20211123 Raadsvoordracht Investeringsnota LvDeysselbuurt.pdf

In de openbare ruimte van de noordzone van de buurt (buiten de scope van de investeringsnota maar binnen dezelfde buurt) worden naast de bestaande speelvoorzieningen ook sportvoorzieningen voor volwassenen aangelegd. e. Warmtelevering voor nieuwbouw; comply or explain De gemeenteraad streeft er met de motie LaagTemperatuur (LT) voor nieuwbouw (gemeenteraad, 9 november 2019) naar om alle nieuwbouw in Amsterdam te gaan voorzien van LT warmte, dat wordt geleverd door collectieve netwerken die zoveel mogelijk gevoed worden door lokale bronnen. In het ‘Afwegingskader open-betaalbaar-duurzaam voor uniforme besluitvorming in gebiedsontwikkeling’ wordt toelichting gegeven op de uitzonderingen om van dit principe af te kunnen wijken ( ‘comply or explain’). Deze uitzonderingen bestaan uit: 1. Wanneer de gebiedsontwikkeling kleinschalig is en in hoge mate is verweven met de bestaande stad waar reeds een HT/MT warmtenet beschikbaar is, kan de ontwikkeling van een nieuw netwerk onwenselijk zijn; 2. Wanneer de gebiedsontwikkeling is gelegen in een concessiegebied en er geen overeenstemming met de concessiehouder is bereikt over de ontwikkeling van collectieve LT en ZLT netwerken; 3. Wanneer er in de gebiedsontwikkeling onacceptabel hoge meerkosten voor het aansluiten van gebiedsontwikkeling op LT en ZLT systemen optreden ten opzichte van alternatieve oplossingen; en/of 4.

Wanneer er in de gebiedsontwikkeling onoplosbare capaciteitsproblemen op het elektriciteitsnetwerk optreden. Voor de Van Deysselbuurt geldt dat de nieuwbouw plaatsvindt te midden van bestaande bouw en het bestaande MT (70°C) stadswarmtenet op minder dan 200 meter van de ontwikkeling ligt (1). Het gebied ligt tevens in een concessiegebied (van Westpoort Warmte) (2). Desondanks hebben gemeente, Rochdale Vattenfall, Liander en Waternet een Totale Keten Kosten Analyse (TKK) uitgevoerd om verschillende warmtesystemen voor de bestaande- en nieuwbouw te kunnen wegen (op duurzaamheid en kosten) waaronder ook aansluiting op een LT systeem. Hieruit komt aansluiting van zowel de bestaande- als de nieuwbouw op het bestaande warmtenet als het meest

kosteneffectief naar voren. De uitkomst op duurzaamheid laat zien dat de meest duurzame variant (Lage Temperatuur met aquathermie als warmtebron) een CO2 winst van 85% t.o.v. de gasreferentie oplevert, waar aansluiting op het bestaande MT (70°C) warmtenet een CO2 winst van 82% oplevert. Deze meest duurzame variant kost echter €14 mln. meer dan aansluiting op het bestaande warmtenet en is daarmee onacceptabel hoog (3). De meerkosten bedragen € 14.000 per ton CO2, waar de huidige prijs van CO2 rechten circa €20 per ton bedragen. Vervolgstappen De vastgoedeigenaar (in dit geval woningcorporatie Rochdale) beslist over de uiteindelijke systeemkeuze waarbij naast CO2 reductie en de uitkomst van de TKK, ook het voldoen aan de wettelijke eisen voor BENG/TO juli, en betaalbaarheid voor de eigen huurders in de Van Deysselbuurt belangrijke voorwaarden voor de uiteindelijke keuze zijn. Rochdale en energieleverancier Vattenfall onderzoeken hiertoe de mogelijkheden van een hybride systeem: (bestaande MT (70°C) warmtenet gecombineerd met WKO). Daarbij geldt ook dat Rochdale verantwoordelijk is voor het verkrijgen van omgevingsvergunningen voor de nieuwbouw van de woningen. De verwachting is dat de Omgevingsdienst de concessieafspraken interpreteert als aansluitverplichting van de nieuwbouw op het stadswarmtenet.

De hybride variant is vergelijkbaar met het warmtesysteem dat aangelegd wordt in de Sluisbuurt. Deze variant wordt alom gezien als een volgende stap in de aanleg van duurzame warmte- en koudenetten in Amsterdam. In de Lodewijk van Deysselbuurt is het de bedoeling om zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw op dit hybride warmtesysteem aan te sluiten. 8. Kennis te nemen van de (geheim) financiële paragraaf investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt. Deze financiële verkenning geeft een beeld van de te verwachten inkomsten en uitgaven. De (grond)opbrengsten zijn geraamd op ca. € 24 mln (waaronder bijdrage van € 1,5 mln van de VRA)en de uitgaven (bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten) zijn geraamd op ca. € 56 mln. De uitvoering van het plan leidt naar verwachting tot een tekort van ca. - € 32 mln (nominaal). 9. Kennis te nemen van het programma middeldure huur dat door de corporaties structureel (eeuwigdurend) in het middensegment kan worden gehouden met als consequentie een lagere grondopbrengst. 10. In te stemmen met de toerekening van € 0,64 mln aan de grondexploitatie 21352 voor de bovenwijkse voorziening herinrichting parken; 11. De grondexploitatie 21352 Investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt vast te stellen, welke een negatief resultaat kent van ca - € 29,5 mln op netto contante waarde per 01-012021.

De totale investeringen zijn nominaal begroot op € 56 mln en de totale (grond)opbrengsten op € 24 mln. De investeringen betreffen onder andere bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en proceskosten. Voor het negatief resultaat (tekort) van de grondexploitatie zal een voorziening getroffen worden in de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds. 12. De grondexploitatiegrens zoals opgenomen in (geheim) Financiële paragraaf investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt vast te stellen.

13. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de financiële paragraaf) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. Als belangrijkste risico’s zijn benoemd het niet verkrijgen van draagvlak voor deeluitwerkingen per complex voor renovatie (met aardgasvrije oplevering) danwel sloop. Dit leidt tot vertraging en daarmee meer proceskosten. De kans dat een van deze risico’s zich een keer voordoet wordt ingeschat op 40%. De risico’s worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. 14. Een krediet beschikbaar te stellen op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 31252 onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van ca. € 56 mln nominaal op prijspeil 1-1-2021;

Toelichting beslispunten 8 tm 14 De (geheime) financiële paragraaf is de toelichting op de grondexploitatie en geeft inzicht in het programma, de verwachte opbrengsten (ca € 24 mln), de investeringsbehoefte (ca € 56 mln), de fasering, de resultaatsverwachting (ca - € 32 mln nominaal en ca - € 29,5 mln NCW) en de risico’s. In de opbrengen is een bijdrage van € 1,5 mln van de vervoersregio Amsterdam (VRA) meegerekend. Het programma bestaat uit nieuwbouw van woningen en voorzieningen en nieuwe openbare ruimte. De investeringen zijn benodigd ten behoeve van de proceskosten, bodemsanering, grondwerken, verhardingen, groenvoorzieningen, voorbereiding en toezicht en overige werkzaamheden. Bij de proceskosten is rekening gehouden met het maken van verschillende deeluitwerkingen en zorgvuldige participatie van bewoners. De grondexploitatiegrens in de (geheime) Financiële paragraaf van de investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt omvat het midden- en zuidgedeelte van de buurt. De investeringen in het noordelijk deel van de buurt vinden plaats vanuit verkeer- en openbare ruimte middelen. De aanpak van het vastgoed in dit deel van de buurt betreft 100% renovatie. De herontwikkeling van de meeste nieuwbouw (85%) vindt plaats onder de voorwaarden van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE).

Dit houdt onder andere in dat de corporatie op haar erfpachtgronden voor eigen rekening en risico de locatie bouwrijp maakt en nieuwbouw realiseert. Omdat ook een deel van de nieuwbouw van de corporatie gerealiseerd wordt op nieuw uit te geven gemeentegrond (15%) zijn over deze combinatie van ontwikkelvoorwaarden aparte afspraken gemaakt (zie onder beslispunt 6). Daarnaast worden in het vernieuwingsgebied Van Deysselbuurt ieder geval 1, mogelijk 2 kavels getenderd. In de grondexploitatie wordt er vanuit gegaan dat de corporatie kiest voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen. Rochdale heeft daartoe haar bereidheid uitgesproken. Dit leidt tot een lagere grondopbrengst en draagt bij aan het tekort op de grex. De investeringsnota bevat uitgangspunten voor de herinrichting van de openbare ruimte. De raming van de kosten is gebaseerd op die uitgangspunten. Bij instemming met de investeringsnota zal er in participatie met de buurt een ontwerp voor de openbare ruimte worden opgesteld. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats. Omdat bij een toenemend inwoneraantal naar verwachting het gebruik van de parken toeneemt worden vanuit verschillende grondexploitaties van omliggende projecten investeringen gedaan voor een kwaliteitsimpuls van het Eendrachtpark en een deel van het Sloterpark. De belangrijkste financiële risico’s en kansen voor de grondexploitatie

Risico’s  Woningcorporatie Rochdale verkrijgt niet op tijd voldoende draagvlak (conform Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering, 2020) voor ingrijpende renovatie respectievelijk sloop van een of meer complexen. Gevolg: planaanpassing of/en vertraging in de uitvoering, extra proceskosten ca. € 450.000. De kans wordt ingeschat op 40%  Binnen dit risico is het risico meengenomen op het niet verkrijgen van draagvlak voor een aardgasvrije oplevering na renovatie. Kansen  Subsidiemogelijkheid; Het project kan in aanmerking komen voor Woningbouwimpuls, eveneens een subsidieregeling vanuit het Rijk. De mogelijke subsidie bedraagt ca. € 2,8 miljoen. De kans dat de subsidie wordt toegekend wordt ingeschat op 50%. De grootste wijzigingen t.o.v. de principenota: Het nieuwbouwprogramma is kleiner dan voorzien in de principenota. Hierdoor zijn de grondopbrengsten lager dan voorzien.  Doordat er minder verdichting plaatsvindt bestaat de nieuwbouw uit een hoger percentage sociale huur dan voorzien, dit drukt de grondopbrengsten.  Een groter deel van de nieuwbouw valt binnen de spelregels van het ACE. NB. De scope van de financiële verkenning van de principenota betrof de vier buurten aanpalend aan de Burgemeester Röellstraat tezamen. 15. Kennis te nemen van de door het college van B&W vastgestelde projectspecifieke ACE afspraken voor 3 Röellbuurten: 15.13.

Een berekeningsmethodiek waarbij de verhouding ACE en niet-ACE van het project wordt berekend op basis van huidig en toekomstig uit te geven percelen; 15.14. Waarbij de verhouding ACE/Niet ACE evenredig wordt verdeeld over het totale programma; 15.15. Deze verhouding ACE/Niet-ACE wordt gehanteerd bij de berekening van de afkoopsommen; 15.16. De afspraken hebben naast de Van Deysselbuurt betrekking op de Couperus- en Dichtersbuurt. In november 2021 [prognose] heeft het College van B&W de nieuwe ACE afspraken vastgesteld, waarbij drie Röellbuurten zijn uitgezonderd. Na de Principenota Geuzenveld Slotermeer (2019) zijn gemeente en de bij de Lodewijk van Deyssel-, Couperus- en Dichtersbuurt betrokken corporaties in gesprek gegaan over op deze 3 buurten toegesneden financiële afspraken. In de Röellbuurten wordt er deels verdicht op gemeentelijke grond (grond die beschikbaar komt door versmalling van het straatprofiel van de Burgemeester Röellstraat) en deels op grond die in erfpacht is uitgegeven aan de corporaties (grond die beschikbaar komt na sloop van de woningen). De totale oppervlakte uitgeefbaar terrein wordt hierdoor groter. Voor het financiële resultaat maakt het veel uit welk programma er in de eindsituatie op het ACE gebied terecht komt en wat op het nieuw uit te geven gebied.

Er is daarom gezamenlijk een methodiek uitgewerkt om te voorkomen dat er vanuit financieel oogpunt, ‘strategische’ keuzes worden gemaakt met betrekking tot het programma, ten koste van de kwaliteit van de vernieuwde buurten. Met de methodiek wordt voor elk van de drie buurten een verhouding ACE/Niet-ACE berekend waartegen het programma wordt afgerekend. Bij vaststelling van deze projectspecifieke afspraken gelden deze hiermee voor de Van Deysselbuurt, alsook voor de Couperus- en Dichtersbuurt. De investeringsbesluiten voor de laatste twee volgen naar verwachting in 2022 en 2023.

16. Kennis te nemen dat in de investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt ruimtelijke reserveringen voor maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen welke de komende jaren onherroepelijk tot investeringen leiden. Op basis van het voorzieningenprogramma is naar verwachting indicatief € 16,8 mln aan investeringen in de maatschappelijke voorzieningen benodigd en jaarlijks circa € 1,2 mln voor het beheer, exploitatie en programmakosten. Deze bedragen worden te zijner tijd inzichtelijk gemaakt en dienen te worden gedekt vanuit de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein (OJZ, Sport en Bos, Kunst en Cultuur). In de investeringsnota zijn referentienormen opgenomen voor de normatief benodigde extra maatschappelijke voorzieningen als gevolg van de toename van het aantal woningen. Daarnaast is uitgebreid geanalyseerd wat de buurt zelf nodig heeft, welk aanbod er al is en wat daarbovenop nodig is voor de ondersteuning van de huidige bewoners, voor wie de investeringen in de vernieuwing en verbetering op de eerste plaats worden gedaan. Dit maakt dat ruimschoots aan de normatief benodigde fysieke ruimte voor maatschappelijke voorzieningen wordt voldaan. Het meest in het oog springende voorbeeld is het in de buurt te huisvesten jongerencentrum/talentenhuis.

Hiervoor heeft de raad onlangs vooruitlopend op de investeringsnota (maart 2021) een krediet ter beschikking gesteld om een pand te verwerven om op die locatie een jongerencentrum/talentenhuis te kunnen ontwikkelen, in combinatie met de herontwikkeling aan de Burgemeester Röellstraat. Daarnaast is in het stedenbouwkundig plan ruimte gereserveerd voor diverse andere zorg- welzijnsen ontmoetingsruimten en combinaties daarvan. De ontwikkeling van nieuw en herontwikkeling van bestaand vastgoed beslaat zo’n 10 jaar en gebeurt in samenwerking met corporatie, stadsdeel en maatschappelijke organisaties en in participatie met bewoners, waardoor niet op voorhand een definitief voorzieningenprogramma vast te stellen is. Onderstaande overzicht geeft indicatief de toevoeging van maatschappelijke voorzieningen en de bijhorende investeringen weer uitgezet in de tijd.

Alles in één school Gymnastiek Kinderdagverblijf, incl. BSO Totaal

BVO m2 2255 552 530 3337

Jongerencentrum xl waaronder; Culture wijkvoorziening Gezinsopvang Sportvoorzieningen Spelen in de openbare ruimte Sport in de openbare ruimte

1000 150 800

Community Center bestaande uit: Buurtkamer Social Garden Buurtpunt Buurtteam

440 120

Totaal

5577

Terrein m2 1655 200 1855

TOTAAL investering € 6.314.924 € 1.503.255 € 1.484.000 € 9.302.179 €

4.566.000

€ 6300 1050 700

350 9905

€

Jaartal investering gemeente 2023 2023 2023

Start programmaen exploitatiekosten/ huur Exploitatiekosten nvt nvt nvt nvt nvt nvt

2.956.000 ntb ntb ntb

2022 2022 2022 ntb ntb ntb

2024 2024 2024 nvt nvt nvt

nvt nvt nvt nvt

geen nvt nvt nvt

nvt 2024 nvt nvt

16.824.179

€ € €

Huur nvt nvt nvt

Programmakosten nvt nvt nvt

105.028 ntb 82.579 nvt nvt

nvt ntb nvt nvt nvt nvt

€

nvt

nvt

€

6.722 € nvt nvt

€

194.329 €

€

504.000 ntb 438.000 nvt nvt nvt nvt

24.000 € nvt nvt

55.000 nvt nvt

24.000 €

997.000

17. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de gemeentewet is opgelegd op de GEHEIM te houden Financiële paragraaf (inclusief bijbehorende bijlagen) en het verzoek aan de gemeenteraad op grond van artikel 25, derde lid van de gemeentewet, om die tijdens de eerst volgende vergadering na aanlevering bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b van de

Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd voor een periode van tien jaar waarbinnen het plan voor de Van Deysselbuurt grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt 1 juli 2032. Toelichting Op grond van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet wordt, gelet op de belangen genoemd in artikel 10 lid 2 sub b Wet openbaarheid bestuur, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt”. Door openbaarheid van de gegevens uit de bijlagen kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. Het belang van openbaarheid weegt daar niet tegenop. De financiële paragrafen zijn standaard geheim vanwege de vertrouwelijke informatie over kosten en opbrengsten. De duur van de geheimhouding is gekoppeld aan de looptijd van het project.

Financiële onderbouwing

Financiële onderbouwing: Ja, zie bijgevoegde Financiële Paragraaf Investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt.

Consequenties gedekt?

Ja, grondopbrengsten en Vereveningsfonds.

Overige toelichting: Het resultaat van de grondexploitatie is negatief en bedraagt ca - € 29,5 mln (NCW) De kostenraming bedraagt € 56 mln. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor het bouwrijp maken, de herinrichting van de openbare ruimte en voor proceskosten. De opbrengsten bestaan voornamelijk uit de grondopbrengsten en zijn geraamd op € 24 mln. Daarnaast is ook een bijdrage (ca 1,5 mln) van de VRA i.v.m. het verleggen van de tram meegerekend. Het negatieve saldo komt hoofdzakelijk door:  Het aanpassen van de infrastructuur (Burgemeester Röellstraat) ter hoogte van de Van Deysselbuurt ten behoeve van nieuwbouw: o.a. verplaatsen van rijwegen, fietspaden, verleggen trambaan en bomenrijen.  Volledige herinrichting van de openbare ruimte in de buurt noodzakelijk om sociale veiligheid, verkeersveiligheid en waterberging (klimaatadaptatie) te verbeteren.  De grondopbrengsten voor de gemeente zijn relatief laag, vanwege hoge aandeel betaalbare woningen en omdat het grootste deel van de vernieuwing op reeds uitgegeven grond plaatsvindt en onder de spelregels van het ACE vallen.  Naast betaalbare woningen is er ook behoefte aan extra ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, zoals een brede school, jongerencentrum en buurtcentrum. Ook dit drukt de grondopbrengsten. Vooruitlopend op de vaststelling grondexploitatie is de raad april jl.

akkoord gegaan met de kredietaanvraag voor de anticiperende aankoop van een pand in de buurt, ten behoeve van de realisatie van een jongerencentrum. Conclusie: De gevraagde beslispunten hebben financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd en worden gedekt via de grondopbrengsten en het vereveningsfonds.

Geheimhouding

Zoals aangegeven bij beslispunt 16 heeft het college op grond van artikel 25, tweede lid van de gemeentewet, gelet op de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur, tot 1 juli 2032 geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage “Financiële paragraaf investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt”.

Welke stukken treft u aan? Registratienr. < automatisch >

< automatisch >

Naam 1. Investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt, september2021 (2 delen) 2. Bijlage bij Investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt, september 2021 3. Samenvatting Investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt 4. Geheim-Financiële paragraaf investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt, oktober 2021 5. Advies SDNW Investeringsnota Lodewijk van Deysselbuurt, juni 2021 6. Nota van Beantwoording Lodewijk van Deysselbuurt, oktober 2021 7. Samenvatting Nota van Beantwoording 8. Resultaten huis-aan-huis buurtenquête 9. Samenvatting resultaten huis-aan-huis buurtenquête 10. Resultaten online buurtenquête 11. Niet-geanonimiseerde Nota van Beantwoording

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Irma Dejong, i.o.v. G&O, T: 065252 4039; E: i.dejong@amsterdam.nl