20220705 Raadsinformatiebrief planning verbeteringen erfpachtstelsel.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 7 juli 2022 Grond & Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling, mr. B.A.G.P. Rijpert; Strategisch adviseur; b.rijpert@amsterdam.nl Afdoening toezegging TA2022-000504 uit de TAR van 9 juni 2022, inzake de brief met voorgenomen planning voor de verdere verbetering van het erfpachtstelsel.

Geachte leden van de gemeenteraad, In uw vergadering van 9 juni 2022 heb ik op een vraag van raadslid Boomsma van het CDA toegezegd u vóór het zomerreces 2022 nader te informeren over de voorgenomen planning voor de verdere verbetering van het erfpachtstelsel. Ik schets u hierna zo volledig mogelijk hoe het college de diverse verbeteringen voor zich ziet en welke reeds in gang zijn gezet. De uitvoeringsen verbetertrajecten die al lopen - deels voortvloeiend uit de in 2015 ingezette vernieuwing van het erfpachtstelsel - moeten in samenhang met de nieuwe verbeterpunten worden bezien. Aangezien een deel van uw raadsleden pas sinds maart van dit jaar in de raad heeft plaatsgenomen, schets ik graag ook nog eerst enige context over de vernieuwing van het erfpachtstelsel die de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. Deze brief is daarom langer dan gebruikelijk. De grote belangstelling voor de overstapregeling In het kader van de vernieuwing van het erfpachtstelsel en de invoering van eeuwigdurende erfpacht (AB2016) in 2016, is in juni 2017 de Overstapregeling vastgesteld. Met deze vernieuwing van het erfpachtstelsel, waarbij het mogelijk werd om van voortdurende erfpacht over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is beoogd om met name particuliere woningerfpachters meer (financiële) duidelijkheid en zekerheid voor de toekomst te bieden. Van deze regeling is goed gebruik gemaakt.

85% Van de erfpachters die daarvoor in aanmerking kwamen hebben een overstapaanvraag gedaan onder de relatief gunstige overstap-voorwaarden zoals die in 2017 zijn vastgelegd en tot 8 januari 2020 golden. De invoering van eeuwigdurende erfpacht biedt erfpachters de zo gewenste (financiële) duidelijkheid en zekerheid voor de toekomst, zo bleek in 2021 uit in opdracht van de gemeente uitgevoerd onderzoek1.

1

Bijlage 1 en 2 bij het collegeonderzoek https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/906139 (vergadering 16/17 februari 2022) onder agendapunt 36.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

7 juli 2022 Pagina 2 van 6

Begin juni jl. heeft de gemeente haar doelstelling gehaald om vóór 1 juli 2022 aan 85% van de particuliere woningerfpachters2 die daar vóór 8 januari 2020 om hadden gevraagd, een overstapaanbieding te doen. Inmiddels zijn meer dan 120.000 overstapaanbiedingen verstuurd en zijn er sinds 2018 ruim 140.000 klantvragen over de overstap beantwoord. Met het instellen van een spijtoptantenregeling biedt het college aan veel erfpachters alsnog de mogelijkheid om van de voorwaarden die tot 8 januari 2020 golden, gebruik te maken. De erfpachtonderzoeken uit 2021: verdere verbetering is wenselijk Zowel uw raad als het college hebben in 2021 onderzoek laten verrichten naar het functioneren van het erfpachtstelsel3. Uit deze onderzoeken blijkt enerzijds dat de vernieuwing van het erfpachtstelsel zorgvuldig, transparant en participatief is vormgegeven en dat de Overstapregeling een succes is. Anderzijds blijkt uit de onderzoeken dat het erfpachtstelsel op diverse punten verder kan worden verbeterd. Uw raad heeft in haar vergadering van 16 en 17 februari jl. beide onderzoeken besproken en amendement4 177 van het lid De Jager inzake aanbevelingen ten aanzien van erfpacht aangenomen. Met de overstap naar eeuwigdurende erfpacht worden problemen uit het oude stelsel opgelost.

Zo is er bij eeuwigdurende erfpacht geen sprake meer van periodieke herziening van de canon of erfpachtvoorwaarden en zijn wijzigingen in het erfpacht- en/of grondwaardebeleid meestal niet van toepassing op deze erfpachtrechten zolang de erfpachter niet om een wijziging van het erfpachtrecht verzoekt. De (financiële) voorwaarden bij eeuwigdurende erfpacht zijn eenvoudig en transparant en bieden ‘eeuwigdurende’ zekerheid. Het college is van mening dat een aanzienlijk deel van de gesignaleerde verbeterpunten veel minder, of zelfs geen betrekking hebben op erfpachters (consumenten) die zijn overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Desalniettemin is het college met uw raad van mening dat er verdere verbeteringen in het erfpachtstelsel mogelijk zijn en moeten plaatsvinden, met name ook voor erfpachters die niet kunnen5 of willen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Een deel van die verbeteringen is al ingezet en een deel daarvan zal in de komende collegeperiode worden opgepakt. Ik licht dit graag toe. De Spijtoptantenregeling In ons coalitieakkoord “Amsterdams akkoord” is aangegeven dat er een spijtoptantenregeling wordt ingevoerd. Op 21 juni jl. heeft het college hier een besluit over genomen en de regeling vrijgegeven voor inspraak van 24 juni tot en met 19 september. Uw raad is hierover in de brief van 23 juni 2022 via de Dagmail geïnformeerd.

Ruim 54.000 erfpachters komen voor de 2

In de afhandeling van de aanvragen is voorrang gegeven aan particuliere woningbezitters. Op dit moment worden ook aanvragen van woningbeleggers afgehandeld. 3 Het raads- en collegeonderzoek (inclusief de onderzoeken onder erfpachters) kun u vinden via https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/906139 (vergadering 16/17 februari 2022) onder de agendapunten 34 en 36. 4 https://amsterdam.raadsinformatie.nl/modules/6/moties/739059?parent_event=906139 5 Erfpachters met een (gedeeltelijk) commerciële erfpachtbestemming kunnen niet overstappen. Alleen woningerfpachters met een uitsluitende woonbestemming kunnen overstappen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

7 juli 2022 Pagina 3 van 6

Spijtoptantenregeling in aanmerking. Op 24 juni jl. is de (vanwege de zomervakantie verlengde) inspraakprocedure gestart, die tot 19 september 2022 zal lopen. Na de inspraakperiode worden de inspraakreacties verwerkt in een nota van beantwoording, waarna de definitieve Spijtoptantenregeling wordt vastgesteld. Na de inspraakperiode worden de inspraakreacties verwerkt in een nota van beantwoording, die samen met de definitieve Spijtoptantenregeling aan het college ter vaststelling wordt voorgelegd, waarna de regeling zo spoedig mogelijk in werking zal treden. Uw raad zal hierover te zijner tijd worden geïnformeerd. De 10% extra overstapkorting wordt met terugwerkende kracht blijvend Zoals eveneens in het coalitieakkoord aangekondigd wordt ook de extra 10% overstapkorting (bovenop de bestaande 25% korting) blijvend en met terugwerkende kracht ingevoerd. Erfpachters die een overstapaanvraag deden na 7 januari 2020 en die niet in aanmerking komen voor de Spijtoptantenregeling, komen voor deze extra korting in aanmerking. Om deze korting te implementeren moet er wel een aantal noodzakelijke wijzigingen plaatsvinden. Ten eerste moet de Overstapregeling door het college worden gewijzigd, hetgeen na het zomerreces zal plaatsvinden. Ook moeten de digitale overstapsystemen worden aangepast aan de wijziging. Dat zal naar verwachting medio oktober 2022 plaatsvinden.

Ten slotte moeten een aantal erfpachters die reeds zijn overgestapt met 25% korting worden benaderd en moet hun overstapakte en de canon of afkoopsom worden aangepast aan de 10% korting waar ze nog recht op hebben. De kosten voor het corrigeren van de akte komt voor rekening van de gemeente. Het college zal deze erfpachters naar verwachting in het vierde kwartaal hierover berichten. Het betreft hier circa 25 erfpachters6. De in het coalitieakkoord genoemde onderzoekscommissies Het college gaat, zoals in het coalitieakkoord is aangegeven, onderzoek verrichten naar twee onafhankelijke commissies. Eén onafhankelijke commissie die vooraf gaat adviseren over voorgenomen beleidswijzigingen en één onafhankelijke geschillencommissie die in bepaalde concrete gevallen achteraf kan toetsen. Het college is van mening dat beide commissies zouden kunnen bijdragen aan vergroting van het draagvlak voor het erfpachtbeleid en het grondwaardebeleid. De eerste commissie kan het gevoel wegnemen dat de gemeente eenzijdig rekenregels oplegt. De geschillencommissie (toetsing achteraf) kan in bepaalde gevallen waarin maatwerk is vereist, van toegevoegde waarde zijn in het kader van aanvullende, laagdrempelige geschillenbeslechting. Voor beide commissies geldt dat er nog behoorlijk wat moet worden uitgezocht, zo blijkt onder meer de dwarskijksessies die in februari jl. zijn gehouden7.

Onder meer de afbakening van de bevoegdheden evenals de samenstelling van de commissie zullen onderwerp van onderzoek zijn. Het onderzoek naar deze twee commissies zal na het zomerreces als eerste van de verbeterpunten worden opgepakt. Ik verwacht u over de voortgang begin 2023 nader te berichten.

6

Een deel van deze erfpachters komt ook in aanmerking voor de Spijtoptantenregeling. Zie de TAR van 9 juni jl. onder agendapunt 28 https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergadering/959514 7

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

7 juli 2022 Pagina 4 van 6

Amendement 177 van het lid De Jager en de (overige) daarin genoemde verbeterpunten In Amendement 177 van februari 2022, heeft uw raad ook een aantal aanbevelingen gedaan naar aanleiding van de erfpachtonderzoeken uit 2021. Naast de hierboven besproken oprichting van 2 onafhankelijke commissies betreffen de verbeterpunten begrijpelijk, toegankelijk en transparant maken van het hoe en waarom van erfpacht. Waarop de erfpachtgrondprijs gebaseerd is, wat het voor nieuwe erfpachters betekent en hoe het de stadsontwikkeling voor alle Amsterdammers en bezoekers ten goede komt. Het gaat onder andere om: - Uitleg van de doelstellingen van het erfpachtstelsel; - Toelichting op het grondwaardebeleid; - informatievoorziening aan de raad; - Een algemene bijsluiter voor consumenten en betere voorlichting voor nieuwe toetreders via het notariaat, hypotheekadviseurs en de makelaardij Sommige van deze onderdelen pakken we permanent en direct op, sommige punten vragen iets meer uitzoekwerk. Ten slotte zitten er in het amendement ook een aantal aanbevelingen, met name de punten 2 (over de kaderstellende rol van uw raad), 3 (het vanuit de raad starten van een discussie over het te hanteren normenkader) en 6 (onderzoeken hoe de raad beter in positie kan komen), waarvan het volgens het college voor de hand ligt dat uw raad die zelf oppakt.

Reeds ingezette verbeteringen Sinds de invoering van eeuwigdurende erfpacht en de Overstapregeling is er veel werk verzet om aan het grote aantal overstapaanvragers een aanbieding te kunnen doen. Tegelijkertijd zijn diverse processen in gang gezet om de informatievoorziening en de dienstverlening in zijn algemeenheid verder te verbeteren. Ik noem een aantal belangrijke verbeteringen: -

-

-

-

Programma Nieuw Informatie Systeem Erfpacht (NISE). Hiermee worden onder meer diverse interne en externe datasystemen aan elkaar gekoppeld om de erfpachtadministratie te vereenvoudigen en de informatievoorziening en dienstverlening te verbeteren en toekomstbestendig te maken; “Mijn Erfpacht” is het digitale portaal waarmee erfpachters informatie kunnen inzien over hun eigen erfpachtrecht. Dit portaal wordt de komende jaren verder uitgebreid zodat erfpachters, makelaars en notarissen steeds meer zelf direct kunnen inzien en regelen. Transparantie Buurt Straat Quote (BSQ); In de afgelopen periode heeft de gemeente zich ingezet om de erfpachter een nog completer beeld te geven van het berekenen van de BSQ en daarmee de berekening van de erfpachtgrondwaarde, een en ander binnen de wettelijke grenzen die gelden8. Actief Openbaarmaken van het dossier Vernieuwing Erfpacht Stelsel (VES) uit de periode 2014-2018; Ruim 40.000 documenten zijn beoordeeld en (na ontdubbeling) zijn duizenden documenten actief openbaargemaakt.

8

Zie ook de raadsinformatiebrief van 3 februari 2022, die via de dagmail van 8 februari 2022 is verstuurd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

7 juli 2022 Pagina 5 van 6

Resterende 15% overstapaanbiedingen particulieren en de aanbiedingen voor de grote beleggers Zoals eerder aangegeven heeft inmiddels 85% van de particuliere woningerfpachters een overstapaanbieding ontvangen. De komende periode wordt er onvermoeid doorgewerkt om ook de resterende 15% van de woningerfpachters zo snel mogelijk van een overstapaanbieding te voorzien. Daarnaast is inmiddels ook begonnen met het afhandelen van circa 24.500 overstapaanvragen van (grote) beleggers. Dit vergt een andere aanpak omdat deze erfpachters vaak beschikken over grote woningportefeuilles met veel woningen die kunnen overstappen. De periodieke voortgangsrapportages aan de raadscommissie In de afgelopen jaren is uw raad periodiek (eerst maandelijks en later per kwartaal) door het college geïnformeerd over de voortgang van de afhandeling van de overstapaanvragen. Aangezien het overgrote deel van de particuliere woningerfpachters inmiddels een overstapaanbieding heeft ontvangen stelt het college voor om de frequentie en de inhoud van de rapportage te wijzigen. Het college stelt voor om aan het einde van de zomer nog één voortgangsrapportage over de resultaten van het tweede kwartaal van 2022 toe te zenden. Daarna zal het college u halfjaarlijks informeren over de voortgang van de afhandeling van de resterende overstapaanvragen, voor het eerst in februari 2023.

In deze voortgangsrapportage zal naast de voortgang van de afhandeling van de overstapregeling dan ook de voortgang van het onderzoek naar de onafhankelijke commissies, en implementatie van de overige verbeterpunten worden opgenomen. Inflatie en de gevolgen voor de erfpachter In het afgelopen jaar is er – na vele jaren van een zeer lage inflatie en zeer beperkte indexering van canons - sprake geweest van hoge inflatie. Dit heeft vanaf 1 januari 2023 ook gevolgen voor de indexering van de erfpachtcanons, met name voor de erfpachters die jaarlijks canon betalen op grond van de AB2016 of AB2000. Het college beziet op dit moment of en zo ja welke maatregelen er kunnen worden genomen ten aanzien van de indexering van erfpachtcanons. Aangezien de hoge inflatie ook op veel andere vlakken van het gemeentelijk beleid invloed heeft (bijvoorbeeld ook bij de grondprijzen, de huren van gemeentelijk vastgoed en de OZB), dienen eventuele maatregelen ten aanzien van de canon te worden afgewogen in een breder gemeentelijk kader. Deze afweging vindt op dit moment plaats. Na het zomerreces zal hier meer duidelijkheid over komen, zodat alle erfpachters tijdig en goed kunnen worden geïnformeerd over de gevolgen van de hoge inflatie voor de canon. Ook hierover zal het college u (en de erfpachters) na het zomerreces zo spoedig mogelijk nader berichten.

Uitvoerbaarheid: niet alles kan tegelijkertijd veranderen en verbeteren; ook het reguliere werk is belangrijk De opgave die het nieuwe erfpachtstelsel voor het ambtelijk uitvoeringsapparaat met zich meebrengt is aanzienlijk. Het laatste deel van de overstapaanvragen met name de grote beleggers – moet nog worden afgerond. Er komt een Spijtoptantenregeling die moet worden afgehandeld en waar tenminste 54.000 erfpachters voor in aanmerking komen. En ten slotte zijn er diverse andere verbeterpunten uit de erfpachtonderzoeken en het Amendement De Jager die zullen worden opgepakt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

7 juli 2022 Pagina 6 van 6

Ondertussen gaat ook het reguliere erfpachtwerk gewoon door. Het gaat dan onder meer om nieuwe gronduitgiftes, bestemmings- en bebouwingswijzigingen, appartementensplitsingen en grote transformaties -bijvoorbeeld van kantoor naar woningruimte- die de stadsontwikkeling ten goede komen. Veel van deze reguliere werkzaamheden, met name de transformaties, leveren een grote bijdragen aan de woning(bouw)opgave van de stad die voor ons ligt. Vanwege de veelheid en complexiteit van de opgaven worden de verbeteringen en vernieuwingen planmatig uitgevoerd. Zoals aangegeven zal ik u in de lopende bestuursperiode halfjaarlijks informeren over de voortgang. Ten slotte Zoals in de TAR van 9 juni jl. aangegeven stel ik voor om in een volgende commissie 31 augustus 2022 van gedachten te wisselen over het bovenstaande en sta ik open voor uw ideeën en suggesties voor de verdere verbetering van het Amsterdamse erfpachtstelsel. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl