2. Woningbouwplan 2022-2028.pdf

2.6.4 Doelgroepprogrammering Betaalbaarheid JSHV Bij gemeentelijke grondposities worden harde eisen gesteld, namelijk 100% betaalbaar. Deze woningen richten zich op jongeren en studenten met een inkomen tot €24.075. Bij particuliere grondposities en transfor­ matie van bestaande erfpachtrechten wordt uitgegaan van een maximale huur tot de liberalisatiegrens. Dit biedt kansen voor jongeren met een hoog sociaal inkomen. Om de betaalbaarheidseisen te bereiken, wordt geaccepteerd dat nieuwbouwwoningen voor deze doelgroep klein zijn. In de tabel is weergegeven wat voor maximale huurprijzen en indicatieve opper­ vlakten worden gehanteerd voor nieuwbouw JSHV

Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting Op 8 september 2022 heeft het kabinet het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2022-2030 (LAS) gepresenteerd, met als doel een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen over een periode van 8 jaar. Amsterdam heeft, samen met Den Haag, Eindhoven, Rotterdam, Groningen en Utrecht

De nieuwbouwambities voor de diverse doelgroepen zijn de afgelopen periode te hoog geweest in relatie tot de beschikbare planvoorraad. Streefaantallen zijn veelal gebaseerd op geraamde behoeftes van deze doel­groepen, zonder te kijken naar mogelijkheden om daadwerkelijk voor deze groepen te bouwen en zonder rekening te houden met de schaarste op de

Bouwen van een goede mix

woningmarkt en de verdeling van deze schaarste onder de verschillende woningzoekenden. Door de optelsom van de jaarlijkse streefcijfers voor geclusterde ouderen­ woningen en jongeren- en studenten­huisvesting in de sociale huur (samen op jaarbasis 2.500), zou hierdoor in het sociale segment bijvoorbeeld geen ruimte meer over zijn voor ‘gewone’ woningen. Dat is natuurlijk niet wenselijk. In de praktijk vindt het programmeren van doelgroepwoningen daardoor ad hoc plaats. Er is geen strategie vastgelegd in welke nieuwbouw- en/of transformatiegebieden, in welke mate en voor welke doelgroep gebouwd zou moeten worden. De verschil­ lende doelgroepen en programma’s ‘beconcurreren’ elkaar hierdoor in zekere zin. Er is geen prioritering aangegeven binnen de verschillende doelstellingen. Daarom wil het college toe naar een nieuwe werkwijze waarbij gebiedsgericht geprogrammeerd wordt voor doelgroepen, gericht op doorstroming en met oog voor de haalbaarheid. Prioritering zal op gebiedsniveau plaatsvinden. Hierbij zal ook nadrukkelijker gekeken moeten worden naar de bestaande voorraad. In de voorstellen komt de gebiedsgerichte doelgroepen­ programmering terug.

Huurprijzen en indicatieve oppervlakte voor zelfstandige jongeren- en studentenhuisvesting Type

Doelgroep JSHV

Max. huurprijs (prijspeil 2022)

Indicatieve oppervlakte

Gemeentelijke grondpositie nieuwe gronduitgifte

18 tot 23 jarigen

< €442 per maand

ca. 18 tot 25 m2 gbo

23 tot 28 jarigen

< €633 per maand

ca. 25 tot 30 m2 gbo

18 tot 28 jarigen

< €763 per maand

tot 40 m2 gbo

Particuliere grondpositie/ Transformatie bestaand recht

Bron: programma jongeren- en studentenhuisvesting Woningbouwplan 2022-2028

43

2

2.7 Acties en voorstellen 2.7.1 Aanpak differentiatie in m2 Het college zet op een gedifferentieerd aanbod in de nieuwbouw dat aansluit op de behoefte van woning­ zoekenden, zorgt voor doorstroming, verschillende doelgroepen bedient èn een goede kwalitatieve toevoeging is in relatie tot de bestaande voorraad. Waarbij evident is dat het (kunnen) sturen op differen­ tiatie in woninggrootte sterk gerelateerd is aan markt­ omstandigheden, de eigendomspositie in gebieden en de financiële positie van zowel gemeente als investeer­ ders. Op gemeentelijke locaties kan een gemeente sturen, door aan de voorkant (voordat een partij wordt geselecteerd) voorwaarden te stellen aan oppervlaktes en woonprogramma. De uitdagingen wat betreft de realisatie van een gedifferentieerd aanbod zijn met name de Transformatiegebieden. Een vraag hierbij is of het beeld klopt dat in (sommige van) deze gebieden een relatief eenzijdig aanbod ontstaat van met name kleine woningen. Voorgesteld wordt om hier nader onderzoek naar te verrichten. Het college wil dit onderzoek, in afstemming met marktpartijen en corporaties, uit (laten) voeren. Onderdeel hiervan is ook een analyse hoe woon­ kwaliteit van kleine woningen geborgd kan worden en de vraag naar kleine woningen.

Wat is kwaliteit, voor een gezin, jongere of oudere? Hierbij wordt uiteraard gebruik gemaakt van reeds uitgevoerd onderzoek (zoals naar kleine ouderenwoningen, zie de leidraad zelfstandige seniorenwoning). Hierbij gaat het zowel om ruimtelijke kenmerken (woningplattegronden en gedeelde voorzieningen) als proces en onder­ liggende contractafspraken. Het onderzoek is tweeledig en levert 1 input voor een strategie/aanpak voor (sturing op) differentiatie in woonoppervlak in transformatie­

2

Bouwen van een goede mix

gebieden. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om een andere werkwijze, overkoepelende afspraken met marktpartijen (IVBN, NEPROM) en/of mogelijke prikkels die leiden tot een gewenste differentiatie in woninggrootte. Een kwalitatieve leidraad (of kader) voor de bouw van kleine woningen. Marktpartijen en corporaties weten hierdoor aan de voorkant waar zij aan toe zijn. De gemeente kan hier rekening mee houden in bouwenveloppen.

2.7.2 Inzet op betaalbare koop De mogelijkheden voor de bouw van sociale koop­ woningen worden de komende periode verder v ­ erkend. De mogelijkheden om deze woningen marktconform te bouwen zijn beperkt. Onderdelen van de verkenning zijn de voor- en nadelen van verschillende instrumenten, de doelgroepen en de financiële en juridische conse­ quenties. Het consulteren van de markt maakt onderdeel uit van de verkenning. Aandachtspunt is het betaalbaar houden van deze woningen, ook op de langere termijn. Voorgesteld wordt om de grens van sociale koop­ woningen van € 324.000 te verhogen naar € 355.000 in 2023. In de verkenning ‘Betaalbare koop’ zal vervolgens worden opgenomen welke prijsgrens de jaren daarna gehanteerd wordt.

2.7.3 Nieuwe werkwijze voor doelgroepen­programmering Het college gaat een nieuwe werkwijze uitwerken, waarbij voor doelgroepen gebiedsgericht geprogram­ meerd en geprioriteerd wordt, gericht op doorstroming en verhuisbewegingen. De gedachte hierachter is dat de opgaven en kansen per gebied zodanig verschillen, dat een gebiedsgerichte benadering meer recht doet aan het bouwen van een complete en diverse stad. Tegelijkertijd biedt de nieuwe werkwijze de flexibiliteit die nodig is voor de stevige bouwopgave waar de stad voor staat. De mogelijkheden om te sturen zijn beperkt, Woningbouwplan 2022-2028

44

2

we richten ons ook op het toevoegen van woningen. Bij het bouwen voor doelgroepen gaat het over ­woningen die een specifieke fysieke vorm of ontwikkel­ model hebben, dit zijn geclusterde ouderenwoningen, jongeren- en studentenhuisvesting en locaties voor wooncoöperaties en zelfbouw. Ook voor rolstoel­ woningen gelden specifieke eisen. Bij het bouwen voor de doorstroming gaat het met name om gezins­ woningen en ouderenwoningen.10 Voor de verschillende doelgroepen zijn wat betreft inzicht in vraag en aanbod per doelgroep voldoende gegevens beschikbaar. Bekend is dat de optelsom van de geraamde behoefte vanuit verschillende doelgroepen hoger is, dan hetgeen er bijgebouwd kan worden. Hierdoor moeten er keuzes gemaakt worden, het betreft de verdeling van s­ chaarste. Prioritering is derhalve nodig en zal in deze nieuwe werkwijze op gebiedsniveau plaatsvinden. De nieuwe werkwijze moet nog nader worden uit­ gewerkt. Uitgangspunten bij de verdere uitwerking zijn: • Kenmerken van de nieuwbouw worden in beeld gebracht. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gemeentelijke locatie, transformatiegebied of ontwikkelbuurt. Daarnaast is ook van belang in welke fase de nieuwbouwplannen verkeren. Eigendomssituatie en planvormingsfase hebben invloed op sturingsmogelijkheden en haalbaarheid van het bouwen voor doelgroepen en doorstroming.

• Kenmerken van de bestaande voorraad, het aanbod en de samenstelling van de bewoners worden betrokken bij de beoogde prioritering. Dit kan

•

•

•

•

Bouwen van een goede mix

bijvoorbeeld betekenen dat in een gebied waar veel ouderen wonen, in een voor ouderen ongeschikte woning, de bouw van geclusterde ouderenhuis­ huisvesting geprioriteerd wordt ten opzicht van andere doelgroepen. Per gebied wordt bekeken wat er nodig, wenselijk en mogelijk is. Er worden geen (nieuwe) stedelijke taakstellingen per doelgroep vastgelegd. In plaats van streefcijfers wordt onderzocht of gestuurd en gemonitord kan worden middels bijvoorbeeld een doorstroom­ indicator (aantal verhuisbewegingen) en kwalitatieve doelstellingen per gebied. Wat betreft woningen geschikt voor gezinnen valt hierbij te denken aan een bandbreedte in het aantal kamers en vierkante meters. Stedelijk wordt gemonitord wat de optelsom van gebieden opbrengt aan bouw voor doelgroepen en doorstroming. De indicatoren om deze optelsom te kunnen beoordelen, moeten nog worden bepaald (zie vorige punt). Er wordt met deze nieuwe werkwijze geen extra (bestuurlijk) traject opgetuigd, er wordt aangesloten bij bestaande processen. De besluitvorming en inspraak over de programmering in de projecten verlopen via het PLABERUM. De (advies)rol van de stadsdelen wordt mee­ genomen in de nadere uitwerking van de nieuwe werkwijze.

Dit is de stedelijke werkwijze op hoofdlijnen, deze moet nog nader worden uitgewerkt. De verwachting is dat de nieuwe werkwijze in de loop van 2023 bestuurlijk wordt voorgelegd.

NB Een groot deel van de nieuwbouw is sowieso geschikt voor ouderen die zelfstandig willen wonen. Tenminste 90% van de sociale nieuwbouwwoningen wordt aanpasbaar gebouwd. Hierbij gaat het primair om toewijzing aan ouderen. Ook bij bijvoorbeeld beroepsgroepen en aandachtsgroepen gaat het niet om een specifieke nieuwbouwvorm, maar gaat het om toewijzing van (schaars) vrijkomend aanbod.

10

Woningbouwplan 2022-2028

45

3 Versnellen en versimpelen

Woningbouwplan 2022-2028

46

3

We willen voortgang bij de realisatie van woningbouwplannen. Gebieds­ ontwikkeling in Amsterdam wordt complexer, mede omdat er steeds meer in de bestaande stad moet worden gebouwd. Het aandeel gemeentelijke locaties neemt af en het aandeel transformatiegebieden toe. De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar faciliteert zo goed mogelijk woningcorporaties, marktpartijen, particuliere investeerders en wooncoöperaties bij de bouw. In dit thema is onderzocht welke mogelijk­ heden er zijn voor de gemeente om bij te dragen aan een zo efficiënt mogelijke voorbereiding en uitvoering van de woningbouwproductie. Onderdeel van een soepele voortgang is ook een goede samenwerking met marktpartijen en corporaties in de stad. 3.1

Proces gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling is geen lineair en geordend proces. Elk project is anders – qua omvang, eigendoms­ verhoudingen, complexiteit – waardoor trajecten (en doorlooptijden) sterk kunnen verschillen. Bij gemeentelijke locaties (uitleggebieden) als IJburg voert de gemeente een actieve grondpolitiek. De gemeente is verantwoordelijk voor de strategie, de fasering en selectie van de ontwikkelende partijen en het programma. Het aansturend vermogen is groot.

Bij ontwikkelbuurten (stedelijke vernieuwingsgebieden) hebben de corporaties als eigenaren van het vastgoed en als erfpachters een belangrijke positie. Samen met bewoners en andere gebruikers maken zij concrete plannen. De gemeente faciliteert en maakt afspraken met de corporaties over werkwijze, ondersteuning, randvoorwaarden en inzet. Het gaat om een beperkt aantal corporaties maar wel om bestaand en bewoond gebied. Dat brengt zijn eigen dynamiek met zich mee. Transformatiegebieden zijn het meest complex. De gemeente heeft te maken met een veelvoud van eigenaren, erfpachters en gebruikers. Elke partij heeft zijn eigen belangen en voorkeuren. Sommige willen graag meewerken aan transformatie, andere zijn pertinent tegen. Om een compleet stuk nieuwe stad te maken moeten eigenaren/ontwikkelaars vaak samen een plan maken. Dit speelt met name bij bedrijven­ terreinen. De gemeente zal een lange adem nodig hebben. Eigenaren moeten worden verleid om mee te werken. Niets is vooraf gegarandeerd. De gemeente faciliteert. Gebiedsontwikkeling vindt bovendien in een complexe context plaats. Gedurende het proces kunnen ­stake­holders wisselen en belangen wijzigen. Grotere gebieden krijgen te maken met wisselende marktomstandigheden en verandering van politieke en maatschappelijke opgaven. Deze factoren kunnen leiden tot een ‘pas op de plaats’ of zelfs een stap terug in het proces.

Hierbij vragen participatieprocessen ook veel aandacht. Dit vraagt van zowel gemeente als investeerders om wendbaarheid.

Versnellen en versimpelen

Het proces om te komen tot een plan vergt meestal 4 stappen. Elke stap wordt afgerond met een bestuurlijk besluit dat richting geeft aan de volgende stap.

PlaBeRuM Stap 1. Verkenning uitmondend in een principebesluit; Stap 2. Haalbaarheid, uitmondend in een projectbesluit; Stap 3. Ontwerp, uitmondend in een investeringsbesluit; Stap 4. Uitvoering. Bij kleine bouwprojecten worden stap 1 en/of stap 2 soms overgeslagen.

Het plaberum wordt periodiek herzien om te kijken of het beter, sneller of simpeler kan. Per 1 september 2021 zijn de meeste ambtelijke toets- en adviescommissies vervangen door thematische expertiseteams. Het projectteam bepaalt of en wanneer advies wordt gevraagd. De project/proces managers zijn verantwoordelijk voor het proces en resultaat. Er wordt gewerkt met een deterministische planning. Dit is de snelst mogelijke planning. Managers doen vervolgens aan risico­ beheersing. Onderzoek wijst uit dat het bij korte doorlooptijden niet zozeer gaat om het versnellen van processen, meer het zoveel mogelijk voorkomen van vertraging11. Bij schaarste is het van belang om projecten te prioriteren en daarvoor de benodigde capaciteit en middelen te organiseren.

3.1.1 PlaBeRuM Gebiedsontwikkeling vraagt om een zorgvuldig proces. De gemeente heeft daarvoor het ‘Plan- en besluit­ vormingsproces ruimtelijke maatregelen’(Plaberum) als leidraad ontwikkeld.

Rapport van SITE Urban Development – in opdracht van het ministerie BZK – ‘Versnellen voorfase gebiedsontwikkelingen: hoe dan’ (mei 2022)

11

Woningbouwplan 2022-2028

47

3

Versnellen en versimpelen

3.1.2 Heldere kaders aan de voorkant De voortgang in de gebiedsontwikkeling (het ‘voor­ komen van vertraging’) is gebaat bij heldere kaders aan de voorkant, waarop door de gemeente niet meer wordt teruggekomen tijdens de ontwikkeling van een project. Ontwikkelaars en investeerders weten dan vooraf precies waar zij aan toe zijn. Hieronder is geschetst hoe de gemeente hier op dit moment mee omgaat.

Gemeentelijke locaties (tenders) De gemeente maakt voor haar eigen locaties een stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan, maakt grond bouw- en woonrijp en zet bouwkavels vervolgens in de markt met behulp van een selectie­ procedure (in de praktijk aangeduid als ‘tender’). In de selectiebrochure en de bijlagen staan alle randvoor­ waarden opgenomen en is aangegeven op basis van welke criteria een plan wordt geselecteerd en gegund. De kaders zijn hierdoor vooraf helder. Marktpartijen zijn positief over deze werkwijze. Vaak gehoorde feedback is echter dat de gemeente te veel eisen stelt en dat er veel informatie wordt gevraagd waardoor de kosten van meedoen hoog zijn. Daarnaast geven marktpartijen aan dat er te weinig ruimte aan inschrijvers wordt over­gelaten. De invloed van deze punten stijgt in de huidige markt. Indien de gemeente overvraagt zou dit kunnen leiden tot geen of nauwelijks inschrijvingen op de betreffende selectieprocedure. Het aantal inschrijvingen wordt daarom nauwlettend door de gemeente in de gaten gehouden. Op dit moment zijn er voldoende inschrijvingen, ondanks de verslechterde marktomstandigheden en zijn er geen optierechten teruggegeven aan de gemeente. De tenders worden regelmatig geëvalueerd.

Gemeentelijke locaties (sociaal programma) Voor gemeentelijke locaties met sociale woningen hebben corporaties een voorrangspositie. Dit geldt ook

voor sociale huur voor jongeren- en/of studenten. Deze voorrangspositie staat niet ter discussie. In het ‘Selectiebeleid woningcorporaties’ is vastgelegd dat de AFWC in principe adviseert, in onderling overleg uiteraard met de corporaties, welke corporatie bij welke locatie past. Voordat een concrete locatie aan de AFWC wordt voorgelegd, stelt de gemeente aan de voorkant per locatie stedenbouwkundige, programmatische en kwalitatieve randvoorwaarden vast voor het sociaal programma. Voorgaand hieraan kan een consultatie ijn gedaan (waaraan geen rechten kunnen worden ­ontleend), om te bezien of er sprake is van een werk­ bare balans. Voor de gemeente is het uiteraard van belang dat de corporatie die zowel kwalitatief als kwantitatief het beste de ruimtelijke opgave kan invullen, wordt geselecteerd. Het gaat de gemeente niet om een ‘eerlijke verdeling’ van locaties over verschillende corporaties. Dit is niet aan de orde. De gemeente heeft de ruimte om zo nodig een andere keuze te maken dan het advies van de AFWC. Voor grote nieuwbouwgebieden worden al in een vroeg stadium meerdere corporaties geadviseerd, die vervolgens worden geconsulteerd en worden betrokken bij de planvorming. Over de doelgroep en omvang van de woningen en de kavels, moet in een vroeg stadium al nagedacht worden. De corporaties vinden dit een goed selectiebeleid.

Zij vragen hierbij wel om meer bewegingsruimte binnen het steden­ bouwkundig plan en om minder en beter gedoseerde

ambities. Het is van belang dat de gemeente niet overvraagt. Het in 2021 gezamenlijk opgestelde boekje ‘Werkbare kavels. Leidraad voor gesprek bij de ontwikkeling van sociale woningbouw in de gemeente Amsterdam’ is een hulpmiddel om de haalbaarheid van een project te verbeteren.

Ontwikkelbuurten/stedelijke vernieuwing Gemeente en corporaties trekken bij de vernieuwing van bestaande woonwijken samen op vanuit hun verschillende rollen. In de samenwerkingsafspraken tussen gemeente, corporaties en huurkoepels is de inzet op hoofdlijnen bepaald. De plannen voor concrete buurten worden opgesteld in nauwe samenwerking met de bewoners en gebruikers. Hier spelen verschillende belangen en perspectieven. Hoe het woonprogramma en definitieve plan er uit gaat zien is hierdoor vooraf niet goed te zeggen. Er is geen helder kader aan de voorkant. Dit is ook lastig te maken en niet wenselijk want bij sommige plannen ligt de focus op verduur­ zaming en verbetering van de bestaande bouw en een sociaal en economisch programma, bij andere zal er sprake zijn van sloop/nieuwbouw en verdichting. Het gaat om integrale plannen. De keuze behoud of vernieuwing van woningen is van groot belang voor bewoners en corporatie, maar daarnaast speelt met name in stadsdeel Nieuw-West een erfgoedvraagstuk. De discussie over Woningbouwplan 2022-2028

48

3

behoud/sloop of over de eventuele vervangende nieuwbouw moet goed worden gevoerd, maar ook worden afgerond. Dit vraagt om tijdige escalatie bij het college, zodat corporaties en bewoners weten waar zij aan toe zijn.

Transformatiegebieden In transformatiegebieden heeft de gemeente te maken met verschillende eigenaren en gebruikers, met verschillende belangen en perspectieven. De ruimtelijke plannen van de gemeente zetten in op een complete stad en met beleidsambities op het punt van stedenbouw, woningbouwprogramma, bedrijvig­ heid, maatschappelijke voorzieningen, openbare ruimte en groen en duurzaamheid in brede zin (energie­transitie, circulariteit, natuurinclusief en klimaat­adaptief). Wat betreft het te realiseren woningbouw­programma geldt in principe 40-40-20 op gebieds­niveau (zie paragraaf 1.5). De gemeentelijke kaders worden in het Project- en/of Investeringsbesluit vastgelegd en zijn hiermee helder. Eigenaren en beleggers kunnen echter vaak kiezen voor doorexploiteren en voor continuering van huidig gebruik. De gemeente heeft niet de volledige regie. Om tot een uitvoerbaar plan te komen moet de gemeente zich pragmatisch opstellen. Het is van belang goed te kijken naar wat het gebied nodig heeft en hier in het Project/Investeringsbeluit rekening mee te houden’). Bestuurlijk kunnen prioriteiten worden gesteld, opdat de eigenaar/ontwikkelaar tot daad­ werkelijke uitvoering en realisatie overgaat.

3.1.3 Participatieproces In de Omgevingsvisie is een agenda voor ‘Samen stadmaken’ geformuleerd. Daarmee wil de gemeente een gelijker speelveld creëren waardoor meer partijen, zoals bijvoorbeeld wooncoöperaties, kunnen bouwen aan de stad. Onderdeel daarvan is ook de inzet op een

democratisch besluitvormingsproces op basis van collectieve kennis. Uit ervaring blijkt dat een goed besluitvormingsproces tijd kost, maar als je het niet goed doet, kan het nog meer tijd kosten. De voortgang – en kwaliteit – van de woningbouw is dan ook gebaat bij een goede besluitvormings- en participatieproces. Voorstellen om besluitvormingsproces – en participatie daarin – te verbeteren, worden separaat uitgewerkt onder de noemer ‘Samen stadmaken’.

3.1.4 Invoering Omgevingswet Met de Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samen­ voegen. Per 1 juli 2023 treedt – volgens de meest recente planning – de nieuwe Omgevingswet in werking. De voornaamste doelstellingen van de Omgevingswet zijn een versimpeling van de wet- en regelgeving en het meer mogelijk maken van maatwerk voor ruimtelijke initiatieven. Tientallen wetten en honderden regels worden gebundeld in één nieuwe wet. Deze nieuwe wet zal voor iedereen wennen zijn. Het zal even duren voordat hiervan een mogelijk effect te zien is.

3.2 Kostenbesparing in de bouw 3.2.1 Flexwoningen De term ‘flexwoningen’ wordt gebruikt voor flexibele woonoplossingen die relatief snel en goedkoop kunnen worden gerealiseerd. Flexwoningen zijn in aanleg duurzaam en circulair. De woningen worden veelal modulair gebouwd en zijn herbruikbaar. Kenmerkend voor een flexwoning is het ‘tijdelijke karakter’. Deze tijdelijkheid betreft zowel het vastgoed als de huurcontracten. Dat de bouw van flexwoningen goedkoper kan komt mede omdat het Bouwbesluit voor tijdelijke bouw lagere (kwalitatieve) eisen stelt.

Versnellen en versimpelen

De druk op de Amsterdamse woningmarkt is enorm en neemt nog steeds toe. Met flexwoningen kunnen we een flinke slag maken om mensen die urgent een woning nodig hebben, te huisvesten. De woningen moeten goed in de buurt passen en moeten van goede kwaliteit zijn.

Amsterdam is van plan om versneld 2.500 tot 3.000 flexwoningen in de stad te plaatsen om de acute woningnood op te lossen. De tijdelijke woningen komen op verschillende locaties in de stad en blijven daar in eerste instantie 10 jaar staan. Daarna verhuizen de woningen naar een andere plek. We hebben hier een aantal afspraken over gemaakt met het Rijk, waaronder een financiële bijdrage. Begin 2024 moeten de eerste bewoners hun sleutel krijgen. Op dit moment kijken we voor die eerste 1.000 woningen naar locaties op Strandeiland en in de Gaasperdammerzone. Ook de locaties Appelweg en Riekerpark, die we al bekeken, nemen we mee in deze zoektocht. Voor het maken van een wooncarrière is een flexwoning een tussenstap. Permanente nieuwbouw heeft nog steeds de voorkeur van het college. Dit blijft uitgangs­ punt voor nieuw te realiseren woningen. Kansrijke locaties voor woningbouw worden daarom primair ingezet om een bijdrage te leveren aan de ambitie van 7.500 nieuwbouwwoningen. De locaties voor tijdelijke woningbouw in Amsterdam zijn daarom schaars en daarnaast zijn er in Amsterdam sowieso geen ‘makkelijke’ locaties. Er spelen meestal meerdere belemmeringen (geluidhinder, milieucontouren, andere ruimteclaims, kleine complexe locaties), wat de in potentie snelle realisatie van een flexwoning onder druk zet.

De opgave om urgente huishoudens te huisvesten is nadrukkelijk ook een opgave voor de MRA. Voor Amsterdam is dit een belangrijk punt in de Woondeal MRA die opgesteld wordt. Woningbouwplan 2022-2028

49

3

3.2.2 Modulair bouwen In de markt is er veel aandacht voor nieuwe manieren om tegen zo laag mogelijke kosten, kwalitatief goede en duurzame woningen te bouwen. Veelal gebeurt dit onder de noemer ‘modulair bouwen’, waarbij de productie van woningen voor een groot deel in de fabriek plaats kan vinden (prefabricage). Dit is qua proces niet alleen goedkoper, maar ook duurzamer (o.a. minder CO2 uitstoot, minder bouwafval) en veiliger. Zowel marktpartijen als corporaties zien toekomst in meer fabrieksmatig bouwen. Ter illustratie: in Noord Holland hebben 8 corporaties (waaronder de Amsterdamse corporaties Rochdale, Ymere en Eigen Haard) hun krachten gebundeld in NH Bouwstroom, om ‘samen op zoek te gaan naar de productie van modulaire, conceptuele woningen zodat we betaalbare buurten van waarde realiseren.’ Modulair bouwen heeft effect op stedenbouw en architectuur en vereist standaardisering, waardoor de ontwerpflexibiliteit minder zal zijn. Marktpartijen vragen de gemeente om ‘modulair bouwen’ aan de voorkant van de gebiedsontwikkeling te faciliteren door bij­ passende eisen rond stedenbouw en architectuur.

3.3 Samenwerking met corporaties Amsterdam kent een lange traditie van het maken van afspraken met woningcorporaties en huurderskoepels over betaalbaarheid, toewijzing aan bepaalde doel­ groepen en groei van de sociale voorraad (nieuwbouw en aankoop versus sloop, liberalisatie en verkoop). Een limitatief aantal corporaties investeert in nieuwbouw in Amsterdam. Deze corporaties zijn allen lid van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Dit vergemakkelijkt het maken van langjarige, collec­ tieve afspraken. De huidige afspraken, vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken, gelden voor de periode

Versnellen en versimpelen

2020 t/m 2023. Over het nieuwbouwprogramma is in de huidige Samenwerkingsafspraken het volgende vastgelegd .

(Afspraak 3-a) Corporaties en de gemeente maken mensen en middelen vrij om gemiddeld 2.500 permanente sociale huurwoningen per jaar in aanbouw te nemen. In totaal gaat het in de periode 2020-2023 om 10.000 perma­ nente woningen. Dit is een verdubbeling van het aantal dat we in de Samenwerkingsafspraken 2015-2019 hebben afgesproken.

(Afspraak3-b) Een deel van de beoogde productie zal gerealiseerd moeten worden door middel van verdichting. Corporaties zorgen ervoor dat op hun eigen locaties verdichting kan worden gerealiseerd, de gemeente faciliteert dit zo veel mogelijk.

(Afspraak 3-g) Op stedelijk niveau gaan we voor sociale huurwoningen (exclusief studenten- en jongerenwoningen) uit van een gemiddelde oppervlakte van 60 m2 GBO.

(Afspraak 3-h) Corporaties voegen grotere sociale woningen (> 70 m2 gbo) in ieder geval toe in gebieden waar deze woningen onvoldoende beschikbaar zijn.

(Afspraak 3-j) De gemeente stelt, na consultatie van de corporaties, de stedenbouwkundige, programmatische en kwalita­ tieve randvoorwaarden vast voor het sociale programma op gemeentelijke locaties. Voor de differentiatie in m2 en/of specifieke doelgroep wordt gekeken naar de specifieke locatie en de stedelijke woningvraag. Waar passend wordt ingezet op een aandeel reguliere sociale woningen groter dan 70 m2 gbo. Woningbouwplan 2022-2028

50

3

In 2023 gaan gemeente, corporaties en huurders­ koepels om tafel om nieuwe afspraken te maken, voor de periode 2024 t/m 2027. Wat betreft het aantal nieuw te bouwen sociale corporatiewoningen, geeft het college op voorhand hierbij geen expliciete taakstelling mee. De doelstelling is jaarlijks 7.500 nieuwbouw­ woningen, waarvan 40% sociaal. De nieuwbouw van corporatiewoningen maakt onderdeel uit van deze 40%. De focus in een nieuwe ronde Samenwerkingsafspraken kan hierdoor meer kunnen komen te liggen op kwali­ tatieve vraagstukken zoals: hoe zorg je voor meer doorstroming, wat zijn hierbij mogelijkheden in de bestaande voorraad? Hoe prioriteer je aandachts­ groepen? Wat is een gedifferentieerd woningaanbod? Wat is hieraan de mogelijke bijdrage vanuit de nieuw­ bouw? Wat is financieel en organisatorisch haalbaar? Een onderwerp dat in hoofdstuk 2 Bouwen van een goede mix, uitgebreid aan de orde komt.

goede manier vormgeven van participatie en terugkeer­ regelingen is hierbij van belang. Afspraken met corpo­ raties en de AFWC over sloop/nieuwbouw en partici­ patieproces zijn vastgelegd in de ‘Kaderafspraken Amsterdam bij vernieuwing en verbetering’. Deze afspraken lopen tot en met 2024.

In de Samenwerkingsafspraken is vastgelegd dat woningcorporaties een vaste lage grondprijs betalen voor een sociale woning. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in reguliere sociale huurwoningen (> 30 m2), woningen kleiner dan 30 m2, woningen groter dan 70 m2 en onzelfstandige kleine woningen. Voor corporaties is op basis van deze afspraken ‘aan de voorkant’ helder wat de financiële randvoorwaarden zijn bij nieuwbouw van een sociale woning.

De gemeente stimuleert in proces en beleid (o.a. middels de 30-40-30) dat ook particuliere eige­ naren bij het realiseren van sociale huur samenwerken met corporaties. De gemeente kan erfpachters en eigenaren echter niet dwingen om een corporatie in te schakelen. Corporaties geven aan zelf door private partijen benaderd te worden, en ook zelf actief ­marktpartijen op te zoeken. Ondertussen ontstaan er ‘mandjes’ : corporaties en marktpartij die locaties uitruilen en/of meer structureel samenwerken. Succesvolle acquisities van corporaties in de transfor­ matiegebieden leiden tot groei van de planvoorraad sociale corporatiewoningen.

3.3.1 Stimuleren verdichting Zowel gemeente als corporaties vinden bij sloop/ nieuwbouwprojecten verdichting een belangrijke opgave. Om verdichting ook financieel te stimuleren zijn specifieke rekenregels voor sloop/nieuwbouw van sociale woningen van corporaties opgenomen in het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE). Voor het college is sloop geen taboe. Bewoners kunnen o.a. enthousiast worden door in de nieuwbouw een goed aanbod te krijgen (duurzaam, kwaliteit, betaalbaar). Het op een

Aandachtspunt voor de woningbouw is dat sloop/ nieuwbouw – vanuit het oogpunt van beoogde ­duurzaamheid en intensivering van woningbouw – de aantrekkelijke optie kan zijn, maar veelal wringt met behoud van (monumentale) waarde van het steden­ bouwkundige ontwerp en/of gebouwen. Als op verdichting wordt ingezet, zullen bestuurlijk – soms scherpe – keuzes voor sloop in plaats van behoud nodig zijn.

3.3.2 Stimuleren positie in transformatie­gebieden

3.4 Samenwerking met marktpartijen Naast samenwerkingsafspraken met corporaties zijn ook afspraken met partijen als institutionele beleggers en grote ontwikkelaars van groot belang voor de stad.

Versnellen en versimpelen

Om samen te zorgen voor meer betaalbare woningen in Amsterdam is in 2020 door de gemeente Amsterdam, de leden van IVBN, Vastgoed Belang en NEPROM de intentieverklaring ‘Meer betaalbaar wonen met betrouwbare partners’ ondertekend. In deze intentie­ verklaring staan afspraken over de bouw van nieuwe woningen voor middeninkomens, die ook op de lange termijn betaalbaar blijven. Deze afspraken moeten de bouwproductie stimuleren en de huurstijgingen beperken. Gemeente, IVBN en NEPROM hebben in 2021 het gesprek en de samenwerking voortgezet, zoals is afgesproken in de Intentieverklaring.

3.4.1 Stimuleren woningbouw De gesprekken met de IVBN en de NEPROM hebben geresulteerd in een tijdelijke financiële woningbouw­ impuls, om de bouw en kwaliteit van middeldure huurwoningen extra te stimuleren. Het college heeft op 18 januari 2022 ingestemd met deze tijdelijke extra impuls. De extra impuls bestaat uit twee tijdelijke financiële regelingen. Een tijdelijke Transformatie-impuls om de transformatie naar ­betaalbare woningen aan te jagen en een tijdelijke Ambitiebonus om extra inspan­ ningen op gebied van betaalbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit bij inschrijvingen op tenders te stimuleren. Met deze regelingen wil het college ervoor zorgen dat de hoge bouwcijfers en hoge ambities worden doorgezet. Tijdelijkheid is bij beide regelingen een belangrijk uitgangspunt. Marktomstandigheden veranderen in deze tijd snel.

Ambitiebonus De tijdelijke regeling Ambitiebonus heeft als doel marktpartijen te stimuleren om bij de bouw van betaal­ bare woningen extra ambities te realiseren op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en/of woonprogramma. De Ambitiebonus betreft een tege­ moetkoming van maximaal 10% op de grondwaarde voor het betaalbare woonprogramma dat middels de Woningbouwplan 2022-2028

51

3

betreffende tender gerealiseerd zal worden. De exacte hoogte van deze bonus is afhankelijk van de prestatie die hier tegenover staat. De Ambitiebonus wordt in drie tenders toegepast. De eerste tender Buiksloterham kavel 19 is op vrijdag 1 april 2022 middels TenderNed op de markt gebracht. De verwachting is dat de overige twee tenders in 2023 op de markt komen.

Transformatie-impuls De tijdelijke regeling Transformatie-impuls heeft als doel om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te versnellen. De Transformatieimpuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatie­ projecten. Het gaat om projecten waarbij sprake is van wijziging van een bestaand erfpachtrecht van een private partij, waarbij de huidige bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en er bij die wijziging minimaal 5 nieuwe woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. De Transformatie-impuls is tijdelijk voor één jaar van toepassing met als startdatum 1 februari 2022. Deze impuls geldt alleen voor transformatieprojecten waarvoor in de periode vanaf 1 februari 2022 tot uiterlijk 1 februari 2023 grondprijsafspraken worden gemaakt die binnen deze periode ook schriftelijk worden vastgelegd, in een afsprakenbrief of – bij het ontbreken van een afsprakenbrief – in een erfpacht­ overeenkomst. In die particuliere transformatie­ projecten waar de businesscase net niet uit kan, zal de transformatie-impuls naar verwachting de erfpachter meer ruimte bieden. De inzet van de tijdelijke regeling Transformatie-impuls heeft in 2022 bij twaalf particuliere transformatieprojecten tot overeenstemming geleid.

Een goed resultaat, in deze onzekere tijden.

Versnellen en versimpelen

De onderlinge relatie is de afgelopen jaren, mede door de gemaakte afspraken en de tijdelijke regelingen, sterk verbeterd. Uiteraard blijven gemeente en markt­ partijen ook in de toekomst samenwerken aan een duurzame, ongedeelde stad.

3.5 Investerings- en Bouwoverleggen In de projecten zelf is sprake van het meest directe en permanente contact tussen gemeente en investeerders. Gemeente en ontwikkelaars hebben beide een rol te vervullen om projecten tot uitvoering te brengen en werken vaak nauw samen. De gemeente is in ieder geval betrokken vanuit haar publiekrechtelijke rol (ruimtelijke ordening, vergunningverlening), maar meestal ook privaatrechtelijk als grondeigenaar. Op het moment dat partijen er niet uitkomen in de projectteams vindt er ‘escalatie’ plaats naar de ambtelijke opdrachtgever en eventueel naar directeur Grond & Ontwikkeling of Zuidas. Met de grootste particuliere investeerders (ontwikke­ laars, beleggers) vindt één keer per jaar op directie­ niveau een Investeringsoverleg plaats over gebiedsen projectontwikkeling en de projectenportefeuille in Amsterdam. Met de Amsterdamse corporaties vindt dit overleg twee keer per jaar plaats. Dit zijn individuele overleggen. Daarnaast is twee keer per jaar een bestuurlijk en twee keer per jaar een ambtelijk ­bouwoverleg waarin voortgang en beleid van de Amsterdamse gebiedsontwikkeling worden besproken. Bij deze gezamenlijke overleggen zijn ook de koepels IVBN, NEPROM en AFWC betrokken. Verder zijn er vele informele bijeenkomsten waar gemeente en investeer­ ders elkaar tegenkomen.

Woningbouwplan 2022-2028

52

3

3.5.1 Versneld pad (‘Fast Lane’) De wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling is aanspreekbaar voor marktpartijen en heeft het voornemen om periodiek specifieke vraagstukken te bespreken met investeerders. Het college staat open voor initiatieven van bedrijven en instellingen om op eigen terrein op de korte termijn een bijdrage te leveren aan de Amsterdamse woningbouwopgave. Bijvoorbeeld Universiteiten en Hogescholen die op eigen terrein kunnen en willen bouwen voor hun werknemers en studenten. Het is gegeven het voor­ gaande niet nodig om een afzonderlijke ‘versnellings­ tafel’ (of ‘doorbraakteam’) in te stellen. Het is zaak de bestaande opschaallijnen goed te blijven gebruiken.

3.6 Particuliere transformatieprojecten Ook in particuliere transformatieprojecten (waar > 10 woningen worden gerealiseerd) geldt de 40-40-20 als programmatisch uitgangspunt. De gemeente kan hierop sturen als erfpachtrecht en/of bestemmingsplan moeten worden aangepast om de transformatie mogelijk te maken. Het Stedelijk Kader voor particuliere transformatieprojecten biedt hierbij erfpachters of eigenaren wel de mogelijkheid om onder voorwaarden af te mogen wijken van de 40-40-20 (raadsbesluit december 2017). Dit kan alleen na goedkeuring van de directeur Grond en Ontwikkeling. In 2021 heeft het college de uitzonderingscriteria met een zesde criterium aangevuld (collegebesluit 15 juni 2021). Met deze aanvulling gelden de volgende criteria op basis waarvan bij particuliere transformatie afge­weken kan worden van de programmatische verdeling van 40-40-20: 1 met de beoogde afwijking wordt een ander stedelijk doel of programma nagestreefd in het betreffende project. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare

2

3

4

5

6

groepen, ouderenhuisvesting, zorgwoningen, studenten of jongerenwoningen, collectief parti­ culier opdrachtgeverschap (CPO). de bestaande woningdifferentiatie in het om­lig­ gende gebied van het gebouw is dusdanig speci­ fiek, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken. het gebouw heeft een dusdanige geringe omvang dat de beoogde menging vanuit beheersoogpunt niet wenselijk is. Een project met minder dan 30 woningen heeft een geringe omvang. de sociale huurwoningen in het project worden door een corporatie afgenomen. Minimaal 30% sociaal is in dit geval toegestaan, waarbij het aandeel middel­ dure huur minimaal 40% moet zijn. de particuliere ontwikkelaar (erfpachter/eigenaar) heeft aangetoond dat er geen corporaties geïnteres­ seerd zijn in afname van sociale woningen. In dit geval is 0% sociaal toegestaan mits er minimaal 80% middeldure huur wordt gerealiseerd, waarbij de middeldure huur wordt toegewezen aan door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke (beroeps)groepen. de transformatie betreft een los gebouw én de ambtelijk opdrachtgever is het stadsdeel en niet Grond en Ontwikkeling. Dan is 100% woningen in het middeldure huursegment met huurafspraken conform het vigerende middeldure huurbeleid toegestaan.

In de loop der tijd is het aantal afwijkingscriteria van oorspronkelijk drie in 2017 uitgebreid naar zes in 2022. Gezien de wens om te versnellen en versimpelen, wordt voorgesteld het Stedelijk Kader tegen het licht te houden. Waarbij zowel de ondergrens van 10 woningen als de diverse uitzonderingscriteria worden her­ overwogen. Met als doel om individuele particuliere transformatieprojecten in de stadsdelen te stimuleren.

Versnellen en versimpelen

NB. Dit Stedelijk Kader geldt niet voor Transformatie­ gebieden, waarvoor de gemeente op gebiedsniveau – middels een principe-, project- en/of investerings­ besluit – het programmatisch kader vaststelt.

3.7 Acties en Voorstellen 3.7.1 Rekenen en tekenen In de huidige tijd met afvlakkende opbrengsten en toenemende kosten moet ook binnen de gemeente het ‘rekenen en tekenen’ meer op de voorgrond komen dan de laatste jaren het geval was. Dit vraagt om kostenbewustzijn en opbrengstoptimalisatie in alle fasen van gebiedsontwikkeling. Het doel is ambities te realiseren met een gunstiger financieel resultaat. Hierbij gaat het met name om stedenbouwkundige ambities. De beschikbare expertise op het gebied van plan­economie moet daarvoor intern gemeentelijk worden benut. De werkwijze ‘rekenen en tekenen’ houdt in dat de gemeente, vanaf de eerste fase van gebiedsontwikke­ ling, bij planvorming en opstelling van stedenbouw­ kundige plannen en bouwenveloppen inzet op een efficiënte invulling van kavels en financiële conse­ quenties van bepaalde (stedenbouwkundige) keuzes inzichtelijk maakt. De financiële consequentie van een bepaalde keuze wordt vroegtijdig in het proces meegenomen en meegewogen.

3.7.2 Versimpeling proces tenders De gemeente blijft kritisch kijken naar vereenvoudiging van de selectieprocedures. Verdere standaardisatie heeft al gezorgd voor een meer efficiënt proces. De komende tijd ligt de aandacht op het versimpelen van de opgaves en het verminderen van het aantal (ruimtelijke) eisen dat de gemeente stelt. Daarnaast wordt er ingezet om, voor minder complexe opgaves, Woningbouwplan 2022-2028

53

3

vaker de selectieprocedure in één ronde te doen. Dit betekent minder inzet van capaciteit en daardoor lagere kosten voor de markt.

3.7.3 Duurzaamheidsambities/BENG + Alleen de hemelwaterverordening is in Amsterdam nog een bovenwettelijke eis. Bij tenders gronduitgifte werden partijen al uitgedaagd en beloond, dat gaat door. Daarnaast blijft de duurzaamheidsubsidie voor nieuwe corporatiewoningen in Buiksloterham en Strandeiland bestaan. Voor alle overige gevallen geldt dat de ontwikkelende partij alleen op basis van vrij­ willigheid – en op eigen risico – bovenwettelijke duurzaamheidsprestaties levert. Dit geldt dus ook voor BENG+. Het rijk is overigens voornemens om regels voor duurzame energie, circulair bouwen en hemel­ waterafvoer aan te scherpen. De gemeente wacht deze mogelijke aanscherpingen af.

3.7.4 Verkenning modulair bouwen Marktpartijen vragen de gemeente om ‘modulair bouwen’ aan de voorkant van de gebiedsontwikkeling te faciliteren door bijpassende eisen rond stedenbouw en architectuur. Het gaat hierbij niet alleen om flex­ woningen. De uitdaging bij modulair bouwen is om de (stedenbouwkundige en architectonische) kwaliteit van woningen te borgen. Modulair bouwen vereist standaar­ disering, waardoor de (ontwerp)flexibiliteit minder zal zijn. De footprint moet goed zijn en welstand moet hierin mee gaan. Dit betekent nadenken over steden­ bouwkundige verkavelingen met vaste ingrediënten. Fabrieksmatig bouwen staat of valt bij een continue bouwstroom. Goedkoper bouwen kan soms ook door eisen en wensen wat anders in te vullen zonder dat veel aan kwaliteit wordt ingeboet. Bijvoorbeeld op het gebied van gebouwd parkeren. Voorgesteld wordt om dit onderwerp gezamenlijk met marktpartijen en corporaties op te pakken.

Versnellen en versimpelen

3.7.5 Inzet op flexwonen Amsterdam zet in op de versnelde bouw van 2.500 tot 3.000 flexwoningen in de stad. Flexwoningen zijn in aanleg duurzaam en circulair. Het Rijk stelt voor de eerste 1.000 woningen een bijdrage van maximaal 12 miljoen euro ter beschikking. Het Rijk heeft toe­ gezegd ervoor te zorgen dat de flexwoningen na 10 jaar een andere plek krijgen in Amsterdam of daarbuiten. Dat wordt de herplaatsingsgarantie genoemd. Voor de eerste 1.000 woningen kijken we naar locaties op Strandeiland en in de Gaasperdammerzone. Ook de locaties Appelweg en Riekerpark, die we al bekeken, nemen we mee in deze zoektocht. Voor de 1.500 tot 2.000 woningen die hier bovenop komen, zijn we nog in gesprek met het Rijk. Met deze afspraken met het Rijk is de Amsterdamse inzet voor de komende college­ periode bepaald. Hier bovenop komt geen extra inzet. Permanente nieuwbouw blijft de voorkeur houden van het college, hier wordt primair capaciteit op ingezet. Hiernaast is het zo dat de opgave om urgente huis­ houdens te huisvesten nadrukkelijk ook een opgave is voor de MRA. Voor Amsterdam is dit een belangrijk punt in de Woondeal MRA die opgesteld wordt.

3.7.6 Verlengen transformatie-impuls In 2022 is gebleken dat met behulp van de tijdelijke regeling Transformatie-impuls bij twaalf transformatie­ projecten overeenstemming is bereikt over een ­afsprakenbrief. De financiële tegemoetkoming is efficiënt geweest voor de voortgang van deze trans­ formatieprojecten. Gezien de huidige onzekere marktomstandigheden wordt voorgesteld om de Transformatie-impuls met één jaar te verlengen, tot 1 februari 2024. Een evaluatie zal vervolgens, in overleg met de marktpartijen, begin 2024 plaats­ vinden. Hierbij zal ook de toepassing van de tijdelijke regeling Ambitiebonus worden betrokken.

Woningbouwplan 2022-2028

54

3

3.7.7 Tijdig (markt)partijen betrekken Het in een vroeg stadium betrekken van betrokken partijen– voor consultatie – is in deze tijd van nog groter belang. De haalbaarheid van projecten staat immers onder druk, de gemeente kan zich niet permit­ teren te overvragen. Strandeiland is een goed voor­ beeld, waar corporaties al in een vroeg stadium mee hebben gedacht over het nieuwbouwprogramma. In transformatiegebieden, waar doorgaans meerdere erfpachters en eigenaren betrokken zijn, is consultatie misschien van een nog wel belang. Het is zaak bij het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor een transformatiegebied rekening te houden met de bestaande eigendomssituatie, de intenties van ­betrokkenen en de financiële mogelijkheden van de gemeente.

3.7.8 Aanhalen samenwerking De gesprekken met institutionele beleggers en grote ontwikkelaars worden aangehaald, mede gezien de (eind)evaluatie van de tijdelijke regelingen Ambitie­ bonus en Transformatie-impuls in 2023. Een blijvend onderwerp bij de gesprekken is op welke wijze gemeente en marktpartijen middels samenwerking

Versnellen en versimpelen

de woningbouw in Amsterdam kunnen stimuleren. Eventuele mogelijkheden worden hierbij breed ver­ kend. Het bouwen van woningen geschikt voor ouderen (aanpasbare nultredenwoningen) is hierbij ook één van de onderwerpen. Net als de toewijzing van woningen aan beroepsgroepen. Bij dit laatste gaat het ook om toewijzen van bestaand bezit.

3.7.9 Versimpelen kader particuliere ­transformatie Het college zoekt naar mogelijkheden om transformatie aan te jagen. Een voorstel dat hierbij past is het opnieuw ‘from scratch’ naar het Stedelijk Kader voor particuliere transformaties kijken. Hierbij gaat het zowel om het optrekken van de ondergrens van 10 woningen als het versimpelen van de zes uitzonderingscriteria op basis waarvan afgeweken kan worden van de 40-40-20. Voor de particuliere transformatieprojecten waarvoor het Stedelijk Kader van toepassing is, is enige flexibi­ liteit en ruimte in deze tijd zeer wenselijk. Het herover­ wegen van het Stedelijk Kader wordt in een apart traject aan de gemeenteraad voorgelegd.

Woningbouwplan 2022-2028

55

Woningbouwplan 2022-2028 Amsterdamse aanpak voor de nieuwbouw van woningen

Voor vragen over dit rapport kunt u contact opnemen met Harriet Wildenberg, h.wildenberg@amsterdam.nl

Tekst en redactie Grond en Ontwikkeling, Gemeente Amsterdam

Fotografie Fotobank Gemeente Amsterdam

31 januari 2023 vastgesteld in het College van B&W

Ontwerp Ontwerpwerk

ONT2023002

Colofon