20211130 Aankoop sociale huur Amsterdam.pdf

Annius Hoornstra StadsontwikkelaarGebiedsontwikkelaar Maarten van ’t Hek Erik-Jan van der Goes Ortec Finance 30-11-2021

Aankoop van sociale huurwoningen andere oplossingen vanuit een ander perspectief

CONTEXT VAN EEN ONORTHODOXE VRAAG Het bestuur van de gemeente Amsterdam ziet dat de stad steeds minder toegankelijk wordt voor mensen met lagere en middeninkomens en vindt dit een ongewenste ontwikkeling. De stad moet plaats bieden aan iedereen, betaalbaarheid mag geen belemmerende factor zijn. De afgelopen decennia is de voorraad sociale huurwoningen verminderd. Dit is in absolute getallen zo, en helemaal in percentage van de totale omvang van de groeiende woningvoorraad. Met de sterke stijging van de koop- en huurprijzen is elke woning die uit de corporatiesector verdwijnt ook meestal niet langer bereikbaar voor lage en middeninkomens. Na verkoop wordt met sociale huurwoningen vaak een andere doelgroep bediend. Corporaties hebben het verkoopprogramma ingezet om geld beschikbaar te maken voor investeringen in de verbetering van het bezit en de nieuwbouw. De verkoopprogramma’s lopen vaak al jaren. Ondanks dat corporaties terughoudender zijn geworden met de verkoop van sociale huurwoningen, worden er jaarlijks toch nog 1.000 woningen verkocht. De corporaties hebben destijds complexen strategisch aangewezen voor verkoop, splitsing geregeld en erfpacht afgekocht en werken toe naar een situatie van volledig eigendom door bewoners. De gemeente heeft begrip voor de keuzes die de corporaties maken, maar vindt de uitkomst daarmee niet minder onwenselijk.

Het is niet goed voor de stad als de beschikbare voorraad woningen voor lagere inkomens en middeninkomens verder afneemt. Tegelijkertijd is het relevant dat de corporaties de beschikking hebben over de financiële middelen voor de investeringsopgave die samenhangt met de groei van de stad. Aan ons is gevraagd om te kijken of en op welke manieren sociale huurwoningen die binnen de Gemeente Amsterdam worden verkocht, behouden kunnen blijven in de sociale voorraad (huur of sociale koop). Daarbij is de randvoorwaarde dat er geen directe financiële bijdrage plaatsvindt door de gemeente en dat de rijksregelgeving een gegeven is.

1

RANDVOORWAARDEN BIJ HET ONDERZOEK Voor de gemeente is een oplossingsrichting kansrijk als er per saldo geen kosten aan de orde zijn die ten laste gaan van de jaarlijkse winst- en verliesrekening. Dit belast de weinige of ontbrekende financiele ruimte bovenmatig. Het Rijksbeleid wordt als gegeven beschouwd. Oplossingen waarvoor er wijziging in beleid en regelgeving nodig is vallen af. De gemeente moet zelfstandig in staat zijn om de oplossing uit te voeren. Het onderzoek gaat (bewust) voorbij aan vele beleidsoverwegingen die ten grondslag liggen aan het verkoopbeleid van de corporaties of oplossingen. Onderzocht zijn mogelijkheden op basis van financiële haalbaarheid, niet de haalbaarheid op basis van de wenselijkheid voor betrokken partijen. De wenselijkheid of haalbaarheid in relatie tot ander gemeentelijke beleid valt ook buiten de kaders van het onderzoek. Daarmee is ook niet gekeken of oplossingen passen binnen de financiële kaders van de gemeente (bv. schuldquote) of corporaties (bv. ICR of LTV). Aangegeven is een kwalitatief verwacht effect op de exploitatie en de balans. Ook zijn oplossingen nog niet doorgerekend op basis van het verwachte verkoopprogramma van de corporaties. Door de variatie aan te verkopen woningen kunnen effecten nog genuanceerd verschillen.

We gaan ervan uit dat de te verkopen woning bewoond gaat worden door de koper, omdat er bij verkoop door corporaties een zelfbewoningsplicht bestaat. Het is daarmee niet aannemelijk dat in de huidige praktijk de woningen voor verhuur worden aangekocht. De effectiviteit van een scenario meten we af aan dit nul-scenario: in welke mate leidt het uitvoeren van dit scenario tot huisvesting van andere inkomensgroepen? Vanuit het perspectief van de doelgroepen brengen we in kaart of de doelgroep van beleid wordt bediend. Daarbij sluiten we voor de sociale huur aan bij de wettelijke inkomenstabel. Voor middeldure huur zijn we uitgegaan van een inkomenscriterium dat gangbaar is bij corporaties. Doorgaans is de minimumeis voor de huurder dat het jaarinkomen minimaal 45x de maandhuur moet bedragen. Bij koopwoningen en koopvarianten baseren we inkomensgroep op basis de rekenhulp financieringslastennormen 2021 van het NIBUD. De gemeente heeft duidelijk aangegeven dat een nieuw gemeentelijk woningbedrijf niet een te onderzoeken oplossing is omdat dit niet investeringsruimte voor de corporaties oplevert. De hiernavolgende scenario’s zijn vooral financieringsconstructies. Voor de eenvoud gaan we ervan uit dat als er sprake is van een verhuurvariant het beheer uitgevoerd blijft worden door de verkopende corporatie of kan worden uitgevoerd door een commerciële dienstverlener.

2

EERSTE FASE: VERKENNING VAN VARIANTEN (AFGEROND 27-4-2021) In een eerste verkenning in april 2021 zijn zoveel mogelijk financiële constructies en hun effecten in beeld gebracht op basis van bekende normgetallen. Onderzocht zijn de mogelijkheden voor het behoud van woningen uit de verkoopportefeuilles van de Amsterdamse woningcorporaties voor doelgroepen in het sociale huur en middelsegment. Dit leidde tot de volgende scenario’s. Alle conclusies hebben als disclaimer dat de uiteindelijke uitkomst verder onderzoek vraagt en verschillen kunnen ontstaan omdat de te verkopen portefeuille niet bestaat uit een gemiddelde woning met een gemiddelde verkoopprijs, identiek erfpachtcontract en een gelijke onderhoudsstaat. Scenario 0

Bestaande situatie van verkoop door de corporaties, waarbij één verkochte woning een corporatie voldoende investeringscapaciteit oplevert voor meer dan 1 nieuwe sociale huurwoning en financieringscapaciteit voor 1 woning.

Scenario 1

Beperking in gebruik o.b.v. erfpacht en regulering. Door de eigen bewoningsplicht is al een maximale beperking oplegt aan het gebruik van de woning. Aanvullende eisen opnemen in erfpachtvoorwaarden moet met terugwerkende kracht. Dit scenario heeft geen toegevoegde waarde.

Scenario 2a

Gemeente koopt aan voor sociale verhuur. Door de impact op de lopende rekening voldoet dit scenario niet aan de randvoorwaarden. De gemeente is op grond van het BBV gehouden om de woning in 40 jaar af te schrijven. Zelfs bij een huur van € 750 p/m – op de socialehuurgrens – zijn de exploitatie-inkomsten onvoldoende om de jaarlijkse afschrijvingslasten te compenseren. Omdat er niet wordt afgeschreven op de grond, is het scenario theoretisch budgettair neutraal wanneer de grondwaarde gelijk is [aankoopkosten] -/- [totaal verwachte exploitatie inkomsten]. Dat kan bij een grondwaarde van ongeveer € 170.000 per woning, of aankoopkosten van € 200.000 per woning. Aangenomen mag worden dat dit niet of in slechts zeer uitzonderlijke gevallen aan de orde is.

Scenario 2b

Gemeente koopt aan voor middeldure huur. Door de impact op de lopende rekening voldoet dit scenario niet aan de randvoorwaarden. In de eerste jaren van de exploitatie is een tekort. Bezien over de gehele looptijd is het scenario theoretisch budgettair neutraal: de totaal verwachte netto-inkomsten zijn hoger dan de afschrijvingskosten.

Scenario 3a

Gemeente koopt aan in verhuurde staat voor sociale verhuur. Dit scenario voldoet niet aan de voorwaarden door de impact op de lopende rekening. De netto-inkomsten zijn onvoldoende om de afschrijvingslasten te dekken. Per saldo leidt het op korte termijn mogelijk wel tot meer sociale huurwoningen, indien corporaties hun nieuwbouwvoornemens op peil houden.

Scenario 3b

Gemeente koopt aan in verhuurde staat voor middeldure huur. Dit scenario voldoet aan de voorwaarden. Het leidt bij de corporaties tot minder inkomsten. Per saldo leidt het mogelijk tot meer huurwoningen.

Scenario 4

Gemeente koopt aan en brengt woningen onder in een deelneming. Bij de huidige lage rentepercentages is dit scenario interessant om uit te werken. Nadere analyse is nodig of de cashflow de risico’s in de exploitatie afdekt.

3

Scenario 5

Gemeente koopt aan t.b.v. woon-zorg (o.a. huisvesting daklozen of als vervanging voor de maatschappelijke opvang). Bij voldoende besparing op de kosten van zorg en begeleiding is het scenario mogelijk financieel haalbaar.

Scenario 6

Gemeente koopt aan en verkoopt door via Koopgarant. De opbouw van een structurele Koopgarantportefeuille door de gemeente is mogelijk financieel haalbaar. Nadere analyse is nodig om te zien wat het financieel risico is van de gemeente.

Scenario 7

Wooncoöperatie koopt aan met gemeentegarantie. Dit scenario is mogelijk financieel haalbaar, afhankelijk van financiële voorwaarden.

Scenario 8

Particuliere beleggers kopen aan. Dit scenario is financieel haalbaar. De vraag is of dit scenario zonder uitponden kan voldoen aan de rendementseisen van beleggers.

Scenario 9

Derde partijen bouwen nieuwbouw sociaal. Dit scenario is mogelijk financieel haalbaar.

CONCLUSIES 1STE FASE •

Bij alle huurvarianten is sprake van een positieve cash flow uit de exploitatie. De kernvraag is steeds of de positieve cashflow voldoende is om de afschrijving en rentelasten. Positieve cash flow is door een externe bril gezien interessant als d.m.v. goedkope financiering een hefboom kan worden georganiseerd.

•

Door de lage financieringslasten is aankoop interessanter dan voorheen. Voor een sluitende business case zijn de afschrijvingslasten doorslaggevend. Deze leiden bij sociale exploitatie tot een negatief resultaat. Dit kan positief worden beïnvloed door een lagere aankoopprijs (in verhuurde staat) of een hogere huur (middelduur). (scenario’s 2a,b en 3a,b)

•

Als de gemeente haar goede leningsvoorwaarden of erfpachtsysteem inzet kan dat doorslaggevend zijn bij exploitatie door derden: in een deelneming, als eigenaar/bewoner, zorginstellingen, wooncoöperaties of belegger. Er ontstaan dan specifieke kansen om beheerkosten, de verhuurdersheffing of waarderingsgrondslagen ‘buiten haakjes’ te plaatsen. (scenario 4, 5, 6, 7 en 8)

•

Als het mogelijk is om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen met een positieve cash flow ontstaat de vraag wanneer verkoop noodzakelijk is voor nieuwbouw is. Corporaties hebben belang bij nieuwbouw t.b.v. de differentiatie in hun bezit. Dat is echter maar één belang. Er kunnen corporaties zijn die voldoende middelen en verkoop niet nodig hebben en of die kleine huurwoningen bouwen met een uitstekend rendement.

4

TWEEDE FASE: UITWERKING DRIE VARIANTEN Naar aanleiding van de eerste fase zijn drie scenario’s verder uitgewerkt en dat zijn die van een gemeentelijke deelneming met inbreng in verhuurde staat, aankoop via koopgarant en aankoop ten behoeve exploitatie voor zorggroepen. 1. Uitwerking scenario Deelneming, 100% eigendom gemeente, met inbreng in verhuurde staat Bij de gemeentelijke deelneming worden de woningen door de corporatiewoningen verkocht in verhuurde staat en tegen marktwaarde in verhuurde staat. De corporatie ontvangt dan een lager bedrag dan bij directe vrije verkoop, maar ontvangt het bedrag wel in één keer. Vervolgens is het niet gezegd dat de gemeente ook het beheer zelf moet uitvoeren. Dat kan de gemeente ook weer beleggen bij de corporaties of bij een particuliere organisatie. Het scenario kent een financiering tot 100% van de marktwaarde. In de praktijk zal dat niet mogelijk zijn. Echter, de gemeente zal het eigen vermogen in de deelneming ook met leningen financieren. Daarom geeft deze berekening een beter beeld van alle kosten van de gemeente. De financiële effecten zijn doorgerekend op basis van 1.000 standaardwoningen per jaar en een opkoopprogramma dat 4 jaar loopt. Er is geen rekening gehouden met erfpachttransacties. In dit scenario is expliciet uitgegaan van verkoop door de corporatie in verhuurde staat.

De argumentatie is dat daarmee dit scenario kansrijker wordt, de corporatie weliswaar minder inkomsten ontvangt en zelf minder woningen kan bouwen, maar is het wel zo dat elke aangekochte woning door de deelneming ook behouden blijft voor de doelgroep in de sociale huur. Er is geen rekening gehouden met eventuele uitgaven in de investeringssfeer die mogelijk nog nodig zijn vanwege verduurzaming, funderingsherstel of andere renovaties. Financiële resultaten In de deelneming worden woningen aangekocht in verhuurde staat. Deze worden op de balans gezet en 100% gefinancierd met vreemd vermogen. Door het rendement uit de exploitatie – dat in de Deelneming blijft – en door waardestijging van het bezit ontstaat eigen vermogen. Dat is te zien in onderstaande grafiek.

Solvabiliteit - verwacht economisch scenario 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2022

2023

2024 Huur 630

2025

2026 Huur 750

2027

2028

2029

2030

Huur 1. 000

5

In deze grafiek is te zien dat het eigen vermogen in het verwachte scenario ieder jaar toeneemt. De verwachte toename van het eigen vermogen komt voor 80% uit waardestijging (van woningen die niet worden verkocht) en voor 20% uit exploitatie-opbrengsten in het scenario met een huur van 630 euro. Deze 20% is inzetbaar om risico’s op te vangen. Bij een huur van 630 euro komt de solvabiliteit in 2030, wanneer verschillende scenario’s worden doorgerekend1, in 98% van de gevallen boven 0% uit. De positieve cashflow en de (in de verwachting) positieve waardeontwikkeling zorgen ervoor dat er het eigen vermogen groeit. Met een zekerheid van 95% ligt de solvabiliteit boven de 7%.

2. Uitwerking scenario Koopgarant Bij koopgarant worden woningen verkocht met korting aan de koper. De koper verkoopt de woning weer terug aan de verkopende partij en de waardestijging wordt gedeeld. De verkopende partij is vrij om zelf het kortingspercentage vast te stellen tussen de 25 en 50%. Dit model om de aankoop van woningen met een lager inkomen mogelijk te maken, is ontwikkeld met het doel dat met de hypotheekrenteaftrek en het principe van aflossingen huishoudens met een laag middeninkomen met relatief lage woonlasten ook aan vermogensopbouw kunnen doen. Het model heeft aan aantrekkelijkheid verloren, omdat corporaties de volledige terugkoopwaarde op de balans moeten houden. Het levert wel een boekwinst op, maar geen balansverkorting. In het onderzochte scenario is echter de gemeente de eigenaar van het koopgarantrecht en uitvoerder van de regeling en ontvangt de corporatie de verkoopopbrengst. Dat betekent dat de gemeente de woning verkoopt met een vast te stellen korting en als de koper wil verkopen ook de woning weer (binnen 6 weken) terugkoopt, waarna de gemeenten vrij is de woning opnieuw te verkopen, eventueel met een ander kortingspercentage, maar ook als koopwoning zonder koopgarant. Op dit moment heeft het BBV geen directe richtlijnen voor de inzet van Koopgarant door de gemeente. Daarvoor is het een te unieke oplossing.

Voor zover bekend is op dit moment alleen de gemeente Ede een gemeentelijke versie van Koopgarant aan het verkennen. In de lijn van het BBV kan wel worden beredeneerd dat voor de gemeente het belangrijk is dat de gemeente in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen die horen bij de tijdelijke financieringsvraag bij terugkopen en weer verkopen en dient het risico te worden afgedekt dat hoort bij waardedalingen, overigens ook rekening houdend met waardestijgingen.

1

De berekeningen die Ortec Finance heeft gemaakt, zijn gemaakt in het WALS-model. Dat is software die corporaties gebruiken voor het opstellen van de meerjarenbegroting en voor de dPi, de verplichte prognoses die corporaties ieder jaar opleveren aan de toezichthouders. In deze software kan het financiële gevolg van een investeringsprogramma worden gesimuleerd. De software kan ook worden ingezet voor het doen van macro-economische scenario-analyses. Hierin wordt hetzelfde beleid uitgevoerd in 200 verschillende willekeurig gekozen macro-economische scenario’s. Dit wordt ook wel Monte Carlo analyse genoemd. De scenario’s bevatten informatie over een onderling samenhangend verloop van parameters zoals inflatie, huizenprijzen en de rentestand. Monte Carlo analyses worden gebruikt om een kans te bepalen dat een bepaalde ontwikkeling (zoals bijvoorbeeld een negatief eigen vermogen) zich voordoet. De gemaakte Monte Carlo analyses bevatten geen gedragsreacties: hetzelfde beleid wordt ieder jaar uitgevoerd, ook als een bepaalde ontwikkeling waarschijnlijk zou leiden tot een gedragseffect in de echte wereld.

6

Een hypothetisch risico is dat koopgarant een speelbal wordt van speculatie. De verkopende partij heeft er belang bij de woning zo tegen een zo hoog mogelijke prijs te verkopen. Dit risico is echter ondervangen bij de vormgeving van het Koopgarantmodel. De woning wordt namelijk niet verkocht aan een particulier, maar wordt terug verkocht aan de gemeente. Onder de te bepalen prijs moet altijd een taxatie liggen en deze taxatie moet uitgaan van de fictie dat het een normale koopwoning is zonder koopgarant. Bij meningsverschil tussen verkoper en de partij die de woning terugkoopt en later met een nieuwe koper worden drie taxateurs aangezocht voor een bindend advies. Bij de taxatie moet ook worden uitgegaan van oorspronkelijke situatie zodat de effecten van onderhoudsinvesteringen of achterstanden of extra opbrengsten door bijvoorbeeld uitbreidingen de eigenaar ten goede komen. Het is noodzakelijk voor de berekening een aanname te doen in de locatie van een woning omdat de erfpachtwaarde onder een woning met dezelfde verkoopwaarde in het centrum hoger is dan in Zuidoost en die weer lager is dan in Nieuw West. In de berekening is uitgegaan van een appartement in Nieuw West met een verkoopwaarde van 340.000 euro.

Financiële resultaten Bij koopgarant wordt een lening aangetrokken ter grootte van de korting die is verleend. Over deze lening wordt rente betaald. In de verwachting worden woningen ieder jaar een beetje meer waard. Dit leidt ertoe dat activering van de korting plus winstdeling leidt tot een positieve bijdrage aan het eigen vermogen. In onderstaande grafiek is de solvabiliteit weergegeven:

Solvabiliteit - verwacht economisch scenario 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

In deze grafiek is te zien dat de gegeven korting en het winstdeling recht in waarde stijgen terwijl de financiering gelijkt blijft. Dan ontstaat vermogen wat zich uit in een positieve solvabiliteit. Deze ontwikkeling is erg gevoelig voor de ontwikkeling van huizenprijzen, rentes, etc. Een doorrekening met 200 economische scenario’s laat zien dat er 19% kans is dat het eigen vermogen in 2030 kleiner is dan of gelijk aan 0 (38 / 200 scenario’s). De waardestijging leidt in het verwachte scenario tot winst bij terug-/doorverkoop. De waarde van de woningen stijgt en de gemeente ontvangt bij terug-/doorverkoop 50% van de verkoop winst. Uit deze winst kan (een deel van) de rente worden betaald. De mate waarin hangt af van de daadwerkelijke verkoopwinst en de rente. In het verwachte scenario valt dit ongeveer tegen elkaar weg: in het eerste jaar nadat alle transacties afgerond zijn is er een klein tekort (< 2,0 mln.) dat in 2030 is omgezet in een klein overschot (<2,5mln.). 7

In situaties waarin de rente (bij herfinanciering) stijgt, of wanneer de verkoopwinst tegenvalt, dan ontstaat er een tekort en zal dit moeten worden betaald. In een doorrekening met 200 willekeurige scenario’s was dit in 2030 bij 36% van de scenario’s het geval (72 / 200 scenario’s). Eén mogelijke manier om tekorten op te vullen is overigens om (een deel van de) woningen door te verkopen in de reguliere verkoop. Er ontstaat een groot financieel risico bij renteherziening of herfinanciering van de leningen. Wanneer een lening wordt doorgerold en de rente is gestegen, dan is er een risico dat verkoopwinsten niet meer opwegen tegen de rentelasten. Dan moeten rentelasten worden betaald uit andere middelen. Bij de doorrekening van de scenario’s is niet meegenomen de gedragseffecten bij stijgende en dalende markten. Die zijn er namelijk wel. Uit historische gegevens van de stichting Opmaat, de eigenaar van het Koopgarant concept, blijkt woningen niet massaal worden verkocht bij neergaande markten. Een woning is in principe een gebruiksgoed. Wat in neergaande markten gebeurt bij woningen die onder water staan is dat bij alleen bij unieke persoonlijke omstandigheden (echtscheidingen of verhuizing in verband met werk) verkoop noodzakelijk kan worden. Zonder deze urgente situaties zal de eigenaar verkoop liever uitstellen.

De praktijk is dan ook dat verkoop heel geleidelijk in de tijd plaats vindt. Dit heeft een groot mitigerend effect op het risico. 3. Uitwerken scenario aankoop voor wonen en zorg Bekend is dat de uitstroom van zorgdoelgroepen uit een intramurale setting naar een onzelfstandige of zelfstandige woning stokt. Deze woningzoekenden zijn klaar voor een volgende stap, namelijk een eigen woonplek, met alle verantwoordelijkheden die daar bij komen kijken. Soms krijgen ze daarbij nog wel begeleiding. In principe worden deze groepen ook met gehuisvest in sociale huurwoningen van woningcorporaties. Omdat de uitstroom stokt blijven voorzieningen onnodig bezet en zijn soms zelfs noodoplossingen nodig als opvang in hotels. Als mensen geen start kunnen maken met herstel of (re)integratie, kunnen problemen ontstaan of verergeren, met alle gevolgen en extra kosten tot gevolg. Het aankopen van corporatiewoningen voor deze doelgroep bespaart kosten. In meerderheid zijn dit kosten die via de gemeentelijke begroting lopen. Het zal ook om gaan om besparingen op kosten in de GGZ en zorg voor mensen met een verstandelijke beperking (bekostigd uit de Wlz en onder regie van het zorgkantoor) en om cliënten die uit detentie afkomstig zijn en een forensische indicatie hebben. In dit scenario is niet uitgerekend hoe groot de besparing is.

De eenvoudige vraag die moet worden beantwoord is of de negatieve kasstroom bij het scenario van een gemeentelijke aankoop meer dan volledig kan worden gedekt uit de besparing. Deze rekensom zal afhangen van de doelgroep. In het geval van het aankopen en toewijzen van woningen aan bijvoorbeeld (eenouder)gezinnen met geen of een lichte zorgindicatie, maar die wel dakloos zijn gaat het om een eenmalige jaarlijkse besparing van 30.000 euro per huishouden. Deze besparing doet zich opnieuw voor als de woning na een reguliere verhuizing weer vrijkomt. Het gaat om een directe besparing. Het dakloze huishouden verblijft nu bijvoorbeeld in een hotel in afwachting van een beschikbare woning. De vraag is natuurlijk wel waarom een woning die door de gemeente wordt aangekocht voor dit doel wel direct of sneller beschikbaar is dan een woning die vrij komt in de sociale huur. Een deel van de besparing kan overigens ook worden ingezet om woningen beschikbaar te houden. Er zijn ook calculaties te maken van veel grotere besparingen op zorgkosten die het gevolg zijn van structurele dakloosheid, te trage uitstroom uit dure voorzieningen en uitplaatsingen zonder 8

adequate huisvestingsoplossingen. Deze geldstromen zijn echter moeilijker om te zetten naar een kasstroom richting de aankoop van corporatiewoningen. Dat heeft veel te maken met de tekorten in de betreffende zorgvoorzieningen. Een plek in een voorziening die vrijkomt wordt direct opgevuld. Ergens in de keten ontstaan wel besparingen door minder belasting van de zorg, maar deze zijn moeilijker aanwijsbaar. Een ongenuanceerde conclusie is dat gegeven de uitkomsten van het scenario deelnemingen dit scenario ook een positieve uitkomst heeft.

9

ENKELE KANTTEKENINGEN BIJ DE UITKOMSTEN Bij gebrek aan meer gedetailleerde informatie afkomstig van corporaties zelf is gebruik gemaakt van sectorgemiddelden voor onderhoudskosten en beheerkosten. Deze kosten kunnen voor woningen in Amsterdam afwijken van landelijke gemiddelden. Er is geen specifieke informatie bekend over de uitpondportefeuille van de Amsterdamse corporaties en dus ook niet van de kosten van het verhuurklaar maken of een bovengemiddeld slechte technische staat van het interieur en casco. Beleggen in vastgoed brengt risico’s met zich mee. Zo zijn de afgelopen jaren inflatiecijfers en rentestanden laag geweest ten opzichte van historische niveaus. Dit heeft gevolgen voor de huizenprijzen, die zijn (mede) daardoor nu hoog. Dit kan veranderen. Evenzo zien we de afgelopen jaren dat het exploitatieresultaat van corporaties terugloopt vanwege het feit dat de kosten sneller stijgen dan de inkomsten. De landelijke politiek kan keuzes maken in de fiscale behandeling van woningbezit en -verhuur, maar ook verplichte verduurzaming en een mogelijke rem op huurverhogingen. Deze niet volledige beschrijving van risico’s kan betekenen dat de gemeente, ondanks een businesscase die vooraf een positieve ontwikkeling laat zien, toch verlies lijdt. Door afwijkingen in de praktijk kunnen de uitkomsten van de doorrekeningen materieel veranderen.

Dit rapport is daarom geen beleggingsadvies.

AFRONDING De rapportage is eenmaal ambtelijk en eenmaal bestuurlijk gepresenteerd en op basis van opmerkingen aangepast en afgerond. Zoals eerder vermeld is het onderzoek gedaan uitgaande van de huidige spelregels. Een nieuw kabinet kan het speelveld wijzigen. We geven in overweging om de rapportage te bespreken met de federatie en te presenteren aan de bestuurders van de Amsterdamse corporaties. De rapportage heeft als ondertitel ‘andere oplossingen vanuit een ander perspectief’. Ceci n’est pas une pipe was ook een goede titel geweest. We hebben steeds de vraag gesteld of vanuit andere financiële perspectieven andere oplossingen mogelijk zijn. Deze vraagstelling en oplossing leggen fundamentele vragen bloot. Het zou mooi zijn als gemeente en corporaties de rapportage zien als uit te werken en aan te vullen menukaart.

10

BIJLAGE 2 - UITGANGSPUNTEN De berekeningen die Ortec Finance heeft gemaakt zijn gebaseerd op een aantal uitgangspunten. Het eerste deel van de uitgangspunten gaat over de beoogde nieuwe bewoner van de woning. • • • •

Huurder in de sociale huur is een huishouden met een inkomen van maximaal 46.679 euro Huurder in de middeldure huur is een huishouden met een inkomen van minimaal 45.000 euro (45x de maandhuur) Koper van een woning van 357.000 euro (incl. k.k.) is een huishouden een met inkomen van minimaal 55.800 euro (NIBUD) Koper met Koopgarantconstructie van 267.000 (75%, incl. k.k.) is een huishouden een met inkomen van minimaal 44.800 euro (NIBUD)

De precieze samenstelling van de uitpondportefeuille van de Amsterdamse corporaties is niet bekend. Daarom is gerekend met één normatieve woning voor wat betreft koopprijs e.d. •

•

Verkoopprijs k.k. (waarde vrij van huur en gebruik) is 340.000 euro (prijspeil 2019). Dit is een gemiddelde. In 2019 waren op basis van cijfers van de AFWC de verkochte woningen overwegend kleiner dan 60m2. De aanname is dat bij deze verkoopprijs de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht. Mutatiekosten voor de corporatie zijn bij verkoop en verhuur gelijk. Aangenomen is dat de woning bewoonbaar en dus verhuurbaar is.

Voor deze berekeningen zijn aannames gedaan over de financiële kenmerken van het corporatiebezit dat de gemeente zou overnemen. Omdat er geen gedetailleerde informatie beschikbaar was over de (uitpond)voorraad van de Amsterdamse corporaties, is aangesloten bij landelijke gemiddelden. • • • • • •

De gehanteerde sociale huurprijs is 630 euro Huurprijs in de middeldure huur is afgerond 1.000 euro Onderhoudslasten zijn 2.000 euro per jaar Beheerlasten zijn 1.000 euro per jaar, bestaande uit 100 euro OZB, 235 euro verzekeringen, 450 euro verhuur en beheer en 215 euro sociaal beheer. De verhuurderheffing bedraagt 1.000 euro per jaar (na de APB ’21 c.q. Motie Hermans) Woningwaarde in verhuurde staat is 245.000 euro (bij een aanvangshuur van 630 euro)

11