20211026 afwegingskader vastgoed Aanpak Binnenstad.pdf

Afwegingskader inzet reserve vastgoed Aanpak Binnenstad 1. Inleiding Het Bestuurlijk Team (BT) Aanpak Binnenstad heeft ingestemd met het opbouwen van een reserve van € 10 miljoen, ter ondersteuning van de verwerving van strategisch vastgoed door de vastgoeddeelnemingen. In het BT van 4 maart 2021 is ingestemd met het vullen van de reserve met een eerste tranche van € 2 miljoen vanuit de eerder beschikbaar gestelde € 7,5 miljoen ten behoeve van de Aanpak Binnenstad. De komende tijd zal verder worden onderzocht hoe de reserve mogelijk verder kan worden opgebouwd tot €10 miljoen. Het doel van de reserve is om strategisch in te kunnen spelen op marktontwikkelingen ten behoeve van het realiseren van de vastgoedambities die passen binnen de Aanpak Binnenstad. Om de gewenste grip op het vastgoed te realiseren is medefinanciering van de gemeente in bepaalde gevallen nodig. Een incidentele bijdrage vanuit de gemeente kan helpen om in samenwerking met de drie vastgoeddeelnemingen (Stadsgoed N.V., N.V. Zeedijk, Stadsherstel) op cruciale plekken in de binnenstad vastgoed te verwerven om de kwaliteit en diversiteit van het aanbod en leefbaarheid in de binnenstad te versterken. Het is financieel niet altijd nodig en/of mogelijk om bij aankoop van vastgoed gebruik te maken van de reserve. Er zullen dus keuzes moeten worden gemaakt.

Hieronder volgt een afwegingskader dat kan worden gebruikt op het moment dat een mogelijke kans zich op de markt voordoet en snel besloten moet worden of medefinanciering vanuit de gemeente nodig en gewenst is. Bij een gewenste aankoop moet snel en flexibel geopereerd worden, want de markt wacht niet. Hieronder staat ook een bestuurlijk proces beschreven om aan de hand van het afwegingskader tot besluitvorming te komen. 2. Scenario’s reserve Hieronder staan zes scenario’s benoemd wanneer het nodig kan zijn om gebruik te maken van de reserve: 1. Financiering van waardeverlies als gevolg van functiewijziging, zoals bijvoorbeeld bij speelautomatenhallen waarbij de functie in het bestemmingplan wordt gewijzigd; 2. Eenmalige compensatie van lagere huurinkomsten doordat bij gewenst gebruik van het aan te kopen pand er sprake zal zijn van een lagere reële markthuur zoals bij kwalitatief slechte horeca t.o.v. een hoogwaardiger functie, souvenirwinkels t.o.v. een winkel met een buurtfunctie; 3. Inzet reserve om een gewenste culturele of maatschappelijk functie te realiseren of te behouden; 4. Inzet reserve om te voorkomen dat een pand in foute handen dreigt te vallen. 5.

Meefinancieren van aankopen door een deelneming die niet passen binnen de financiële parameters die zijn afgesproken met de medeaandeelhouders in de deelnemingen bij aankopen die door de gemeente van groot strategisch belang worden geacht; 6. Tijdelijke aankoop door de gemeente en doorverkoop aan deelnemingen in gevallen waar haast geboden is (bijv. 1e recht van koop) of deelnemingen (tijdelijk) niet over het benodigde aankoopbudget beschikken. Per saldo wordt hier uiteindelijk alleen de notariskosten en renteverlies gefinancierd;

3. Afwegingscriteria Op het moment dat zich een kans voor een aankoop voordoet zal aan de hand van de onderstaande criteria bekeken worden of de inzet van de reserve gewenst is. Het college van B&W is bevoegd om altijd af te wijken van de hieronder weergegeven afwegingscriteria en aankoopvoorwaarden. Indien het college van B&W van deze bevoegdheid gebruikt maakt, zal dit met argumenten bekleed worden. Gebied In het Bestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum zijn straten aangewezen waar een verbod is op winkels waarvan het aanbod is gericht op toeristen. De beperking geldt voor het postcodegebied 1012 en circa 40 winkelstraten die aan dit gebied grenzen. Dit gebied is weergegeven op onderstaande kaart.

Inzet van de reserve in het kader van Aanpak Binnenstad vindt alleen plaats als een pand gelegen is aan één van de straten van het Bestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum. Functies De inzet dient niet enkel om snel te kunnen handelen en/of een verlaagd rendement mee te compenseren. Er dient te worden aangetoond dat met de inzet van de reserve ook wordt voldaan aan de prioriteiten en maatschappelijke doelstellingen uit de Aanpak Binnenstad, zoals het bouwen aan een meer diverse binnenstad voor de Amsterdammer en de waardevolle bezoekers. De functies die een diverse binnenstad in de weg staan zijn opgenomen in het bestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum. Voorbeelden van zaken die niet aan het bestaande aanbod mogen worden toegevoegd in het bestemmingsplan Winkeldiversiteit zijn ticketshops, fietsverhuurbedrijven en attracties. Ook winkels die eten voor direct gebruik verkopen zijn niet meer toegestaan. De vormen van gebruik die bevroren zijn in het Bestemmingsplan Winkeldiversiteit Centrum zijn aanvullend op de reeds bestaande restrictieve regels in de bestemmingsplannen ten aanzien van minisupermarkten, souvenirwinkels, head-, seed-, grow- en smartshops, alsmede van automatenhallen, geldwisselkantoren, telefoneerinrichtingen en massagesalons.

Als in één van de straten van het bestemmingsplan Winkeldiversiteit een dergelijke verboden functie vrijkomt dan is het interessant om te onderzoeken of aankoop door een deelneming haalbaar en wenselijk is. Met als doel dat de invulling van het pand wordt omgezet naar een functie die zich richt op de Amsterdammer of de waardevolle bezoeker en een positieve bijdrage levert aan de stad. Ook zou het kunnen worden ingezet als een kwaliteitsarme horeca wordt

omgezet in een kwalitatief goed en vernieuwende horecazaak of een andere gewenste functie zoals wonen. Een tweede argument kan zijn om over te gaan tot inzet van de reserve wanneer een culturele of maatschappelijke instelling hiermee te realiseren of behouden is. Het kan dan gaan om een ruimte voor een huisarts of apotheek. Ook voor het behoud van een museum, theater, poppodium, nachtclub, atelier of broedplaats. De culturele sector is van groot belang voor de Amsterdamse binnenstad. De coronacrisis treft de culturele sector bovenmaats, dus extra inzet om deze sector in de binnenstad te behouden is nodig. Strategische plek Het is van belang dat met de aankoop een verschil kan worden gemaakt in één van de betreffende straten, omdat het een zichtlocatie betreft of een beeldbepalend pand is op een strategische plek. Het is van belang dat bij (mede)financiering ook een vliegwieleffect teweeg kan worden gebracht. 4. Financiële criteria Hierboven hebben we de verschillende criteria benoemend die bepalend zijn in de afweging om onderhandeling van (mee)financiering al dan niet te starten met de vastgoeddeelnemingen. Een positief besluit voor het inzetten van de reserve leidt niet per definitie tot het daadwerkelijk (mee)financieren.

Voor de deelnemingen geldt dat zij alleen kunnen aankopen wanneer dit past binnen het mandaat van de aandeelhouders aan de directie of met directe instemming van de aandeelhouders. Vooral voor Stadsgoed NV, maar in minder dwingende mate ook voor de NV Zeedijk, gelden strakke parameters waarbinnen aangekocht mag worden. Deze worden bepaald door de statutaire verplichting jaarlijks een dividend van 4% uit te keren. Wanneer dus boven de taxatiewaarde wordt aangekocht moet óf verlies worden genomen en elders compensatie worden gevonden, óf tegen een hoger dan wenselijk geachte huur worden geëxploiteerd. Geen van beide opties zijn wenselijk voor een deelneming en het deel onrendabel zal gecompenseerd moeten worden. Vooralsnog is de gemeente Amsterdam de enige partij waarvan een dergelijke compensatie verwacht mag worden wanneer het bijdraagt aan haar beleidsdoelstellingen. 5. Juridische randvoorwaarden Medefinanciering van de onrendabele top bij de aankoop van panden door deelnemingen vindt in het algemeen belang plaats en kan zodanig door het college van B&W worden aangewezen als een Dienst van Algemeen Economisch Belang. Een DAEB is bedoeld voor een situatie dat de overheid ingrijpt in een marktsituatie waar de markt dat zelf niet doet (marktfalen). Deze DAEB wordt dan vervolgens opgedragen aan de deelneming, die voor de uitvoering van deze taak gecompenseerd wordt.

De gemeente kan de deelneming hiervoor compenseren tot een bedrag dat maximaal nodig is voor deze DAEB. Qua uitvoering zijn er dan verschillende mogelijkheden: -

Gemeente (i.c. college) wijst activiteiten als DAEB aan en draagt de DAEB op aan de deelnemingen Gemeente koopt panden en verkoopt deze panden door (marktconform), de deelneming wordt vervolgens compenseert voor het DAEB-deel van de transactieprijs van het pand. Deelneming kan panden ook zelf aankopen en dan vervolgens een compensatie daarvoor krijgen van de gemeente voor het onrendabele DAEB-deel.

Een voorwaarde voor het verstrekken van financiële steun bij de aankoop van een pand met als doel een bijdrage te leveren aan de doelstellingen van de Aanpak Binnenstad vereist dat het wenselijke gebruik geborgd wordt. We willen voorkomen dat we de onrendabele top financieren en dat een pand een aantal jaar later wordt omgezet naar een ongewenste functie die de kwaliteit en de diversiteit van het aanbod in de binnenstad niet ten goede komt. In principe is het borgen voor de toekomst niet te realiseren bij commerciële vastgoedpartijen, zelfs niet wanneer Van Traa-bepalingen in het koopcontract worden opgenomen. Zelfs binnen deze bepalingen is het nog steeds mogelijk panden door te verkopen of te verhuren voor functies of winkelconcepten die weliswaar binnen de bepalingen van het bestemmingsplan en de Van Traabepalingen passen, maar niet passen binnen de ambities van de Aanpak Binnenstad. Om dit te kunnen borgen moet de gemeente zelf zeggenschap hebben over het verhuurbeleid van de eigenaar. Dit is het geval bij verkoop aan de deelnemingen NV Zeedijk en Stadsgoed NV. Deze bedrijven hebben statutair een opdracht waar de bedrijfsvoering op gericht dient te zijn. Hun maatschappelijke functie is vastgelegd in de statuten van de ondernemingen.

Het beleid van de beide directies wordt vastgelegd in meerjarenplannen, die goedkeuring behoeven van de certificaathouders (Stadsgoed NV), dan wel waar de aandeelhoudersvergadering over wordt geïnformeerd (NV Zeedijk). Ook dienen bij grote aankopen deze partijen vooraf toestemming te geven aan de betreffende directies (NB: de statutenwijziging die dit moet regelen ligt in de komende aandeelhoudersvergadering van de NV Zeedijk voor). In beide NV’s heeft de gemeente Amsterdam een blokkerende stem in vergadering van aandeelhouders en certificaathouders en daarmee is het juiste gebruik van de panden van deze NV’s geborgd. In beide Raden van Commissarissen heeft de gemeente Amsterdam een blokkerende stem bij (her)benoemingen. Bij Stadsgoed NV nemen certificaathouders beslissingen met een gekwalificeerde meerderheid van 90%. Nu heeft de gemeente een aandeel van 16,9%. Het is het beleid van de gemeente om dit aandeel niet onder de 10% te laten zakken, bijvoorbeeld wanneer andere certificaathouders kapitaal willen bijplaatsen in ruil voor certificaten. 6. Besluitvorming De vastgoedmarkt kent een bepaalde dynamiek. Deze nota dient een balans te vinden tussen slagvaardigheid en zorgvuldigheid in besluitvorming.

Als een pand op de markt komt en inzet van de reserve benodigd is, wordt dat over het algemeen via één van de deelnemers van het verwervingsoverleg of Afstemmingsoverleg Aanpak Binnenstad 1 bekend. Deze verzamelen zo veel mogelijk informatie over het pand en de eigenaar, waarna de volgende procedure gevolgd wordt: Het Afstemmingsoverleg Aanpak Binnenstad toetst, eventueel per mail bij urgentie, aan het afwegingskader Aanpak Binnenstad; 2 Bij positief advies van het afstemmingsoverleg wordt taxatie uitgevoerd door een taxateur van gemeentelijk Vastgoed of een externe taxateur; 3 Onderzocht wordt wat een goede exploitatie voor invloed heeft op de waarde van het pand; 4 Aan de hand van het afwegingskader en van de taxatie neemt het bestuurlijk team Aanpak Binnenstad het besluit om de onderhandelingen te starten en de inzet van de reserve. Indien dit niet haalbaar is in de tijd dan wordt de wethouder Financiën geïnformeerd over het starten van de onderhandelingen en de inzet van de reserve. 1

1 In dit overleg hebben zitting de Gebiedsmanager, Hoofd Makelaardij Vastgoed, EZ, Deelnemingen, projectleider Transformatie

Hoofd Vastgoed geeft opdracht tot het voeren van de onderhandeling en de financiële parameters. 6 Indien onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring een positief onderhandelingsresultaat is bereikt zal dit aan het Bestuurlijk Team Aanpak Binnenstad worden voorgelegd. 7 Vervolgens zal het ter besluitvorming aan het college van B&W worden voorgelegd. Indien nodig via een spoedprocedure 2. 8 In de voortgangrapportage Aanpak Binnenstad wordt de raad geïnformeerd over de panden waar sprake is geweest van inzet van de reserve. 5

2 Als de gemeente zelf een pand aankoopt is er sprake van een investering waarvoor een kredietbesluit van de raad benodigd is. In de regeling investeringskredieten is opgenomen dat verlening van een investeringskrediet door de raad plaats vindt als een investeringsvoorstel niet eerder door de raad is geautoriseerd in de begroting. In deze situaties is er dus nog wel een apart raadsbesluit nodig voor de investering kan worden gedaan.