2023-07-16 Rapport RIGO Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam (definitief).pdf

Rapport

Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam Gemeente Amsterdam

Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam Gemeente Amsterdam

Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam Gemeente Amsterdam

Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam Gemeente Amsterdam

Datum

16 juli 2023

Opdrachtgever:

Gemeente Amsterdam

Contactpersoon:

Laura Uittenbogaard, Grond en Ontwikkeling

Nadere inlichtingen:

Kees Dol; kees.dol@rigo.nl; 020 522 11 25

Projectnummer:

P46370

Datum

16 juli 2023

Opdrachtgever:

Gemeente Amsterdam

Contactpersoon:

Laura Uittenbogaard, Grond en Ontwikkeling

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL DE RUIJTERKADE 112-Ckees.dol@rigo.nl; AMSTERDAM IBAN 14 INGB 0002903851 Nadere inlichtingen: Kees Dol; 020NL522 11 25

T 020 522 11 11 INFO@RIGO.NL POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM BTW NR NL 0092.84.461.B.01 33227618 RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISOKVK 9001:2015

Projectnummer:

P46370

Inhoud Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam

0

Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam

0

Samenvatting

2

1

Inleiding

5

1.1

Doelstellingen gemeente Amsterdam

5

1.2

Onderzoeksopzet

5

2

3

4

5

6

Bereikbaarheid Amsterdamse woningmarkt

7

2.1

Maximale hypotheek doelgroepen

7

2.2

Mogelijkheden doelgroepen op de Amsterdamse koopwoningmarkt

7

2.3

Conclusie

8

Eisen aan het instrument

10

3.1

Zekerheid en helderheid voor de Amsterdamse koopstarter

10

3.2

Behoud van de woningen voor de doelgroep

10

3.3

Rol van de gemeente

11

3.4

Conclusie

11

Verkenning kansrijke instrumenten

13

4.1

De rol van de partijen

13

4.2

De bekendste instrumenten en hun werking

13

4.3

De instrumenten afgewogen

13

4.4

Erfpacht

15

4.5

Koopinstrumenten met uitgestelde betaling

16

4.6

Betaalbaar Kopen Zaanstad: Mengvorm ‘korting’ en erfpacht

18

4.7

Starterslening

18

4.8

Koperscoöperaties

19

4.9

Conclusie

19

Marktconsultatie

21

5.1

Markconsultatie projectontwikkelaars

21

5.2

Marktconsultatie woningcorporaties

22

5.3

Marktconsultatie Koperscoöperaties

23

5.4

Marktconsultatie gemeenten

23

5.5

Conclusie

25

Financiële verkenning enkele instrumenten

26

6.1

Rapport G&O Amsterdam

26

6.2

Werkwijze

26

7

6.3

Financieel effect per koopinstrument

27

6.4

Conclusie

29

Conclusie

Bijlage 1: Koperscoöperaties: een kans of nog te ver weg?

31 33

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 1

Samenvatting Het Amsterdamse college en de raad wensen inzicht in mogelijkheden om de bereikbaarheid van nieuwbouw koopwoningen voor koopstarters met een middeninkomen te vergroten. Het middeninkomen wordt in Amsterdam gedefinieerd als een bruto jaarinkomen tussen circa € 45.000 en € 70.000. Ook in relatief goedkope delen van de stad, zoals Zuidoost, zijn de meeste nieuwbouw koopwoningen financieel onbereikbaar voor deze doelgroep. Een klein appartement lukt daar nog wel, maar een woning voor een gezin valt ook in de goedkopere stadsdelen buiten hun mogelijkheden. Passend woningaanbod voor gezinnen heeft daarom speciale aandacht, maar dit rapport sluit zeker geen kleinere huishoudens uit. Binnen deze doelgroep zijn er ook maatschappelijke beroepen die bij voorkeur in de buurt van hun werk wonen, zoals zorgmedewerkers, politieagenten, brandweerlieden en leerkrachten. Er zijn diverse instrumenten beschikbaar waarmee een koopwoning binnen het financiële bereik van deze doelgroep kan worden gebracht. In dit onderzoek is een selectie gemaakt van enkele kansrijke instrumenten die passen bij de doelstellingen en wensen van de gemeente Amsterdam. Randvoorwaarden bij het instrument Een duidelijk en transparant instrument voor de koopstarter is een eerste harde eis.

Het heeft de voorkeur dat een instrument ook staat in de lijst van ‘koopconstructies’ die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) borgt. Criteria die de NHG stelt zijn onder meer een verantwoorde financieringslast, een normaal vermogensrisico en transparantie over de vermogensvorming bij de klant. Ook de geldverstrekkers kijken naar deze NHG-lijst. Een harde eis is ook de mogelijkheid van de fiscale aftrek van hypotheekrente en/of erfpachtcanon. Dit heeft immers invloed op de betaalbaarheid van de woning. Verder is vanuit de gemeente Amsterdam de wens geuit dat de te bouwen sociale koopwoningen na een verhuizing van de eerste bewoner beschikbaar blijven voor de doelgroep middeninkomens. Woningcorporaties, projectontwikkelaars en (soms) beleggers hebben praktijkervaring met de uitvoering van dergelijke instrumenten. Idealiter nemen deze partijen de uitvoering ter hand. De gemeente Amsterdam is terughoudend met het gebruik van een eigen instrument, maar sluit dit niet uit. Een belangrijke afweging daarbij is het beslag op de eigen organisatie. Kansrijke instrumenten Op basis van bovenstaande randvoorwaarden heeft RIGO in samenspraak met de gemeente Amsterdam enkele kansrijke instrumenten geselecteerd.1 Verder is in een marktconsultatie gesproken met enkele lokaal werkzame partijen over hun visie op deze instrumenten. Er zijn drie kansrijke instrumenten voor de Amsterdamse context:

Deze samenvatting beschrijft omwille van de lengte niet de systematiek van alle individuele instrumenten. Het is gecomprimeerd tot de archetypes uit het Afwegingskader betaalbare koop van het Ministerie van BZK. 1

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 2

1. Koopinstrumenten met een uitgestelde betaling van een deel van de marktwaarde, waaronder KoopStart, Kopen naar Wens en eventueel (nieuwe) producten van DNGB. 2. Een variant op de Amsterdamse erfpacht, met een uitgestelde afkoop van de erfpacht of een speciale variant waarbij de eerste koper een lagere canon of afkoopsom betaalt. 3. Starterslening voor nieuwbouwwoningen in het sociale koopsegment (tot € 355.000) De eerste kansrijke optie is een koopinstrument zonder terugkoopregeling. Projectontwikkelaars beargumenteren dat hun core business bestaat uit woningen bouwen en verkopen. Het aanbieden van woningen via een koopinstrument kunnen zij eventueel ondersteunen, maar zodra de eerste bewoner verhuist, willen zij de uitgestelde betaling incasseren. Zij zijn geen vastgoedorganisaties die een portefeuille van betaalbare koopwoningen aanhouden. Een bijdrage van de gemeente maakt meer mogelijk. In dit geval kan ook het aangekondigde KoopStartfonds relevant zijn. Het Rijk stelt hiervoor middelen beschikbaar voor realisatie van woningen onder KoopStart. Woningcorporaties zijn wel vastgoedorganisaties die woningen langdurig in het beheer houden. In de Amsterdamse context zijn de corporaties echter nauwelijks actief geweest met instrumenten die dit mogelijk maken zoals KoopGarant of Slimmer Kopen.

Het is niet te verwachten dat zij zich nu wel gaan committeren aan dergelijke instrumenten, die bovendien vooral worden ingezet bij de verkoop van bestaande sociale huurwoningen. Ook de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties meldt dat er weinig animo is om nieuwbouw sociale koop te realiseren. Daarnaast is met het Ministerie van BZK afgesproken dat corporaties een forse taakstelling op zich nemen voor de bouw van middeldure huurwoningen. Dit legt al een flink beslag op hun financiële en personele capaciteit. Een tweede kansrijke route is via de gemeentelijke erfpacht. Een relatief eenvoudige methode daarbij is om de afkoop van de erfpacht uit te stellen tot het moment dat de eerste bewoner van de sociale koopwoning door verhuist. De woning wordt marktconform verkocht en de nieuwe bewoner betaalt de afkoopsom voor de erfpacht. De gemeente moet wel afstemmen met de NHG en de fiscus of zij deze variant ook accepteren. Varianten die een groter beslag leggen op de gemeentelijke organisatie-administratie zijn een inkomensafhankelijke canon of een tijdelijke vrijstelling van de canon. Deze zijn dus niet direct aan te bevelen. Een Starterslening voor nieuwbouw in de sociale koop is een derde kansrijke optie. De gemeente stelt hiervoor middelen beschikbaar via goedkope leningen bij de BNG Bank.

Na enkele jaren is het inkomen van deze huishoudens veelal toereikend om rente en aflossing te betalen, waardoor de kosten voor de gemeente te overzien zijn. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) neemt alle administratieve handelingen over en financiert deze met een renteopslag op de Startersleningen. Een eerdere overweging van Amsterdam om geen Startersleningen beschikbaar te stellen, was dat de starter de lening normaal gesproken kan inzetten op een woning naar keuze in de bestaande bouw, waardoor er verdringing (en misschien ook prijsopdrijving) kan plaatsvinden. Advies is dus om deze leningen geoormerkt in te zetten voor enkele nieuwbouwprojecten in de sociale koop die ook gereserveerd zijn voor deze doelgroep. Andere bekende instrumenten zijn in de Amsterdamse context minder kansrijk: • • • •

Koopinstrumenten met terugkoop (KoopGarant en Slimmer Kopen) Particuliere erfpachtinstrumenten (Duokoop van DNGB) Betaalbaar Kopen Zaanstad (mengvorm koopinstrument en erfpacht) Koperscoöperaties

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 3

In de rapportage en conclusie wordt verder uiteengezet waarom deze niet goed passen in de Amsterdamse (beleids)context. Het gaat veelal om het draagvlak bij de marktpartijen en/of een te grote belasting van de gemeentelijke organisatie. Bovendien zijn er rond koperscoöperaties onoverkomelijke juridische hordes, waardoor de geldverstrekkers geen hypotheek verstrekken aan individuele leden van koperscoöperaties. Deze optie is dus niet realistisch. Financiële overwegingen Een financiële doorrekening door de afdeling Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam toont dat KoopStart (of Kopen naar Wens) en ‘Uitgestelde betaling erfpacht’ het voordeligste uit te vallen. KoopGarant en vooral Betaalbaar Kopen Zaanstad vallen vanwege de hogere uitvoeringskosten minder voordelig uit. Er is geen aparte analyse verricht naar de Starterslening. Hiervoor moeten namelijk aparte middelen worden vrijgemaakt (lenen bij BNG), buiten het grondbedrijf van Amsterdam om. RIGO kan echter melden dat de investering aanzienlijk kan zijn, maar de lening moet worden terugbetaald. Bovendien levert het rentebaten op. Eindoordeel Alle drie de genoemde kansrijke instrumenten zijn de moeite waard en kunnen naast elkaar gebruikt worden.

Indien bijvoorbeeld projectontwikkelaars hun maximale inzet hebben bereikt met bijvoorbeeld een koopinstrument zoals Koopstart, dan kan de gemeente overwegen verder te gaan met het realiseren van meer sociale koop via een eigen erfpachtinstrument of via een Starterslening. Hoe groot deze maximale inzet van projectontwikkelaars is, moet besproken worden met de betrokken projectontwikkelaars. Dit hangt volledig af van hun eigen situatie, waardoor het moeilijk is een schatting te maken.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 4

1

Inleiding

In het Amsterdams coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen dat “wordt gekeken hoe de koopmarkt voor lagere- en middeninkomens toegankelijk gemaakt kan worden door sociale koop, maatschappelijk gebonden eigendom en andere financieringsvormen.” Onder deze middeninkomens vallen ook veel mensen met een maatschappelijk beroep zoals leraren en zorgmedewerkers, die een essentiële rol vervullen in de stad. Het college wenst onderzoek hoe koopwoningen bereikbaar gemaakt kunnen worden voor huishoudens met een middeninkomen. Middeninkomens zijn afgebakend volgens de inkomensgrenzen die de gemeente Amsterdam hanteert per 1 januari 2023. • •

Lagere middeninkomens: € 44.035 - € 57.207 Hogere middeninkomens: € 57.207- € 69.573

Huishoudens beneden de inkomensgrens van € 44.035 worden niet uitgesloten, maar het is niet te verwachte dat zij zelfs met de inzet van speciale instrumenten en de inbreng van eigen geld een goede kans hebben op een nieuwbouw koopwoning. We zetten dit nader uiteen in Hoofdstuk 2. Bovendien hebben deze huishoudens toegang tot de sociale huur. De bovengrens voor sociale koopwoningen in Amsterdam is €355.000 VON (incl. afkoop van de erfpacht, prijspeil 2023). Bekend is dat er scala aan instrumenten is die de koopsector bereikbaarder kunnen maken, elk met hun eigen methodiek en financiële consequenties. Aan de raad is daarom de toezegging gedaan te inventariseren welke van deze instrumenten het beste passen bij de Amsterdamse situatie. Doel is niet enkel een overzicht van alle mogelijke instrumenten, maar ook de ervaringen en inzichten van de experts. Daarom wordt er een marktconsultatie uitgevoerd bij enkele bij de woningbouw betrokken partijen (woningcorporaties en projectontwikkelaars). Onderzoeks- en adviesbureau RIGO is gevraagd het onderzoek en de marktconsultatie uit te voeren.

1.1 Doelstellingen gemeente Amsterdam De algemene doelstelling van de gemeente Amsterdam is om in de nieuwbouw sociale koopwoningen te realiseren voor de voorgenoemde middeninkomens. Een harde eis daarbij is dat het instrument alleen is gericht op koopstarters en dus niet op huishoudens die al een koopwoning bezitten. Daarnaast worden nog enkele zachtere criteria genoemd: • •

Prioriteit voor gezinnen met kind(eren) die nu in een huurwoning wonen. Prioriteit voor leraren en andere maatschappelijke beroepen met personeelstekorten..

1.2 Onderzoeksopzet Dit alles leidt tot de volgende hoofdvraag: Op welke wijzen kan de financiële bereikbaarheid van de Amsterdamse nieuwbouw koopsector worden vergroot voor middeninkomens? Welke van deze instrumenten passen het beste bij de Amsterdamse (beleids)context? De doelstelling van dit onderzoek is om tot een aantal passende instrumenten te komen die Amsterdamse nieuwbouwwoningen bereikbaarder maken voor de doelgroep.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 5

De volgende onderdelen/onderzoeksvragen staan daarbij centraal: • • • •

• •

Hoofdstuk 2: Een korte schets van de mogelijkheden van middeninkomens op de Amsterdamse woningmarkt Hoofdstuk 3: De eisen die de gemeente Amsterdam stelt aan instrumenten die de sociale koop bereikbaarder kunnen maken Hoofdstuk 4: Inventarisatie betaalbaarheidsinstrumenten en een eerste schifting van kansrijke instrumenten op basis van de wensen van de gemeente Amsterdam Hoofdstuk 5: Een marktconsultatie onder projectontwikkelaars, corporaties en andere (markt)partijen over hun visie op de toepasbaarheid van deze betaalbaarheidsinstrumenten Hoofdstuk 6: Een doorrekening van de kosten die zijn verbonden aan enkele bekende instrumenten (onderdeel verzorgd door gemeente Amsterdam, G&O) Hoofdstuk 7: Conclusie en eindbeoordeling: Welke instrumenten zijn in Amsterdam het meest kansrijk, gegeven de doelstellingen van de gemeente en het oordeel van marktpartijen

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 6

2

Bereikbaarheid Amsterdamse woningmarkt

Het is nuttig om als eerste stap de mogelijkheden van de doelgroepen op de Amsterdamse koopwoningmarkt nader in beeld te brengen. Wat is de maximale hypotheek die de koopstarter kan ontvangen en kunnen zij daarmee een passende woning bemachtigen? En zo niet, bieden de koopinstrumenten dan een oplossing?

2.1 Maximale hypotheek doelgroepen In tabel 2.1 is een overzicht opgenomen van de maximale lening met NHG bij de doelgroepgrenzen van de Amsterdamse middeninkomens. Uitgangspunt is een 10 jaar vaste hypotheekrente van rond de 4% en een situatie waarin er weinig spaargeld beschikbaar is. Hoewel ook gerekend kan worden met een aanzienlijk bedrag aan eigen geld, sluit dit dan juist weer de mensen uit die weinig spaargeld hebben. Bovendien is het ‘weinige’ spaargeld veelal nodig voor onder andere bouwrentes, advieskosten hypotheek en kosten voor de NHG. Ook inrichting van kaal opgeleverde nieuwbouwwoningen kost geld. De eerste observatie is dat woningen met een marktwaarde van de maximale prijsgrens van €355.000 nog buiten het bereik van de huishoudens aan de bovengrens van de sociale koop vallen. Tabel 2.1: Maximale hypotheek met NHG.

4,0-4,49%

4,50- 5,00%

Bovengrens sociale huur €44.035

€ 182.500

€ 179.000

Bovengrens lage middeninkomens €57.207

€ 246.000

€ 241.000

Bovengrens hoge middeninkomens €69.573

€ 321.500

€ 314.000

Benodigd inkomen prijsgrens sociale koop ca € 75.000 (bij hogere rente iets meer nodig)

€ 355.000

Zie opmerking linker kolom

2.2 Mogelijkheden doelgroepen op de Amsterdamse koopwoningmarkt Per stadsdeel, en zelfs binnen de stadsdelen, zijn er grote verschillen in de prijsniveaus van koopwoningen. Twee Amsterdamse woningbouwgebieden geven een indruk van de bandbreedtes: Zeeburgereiland nabij het centrum behoort tot de duurdere gebieden terwijl Zuidoost tot de betaalbaardere gebieden behoort. Met behulp van de vierkante meterprijzen kan een schatting worden gemaakt van de woninggrootte die de Amsterdamse middeninkomens in deze gebieden kunnen financieren. De vierkante meterprijzen in de onderscheiden gebieden hebben betrekking op de bestaande bouw. In de nieuwbouw liggen de prijzen over het algemeen iets hoger. We rekenen met prijspeil 2023. • •

Zeeburgereiland circa € 8.000/m2 Zuidoost circa € 5.000/m2

Tabel 2.2 toont het aantal vierkante meters dat de doelgroepen kunnen financieren. Daarbij is ook een schatting gemaakt van een situatie waarbij de woning met behulp van een speciaal

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 7

koopinstrument tegen 70% van de marktwaarde kan worden gekocht. Ter referentie worden hieronder de oppervlakken van enkele standaardwoningen gegeven: • • • •

Rijtjeswoning 120 m2 Kleine rijtjeswoning 90 a 100 m2 Standaard appartement 70 a 80 m2 Appartement met hooguit één slaapkamer (studio) 40 a 50 m 2

Tabel 2.2 Inkomensgrenzen middengroep, maximale hypotheek en beschikbare woningkwaliteit in m2 (bij aankoopprijs tegen marktwaarde of 70% marktwaarde). Jaarinkomen

Max HYP

Zuidoost

Zuidoost 70% 53 m2

Zeeburgereiland 23 m2

Zeeburgereiland 70% 33 m2

€44.035

€182.500

37 m2

€57.207

€246.000

49 m2

70 m2

31 m2

43 m2

€69.537

€321.500

64 m2

91 m2

40 m2

57 m2

€ 75.000

€ 355.000

70 m2

100 m2

44 m2

63 m2

NB: let wel dat sociale koop is afgebakend tot woningen met een marktwaarde van €355.000. De cursieve cellen komen op een marktwaarde van boven de € 355.000, waardoor toewijzing moeilijk wordt

Tabel 2.2 toont dat in Zuidoost zonder kortingsregeling met een bruto jaarinkomen van €44.035 een woning van max 37 m² bereikbaar is, geschikt voor (slechts) één persoon. Met €69.573 is in Zuidoost maximaal 64 m² bereikbaar. In Zuidoost kunnen met een uitgestelde betaling van 30% alle doelgroepen zich meer ruimte veroorloven. Voor de bovengrens van de doelgroep is dan in Zuidoost een appartement van 91 m² haalbaar, waarin een gezin zou kunnen wonen. Met een inkomen van € 57.207 of lager is ook een woning met een uitgestelde betaling van 30% geschikt voor de wat kleinere huishoudens, voor wie 70 m² voldoende is. De situatie op Zeeburgereiland is heel anders. Tegen marktprijzen zijn er beperkte mogelijkheden voor de doelgroepen. Alleen voor kleine huishoudens aan de bovengrens van de middeninkomens (jaarinkomen vanaf € 69.573) zouden er nog kleine woningen kunnen worden gerealiseerd. Met een uitgestelde betaling van 30% verbetert de situatie enigszins, maar over veel ruimte kunnen gezinnen niet beschikken.

2.3 Conclusie Gelet op de huidige prijzen met bijbehorende hypothecaire lasten zijn ruimere koopwoningen eigenlijk nog net bereikbaar voor de hogere middeninkomens met de inzet van een koopinstrument en dan alleen op de goedkopere gebieden zoals Zuidoost. Voor huishoudens met een lager middeninkomen zijn enkel kleine koopwoningen beschikbaar en biedt ook de inzet van een speciaal instrument geen soelaas. Hoewel veel kopers ook spaargeld hebben, moet het huis ook nog ingericht worden en zijn er diverse andere kosten die niet hypothecair gefinancierd kunnen worden. Echter, de bereikbare woningen zijn niet geschikt voor gezinnen, een belangrijke doelgroep voor de gemeente Amsterdam. Hoewel dit met de inzet van een koopinstrument beter mogelijk wordt gemaakt liggen de prijzen in de stad zo hoog dat het alsnog niet mogelijk wordt om kwalitatief passende koopwoningen bereikbaar te maken voor inwoners met een lager middeninkomen. In dit rapport zal daarom verder geen onderzoek worden gedaan naar lagere inkomens. Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 8

Dat lage (midden) inkomensgroepen niet meegenomen worden in dit onderzoek wil niet zeggen dat de gemeente de problemen op het gebied van huisvesting voor deze inkomensgroep niet erkent en onderstreept, enkel dat het momenteel financieel niet haalbaar is voor deze groep om een huis te kopen in Amsterdam. Voor deze groep is de sociale huur en middenhuur. Het gebruik van koopinstrumenten voor de doelgroep gezinnen is enkel nuttig op de goedkopere nieuwbouwlocaties zoals in Zuidoost, omdat de prijzen op het centraler gelegen Zeeburgereiland of soortgelijke Amsterdamse centrale locaties al dusdanig hoog zijn dat bereikbare woningen voor gezinnen te klein zijn.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 9

3

Eisen aan het instrument

De keuze voor een instrument hangt voor een groot deel af van de randvoorwaarden en de doelstellingen die de gebruiker heeft. Een aantal voorwaarden zijn relevant voor de Amsterdamse (beleids)context.

3.1 Zekerheid en helderheid voor de Amsterdamse koopstarter Voor de gemeente is het belangrijk om haar inwoners te beschermen tegen complexe en ondoorzichtige instrumenten. Daarnaast moet er ook zekerheid zijn over de fiscale voordelen en het vermijden van risico’s op een restschuld. In het kort gaat het om de volgende voorwaarden: • • • •

Borging door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) Fiscale inbedding (hypotheekrenteaftrek, fiscale aftrek erfpachtcanon, plaatsing woning in Box 1) Financierbaarheid hypotheek bij meerdere geldverstrekkers Een begrijpelijk instrument voor de consument dat duidelijkheid geeft over de woonlasten en de vermogensvorming

Het is belangrijk dat het instrument door de NHG en de fiscus is goedgekeurd. De NHG beoordeelt instrumenten ook op het risico dat kopers lopen. Goedkeuring door de fiscus garandeert het recht op fiscale aftrek van hypotheekrente en/of de erfpachtcanon. Verder is het voor de toekomstige koper prettig dat er ruime keuze aan hypotheekverstrekkers is, financiering door slechts enkele geldverstrekkers beperkt immers de keuzevrijheid voor de consument.

3.2 Behoud van de woningen voor de doelgroep Het college heeft een voorkeur voor een voorraad sociale koopwoningen die bij een doorverhuizing van de eerste bewoner beschikbaar blijft voor de doelgroep middeninkomens. Zonder al uitgebreid in te gaan op de werking van alle instrumenten, bestaan deze mogelijkheden. Er is echter een stevige nuance te maken bij de realiteit van zo’n gemeentelijke eis omdat de mogelijkheden ook sterk worden beïnvloed door de marktomstandigheden. Zo steeg in de afgelopen jaren de woningwaarde veel sneller dan de financiële mogelijkheden (maximale leencapaciteit) van de doelgroep. Hoewel de woningprijzen thans wat dalen, is het niet ondenkbeeldig dat zich op termijn weer zo’n situatie van versnelde prijsstijgingen voordoet. De wens om een betaalbare voorraad beschikbaar te houden lijkt aantrekkelijk, maar er zijn wel mogelijke problemen wil de gemeente zo’n belofte ook gestand doen. Met de doelgroepenverordening uit het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) kan worden geëist dat er binnen een bestemmingsplan sociale koopwoningen worden gerealiseerd. De bovengrens hiervan is € 355.000 (prijspeil 2023). Er geldt hierbij een instandhoudingstermijn van minimaal één jaar en maximaal tien jaar. Een lange instandhoudingstermijn echter kan nadelige consequenties hebben. Dit wordt uiteengezet in BOX 1.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 10

BOX 1: Familie De Jong koopt een woning met een marktwaarde van € 355.000 tegen een uitgestelde betaling van 20%. De koopsom à € 274.000 past dan nog binnen de financieringsmogelijkheden van de doelgroep (zie tabel 2.1). Zodra de familie De Jong wenst door te verhuizen is de marktwaarde bijvoorbeeld gestegen naar €500.000. Met een uitgestelde betaling van 20% is deze niet meer bereikbaar voor de bovengrens van de doelgroep (want dat is nu € 400.000). Wat doet de gemeente? Nog een hoger percentage uitgestelde betaling verstrekken? Wanneer de gemeente voor dit laatste kiest, zal er steeds meer geld opgesloten zitten in de woning. Het voorgaande geldt ook als een woningcorporatie of een projectontwikkelaar de uitvoering ter hand neemt. Zijn deze partijen bereid om een nog hoger percentage uitgestelde betaling te verstrekken? Een optie is om vooraf af te spreken dat de eerste koper de woning alleen verkoopt tegen een normale consumentenprijsindex. Dit past echter niet binnen de Eigenwoningregeling, waardoor er ook geen recht is op hypotheekrenteaftrek. De fiscus stelt immers alleen hypotheekrenteaftrek beschikbaar als de bewoner minimaal 50% deelt in de waardeverandering van de woning.

Het advies is om geen harde eisen te stellen rond de beschikbaarheid van de te bouwen woningen na een doorverhuizing van de eerste bewoner. Het kan financieel risicovol zijn om deze eis gestand te doen. In principe kan worden afgesproken dat de woning bij een eventuele doorverhuizing weer wordt aangeboden aan een huishouden met een middeninkomen, maar als deze het, zelfs met een uitgestelde betaling, niet kan financieren, dan houdt het op. Dit is ook de praktijk bij de corporaties die woningen na een doorverhuizing opnieuw met een uitgestelde betaling aanbieden. Als deze onbetaalbaar blijkt te zijn voor een middeninkomen, dan komen andere gegadigden aan bod. Of de woning gaat weer terug in de verhuur voor middeninkomens.

3.3 Rol van de gemeente De gemeente heeft ook enkele voorkeuren met betrekking tot haar eigen inzet. Idealiter participeert-investeert de gemeente Amsterdam niet. Projectontwikkelaars, corporaties, beleggers (en samenwerkingsverbanden) realiseren de woningen en passen het beoogde instrument toe. De gemeente Amsterdam levert erfpachtgrond en faciliteert waar nodig. De gemeente zal projectontwikkelaars aanmoedigen om (bij tenders) ook instrumenten in te zetten die de gemeente zelf als kansrijk beoordeelt. Wel verkent de gemeente de mogelijkheden om via erfpacht koopwoningen bereikbaar te maken, maar zij is terughoudend met erfpachtinstrumenten die qua uitvoering een groot beslag doen op personeel en organisatie.

3.4 Conclusie Vanuit het consumentenperspectief is het goed om aan te sluiten bij een instrument dat begrijpelijk is, past binnen de fiscale spelregels en dat geborgd wordt door de NHG. In principe kan gezocht worden naar een instrument dat vooral wordt uitgevoerd door marktpartijen die Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 11

hier al veel meer ervaring mee hebben. Omdat Amsterdam zelf grond bezit, kan ook gedacht worden aan een instrument dat woningen betaalbaarder maakt via de erfpacht. De eis hierbij is wel dat het geen groot organisatorisch beslag op het gemeentelijk apparaat legt. Een wens van de gemeente is dat de woningen na de doorverhuizing van de eerste bewoner beschikbaar blijven voor de doelgroep. Advies is om deze eis niet hard op te stellen omdat dit mogelijk geld kan kosten als de gemeente deze belofte waar wenst te maken. Bij bovengemiddeld snelle woningprijzen kan ook met de inzet van speciale instrumenten de woning niet meer binnen het bereik van de doelgroep worden gehouden.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 12

4

Verkenning kansrijke instrumenten

Er zijn meerdere instrumenten die de woning financieel bereikbaarder kunnen maken. Daarnaast zijn er nog diverse producten in ontwikkeling. Dit hoofdstuk presenteert allereerst de systematiek van de bekendste instrumenten. Op basis van de randvoorwaarden uit hoofdstuk 3 wordt vervolgens een selectie van kansrijke instrumenten voor de Amsterdamse context gemaakt.

4.1 De rol van de partijen Welke partijen kunnen een rol spelen in het financieel bereikbaar maken van nieuwbouw koopwoningen? Grondposities spelen daarbij een belangrijke rol, maar ook de vraag wie uiteindelijk een woning verkoopt. Hieronder volgt een kort overzicht van de gangbare rolverdelingen in de woningbouw. •

• • •

Projectontwikkelaars realiseren en verkopen nieuwbouwwoningen: zij kunnen daarbij een instrument toepassen. De gemeente faciliteert dit dan via gronduitgifte, door een advies te geven over een goed instrument. Een gemeente bouwt-ontwikkelt zelf bijna nooit woningen om te verkopen. Zij kan dus nooit volledige zeggenschap hebben over het in te zetten instrument. De gemeente kan via een eigen erfpachtinstrument een nieuwbouwwoning bereikbaar maken. De projectontwikkelaar verkoopt de opstal. Woningcorporaties verkopen regelmatig woningen uit bestaand bezit met de inzet van een koopinstrument. Eventueel kunnen zij ook nieuwbouwwoningen verkopen via een instrument, maar dit komt niet vaak voor.

4.2 De bekendste instrumenten en hun werking Er zijn meerdere instrumenten om een koopwoning financieel bereikbaarder te maken voor koopstarters. De meeste instrumenten zijn onder te verdelen in enkele archetypes met een onderling vergelijkbare systematiek. In deze paragraaf worden de bekendste instrumenten binnen deze archetypes gepresenteerd. De instrumenten die onder zo’n archetype vallen, hebben op hoofdlijn dezelfde systematiek. Een volledig overzicht van alle instrumenten zijn beschikbaar in de rapportage Inventarisatie koopinstrumenten (2023).2

4.3 De instrumenten afgewogen Hoofdstuk 1 gaf een overzicht van de belangrijkste randvoorwaarden die de gemeente Amsterdam stelt bij het instrument. In tabel 4.2 worden deze randvoorwaarden afgezet tegen de instrumenten. Het schema is niet bedoeld als een hard scoringsschema, maar het ondersteunt bij het selecteren van kansrijke instrumenten. De volgende paragrafen beschrijven per (arche)type instrument de belangrijkste bevindingen. Deze analyse is vanuit het gemeentelijke perspectief en bevat nog niet de marktconsultatie. Zoals duidelijk wordt, hebben ook de projectontwikkelaars en corporaties hun eigen wensen. De financiële overwegingen worden vervolgens in hoofdstuk 6 voor het voetlicht gebracht. Voor alle afzonderlijke instrumenten geldt dat voorrang voor middeninkomens bij nieuwbouw in het sociale koopsegment (tot € 355.000) mogelijk zal zijn via de gewijzigde Huisvestingswet.

2

https://svn.nl/media/2607/eindrapport-inventarisatie-koopinstrumenten.pdf

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 13

tabel 4.1 Overzicht instrumenten en hun werking.

Werking instrument

Rol gemeente Amsterdam?

Zonder terugkoop door oorspronkelijke aanbieder (o.a. KoopStart, Kopen naar Wens, eventueel nieuwe producten DNGB)

De koper hoeft een deel van de aankoopwaarde niet direct te betalen, er is sprake van een uitgestelde betaling. Bij een doorverhuizing verkoopt de eigenaar-bewoner de woning op de vrije markt en voldoet de uitgestelde betaling plus zijn/haar aandeel in de waardeverandering.

Instrument wordt ingezet bij verkoop van woningen door projectontwikkelaars en (minder vaak) corporaties. Gemeente Amsterdam verkoopt geen woningen, maar kan faciliteren als deze partijen het instrument overwegen.

Met terugkoop door oorspronkelijke aanbieder (KoopGarant en Slimmer Kopen)

Zie hierboven, maar bij een doorverhuizing verkoopt de eigenaarbewoner de woning aan de oorspronkelijke aanbieder voldoet de uitgestelde betaling, plus zijn/haar aandeel in de waardeverandering. De oorspronkelijke aanbieder kan de woning dan weer aanbieden aan de doelgroep onder dit instrument.

Instrument wordt vooral ingezet bij verkoop van bestaande woningen door corporaties, maar zelden in Amsterdam.

1. Koopinstrumenten

2. Erfpachtinstrumenten Gemeentelijke erfpacht

Bij gronduitgifte wordt over de grondwaarde erfpachtcanon gerekend. Dit kan goedkoper uitvallen dan reguliere koop. Varianten die de betaalbaarheid verbeteren zijn: • • • •

Gemeente Amsterdam geeft grond op nieuwbouwlocaties uit in erfpacht. Gemeente kan dus zelf een constructie introduceren

Inkomensafhankelijke erfpachtcanon Lagere canon, die wordt aangepast doorverhuizing Lagere afkoopsom aanpassing bij doorverhuizing nieuwe koper. Erfpachtcanon afkopen, maar deze later voldoen (uitgestelde betaling)

Koop Goedkoop (Dudok Wonen)

Product uit de corporatiewereld. De koper koopt enkel de opstal (woning) en betaalt canon over de grondwaarde. Deze erfpacht kent een korting die geleidelijk wordt afgebouwd.

Deze variant kan eventueel ook door de gemeente Amsterdam worden gebruikt bij gronduitgifte

Particuliere erfpacht (Duokoop)

De koper koopt de opstal (woning) en een particuliere investeerder de grond. Koper betaalt canon over de grondwaarde grond.

Wordt gedaan in gemeenten die zelf geen erfpacht hanteren. Voor Amsterdam betekent het dat de aanbieder eerst de grond van de gemeente koopt en dan zelf in erfpacht uitgeeft. Eventueel in ondererfpacht

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 14

3. Mengvorm Betaalbaar Kopen Zaanstad Starterswoning

Er wordt een grondwaarde vastgesteld van 35% van het totale vastgoed. Hierover wordt inkomensafhankelijke erfpacht betaald. Van de waarde van de opstal betaalt de koper 65%. De andere 35% blijft het BKZ aandeel. Dit laatste aandeel moet worden afgenomen als het inkomen voldoende stijgt. De bepalingen blijven 10 jaa r van toepassing, ook voor een eventuele volgende koper. Erfpacht mag na tien jaar worden afgekocht.

Dit is een variant waarbij een speciaal opgerichte entiteit (NV) woningen laat realiseren en deze aanbiedt aan de doelgroep. Het kan niet kant-en-klaar worden toegepast in Amsterdam, want eerst moet er een speciale entiteit (NV) voor de uitvoering worden opgericht.

4. Financiële ondersteuning Starterslening

Boven maximale leencapaciteit op basis van het inkomen kan een koper een aanvullende (Starters)lening ontvangen. In de eerste drie jaar hoeft de koper geen rente en aflossing te betalen. Nadien wordt elke drie jaar op basis van het inkomen vastgesteld of koper in staat is om rente en aflossing te betalen. Als het inkomen enkel toereikend is om alleen rente te betalen, dan wordt alleen rente betaald en geen aflossing.

Een gemeenten stelt middelen ter beschikking aan de SVn. Deze zet de middelen uit in Startersleningen. Gemeenten stellen voorwaarden aan de doelgroep en de maximal e hoogte van de lening. Leningen kunnen geoormerkt worden voor nieuwbouwwoningen. Uitvoering ligt volledig bij de SVn.

De leden van een collectief kopen gezamenlijk een woongebouw. Elke bewoner koopt zich in en ontvangt een bewonerstitel voor het gebruik van een van de woningen. De leden zijn geen eigenaar van de individuele woningen.

Gemeente kan grond beschikbaar stellen voor een koperscoöperatie.

5. Koperscoöperaties Koperscoöperatie

4.4 Erfpacht Gemeentelijke erfpacht De gemeente Amsterdam geeft de mogelijkheid voor afkoop van de erfpacht of voor maandelijkse betaling van canon. Via speciale erfpachtconstructies kan de woning financieel bereikbaarder worden gemaakt: 1. Uitstellen betaling van afkoop erfpacht (tot het moment van doorverhuizing) 2. Inkomensafhankelijke erfpacht 3. Kortingen op de canon of afkoopsom voor de erfpacht (zie bijvoorbeeld Koop Goedkoop) Het betreft hier wel constructies die eerst moeten worden voorgelegd aan de NHG en de fiscus voordat de geldverstrekkers het instrument ook accepteren. De gemeente zal dus in contact moeten treden met de NHG. Er is ook een check nodig bij de fiscus over de renteaftrek en fiscale aftrek van canon. Let wel: geldverstrekkers zijn soms terughoudend met lokale Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 15

(gemeentelijke) koop- of erfpachtinstrumenten omdat dit ook voor hen qua uitvoering relatief complex is.3 Bovendien vergen inkomensafhankelijke erfpacht of speciale kortingsregelingen extra administratie door de gemeente. Hieronder valt ook een regeling voor werkzaamheden (verbouwing-uitbreiding) door de eigenaar bewoner. Zonder zo’n regeling (procedure) kunnen hierover discussies ontstaan. Het beschikbaar houden voor de doelgroep na de verhuizing van de eerste bewoner kan complex zijn. Het vereist (mogelijk) een kettingbeding in het erfpachtcontract wat ook extra inzet vergt voor de gemeente. Particuliere erfpacht (Duokoop) Het particuliere erfpachtinstrument Duokoop wordt juist toegepast buiten Amsterdam, in gebieden waar geen gemeentelijke erfpacht geldt. De vraag is daarom wat de meerwaarde in de Amsterdamse context is. De gemeente Amsterdam geeft immers al grond in erfpacht uit.

4.5 Koopinstrumenten met uitgestelde betaling Koopinstrumenten waarbij gewerkt wordt met een percentage uitgestelde betaling, zijn al enkele decennia beschikbaar. Het percentage is doorgaans circa 25%. Een wat hoger percentage is mogelijk (niet meer dan 50%), maar dit legt natuurlijk wel een beslag op de liquiditeit van de aanbieder. De meeste van deze instrumenten worden ondersteund door organisaties die hier veel ervaring mee hebben. De bekendste producten voldoen allemaal aan de voorwaarden van de NHG, de hypotheekrenteaftrek en er zijn voldoende hypotheekverstrekkers die het product financieren. De uitvoering kost enige kennis en ervaring vanwege deling van de waardeontwikkeling en afrekening van de uitgestelde betaling bij een doorverhuizing. Ook moet eventueel eigen werk (verbouwingen, woninguitbreidingen) worden getaxeerd, omdat dit aan de eigenaar toekomt. Daarom kiezen sommige corporaties (en projectontwikkelaars) voor uitvoering door OpMaat (of Kooplab), de aanbieder van de betreffende producten. Uiteraard rekenen deze aanbieders hier een vergoeding voor. Voor de consument is het een redelijk helder instrument, zo blijkt uit evaluaties, maar er kan wel onmin ontstaan over de taxatie van het eigen werk aan de woning. In principe passen deze koopinstrumenten goed bij de wensen van de gemeente Amsterdam en zijn ze kansrijk.

Vanuit de wensen van de gemeente Amsterdams hebben koopinstrumenten met een terugkoopregeling een meerwaarde, maar er moeten hierbij een paar stevige nuances worden gemaakt. De koopinstrumenten met een terugkoopregeling kunnen gebruikt worden om de woning opnieuw aan de doelgroep aan te bieden. Deze instrumenten met een terugkoopregeling zijn zeer sporadisch ingezet in Amsterdam. Complexiteit ten aanzien van (onder)erfpacht was een horde die pas rond 2012 werd genomen. Op dat moment werden er voor corporaties echter balansreserveringen verplicht gesteld voor de terugkoop, wat de populariteit van dit type

Uit eerder onderzoek van RIGO bleek dat bijvoorbeeld marktleider Rabobank het liefste werkt met een paar instrumenten en terughoudend is met financiering van kleinere lokale producten en/of nieuwere producten. 3

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 16

instrumenten drastisch verminderde. In de marktconsultatie komen we terug op deze complexiteit. Deze complexiteit geldt niet voor instrumenten zonder terugkoopregeling, die ook door projectontwikkelaars worden ingezet. Dit instrument wordt naar verwachting breder gedragen door de marktpartijen (projectontwikkelaars en corporaties) maar heeft als nadeel dat de woningen niet behouden blijven voor de doelgroep.

tabel 4.2 Instrumenten en de randvoorwaarden Koopinstrument zonder terugkoop (KoopStart, KNW)

Koopinstrument met terugkoop (SK en KG)

Erfpacht gemeente

Particuliere erfpacht (Duokoop)

Mengvorm (BKZ)

Starterslening

NHG

Ja

Ja

Check bij NHG voor speciale varianten

Ja

Ja

Ja

Fiscale aftrek

Ja

Ja

Check bij fiscus

Ja

Ja

Ja

Voldoende hypotheekvers trekkers

Ja

Ja

Ja

OK

OK

Ja

Complexiteit uitvoering

Relatief eenvoudig, uitvoering kan worden overgedragen aan OpMaat

Relatief eenvoudig, uitvoering kan worden overgedragen aan OpMaat

Kan complex worden bij inkomensafhankelijke erfpacht en andere speciale varianten

Uitvoering volledig bij Duokoop

Complex, erfpacht en inkomenstoet - sing

Uitvoering volledig bij SVn

Helder instrument voor consument

Redelijk

Redelijk

Ja, maar moeilijker bij speciale varianten

Redelijk

Complex instrument

Redelijk

Behoud sociale voorraad

Neen

Ja

Kan, maar met complexe kettingbeding

Neen

Ja, voor tien jaar

Neen

Toewijzen speciale doelgroepen

Kan

Kan

Kan

Kan

Kan

Kan

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 17

4.6 Betaalbaar Kopen Zaanstad: Mengvorm ‘korting’ en erfpacht Deze constructie wordt alleen ingezet in Zaanstad door de NV Betaalbaar Kopen Zaanstad (BKZ), die hiervoor speciaal is opgericht door de gemeente Zaanstad. Relevant is dat het instrument is ontwikkeld in een verhoudingsgewijs dure woningmarkt (MRA). Via inkomensafhankelijke erfpacht en een uitgestelde betaling op de opstal, maakt het woningen aanzienlijk bereikbaarder. Het heeft daarmee zeker een meerwaarde ten opzichte van de andere instrumenten, waarbij de uitgestelde betaling op de totale marktwaarde veelal niet meer dan 30% bedraagt. BKZ voldoet verder aan de voorwaarden van zowel de NHG als de fiscus en wordt ook door meerdere hypotheekverstrekkers geaccepteerd. De nadelen van het instrument hebben vooral betrekking op de complexiteit, hoge uitvoeringskosten en een fors kapitaalbeslag. BKZ geeft stelt een contract op met een ontwikkelaar, koopt de woningen en verkoopt ze aan de doelgroep. De uitvoering is ook complex, omdat er inkomenstoetsingen nodig zijn en een erfpachtadministratie. BKZ heeft hiervoor wel een relatief zware uitvoeringsorganisatie. BKZ NV zelf stelt ook dat de investeringen aan de voorkant vrij hoog zijn, maar na verloop van tijd wordt er meer erfpacht betaald, terwijl ook de uitgestelde betaling op de opstal wordt voldaan.

Deze uitgestelde betaling wordt ook geïndexeerd met de waardeontwikkeling. Voor de consument kan het instrument complex zijn. Het is niet voor iedereen direct te beoordelen op alle voor- en nadelen, vooral door de stapeling van maatregelen (erfpacht en uitgestelde betaling op opstal). BKZ regelt dat de woning tien jaar beschikbaar blijft voor de doelgroep. Verhuist de eigenaar binnen tien jaar, dan moet de woning aan de doelgroep worden aangeboden. Na tien jaar vervalt deze clausule.

4.7 Starterslening Een starter kan een aanvullende hypotheek aanvragen als de gemeente hiervoor budget beschikbaar stelt. Concreet betreft het een lening waarvoor in de eerste drie jaar geen rente en aflossing wordt betaald. Na drie jaar (en zes en tien jaar) wordt het inkomen getoetst en wordt bepaald of men wel rente en/of aflossing kan betalen. De Starterslening wordt door de NHG en de fiscus geaccepteerd. Ook de hypotheekverstrekkers zijn goed bekend met de Starterslening. De uitvoering ligt volledig bij de SVn. De gemeente is wel verplicht een regeling op te stellen waarin duidelijk de doelgroepen worden omschreven. Uitvoeringstechnisch is het dus een eenvoudig product voor de gemeente. De SVn verdient de uitvoeringskosten terug via een renteopslag van 50 basispunten. Overigens kreeg de Starterslening kreeg een slechte naam in de media, omdat potentiële koper de aanvullende middelen op elke woning kan inzetten. Dit leidt tot zorgen over verdringing en prijsopdrijving. Het is echter ook mogelijk om de Starterslening enkel op geoormerkte nieuwbouwprojecten in te zetten. In dat geval wordt er nieuw aanbod gecreëerd, waardoor de zorg over verdringing en prijsopdrijving minder relevant wordt.4

Een onderzoek van het Kadaster lijkt de claim van prijsopdrijving grotendeels te ontkrachten. https://www.kadaster.nl/-/duwt-de-starterslening-de-woningprijs-omhoog4

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 18

4.8 Koperscoöperaties Door het college en de raad is gevraagd naar de mogelijkheden van koperscoöperaties. Vanwege de complexiteit van dit thema besteden we hier een apart hoofdstuk aan, die te vinden is in de bijlage. Voor wat betreft betaalbaarheid is de gedachte dat deze woningen buiten de markt kunnen worden geplaatst. Een nieuwe bewoner zou zich dan kunnen inkopen onder de marktprijs. Een koperscoöperatie is in de Nederlandse volkshuisvesting een vrijwel onbekend product. De inschatting is dat deze woonvorm nog moeizamer te realiseren is dan de (huurvorm) wooncoöperaties die de laatste tijd regelmatig worden opgericht. Een vereniging-stichting heeft het eigendom van een complex woningen. Zij stelt aan de leden de wooneenheden beschikbaar tegen een maandelijkse vergoeding. De financiering van deze wooncoöperaties blijkt telkens weer lastig dankzij de financiële en juridische belemmeringen. Voor een koperscoöperatie is dit nog veel lastiger. Omdat er namelijk sprake is van ongedeeld eigendom, is er niet zomaar een hypotheek te vestigen op de afzonderlijke wooneenheden. Het gaat namelijk uitdrukkelijk niet om appartementsrechten, waar wel een hypotheek op kan worden gevestigd. In landen waar men zich wel kan inkopen in wooncoöperaties blijkt dat deze verhandeld worden tegen de marktwaarde. Ze functioneren in de praktijk als een VvE.

4.9 Conclusie Op basis van het voorgaande zijn er tenminste drie kansrijke strategieën die de gemeente Amsterdam kan volgen. In de eerste strategie ontwerpt de gemeente een eigen erfpachtinstrument. Een eenvoudige variant betreft afkoop van de erfpacht waarbij de betaling van de afkoopsom wordt uitgesteld tot op het moment van de verhuizing van de eerste bewoner. De woning wordt (marktconform) verkocht aan de volgende bewoner en de gemeente ontvangt de afgekochte erfpacht. Een inkomensafhankelijke variant waarbij de eerste bewoner de afkoopsom (deels) moet betalen na inkomensstijging(en) is complex in de uitvoering. Een inkomensafhankelijke (maandelijkse) canonbetaling vergt eveneens veel van de gemeentelijke organisatie, vanwege de controlemomenten. Wil de gemeente Amsterdam een erfpachtinstrument willen ontwikkelen, dan moeten wel de NHG en de fiscus worden geconsulteerd. Zonder borging door de NHG en hypotheekrenteaftrek, wordt het instrument namelijk veel minder kansrijk. De tweede kansrijke strategie is het faciliteren van koopinstrumenten die worden ingezet door projectontwikkelaars en (eventueel) woningcorporaties. Deze partijen nemen ook de hele uitvoering op zich. Voordeel hiervan is derhalve dat het weinig actieve inzet van de gemeente zelf vergt, maar dat er mogelijk wel water bij de wijn moet worden gedaan voor wat betreft grondprijzen.

Projectontwikkelaars financieren immers een forse uitgestelde betaling en lopen het risico dat zij nauwelijks rendement op deze uitgestelde betaling halen (omdat de waardeontwikkeling van de woning negatief of stabiel kan uitvallen). Het past niet bij de gemeente Amsterdam om als alternatief zelf woningen te laten realiseren en deze vervolgens uit te geven onder een koopinstrument. Het vergt veel personele inzet in de onderhandelingen met ontwikkelaars terwijl het er ook personele inzet nodig is voor de uitvoering. Als de gemeente dan toch een actievere rol wenst te spelen, dan zou dit eenvoudiger zijn via een erfpachtinstrument omdat de gemeente de grond (op veel locaties) bezit. Uitvoering door projectontwikkelaars van bijvoorbeeld het instrument Koopstart betekent wel dat het een eenmalige regeling betreft die niet overgaat op een volgende koper. Er is geen nagenoeg geen animo onder Amsterdamse corporaties en projectontwikkelaars om in de nieuwbouw een koopinstrument uit te voeren waar dit wel gebeurt (terugkoopregeling). Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 19

Een derde kansrijke strategie is de inzet van een Starterslening op enkele nieuwbouwprojecten. Dit betekent wel dat de gemeente middelen moet aantrekken (lenen) voor het verstrekken van de lening. De rentelasten over deze lening worden doorgaans terugverdiend omdat de meeste starters door inkomensstijging na enige tijd wel rente kunnen betalen. Voordeel van de Starterslening is dat alle administratieve inzet wordt verricht door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn). Nadeel is dat er voor de Amsterdamse situatie wel met forse leningen moet worden gewerkt. Dit gaat veel verder dan de circa € 40.000 a € 50.000 die elders in Nederland wordt ingezet. In de Amsterdamse situatie zijn hogere bedragen nodig om de woning bereikbaar te maken voor de middeninkomens. Minder kansrijk is een ‘kopie’ van Betaalbaar Kopen Zaanstad. Hoewel dit instrument ontegenzeggelijk in staat is de woning veel betaalbaarder te maken, kost het veel inzet qua organisatie en administratie. Ook het financiële beslag van deze regeling is aan de voorkant hoog (startinvestering). Het element van een uitgestelde betaling op de opstal komt daar nog bij. Het kost de gemeente een aanzienlijke investeringen een extra inzet van de eigen organisatie. Koperscoöperaties zijn in de huidige Nederlandse context niet realistisch.

De grote barrière is het verkrijgen van een hypotheek op een wooneenheid binnen juridisch ongedeeld eigendom. Deze barrière kan alleen genomen worden in samenspraak met de wetgever en de grotere hypotheekverstrekkers.

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 20

5

Marktconsultatie

Er zijn enkele woningcorporaties en projectontwikkelaars geconsulteerd die lokaal werkzaam zijn en die (enige) ervaring hebben met instrumenten voor sociale (betaalbare) koop. Daarnaast is gesproken met enkele organisaties die ervaring hebben met wooncoöperaties of denken over het oprichten van een koperscoöperatie. Verder zijn enkele collega gemeenten met een grote woningbouwopgave gevraagd naar hun eigen ervaringen met het thema.

5.1 Markconsultatie projectontwikkelaars Ingezette instrumenten en motivaties Enkele van de grotere projectontwikkelaars die actief zijn in de MRA hebben ervaring met KoopStart. Zij hebben hiervoor verschillende motivaties. Zo is er een ontwikkelaar met een nonprofit doelstelling (Timpaan) die het aanbieden van betaalbare koop als een maatschappelijke taak ziet. De uitgestelde betaling bij KoopStart wordt (deels) gefinancierd uit andere winstgevende ontwikkelingen of via kostenbesparingen op speciale (modulaire) starterswoningen. Commerciële ontwikkelaars bieden het product KoopStart ook aan. Zo denkt bijvoorbeeld AM Wonen aan KoopStart in Zuidoost omdat zij denkt dat koop kan bijdragen aan een diverse sociaaleconomische structuur. Het geeft huishoudens met een middeninkomen de gelegenheid hun wooncarrière te doorlopen binnen Zuidoost in plaats van te moeten uitwijken naar de randgemeenten van Amsterdam. Voor een commerciële ontwikkelaar zijn een paar van deze projecten wel mogelijk, maar de uitgestelde betalingen moeten worden gefinancierd en er is een risico op een negatieve vermogensontwikkeling waarin de projectontwikkelaar in meedeelt. De aandeelhouders zijn kritisch en zullen niet akkoord gaan met de uitrol van grote aantallen KoopStartwoningen.

Terugkoop De gemeente Amsterdam ziet vanuit haar eigen doelstellingen met sociale koop graag het gebruik van een instrument met een terugkoopregeling. Projectontwikkelaars hebben echter geen interesse in een koopinstrument met een terugkoopregeling, zoals KoopGarant of Slimmer Kopen. Zij zijn geen partij die langdurig betrokken blijven bij vastgoed zoals een corporatie of een (woning)belegger. Bovendien betekent een terugkoopregeling dat de uitgestelde betaling langdurig ‘onverzilverd’ blijft. Een projectontwikkelaar wenst deze middelen op enig moment te incasseren. Wat kan de gemeente doen? Een (“tweede”, nieuw) vereveningsfonds van de gemeente, waaruit een bijdrage wordt geleverd aan initiatieven voor betaalbare koop, wordt verwelkomd. Bij projecten met alleen marktwoningen storten ontwikkelaars een bijdrage in zo’n fonds, wat kan worden ingezet voor de financiering van (een deel van) de uitgestelde betaling. Bij een doorverhuizing stromen deze middelen dan weer terug naar het vereveningsfonds, inclusief de eventuele deling van de waardeontwikkeling. Een suggestie is ook dat de rolverdeling moet aansluiten bij de sterkste punten van de betrokken partijen. Zo leent een projectontwikkelaar vrij duur geld terwijl een gemeente bij de BNG altijd voordelig kan lenen. De gedachte is hier: “Waarom leent de gemeente niet en betaalt de projectontwikkelaar de rente?”

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 21

Er is dus zeker interesse vanuit de ontwikkelaars, maar zij zoeken tegelijkertijd naar vormen van samenwerking met de gemeente. Dat kan bijvoorbeeld door: • • •

Gemeente brengt een lening in omdat zij goedkoop kan lenen. Rentebetalingen en waardeontwikkeling van de woning worden gedeeld Gemeente brengt een marktcontraire canon in. Waardeontwikkeling van de woning wordt gedeeld Uitgestelde betaling wordt deels gefinancierd uit afdrachten aan een ‘vereveningsfonds sociale koop’.

5.2 Marktconsultatie woningcorporaties Landsbreed zien corporaties dat de middeninkomens steeds meer tussen wal en schip vallen. Naast hun kerntaak van het verschaffen van woningen aan de primaire doelgroep (tot circa € 40.000) verkennen zij vaker de mogelijkheden voor het aanbod van woningen voor de middeninkomens. Het gaat om middeldure huur en eventueel ook koop. Ingezette instrumenten Woningcorporaties elders in het land gebruiken regelmatig KoopGarant als een instrument om sociale koop te bevorderen. Hierbij geldt een terugkoopregeling zodat de woning ook weer kan worden aangeboden aan een volgende koper met een bescheiden inkomen. KoopGarant houdt de woning dus aan een touwtje en stelt ook onderhoudsbepalingen op. KoopGarant is breed ingezet door de Nederlandse corporaties. Daarnaast is het vergelijkbare Slimmer Kopen ingezet in de Eindhovense regio. Het gaat daarbij vaak wel om bestaande woningen, waar weinig schuld meer op rust. Nieuwbouw is al lastiger omdat dit veelal gebeurt met de inzet van een groot deel aan vreemd vermogen. Er is dus een kans dat bij nieuwbouw de uitgestelde betaling moet worden gefinancierd met vreemd vermogen, wat nadelig is voor de corporatie. Terugkoop Rond 2012 werden nieuwe regels ingevoerd waarbij er een reservering op de balans moest worden gezet voor koopinstrumenten met een terugkoopregeling.

Dit maakte het minder aantrekkelijk om KoopGarant en Slimmer Kopen aan te bieden. Dit doorkruist de wens van de gemeente Amsterdam, die juist een instrument met een terugkoopregeling als een interessante optie beschouwt. Amsterdamse context Een ander probleem is dat KoopGarant voor de Amsterdamse situatie complex bleek omdat bij KoopGarant de terugkoop (en onderhoudsverplichting) wordt geborgd via afgekochte erfpacht. Rond 2013 werd deze horde genomen door ondererfpacht met de gemeente Amsterdam mogelijk te maken. De animo voor KoopGarant binnen de Amsterdamse context blijft echter gering. Enkel de Alliantie, Ymere en Eigen Haard hebben een licentie van KoopGarant. Geen van alle past het in groten getale in Amsterdam toe. Andere opgaven voor de corporaties Er zijn ook andere complicaties te noemen. Zo meldde een klankbordgroep van corporaties tijdens een ander RIGO-onderzoek5 dat zij veelal krap bij kas zitten en bij verkoop liever het

5

https://aedes.nl/media/document/leidraad-verkoop-aedes-april-2023

Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 22

volledige bedrag incasseren, dan een deel als uitgestelde betaling op de balans te zetten. Corporaties hebben ook middelen nodig voor onder andere renovatie en verduurzaming. De hiervoor gemelde balansreservering voor de terugkoop werd ook genoemd door Eigen Haard dat momenteel zoekt naar alternatieven voor KoopGarant. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) meldt verder dat het thema nieuwbouw koop voor middeninkomens niet breed speelt bij de Amsterdamse corporaties. De AFWC verneemt hiervan weinig en denkt dat er geen grote interesse is. Daarnaast heeft Aedes met BZK afgesproken dat er een versnelling komt van de bouw van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Dit vereist veel aandacht en middelen. Nieuwbouw van KoopGarantwoningen past hier niet goed bij.

5.3 Marktconsultatie Koperscoöperaties In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de ervaringen met koperscoöperaties in Nederland. Koperscoöperaties zijn in Nederland nauwelijks bekend. In het kort is een wooncoöperatie een vereniging met leden. In de praktijk betalen de leden van een wooncoöperatie een maandelijkse bijdrage. Het lijkt daarmee sterk op huren. De leden van de coöperatie doen aan zelfbeheer en kunnen dus niet beschouwd worden als huurders, die onderhoud en beheer overlaten aan een verhuurder. Het idee van de koperscoöperaties is dat de leden zich inkopen en hiervoor een bewoningstitel krijgen, maar geen eigendom. De bewoningstitel zou dan tegen een gunstige prijs kunnen worden verkocht aan een volgende bewoner. Hiermee wordt de woning langdurig bereikbaar gehouden voor middeninkomens. Er zijn momenteel veel financiële en juridische barrières waar de huurvariant al tegen aanloopt, bij de koopvariant zijn deze barrières naar verwachting nog vele malen hoger. Het is namelijk niet mogelijk om een hypotheek te vestigen op alleen een bewoningstitel. Het woongebouw van de wooncoöperatie is immers ongedeeld eigendom. Een wooncoöperatie is absoluut niet hetzelfde als een normaal appartementencomplex, waarbij de appartementsrechten wel overdraagbaar zijn en te financieren met een hypotheek.

Eén van de gesprekspartners geeft aan dat het veel beter is om betaalbare koopwoningen te realiseren door middel van de bekende instrumenten zoals KoopGarant en Slimmer Kopen. In landen zoals Zweden en Denemarken bestaan er wel koperscoöperaties, die hetzelfde functioneren als de Nederlandse Vve’s. Dit garandeert geen betaalbare woningen want de bewoningstitels worden in deze landen ‘gewoon’ marktconform verhandeld. Ook hebben deze landen een hele andere juridische constructie die een hypotheek op een woning binnen een coöperatie mogelijk maakt. In Nederland is een hypotheek op een deel van een ondeelbaar eigendom vooralsnog niet mogelijk. De vraag is daarom ook of renteaftrek mogelijk is voor een dergelijke constructie. Concluderend liggen de barrières die genomen moeten worden om koperscoöperaties mogelijk te maken niet bij de gemeente Amsterdam, maar vooral bij de financiële instituties en het Rijk.

5.4 Marktconsultatie gemeenten Gemeente Almere De gemeente Almere heeft recent ook een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden voor sociaal-bereikbare koop voor de lage- en middeninkomens. Om tot het Actieplan Betaalbaarheid te komen, heeft de gemeente een gedegen proces doorlopen. Allereerst heeft de gemeente de doelgroep vastgesteld en een inventarisatie gemaakt van instrumenten. Voor Rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 23

de gemeente Almere is de doelgroep huishoudens van 1 tot 1,5 keer modaal. Lagere inkomens vallen dus ook in Almere af als doelgroep voor de sociale koop. Vervolgens is een eerste selectie gemaakt van de mogelijkheden, waarna er dertien instrumenten overbleven. Tijdens de tweede selectie werd dieper ingegaan op onder andere aspecten als (financiële) beheersbaarheid en juridische haalbaarheid. Uiteindelijk acht Almere drie instrumenten kansrijk: • • •

Kleine kavels uitgeven, voor kleine woningen Korting op de grondprijs, onder voorwaarden Tussen koop en huur constructie

Het idee is om in Almere Poort (Europakwartier 1) en Almere Hout (Twetsekant) pilots uit te voeren van enkele tientallen woningen, met een maximum van 200 woningen voor de gehele gemeente Almere. Er zijn een paar verschillen tussen Almere en Amsterdam, die vooral te maken hebben met ideologische-politieke principes. In de gemeente Almere is bijvoorbeeld geen draagvlak voor erfpacht omdat volledig eigenaarschap daar erg belangrijk wordt geacht. Tijdelijke erfpacht in de vorm van bijvoorbeeld Duokoop is voor Almere wel een kansrijke optie. In tegelstelling tot Amsterdam is er wel meer draagvlak voor het experimenteren met nieuwe instrumenten, waaronder huurkoopconstructies. Zo was Almere bijvoorbeeld betrokken bij de ontwikkeling van een speciaal financieringsinstrument voor het particulier opdrachtgeverschap onder de middeninkomens: Ik bouw betaalbaar. Dit was een samenwerking met SVn, de uitvoerder van de Starterslening. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de prijzen in Almere significant lager liggen dan in Amsterdam. Gemeente Zaanstad (Betaalbaar Kopen Zaanstad) Onbereikbaarheid van koopwoningen voor de middeninkomens speelde ook in Zaanstad. De gemeente erkende dat woningen met een uitgestelde betaling van circa 30% nog steeds onbereikbaar zijn voor de middeninkomens, met name de huishoudens die tegen modaal aanzitten.

Een oplossing was om de woning onder inkomensafhankelijke erfpacht uit te geven, samen met een uitgestelde betaling op de opstal. BKZ werkt aan een licentie waarbij andere gemeenten het product ook kunnen gebruiken. Het is immers een complex product dat, zou een gemeente dit zelf zou willen kopiëren, wel moet worden geaccepteerd door (voldoende) hypotheekverstrekkers, de NHG en de fiscus. Deze systematiek maakt dus woningen bereikbaarder dan de andere bekende constructies. Het kost echter wel veel investeringen en personele inzet (administratie, inkomens-toetsing). De jaarverslagen van BKZ tonen dat er na verloop van tijd geld terugvloeit door een hogere canon, afkoop van de uitgestelde betaling (inclusief een aandeel waardeverandering) en eventuele afkoop van de erfpacht. Deze middelen kunnen opnieuw worden ingezet door BKZ. Het valt buiten de opdracht om een analyse te verrichten van de aantallen woningen die BKZ realiseert. In totaal heeft de gemeente Zaanstad onder verschillende varianten sinds 2005 meer dan 300 contracten afgesloten. Het gaat dus niet om grote aantallen. Ongetwijfeld is de reden dat er per woning een aanzienlijk kapitaalbeslag nodig is aan de voorkant. Zo wordt onder het nieuwe label BKZ Starterswoningen grond ingekocht en tegen erfpacht uitgegeven, terwijl er ook een ‘korting’ op de opstal wordt verstrekt.