2022 11 01 Raadsvoordracht IB Greivestraat tbv Raadcie

Nummer < automatisch > Directie < automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 30 november 2022

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Grond en Ontwikkeling < automatisch > College van B en W 25 oktober 2022 Onderwerp

Instemmen met de investeringsnota Johan Greivestraat (Overtoomse Veld, stadsdeel Nieuw-West) en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1.

Het vaststellen van de investeringsnota Johan Greivestraat;

2. Het vaststellen van de bij de investeringsnota behorende grondexploitatie met een positief saldo van + € 2,4 mln. per 1-1-2022 (netto contante waarde); 3. Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 3,5 mln. (de nog te realiseren kosten, nominaal per 1-1-2022); 4. Kennis te nemen van het feit dat het investeringsbesluit en de bijbehorende grondexploitatie inclusief de risicoanalyse niet noodzaken tot het opnemen van een voorziening in het Vereveningsfonds omdat het saldo voldoende positief is om de risico’s te beheersen; 5. Kennis te nemen dat er geen inspraakreacties zijn ontvangen op de concept investeringsnota; 6. Kennis te nemen van het positieve advies van stadsdeel Nieuw-West op de concept investeringsnota; 7.

Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen.

Wettelijke grondslag





Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste en vierde lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam: Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Artikel 6, vijfde lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam: Het college draagt er zorg voor, dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen van de begroting en investeringen juist en volledig in de budgetten van de programma's, de programmaonderdelen, de investeringsruimte van een



portfolio en de budgetten van de investeringskredieten worden verwerkt. Artikel 25 Gemeentewet: o Lid 2: Op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1 van de Woo, kan de geheimhouding eveneens worden opgelegd door het college, de burgemeester en een commissie, ieder tav de stukken die zij aan de raad of aan leden van de raad overleggen. Daarvan wordt op de stukken melding gemaakt. o Lid 3: wanneer de verplichting tot geheimhouding volgens het tweede lid is opgelegd op tot aan de raad overlegde stukken, vervalt deze geheimhouding indien de raad niet in zijn eerstvolgende vergadering, die door meer dan de helft van het aantal leden is bezocht, bekrachtigt.

Bestuurlijke achtergrond





Vernieuwingsplan Overtoomse Veld: Het vernieuwingsplan is op 11 februari 2004 door de stadsdeelraad Slotervaart vastgesteld en vervolgens door de Gemeenteraad op 16 juni van hetzelfde jaar. In het vernieuwingsplan zijn deze woonblokken aangewezen voor renovatie. Vrijgave voor inspraak concept investeringsnota: Op 1 maart 2022 heeft het college van B&W ingestemd met vrijgave voor inspraak van de concept investeringsnota Johan Greivestraat. Deze heeft van 22 maart 2022 t/m 3 mei 2022 ter inzage gelegen.

Onderbouwing besluit

Ad 1) Het vaststellen van de investeringsnota Johan Greivestraat; Aan de gewenste vernieuwing van de naoorlogse woonblokken aan de Johan Greivestraat wordt al een geruime tijd gewerkt. Deze Investeringsnota biedt de kaders voor het overeengekomen plan en programma en hierin worden de afspraken (programmatisch, ruimtelijk en financieel) voor de ontwikkeling en realisatie met dit investeringsbesluit door de gemeenteraad vastgelegd. Perspectief Vernieuwing Woongebouwen Johan Greivestraat Dit project betreft de vernieuwing van vier woonblokken met totaal 112 sociale huurwoningen (102 woningen 64 m2 woonoppervlakte, 10 woningen 27 m2 woonoppervlakte) met garageboxen (42 eenheden) en bedrijfsruimten (17 eenheden van gemiddeld 73 m2 gebruikersoppervlakte) aan de Johan Greivestraat, Jan Tooropstraat en Piet Mondriaanstraat. Woonstichting De Key heeft dit complex sinds 2012 in haar bezit. De huidige woonblokken hebben een zogenaamde Orde 2 erfgoedwaardering gericht op behoud, maar de woningen zijn in zeer slechte bouwkundige (schimmel) en woontechnische staat (onder andere geen lift). Bewoners ervaren tevens slechte leefbaarheid in de buurt en een gevoel van onveiligheid. Ze vinden dit een onwenselijke situatie en dringen al lang aan op verbetering. Een aantal vergelijkbare blokken aan de naastgelegen Karel Klinkenbergstraat zijn al eerder gerenoveerd.

Vernieuwing van de woonblokken wordt als noodzakelijk gezien en is door De Key medio 2015 weer opgepakt. 1.1 Planvorming De planvorming focuste in 2015-2017 op renovatie. Dit plan is aan de zittende bewoners voorgelegd en door hen afgewezen. Bewoners eisten volledige renovatie op

nieuwbouwniveau. Dit was voor De Key echter geen financieel verantwoorde oplossing. In 2019 is De Key daarom gestart met een nieuwbouwplan in gezamenlijkheid met de (nieuwe) bewonerscommissie (en de gemeente Amsterdam). 1.1.1 Onderhandeling met de bewoners 2015-2022 Na onderhandeling tussen De Key en de bewonerscommissie over het aantal en de gewenste woninggrootte voor de terugkeerders in relatie tot de financiële haalbaarheid van het project heeft De Key geconcludeerd: 1. Dat op basis van het woonwensenonderzoek in 2019 onder de zittende bewoners, woningen voor 34 (van de 112) terugkeerders voldoende zou moeten zijn. De Key weet uit ervaring dat na uitplaatsing naar een andere (wissel)huurwoning, minder dan de helft van de oude bewoners terugkeert. Bewoners eisten meer woningen voor terugkeerders. 2. Dat de huidige bewoners een aanhoudende wens hebben tot grotere sociale huurwoningen voor de grote gezinnen. De terug te bouwen sociale huurwoningen zijn groter dan de bestaande. Begin 2021 was er overeenstemming over een voorkeursvariant. De bewonerscommissie heeft voor de zomer 2021 echter haar instemming op deze variant ingetrokken en het overleg met De Key gestaakt. De bewonerscommissie vond kort samengevat dat er meer woningen voor de terugkeerders moesten komen en grotere woningen voor de grote gezinnen.

Zij hebben hun eisen eind 2021 kenbaar gemaakt in een pamflet en een protestmars in aanwezigheid van het stadsdeel, de stedelijk wethouder en de bestuursvoorzitter van De Key. De gemeente heeft naar aanleiding van deze impasse een externe bemiddelaar ingezet om beide partijen weer tot gesprek en duurzame overeenstemming te laten komen. 1.1.2 Onderhandelingsresultaat Begin 2022 is tussen de bewonerscommissie en De Key definitieve overeenstemming bereikt. De overeenkomst is begin februari door beide partijen ondertekend. Deze resultaten zijn verwerkt in de investeringsnota, zodat de uit de bemiddeling voortgekomen afspraken ook ter inspraak hebben gelegen. Het onderhandelingsresultaat is dat er meer en grotere woningen komen voor terugkeerders (58 in plaats van 48) en dat er in totaal 3 sociale huurwoningen zijn bijgekomen. Ook worden deze woningen op een andere manier ingedeeld voor de terugkeerders naar aanleiding van een gesprek tussen de bewoners, De Key en de architecten. De verdeling van deze 58 woningen voor terugkerende bewoners is als volgt: 1. 10 XL-woningen met een gebruiksoppervlakte (go)vanaf 101,5 m2 t/m 103,5 m2 2. 26 L-woningen met go vanaf 86,7 m2 t/m 89,3 m2 3. 13 M-woningen met een go vanaf 78,3 m2 t/m 82,0 m2 4. 5 S-woningen met een go vanaf 54,1 m2 t/m 74,3 m2 5.

4 XS-woningen met een go vanaf 36,5 m2 t/m 39,5 m2 Hiermee is na een intensief en langlopend proces uiteindelijk een duurzame overeenstemming bereikt tussen De Key, de gemeente en de bewoners. Het sloop/nieuwbouw project kan zodoende na vele jaren daadwerkelijk van start. De bewonerscommissie en De Key hebben inmiddels ook overeenstemming over het sociaal plan en nieuwbouwplan voor het sociale woongebouw. Op basis hiervan heeft directie Wonen 1 juli 2022 een peildatum afgegeven. Een peildatum geeft de huurders van genoemde woningen recht op stadsvernieuwingsurgentie (sv-urgentie).

Met sv-urgentie kunnen huurders op woningnet met voorrang zoeken naar een andere woning. Het college heeft het afgeven van een peildatum gemandateerd aan Wonen. Op 14 juni heeft het DB stadsdeel Nieuw-West ingestemd met het positieve peildatumadvies. Per september 2022 zijn ca. 30 huishoudens van de 112 via SV-urgentie verhuisd. 1.1.3 Aanvullend Convenant Erfpacht-afspraken Op dit project zijn de afspraken uit het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) uit 2021 van toepassing. De kern van het ACE is dat de corporatie sloopt en ontwikkelt voor eigen rekening en risico. De corporatie ontvangt (in ruil daarvoor) korting op de afkoopsom. Met deze ACE afspraken wordt verdichting gestimuleerd en is het voor de corporatie aantrekkelijker om sociale woningen terug te bouwen. Vanwege de beoogde verdichting en menging in het gebied is naast de nieuwbouw van sociale woningen ook toevoeging van marktwoningen (middeldure huurwoningen en vrijesectorwoningen) gewenst. Het ACE voorziet hierin, waarbij de huidige voorwaarde (conform Woningwet en Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting) is dat de corporatie de marktwoningen overdraagt aan een dochteronderneming of marktpartij. Op welke wijze dit wordt vormgegeven is nog nader overeen te komen.

1.1.4 Woonprogramma Het woonprogramma bestaat uit 135 sociale huurwoningen in een lang woonblok aan de Jan Tooropstraat, waarvan 58 appartementen voor terugkerende bewoners hoofdzakelijk in het noordelijke deel, en 77 appartementen voor jongeren in het zuidelijk deel. Aan het Spoorpark zijn 2 losse woontorens ingepast met tot maximaal 50 middeldure huurwoningen en tot maximaal 80 vrijesectorwoningen. In de plint van het sociale woonblok zijn 6 bedrijfsruimten op genomen aan de Jan Tooropstraat. Woningaantal Bestaand

Toekomstig / Nieuwbouw

Woninggrootte gemiddeld

Totaal

112

100%

265

100%

m² bvo

m² go

sociale huur middeldure huur vrije sector koop

112 -

100% 0% 0%

135 50 80

51% 19% 30%

82 71 118 91

60 52 86 66

Het woonprogramma biedt een gedifferentieerd aanbod voor de woningzoekenden en zorgt voor gemengde vernieuwing van de buurt. Om het marktprogramma bereikbaarder te maken voor een bredere groep kopers en huurders worden de grote vrijesectorwoningen verkleind. Dit resulteert in een mogelijke uitbreiding van het marktprogramma van 100 naar maximaal 130 woningen. Er komen dus meer middeldure huurwoningen en vrijesectorwoningen. Het totaal aantal woningen op de Johan Greivestraat komt dan op maximaal 265. De definitieve aantallen worden bepaald door de een nog nader te bepalen ontwikkelaar. Er zijn aan deze actualisatie een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten verbonden: • Er worden maximaal 130 marktwoningen gebouwd. • Het bouwvolume blijft hetzelfde.

• • •

• •

Het percentage vrijesectorwoningen blijft gelijk (maximaal 30%). De middeldure huurwoningen hebben minimaal een gemiddeld oppervlakte van 52m2 go. Indien er 130 marktwoningen worden gerealiseerd hebben de vrijesectorwoningen een gemiddeld oppervlakte van 86m2 go. Indien er minder woningen worden gerealiseerd, neemt de grootte van deze woningen toe, omdat het bouwvolume hetzelfde blijft. Aanvullend uitgangspunten met betrekking tot de woonkwaliteit. In deze investeringsnota zijn 265 woningen gebruikt als uitgangspunt bij het berekenen van de gemeentelijke normen, bijvoorbeeld met betrekking tot parkeren en groen.

1.2 Stedenbouwkundig plan De strook langs het Spoorpark in Overtoomse Veld Noord laat zich kenmerken door twee karakteristieken. Aan de zijde van de Jan Tooropstraat kent deze strook een samenhangend beeld, terwijl de zijde van het Spoorpark een meer divers beeld laat zien. Het stedenbouwkundig plan met een woonblok en twee woontorens vormt een bebouwingsensemble en past in bovengenoemde structuur. Het bebouwingsensemble van de Johan Greivestraat is als geheel ontworpen en reageert op de omgeving waarin het ligt. Zo verhoudt het plan zich aan de zijde van de Jan Tooropstraat meer als een traditioneel Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) bouwblok met een duidelijke rooilijn en bouwhoogte. Richting het Spoorpark opent het plan zich en wordt het Spoorpark het plangebied ingetrokken. Er ontstaat een parkachtige woonkwaliteit. Hierdoor is het gebied aan de zuidzijde meer open en gaat het een relatie aan met het Spoorpark, gebouw New West en de Batistenkerk. Bij de herontwikkeling van de openbare ruimte is als ambitie meegenomen dat het Spoorpark doorloopt tot aan de nieuwe bebouwing. De twee woontorens komen daarmee in het park te staan. Om dit te ondersteunen is er rekening gehouden met zichtlijnen richting het park. Vanaf de Piet Mondriaanstraat en vanaf de looproutes van de Jan Tooropstraat is het park te zien.

Parkeren is vanwege de gewenste groenkwaliteit deels ondergronds gebracht. 1.2.1 Maatschappelijke voorzieningen Het plangebied van de Johan Greivestraat is een klein deelgebied in de Ringzone. Het gebied is geschikt voor gevoelige bestemmingen omdat het buiten de fijnstoffenzone ligt. De mogelijkheden voor de inpassing van een kinderopvang (ca. 350 m2) met buitenruimte (ca. 150 m2) in de noordelijke woontoren worden daarom in samenwerking met De Key onderzocht. Deze functie past mooi in het plan, omdat de buitenruimte ideaal aansluit bij het Spoorpark, waarmee het in een veilige luwte ligt. Met een kinderdagverblijf tracht het project te voldoen aan de bredere opgave voor extra maatschappelijke voorzieningen door het toevoegen van woningen. 1.2.2 Groen, spelen en sport De toevoeging van 153 woningen in het gebied leidt tot een extra vraag naar groen, speel- en sportvoorzieningen. Hiervoor biedt de Amsterdamse Referentienorm richtlijnen, welke verder kunnen worden ingekleurd per gebied. De al aanwezige voorzieningen (of het tekort hieraan), zowel binnen de plangrenzen als aangrenzend, dienen te worden meegenomen in het bepalen van de concrete opgave. Gebruiksgroen Gebruiksgroen is stedelijk attractief groen waar men kan verblijven en recreëren, maar

kan tevens ook bijdragen aan een klimaatadaptieve buurt. Met betrekking tot het gebruiksgroen is er al ruim voldoende in de omgeving van de Johan Greivestraat aanwezig. Zowel de stadsparken Sloterpark en Rembrandtpark liggen op minder dan 750 meter afstand. Ten behoeve van de verdichting in Overtoomse Veld is het Spoorpark Noord recentelijk aangelegd. Dit park grenst direct aan het plangebied. Door de grote hoeveelheid gebruiksgroen dat al beschikbaar is in de wijk en de koppeling van het groen binnen het project met het naastgelegen grotere Spoorpark, wordt ruim voldaan aan de norm voor gebruiksgroen. Ecosysteemgroen Klimaatverandering verandert de stad. Weersextremen als wateroverlast, hitte en droogte komen steeds vaker voor. Ecosysteemgroen betreft groen in straat en kavels als plantvakken, hagen, wadi’s en groene daken. Het ecosysteemgroen heeft als doel het gebied klimaatadaptief te maken. In het gebied van de Greivestraat wordt circa 3.300 m2 groen gerealiseerd. Dit biedt ruim voldoende oppervlak voor het realiseren van circa 700 m2 gewenst ecosysteemgroen. Het ecosysteemgroen wordt als onderdeel van het gebruiksgroen opgenomen. Dit betekent dat gebruikswaarde, belevingswaarde, natuurwaarde en klimaatadaptieve invulling in dit plan overlappen. Dit geldt ook voor een groene invulling op het dak van de nieuwe ondergrondse parkeergarage.

Speelgroen Het beschikbare areaal speelplek in de omgeving van de Johan Greivestraat is naar verhouding groot. In het Spoorpark zijn een aantal grasvelden van meer dan 500 m2 te vinden. Tevens zijn er speeltoestellen en spelaanleidingen geplaatst binnen korte afstand van de Greivestraat. In het ontwerp voor het Spoorparkdeel binnen de Greivestraat worden op dezelfde wijze als in het Spoorpark beperkt speelmogelijkheden toegevoegd. Hiermee wordt ruim voldaan aan de speelnorm. Sportvelden Sportvelden in de openbare ruimte zijn vanwege de benodigde ruimte en druk op de omgeving moeilijk in te passen in de directe omgeving van de Johan Greivestraat. Wel zijn er meerdere sportvoorzieningen in de buurt (met name het Piet Mondriaanplein) en wordt er hard gewerkt aan het verbeteren van recreatieve routes door de wijk voor onder andere wandelen en hardlopen, zoals de doortrekking naar het Spoorpark Zuid ten zuiden van de Postjesweg. Daarnaast wordt voor de gehele Ringzone-West bekeken op welke plekken sportvoorzieningen in de openbare ruimte kunnen worden toegevoegd om zo mee te gaan in de behoefte aan sportvoorzieningen als gevolg van de extra woningen in het gebied. Voor de grote veldsporten heeft de Ringzone West geen oppervlakten beschikbaar. Dit deel van de sportopgave moet buiten het plangebied worden gerealiseerd.

In aanmerking komen locaties in bestaande sportparken in de nabijheid van Ringzone West. Van belang is dat gekeken wordt of de (fiets)verbinding tussen deze sportvoorziening en het plangebied optimaal en veilig ingericht is. Bomen Uit de Bomen Effect Analyse blijkt dat als gevolg van de transformatie 19 bomen gekapt dienen te worden. De monumentale kastanje in het gebied kan worden behouden op een prominente plek in het plangebied. In de verdere uitwerking van het plan kan blijken dat er nog een aantal goede bomen gespaard kunnen blijven aan de zuidzijde van het bouwblok (Jan Tooropstraat). Bomen die gekapt moeten worden, worden gecompenseerd in het plangebied in aansluiting op het Spoorpark. Het exacte aantal wordt bepaald aan de hand van het Voorlopig Ontwerp en een inventarisatie van de leeftijd van de bestaande bomen.

Beheer & onderhoud Na vaststelling van de investeringsnota wordt het schetsontwerp verder uitgewerkt en worden ook de beheer- en onderhoudskosten in beeld gebracht. Op basis van het schetsontwerp neemt de openbare ruimte met ca. 1.000m2 toe ten opzichte van de huidige situatie. Ook wordt meer groen gerealiseerd. De verwachting is dat de beheer- en onderhoudskosten beperkt zullen toenemen, maar hangt af van nadere uitwerking van het schetsontwerp. 1.2.3 Duurzame energie Op dit project zet de gemeente in op zeer goed geïsoleerde, bij voorkeur energieleverende gebouwen, optimaal profiterend van de zon. De energieprestatie wordt bepaald aan de hand van drie indicatoren: de energiebehoefte van het gebouw, het primair fossiele energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. Twee aandachtspunten hierbij zijn dat hernieuwbare energie op het eigen perceel opgewekt dient te worden en dat de Johan Greivestraat in het concessiegebied van Warmtenet met verplichte aansluiting op stadswarmte. Duurzamere eigen initiatieven kunnen aan het bevoegd gezag worden voorgelegd als alternatief voor hoge temperatuur van stadsverwarming. De Key is het energiesysteem voor het sociale woongebouw nog aan het onderzoeken. Door de concessiehouder wordt (nog) geen koeling aangeboden. Actieve koeling is noodzakelijk om te voldoen aan de huidige bouwwetgeving.

Daarom worden er momenteel twee varianten onderzocht: I. Warmte- en koudeopslag (WKO) met warmtepompen voor koeling en Stadsverwarming voor verwarming (CV) en warm water; II. WKO met warmtepompen voor koeling en verwarming (CV) en Stadsverwarming voor warm water en evt. bij verwarmen van CV. Voor dit zogenaamde hybride systeem zullen dan door De Key met de concessiehouder nadere afspraken worden gemaakt en zal goedkeuring moeten worden verkregen. In dat geval kan een ontheffing van de publieke stadswarmte aansluitingsplicht worden aangevraagd bij de omgevingsdienst. Hiervoor moet er 5% beter worden gescoord op de landelijke BENG 3. 1.3 Planning Op basis van de nu bekende gegevens is een detailplanning opgesteld voor de eerste fase tot en met de oplevering van de sociale huurwoningen.

Tot aan de oplevering van het project zijn in hoofdlijnen de volgende stappen te doorlopen:  Bestemmingsplan (van ontwerp naar vaststelling) Q4 2022 - Q4 2023  Ondertekening afsprakenbrief tussen gemeente en De Key Q4 2022  Omgevingsvergunning (van ontwerp naar vaststelling) Q4 2022 - Q4 2023  Slopen en bouwrijp maken Q2 2024  Bouw (sociale huurwoningen) Q2 2024 - Q3 2025  Herinrichting openbare ruimte (rondom sociale woningen ) Q3 2025 - Q4 2025 Het programma, de architectuur en de planning van de woontoren zullen later in opdracht van een andere ontwikkelaar dan De Key nog worden uitgewerkt. Ad 2) Het vaststellen van de bij de investeringsnota behorende grondexploitatie met een positief saldo van + € 2,4 mln. per 1-1-2022 (netto contante waarde); De totale geraamde investeringen voor de uitvoering inclusief proces- en VAT-kosten bedragen circa € 3,5 mln. De belangrijkste kostendragers zijn woonrijp maken/inrichting

van de toekomstige openbare ruimte inclusief beplanting van de bomen (€ 1,2 mln.), bouwrijp maken van de huidige openbare ruimte (€ 0,3 mln.), VAT-kosten (€ 0,5 mln.) en proceskosten (€ 0,8 mln.). Er zijn budgetten gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen, sport & spel (€ 0,3 mln.). De totale geraamde opbrengsten bedragen circa € 6,2 mln. Het geraamde saldo komt vooralsnog uit op € 2,4 mln. op netto contante waarde (peildatum 1-1-2022). De belangrijkste opbrengstendrager zijn de ACE-afkoopsommen (32% van de grondwaarde) die De Key betaalt voor de marktwoningen. Zie voor nadere toelichting de financiële onderbouwing en de geheime bijlage ‘Financiële Paragraaf’. Het saldo van het plan komt ten gunste van het Vereveningsfonds. Ad 3) Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 3,5 mln. (de nog te realiseren kosten, nominaal per 1-1-2022); Voor de realisatie van dit plan is conform Plaberum een uitvoeringskrediet van € 3,5 mln. benodigd. Met dit krediet worden de gemeentelijke kosten gedekt, waaronder kosten voor bouw- en woonrijp maken, proceskosten en andere investeringen binnen de exploitatiegrenzen. In de bijgevoegde financiële paragraaf wordt een nadere uitsplitsing van de kosten weergegeven.

Ad 4) Kennis te nemen van het feit dat het investeringsbesluit en de bijbehorende grondexploitatie inclusief de risicoanalyse niet noodzaken tot het opnemen van een voorziening in het Vereveningsfonds omdat het saldo voldoende positief is om de risico’s te beheersen; Aan de in de Investeringsnota beschreven ontwikkeling zijn financiële risico’s verbonden, hieronder worden het grootste risico’s nader toegelicht: 

Risico vertraging Het is nog niet bekend of de bouw van twee torens met de marktwoningen (fase 2) ongeveer tegelijkertijd met de sociale huurwoningen zal plaatsvinden. Indien dit (veel) later plaatsvindt zal de looptijd van het plan verlengd moeten worden, hetgeen extra proces- en V&T-kosten met zich meebrengt.



Risico fiscaliteit De Key heeft kenbaar gemaakt de bouw gefaseerd te willen laten plaatsvinden. Eerst deel 1 (sociale deel) en dan deel 2 (marktdeel). Dat heeft fiscale consequenties. Voor Deel 1 is er straks een levering/transactie waarbij de gebouwen er nog staan. Het erfpachtrecht wordt gewijzigd voor de sloop. Dan is sprake van een niet-btw belaste levering. Voor Deel 2 is er straks een levering/transactie waarbij er sprake is van bouwrijpe grond. Er is immers al eerder gesloopt en bouwrijp gemaakt, dus een BTW-belaste levering. Conform grondprijsbeleid vindt er een fiscale correctie plaats op de grondwaarde indien er sprake is van een BTW-belaste levering. De grondwaarde die de gemeente ontvangt valt daardoor lager uit. Beheersmaatregel: Omdat De Key zélf verzocht heeft gefaseerd te bouwen, en daarmee een BTW-belaste levering veroorzaakt, is reëel dat De Key die additionele kosten in de vorm van BTW voor hun rekening neemt. Dit wordt meegenomen in de afsprakenbrief.

De belangrijkste maatregel om bovenstaande risico’s te beheersen is het maken van

duidelijke afspraken met De Key. Het plan kent een verwacht positief saldo van investeringen en opbrengsten. De risico’s worden verondersteld door de grondexploitatie zelf gedragen te kunnen worden. Ad 5) Kennis te nemen dat er geen inspraakreacties zijn ontvangen op de concept investeringsnota; De concept investeringsnota heeft van dinsdag 22 maart tot en met dinsdag 3 mei ter inspraak gelegen. Dit bood bewoners, omwonenden en andere geïnteresseerden de kans om de plannen in te zien en een inspraakreactie in te dienen. Tijdens deze periode zijn er géén reacties binnengekomen. De belangrijkste verklaring hiervoor is dat vóórdat de concept investeringsnota ter inspraak ging er een intensief bemiddelingstraject is geweest met bewoners. Het bemiddelingstraject heeft geresulteerd in een overeenkomst tussen bewoners en De Key. Ook is er op 7 maart nog een informatieavond geweest voor omwonenden waarin veel vragen zijn beantwoord. De inspraakperiode is gecommuniceerd via: bekendmakingen.nl, amsterdam.nl/overtoomseveld, een krantenartikel in de Westerpost, een bewonersbrief, een mail aan omwonenden en er stond een artikel in het gemeentelijk nieuws van Nieuw-West.

Ad 6) Kennis te nemen van het positieve advies van stadsdeel Nieuw-West op de concept investeringsnota; Op 13 september 2022 heeft het dagelijks bestuur het advies op de concept investeringsnota, dat opgesteld is in samenwerking met de stadsdeelcommissie, vastgesteld. Het dagelijks bestuur is positief over de investeringsnota en geeft daarbij kort samengevat volgende adviezen: 1. Huidige bewoners, participatie en communicatie: Er heeft een lang en intensief participatietraject plaatsgevonden. Het dagelijks bestuur realiseert zich dat dit een gevoelig project blijft. We adviseren om de participatie en communicatie met de bewoners op zo’n manier in te richten dat bewoners gehoord blijven worden, waarmee de ingeslagen weg kan worden voortgezet. 2. Programma: Het dagelijks bestuur vindt het een goede ontwikkeling dat er meer woningen worden toegevoegd, met ruimte voor een gemengd programma. 3. Jongerenwoningen: Het dagelijks bestuur deelt de zorgen van de stadsdeelcommissie over het toenemende aantal jongerenwoningen. Het dagelijks bestuur zal bij bespreking van de woonvisie en volgende momenten waar dit mogelijk is dit punt blijven aankaarten. 4. Terugkeerders: De verdichting en nieuwbouw biedt nu voldoende mogelijkheden voor de terugkeerders.

Het stadsdeel vindt net als het college de mogelijkheid voor terugkeer in de buurt van belang, buurtbewoners die ergens langer wonen brengen netwerken en sociale cohesie met zich mee. 5. Groen: Het dagelijks bestuur vindt dat groen goed is meegenomen in het plan. Het dagelijks bestuur ziet nog mogelijkheden voor verdere vergroening waaronder ook de gebouwen en adviseert het projectteam hier nogmaals naar te kijken. 6. Sport en spel: Er is weinig ruimte in het plangebied, dus goed om te zien dat er een doorvertaling naar het Spoorpark wordt gemaakt. Het dagelijks bestuur adviseert om realisatie van sporten in de openbare ruimte gericht op jongeren binnen het plangebied nader te onderzoek en indien niet mogelijk een bijdrage voor de sportnorm op te nemen. 7. Parkeren: Het dagelijks bestuur kan zich vinden in het verminderen van de openbare parkeercapaciteit op maaiveld, omdat er veel minder

vergunninghouders in het gebied zullen zijn dan in de oorspronkelijke situatie. Het dagelijks bestuur neemt aan dat er binnen het plangebied in de openbare ruimte voldoende parkeercapaciteit zal zijn na realisatie van het project. Indien de nieuwe parkeerdruk gegevens daar aanleiding voor geven, raadt het dagelijks bestuur aan om opnieuw naar de parkeercapaciteit in het projectgebied te kijken. Voor zover mogelijk worden bovenstaande adviezen betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. Ad 7) Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Op grond van artikel 25 tweede lid van de Gemeentewet wordt, gelet op artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden geheime bijlage financiële paragraaf. In principe zijn alle stukken openbaar tenzij er belangen aanwezig zijn die zwaarder wegen dan het belang van openbaarmaking. In casu kan de openbaarmaking van de geheime bijlage financiële paragraaf de financiële positie van de gemeente zodanig schaden dat het voorkomen ervan zwaarder geacht dient te wegen dan het algemeen belang van openbaar bestuur.

De geheimhouding wordt opgelegd tot twee jaar na het afsluiten van de grondexploitatie en uiterlijk tot 1 januari 2031. Financiële onderbouwing

De financiële onderbouwing van het investeringsbesluit is opgenomen in de financiële paragraaf behorende bij de investeringsnota Greivestraat. Overige toelichting: De financiële gevolgen van de investeringsnota zijn verwerkt in de financiële paragraaf en het plansaldo en de financiële risico’s worden gedekt door het Vereveningsfonds. De grondexploitatiebegroting Johan Greivestraat met GREX-nummer 21251 omvat alle kosten voor bouw- en woonrijp maken en andere investeringen binnen de exploitatiegrenzen. Het saldo van deze grondexploitatie bedraagt + € 2,4 mln. per 1-12022 (netto contante waarde) en komt ten bate van het Vereveningsfonds. Voor deze grondexploitatiebegroting wordt instemming gevraagd op het doen van uitgaven op het investeringsniveau van € 3,5 mln. (de nog te realiseren kosten, nominaal per 1-1-2022). Conclusie: De genoemde beslispunten in de voordracht hebben financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Op grond van artikel 25 tweede lid van de Gemeentewet wordt, gelet op artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden geheime bijlage financiële paragraaf. In principe zijn alle stukken openbaar tenzij er belangen aanwezig zijn die zwaarder wegen dan het belang van openbaarmaking. In casu kan de openbaarmaking van de geheime bijlage financiële paragraaf de financiële positie van de gemeente zodanig schaden dat het voorkomen ervan zwaarder geacht dient te wegen dan het algemeen belang van openbaar bestuur.

De geheimhouding wordt opgelegd tot 2 jaar na het afsluiten van de grondexploitatie. Welke stukken treft u aan? Registratienr.

Naam

< automatisch >

1.

Investeringsnota Johan Greivestraat

< automatisch >

2.

Financiële paragraaf Johan Greivestraat (GEHEIM)

< automatisch >

3.

Advies stadsdeel Nieuw-West

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling, Auke van der Vlist, projectmanager Overtoomse Veld, 0650809004, a.van.der.vlist@amsterdam.nl

Classificatiegegevens 1 2

Classificatie Wie legt geheimhouding op?

3 4

Gaat het stuk geheim door naar de commissie en/of raad? Einddatum

5

Uiterlijke einddatum

6 7

Grondslag Motivatie

Openbaar/geheim (indien geheim, vul dan ook onderstaande gegevens in) Burgemeester/ college van B en W/ DB stadsdeel/ de gemeenteraad (let op dat er een beslispunt geheimhouding in de voordracht zit) N.v.t. - [Tot een bepaalde datum - Tot een bepaald moment (vul dan hieronder de uiterlijke datum in) - Voor onbepaalde tijd] [Indien er geen specifieke einddatum kan worden genoemd, hier een uiterlijke einddatum invullen] [Vul hier het Woo-artikel in op grond waarvan dit stuk niet openbaar is] [Leg in gewone taal uit waarom dit stuk geheim of vertrouwelijk is. Wat gaat er mis als deze informatie openbaar wordt? Indien voor onbepaalde tijd, motiveer de lengte van de opgelegde geheimhouding]