- 20 Grondzaken (31) GEWIJZIGDE VERSIE BIJLAGE 1a Meerjarenperspectief Gron

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds en Reserve Zuidas 2021

Gemeente Amsterdam

1

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

Samenvatting In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 (MPG 2021) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas gepresenteerd. Deze ontwikkeling is het gevolg van de realisatie in 2020 en een doorkijk naar de toekomst met betrekking tot de grondexploitaties, risico’s en reserveringen. Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. Kernboodschap De vereveningsruimte voor nieuwe gebiedsontwikkelingsplannen met een tekort, is in 2021 en 2022 beperkt. De ruimte is voldoende, maar geheel nodig om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak van ontwikkelbuurten vorm te geven. Bij de plannen die de komende twee jaar ter besluitvorming worden aangeboden zal worden gekeken naar de reikwijdte, dit betekent dat er keuzes gemaakt worden om grotere plannen in fases vast te stellen dan wel elementen te schrappen. De mate waarin dit gebeurt, is sterk afhankelijk van enkele grote projecten en economische ontwikkelingen, met name die van kantorenmarkt. Het jaar 2020 werd vanzelfsprekend gekenmerkt door de coronacrisis.

Bij de grondexploitaties komt dit vooral tot uiting in een grotere onzekerheid ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen en daarmee van de toekomstige grondopbrengsten. Vooralsnog is er in 2020 vooral sprake geweest van uitstel van projecten en geen afstel. Ondanks de coronacrisis en de vertragingen die daardoor zijn opgetreden, is er in 2020 grond uitgegeven voor de realisatie van circa 3.000 nieuwbouwwoningen1 en 140.000 m2 bvo overige bestemmingen. Er zijn in 2020 10 nieuwe investeringsbesluiten genomen en 2 grondexploitaties herzien die in totaal goed zijn voor 8.000 woningen. De totale woningvoorraad komt hiermee begin 2021 op 54.000 woningen. Deze voorraad is nodig om de woningbouwopgave in de komende jaren (gemiddeld 7.500 woningen per jaar) te kunnen realiseren. Daarbij zijn er nog circa 27.000 woningen opgenomen in toekomstige plannen (excl. Haven Stad). Met de lopende grondexploitaties is een positieve kasstroom gerealiseerd van € 37 miljoen. Daartegenover staan de afdrachten met een omvang van -/-€ 153 miljoen aan de algemene middelen, behorende bij de afspraken bij de voorjaarsnota 2019 en het coalitieakkoord. Deze afdrachten zijn gedaan ten behoeve van andere beleidsdoeleinden. Met name door deze afdrachten is de gerealiseerde kasstroom op fondsniveau negatief (-/- € 113 miljoen).

Door de vertraging van enkele gronduitgiften kon er minder winst worden genomen dan werd verwacht. Het vaststellen van een aantal nieuwe investeringsbesluiten met een tekort, zoals de Klaprozenbuurt en de Nieuwe Kern, de reservering voor de realisatie van de onderdoorgang bij de Contactweg en de verslechtering van een aantal tekortplannen hebben een nieuw beslag gelegd op de vereveningsruimte. Daarentegen is het vaststellen van een aantal andere grote plannen met 1

Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw, dat op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie.

Gemeente Amsterdam

2

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

een financieel tekort doorgeschoven naar 2021, waardoor deze pas volgend jaar vereveningsruimte zullen innemen. De vereveningsruimte is met bovenstaande actualisaties in 2020 afgenomen van € 29 miljoen naar € 14 miljoen. Dit is niet conform de verwachting van het MPG 2020, daarin werd nog geen rekening gehouden met vertraagde inkomsten door lagere winstnemingen. In de AMPG 2020 werd dit wel onderkend waardoor het clusteren van de grondexploitaties voor het landmaken en de inrichting van Strandeiland is voorgesteld. Met het in financieel-technische zin clusteren van het landmaken en het inrichtingsplan voor Strandeiland, kan de reservering voor het landmaken van Strandeiland (€ 91 miljoen) vervallen, waarmee de vereveningsruimte toeneemt tot € 105 miljoen ultimo 2020. Hierdoor wordt voorkomen dat er volgend jaar geen ruimte is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. In onderstaande grafiek wordt weergegeven hoeveel vereveningsruimte er naar verwachting per jaar beschikbaar komt. De huidige prognose laat zien dat er in 2022 en 2023 minder ruimte ter beschikking zal zijn dan bij het MPG 2020 werd verwacht. Door een vertraging in de uitgiften (realisatie van de inkomsten) zijn de winstnemingen lager geworden. Maar ook de minder positieve saldi van de herziene grondexploitaties zorgt voor lagere winstnemingen de komende jaren.

De bezuinigingsopgave gaat ook ten kosten van de vereveningsruimte.

Grafiek: Beschikbare vereveningsruimte per 1 januari per jaar (MPG 2021 ten opzichte van MPG 2020)

De ontstane vereveningsruimte is in 2021/22 geheel nodig voor een aantal financieel tekortplannen; onder andere Hamerkwartier, Amsteloever, de ontwikkelbuurten Geuzenveld Slotermeer, Reigersbos, Banne Noord en Holendrecht en kleinere financieel tekort plannen. In totaal kosten deze plannen circa € 120 tot €150 miljoen en worden circa 7.500 woningen aan de

Gemeente Amsterdam

3

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

planvoorraad toegevoegd (daarnaast zullen er ook plannen worden vastgesteld met een positief saldo). Daarbij wordt rekening gehouden met kosten voor het Buiteneiland en andere zaken zoals bijdragen aan het Noorderpark en station Lelylaan. Amsterdam staat voor de uitdaging om de woningvoorraad flink uit te breiden met alle bijbehorende ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en inclusiviteit. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te vullen en de gewenste woningbouwproductie. Ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. In het MPG wordt een raming gegeven van de verwachte vereveningsruimte voor de komende jaren die nodig is voor deze opgave. Het is belangrijk om te beseffen dat deze ruimte er nu nog niet is, maar nog moet worden verdiend. De geraamde grondopbrengsten worden alleen gerealiseerd als de verwachte erfpachtuitgiften aan de marktpartijen ook daadwerkelijk plaatsvinden. De economische ontwikkeling op middellange termijn is mede door de coronacrisis zeer onzeker. Het belangrijkste risico voor de komende jaren is dat de prognose voor de winstnemingen afhankelijk is van een klein aantal omvangrijke gronduitgiften (met name binnen het kantoren segment).

Als de uitgifte van een of meer van deze kavels vertraagt of niet doorgaat, heeft dit direct een negatief effect op de vereveningsruimte. Dit risico zorgt meteen voor een probleem op de korte termijn, namelijk dat er geen vereveningsruimte beschikbaar komt voor het vaststellen van nieuwe plannen in 2022 en 2023. Over de marktvraag naar commercieel vastgoed bestaat bij experts wisselende beelden, hierbij is een (tijdelijke) vraaguitval naar commercieel vastgoed, vooral kantoren, een reëel scenario. Dit jaar was uitstel van gronduitgiften al zichtbaar in verschillende lopende plannen. Over het algemeen is de verwachting dat de marktvraag naar woningen zal doorlopen. Hierbij speelt in financieel opzicht wel een ander risico. Omdat de marktwaarde van de sociale en middeldure woningen maar beperkt kan toenemen als gevolg van de maximale huurprijs (dit aandeel is 80% van het woningbouwprogramma in recent toegevoegde en toekomstige plannen) zullen hogere bouwkosten, bijvoorbeeld als gevolg van extra duurzaamheidsambities, direct leiden tot lagere grondprijzen of kleinere woningen. Woningen kleiner dan 40 m² zijn over het algemeen niet gewenst of onmogelijk volgens bestemmingsplannen (met uitzondering van jongeren- en studentenwoningen).

Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, bovenop de incidentele afdrachten conform eerdere besluitvorming. De consequentie daarvan is een opdracht voor een structureel winstgevend grondbedrijf. Naast deze afdracht wordt ook steeds vaker gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren zoals investeringen in ondergrondse afval- of warmtesystemen, Warmte Koude Opslag (WKO) of investeringen ten behoeve van algemene voorzieningen zoals groen en infrastructuur indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling en meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Hierdoor neemt de druk op de vereveningsruimte toe en wordt de ruimte die beschikbaar is voor nieuwe (tekort)plannen beperkt. Zeker wanneer de marktontwikkelingen minder worden zal bij de plannen die de komende twee jaar ter besluitvorming worden aangeboden worden gekeken naar de reikwijdte, dit betekent dat er keuzes gemaakt worden om grotere plannen in fases vast te Gemeente Amsterdam

4

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

stellen, dan wel elementen te schrappen. Dit betekent dat bij enkele aankomende grote investeringsbesluiten over projecten met een tekort de keuze zal worden voorgelegd om alleen de eerste fase van deze plannen financieel vast te stellen, zodat met de gebiedsontwikkeling kan worden gestart maar niet het gehele tekort direct een beslag legt op de beschikbare vereveningsruimte. Op een later moment, als de vereveningsruimte dat weer toelaat, kan er een besluit worden genomen over de volgende fase. Als de economie niet aantrekt, of als enkele grote gronduitgiftes verder vertragen is het waarschijnlijk dat er bestuurlijk ook keuzes worden voorgelegd om bepaalde elementen in de komende investeringsbesluiten uit te stellen of niet te doen. Dit heeft alleen betrekking op nieuwe plannen. Vooralsnog kan de huidige portefeuille met alle bijbehorende vastgestelde ambities doorgang vinden. Het risico dat er te weinig vereveningsruimte beschikbaar komt voor nieuwe plannen speelt met name voor de korte termijn. Op de langere termijn vertegenwoordigt de portefeuille een aanzienlijke waarde van € 1 miljard die, bij economisch herstel, op de langere termijn weer verzilverd kan worden. In de ramingen is nog geen rekening gehouden met eventueel te betalen vennootschapsbelasting. Het positieve saldo over 2019 betekende dat de gemeente Amsterdam VPB-plichtig is. De aangifte is nog niet definitief.

Het effect op het fonds wordt voor de eerste jaren vooralsnog beperkt ingeschat.

Gemeente Amsterdam

5

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................. 7 2 Terugblik en algemene ontwikkelingen ..................................................................... 7 3 Realisatie 2020 ........................................................................................................ 9 3.1 Gerealiseerde kasstromen......................................................................................................... 9 3.2 Gerealiseerde reservepositie en vereveningsruimte .................................................................10 4 Actualisatie actieve grondexploitatieportefeuille ..................................................... 11 5 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte .............................................................. 14 5.1 Prognose kasstromen ..............................................................................................................14 5.2 Prognose reserves en vereveningsruimte................................................................................. 15 6 Risico’s ................................................................................................................. 17 7 Vennootschapsbelasting (VPB) ...............................................................................

19 8 Conclusie vereveningsruimte .................................................................................. 19

Gemeente Amsterdam

6

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

1 Inleiding Dit Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) heeft betrekking op de grondexploitaties die onder het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas (hierna samen genoemd Vereveningsfonds) vallen en op de mutaties binnen het Vereveningsfonds. Het MPG 2021 is onderdeel van de jaarrekening 2020 en zal, in het voorjaar van 2021 worden aangeboden aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. In het MPG 2021 wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds gepresenteerd. Belangrijk onderdeel hiervan is de ontwikkeling van de vereveningsruimte die kan worden ingezet voor nieuwe plannen. Deze ontwikkeling is het gevolg van de realisatie in 2020 en een doorkijk naar de toekomst met betrekking tot de grondexploitaties, risico’s en reserveringen. De genoemde bedragen in de rapportage zijn afgerond op hele getallen en nominaal, tenzij anders vermeld. De cijfers zijn gebaseerd op de stand eind 2020.

2 Terugblik en algemene ontwikkelingen Coronacrisis en marktontwikkelingen Het jaar 2020 stond grotendeels in het teken van de coronacrisis. De gevolgen hiervan zien we bij de gebiedsontwikkeling met name terug in de vorm van vertragingen. Er was onder andere sprake van heronderhandelingen waarbij bestaande contracten werden opengebroken om een ander programma te kunnen realiseren. In het najaar van 2020 zijn de residueel bepaalde grondprijzen geactualiseerd op basis van actuele en markconforme opbrengsten- en kostenniveaus waarbij rekening is gehouden met de actuele duurzaamheidsambities en referenties voor de stichtingskosten. In de AMPG 2020 werd rekening gehouden met een toekomstige grondprijsdaling. Een grondprijsdaling is voor kantoren zichtbaar geworden als gevolg van de circa 15% hogere stichtingskosten waardoor de grondprijs voor (hoge) kantoorgebouwen naar beneden is bijgesteld Hierbij is nog géén rekening gehouden met een grote mate van onzekerheid ten aanzien van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en het effect op de grondopbrengsten. Het is onzeker of de vraag naar kantoorruimte gaat afnemen doordat er meer wordt thuisgewerkt of dat dit slechts een tijdelijke ontwikkeling is.

De geraamde grondopbrengsten behorende bij het geprognotiseerde kantorenprogramma vormen met een bedrag van € 1 miljard een belangrijke pijler onder de prognoses van het Vereveningsfonds en vormen daardoor een risico. Voor de woningbouw zijn de grondprijzen over het algemeen gestegen als gevolg van stabiliserende tot dalende stichtingskosten en gestegen vastgoedopbrengsten. De aanvullende afspraken met de beleggers over een toegestane huurstijging van cpi + 1% zijn hierin verwerkt. Het is op dit moment nog onzeker welk effect de afspraken met beleggers, woningcorporaties en wooncoöperaties in de toekomst hebben op de grondopbrengsten voor de woningbouw, omdat de partijen hierin nog keuzemogelijkheden hebben en het effect afhankelijk is van de keus die ze maken. De afspraken over de gemiddelde omvang van sociale huurwoningen en een vaste lage grondprijs voor grote sociale huurwoningen kunnen een negatief financieel effect hebben op de Gemeente Amsterdam

7

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

grondopbrengsten. In de samenwerkingsafspraken is ook overeengekomen dat er minder sociale woningen worden verkocht; bij verkoop wordt conform de samenwerkingsafspraken een vast bedrag afgedragen aan het Vereveningsfonds. De raming van de bijdrage in het Vereveningsfonds is hierop aangepast. De grondprijzen voor de middeldure huur- en (particuliere) sociale huurwoningen staan onder druk als gevolg van de woninggrootte die wordt gevraagd en in hoeverre de woning nog een marktconforme prijs oplevert die aansluit bij het beleidsmatige uitgangspunt van >40 of >70 m² voor MDH woningen of een marktconforme grootte voor particulier sociale huur. Doordat de huur is gemaximeerd kan de marktwaarde maar beperkt stijgen, terwijl een stijging van de kosten of het bouwen van extra vierkante meters wel tot extra stichtingskosten leidt. De kans is aanwezig dat de grondprijzen hierdoor lager uitkomen dan verwacht. Wat het effect is van de coronacrisis op de grondopbrengsten, is nog onzeker. In de huidige situatie is sprake van vertraging in de projecten en geen uitval. Dat neemt niet weg dat er nog grote risico’s zijn op verdere vertragingen of zelfs uitval (met name bij het kantoorprogramma), al dan niet in combinatie met lagere grondprijzen of het omzetten naar een ander programma met minder grondopbrengsten.

Complexiteit van de plannen De toekomstige plannen zijn vaak complexe transformatie projecten met versnipperd eigendom en ontwikkelbuurten waarin ambities als 80% betaalbare woningen en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. Daarnaast zijn de juridisch-planologische procedures complex en risicovol en duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever. Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Dit zorgt voor hoge proceskosten. Bijdragen aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling Er wordt steeds vaker gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren.

Het gaat dan bijvoorbeeld om investeringen in ondergrondse afvalof warmtesystemen, WKO’s, grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids of aanvullende investeringen ten behoeve van algemene voorzieningen zoals groen en infrastructuur indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling en meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Het Vereveningsfonds wordt aangesproken om bij te dragen aan bovenwijkse ingrepen voor bereikbaarheid en groen. Mede gegeven de beperktere middelen in het Stedelijk Mobiliteitsfonds en bij de Vervoerregio Amsterdam voor nieuwe projecten, zal de druk op bijdragen uit het Vereveningsfonds toenemen. Bij de bezuinigingsopgave, met als consequentie de opgave voor een structureel winstgevend Vereveningsfonds, is ook besloten tot het beperken van de proceskosten (planvorming en begeleidingskosten) die gemoeid zijn met de grondexploitaties. Met ingang van 2021 wordt hier op diverse wijzen invulling aan gegeven. Het is nog onduidelijk welk effect deze bezuiniging zal Gemeente Amsterdam

8

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

hebben over de gehele looptijd van de grondexploitaties. Bij de AMPG 2021 zullen de mogelijke effecten worden verwerkt.

3 Realisatie 2020 In Amsterdam zijn in 2020 circa 5.900 woningen in aanbouw genomen, waarvan het grootste deel binnen de grondexploitatiegebieden. In 2020 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 3.000 nieuwbouwwoningen, 115.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële en 25.000 m2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw, dat op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie. Er is minder grond voor woningen uitgegeven dan verwacht. De reden hiervan is de vertraging als gevolg van de coronacrisis bij onder meer NDSM en Sloterdijk Centrum. Voor commercieel programma is meer grond uitgegeven dan verwacht, dit komt met name door twee grote uitgiftes op de Zuidas die hebben plaatsgevonden vóór de corona crisis (februari 2020). Verder is commercieel programma uitgegeven bij onder andere de transformatie in Verdi, Amstel Businesspark en bij de Hamerstraat. In Arenapoort heeft een gronduitgifte van de internationale school plaatsgevonden in het Zandkasteel.

3.1 Gerealiseerde kasstromen Ondanks de coronacrisis en de vertraging bij diverse plannen is 2020 in de grondexploitaties toch sprake van een positieve kasstroom, er is per saldo € 37 miljoen verdiend. Het resultaat in de grondexploitaties heeft echter niet opgewogen tegen de afdracht aan de algemene middelen van € 153 miljoen die betrekking heeft op de besluitvorming van voorgaande voorjaarsnota’s en de afspraken bij het Coalitieakkoord. Deze afdrachten zijn gedaan ten behoeve van andere beleidsdoeleinden, onder andere voor achterstallig onderhoud van de openbare ruimte, het klimaatfonds gericht op het gasvrij maken van bestaande woningen en de sprong over het IJ. Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2020 en 2019 in miljoenen euro's 2020 2019 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Kasstromen grondexploitaties 411 -373 37 270 -321 Kasstromen reserve 43 -193 -150 38 -153 Totaal 453 -566 -113 308 -474 Tabel: Kasstromen Vereveningsfonds en reserve Zuidas 2020

Saldo -51 -114 -165

Met name als gevolg van deze afdrachten is de gerealiseerde kasstroom op fondsniveau negatief /- € 113 miljoen. De negatieve kasstroom is aangekondigd in het MPG 2020 en komt iets positiever uit dan was voorspeld bij de AMPG 2020 als gevolg van de hogere inkomsten door de subsidie Bouwimpuls2 van € 13 miljoen voor Sloterdijk 1 Zuid en de bijdrage voor de bodemsanering in Buiksloterham van € 15 miljoen.

2 In 2020 heeft de minister van Binnenlandse zaken de Woningbouwimpuls ter beschikking gesteld. Een bedrag

van circa €1 miljard dat bijdraagt aan het versnellen van de woningbouw, en daarmee aan het doel van het Kabinet om jaarlijks ongeveer 75.000 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Projecten komen in aanmerking als Gemeente Amsterdam

9

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

Van de € 411 miljoen gerealiseerde opbrengsten in de plannen heeft afgerond € 337 miljoen betrekking op erfpachtuitgiften. Dit hoge niveau is met name veroorzaakt door één grote uitgifte (Verdi, Zuidas) aan commercieel vastgoed van € 92 miljoen. Dit is daardoor aanzienlijk hoger dan in 2019 toen er geen grote gronduitgiften plaats hebben gevonden. Er is fors geïnvesteerd in nieuwe plannen, bijvoorbeeld in het landmaken van Strandeiland (fase 1) dat nagenoeg is voltooid en waarbij, tot en met 2020, voor circa € 140 miljoen is geïnvesteerd. In 2021 zal aansluitend op fase 1 ook fase 2 van het landmaken starten (€ 58 miljoen). De investeringen in de lopende plannen en de voorbereidingskosten voor de toekomstige plannen van samen € 373 miljoen zijn in 2020 lager uitgekomen dan geraamd in het MPG 2020 en in de AMPG 2020.

3.2 Gerealiseerde reservepositie en vereveningsruimte De reserve wordt voor het grootste deel gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties en voor een klein deel door bijdragen van woningbouwcorporaties. De reservepositie is € 85 miljoen afgenomen van € 898 miljoen eind 2019 naar € 813 miljoen eind 2020. Deze daling komt met name door bovengenoemde uitnames aan de algemene middelen voor specifieke bestuurlijke doeleinden. De reservepositie is ten opzichte van de prognose bij het MPG 2o20 € 20 miljoen lager uitgekomen door een lagere winstneming van € 74 miljoen als gevolg van vertraging bij de inkomsten en door een hogere voorziening voor de plantekorten van € 31 miljoen. De voorziening plantekorten is voornamelijk toegenomen door het toevoegen van nieuwe financieel geraamde tekortplannen zoals de Klaprozenbuurt en de Nieuwe kern Zuid (gezamenlijk € 28 miljoen). Daartegenover staat dat de bijdragen van de woningbouwcorporaties € 8 miljoen hoger is dan werd verwacht en er zijn minder reserveringen aangewend dan in de prognose van het MPG 2020; de reservering landmaken Strandeiland is vervallen waardoor geen aanwending heeft plaatsgevonden en de aanwending van de reservering voor Gaasperdammerweg is vertraagd doordat het werk is nog niet voltooid.

Tezamen is het financieel effect van minder aangewende reserveringen en overige uitgaven € 77 miljoen positief ten opzichte van het MPG 2020. Het grootste deel van de reserve is niet vrij te besteden, maar bestemd voor toekomstige uitgaven binnen de actieve grondexploitaties en voor uitnames ten behoeve van andere beleidsdoelen waar de gemeenteraad over heeft besloten. Daarnaast omvatten de reserves ook weerstandsvermogen ter afdekking van risico’s, voor zover ze niet binnen grondexploitaties zelf opgevangen kunnen worden. Blijft er naast de gereserveerde delen en het weerstandsvermogen nog ruimte over, dan kan dat worden ingezet voor voorinvesteringen voor nieuwe plannen en ter afdekking van nieuwe plannen met een tekort: dit is de gerealiseerde vereveningsruimte. Van de reserve van € 813 miljoen is € 708 miljoen gereserveerd (exclusief de reservering voor het landmaken van Strandeiland) op basis van specifieke raadsbesluiten voor projecten of wordt afgedragen aan de algemene middelen, conform daartoe genomen raadsbesluiten. Het restant is de beschikbare vereveningsruimte. de subsidie bijdraagt aan de start bouw van tenminste 500 woningen (waarvan tenminste 50% betaalbaar) vóór 2024 en het publieke tekort (het tekort op de grondexploitatie) in de weg staat om te beginnen met de bouw van deze woningen. De subsidie dient om bij te dragen in het tekort van een plan.

Alleen gemeenten kunnen de subsidie aanvragen. Gemeente Amsterdam

10

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

De vereveningsruimte is in eerste instantie afgenomen van € 29 miljoen (eind 2019) naar € 14 miljoen als gevolg van de afgenomen reservepositie zoals hierboven is toegelicht en het toevoegen van de reservering voor de realisatie van de onderdoorgang Contactweg (€ 8 miljoen). Met het wegvallen van de reserveringen voor het landmaken van Strandeiland fase 1 en fase 2 neemt de vereveningsruimte toe tot € 105 miljoen (eind 2020). Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2020 kasstroom reserve: Indexering 22 Woningcorporaties 21 Incidentele afdracht algemene middelen -153 Overige uitgaven -40 Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen 117 Overige uitgaven -17 Voorziening (incl. indexatie) -35 Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2020 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Reservering landmaken Strandeiland fase 1+2 Reservering Contactweg Overige reserveringen Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Gerealiseerde vereveningsruimte vervallen reservering landmaken Strandeiland Beschikbare vereveningsruimte Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2020

2020 898

-150

65 -85 813 -132 -259 -103 -91 -8 -106 -100 -799 14 +91 105

De mutaties in het Vereveningsfonds zijn weergegeven in bovenstaande tabel. In deze tabel is ook de opbouw van de reserves opgenomen (weerstandsvermogen, reservering en gerealiseerde vereveningsruimte per eind 2020). De vereveningsruimte is bedoeld voor nieuwe plannen gericht op gebiedsontwikkeling.

4 Actualisatie actieve grondexploitatieportefeuille Het startpunt van het opstellen van het MPG 2021 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Bij de actualisatie is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering. Deze zijn, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. De portefeuille bestond tot voor kort met name uit plannen die voor of in crisistijd bouwrijp waren gemaakt en waar de juridisch-planologische procedures al waren afgerond. De afgelopen jaren zijn Gemeente Amsterdam

11

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

de gronden in deze plannen in een snel tempo uitgegeven door de grote vraag naar vastgoed in Amsterdam met hoge opbrengsten en winstnemingen tot gevolg. Deze plannen zitten inmiddels een vergevorderd stadium (bijvoorbeeld Houthavens, Amstelkwartier, Sportheldenbuurt, Overhoeks). Recentelijk worden steeds meer grote nieuwe plannen toegevoegd die nog in het beginstadium zitten en waar alles nog moet gebeuren (bijvoorbeeld Sluisbuurt, Strandeiland, Klaprozenbuurt, Amstelkwartier 3, Kauwgomballenkwartier, NDSM werf west fase 2 en het herziene plan Buiksloterham). Deze (herziene) plannen kennen vaak een lange looptijd (15 tot 20 jaar) en in het begin zijn de risico’s het grootst. De samenstelling van de portefeuille verandert daarmee van projecten waar alleen nog de grond uitgegeven moest worden (en waarvan een groot deel van de kosten al is gemaakt), naar meer projecten die nog helemaal aan het begin van de ontwikkeling staan (en aanzienlijke risico’s kennen en waar vaak grote voorinvesteringen gedaan moeten worden). Door nieuw toegevoegde plannen en herzieningen is het planaanbod vergroot met circa 8.000 woningen. Met de gerealiseerde gronduitgifte in 2020 voor 3.000 woningen komt de voorraad begin 2021 op 54.000 woningen.

Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten MPG 2021* MPG 2020 Sociale woningen 35% 28% Middensegment woningen 32% 30% Vrije sector woningen 33% 41% Totaal 100% 100% Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma begin 2021 in segmenten (*bron: programmamonitor actieve plannen najaar 2020)

De verhouding van de woningen sociaal-middelduur-vrije sector van de portefeuille is 35%-32%33%. Als gevolg van het vaststellen van nieuwe plannen verkleurt de portefeuille langzamerhand naar 40%-40%-20%. Het aanbod commercieel vastgoed (begin 2021) bedraagt 1.734.000 m² bvo waarvan 781.000 m² bvo kantoren, 584.ooo m² bvo bedrijfsruimten en 369.000 m² bvo overige commerciële voorzieningen. De overige bestemmingen waaronder maatschappelijk vastgoed hebben een planaanbod van 314.000 m² bvo. De gemeente Amsterdam heeft per eind 2020 154 grondexploitaties in uitvoering. In 2020 zijn er 10 nieuwe grondexploitaties vastgesteld, 2 herzieningen en 16 grondexploitaties afgesloten. De volgende plannen zijn aan de actieve portefeuille toegevoegd: Nieuw vastgestelde grondexploitaties in 2020: 527.01 Klaprozenbuurt 579.90 Amstelkwartier 3e fase 579.91 Brug Amstelkwartier 3e fase – Kauwgomballenkwartier 204.41 Fridtjof Nansenhof 524.07 Koningin Wilhelminaplein Noordstrook 270.12 Nolensstraat 579.35 Kauwgomballenkwartier 502.16 De Nieuwe Kern Zuid 508.10 Sloterdijk 2 Zuid 534.12 NDSM-werf West Fase 2 (bij de herziening is dit plan toegevoegd en gesplitst met NDSM werf fase 1) Herzieningen: 534.08 NDSM-werf West Fase 1 526.70 Buiksloterham

Gemeente Amsterdam

12

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

De nieuwe plannen die dit jaar aan de portefeuille zijn toegevoegd zijn per saldo positief (€ 156 miljoen). Voor de nieuwe negatieve plannen die hier onderdeel van uitmaken moet voor € 28 miljoen direct een voorziening moet worden getroffen. Voor de positieve plannen die aan de portefeuille zijn toegevoegd mag volgens de wettelijke regels in het Besluit begroting en verantwoording (BBV) pas winst worden genomen als deze ook daadwerkelijk is gerealiseerd. Over het algemeen is dat pas na circa 5 jaar. De positieve plannen zijn op dit moment nog niet zichtbaar in de vereveningsruimte, terwijl de negatieve plannen direct een beslag leggen op de beschikbare ruimte. De herziene grondexploitaties NDSM-werf fase 1 en Buiksloterham hebben nog steeds een positief saldo maar zijn wel naar beneden bijgeteld met -/- € 85 miljoen. De plannen die per 2020 actief waren zijn met -/-€ 91 miljoen verslechterd. Hiervan zijn per saldo de negatieve lopende plannen verslechterd met € 3 miljoen waardoor de voorziening met deze omvang is toegenomen. Raming kosten en opbrengsten 2021 e.v.

Verandering saldo grondexploitaties

MPG 2020 MPG 2021 verschil nieuwe plannen herzieningen lopende plannen Kosten

-2.582

-3.410

-828

-415

-194

-219

Opbrengsten

4.249

5.058

809

571

109

129

Totaal nominale saldo 1.667 1.648 -19 Tabel: Kosten en opbrengsten in de grondexploitaties

156

-85

-91

Als alle prognoses van alle actieve grondexploitaties bij elkaar worden opgeteld, wordt er de komende 15-20 jaar nog € 5,1 miljard aan opbrengsten en € 3,4 miljard aan kosten verwacht. De geraamde opbrengsten zijn met € 0,81 miljard toegenomen. Vooral veroorzaakt (€ 0,57 miljard) door het toevoegen van nieuwe plannen Amstelkwartier 3, Klaprozenbuurt en herziene plannen als NDSM werf west fase 2. De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten door gronduitgiften ten behoeve van woningbouw (€ 3,4 miljard) en commerciële bestemmingen (€ 1,4 miljard), waarvan meer dan de helft kantorenprogramma. De geraamde investeringen zijn met € 0,83 miljard toegenomen. Hiervan heeft € 219 miljoen betrekking op de stijging van de uitvoeringskosten, proceskosten en kosten voor voorbereiding en toezicht (V&T) in de actieve plannen van vorig jaar. Dit komt door de uitbreiding van een aantal plannen in Amstel 3 en het Winkelcentrum boven het IJ en door de toegenomen complexiteit van projecten, prijsstijgingen, verwervingen en oplopende loonkosten. De optelsom van alle grondexploitaties is gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (aanname bij de correctie is 8 jaar) wordt gerealiseerd.

Voor de inkomsten is rekening gehouden met vertraging door Corona. Dit laat voor de komende 5 jaar de volgende kasstroom zien:

Gemeente Amsterdam

13

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

Grafiek: Jaarlijkse gecorrigeerde kasstromen in grondexploitaties 2021-2025

Deze prognose is terug te zien in de prognose van de kasstromen op fondsniveau in de volgende paragraaf.

5 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte 5.1 Prognose kasstromen De gecorrigeerde kasstroom van inkomsten en uitgaven van de actieve plannen worden samengevoegd met de geraamde inkomsten en uitgaven op fondsniveau. Voorbeelden daarvan zijn de inkomsten uit meerwaarde van erfpachtconversies van woningcorporaties, de indexatievergoeding en onttrekkingen op basis van bestuurlijke besluitvorming ten behoeve van andere doeleinden dan gebiedsontwikkeling. Voor de komende 5 jaar worden zowel jaarlijkse negatieve als positieve kasstromen op fondsniveau verwacht, in tegenstelling tot de prognose bij het MPG 2020, waarin werd verwacht dat de kasstroom komend jaar weer positief zou worden. De geraamde inkomsten fluctueren de komende jaren met name door enkele omvangrijke verwachte gronduitgiften vooral bij de Zuidas. Een andere reden voor de verslechtering van de kasstromen is dat voorinvesteringen zijn toegevoegd bij het vaststellen van de 1o nieuwe plannen en de plannen die zijn herzien. Deze investeringen worden pas op een later moment weer terugverdiend, pas na vijf jaar. Daarnaast draagt ook de structurele afdracht (bezuiniging) aan de algemene middelen, waartoe bij de begroting 2021 is besloten, bij aan de negatieve kasstroom voor het Vereveningsfonds als geheel.

Gemeente Amsterdam

14

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

Kasstroomramingen MPG 2021 Vereveningsfonds miljoenen euro's 2020 2020 2020 2021 2022 MPG AMPG Realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties 497 Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen 22 Bijdragen van woningcorporaties 13 Inkomsten onderhanden werk rente 2 Totaal inkomsten 533 Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties -386 Voorbereidingskosten toekomstige plannen -15 Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF -28 Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas -11 Reserveringen uitgaven aan bestemde delen -32 Incidentele afdracht algemene middelen -153 Structurele afdracht algemene middelen Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden -8 Overdracht aan andere onderdelen 5 Totale uitgaven -627 Totaal van de kasstromen -94 Tabel: Prognose kasstromen Vereveningsfonds 2020-2025

406 21 13 1 441

411 22 21

-382 -15 -28 -11 -7 -153

-350 -23 -21 -10 -8 -153

-4 5 -595 -153

-1

453

-566 -113

2023

2024

2025

444 21 13 1 479

353 20 13 2 387

484 18 7 1 511

487 19 8 1 515

360 20 8 1 388

-344 -20 -28 -10 -4 -88 -1 -4 9 -490 -12

-349 -20 -28 -11 -43 -53 -1

-358 -20 -28 -20 -6 0 -7 -4 0 -443 67

-334 -20 -28 -32 -11 0 -13

-328 -20 -28 -49 -41 0 -13

0 -439 76

0 -479 -91

0 -505 -118

5.2 Prognose reserves en vereveningsruimte De kasstroom biedt de basis voor onder andere de verwachte winstnemingen, de belangrijkste voedingsbron van de reserve van het Vereveningsfonds. Nieuwe plannen zijn nodig om de planvoorraad aan te vullen. Met de gerealiseerde vereveningsruimte begin 2021 en de nog te realiseren vereveningsruimte in de jaren 2022 en 2023 is volgens de huidige prognose veel minder ruimte beschikbaar dan werd verwacht in het MPG 2020. Daarbij geldt dat de opbrengsten eerst moeten worden verdiend om een positieve vereveningsruimte te behouden. De ruimte is voldoende, maar geheel nodig om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak ontwikkelbuurten vorm te geven. De aankomende twee jaar wordt rekening gehouden met het vaststellen van een aantal grote financieel tekortplannen; Hamerkwartier, Amsteloever, de ontwikkelbuurten Geuzenveld Slotermeer, Reigersbos, Banne Noord en Holendrecht en kleinere financieel tekort plannen. In totaal kosten deze plannen circa € 120 tot €150 miljoen en worden circa 7.500 woningen aan de planvoorraad toegevoegd (daarnaast zullen er ook plannen worden vastgesteld met een positief saldo). Daarbij wordt rekening gehouden met kosten voor het Buiteneiland en andere zaken zoals bijdragen aan het Noorderpark en station Lelylaan.

Deze plannen zullen in de loop van deze twee jaar als separate investeringsbesluiten aan de gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd. Met het vaststellen van deze grondexploitaties wordt de beschikbare vereveningsruimte de komende 2 jaar naar verwachting geheel benut. In onderstaande tabel is de verwachte toename van de reservepositie en de vereveningsruimte tot en met 2025 weergegeven.

Gemeente Amsterdam

15

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

MPG 2021 Ontwikkeling reserve en vereveningsruimte met ingeschatte besluitvorming over nieuwe plannen Omschrijving van onderverdeelde posten 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 813 766 710 772 826 Indexering 17 16 15 16 17 Winst en planafsluiting VEF 87 82 118 130 88 Woningcorporaties 13 13 7 8 8 Aanwending reserveringen -24 -63 -36 -53 -95 Incidentele afdracht algemene middelen -88 -53 Structurele afdracht algemene middelen -1 -1 -7 -13 -13 Voorziening -15 -15 0 0 0 Overige uitgaven -34 -34 -34 -34 -34 Afname (-) of Toename (+) reserves -46 -57 62 53 -29 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 813 766 710 772 826 797 Weerstandsvermogen -132 -135 -138 -140 -143 -146 Reserveringen -476 -459 -405 -377 -332 -264 Coalitie akkoord uitnames -100 -50 Bestemde delen -708 -644 -543 -517 -475 -410 Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) 105 122 167 255 350 386 Prognose; beschikbaar voor nieuwe plannen per jaar op 1 januari Tabel: Prognose beschikbare vereveningsruimte 2020-2025

29

105

18

45

87

Samen met de positieve plannen die ook zullen worden vastgesteld omvatten de toekomstige nog vast te stellen grondexploitaties gronduitgiften voor circa 27.000 woningen (excl. Haven Stad), waarvan 80% betaalbare woningen en ze bevatten hoge duurzaamheidsambities.

Grafiek: Beschikbare vereveningsruimte per 1 januari per jaar (MPG 2021 ten opzichte van MPG 2020)

In bovenstaande grafiek is af te lezen dat de ontwikkeling van de vereveningsruimte fors lager is dan bij het MPG 2020 werd verwacht, vooral in de jaren 2022 en 2023. Dit wordt met name Gemeente Amsterdam

16

96

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

veroorzaakt door lagere winstnemingen als gevolg van de vertraging van gronduitgiften. Maar ook de minder positieve saldi van de herziene grondexploitaties zorgt voor lagere winstnemingen de komende jaren. De bezuinigingsopgave gaat ook ten koste van de vereveningsruimte. Planafsluitingen en winstnemingen 2020 2021 2022 2023 2024 2025 MPG 2021 117 87 82 118 130 88 MPG 2020 191 182 170 136 97 Verschil -74 -95 -89 -18 33 88 Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen MPG 2021 ten opzichte van MPG 2020

In de prognose wordt rekening gehouden met bestaande afspraken over de incidentele en structurele afdrachten aan de algemene middelen. In de jaren 2021-2025 is de afdracht nog € 176 miljoen (waarvan € 100 miljoen is gereserveerd). Afdracht algemene middelen 2019 2020 Coalitieakkoord -54 -50 Uitnames Voorjaarsnota 2019 -52 -103 0 Structurele afdracht Totaal -106 -153 Tabel: Incidentele afdrachten aan de algemene middelen

2021 -50 -38 -1 -89

2022 -50 -3 -1 -54

2023 0 0 -7 -7

2024 0 0 -13 -13

2025 Totaal 0 -204 0 -196 -13 -35 -13 -435

Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, oplopend van € 1 miljoen in 2021 tot € 13 miljoen in 2024 (excl. optimalisatie Plaberum). Waar voorheen in het kader van de afspraken bij het coalitieakkoord en de voor/najaarsnota 2019 uitsluitend sprake was van incidentele uitnames, is de consequentie van de afspraak over structurele afdracht vanaf 2021, dat moet worden gekomen tot een structureel winstgevend Vereveningsfonds. Deze structurele afdracht aan de algemene middelen is in het MPG 2021 verwerkt. Dit komt bovenop de resterende incidentele afdrachten als gevolg van de eerdere besluitvorming en beperkt daardoor de vereveningsruimte die beschikbaar is voor nieuwe (tekort)plannen.

6 Risico’s De groei van de vereveningsruimte is sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen, die tot vertraging kunnen leiden en mogelijk uitval. Bij de woningbouw is er met het grote aandeel betaalbare woningen weinig risico op vraaguitval of daling van de marktwaarde. Echter, omdat de huur gemaximeerd is kan de marktwaarde nauwelijks toenemen waardoor hogere stichtingskosten een risico kunnen zijn omdat deze direct een negatief effect zullen hebben op de grondwaarde. Een groot risico voor de komende jaren is dat de prognose voor de winstnemingen afhankelijk is van een klein aantal grote gronduitgiften (met name in het kantoren segment). Als de uitgifte van een of meer van deze kavels vertraagt of niet doorgaat, heeft dit direct een negatief effect op de vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

17

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

Grafiek: Prognose beschikbare vereveningsruimte per 1 januari per jaar met een scenario voor uitval van de vraag naar kantoren in 2021

Omdat de vraag naar kantoren op dit moment zeer onzeker is, is met bovenstaand scenario in beeld gebracht wat het effect kan zijn op de vereveningsruimte als per 2021 de vraag naar het topsegment van kantoren uitvalt. Er zal dan sprake zijn van minder winst. Dit scenario zorgt direct voor een probleem op de korte termijn, namelijk dat er geen vereveningsruimte beschikbaar komt voor het vaststellen van nieuwe plannen in 2022 en 2023. Echter, op de langere termijn vertegenwoordigt de portefeuille, rekening houdend met risico’s een aanzienlijke waarde van € 1 miljard die, bij economisch herstel, op de langere termijn weer verzilverd kan worden. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's Waarde portefeuille optelsom plannen

bedragen toelichting

Bruto waarde plannen

1.830

Daling grondprijzen

-450 10% lager

Projectspecifieke risico's

-212

Vertraging

-160

Totaal daling

-822

Netto waarde plannen Tabel: Waarde portefeuille

1.008

Gemeente Amsterdam

18

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

7 Vennootschapsbelasting (VPB) In 2016 is de Vennootschapsbelasting (VPB) voor overheidsondernemingen ingevoerd. Ook het gemeentelijke Grondbedrijf (G&O en Zuidas waarbinnen alle grondexploitaties worden uitgevoerd) heeft te maken met deze wetgeving. De Rijksbelastingdienst en de gemeenten hebben via onder meer de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) voor gemeentelijke grondbedrijven twee specifieke instrumenten ontwikkeld, een zogenaamde jaarlijks op te stellen fiscale winsttoets en een modelovereenkomst 2016 bij het ingaan van de VPB-plicht. Middels de fiscale winsttoets kan worden vastgesteld of en wanneer het Grondbedrijf belastingplichtig is voor de VPB. Deze winsttoets moet elk jaar worden herhaald, waarbij onder meer gebruik wordt gemaakt van de uitkomsten van de geactualiseerde plansaldi van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties. Als deze toets meerdere jaren financieel positief dan is sprake van VPB-plicht. Als het Grondbedrijf voor het eerst belastingplichtig wordt kan de modelovereenkomst 2016 worden gevolgd. Daarbinnen is aangegeven op welke wijze de overgang plaatsvindt van niet VPBplichtig naar VPB-plicht en op welke wijze de jaarlijkse fiscale winst of verliesbepaling plaats zal gaan vinden.

In dit model is geregeld dat bij deze overgang het Grondbedrijf eenmalig een fiscale openingsbalans opstelt gebaseerd op de actuele (toekomstige) waarde van de lopende portefeuille, die moet worden verlaagd met een voorgeschreven discont0voet. Deze openingsbalans staat centraal omdat hierdoor de omvang van de te betalen VPB van de lopende portefeuille wordt gedempt, alleen het meerdere boven de waarde van de openingsbalans dat (mogelijk) zal worden verdiend zal worden belast worden met 25 procent VPB. In 2020 is geconstateerd dat het Grondbedrijf per 2019 VPB-plichtig is geworden, hierover is gerapporteerd in het MPG 2020. Op basis van dit feit is een traject doorlopen waarbij voorbereidingen zijn getroffen om te voldoen aan de eisen die in voornoemde model0vereenkomst zijn opgenomen. Bij de overgang naar VPB-plicht per 2019 heeft het Grondbedrijf volgens voornoemd model een fiscale openingsbalans opgesteld ter waarde van afgerond € 1,6 miljard. Op basis van deze openingsbalans is de verwachting dat voor de eerste jaren na invoering van de VPB-plicht geen VPB zal hoeven te worden betaald. Een vergelijkbaar patroon komt ook voor bij eerdere per 2016 VPB-plichtige gemeentelijke Grondbedrijven. In 2021 wil de gemeente in overleg treden met de Rijksbelastingdienst om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de openingsbalans centraal staat.

8 Conclusie vereveningsruimte De vereveningsruimte voor de komende twee jaar biedt naar verwachting voldoende ruimte voor het vaststellen van een aantal plannen met een tekort dat nu in voorbereiding is, maar dit is na het financieel technische clusteren van de plannen voor het landmaken en inrichten van Strandeiland. De prognose voor de komende jaren is lager dan werd verwacht in het MPG 2020. De druk op het Vereveningsfonds neemt verder toe door afdrachten aan de algemene middelen in het kader van de bezuinigingsopgave en omdat steeds meer wordt bijgedragen aan investeringen ten behoeve van bijvoorbeeld ondergrondse afval- of warmtesystemen, Warmte Koude Opslag Gemeente Amsterdam

19

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart -2021

(WKO), de realisatie van maatschappelijk vastgoed of bovenwijkse ingrepen voor bereikbaarheid en groen. De inkomsten die nodig zijn om een positieve vereveningsruimte te behouden moeten nog wel worden verdiend. De vereveningsruimte is onzeker en conjunctuurgevoelig en is de komende jaren afhankelijk van enkele grote gronduitgiften. Uitval of vertraging van een of meerdere grote kavels is een groot risico voor de ruimte die nodig is voor het vaststellen van nieuwe plannen om de woningambities van voldoende nieuwbouw van betaalbare woningen op peil te houden. Dit is weliswaar een tijdelijk risico, want de portefeuille vertegenwoordigt een aanzienlijke waarde van bijna € 1 miljard die, bij economisch herstel, op de langere termijn verzilverd kan worden. Op grond van de regelgeving vanuit het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het niet toegestaan hier een voorschot op te nemen. Nieuwe plannen, met name transformatieprojecten en ontwikkelbuurten, met betaalbare woningen, duurzaamheid en groen, zijn vaker financieel negatief. Nieuwe financieel positieve plannen, daar zijn er nog enkele van, leiden pas op middellange termijn (na 5 jaar) tot extra vereveningsruimte. De vereveningsruimte is voldoende, maar geheel nodig om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak ontwikkelbuurten vorm te geven.

De afgelopen jaren was er mede door de marktontwikkelingen ruimte in het Vereveningsfonds om uitnames te doen ten gunste van de algemene middelen. Als het gemeentebestuur wil blijven investeren in de gebiedsontwikkeling en daarmee de woningbouwproductie, is er gelet op de huidige inzichten, op dit moment geen ruimte voor aanvullende uitnames. Bij de plannen die de aankomende twee jaar ter besluitvorming worden aangeboden zal worden gekeken naar de reikwijdte en zullen keuzes worden voorgesteld om grotere plannen in fases vast te stellen dan wel elementen te schrappen. De mate waarin dit gebeurt, is sterk afhankelijk van enkele grote projecten en economische ontwikkelingen, met name die van kantorenmarkt. Dit betekent dat bij enkele aankomende grote investeringsbesluiten over projecten met een tekort de keuze zal worden voorgelegd om alleen de eerste fase van deze plannen financieel vast te stellen, zodat met de gebiedsontwikkeling kan worden gestart maar niet het gehele tekort direct een beslag legt op de beschikbare vereveningsruimte. Op een later moment, als de vereveningsruimte dat weer toelaat, kan er een besluit worden genomen over de volgende fase.

Als de economie niet aantrekt, of als enkele grote gronduitgiftes verder vertragen is het waarschijnlijk dat er bestuurlijk ook keuzes worden voorgelegd om bepaalde elementen in de komende investeringsbesluiten uit te stellen of niet te doen. Dit heeft alleen betrekking op nieuwe plannen. Vooralsnog kan de huidige portefeuille met alle bijbehorende vastgestelde ambities doorgang vinden.

Gemeente Amsterdam

20