwbouwprojecten met sociale koopwoningen die gereserveerd worden voor een specifieke doelgroep. Uitgestelde betaling erfpacht uitgevoerd door de gemeente Amsterdam RIGO geeft aan dat de gemeente erfpacht als instrument kan inzetten. Sociale koopwoningen kunnen betaalbaarder gemaakt worden door een lagere canon of afkoopsom. Bij doorverkoop van de woning wordt de canon of de afkoopsom aangepast. De nieuwe bewoner betaalt een reguliere canon of doet een bijbetaling voor de afgekochte canon. Dit is een vorm van uitgestelde betaling. RIGO geeft aan dat de gemeente voor het ontwikkelen van een eigen erfpachtinstrument de Belastingdienst, Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en banken zal moeten consulteren. Zonder goedkeuring van deze partijen is bij toepassing van een eigen erfpachtinstrument onder andere fiscale aftrek van hypotheekrente en de erfpachtcanon en het afsluiten van een hypotheek met NHG niet mogelijk. Hierdoor is dit instrument op dit moment minder kansrijk ten opzichte van de andere twee kansrijke instrumenten. Beperkingen instrumenten sociale koop RIGO concludeert dat het toepassen van instrumenten om sociale koopwoningen in de nieuwbouw ruimer en betaalbaarder te maken in Amsterdam beperkingen heeft.

In de eerste plaats bieden deze vooral kansen voor huishoudens met een hoger middeninkomen (€57.207,- t/m €69.573,-) of met extra vermogen. De prijzen in Amsterdam liggen namelijk zo hoog dat het voor lagere middeninkomensgroepen financieel niet haalbaar is om kwalitatief passende koopwoningen bereikbaar te maken. Volgens RIGO zijn niet alle locaties geschikt voor de bouw van sociale koopwoningen. Grotere sociale koopwoningen zijn financieel haalbaarder op nieuwbouwlocaties met lagere grondprijzen zoals in Zuidoost. De prijzen op andere locaties zijn

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 augustus 2023 Pagina 3 van 5

dusdanig hoog dat alleen de bouw van kleinere sociale koopwoningen mogelijk is. Zelfs met de inzet van instrumenten zijn volgens RIGO in deze gebieden geen grotere sociale koopwoningen te realiseren. Tot slot is een instrument het beste toepasbaar op nieuw uitgeefbare kavels. Op transformatielocaties heeft de gemeente minder mogelijkheden om eisen te stellen. Verder adviseert RIGO de gemeente om geen eisen te stellen aan langdurig behoud van sociale koopwoningen in het betaalbare segment. Het is complex en risicovol om deze verplichting na te leven. De mogelijkheden hiervoor worden sterk beïnvloed door de marktomstandigheden. In de afgelopen jaren steeg de woningwaarde bijvoorbeeld veel sneller dan de financiële mogelijkheden van huishoudens met een middeninkomen. Waardestijgingen kunnen ervoor zorgen dat sociale koopwoningen alleen met zeer hoge korting opnieuw aangeboden kunnen worden. Voor de drie bovengenoemde instrumenten geldt dat deze alleen van toepassing zijn bij eerste verkoop. Bij doorverkoop verdwijnt de woning uit het betaalbare segment, omdat alleen de eerste koper gebruik kan maken van de regeling. De doelgroep kan wel structureel geholpen door steeds nieuwe sociale koopwoningen te bouwen. Landelijke ontwikkelingen sociale koop Naast het onderzoek van RIGO zijn de landelijke ontwikkelingen van belang.

Door een wijziging van de Huisvestingswet 2014 wordt het in de toekomst mogelijk om nieuwbouw sociale koopwoningen tot een kostprijs van €355.000,- (prijspeil 2023) gericht toe te wijzen aan een specifieke doelgroep. De gemeente krijgt ruimte om nadere voorwaarden te stellen aan de doelgroep die in aanmerking komt voor een sociale koopwoning. Bijvoorbeeld inkomenseisen en voorrang aan personen uit maatschappelijke beroepsgroepen. Op 27 juni 2023 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel aangenomen. Het wetsvoorstel is in afwachting van behandeling in de Eerste Kamer. De wet zou naar alle waarschijnlijkheid in kunnen gaan op 1 januari 2024. Door de val van het kabinet Rutte-IV op 7 juli 2023 wordt de inwerkingtreding mogelijk opgeschort totdat een nieuw kabinet is aangetreden. In september wordt duidelijk welke dossiers controversieel worden verklaard en voorlopig niet verder behandeld worden. Als de wet volgens de oorspronkelijke planning inwerking treedt wordt ernaar gestreefd om de toewijzing op te nemen in de Amsterdamse Huisvestingsverordening van 2025. Verder stelt het Rijk eenmalig 40 miljoen euro ter beschikking uit de Woningbouwimpuls (Wbi) voor het oprichten van een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Met dit fonds kunnen betaalbare koopwoningen met KoopStart gerealiseerd worden.

Het Rijk, gemeenten en ontwikkelaars zorgen gezamenlijk voor de financiering van de korting op de woning. Bij doorverkoop wordt de waardeontwikkeling gedeeld. Met deze opbrengsten kunnen vervolgens opnieuw woningen met KoopStart aangeboden worden. Op 13 juli 2023 heeft demissionair minister De Jonge de Tweede Kamer geïnformeerd dat de uitwerking van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen na de zomer bekend wordt. Reactie op Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam Het is goed dat er nu een helder rapport ligt over de kansen voor de bouw van sociale koopwoningen. Het onderzoek laat zien dat het niet eenvoudig is om sociale koopwoningen voor

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 augustus 2023 Pagina 4 van 5

langere tijd betaalbaar aan te bieden. Verder zijn er vooral kansen voor huishoudens met een hoger middeninkomen. Ook zijn niet alle locaties in Amsterdam geschikt voor de realisatie van sociale koopwoningen. Ondanks deze beperkingen wil het college met een kleinschalige pilot de kansen benutten die er wel zijn voor sociale koop in de nieuwbouw. KoopStart Van de drie kansrijke instrumenten beschouwt het college KoopStart, een koopinstrument met uitgestelde betaling, als het meest kansrijk. Het is een bestaand en beproefd product dat direct toepasbaar is in Amsterdam. Onlangs is het toepassen van KoopStart mogelijk gemaakt voor nieuwbouwproject Geins in Zuidoost. KoopStart is een van de weinige regelingen in Nederland met goedkeuring van de Belastingdienst, NHG en banken. Het Rijk zal met het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen ook de toepassing van KoopStart stimuleren. Starterslening sociale koop tot € 355.000,Een Starterslening voor nieuwbouw sociale koopwoningen tot € 355.000,- (prijspeil 2023) voor een specifieke doelgroep beschouwt het college ook als een kansrijk en interessant instrument. Daarom wordt onderzocht en in kaart gebracht wat de mogelijkheden zijn om de Starterslening op deze wijze beschikbaar te stellen en vanuit de gemeente te financieren.

Indien inzet mogelijk is wordt het advies van RIGO overgenomen om de Starterslening alleen beschikbaar te stellen in enkele nieuwbouwprojecten met sociale koopwoningen die gereserveerd worden voor een specifieke doelgroep. Bij behandeling van de Voorjaarsnota 2024 zal ik hierop terugkomen. Uitgestelde betaling erfpacht Het college ziet af van het ontwikkelen van een eigen erfpachtinstrument om sociale koopwoningen te realiseren. Het vergt een grote ambtelijke inzet bij de uitwerking, waarbij ook de Belastingdienst en Nationale Hypotheekgarantie (NHG) akkoord moeten gaan. Ook de structurele handhaving op de naleving van de erfpachtbepalingen zal voor deze specifieke doelgroep georganiseerd moeten worden en aanzienlijke ambtelijke capaciteit kosten. Inzet van het erfpachtinstrument is daarom alleen doelmatig en doeltreffend als het om grote aantallen woningen gaat. Pilot sociale koop Op basis van deze conclusies worden twee kleinschalige pilots uitgewerkt voor marktcontraire sociale koopwoningen met KoopStart en de Starterslening. Het zal om twee tenders gaan waarvan tenminste één in Zuidoost. De doelgroep binnen deze pilots zijn huishoudens met een hoger middeninkomen die starten op de koopmarkt. De pilots zijn gericht op de drie maatschappelijke beroepssectoren: zorg, onderwijs en politie.

De pilots worden alleen uitgevoerd als toewijzing aan deze doelgroep mogelijk wordt op grond van de Huisvestingswet 2014. Het college acht het wenselijk dat sociale koopwoningen toegewezen kunnen worden, omdat anders het risico bestaat dat deze niet door de beoogde doelgroep wordt bewoond. Gezien het advies van RIGO worden geen eisen gesteld aan het langdurig behoud in het sociale koopsegment. Naar verwachting zal ik u in het eerste kwartaal van 2024 nader informeren over de uitwerking van een pilot met KoopStart en eventuele deelname aan het Nationaal Fonds Betaalbare

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 29 augustus 2023 Pagina 5 van 5

Koopwoningen. Bij behandeling van de Voorjaarsnota 2024 zal ik u informeren over de Starterslening. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Bijlage: 1. Rapport RIGO Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw in Amsterdam

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl