20211215 Raadsbrief Opkopen sociale huurwoningen DEF.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de Raadscommissie Wonen en Bouwen

Datum Onderwerp

15 december 2021 Brief Opkoop sociale huurwoningen door gemeente

Bijlage 1

Geachte leden van de raadscommissie Wonen en Bouwen, Betaalbare woningen zijn schaars in Amsterdam. Het beschermen en uitbreiden van de voorraad betaalbare woningen is dan ook een belangrijke prioriteit van het college. Corporaties spelen hier een essentiële rol in. Helaas moeten we constateren dat de groei van de betaalbare woningvoorraad geen gelijke tred houdt met de groei van de stad en de (groeiende) behoefte aan betaalbare huisvesting. Belangrijke reden hiervoor is de verhuurheffing van het Rijk. Deze heffing beperkt de schuldenlast die corporaties kunnen dragen, en heeft daarmee een sterke negatieve invloed op hun investeringscapaciteit. Corporaties geven aan dat zij zich genoodzaakt zien om bestaande woningen te verkopen om de taken waarvoor zij verantwoordelijk zijn (bieden van betaalbare, duurzame huisvesting in leefbare buurten) naar behoren uit te voeren. Dat leidde er in 2020 bijvoorbeeld toe dat ruim 600 corporatiewoningen zijn verkocht. Onderzoek naar opkopen sociale huurwoningen In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 tussen huurderskoepels, corporaties en gemeente zijn, met inachtneming van de beperkingen die de verhuurderheffing de corporaties opleggen, afspraken gemaakt over de groei van de voorraad.

Ook is daarin afgesproken om een onderzoek te doen naar de mogelijkheden om als gemeente een bijdrage te leveren aan de financieringsmogelijkheden van de woningcorporaties, waardoor zij minder sociale huurwoningen hoeven te verkopen en de sociale woningvoorraad verder kan groeien. U bent, door middel van een brief, d.d. 28 januari 2021, op de hoogte gesteld van de uitkomsten van dit onderzoek. Conclusie van het onderzoek was dat er voldoende aanbieders van financiering zijn en dat een gemeentelijke financieringsfaciliteit zich hier niet in positieve zin van zou onderscheiden. Niet het vinden van financiering voor initiatieven van corporaties is het probleem, maar het is het gebrek aan investeringscapaciteit, zoals eerder aangegeven, veroorzaakt door de verhuurderheffing.

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum Kenmerk Pagina 2 van 4

Afschaffen van de verhuurderheffing door het Rijk is volgens het college dan ook de meest wenselijke oplossingsrichting om de productie van sociale huurwoningen weer op te voeren. Dat is ons ‘Plan A’. Mocht de nieuwe regering de verhuurderheffing niet afschaffen, waardoor de noodzaak tot verkoop van sociale huurwoningen blijft, dan geeft het bovengenoemde onderzoek de volgende mogelijkheid aan: het aankopen van corporatiewoningen door de gemeente, met als doel behoud van woningen in het betaalbare huursegment in Amsterdam. Onderzoekers hebben een eerste verkenning gedaan naar mogelijkheden voor het behoud van betaalbare woningen door gemeentelijke aankoop voor doelgroepen in het sociale huur en middensegment. De verkenning geeft inzicht in het effect op de toegankelijkheid van de woningmarkt voor de verschillende inkomensgroepen. Daarbij worden de financiële haalbaarheid voor de gemeente in kaart gebracht. Voor de gemeente is een oplossingsrichting kansrijk als er niet structureel geld hoeft worden bijgelegd op de verhuur van de woningen. Ook heeft het college vooraf aangegeven dat het niet wenselijk is om via een nieuw gemeentelijk woningbedrijf te gaan concurreren met de corporaties. 3 Onderzochte scenario’s De verkenning heeft geresulteerd in een groslijst van tien scenario’s. In het rapport in de bijlage treft u een beschrijving aan van de tien scenario’s.

Op basis van de bevindingen van deze eerste verkenning zijn drie scenario’s verder doorgerekend door de onderzoekers. Dat zijn de gemeentelijke deelneming met inbreng in verhuurde staat, doorverkoop via koopgarant en aankoop ten behoeve exploitatie voor zorggroepen. Reden dat voor deze drie scenario’s is gekozen ligt besloten in een mogelijk kostenneutrale of positieve exploitatie en behoud van betaalbare woningen. De financiële effecten zijn doorgerekend op basis van een standaardwoning en een opkoopprogramma dat 4 jaar loopt. Uitwerking scenario Deelneming, 100% gemeente, met inbreng in verhuurde staat In het eerste onderzochte scenario koopt een gemeentelijke deelneming corporatiewoningen aan tegen marktwaarde in verhuurde staat. De corporatie ontvangt dan een lager bedrag dan bij directe vrije verkoop, maar ontvangt het bedrag wel in één keer. Het beheer zal de gemeente waarschijnlijk niet zelf uitvoeren, maar beleggen bij de corporaties of bij een particuliere organisatie. In dit scenario is expliciet uitgegaan van verkoop door de corporatie in verhuurde staat.

De argumentatie is dat daarmee dit scenario kansrijker wordt, de corporatie weliswaar minder inkomsten ontvangt en zelf minder woningen kan bouwen, maar is het wel zo dat elke aangekochte woning door de deelneming ook behouden kan blijven voor de doelgroep in de sociale huur en niet na verkoop op de vrije markt belandt. Uit de eerste verkenning blijkt dat scenario kan leiden tot een financieel gezonde deelneming die betaalbare huurwoningen in bezit heeft. Een voorwaarde hiervoor is het beschikbaar stellen van aandelenkapitaal aan de deelneming om deze in staat te stellen zelfstandig financiering aan te kunnen trekken voor de aankoop van de woningen. Dit betreft een investering onder het investeringsplafond en leidt tot een schuldstijging van de gemeente. Daarnaast dient te worden verkend of de drie reeds bestaande vastgoed deelnemingen van de gemeente, die allen ook sociale huurwoningen in hun bestand hebben, hier een rol in kunnen, dan wel willen spelen. 2

Gemeente Amsterdam

Datum Kenmerk Pagina 3 van 4

Uitwerking scenario Koopgarant In het tweede onderzochte scenario (koopgarant) koopt de gemeente de woningen vrij van verhuur en gebruik van de corporatie. Vervolgens verkoopt de gemeente de woning door aan een particulier met Koopgarant. De woning wordt met korting verkocht aan de koper. De gemeente is vrij om zelf het kortingspercentage vast te stellen tussen de 30 en 50%. Als de koper de woning weer wil verkopen, is hij verplicht de woning terug te verkopen aan de gemeente. De waardestijging dan wel daling wordt 50% - 50% gedeeld tussen gemeente en koper. Voor het risico van de waardedaling, dient de gemeente een voorziening op te nemen. Dit model om de aankoop van woningen met een lager inkomen mogelijk te maken, is ontwikkeld met het doel dat met de hypotheekrenteaftrek en het principe van aflossingen huishoudens met een laag middeninkomen met relatief lage woonlasten ook aan vermogensopbouw kunnen doen. Voor corporaties heeft dit model aan aantrekkelijkheid verloren, omdat zij de volledige terugkoopwaarde op de balans moeten houden. Het levert wel een boekwinst op, maar geen financieringsruimte. In het onderzochte scenario is echter de gemeente de eigenaar van het koopgarantrecht en uitvoerder van de regeling en ontvangt de corporatie de verkoopopbrengst.

Dat betekent dat de gemeente de woning verkoopt met een vast te stellen korting en als de koper wil verkopen ook de woning weer (binnen 6 weken) terugkoopt, waarna de gemeente vrij is de woning opnieuw te verkopen, eventueel met een ander kortingspercentage, maar ook als koopwoning zonder koopgarant. In dit scenario investeert de gemeente direct in woningen wat in een schuldtoename resulteert. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met het financiële en boekhoudkundige effect van het kortingspercentage dat gehanteerd wordt ten gunste van de particuliere koper.

Uit de eerste verkenning blijkt dat dit scenario op de korte en middellange termijn kan voorkomen dat woningen direct op de vrije markt belanden. Maar op de lange termijn is in het geval van almaar stijgende woningprijzen niet gegarandeerd dat woningen nog in het betaalbare segment vallen. Uitwerking scenario aankoop voor wonen en zorg Het derde onderzochte scenario is een uitwerking van het model deelneming. In dit model koopt de gemeente de woning aan, vrij van huur en gebruik, om de woning te gebruiken voor de huisvesting van daklozen of andere doelgroepen uit de zorg. Omdat de uitstroom uit zorg en opvang stokt, blijven voorzieningen onnodig bezet en zijn soms zelfs noodoplossingen nodig als opvang in hotels. Als mensen geen start kunnen maken met herstel of (re)integratie, kunnen problemen ontstaan of verergeren, met extra kosten tot gevolg. De negatieve exploitatie uitkomst zou gecompenseerd kunnen worden door de besparingen op de zorgkosten. In meerderheid zijn dit kosten die via de gemeentelijke begroting lopen. Voorlopig gaan we uit van een groep die nu in de opvang zit en dat elk gezin dat we hier kunnen huisvesten een besparing oplevert. De vraag die moet worden beantwoord is of de negatieve kasstroom bij dit scenario van een gemeentelijke deelneming kan worden gedekt uit de besparing. Deze rekensom hangt af van de gekozen doelgroep.

In het geval van (eenouder)gezinnen met geen of een lichte zorgindicatie, maar 3

Gemeente Amsterdam

Datum Kenmerk Pagina 4 van 4

die wel dakloos zijn, betaalt de gemeente nu voor 1 jaar zo’n 30.000 euro per huishouden aan opvangkosten (inschatting van gemeentelijke afdeling Zorg). Conclusie: scenario’s mogelijk voor opkopen sociale huur Concluderend kan gesteld worden dat uit de eerste verkenning van een aantal scenario’s blijkt dat het in theorie financieel mogelijk is voor de gemeente om via het opkopen van corporatiewoningen een actieve rol te spelen bij het behouden en uitbreiden van de betaalbare woningvoorraad. De onderzochte scenario’s hebben verschillende voor- en nadelen. Er zal een flinke verdiepingsslag nodig zijn om de financiële, juridische en beleidsmatige consequenties en risico’s nader te onderzoeken. Er zijn ook organisatorische consequenties verbonden aan elk van de scenario’s. de keuze voor verdiepend onderzoek en de eventuele vervolgstap voor het aankopen van corporatie woningen en de bijbehorende financiële beslissingen, is aan een volgend college. Maar het doel van het onderzoek is nog steeds in beeld: stappen zetten om de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor lage en middeninkomens te verbeteren en te voorkomen dat sociale huurwoningen op de vrije markt belanden.

Zo lang Rijksbeleid nog steeds tot gevolg heeft dat corporaties onvoldoende investeringsruimte hebben en voor (andere) belangrijke of noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen en derhalve woningen moeten verkopen, geven de onderzochte scenario’s stof voor een inhoudelijke verdieping samen met de corporaties. Het is aan een volgend college om hier verder mee aan de slag te gaan.. Er wordt momenteel in Den Haag onderhandeld over onder meer de toekomst van de verhuurderheffing. Mocht de investeringsruimte van de corporaties substantieel verruimd gaan worden door het nieuwe kabinet, is er geen aanleiding meer om verder te gaan op het onderzochte pad. Als de uitkomsten van de kabinetsonderhandelingen onverhoopt anders zijn, zal ik in gesprek gaan met corporaties en huurders over de mogelijkheden die dit onderzoek biedt en verder verkennen of en hoe de uitgezochte scenario’s meer vorm kunnen krijgen. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Bouwen en Wonen Bijlage: Onderzoek ‘Aankoop van sociale huurwoningen’

4