2022-09-27 raadsinfobrief initiatiefvoorstel Boomsma

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 27 september 2022 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, E. Nieuwenhuis, e.nieuwenhuis@amsterdam.nl Bestuurlijke reactie op het initiatiefvoorstel Evenwichtige canon-indexatie en goede informatievoorziening over effecten inflatie van het lid Boomsma

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 30 augustus2022 heeft raadslid Boomsma (CDA) een initiatiefvoorstel ingediend getiteld ‘Evenwichtige canon-indexatie en goede informatievoorziening over effecten inflatie’. Met dit voorstel wordt het college verzocht om: 1. ‘Naast het minimum van 0,0 procent voor de indexering van de canon bij eeuwigdurende erfpacht het gehanteerde inflatiepercentage te maximeren op 4,0 procent; 2. De informatievoorziening over het effect van (hoge) inflatie alsmede de reken-wijze op de stijging van de canon en de afkoopsom beter onder de aandacht te brengen op de website en andere informatiekanalen van de gemeente, en in de aanbiedingen aan erfpachters, bijvoorbeeld ook via een brief aan erfpachters die hebben ‘vastklikt’ na te zijn overgestapt’. Het college waardeert het werk dat de indiener heeft verzet om dit voorstel te schrijven en de betrokkenheid bij dit onderwerp. Desalniettemin ontraadt het college dit voorstel. Ik licht dit graag toe. Vanwege de samenhang met de raadsvoordracht ‘Sterke stijging erfpachtcanon door inflatie’ van het raadslid Von Gerhardt (VVD) voor 5 oktober 2022, zal ik tevens daarop ingaan. Raadslid Von Gerhardt stelt in zijn voordracht: De Amsterdamse VVD krijgt mailtjes van bezorgde huiseigenaren over de indexatie van de erfpacht.

De Telegraaf weet in een artikel van 23 augustus 2022 te melden dat de erfpachttarieven in 2023 met 8,6% verhoogd zullen worden. Voor Amsterdammers die nog in de voortdurende erfpacht zitten zou het gaan om een stijging van 7,6%. Dit kan huiseigenaren tot wel honderden euro’s per maand extra kosten. Daarnaast kan er in de indexatieberekeningen van de erfpachtcanon een rente-op-rente effect optreden, waardoor de stijging van de canon niet lineair maar exponentieel kan uitvallen. Indiener gaat dan ook graag in gesprek met de wethouder om te bediscussiëren welke maatregelen er genomen kunnen worden om de canonstijging door indexering te dempen, bijvoorbeeld door een maximale jaarlijkse verhoging van de erfpacht, net zoals geldt voor vrijesector huurwoningen (3,3%). Per onderdeel van het voorstel treft u hieronder een reactie van het college aan.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 27 september 2022 Pagina 2 van 5

Ad 1. Het inflatiepercentage bij de indexatie van de canon bij eeuwigdurende erfpacht te maximeren tot 4% Door de hoge inflatie hebben en krijgen alle huishoudens te maken met prijsstijgingen. Denk bijvoorbeeld aan de uitgaven voor energie, huur, levensmiddelen en ook de canon. Het college beseft dat dit voor veel Amsterdammers financieel moeilijke tijden zijn, en wil daar uiteraard rekening mee houden. In de begroting voor 2023 heeft het college daarom een aantal maatregelen genomen om de gevolgen van de inflatie voor kwetsbare groepen tegen te gaan. De gevolgen van de hoge inflatie strekken verder dan alleen de canonstijging. Ten opzichte van de gemiddelde stijging van de kosten voor energie en levensmiddelen, die veelal met vele tientallen euro’s per maand toenemen, zal de omvang van de canonstijging voor veel erfpachters relatief beperkt zijn. Op grond van de algemene bepalingen stijgen de canons met de eeuwigdurende AB2016 in 2023 met 8,6% en met de voortdurende AB2000-indexcanon in 2023 met 7,6%1. Een gemiddelde Amsterdamse woningcanon bedraagt:  AB2000 indexcanon: ca. € 1.650 per jaar; 7,6% stijging is ca. € 125 per jaar  Lopende AB2016 canons: ca. € 5.200 per jaar; 8,6% stijging is ca. € 450 per jaar  Overstapcanons naar AB20162: ca. € 1.400 per jaar; 8,6% stijging is ca.

€ 120 per jaar De canon voor de eigen woning is veelal fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Netto bedraagt de stijging van de canon daarom ongeveer tweederde van de bruto-stijging. Dit is dan gemiddeld ca. € 85 per jaar bij AB2000, ca. € 300 per jaar bij lopende AB2016-canons en € 80 per jaar bij overstapcanons. Per maand is dat een netto-stijging van gemiddeld € 7 bij een AB2000-canon, gemiddeld € 25 bij een lopende AB2016-canon en gemiddeld € 7 bij een overstapcanon. Ter vergelijking: voor een markthuurwoning met een huur van € 1.068,83 per maand (de middeldure huurgrens in 2022; huur is fiscaal niet aftrekbaar), zou de huurstijging bij 8,6% uitkomen op € 92 per maand, en bij een gematigde huurstijging van 3,3% op € 35 per maand. De canonstijging voor een gemiddelde woning is dan ook een aanzienlijk lager bedrag dan een tot 3,3% gematigde huurstijging voor een vrijesector huurwoning. De gemeente verwacht daarom dat er nagenoeg geen erfpachter-bewoners in financiële problemen komen door enkel de canonstijging. Wel is de kans aanwezig dat een deel van de erfpachter-bewoners met lagere of middeninkomens in de knel komt door de over de gehele linie gestegen kosten van wonen en levensonderhoud, waarvan de canonstijging deel uitmaakt. Voor deze categorie inwoners heeft het kabinet besloten tot een omvangrijk koopkrachtpakket voor 2023, waarin o.a.

de AOW en het minimuminkomen met 10% worden verhoogd, en de inkomstenbelasting wordt verlaagd. Het college van B&W verwacht dat dit pakket een groot aantal Amsterdammers zal helpen om financieel wijze rond te komen.

1

Gebaseerd op de juni-CPI van 8,6% volgens het CBS. De AB2016-canon wordt met de inflatie geïndexeerd; de AB2000-indexcanon wordt met de inflatie minus één procentpunt geïndexeerd. 2 Overstapcanons, waarbij de erfpachter is overgestapt met “canon-straks”, zijn pas verschuldigd na afloop van het huidige tijdvak. Deze overstapcanons worden op de achtergrond mee-geïndexeerd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 27 september 2022 Pagina 3 van 5

Daarbij wordt opgemerkt dat niet alleen bewoners, maar ook veel bedrijven en beleggers (voor zover zij de canon niet hebben afgekocht) canon betalen. Generieke canonreductie – die ook voor deze bedrijven en beleggers zou gelden – is dan ook geen effectief middel om problemen te voorkómen als gevolg van de gestegen kosten van wonen en levensonderhoud van huishoudens in de kwetsbare groepen. Niet alleen inwoners hebben te maken met de gevolgen van de hoge inflatie voor allerlei uitgaven; veel gemeentelijke uitgaven zullen hierdoor ook stijgen. Het niet-indexeren van canons zou daarom kunnen leiden tot ofwel bezuinigingen, ofwel lastenverhogingen op andere onderdelen van de gemeentebegroting. Het college kiest daarom , voor zover mogelijk is, om vooral die Amsterdammers te ontzien, die door de gestegen kosten van levensonderhoud in financiële problemen komen. Daarvoor is een generieke matiging van de canonstijging geen effectief middel. Het initiatiefvoorstel van het raadslid Boomsma betreft alleen de indexering van de eeuwigdurende canons. De voordracht van het raadslid Von Gerhardt vraagt naar matiging van zowel voortdurende als eeuwigdurend canons. Hiervoor wijst het college erop, dat:  ca.

40% van de voortdurende canoninkomsten geen woningen, maar andere (veelal commerciële) bestemmingen betreft;  van de canoninkomsten uit woonbestemmingen een aanzienlijk deel geen erfpachterbewoners, maar (grote of kleinere) woningbeleggers betreft;  de indexering van voortdurende canons al sinds 2000 met één procentpunt per jaar wordt gematigd, mede om de inflatie niet geheel aan de erfpachter door te rekenen; Mede daarom acht het college een algemene canonmatiging niet effectief om Amsterdamse bewoners tegemoet te komen voor de gestegen kosten van wonen en levensonderhoud. Een groot deel van de door raadslid Von Gerhardt bepleite canonmatiging zou niet ten goede komen aan bewoners, maar aan bedrijven en beleggers. Het initiatiefvoorstel van het raadslid Boomsma noemt tevens de gevolgen van de (op de achtergrond mee-geïndexeerde) overstapcanon voor de hoogte van toekomstige afkoopsommen. Dit vloeit voort uit het feit dat de afkoopberekening wordt gebaseerd op de hoogte van de toekomstige canonverplichting. Die is gebaseerd op het bedrag van de actuele canon, dan wel van de vastgelegde overstapcanon. Wanneer het canonbedrag per 1-1-2023 door de canonindexering stijgt, zullen berekende afkoopsommen na 1-1-2023 ook hoger uitvallen dan afkoopberekeningen die vóór die datum zijn aangevraagd.

Het college ziet om dezelfde redenen als hiervoor genoemd, ook geen aanleiding tot aanpassing van de indexering van de Overstapcanon, dan wel van deze rekenmethode, die volgt uit de betreffende artikelen in de Algemene Bepalingen. Overigens deelt het college niet de stelling van de heer Boomsma op blz. 3 van zijn initiatiefvoorstel, waar hij stelt: Dit hangt samen met het feit dat er geen ‘hoofdsom’ op de formulieren staat, zoals bij een hypotheek. Daarom is veel minder duidelijk is wat precies de schuld is die je als huiseigenaar bent aangegaan.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 27 september 2022 Pagina 4 van 5

Erfpacht is geen schuldpositie, maar betreft het betalen voor het gebruik van de grond, die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Er is geen sprake van een schuld, en ook niet van een afkoopverplichting. De basis is dat de erfpachter een canon betaalt als vergoeding voor het grondgebruik. Bij de Overstap is die canonverplichting voor een eeuwigdurende periode vastgelegd (wat resulteert in een oneindig lange reeks van jaarlijkse canonverplichtingen). De erfpachter heeft daarnaast een vrijblijvende mogelijkheid om die toekomstige oneindige reeks canonverplichtingen op enig moment vooruit te betalen (ook wel afkopen genoemd). Het raadslid Boomsma stelt voor om de canonindexering voor AB2016-canons niet alleen per 1-12023 te matigen tot 4%, maar dit plafond in de indexatie ook voor de toekomst vast te leggen. Het college adviseert om ook dat aspect niet over te nemen, mede omdat zo’n plafond vooruitloopt op de integrale financiële afweging die toekomstige colleges van B&W zouden maken in eventuele toekomstige situaties van hoge inflatie. Gezien het bovenstaande adviseert het college de raad het voorstel van raadslid Boomsma op dit punt niet over te nemen.

Ad 2. Erfpachters beter te informeren over de effecten van (hoge) inflatie op de canon en de kosten van afkopen Raadslid Boomsma stelt voor: om de informatievoorziening over het effect van (hoge) inflatie alsmede de rekenwijze op de stijging van de canon en de afkoopsom beter onder de aandacht te brengen op de website en andere informatiekanalen van de gemeente, en in de aanbiedingen aan erfpachters – bijvoorbeeld ook via een brief aan erfpachters die hebben ‘vastgeklikt’ na te zijn overgestapt. Het college zal alle canonbetalende erfpachters, die met canonindexering te maken krijgen, goed informeren over de canonindexering per 1-1-2023 en wat de gevolgen daarvan zijn voor afkoopsommen na 1 januari 2023. Daarbij zal het college erfpachters ook informeren over de mogelijkheid van het aanvragen van vooruitbetaling (afkoop) van de canon vóór 1-1-2023, zodat de afkoopsom kan worden berekend op de canon, die nog niet met 8,6% (dan wel 7,6%) is geïndexeerd 3. Meer in het algemeen zal de gemeente, mede in het kader van de verbeterpunten uit de recente erfpachtonderzoeken, de erfpachters goed blijven informeren en hierbij de door de heer Boomsma genoemde suggesties meenemen.

3

De gemeente zal erfpachters met een 5-jaarlijks geïndexeerde canon onder de AB1966 en de AB1994, wanneer deze geïndexeerd wordt, wijzen op de mogelijkheid op de mogelijkheid om de canonindexering uit te sluiten (hetgeen alleen voor deze algemene bepalingen tussentijds mogelijk is). Zie hiervoor: https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/869591/beleid_inzake_het_uitsluiten_van_de_canonindexe ring.pdf

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 27 september 2022 Pagina 5 van 5

Het college beschouwt dit punt dan ook als ondersteuning van de voorgenomen informatievoorziening over de canonindexering en de gevolgen daarvan aan de erfpachters. Gezien het bovenstaande ontraadt het college de raad in te stemmen met het initiatiefvoorstel.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen Raadsinitiatief van het raadslid Boomsma Voordracht ‘Sterke stijging erfpachtcanon door inflatie’ van het raadslid Von Gerhardt

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl