- 20 Grondzaken (31) GEWIJZIGDE VERSIE BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

BIJLAGE 1 b: Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas 2021 Vereveningsfonds 2020

Gemeente Amsterdam

1

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................. 3 1.1 Leeswijzer ................................................................................................................................. 4 2 Projectgebieden ...................................................................................................... 5 3 Algemene ontwikkelingen ........................................................................................ 7 4 Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas .......................................................... 11 5 Realisatie 2020 ...................................................................................................... 13 5.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties ................................................................. 13 5.2 Gerealiseerde kasstromen 2020............................................................................................... 13 5.3 Kassaldo en mutaties 2020 ......................................................................................................

17 5.4 Mutaties 2020 reserves Vereveningsfonds ...............................................................................18 5.5 Toepassing reserve Vereveningsfonds .....................................................................................19 6 Actualisatie grondexploitaties - meerjarenraming .................................................... 22 6.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen................................................................................... 22 6.2 Geprognosticeerd programma 2021 en verder ........................................................................23 6.3 Uitkomsten actualisatie actieve plannen .................................................................................23 7 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte .............................................................. 30 7.1 Totale kasstroom op fondsniveau ............................................................................................30 7.2 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds ........................................................................34 7.3 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte ............................................................................. 36 7.4 Inzet vereveningsruimte .........................................................................................................

39 7.5 Risico ...................................................................................................................................... 40 7.6 Conclusie vereveningsruimte ...................................................................................................41 8 Waarde actieve portefeuille.................................................................................... 43

Gemeente Amsterdam

2

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

1 Inleiding Dit is de toelichting, behorende bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 (MPG 2021) van gemeente Amsterdam. Deze rapportage is opgesteld door Grond en Ontwikkeling (G&O) en Zuidas, en geeft inzicht in de financiële en programmatische stand van zaken van alle grondexploitaties van het Vereveningsfonds en Zuidas en de stand van de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas (hierna Vereveningsfonds). Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen, worden de ramingen tweemaal per jaar geactualiseerd. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2021 is de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en het Vereveningsfonds bij de jaarrekening van 2020 en voor de meerjarenraming van deze onderdelen in de Voorjaarsnota 2021. Gelijktijdig met de behandeling van het MPG 2021 in de gemeenteraad, worden ook de saldi van de grondexploitaties (gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2020) en de uitvoeringskredieten opnieuw vastgesteld.

Aanmerkelijke (financiële) wijzigingen in de actieve grondexploitaties worden toegelicht en indien nodig ter besluitvorming voorgelegd. Ook wordt inzicht gegeven in de plannen die per eind 2020 zijn afgesloten. Het MPG 2020 is in de vergadering van 19 en 20 mei 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. Toen zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties (gebaseerd op de actualisatie eind 2019) opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. De rapportage Actualisatie van het MPG 2020 is op 23 september 2020 behandeld in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Met deze tussentijdse rapportage werd het bestuur inzicht gegeven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds en werd een vooruitblik gegeven op het nu voorliggende MPG 2021. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2020 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2020 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. De grondexploitaties hebben veelal een lange looptijd en worden sterk beïnvloed door externe marktomstandigheden en gemeentelijke beleidswijzigingen. Het (financiële) beeld dat in deze rapportage wordt gegeven, moet dan ook worden beschouwd als een momentopname; de uitkomsten van de berekeningen kennen grote onzekerheidsmarges.

Analyses vinden plaats op portefeuilleniveau en zijn gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties, inzichten in veranderende marktomstandigheden, scenario- en gevoeligheidsanalyses. De focus bij de analyses richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds. Met de vereveningruimte kunnen nieuwe voorinvesteringen of nieuwe plannen met een negatief financieel resultaat worden gedekt. De genoemde bedragen in de rapportage zijn afgerond op hele getallen en nominaal, tenzij anders vermeld. De cijfers zijn gebaseerd op de stand eind 2020.

Gemeente Amsterdam

3

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

1.1 Leeswijzer Dit document is als volgt opgebouwd: • • • • • •

•

Hoofdstuk 2 geeft en omschrijving van de projectgebieden. Hoofdstuk 3 gaat in op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op het Vereveningsfonds. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op de werking van het Vereveningfonds. De realisatiecijfers van 2020 worden gepresenteerd in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 komen zowel de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitaties aan bod als de kasstroomramingen voor de komende vijf jaar. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de vereveningsruimte de komende vijf jaar. Naast de actualisatie van de grondexploitaties, zijn ook de ramingen van de reserves geactualiseerd. Beide actualisaties leiden tot een bijgestelde ontwikkeling van de vereveningsruimte. Ook zijn de verwachte toekomstige aanspraken op de vereveningsruimte in beeld gebracht. De waarde van de actieve grondexploitatieportefeuille (inclusief een verschillenanalyse MPG 2020 – MPG 2021), de risico’s en de beheersing daarvan wordt in hoofdstuk 8 gepresenteerd.

Gemeente Amsterdam

4

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

2 Projectgebieden Onder het Vereveningsfonds worden per eind 2020 154 actieve grondexploitaties uitgevoerd (projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie), waarvan er 19 onder de reserve Zuidas vallen. In 2020 werden er 16 grondexploitaties afgesloten en zijn 10 nieuwe plannen toegevoegd door het nemen van investeringsbesluiten (inclusief vastgestelde grondexploitaties) door de gemeenteraad. Twee bestaande plannen, Buiksloterham en NDSMwerf west 1 zijn herzien en NDSM West fase 2 is toegevoegd (herzien investeringsbesluit), waarbij veelal de scope van het project (bijvoorbeeld beoogd vastgoedprogramma of stedenbouwkundige opzet) en de geraamde kosten en opbrengsten aanzienlijk zijn gewijzigd. De meest omvangrijke plannen die in 2020 zijn vastgesteld, betreffen Klaprozenbuurt, Amstelkwartier 3e fase, Kauwgomballenkwartier en de Nieuwe Kern Zuid. De actieve grondexploitatieportefeuille bevat circa 54.000 woningen (begin 2021). De plannen in voorbereiding bevatten nog eens 27.000 woningen (dit is exclusief Haven-Stad). De nieuwe plannen gaan doorgaans uit van 40% sociaal, 40% middensegment en 20% (dure) vrije sectorwoningen. De plannen die voor 2017 zijn vastgesteld, kennen een programma met overwegend marktwoningen. Vroeger was het programmatische uitgangspunt voor woningen in de regel 70% markt en 30% sociaal.

Hierdoor worden er de komende jaren nog relatief veel vrije sectorwoningen gebouwd, in latere jaren zal de segmentering van het woningbouwprogramma meer en meer richting 40/40/20 gaan. Met de vaststelling van de nieuwe en herziene plannen in 2020 is het aandeel vrije sectorwoningen gedaald van 41% naar 33%, ten gunste van het percentage sociale woningen dat steeg van 28% naar 35% en het percentage middensegment woningen; dit steeg van 30% naar 32% (zie onderstaande tabel). Door de woningbouwsegmentering van 40/40/20 liggen de grondopbrengsten in de nieuwe plannen in verhouding (veel) lager dan bij de oude plannen. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten MPG 2021* Sociale woningen 35% Middensegment woningen 32% Vrije sector woningen 33% Totaal 100% Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten *Bron; programmamonitor najaar 2020

MPG 2020 28% 30% 41% 100%

De portefeuille bestond tot voor kort met name uit plannen die voor of in crisistijd bouwrijp waren gemaakt en waar de juridisch-planologische procedures al waren afgerond. De afgelopen jaren zijn de gronden in deze plannen in een snel tempo uitgegeven door de grote vraag naar vastgoed in Amsterdam met hoge opbrengsten en winstnemingen tot gevolg. Deze plannen zitten inmiddels een vergevorderd stadium (bijvoorbeeld Houthavens, Amstelkwartier, Sportheldenbuurt, Overhoeks). Recentelijk worden steeds meer grote nieuwe plannen toegevoegd die nog in het beginstadium zitten en waar de meeste voorinvesteringen nog moeten worden gedaan (bijvoorbeeld Sluisbuurt, Strandeiland, Klaprozenbuurt, Amstelkwartier 3, Kauwgomballenkwartier, NDSM werf west fase 2 en het herziene plan Buiksloterham). Deze Gemeente Amsterdam

5

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

(herziene) plannen kennen vaak een lange looptijd (15 tot 20 jaar) en in het begin zijn de risico’s het grootst. De samenstelling van de portefeuille verandert daarmee van projecten waar alleen nog de grond uitgegeven moest worden (en waarvan een groot deel van de kosten al is gemaakt), naar meer projecten die nog helemaal aan het begin van de ontwikkeling staan (en aanzienlijke risico’s kennen en waar vaak grote voorinvesteringen gedaan moeten worden). Om voldoende woningbouwlocaties te hebben, worden bedrijventerreinen en kantoorlocaties getransformeerd tot woningbouwgebieden. De transformatieplannen gaan de komende jaren een steeds groter deel van de portefeuille uitmaken. Denk aan de gebieden Hamerkwartier, Sloterdijk I Zuid, Amstel III en Schinkelkwartier. De transformatie (bijvoorbeeld van een werklocatie naar een woninglocatie) is veel complexer dan gebiedsontwikkeling in een gebied zonder bebouwing (uitleggebied). In de regel zal de gemeente eerst moeten investeren om een gebied geschikt te maken voor woningbouw. De opbrengsten die nodig zijn om de investeringen terug te verdienen, zijn afhankelijk van de bereidheid van de zittende erfpachters om vervolgens te transformeren. De gemeente heeft hierdoor minder grip op (het tempo van) de gebiedsontwikkeling.

Ook zijn de risico’s groter omdat de kans bestaat dat erfpachters niet gaan transformeren, omdat ze niet kunnen of willen (her-)ontwikkelen. Voor het overgrote deel van de grondexploitaties ligt het ambtelijk opdrachtgeverschap bij de directies van G&O. Voor een beperkt aantal, relatief kleine, projecten lag het ambtelijk opdrachtgeverschap in 2019 nog bij een aantal stadsdelen. Per 1 januari 2020 zijn deze plannen ondergebracht bij de directie G&O. Op onderstaande kaart zijn alle projectgebieden weergegeven – actieve plannen met een investeringsbesluit of toekomstige plannen met een principebesluit.

Kaart: Projectgebieden

Gemeente Amsterdam

6

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

3 Algemene ontwikkelingen In de Actualisatie van het MPG 2020 werden de belangrijkste ontwikkelingen die de gebiedsontwikkeling in Amsterdam raken beschreven en daarmee werd vooruitgeblikt op het MPG 2021. Een deel van deze ontwikkelingen is inmiddels verwerkt in de actieve grondexploitaties en de ramingen van het Vereveningsfonds, zoals de vertragingen in gronduitgiften en de actuele grondprijzen. Andere ontwikkelingen hebben nog niet direct geleid tot aanpassingen maar spelen nog wel, denk aan de afspraken die zijn gemaakt met beleggers omdat deze nog een keuzemogelijkheid hebben. Coronacrisis en marktontwikkelingen Het jaar 2020 stond grotendeels in het teken van de coronacrisis. De gevolgen hiervan zien we bij de gebiedsontwikkeling dit jaar met name terug in de vorm van vertragingen. Er was onder andere sprake van heronderhandelingen waarbij bestaande contracten werden opengebroken om een ander programma te kunnen realiseren. In het najaar van 2020 zijn de residueel bepaalde grondprijzen geactualiseerd op basis van actuele en markconforme opbrengsten- en kostenniveaus waarbij rekening is gehouden met de actuele duurzaamheidsambities en referenties voor de stichtingskosten. In de AMPG 2020 werd rekening gehouden met een toekomstige grondprijsdaling.

Een grondprijsdaling is voor kantoren zichtbaar geworden als gevolg van de circa 15% hogere stichtingskosten waardoor de grondprijs voor (hoge) kantoorgebouwen naar beneden is bijgesteld Hierbij is nog géén rekening gehouden met een grote mate van onzekerheid ten aanzien van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en het effect op de grondopbrengsten. Het is onzeker of de vraag naar kantoorruimte gaat afnemen doordat er meer wordt thuisgewerkt of dat dit slechts een tijdelijke ontwikkeling is. De geraamde grondopbrengsten behorende bij het geprognotiseerde kantorenprogramma vormen met een bedrag van € 1 miljard een belangrijke pijler onder de prognoses van het Vereveningsfonds en vormen daardoor een risico. Voor de woningbouw zijn de grondprijzen over het algemeen gestegen als gevolg van stabiliserende tot dalende stichtingskosten en gestegen vastgoedopbrengsten. De aanvullende afspraken met de beleggers over een toegestane huurstijging van cpi + 1% zijn hierin verwerkt. Het is op dit moment nog onzeker welk effect de afspraken met beleggers, woningcorporaties en wooncoöperaties in de toekomst hebben op de grondopbrengsten voor de woningbouw, omdat de partijen hierin nog keuzemogelijkheden hebben en het effect afhankelijk is van de keus die ze maken.

De afspraken over de gemiddelde omvang van sociale huurwoningen en een vaste lage grondprijs voor grote sociale huurwoningen kunnen een negatief financieel effect hebben op de grondopbrengsten. In de samenwerkingsafspraken is ook overeengekomen dat er minder sociale woningen worden verkocht; bij verkoop wordt conform de samenwerkingsafspraken een vast bedrag afgedragen aan het Vereveningsfonds. De raming van de bijdrage in het Vereveningsfonds is hierop aangepast. De grondprijzen voor de middeldure huur- en (particuliere) sociale huurwoningen staan onder druk als gevolg van de woninggrootte die wordt gevraagd en in hoeverre de woning nog een marktconforme prijs oplevert die aansluit bij het beleidsmatige uitgangspunt van >40 of >70 m² voor MDH woningen of een marktconforme grootte voor particulier sociale huur. Doordat de huur Gemeente Amsterdam

7

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

is gemaximeerd kan de marktwaarde maar beperkt stijgen, terwijl een stijging van de kosten of het bouwen van extra vierkante meters wel tot extra stichtingskosten leidt. De kans is aanwezig dat de grondprijzen hierdoor lager uitkomen dan verwacht. Wat het effect is van de coronacrisis op de grondopbrengsten, is nog onzeker. In de huidige situatie is sprake van vertraging in de projecten en geen uitval. Dat neemt niet weg dat er nog grote risico’s zijn op verdere vertragingen of zelfs uitval, al dan niet in combinatie met lagere grondprijzen of het omzetten naar een ander programma met minder grondopbrengsten. Complexiteit van de plannen De toekomstige plannen zijn vaak complexe transformatie projecten met versnipperd eigendom en ontwikkelbuurten waarin ambities als 80% betaalbare woningen en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. Daarnaast zijn de juridisch-planologische procedures complex en risicovol en duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever.

Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Dit zorgt voor hoge proceskosten. Bijdragen aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling Er wordt steeds vaker gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren. Het gaat dan bijvoorbeeld om investeringen in ondergrondse afvalof warmtesystemen, WKO’s, grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids of aanvullende investeringen ten behoeve van algemene voorzieningen zoals groen en infrastructuur indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling en meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Het Vereveningsfonds wordt aangesproken om bij te dragen aan bovenwijkse ingrepen voor bereikbaarheid. Mede gegeven de beperktere middelen in het Stedelijk Mobiliteitsfonds en bij de Vervoerregio Amsterdam voor nieuwe projecten, zal de druk op bijdragen uit het Vereveningsfonds toenemen. Bij de bezuinigingsopgave, met als consequentie de opgave voor een structureel winstgevend Vereveningsfonds, is ook besloten tot het beperken van de proceskosten (planvorming en begeleidingskosten) die gemoeid zijn met de grondexploitaties. Met ingang van 2021 wordt hier op diverse wijzen invulling aan gegeven.

Het is nog onduidelijk welk effect deze bezuiniging zal hebben over de gehele looptijd van de grondexploitaties. Bij de AMPG 2021 zullen de mogelijke effecten worden verwerkt. Algemene ontwikkeling portefeuille Het Vereveningsfonds verevent opbrengsten van winstgevende projecten met verlieslatende projecten elders in de stad. Veel winstgevende plannen uit het verleden zijn de afgelopen jaren afgerond en voor de nieuwe winstgevende plannen zijn eerst voorinvesteringen nodig en ze leveren pas na verloop van tijd geld op. Op dit moment zijn er enkele grote winstgevende projecten en niet, zo als in het verleden, een heleboel kleine. Als gevolg hiervan werkt de wet van Gemeente Amsterdam

8

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

de grote getallen niet meer, hierdoor neemt de onzekerheid toe; bij een tegenvaller in een huidig winstgevend project zijn er op dit moment minder andere winstgevende projecten om de tegenvaller op te vangen. Daarnaast bestaat het programma van de winstgevende projecten hoofdzakelijk uit kantoren (met name rondom Zuidas). Het is onzeker of de vraag naar kantoorruimte gaat afnemen, in verband met de corona crisis, doordat er meer wordt thuisgewerkt of dat dit slechts een tijdelijke ontwikkeling is. Een reden dat er vaker sprake is van verlieslatende plannen komt onder andere doordat de portefeuille uit steeds complexere projecten bestaat met een programma met minder grondopbrengsten. Zo bestaat het woningbouwprogramma in nieuwe plannen uit 40% sociale woningen, 40% middeldure woningen en 20 % dure woningen. Voorheen bestond het programma uit 70% dure woningen. Er zijn steeds meer transformatie projecten, met veel versnipperde eigendomsposities, en met de bestuurlijke ambities op het gebied van o.a. duurzaamheid en de gewenste woningbouwprogrammering wordt de gebiedsontwikkeling steeds complexer. Ook de juridisch-planologische procedures worden steeds complexer en risicovoller.

Voorbeelden hiervan zijn de vernietiging van het bestemmingsplan bij Havenstraatterrein en het Hembrugterrein, maar ook de recente stikstofuitspraak van de Raad van State die een groot effect kan hebben op toekomstige bestemmingsplanprocedures. Verder duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever. Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Nieuwe prestatieafspraken met woningcorporaties Gemeente Amsterdam, de woningcorporaties (verenigd in de AFWC) en de huurderskoepel (verenigd in de FAH) hebben eind 2019 nieuwe samenwerkingsafspraken gemaakt voor de periode 2020-2023. Afspraken die de grondexploitaties direct raken hebben betrekking op de gemiddelde omvang van sociale huurwoningen (gemiddeld 60 m2 gbo) en een vaste lage grondprijs voor sociale huurwoningen van minimaal 70 m2 gbo (€ 16.000 per woning, prijspeil 2019). Deze nieuwe afspraken worden verwerkt in de huidige plannen op het moment dat ze aan de orde zijn. In deze samenwerkingsafspraken is ook overeengekomen dat minder sociale woningen worden verkocht; de raming van de bijdrage in het Vereveningsfonds is hierop aangepast. In de afspraken is overeengekomen dat de huren van de middeldure huurwoningen mogen stijgen met de CPI index + 1%.

Dit heeft een gunstig effect op de marktwaarde en wordt doorberekend in de residuele grondprijs. Wooncoöperaties Het College van B&W heeft 12 mei 2020 het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’. Het eindrapport is behandeld in de raadscommissie Wonen en Bouwen op 24 juni en op 9 september 2020 in de raad. De voorstellen in het eindrapport betreffen: het bijstellen van de eerdere ambities, het beschikbaar stellen van kavels voor wooncoöperaties, het starten van een drietal ontwikkelprojecten, het inrichten van een gemeentelijke financieringsregeling voor wooncoöperaties, aanpassingen voor de Huisvestingsverordening, het ontwikkelen van een keurmerk, het regelen van ondersteuning van initiatieven en het starten van een gemeentelijk programma Wooncoöperaties. Naast de lijst met 13 locaties wordt voorgesteld om een drietal ontwikkelprojecten te ontwikkelen.

Gemeente Amsterdam

9

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De bedoeling van een ontwikkelproject is om wooncoöperaties op een grotere schaal te realiseren en tegelijk te onderzoeken op welke manier de wooncoöperatie ook een belangrijke bijdrage kan leveren aan de specifieke gebiedsopgave voor de plek in kwestie. Twee ontwikkelprojecten zijn nieuwbouwprojecten: Strandeiland en Buikslotermeerplein. Voor een derde ontwikkelproject zijn kansen in een ontwikkelbuurt. Voor de projecten op deze locaties geldt een grondprijs die hoort bij eeuwigdurende sociale of middeldure huur voor wooncoöperaties. Deze projecten zullen worden verwerkt in de grondexploitaties op het moment dat dit product aan de orde is. De grondexploitaties van onder andere de Jacob Geelbuurt Oost en Centrumeiland zijn inmiddels aangepast met het programma voor de wooncoöperatie. Dit heeft geleid tot een verslechtering van het saldo en heeft daardoor minder winstnemingen tot gevolg en een kleinere vereveningsruimte.

In de tweede helft van 2020 is uitvoering gegeven aan de volgende voorstellen van het eindrapport: de start van een meervoudig onderhandse selectie voor 2 kavels en aanpassingen van de algemene selectieprocedure, kennisdelen over het onderwerp op de jaarlijkse Zelfbouwmarkt en het college heeft aanvullend beleid voor de overgang van erfpachtrechten naar eeuwigdurende erfpacht ten behoeve van de overname van corporatiewoningen door wooncoöperaties vastgesteld op 27 oktober 2020. PAS, PFAS en de Japanse duizendknoop Beleid ten aanzien van PFAS en de Japanse duizendknoop en de uitspraak van de Raad van State over PAS leiden (mogelijk) tot vertragingen en hogere kosten bij nieuwbouwprojecten. Het kabinet heeft de norm voor de waarden PFAS die grond mag bevatten bij grondverzet aanvankelijk flink aangescherpt, waardoor vrijwel alle grond nu als ‘vervuild’ beschouwd moet worden, met kostbare (en vertragende) onderzoeken en hoge ontgravings- en stortkosten tot gevolg. Doordat Amsterdam in 2018 al eigen PFAS-beleid had vastgesteld en de beschikking heeft over een eigen grondbank, zijn de gevolgen in Amsterdam beperkt gebleven. Het PFAS-beleid is in januari 2020 geactualiseerd. De verwachting is dat de omgang met PFAS in de bodem steeds verder normaliseert en dat de effecten op de bouw inmiddels zijn gestabiliseerd en in de toekomst stabiel zullen blijven.

Met betrekking tot de stikstofuitspraak (PAS) van de Raad van State zijn in 2020 geen vertragingen bekend. Een de nieuwe gemeentelijke richtlijn ten aanzien van de Japanse duizendknoop (grond met resten van de Japanse duizendknoop moet apart en gecontroleerd worden verwerkt). Ook dit kan bij projecten tot hogere kosten en vertragingen leiden bij ontgravingswerkzaamheden.

Gemeente Amsterdam

10

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

4 Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas In het Vereveningsfonds worden de resultaten van de Amsterdamse grondexploitaties met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Administratief en organisatorisch zijn het Vereveningsfonds en Zuidas gescheiden. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties.

Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’.

Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie

Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden

Gemeente Amsterdam

11

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

genomen. Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten die beslag leggen op de vereveningsruimte. De winsten van deze nieuwe plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad.

De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.

Figuur: Werking Vereveningsfonds

Gemeente Amsterdam

12

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

5 Realisatie 2020 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste realisatiecijfers 2020 van het Vereveningsfonds en de daaraan verbonden grondexploitaties in de gebiedsontwikkeling.

5.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties In 2020 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 3.000 nieuwbouwwoningen, 115.000 m 2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële en 25.000 m 2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw, dat op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie. Er is minder grond voor woningen uitgegeven dan verwacht. De reden hiervan is de vertraging als gevolg van de coronacrisis bij onder meer bij NDSM en Sloterdijk Centrum. Voor commercieel programma is meer grond uitgegeven dan verwacht, dit komt met name door twee grote uitgiftes op de Zuidas die hebben plaatsgevonden vóór de corona crisis (februari 2020). Verder is commercieel programma uitgegeven bij onder andere de transformatie in Verdi, Amstel Businesspark en bij de Hamerstraat. In Arenapoort heeft een gronduitgifte van de internationale school plaatsgevonden in het Zandkasteel. In 2020 zijn in Amsterdam 5.900 woningen in aanbouw genomen. De woningaantallen van de gronduitgiften in de grondexploitaties zijn niet gelijk aan het aantal in aanbouw genomen woningen, omdat de start bouw van een woning in een ander jaar kan plaatsvinden dan de uitgifte van de grond.

In het MPG wordt gerapporteerd over het moment waarop grond in erfpacht wordt uitgegeven en niet over het moment waarop gestart wordt met de bouw van woningen of andere bestemmingen. Veelal vindt start bouw wat later plaats dan het moment waarop de erfpachtovereenkomst ingaat. Van de woningen, die in 2020 in aanbouw zijn genomen binnen grondexploitatiegebieden, is een deel vóór 2020 in erfpacht uitgegeven. En een deel van de nieuwbouwwoningen wordt gerealiseerd buiten grondexploitatiegebieden. Van dit laatste is sprake bij bouw op particuliere gronden of individuele pandtransformaties, die niet in grondexploitaties zijn opgenomen. De meest omvangrijke gronduitgiften zijn gerealiseerd bij Verdi, Amstelstation, Houthaven, Centrumeiland en Amstelkwartier 2.

5.2 Gerealiseerde kasstromen 2020 In onderstaande tabel is de opbouw van de gerealiseerde kasstromen 2020 weergegeven en vergeleken met 2019. De kasstromen hebben betrekking op de actieve plannen, de planvorming met betrekking tot de toekomstige plannen en de kasstromen die rechtstreeks over het Vereveningsfonds (reserves en voorzieningen) lopen.

Gemeente Amsterdam

13

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2020 en 2019 in miljoenen euro's 2020 2019 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Actieve plannen GenO en planvorming 304 -326 -22 250 -266 Actieve plannen Stadsdelen en planvorming 0 0 0 8 -22 Actieve plannen Zuidas en planvorming 107 -47 59 12 -33 kasstromen grondexploitaties 411 -373 37 270 -321 Inkomsten en uitgaven Zuidas 7 -56 -49 7 -11 Inkomsten en uitgaven Vereveningsfonds 35 -137 -102 31 -141 kasstromen reserve 43 -193 -150 38 -152 Totaal 453 -566 -113 309 -474 Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas (2019 en 2020)

Saldo -16 -14 -21 -51 -4 -110 -114 -165

Vanwege de coronacrisis is er vertraging opgetreden bij diverse plannen. Toch is in 2020 binnen de grondexploitaties een positieve kasstroom gerealiseerd van € 37 miljoen in tegenstelling met 2019 toen binnen de grondexploitaties een negatieve kasstroom is gerealiseerd van -/- € 51 miljoen. Er is € 411 miljoen aan opbrengsten verantwoord en € 373 miljoen aan kosten met inbegrip van voorbereidingskosten voor nieuwe plannen. Bij het MPG 2020 werd een positieve kasstroom van € 96 miljoen (inkomsten € 497 miljoen en uitgaven € 401 miljoen) verwacht en bij de AMPG 2020 van € 9 miljoen (inkomsten € 406 miljoen en uitgaven € 397 miljoen). Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2020 (realisatie MPG 2021 en prognose (A)MPG 2020) realisatie MPG 2021 prognose AMPG 2020 prognose MPG 2020 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Saldo Kasstromen 411 -373 37 406 -397 9 497 -401 96 grondexploitaties Kasstromen 43 -193 -150 35 -198 -162 36 -226 -190 reserve Totaal 453 -566 -113 441 -595 -153 533 -627 -94 Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas (2020) vergeleken met prognose (A)MPG 2020

Ondanks het positieve saldo van de grondexploitaties, is er op fondsniveau een negatieve kasstroom gerealiseerd. Daartegenover staat de uitname van € 153 miljoen die betrekking heeft op de besluitvorming van voorgaande voorjaarsnota’s en de afspraken bij het Coalitieakkoord ten behoeve van andere beleidsdoeleinden. De uitnames zijn naar rato van de vereveningsruimte (2019) verdeeld over de reserve van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De negatieve kasstroom bedraagt afgerond -/- € 113 miljoen. Bij het MPG 2020 en de AMPG 2020 waren al negatieve kasstromen voorzien voor 2020 (MPG 2020: -/- € 94 miljoen en AMPG 2020: -/€ 153 miljoen). De verbetering ten opzichte van de voorspelling in de AMPG komt hoofdzakelijk doordat er eind 2020 niet geraamde inkomsten zijn ontvangen betreffende subsidie Bouwimpuls voor Sloterdijk 1 Zuid van € 13 miljoen en een bijdrage van € 15 miljoen voor de bodemsanering in Buiksloterham uit de reserve bodemsanering en nazorg. De totale opbrengsten bedragen € 453 miljoen en de uitgaven € 566 miljoen. Bij het MPG 2020 werden de inkomsten voor 2020 geraamd op € 533 miljoen. De lagere gerealiseerde inkomsten van € 453 miljoen komt met name door de vertraging en heronderhandelingen betreffende het programma. Deze daling is voorzien bij de actualisatie van de AMPG 2020 medio 2020 (€ 441 miljoen). Gemeente Amsterdam

14

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De investeringen in 2020 van € 566 miljoen zijn lager dan de geraamde € 627 miljoen bij het MPG 2020 deels is dit voorzien bij de AMPG 202o (€ 595 miljoen). Dit is onder andere het gevolg van de vertraging van de bijdrage aan de Gaasperdammerweg door een latere oplevering en gereedmelding. Het landmaken van de fase 2 van Strandeiland is niet medio 2020 gestart maar uitgesteld naar eind 2020.

5.2.1 Gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties Van de inkomsten in de grondexploitaties (€ 411 miljoen) betreft het grootste deel gronduitgiften. De inkomsten uit gronduitgiften bedroegen in 2020 in totaal € 337 miljoen. In tegenstelling tot 2019, is er beduidend meer commercieel vastgoed gerealiseerd, met name bij Verdi en Amstel Businesspark . De meest omvangrijke grondinkomsten (bij elkaar € 245 miljoen) zijn gerealiseerd in Verdi, Amstelstation, Houthaven, Amstelkwartier 2 en Centrumeiland IJburg. Van de overige inkomsten (€ 74 miljoen) in de grondexploitaties zijn het meest in het oog springend: een optievergoeding voor Amstelkwartier, de subsidie Bouwimpuls voor Sloterdijk 1 Zuid en de bijdrage in de bodemsanering bij Buiksloterham. In onderstaande grafiek is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde opbrengsten uit gronduitgiften tussen 2000 en 2020.

Gronduitgifte Vereveningsfonds en Zuidas in miljoen euro's per jaar 600

500

400

300

200

100

0

Grafiek: Grondopbrengsten per jaar in euro’s in de periode 2000-2020

Na de minder hoge grondopbrengsten in 2019, zijn de grondopbrengsten in 2020 weer hoger dan gemiddeld in de periode 2000-2020. Voor 2021 en de jaren erna worden er, bij economisch herstel (geen toenemende vertragingen of uitval), opnieuw hoge grondopbrengsten verwacht; het lijkt er vooralsnog op dat er bij de daling in 2019 sprake is van een eenmalig minder jaar.

Gemeente Amsterdam

15

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

5.2.1 Gerealiseerde uitvoeringskosten in de grondexploitaties De kosten worden onderscheiden in uitvoeringskosten en proceskosten. Van de totale kosten van € 373 miljoen, heeft € 268 miljoen betrekking op uitvoeringskosten waaronder ook de kosten voor verwervingen en Voorbereiding en Toezicht (V&T). De grondkosten zijn verspreid over een groot aantal grondexploitaties. In 2020 is fors geïnvesteerd in de openbare ruimte en het bouwrijp maken van gronden zoals het voltooien van landmaken IJburg fase 1. Omvangrijke investeringen hebben betrekking op het landmaken van Strandeiland, Houthaven en de ondertunneling bij de voormalige Bijlmerbajes. Er hebben diverse verwervingen ter waarde van € 40 miljoen plaatsgevonden, dit betreft interne verwervingen van intern gemeentelijke boekwaarden en aankopen van derden, zoals in Verdi en Weespertrekvaart Oost en Amstel III. Proceskosten De proceskosten hebben betrekking op actieve grondexploitaties, projecten ten behoeve van derden (zoals het Bajeskwartier), plannen in de fase tussen het principe- en investeringsbesluit en meer algemene gebiedsgerichte kosten die niet worden toegerekend aan de actieve grondexploitaties. De totale proceskosten worden verantwoord binnen G&O en Zuidas. In totaliteit is afgerond in 2020 € 105 miljoen aan proceskosten besteed, waarvan circa € 23 miljoen betrekking heeft op planvorming van toekomstige plannen.

5.2.2 Overige kasstromen binnen het Vereveningsfonds Naast de kasstromen binnen de grondexploitaties en de planvorming vinden ook kasstromen plaats rechtstreeks in het Vereveningsfonds. Inkomsten In totaliteit is € 43 miljoen ontvangen. Dit betreft de ontvangen indexatievergoeding (€ 22 miljoen) op de reserve- en voorzieningen positie en de bijdragen uit meerwaarde erfpacht van woningcorporaties (€ 21 miljoen) die zijn verkregen bij de verkoop van corporatiewoningen en op basis van de huurliberalisatie. Deze inkomsten zijn gebaseerd op de nieuwe samenwerkingsafspraken die met ingang van 2020 tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Uitgaven De rechtstreekse uitgaven bedragen € 193 miljoen. Dit bestaat uit: € 153 miljoen afdracht aan de algemene middelen ten behoeve van andere doeleinden zoals het Klimaatfonds en Sprong over het IJ. Bijdrage aan derden waarvoor reserveringen zijn getroffen van € 13 miljoen betreffen onder meer de overdracht van het opdrachtgeversbudget Brug over het IJ van € 4,9 miljoen en de Amsterdamse bijdrage aan het Zuidasdok van € 4,7 miljoen, De overige uitgaven van € 27 miljoen heeft vooral betrekking op overhead en andere aan de gebiedsontwikkeling in brede zin gerelateerde kosten.

Gemeente Amsterdam

16

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

5.3 Kassaldo en mutaties 2020 Het kassaldo geeft aan hoeveel geld er in de portemonnee van het Vereveningsfonds zit. Het kassaldo komt tot uiting in verschillende balansposities die tezamen de financiële positie van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds weergeven. Zoals is toegelicht in de vorige paragraaf is net als in 2019 een negatieve kasstroom gerealiseerd waardoor het kassaldo met -/- € 113 miljoen afnam. Dit wordt hierna toegelicht. Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2020 2019 Verschil Reserve Vereveningsfonds 442 525 -84 Reserve Zuidas 371 373 -2 Totaal Reserve 813 898 -85 Materieel Vast Actief -14 -13 -1 Muyskensweg/Haarlemmerweg/verwervingen Totaal Materieel Vast Actief -14 -13 -1 Immaterieel Vast Actief G&O -36 -30 -5 Planvorming in toekomstige plannen Immaterieel Vast Actief Stadsdelen 0 -1 1 Immaterieel Vast Actief Zuidas -3 -2 -1 Totaal Immaterieel Vast Actief -39 -33 -6 Overlopende passiva 0 5 -5 Inkomsten plan in voorbereiding Overlopende passiva 0 5 -5 Onderhanden werk G&O 14 86 -73 Onderhanden werk Stadsdelen 0 -15 15 Onderhanden werk Zuidas 167 152 15 Voorzieningen plantekorten (VEF) 227 199 29 Voorzieningen plantekorten (Zuidas) 2 4 -1 Totaal onderhanden werk 410 426 -15 Voorzieningen grondkosten buiten plan 8 8 -1 Voorziening wordt afgebouwd Totaal voorzieningen 8 8 -1 Totaal 1.178 1.291 -113 Tabel: Kassaldo

Vereveningsfonds en Zuidas (2019 en 2020)

De balans met betrekking tot het Vereveningsfonds bestaat uit reserves, voorzieningen, onderhanden werk Bouwgrond in Exploitatie, immaterieel vast actief (sinds 2016) en materieel vast actief (sinds 2018). Onder immaterieel vast actief worden de voorbereidingskosten van toekomstige grondexploitatieplannen verantwoord, waarvoor een principebesluit bestuurlijk is vastgesteld, maar nog geen investeringsbesluit. Onder materieel vast actief worden de investeringen verantwoord van bovenwijkse voorzieningen en anticiperende aankopen van een toekomstige grondexploitatie. Zodra de grondexploitatie behorende bij deze investeringen is vastgesteld, wordt deze investering opgenomen in het plan. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft deze handelswijze voor. De balansposten muteren enerzijds als gevolg van de in de vorige paragraaf beschreven kasstromen en anderzijds door verrekeningen tussen deze balansposten. Zo worden bijvoorbeeld voor nieuwe verlieslatende grondexploitaties voorzieningen getroffen. Daarmee wordt de voorziening voor plantekorten hoger. De verhoging van de voorzieningen komt ten laste van de reserve. De tussentijdse winstnemingen uit het Onderhanden Werk leiden tot een dotatie aan de reserve. In bovenstaande tabel is de afname van het kassaldo in 2020 weergeven en de mutaties in voornoemde balansposten.

Gemeente Amsterdam

17

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Hoe moet het omvangrijke kassaldo nu worden beschouwd? Het grootste deel van het kassaldo is bestemd voor toekomstige uitgaven binnen de actieve grondexploitaties. Het gaat dan om de voorzieningen, de bestemde delen van de reserves maar ook om de risico’s die, voor zover ze niet binnen grondexploitaties zelf opgevangen kunnen worden, gedragen worden binnen de reserve Vereveningsfonds. Voor zover het kassaldo niet bestemd is voor toekomstige uitgaven binnen actieve grondexploitaties wordt het ingezet voor de voorinvesteringen in nieuwe plannen. Daarmee wordt de bestaande planvoorraad aangevuld en de continuïteit van onder andere de woningbouwproductie geborgd. Het kassaldo van afgerond € 1.178 miljoen is daarom niet beschikbaar voor vrije besteding. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de gerealiseerde reservepositie en de vereveningsruimte die begin 2021 beschikbaar is voor nieuwe plannen (voorinvesteringen en toekomstige plantekorten).

5.4 Mutaties 2020 reserves Vereveningsfonds De gebiedsontwikkeling kent sinds 2019 formeel twee reserves: de reserve Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De gezamenlijke reserve is in 2020 gedaald van € 898 miljoen naar € 813 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de mutaties van de reserves in 2020 weergegeven. Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2020 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2020 898 kasstroom reserve: Indexering 22 Woningcorporaties 21 Incidentele afdracht algemene middelen -153 Overige uitgaven -40 Totaal kasstroom -150 Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen 117 Overige uitgaven -17 Voorziening (incl. indexatie) -35 Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: 65 Afname (-) of Toename (+) reserves -85 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2020 813 Tabel: Realisatie reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in 2020

De afname van de reserve is een gevolg van de uitnames aan de algemene middelen voor specifieke bestuurlijke doeleinden. Deze uitnames worden deels gecompenseerd door winstnemingen, planafsluitingen en meerwaarde erfpacht bij erfpachtconversies van woningcorporaties. De verhoging van de voorziening plantekorten (€ 31 miljoen) is met name het gevolg van het vaststellen van nieuwe financieel tekortplannen voor circa € 28 miljoen (o.a. Klaprozenbuurt en de Nieuwe Kern deelgebied 1 Zuid). Voor de lopende tekort plannen is er een wisselend beeld van stijgingen en dalingen, maar deze zijn per saldo verslechterd waardoor de voorziening met € 3 miljoen is verhoogd.

Gemeente Amsterdam

18

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De aanwendingen van de reserveringen betreft uitgaven in 2020 zoals investeringen in Weespertrekvaart Oost (verwervingen) en Zuidasdok. Bij de AMPG 2020 werd verwacht dat de reservepositie eind 2020 zou uitkomen op circa € 776 miljoen, bij het MPG 2020 was dit nog € 833 miljoen. In onderstaande tabel is een vergelijking gemaakt van de verwachte en gerealiseerde mutaties in de reserves per eind 2020. Vergelijking MPG 2021, actualisatie MPG 2020 en MPG 2020 in miljoenen euro's MPG 2021 AMPG 2020 MPG 2020 realisatie prognose eind prognose eind 2020 2020 2020 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2020 898 898 898 Planafsluitingen en winstnemingen 117 123 191 Bijdragen woningbouwcorporaties 21 13 13 Indexatievergoeding reserve 18 18 18 Aanwending reserveringen -21 -25 -101 Uitname Coalitieakkoord -50 -50 -50 Uitname begroting, voor- en najaarsnota 2019 -103 -103 -103 Verhoging voorziening plantekorten -31 -65 Overig (proceskosten, etc) -36 -33 -33 Afname (-) of Toename (+) reserves -85 -123 -65 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2020 813 776 833 Tabel: Vergelijking gerealiseerde mutaties reserve in 2020 met prognoses bij MPG 2020 en AMPG 2020

De reservepositie is in vergelijking met de prognoses bij het MPG 2020 met name gedaald door: - Vertragingen in de gronduitgiften waardoor minder winstnemingen hebben plaatsgevonden dan verwacht werd bij het MPG 2020. - De fors lagere winstneming ten opzichte van het MPG 2020 is goedgemaakt doordat er minder reserveringen zijn aangewend dan verwacht werd bij het MPG 2020; de reservering landmaken Strandeiland is vervallen waardoor geen aanwending heeft plaatsgevonden en de aanwending van de reservering voor Gaasperdammerweg is vertraagd doordat het werk is nog niet voltooid. - De voorziening plantekorten is ten opzichte van het MPG 2020 toegenomen door nieuw vastgestelde negatieve plannen vooral door Klaprozenbuurt en de Nieuwe Kern Zuid. De voorziening van plantekorten is € 34 miljoen lager dan bij de AMPG 2020 werd verwacht. De verwachting bij de AMPG 2020 was dat lopende negatieve plannen (relatief) nieuwe plannen zoals Sloterdijk 1 Zuid en Weespertrekvaart Oost door dalende grondprijzen en hogere kosten zouden verslechteren. Deze plannen staan aan het begin van grondontwikkeling en dienen nog veel te verwerven en grond uit te geven. De daling van de opbrengsten en de stijging van de geraamde kosten zijn bij de plannen meegevallen, bovendien is Sloterdijk 1 Zuid verbeterd door de subsidie Bouwimpuls van € 13 miljoen.

5.5 Toepassing reserve Vereveningsfonds In de vorige paragraaf is ingegaan op de mutaties in reservepositie. In deze paragraaf wordt de toepassing van de reserves besproken. Deze toepassing is weergegeven in onderstaande tabel, waarin weerstandsvermogen, reserveringen en vereveningsruimte zijn te zien.

Gemeente Amsterdam

19

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Vergelijking MPG 2021, actualisatie MPG 2020 en MPG 2020 in miljoenen euro's MPG 2021 AMPG 2020 MPG 2020 realisatie prognose eind prognose eind 2020 2020 2020 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2020 813 776 833 Weerstandvermogen -132 -149 -139 Reserveringen -476 -484 -493 Coalitie akkoord uitnames -100 -100 -100 Bestemde delen -708 -733 -732 Gerealiseerde vereveningsruimte 105 43 101 Tabel: Stand Vereveningsfonds en reserve Zuidas per eind 2020 vergeleken met prognoses bij de (A)MPG 2020

Het overzicht geeft aan dat van de reservepositie eind 2020 (€ 813 miljoen) het grootste deel is bestemd ten bedrage van € 708. Dit betreft enerzijds het weerstandsvermogen en anderzijds door de raad specifiek vastgestelde reserveringen waarbinnen toekomstige uitgaven zullen plaatsvinden. Naast de gereserveerde delen en het weerstandsvermogen is nog ruimte over van afgerond € 105 miljoen dat kan worden ingezet ten behoeve van voorinvesteringen voor nieuwe plannen en ter afdekking van nieuwe plannen met een tekort: dit is de gerealiseerde vereveningsruimte. Hieronder volgt een toelichting bij de posten. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. Bij het bepalen van de benodigde omvang geldt (zie hiervoor de regels van het Financieel stelsel Gebiedsontwikkeling, vastgesteld door de raad in juni 2016), dat de buffer zodanig groot moet zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Ook omvat het weerstandsvermogen een reservering voor project specifieke risico’s in negatieve grondexploitaties.

Het weerstandsvermogen is in 2020 licht afgenomen, van € 136 miljoen naar € 132 miljoen eind 2020, het risicoprofiel van nieuwe plannen als Klaprozenbuurt is toegevoegd, bij andere langer lopende plannen is het totale risicoprofiel lager. Relatief veel negatieve plannen zijn terecht gekomen in de afrondende fase waarbij het nog resterende risicoprofiel laag is. Reserveringen Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijzigingen hebben plaatsgevonden: - Met het vaststellen van dit MPG wordt de reservering voor het landmaken van Strandeiland en de grondexploitatie voor de inrichting van Strandeiland geclusterd. Hierdoor kan de reservering voor het landmaken van Strandeiland fase 1 en 2 worden opgeheven en valt de reservering van € 91 miljoen vrij. Deze reservering kan vervallen omdat de verwachte grondopbrengsten van Strandeiland hoger zijn dan de gerealiseerde en geraamde investeringen met inbegrip van het risicoprofiel. Hiertegenover staat wel dat op langere termijn (na 5 jaar) minder winst kan worden genomen uit de grondexploitatie van Strandeiland.

Gemeente Amsterdam

20

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

-

De reservering voor grondbedrijf vreemd bij Zuidas is verschoven over de horizon van dit MPG (naar 2026), i.v.m. vertraging maatschappelijk vastgoed Kenniskwartier. - De reservering voor de realisatie onderdoorgang Contactweg van € 8 miljoen en spooronderdoorgang Mac Gillavry – Kruislaan van € 0,6 miljoen zijn toegevoegd. Daarnaast is bij het Coalitieakkoord besloten om € 200 miljoen uit het Vereveningsfonds te nemen. In 2019 en 2020 is hiervan (2 x € 50 miljoen) € 100 miljoen gerealiseerd, er is nog € 100 miljoen gereserveerd (in de jaren 2021 en 2022 beide € 50 miljoen). Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2020 kasstroom reserve: Indexering 22 Woningcorporaties 21 Incidentele afdracht algemene middelen -153 Overige uitgaven -40 Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen 117 Overige uitgaven -17 Voorziening (incl.

indexatie) -35 Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2020 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Reservering landmaken Strandeiland fase 1+2 Reservering Contactweg Overige reserveringen Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Gerealiseerde vereveningsruimte vervallen reservering landmaken Strandeiland Beschikbare vereveningsruimte Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2020

2020 898

-150

65 -85 813 -132 -259 -103 -91 -8 -106 -100 -799 14 +91 105

Oorzaak stijging vereveningsruimte De vereveningsruimte is gestegen van € 29 miljoen (eind 2019) naar € 105 miljoen (eind 2020). Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door het wegvallen van de reserveringen Strandeiland fase 1 en fase 2, waardoor de vereveningsruimte stijgt. Zonder het wegvallen van deze reservering zou de vereveningsruimte eind 2020 gedaald zijn naar € 14 miljoen.

Gemeente Amsterdam

21

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

6 Actualisatie grondexploitaties - meerjarenraming In het vorige hoofdstuk is beschreven wat er is gerealiseerd in 2020. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd op welke manier de grondexploitaties zijn geactualiseerd voor de toekomst, welk effect dat heeft op de geraamde winstnemingen, en wat het verschil is ten opzichte van vorig jaar. In het MPG wordt gefocust op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar tot en met 2025. De looptijd van de plannen is vaak veel langer (10 tot 20 jaar). In dit hoofdstuk wordt het effect van de actualisatie op de actieve portefeuille behandeld, waarbij de gehele looptijd wordt meegenomen. Bepalende factoren voor de saldo-ontwikkeling van lopende grondexploitaties zijn de omvang en samenstelling van het woningbouw en ander vastgoed programma, de ontwikkeling van de grondkosten en de grondprijzen, tempo en fasering van te realiseren vastgoed en de daarbij behorende cash-flow. De uitkomsten van de berekeningen zijn vanwege de lange looptijd in sterke mate afhankelijk van de gehanteerde aannames. Dit houdt in dat bij de interpretatie van de bedragen rekening moet worden gehouden met substantiële onzekerheidsmarges. De grootste onzekerheid is het feit dat de waarde van de toekomstige kasstromen een verwachte waarde is die zijn grondslag vindt in de huidige (gunstige) economische omstandigheden.

Met een horizon van 10 tot 20 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen zullen dalen en stijgen.

6.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen Het startpunt van het MPG 2021 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. Om een realistische inschatting te maken van de waarde van de portefeuille moet rekening worden gehouden met project specifieke en generieke (markt)risico’s. De portefeuille bestaat eind 2020 uit 154 actieve grondexploitatieplannen. Ten opzichte van het MPG 2020 is er voor een aantal plannen een investeringsbesluit genomen waardoor deze aan de actieve portefeuille zijn toegevoegd: Nieuw vastgestelde grondexploitaties in 2020: 527.01 Klaprozenbuurt 579.90 Amstelkwartier 3e fase 579.91 Brug Amstelkwartier 3e fase – Kauwgomballenkwartier 204.41 Fridtjof Nansenhof 524.07 Koningin Wilhelminaplein Noordstrook 270.12 Nolensstraat 579.35 Kauwgomballenkwartier 502.16 De Nieuwe Kern Zuid 508.10 Sloterdijk 2 Zuid 534.12 NDSM-werf West Fase 2 (bij de herziening is dit plan toegevoegd en gesplitst met NDSM werf fase 1) Herzieningen: 534.08 NDSM-werf West Fase 1 526.70 Buiksloterham

Eind 2020 zijn 16 plannen afgesloten. Deze plannen zijn opgenomen in bijlage 2.

Gemeente Amsterdam

22

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Alle 154 plannen zijn eind 2020 geactualiseerd. Dit heeft geleid tot zowel positieve als negatieve aanpassingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf op hoofdlijnen ingegaan.

6.2 Geprognosticeerd programma 2021 en verder Het aantal woningen dat in de grondexploitaties is geprognosticeerd is vanaf 2021 54.000 woningen. Het percentage sociaal en middeldure huur is toegenomen als gevolg van het toevoegen van plannen met 40-40-20. Het aandeel vrije sector woningen is daardoor gedaald van 41% naar 33%. De nieuw toe te voegen plannen zullen eveneens deze verdeling hanteren. Hierdoor zal het percentage vrije sectorwoningen verder afnemen. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten MPG2021 MPG2020 Sociale woningen 35% 28% Middensegment woningen 32% 30% Vrije sector woningen 33% 41% Totaal 100% 100% Tabel: Nog uit te geven programma (bron; programmamonitor najaar 2020)

In NDSM, Restplan Bedrijvenstrook Amstel III, Amstelkwartier 2 Houthaven, Sloterdijk Centrum, Amstelkwartier fase 2, Buiksloterham en Arenapoort worden grote gronduitgiften in 2021 verwacht. Ook op de Zuidas staan een aantal omvangrijke uitgiftes in de planning, zoals de uitgiftes in de deelgebieden Kop Zuidas en Kenniskwartier.

6.3 Uitkomsten actualisatie actieve plannen Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en zijn deze elementen waar nodig aangepast aan de laatste inzichten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking.

6.3.1 Actualisatie opbrengsten in de grondexploitaties In het MPG 2020 waren de verwachte inkomsten nog € 4,65 miljard, inclusief het jaar 2020. Nu zijn ze € 5,06 miljard vanaf begin 2021 en er is € 411 miljoen gerealiseerd in 2020. Kortom een toename van circa € 0,82 miljard inkomsten, vooral veroorzaakt (€ 0,7 miljard) door het toevoegen van nieuwe plannen zoals Amstelkwartier 3, Klaprozenbuurt, NDSM werf west fase 2 en door herziene plannen Buiksloterham en NDSM werf fase 1.

Gemeente Amsterdam

23

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2021 tot einde looptijd Inkomsten Programma per segment Aantal M2 BVO * € 1 miljoen Grondprijzen Wonen per woning sociaal 18.900 215 11.376 Midden 17.200 1.074 62.442 Markt 17.400 2.032 116.782 Doorgeschoven uit 2020 800 59 Totaal wonen 54.300 3.380* per m2 bvo Commercieel en maatschappelijke bestemmingen Kantoren 781.000 960 1.229 Bedrijfsruimten 584.000 184 315 Overige commercieel 369.000 276 748 Maatschappelijke bestemmingen 313.900 88 280 Totaal commercieel en maatschappelijk 2.047.900 1.508* Overige inkomsten 170 54.300 2.047.900 5.058 Totaal Tabel: Nog uit te geven programma met geraamde grondopbrengsten (bron; programmamonitor najaar 2020) (*incl. meerwaarde erfpacht en overige grondopbrengsten)