2023-04-26 Antwoordbrief raadadres afkoopsommen.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de heer ...

Datum

26 april 2023

Behandeld door E. Nieuwenhuis, e.nieuwenhuis@amsterdam.nl Kenmerk

2023-2635

Onderwerp

Uw rapport aan de gemeenteraad d.d. 27-2-2023 over afkoop van de canon bij voortdurende erfpacht

Geachte heer ..., Hartelijk dank voor het rapport d.d. 27-2-2023 over afkoop van de canon bij voortdurende erfpacht dat u zond aan de gemeenteraad. U vraagt in uw begeleidende brief aan de gemeenteraad om:  de afkoopinstructie 2017 te ontdoen van artikel 4.2 dat volgens u in strijd is met de Algemene Bepalingen;  de afkoopinstructie voor de 10 jaar en 25 jaar vaste canon snel te verbeteren;  na te gaan hoe de erfpachters zullen worden gecompenseerd voor de volgens u te hoge bedragen aan afkoopsommen in de periode 2000-2023. Op 16 maart jongstleden heeft de gemeenteraad het college van B&W gevraagd om uw brief te beantwoorden. Als wethouder verantwoordelijk voor deze portefeuille beantwoord ik uw brief namens het college. Deze brief wordt ook ter kennisneming gestuurd naar de raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling. Op hoofdlijnen onderschrijft het college uw conclusie dat het huidige afkoopbeleid (rekenkundig gezien) een verbetering is ten opzichte van het oude afkoopbeleid zoals dat tot 2017 van toepassing was. De redenen die u in uw rapport noemt, speelden mee bij de beleidswijzigingen die de gemeente rond 2000 en 2017 heeft doorgevoerd. Ik beschouw uw rapport dan ook als een ondersteuning van de door de gemeente gekozen beleidsrichtingen in 2000 en in 2017.

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl.

Gemeente Amsterdam

Datum 26 april 2023 Kenmerk 2023-2635 Pagina 2 van 4

Sinds 2000 is afkoop voor voortdurende erfpacht vrijwillig, de erfpachter heeft ook de keuze om canon te (blijven) betalen. De achtergrond van het gemeentelijke afkoopbeleid tussen 2000 en 2017 In 2000 besloot de gemeente dat de afkoopsom voor 50 jaar in beginsel gelijk zou zijn aan de in het erfpachtcontract opgenomen grondwaarde, en in ieder geval niet hoger zou uitkomen. Hierbij moet worden bedacht, dat dit niet dezelfde grondwaarde is, waartegen grond in volle eigendom verkocht zou worden (indien het gemeentelijke beleid in grondverkoop voorzag). De in het erfpachtcontract bij de gronduitgifte opgenomen grondwaarde is residueel tot stand gekomen door het perceel te vergelijken met vergelijkbare percelen op voortdurende erfpacht. Wanneer de residuele grondwaarde gebaseerd zou zijn op eigendom referenties, zouden deze hoger zijn dan de residuele grondwaarde gebaseerd op erfpachtreferenties. Van eigendom referenties was destijds echter geen sprake in de Amsterdamse gebiedsontwikkeling. Hierbij moet worden bedacht dat in de Amsterdamse woning- en vastgoedmarkt het waardeverschil tussen 50 jaar afgekochte erfpacht en eigen grond tot circa 2010 aanzienlijk minder aandacht had dan tegenwoordig. Het betreffende besluit uit 2000 moet dan ook tegen die achtergrond worden gezien.

Er waren destijds ook inhoudelijke redenen waarom de gemeente in 2000 besloot dat de afkoopsom voor 50 jaar gelijk zou zijn aan de grondwaarde die in het erfpachtcontract was opgenomen. Wanneer afkoop zou plaatsvinden tegen een lagere afkoopsom dan de erfpachtgrondwaarde, blijft de gemeente bij nieuwe gronduitgifte met een restschuld zitten waartegenover 50 jaar lang geen inkomsten staan. Dit is niet zomaar toegestaan volgens de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording; de administratieve regelgeving voor gemeenten). De achtergrond van artikel 4.2 in de afkoopinstructie Artikel 4.2 van de afkoopinstructie geeft aan voor de afkoop van voortdurende canons: “De onder lid 1 genoemde afkoopsom kan niet lager uitvallen dan een minimumgrens”. Deze minimumgrens wordt bepaald door de voor dat erfpachtrecht in de akte opgenomen erfpachtgrondwaarde en het aantal nog te lopen jaren in het tijdvak (dit gebeurt respectievelijk via de factoren L en t in artikel 4.2). Deze minimumgrens is in 2017 welbewust in de afkoopinstructie gezet om de volgende redenen:  Zekerheid voor erfpachters die hadden afkocht Erfpachters die in de jaren vóór 2017 onder de AB2000 kregen uitgegeven, konden bij de uitgifte kiezen tussen jaarlijkse canonbetaling of afkoop voor 50 jaar (waarbij de afkoopsom voor 50 jaar gelijk was aan de grondwaarde).

Veelal werd gelijktijdig uitgegeven aan meerdere erfpachters / woningkopers in een bouwblok of appartementencomplex. Een deel van deze erfpachters koos voor afkoop, een deel voor canonbetaling. Degenen die voor afkoop kozen, mochten er bij afkoop op vertrouwen, dat hun buren die voor canonbetaling kozen, enkele jaren later (na 2017) niet tegen een veel lager bedrag zouden kunnen afkopen. Artikel 4.2 van de afkoopinstructie zorgt ervoor dat “de buren die na 1-1-2018 afkopen” een afkoopsom betalen die qua hoogte redelijk vergelijkbaar is met de afkoopsom die “de buren die vóór 2018 afkochten” hebben betaald.

Gemeente Amsterdam

Datum 26 april 2023 Kenmerk 2023-2635 Pagina 3 van 4



Naleving tendervoorwaarden Een deel van de gronduitgiften onder AB2000 rond 2017 vond plaats via tenders, waar o.a. de regel “afkoopsom 50 jaar = grondwaarde” deel uitmaakte van de tendervoorwaarden. Sommige tenders met voortdurende erfpacht werden vóór de komst van de AB2016 opgestart, maar leidden pas na 2018 tot gronduitgifte. Tendervoorwaarden kunnen achteraf niet worden aangepast, omdat dit leidt tot ongelijkheid ten aanzien van andere inschrijvers en/of partijen die hadden kunnen inschrijven. Artikel 4.2 van de afkoopinstructie moet dan ook als overgangsbeleid worden gezien om ongewenste neveneffecten in de hoogte van afkoopsommen te voorkomen bij de aanpassing van het afkoopbeleid aan de invoering van eeuwigdurende erfpacht in 2017. Hoe verder het tijdvak vordert, hoe minder effect artikel 4.2 zal hebben. Ook na een canonherziening einde tijdvak heeft dit artikel doorgaans geen effect meer, doordat dan voor artikel 4.2 nog steeds de grondwaarde van de gronduitgifte destijds wordt gehanteerd. Artikel 4.2 zorgt er dus voor dat destijds gestelde tendervoorwaarden worden nageleefd en dat zekerheid geboden wordt aan afkopers die vóór 2018 afkochten, dat hun “buren die ná 1-1-2018 afkochten” niet ineens een veel lagere afkoopsom zouden betalen.

Het college staat nog steeds achter het voorkómen van deze ongewenste effecten en ziet dan ook geen reden om artikel 4.2 uit de afkoopinstructie te verwijderen. Het college deelt niet uw mening dat artikel 4.2 tot “te hoge” afkoopsommen zou leiden. De afkoop van 10- en 25-jaar vaste canons Zoals u in voetnoot 20 van uw rapport aangeeft, heeft de gemeente recent aan een erfpachter uitgelegd waarom zij de afkoopsom voor 10- en 25-jaar vaste canons op de huidige wijze berekent: “Het berekenen van de netto-contante waarde voor de 25-jaar vaste canon is lastig, omdat de canon in het 25e jaar zal gaan wijzigen op basis van de schaduwgrondwaarde en het dan geldende canonpercentage. Beide zijn op dit moment niet exact te voorspellen. Daarom heeft de gemeente in 2017 ervoor gekozen om de afkoopsom voor een 25-jaar vaste canon te berekenen aan de hand van de huidige schaduwgrondwaarde (dat is dezelfde factor waarmee over een x-aantal jaren de canon voor de volgende 25-jaarstermijn wordt vastgesteld). In 2017 heeft de gemeente verschillende alternatieven voor deze afkoopberekening overwogen, maar die zouden leiden tot te complexe afkoopberekeningen voor 25-jaar vaste canons. Wanneer in de toekomst de afkoopinstructie zal worden aangepast, zullen we ook naar dit aspect kijken.

Een aanpassing van de afkoopinstructie wordt echter in de eerste paar komende jaren niet verwacht.” Kenmerk van een 10- of 25-jaar vaste canon volgens artikel 8 en 9 van de AB2000 is, dat de canon iedere 10 dan wel 25 jaar wijzigt, en opnieuw wordt vastgesteld op basis van het dan actuele canonpercentage, vermenigvuldigd met de in het erfpachtcontract opgenomen erfpachtgrondwaarde bij de start van het tijdvak dan wel de daarvan afgeleide schaduwgrondwaarde. Daardoor zegt de huidige canon weinig over het verloop van de toekomstige canontermijnen gedurende de resterende periode van het 50-jarige tijdvak. Daarom berekent de gemeente bij de afkoop van 10- en 25-jaar vaste canons de afkoopsom niet op basis van de huidige canon, maar op basis van een inschatting van de canon vanaf de eerstvolgende 10- dan wel 25-jaarlijkse tussentijdse herziening. Bij een eventuele toekomstige aanpassing van de afkoopinstructie zal de gemeente dit aspect nog eens bezien. ’Een dergelijke aanpassing wordt echter de eerstkomende jaren niet verwacht.

Gemeente Amsterdam

Datum 26 april 2023 Kenmerk 2023-2635 Pagina 4 van 4

Uw verzoek tot compensatie voor hoge bedragen aan afkoopsommen in de periode 2000-2023 Sinds 2000 is afkoop voor voortdurende erfpacht vrijwillig; de erfpachter had dus ook de keuze om canon te (blijven) betalen. Afkoopsommen werden destijds berekend volgens de toenmalig bestuurlijk vastgestelde instructies en de toenmalige inzichten die daarin waren vastgelegd. In een aantal gevallen leidde dat vóór 2018 tot afkoopsommen die hoger uitvielen dan onder de huidige rekenwijze het geval zou zijn geweest. In andere gevallen kwam de berekende afkoopsom vóór 2018 juist lager uit dan onder de huidige afkoopinstructie. Afkoop vond plaats op grond van een privaatrechtelijke overeenkomst (overeenstemming tussen de gemeente en de erfpachter door aanvaarding van het gemeentelijk afkoopaanbod) en heeft de afgelopen 30 jaar plaatsgevonden conform de bestuurlijk vastgestelde afkoopinstructies. De overeenkomst tot afkoop is vervolgens met wederzijdse overeenstemming tussen gemeente en erfpachter notarieel vastgelegd. Het college deelt daarom niet uw conclusie dat afkoopsommen in het verleden “te hoog” waren, en van compensatie kan dan ook geen sprake zijn. Verder geeft u aan in uw rapport: “Het blijkt ook dat het maanden duurt voordat de gemeente een afkoopaanbieding kan doen”. Dit is voor het college ook een punt van aandacht.

Door de afwikkeling van het grote aantal overstap- en overstap gerelateerde aanvragen, de actieve openbaarmaking van het VES-dossier (Vernieuwing Erfpachtstelsel) en van een aantal omvangrijke WOO-verzoeken (Wet Openbare Overheid) zijn de wachttijden voor erfpachtwijzigingen helaas langer dan gewenst. De gemeente is daarom bezig met het analyseren van een aantal erfpachthandelingen om die waar mogelijk te verbeteren en/of automatiseren. Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen via het e-mailadres dat bovenaan deze brief staat.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling