2. Woningbouwplan 2022-2028.pdf

24

1

Spelregel 9 Binnen het ruimtelijke project is de menging nader te bepalen. Met het oog op voortvarende plan­ ontwikkeling worden sociale huur, middensegment en duur zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd.

Spelregel 10 Het stedelijke uitgangspunt 40-40-20 geldt ook voor transformatieprojecten en ontwikkelingen op particuliere grond als inzet bij de onderhandelingen. Nadere regels voor particuliere transformaties worden uitgewerkt in een Stedelijk kader Particuliere transformaties.

Spelregel 11 De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zo veel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwik­ keld en uitgevoerd. In het licht van de veranderde omstandigheden en de behoefte aan productie, zijn deze spelregels uit 2017 nader bekeken. Voor een groot deel staan deze regels nog overeind, zijn ze prima hanteerbaar. Ook onder de huidige omstandigheden. Alleen Spelregel 5 is, met het uitsluitend inzetten op middeldure huur bij locaties < 800 woningen, erg rigide. Er is veel vraag naar betaalbare koop. Het college wil graag de koopmarkt toegankelijk maken door ook sociale koop toe te voegen. Het op voorhand geheel uitsluiten van sociale koop bij locaties met minder dan 800 woningen, beperkt de mogelijkheden. Tegelijkertijd blijft inzet op middeldure huur belangrijk, omdat dit segment ook op de langere termijn middels erfpachtvoorwaarden betaalbaar kan worden gehouden. Gezien de financiële consequenties (VEF), komt er overigens geen beleids­ matig inzet op eeuwigdurende middeldure huur. Dit segment zal mondjesmaat worden gebouwd.

In de voorstellen wordt herziening van Spelregel 5 meegenomen. In het verlengde hiervan is het goed om behalve de spelregels ook het Stedelijk Kader voor Particuliere transformaties (raadsbesluit 20 december 2017) onder de loep te nemen. Naar dit kader verwijst Spelregel 10. Zie voor de mogelijke herziening van dit Stedelijk Kader paragraaf 3.7.9.

1.6 Acties en voorstellen 1.6.1 Verbeteracties Vereveningsfonds Voor het (kunnen) bouwen van 7.500 woningen is een ‘robuust en gezond’ Vereveningsfonds (VEF) essentieel. In de Actualisatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (AMPG) 2022 is aangegeven dat, als gevolg van de hoge inflatie en verslechtering van de ruimte in het VEF, gezocht zal worden naar financiële verbeteringen van de grondexploitaties. De kosten en opbrengsten van de actieve grondexploitaties worden tegen het licht gehouden. Er wordt gekeken naar meer verdienpotentieel, maar ook naar de kwaliteit en ambities in de plannen. Met de aanzienlijke inkomsten voor het Vereveningsfonds en het opbrengstpotentieel zijn de ambities de laatste jaren soms flink opgevoerd. In slechtere tijden moet de weg terug naar ‘gewoon goed’. Hierbij wordt gekeken naar: • Optimaliseren van nieuwe plannen. • Doorlichten van de bestaande portefeuille. • Minder hoge eisen stellen. Hierbij gaat het ook om bijdragen aan maatschappelijke voorzieningen, sport en infrastructuur en groen buiten de plannen. • Aanpassen van de fasering. In dit kader zal ook onderzocht worden in hoeverre verdichting mogelijk is in projecten waar verdichting niet beperkt wordt door planologische of juridische

Nieuwbouw van 7.500 woningen

regelgeving. De acties betreffen de volledige gebieds­ ontwikkeling. Doel van de acties is dat hiermee de hoge woningbouwproductie en het bouwen van een com­ plete stad kunnen worden voortgezet. Over deze acties wordt gerapporteerd in het kader van het MPG, dit zal naar verwachting in maart/april 2023 plaatsvinden.

1.6.2 Structurele rijksmiddelen nodig Voor Amsterdam zijn rijksbijdragen noodzakelijk voor de bouw van een complete stad en het aanjagen van de woningbouwproductie. Het inzetten van gemeentelijke capaciteit op het aanvragen van subsidies blijft nodig. Met name vanuit het MIRT/Mobiliteitsfonds gaat het om hoge bijdragen voor benodigde ontsluitingen en infrastructurele aanpassingen in de stad. Hierbij is richting Rijk een belangrijke boodschap dat Amsterdam – net als andere gemeenten overigens met een grote opgave in zowel nieuwbouw als de bestaande voor­ raad – structurele rijksmiddelen nodig heeft voor nieuwbouw van betaalbare woningen en de vernieu­ wing van wijken. Het huidige rijksbudget voor de Woningbouwimpuls wordt gevoed met uitnamen uit het gemeentefonds. Per saldo investeert het Rijk daardoor zelf nauwelijks extra direct in woningbouw, terwijl de financiële positie van gemeenten al zwaar onder druk staat. Het is zaak de lobby hiervoor samen met andere gemeenten en de regio voort te zetten. Zonder structu­ rele middelen zal Amsterdam de beoogde nieuwbouw van jaarlijks 7.500 woningen, op termijn, niet waar kunnen maken.

1.6.3 Planvoorraad aanvullen De planvoorraad voor de periode 2022 t/m 2025 biedt met 55.000 woningen perspectief op een productie van ca. 7.500 woningen per jaar in deze bestuursperiode. Na 2025 is aanvulling van de planvoorraad nodig. In de Ontwikkelstrategie, die in 2023 zal worden uitgewerkt, is het zorgdragen voor ‘Voldoende plannen en locaties om woningen te kunnen bouwen’ één van de opgaven. Woningbouwplan 2022-2028

25

1

Het aanvullen van de planvoorraad wordt in de Ontwikkelstrategie betrokken. Verdichtings­mogelijk­ heden zoals de hoogte in gaan bij OV-knooppunten, bouwen op water en het flexibeler inzetten van referentienormen voor sport, groen en parkeren, worden daarin nader verkend.

1.6.4 Tijdelijke marktmaatregel Vanwege de verslechterde marktomstandigheden, is onderzocht of de gemeente tijdelijk maatregelen kan nemen, die bijdragen aan het op korte termijn op peil houden van de business cases van marktpartijen, particulieren, wooncoöperatieven en/of corporaties. Op 29 november 2022 heeft het college besloten om bestaande grondprijsafspraken aan te passen door de indexering in 2023 te beperkten tot 5 procent in plaats van de CPI-index (‘de inflatie’). Dit om de nieuwbouw­ productie op gang te houden. Het huidige inflatiecijfer loopt niet in de pas met de grondwaardeontwikkeling. De maatregel geldt voor: • overeenkomsten die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2020 en waarvan het erfpachtrecht nog niet is ingegaan of is gewijzigd. • nieuwe overeenkomsten, zoals afsprakenbrieven en contractafspraken, die voor 1 januari 2024 worden afgesloten

1.6.5 Passend woningbouwprogramma Het college hecht er aan dat het uitgangspunt ‘40-40-20’, dat bijdraagt aan een ongedeelde stad met voldoende betaalbare woningen, in de basis overeind blijft staan. Dit wil niet zeggen dat er helemaal geen ruimte is voor een ander programma. Voor gebieden – zowel gemeentelijke locaties, transformatiegebieden als Ontwikkelbuurten – geldt dat bestuurlijk de keuze kan worden gemaakt om af te wijken van de 40-40-20. In het verleden heeft de gemeenteraad bijvoorbeeld bij Amstel III (‘35-35-30’), Strandeiland (‘40-25-35’) en

Nieuwbouw van 7.500 woningen

Sluisbuurt (‘40-35-25’) hiermee ingestemd. Hiernaast behoort in transformatiegebieden voor een erfpachter/ eigenaar 30% sociaal tot de mogelijkheden mits een corporatie de sociale woningen afneemt (Intentie­ verklaring ‘Meer betaalbaar wonen, afspraak 6’, college­ besluit d.d. 2 juni 2020). Deze afwijking hoeft niet op een ander kavel in het gebied gecompenseerd te worden. Voor nieuwe gebieden is het voorstel om het gewenste woonprogramma bestuurlijk op gebiedsniveau (niet op een klein schaalniveau) vast te leggen en hierbij ook goed te kijken – mede in relatie tot het grondexploita­ tiesaldo – naar de haalbaarheid en wenselijkheid van 40-40-20 in het betreffende gebied. Dit in relatie tot de omliggende buurten. De keuze voor het woonprogramma wordt bestuurlijk gemaakt. Door vervolgens op gebiedsniveau op dit vastgestelde programma te sturen, is er meer flexibiliteit op kavelniveau. NB. Zie paragraaf 3.6 voor de afwijkingsmogelijkheden bij individuele particuliere transformatieprojecten.

1.6.6 Sociale koop in 40% middensegment Voorgesteld wordt om ‘Spelregel 5’ (van de Spelregels woningbouwprogrammering) te wijzigen. Het college wil graag de koopmarkt toegankelijk maken door ook sociale koop toe te voegen. Het op voorhand geheel uitsluiten van sociale koop bij locaties met minder dan 800 woningen (dit is de huidige spelregel 5), beperkt de mogelijkheden. De nieuwe spelregel 5 wordt: ‘Binnen de categorie ‘40% middensegment’ ligt de focus op nieuwbouw van middeldure huurwoningen, met een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar. Er is ruimte voor sociale koop, tot maximaal 25% van het middensegmentprogramma. Hiermee wordt enige ruimte en flexibiliteit gecreëerd, maar de focus binnen

het middensegment ligt wel nog steeds op huur. Bij betaalbare koop zal het naar verwachting niet om grote aantallen gaan.’ NB. De overige spelregels blijven gehandhaafd. Voor (individuele) particuliere transformaties gelden regels conform het Stedelijk kader Particuliere transformaties.

Woningbouwplan 2022-2028

26

2  Bouwen van een goede mix

Woningbouwplan 2022-2028

27

2

Het is van belang dat we bouwen naar de behoeftes van de woningzoekenden in de stad. Dit betekent het bouwen van een goede mix in financierings­ categorieën en woninggrootte. De optelsom van de vraag vanuit ­verschillende doelgroepen is echter hoger dan hetgeen er bijgebouwd kan worden. Hierbij leiden de huidige marktomstandigheden tot de bouw van gemiddeld kleinere woningen en beperkt (vrijkomend) aanbod. Binnen dit thema is gekeken naar vraag en aanbod op de Amsterdamse woningmarkt, het huidige nieuwbouwbeleid en mogelijkheden om te sturen op een gedifferen­ tieerd aanbod en gebiedsgericht te programmeren voor doelgroepen. Dit laatste in relatie tot de bestaande voorraad en gericht op het bevorderen van doorstroming.

Vraag en aanbod naar woonsegment in Amsterdam

2.1

Bron: WiMRA 2021

Woningmarkt in Amsterdam

Bouwen van een goede mix

2.1.1 Vraag en aanbod In het derde kwartaal van 2022 zijn de prijzen van Amsterdamse koopwoningen voor het eerst sinds lange tijd iets gedaald en het aanbod aan koopwoningen is toegenomen. Dat betekent nog niet dat het voor woningzoekenden gemakkelijker is geworden om een woning te vinden: de prijzen zijn nog altijd zeer hoog

(de mediane transactieprijs bedroeg €559.000) en de leencapaciteit is sterk verminderd door hogere hypo­ theekrentes. Op korte termijn is een verdere prijsdaling te verwachten gezien de stijgende rente en econo­ mische en politieke onzekerheid. Op de lange termijn

blijft de vraag naar woningen hoog en daarmee zal de druk op de woningmarkt in de toekomst niet minder worden. In de vrije huursector is op dit moment geen sprake van prijsdalingen. Dit deel van de markt wordt sterk beïnvloed door buitenlandse werknemers en die Woningbouwplan 2022-2028

28

2

zijn na de corona-pandemie weer in grote getale terug gekomen naar Amsterdam. De behoefte aan woningen in Amsterdam is onverminderd groot. Sinds 2012 groeit Amsterdam met gemiddeld 10.000 inwoners per jaar, alleen gedurende de Coronacrisis in 2020 kwam de groei van de stad tot stilstand door het wegblijven van internationale studenten en werknemers. Inmiddels is deze instroom weer aangetrokken en is in 2022 Amsterdam tot en met september al met 14.500 inwoners gegroeid. Al deze nieuwe bewoners zoeken een woning en dit zorgt ervoor dat de woningmarkt nog verder onder druk komt te staan. De vergrijzing en daarmee samenhangend het toenemend aantal alleen­ wonenden versterkt deze ontwikkeling. Daarnaast is de Amsterdamse bevolking relatief jong en vormt natuur­ lijke aanwas een belangrijk onderdeel van de groei van de stad.

2.1.2 Tekort in alle segmenten Uit het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2021 blijkt dat er in Amsterdam een tekort is in bijna alle woonsegmenten, waarbij de tekorten aan betaalbare huurwoningen en koopwoningen vanaf € 300.000 eruit springen. Alleen de vraag naar dure huurwoningen is minder groot dan het aanbod. Veel mensen wonen in een dure huurwoning bij gebrek aan andere mogelijkheden. Het tekort aan woningen is ondanks de historisch hoge bouwproductie van de afgelopen zes jaar niet verminderd. Ook het jaar zonder bevolkingsgroei heeft weinig lucht geboden. Beschikbare woningen vullen zich snel. Er zijn veel mensen zoals oudere kinderen die nog thuis wonen of mensen die met meer huishoudens op één adres wonen, die graag een (eenpersoons) huishouden zouden vormen als ze de kans krijgen.

2.1.3 Groei en populariteit van de stad De verwachting is dat de groei van de stad de komende decennia zal doorzetten. In de prognose van OIS (februari 2022) wordt verwacht dat in 2037 Amsterdam 1 miljoen inwoners zal tellen. Kanttekening hierbij is dat – net als elk jaar – de aannames voor de bevolkings­ prognose onzeker zijn. Dat geldt met name voor de verwachtingen over de buitenlandse migratie en de woningbouw. Amsterdam staat hoog op verschillende lijsten van aantrekkelijkste steden in de wereld. Wereldwijd is er sprake van een trek naar de steden met daarbij behorende druk op de woningmarkt. De Global Cities Index bijvoorbeeld rangschikt steden op basis van economische kracht, potentieel van de beroeps­ bevolking, culturele aspecten en politieke betrokken­ heid. Amsterdam staat hier in 2021 wereldwijd op de 22ste plaats, na London, Parijs en Berlijn, maar voor München en Barcelona. Het gaat hier om structurele ontwikkelingen die hoogstwaarschijnlijk zullen door­ zetten naar de toekomst. Dat betekent dat Amsterdam er rekening mee moet houden dat de woningmarkt onder druk zal blijven staan.

2 .1.4 Doorstroming op de woningmarkt Voor dynamiek en doorstroming op de woningmarkt, is het van belang dat er voldoende vrijkomend aanbod is in verschillende woontypen en woonsegmenten. Er zijn ruim 456.000 woningen in Amsterdam (stand per 1 januari 2022). Ondanks het ‘op slot zitten van de markt’ is er veel beweging. In de periode 2019-2020 zijn ruim 136.000 huishoudens in of naar Amsterdam verhuisd (bron: WimRA 2021). Voor doorstroming is een betere benutting van de huidige voorraad van belang. Met alleen nieuwbouw redden we het hierbij niet, maatregelen in de bestaande voorraad hebben in potentie een veel grotere impact (zie het figuur over de ontwikkeling van de woningvoorraad). Doorstroming

Bouwen van een goede mix

gaat ook niet alleen om verhuisbewegingen binnen Amsterdam. Er is veel in- en uitstroom, ook vanuit en naar de MRA. Amsterdam vervult een belangrijke functie met een relatief groot aanbod betaalbare (starters) woningen. Voor het aanpakken van de wooncrisis is van belang dat breed in de MRA een bijdrage wordt geleverd aan betaalbare woningbouw.

Verhuisstromen van en naar Amsterdam, 2019-2020 • binnen Amsterdam: + 79.050 • vanuit overig MRA naar Amsterdam: + 14.170 • van buiten de MRA naar Amsterdam: + 21.850 • vanuit buitenland naar Amsterdam: + 21.860

Bouwen voor de doorstroming Voor de doorstroming bouwen betekent het bouwen van een mix in financieringscategorieën en woning­ grootte, waarbij rekening wordt gehouden met omlig­ gende buurten. We maken toekomstbestendige wijken voor diverse huishoudens. Zodat de hele keten in beweging komt en hierdoor uiteindelijk de huidige woonvoorraad beter wordt benut. Hoe meer woningen er worden gebouwd, hoe groter het aanbod en hoe meer verhuisbewegingen. Bouwen voor de doorstro­ ming gaat ook om het bouwen voor jongeren, studenten en bouwen voor instroom van buiten Amsterdam Doorstroming is per gebied anders. In gebieden met veel ouderen in de bestaande voorraad en veel zorg­ voorzieningen ligt bijvoorbeeld bouw voor ouderen meer voor de hand.5

5

Het gaat hierbij overigens niet alleen om geclusterde ouderenwoningen; ouderen kunnen ook in de reguliere bouw terecht (nultredenwoningen, aanpasbaar bouwen).

Woningbouwplan 2022-2028

29

2

Ontwikkeling woningvoorraad in Amsterdam

In dit onderzoek zijn 1.764 bewoonde nieuwbouw­ woningen uit 2020 geanalyseerd. De conclusies zijn: • De nieuwbouw in Amsterdam in 2020 bestond voor een relatief groot deel uit kleine woningen (45% tot 60 vierkante meter). De bewoners van deze woningen komen relatief vaak uit een woning­ deelsituatie, of woonden nog bij hun ouders thuis en laten geen woning achter voor nieuwe bewoning. Deze kleine nieuwbouwwoningen leiden daarmee zelden tot een langere verhuisketen. • Grotere nieuwbouwwoningen leiden vaker tot een langere verhuisketen. Met name wanneer nieuw­ bouwwoningen worden betrokken door stellen met kinderen, volgen er vaak verhuisketens. • Hoe langer de keten, hoe meer relatief kleine en goedkopere woningen er vrij komen. Zij worden relatief vaak betrokken door jonge huishoudens. • Oudere huishoudens zouden potentieel ook voor langere ketens kunnen zorgen, maar in de bekeken periode was dit niet sterk het geval. Dit kan echter een momentopname zijn. Analyses over meerdere nieuwbouwjaren zouden hier meer duidelijkheid in kunnen geven. Hoe groter de nieuwbouwwoning, hoe vaker een langere verhuisketen ontstaat. De gemiddelde woning­ grootte van koopwoningen was in 2021 83 m2, in dit segment worden relatief veel grotere woningen gebouwd. Een grotere uitdaging is om ook in het betaalbare segment grotere woningen aan te kunnen bieden.

In de nieuwbouw is dit financieel steeds meer een lastige opgave, waar wel inzet op plaats vindt (zie paragraaf 2.5.4 voor sturing op differentiatie).

Bron: Basisinformatie O&S

Verhuisketens in de nieuwbouw Het bouwen van één woning kan een verhuisketen (meerdere verhuisbewegingen) op gang brengen. Voor de nieuwbouw heeft OIS het onderzoek

Bouwen van een goede mix

‘verhuisketens van de nieuwbouw in 2020’ uitgevoerd (publicatie januari 2022). In dit onderzoek wordt aangegeven dat met de bouw van grotere woningen, er een grotere verhuisketen op gang wordt gebracht.

Van belang in de nieuwbouw is een goede balans tussen betaalbaarheid, differen­tiatie en nieuwbouw­ productie. Een zo lang mogelijke verhuisketen is geen doel op zich.

Woningbouwplan 2022-2028

30

2

2.2 Bouwen van betaalbare huurwoningen

Bouwen van een goede mix

Woningbouwproductie per woonsegment in Amsterdam 2006 t/m 2022

De afgelopen twee collegeperiodes is er divers nieuw beleid vastgesteld om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Hierbij ligt de nadruk op sociale en middeldure huurwoningen, mede omdat huurwoningen ook voor de langere termijn – middels Samenwerkingsafspraken met corporaties en/of voorwaarden in erfpachtcontracten – betaalbaar gehouden kunnen worden. In de bouwcijfers is de focus op betaalbare woningen terug te zien, het aandeel sociale huur en middeldure huur is toegenomen (zie het figuur met woningbouwproductie per segment). De sociale en middeldure huurwoningen moeten aansluiten bij de behoefte van de stad. Het is van belang een goede mix aan huurwoningen te realiseren voor de diverse doelgroepen die zijn aangewezen op de betaalbare huur. Eenpersoonshuishouden zijn overigens het grootste deel van de huidige en toe­ komstige huurders van sociale en middeldure huur­ woningen. Hiernaast is uiteraard ook aanbod voor meerpersoonshuishoudens nodig. Vanwege de stij­ gende stichtingskosten zal de komende tijd nog meer druk komen op behoud van grote betaalbare woningen in de bestaande voorraad.

2.2.1 Beleid sociale huur Bron: Basisbestand Woningbouw Grond en Ontwikkeling

Definitie (Rijksoverheid) Een woning is een sociale huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens ligt, te weten een bedrag van € 763,47 (prijspeil 2022). Deze definitie geldt zowel voor corporatiewoningen als woningen van particulieren.

Het is van belang dat de voorraad sociale huur­ woningen, in het bijzonder in het bezit van woning­ corporaties, op peil blijft. Woningcorporaties hebben een unieke positie in de vastgoedontwikkeling omdat zij uitsluitend werkzaam zijn op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting. Op gemeentelijke

locaties hebben corporaties een voorrangspositie bij de bouw van sociale woningen. Sinds 2016 niet alleen als het gaat om reguliere sociale huurwoningen, maar óók bij de bouw van jongeren- en studentenhuisvesting (JSHV). Sociaal woningbouwprogramma wordt bij voorkeur op een separate kavel geprogrammeerd, Woningbouwplan 2022-2028

31

2

zodat hiervoor 1-op-1 een woningcorporatie kan worden geselecteerd (conform het selectiebeleid voor woningcorporaties). In transformatieprojecten is de situatie anders, hier heeft de gemeente niet de volledige regie en kan de erfpachter/eigenaar uiteindelijk voor een marktpartij kiezen om de sociale huurwoningen te ontwikkelen dan wel af te nemen. In dat geval worden het particuliere sociale huurwoningen. De gemeente stimuleert erf­ pachters en eigenaren om te kiezen voor een corpo­ ratie, mede door toe te staan dat er – in plaats van 40% – 30% sociale woningen mogen worden gebouwd indien een corporatie deze woningen afneemt. Corporaties betalen een vaste lage grondprijs voor de bouw van sociale woningen. Voor sociale corporatie­ woningen geldt geen minimale instandhoudingstermijn. Afspraken over o.a. verkoop, liberalisatie, betaalbaar­ heid en erfpacht maken onderdeel uit van de Samenwerkingsafspraken tussen gemeente, huurders­ koepels en Amsterdamse corporaties (zie paragraaf 3.3 over de samenwerking met corporaties).

Particuliere sociale huurwoningen (zelfstandig) Indien sprake is van een particuliere sociale huur­ woningen, gelden andere voorwaarden dan voor een sociale corporatiewoning. Marktpartijen betalen voor sociale huurwoningen een residuele grondprijs. In beleid is vastgelegd dat voor particuliere sociale huurwoningen een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt. Dit betekent dat woningen minimaal 25 jaar sociale verhuurd moeten worden en niet individueel verkocht mogen worden. In het erfpacht­ contract worden de beperkende voorwaarden vastgelegd.

2.2.2 Beleid middeldure huur Definitie (gemeente Amsterdam) Een woning is een middeldure huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens, te weten een bedrag van € 763,47 (prijspeil 2022), en onder de € 1.068,83 (prijspeil 2022) ligt.

Om de bouw van middeldure huurwoningen te stimu­ leren heeft de gemeente in 2017 mede op basis van diverse gesprekken met – verschillende koepels van – marktpartijen een Actieplan Meer Middeldure Huur opgesteld. Dit actieplan is in 2020 is aangescherpt en herijkt met de evaluatie van het middeldure huurbeleid en met de intentieafspraken met IVBN, Neprom en Vastgoed Belang (Intentieverklaring ‘Meer betaalbaar wonen met betrouwbare partners’). Voor nieuw te realiseren middeldure huurwoningen geldt dat deze minimaal 40 m2 gbo moeten zijn. In het erfpachtcontract worden de beperkende voorwaarden vastgelegd met betrekking tot maximale huur, huurverhoging en een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar. Hiernaast is tevens in beleid de mogelijkheid vast­ gesteld voor de bouw van eeuwigdurende middeldure huur (collegebesluit 2 juni 2020). Deze woningen mogen niet – ook niet na 25 jaar – individueel verkocht of duur verhuurd worden. Vanwege financiële overwegingen (lagere grond­ opbrengst, effect op het Vereveningsfonds) is het beleid dat middeldure huur met een minimale instand­ houdingstermijn van 25 jaar de regel is. Eeuwigdurende middeldure huur is de uitzondering. Dit segment zal mondjesmaat worden gebouwd. Niet elke marktpartij is overigens geïnteresseerd in eeuwigdurende middel­ dure huur, ook al is de grondprijs hiervoor (residueel) lager dan voor middeldure huur met een

Bouwen van een goede mix

instand­houdingstermijn van minimaal 25 jaar. Dit kan een algemene bedrijfsstrategie zijn (gewenste flexi­ biliteit op langere termijn) en/of een financiële reden hebben (lagere marktwaarde van het object). Hetzelfde geldt voor corporaties, met als aantekening dat sowieso niet alle corporaties middeldure huur willen bouwen. De kerntaak ligt bij de sociale huur. Uitgangspunt bij de selectie van marktpartijen bij gemeentelijke gronduitgifte is om meervoudig open­ baar te selecteren (tenderen). Dit geldt ook voor de bouw van middeldure huurwoningen. Hierdoor zijn er eerlijke kansen, ook voor nieuwe partijen. Woning­ corporaties hebben voor dit marktsegment geen voorrangspositie. Middeldure huurwoningen zijn – middels de 40-40-20 – goed voorzien in de planvoorraad. Er zijn twee tijdelijke gemeentelijke regelingen om de bouw van middeldure huurwoningen te stimuleren (zie hiervoor paragraaf 3.4)

2.2.3 Rijksmaatregelen huurmarkt Ook het Rijk wil zorgen voor meer betaalbare woningen. Op 19 mei 2022 heeft minister de Jonge het programma Betaalbaar Wonen aangeboden aan de Tweede Kamer. Hierin staat o.a. het voornemen aangekondigd om het Woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken naar het middensegment. Daarmee wordt, naast de sociale huur, ook middensegment huur een gereguleerd woningsegment. Op 9 december 2022 heeft de minister de plannen hiervoor aan de Tweede Kamer gepresenteerd in de Kamerbrief Regulering Middenhuur. De belangrijkste onderdelen van dit voorstel zijn: • De liberalisatiegrens wordt gelegd op 187 punten, dat is € 1.026,71 (prijspeil 2023). • De nieuwe regels gelden alleen bij nieuwe contracten. Woningbouwplan 2022-2028

32

2

2.3 Bouwen van betaalbare ­koopwoningen De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren enorm toegenomen. In 2021 was de gemiddelde prijs van een koopwoning € 600.000. Daardoor is het steeds moeilijker geworden om zonder vermogen of

De cijfers in de kaart geven de indicatieve omvang in m2 van een nieuwbouwwoning van € 324.000 aan

Westpoort Noord

Centrum

Nieuw-West

Oost

Zuid

Legenda hittekaart van de woningmarkt in 2021 in combinatie met woningomvang Zuidoost Groter dan 70 m2

De aangekondigde maatregelen kunnen op termijn een groot effect hebben op de Amsterdamse woningmarkt, de exacte effecten worden de komende tijd in beeld gebracht. De aangekondigde regulering tot 187 punten maakt dat een deel van de vrije sector huur in de bestaande voorraad straks een lagere huur zal krijgen. Voor Amsterdam is belangrijk dat het eigen beleid voor de bouw van middeldure huurwoning gehandhaafd kan blijven. Marktpartijen plaatsen kanttekeningen bij de voorstellen. Er zijn zorgen dat er minder geïnvesteerd kan worden in kwaliteit en duurzaamheid van het bestaande bezit, partijen zullen mogelijk vaker bestaand bezit uitponden en er zijn zorgen over de investeringsbereidheid van ontwikkelaars.

Indicatieve marktconforme woningomvang betaalbare nieuwbouwkoopwoningen (in 2021)

Kleiner dan 30 m2

• De jaarlijkse huurprijsstijging wordt gemaximeerd op loon­ontwikkeling + 0,5%. • Het WWS wordt verplicht. • Er komt een overgangsregeling voor nieuwbouw: een opslagpercentage van 5% op de maximale huurprijs. Dit geldt gedurende 10 jaar voor woningen die voor 1-1-2025 in aanbouw zijn genomen. • De zogenaamde WOZ-cap geldt straks alleen voor woningen met meer dan 187 punten (de WOZ-cap houdt in dat maximaal 1/3 van het totaal aantal punten voor een woning uit WOZ-punten bestaat). • Energielabels van A en hoger worden hoger gewaar­ deerd dan voorheen, label E, F en G worden lager gewaardeerd dan voorheen. • Er komen meer punten voor buitenruimtes.

Bouwen van een goede mix

Bron: Grond en Ontwikkeling

Woningbouwplan 2022-2028

33

2

Middeninkomens in de MRA die in Amsterdam willen wonen (doorstromers)

Bouwen van een goede mix

Sociale koopwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen. De maximale verkoopprijs van deze woningen stelt de gemeente jaarlijks vast op basis van de inkomensontwikkeling en leencapaciteit van de middeninkomens. In het huidige beleid is het uitgangspunt voor de bouw van sociale koopwoningen is dat deze marktconform worden gerealiseerd. Alleen op locaties aan de randen van Amsterdam is het nog mogelijk om koopwoningen van enige omvang in dit prijssegment te realiseren. De prijsgrens geldt alleen bij eerste verkoop en daarna heeft de gemeente er geen zeggenschap meer over.

Vraag naar betaalbare koop

Bron: WIMRA 2021

overwaarde een koopwoning te bemachtigen op de Amsterdamse woningmarkt. De huidige voorzichtige prijsdalingen doen daar niets aan af. Door die sterke prijsstijgingen zijn nieuwbouw koopwoningen ook steeds kleiner geworden. Met name voor gezinnen met een middeninkomen is het moeilijk een geschikte woning te vinden in Amsterdam. Een huishouden met inkomen tot ca € 64.000 kan max ca € 324.000 lenen (prijspeil begin 2022). Dit zal – gezien de stijging van de rente – eerder minder dan meer worden de komende tijd. Behalve dat koopwoningen steeds duurder zijn geworden, worden deze ook steeds vaker gekocht om te verhuren. Hierdoor zijn er voor gewone huizenkopers minder woningen beschikbaar. Het college heeft om dit tegen te gaan in 2020 een zelf-­bewoningsplicht ingesteld voor alle nieuwbouw koopwoningen in Amsterdam (verhuurverbod).

2.3.1 Beleid sociale koop Definitie (gemeente Amsterdam) Een woning is een sociale koopwoning als verkoop­ prijs (incl. evt. afkoop erfpacht) maximaal € 324.000 bedraagt (prijspeil 2022). De erfpacht hoeft niet afgekocht te worden, een jaarlijkse canon mag ook.

Per 1 februari 2022 is voor nieuwbouwwoningen de term middeldure koopwoning veranderd in sociale koopwoning. Dit om verwarring te voorkomen met de middeldure koopwoning in bestaande bouw en de regels die daarvoor gelden (zoals de opkoop­ bescherming voor woningen tot € 512.000 6). Vanaf 1 april 2022 is de opkoopbescherming van kracht voor woningen met een WOZ-waarde tot € 512.000. De opkoop­ bescherming geldt alleen na overdracht. Nieuwbouw is groten­ deels uitgezonderd van de opkoopbescherming. De gemeente­ raad neemt in december 2022 een besluit over het voorstel om vanaf 1 januari 2023 de grens te verhogen naar € 533.000.

6

De vraag naar koopwoningen is bij mensen met een middeninkomen groot. Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2021 blijkt dat 69% van de huishoudens met een middeninkomen (tot 1,5 x modaal) en 76% van de huishoudens met een inkomen tussen 1,5 en 2 x modaal graag een woning wil kopen (zie het figuur). Het gaat hier om huishoudens die al in Amsterdam wonen. Vanwege de grote vraag naar betaalbare koopwoningen wil het college verdere mogelijkheden verkennen om de koopmarkt voor mensen toegankelijk te maken (zie paragraaf 2.7.2 voor de inzet op betaalbare koop) en hiervoor – binnen de 40% middensegment – meer ruimte geven (zie paragraaf 1.6.6). Tegelijkertijd is het college zich ervan bewust dat het bij de bouw van betaalbare koop niet om grote aantallen zal gaan. De mogelijkheden zijn beperkt en sterk afhankelijk van de locatie. Hiernaast heeft de op dit moment stijgende rente een negatieve invloed op de financierings­ mogelijkheden van potentiele kopers.

Woningbouwplan 2022-2028

34

2

Toewijzing van koopwoningen Het Rijk hanteert op dit moment verschillende prijs­ grenzen in de koopsector, de gemeente Amsterdam wil aansluiten op de aankomende wijziging van de Huisvestingswet waarin het mogelijk gemaakt wordt om sociale koopwoningen toe te wijzen aan specifieke doelgroepen. Naar verwachting treedt de wijziging van de Huisvestingswet (die dit mogelijk maakt) in per 1 juli 2023, afhankelijk van de behandeling in beide Kamers. Vervolgens zal de gemeente Amsterdam de mogelijkheid om sociale koopwoningen toe te wijzen opnemen in de eigen gemeentelijke huisvestings­verordening.

2.4 Bouwen van vrije sectorwoningen Voor het bouwen van vrije sectorwoningen is geen specifiek beleid vastgesteld. Dit geeft ruimte om binnen dit segment – in beginsel 20% van het woonprogramma conform de ‘20-20-40’ – te kiezen voor vrije sector huurwoningen dan wel vrije sector koopwoningen. Waarbij de verkoop- of verhuurprijs volledig door de marktwaarde wordt bepaald. Er is zowel vraag naar koop als huur in de vrije sector. Waarbij voor dure huur geldt dat dit doorgaans zorgt voor meer dynamiek (sneller verloop, tijdelijke huurcontracten ) op de woningmarkt dan koop. In de praktijk gaat het veelal om dure woningen. Er is bewust voor gekozen om geen beleid vast te stellen wat betreft een nadere invulling van de 20% vrije sector naar koop- of huurwoning. De 20% vrije sector is het enige woonprogramma dat vrij is van beperkingen. In transformatiegebieden kunnen erfpachters/eigenaren hierdoor zelf aangeven of binnen dit vrije segment wordt uitgegaan van koop of huur. Wat de voorkeur heeft, zal mede afhangen van type investeerder (ontwikkelaar/belegger/particulier). Op gemeentelijke locaties kan de gemeente gerichter een uitvraag doen, rekening houdend met de verdere

Bouwen van een goede mix

invulling van een gebied en/of project. Waar mogelijk wordt op gemeentelijke locaties, wat betreft de 20% vrije sector, ingezet op koopwoningen. Dit wordt op projectniveau bepaald. Omdat er geen beperkende voorwaarden gelden, zijn de grondopbrengsten voor dit segment woningen relatief hoog. Grondopbrengsten die onder de huidige omstandigheden hard nodig zijn. Met de opbrengsten die de 20% vrije sector opleveren, wordt het mede mogelijk gemaakt dat er kan worden ingezet op 80% betaalbare woningen (40 % sociaal en 40% middelduur).

2.4.1 Verhuurverbod (zelfbewoningsplicht) Met het verhuurverbod – dat geldt voor alle nieuwe koopwoningen – is gewaarborgd dat vrije sector koopwoningen voor eigenaar-bewoners worden gebouwd (Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam, raadsbesluit d.d. 2 juni 2020). Het verhuurverbod is alleen van toepassing bij nieuwe koopwoningen die door middel van nieuw­ bouw of transformatie – waarbij de erfpachtbestem­ ming wijzigt – gerealiseerd worden. Het verhuurverbod wordt opgenomen in het erfpachtcontract7 via een algeheel verbod op verhuur en is daardoor van kracht voor onbepaalde tijd. Op het verhuurverbod voor nieuwbouw koopwoningen zijn 4 uitzonderingen. 1 Eigenaren mogen verhuren aan een eerstegraads familielid, zoals partner en kinderen. 2 Verhuur aan derden is mogelijk bij een tijdelijk verblijf in het buitenland van minimaal 3 maanden en maximaal 2 jaar.

Bij nieuwe woningen op eigen grond is opkoopbescherming van toepassing

7

Woningbouwplan 2022-2028

35

2

3

4

Eigenaren mogen de woning verhuren als de totale huurprijs niet boven de grens voor middeldure huur uitkomt. De maximale huurprijs van een middeldure huurwoning is € 1.068,83 (prijspeil 2022). Voor bijzondere gevallen kan worden afgeweken als het verhuurverbod het doel en de strekking daarvan onvoorziene en onredelijk benadelende gevolgen met zich mee brengt.

Bouwen van een goede mix

Woningdifferentiatie naar m2 van in 2021 in aanbouw genomen woningen

2.5 Differentiatie in m2 Wat er ook gebouwd wordt in Amsterdam, er is behoefte aan. Zoals eerder aangegeven is er in nage­ noeg elk woonsegment sprake van een tekort. Dit onderstreept het belang om een gedifferentieerd aanbod te bouwen. Een gedifferentieerd woningaanbod betekent niet alleen woningen in verschillende prijsklas­ sen, maar ook van verschillende afmetingen en voor verschillende doelgroepen. Hierbij is uiteraard van belang om bij deze toevoegingen in de nieuwbouw ook de kenmerken van de bestaande voorraad te betrekken. De bestaande voorraad is vele malen groter dan hetgeen in de nieuwbouw wordt toegevoegd. In deze paragraaf ligt de focus op woninggrootte in de nieuwbouw, het kleiner worden van woningen in de praktijk, de kwaliteit van kleine woningen en de mogelijkheden qua sturing op differentiatie in de omvang van woningen.

Bron: Basisbestand Woningbouw Grond en Ontwikkeling

naar 60 m2 in 2021. (Dit zijn cijfers van de in die jaren in aanbouw genomen woningen). Met name koop­ woningen en dure huurwoningen zijn de afgelopen vijf jaar kleiner geworden (gemiddeld bijna 20 m2).

2.5.1 Woninggrootte in de nieuwbouw De huidige focus op nieuwbouw van betaalbare woningen (de 40-40-20), in combinatie met een (tot voor kort) oververhitte woningmarkt en hoge stichtingskosten, leiden tot relatief kleinere woningen. De gemiddelde grootte van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren stedelijk gedaald van 69 m2 in 2017

Opvallende cijfers in de tabel: • Nog steeds is een aanzienlijk deel van de koop en dure huurwoningen groter dan 70 m2. In deze segmenten wordt gedifferentieerd gebouwd. • Zowel sociale huur als middeldure huur bevat relatief weinig woningen groter dan 70 m2.

Tegenover de kleiner wordende woningen staat een trend waarbij steeds meer functies en faciliteiten buiten de woning door middel van gezamenlijke deelruimtes binnen het woongebouw worden verzorgd. Deze gedeelde voorzieningen zijn bij zowel woningen voor starters, jongeren, studenten als ouderen terug te zien.

Woningbouwplan 2022-2028

36

2

Gemiddelde woninggrootte van in 2021 in aanbouw genomen woningen

Bouwen van een goede mix

Ontwikkeling huishoudenssamenstelling in Amsterdam

Kerncijfers 2021 • De gemiddelde woninggrootte van alle ­woningen is 60 m2. • De gemiddelde woninggrootte van koop­ woningen is 83 m2. • De gemiddelde woninggrootte van dure huurwoningen is 66 m2. • De gemiddelde woninggrootte van middeldure huurwoningen is 58 m2. • De gemiddelde woninggrootte van reguliere sociale huurwoningen is 45 m2. • De gemiddelde woninggrootte van studentenen jongerenwoningen is 28 m2. NB. De cijfers over de sociale huurwoningen betreffen zowel particuliere woningen als corporatiewoningen.

Woninggrootte sociale huur Met de Amsterdamse corporaties is afgesproken bij de bouw van sociale huurwoningen – op stedelijk niveau – gemiddeld 60 m2 aan te houden (NB. excl. studenten en jongerenwoningen < 30 m2). Het halen van dit gemiddelde staat echter onder druk. Het grootste deel van de sociale nieuwbouw­productie valt in de categorie 40 m2 tot 60 m2. De huidige afspraak werkt onvol­ doende om een gemiddelde van 60 m2 te behalen. In samenhang met de wens om meer gebiedsgericht te programmeren maar ook ruimte te bieden aan project­gebonden afwegingen moet in de nieuwe Samenwerkings­afspraken een afspraak over woning­ grootte of -programmering worden vorm­gegeven. Helder is dat er behoefte is om een afspraak (of afspraken) te maken met als inzet dat ook voldoende grotere sociale woningen worden gerealiseerd en/of worden behouden.

Bron: CBS

Woninggrootte middelde huur Middeldure huurwoningen moeten in Amsterdam minimaal een gebruiksoppervlakte hebben van 40 m2 gbo. Kleiner mag niet in de nieuwbouw. Gemiddeld zijn de middeldure huurwoningen een stuk groter dan de sociale huurwoningen. Het Rijk wil hierbij het middensegment reguleren hetgeen consequenties

kan hebben op een (minimale) omvang. Zie voor de rijksmaatregelen paragraaf 2.2.3.

2.5.2 Kleine woningen en huishoudens Dat nieuwbouwwoningen gemiddeld kleiner worden, heeft meerdere oorzaken. De woningmarkt is nog steeds verhit; er is – in alle woonsegmenten – Woningbouwplan 2022-2028

37

2

meer vraag dan aanbod. Kleinere woningen zijn voor marktpartijen financieel aantrekkelijk en er kunnen er binnen een m2-programma meer van worden gebouwd. Bij sociale huur en middeldure huur speelt hierbij mee dat de opbrengsten– omdat er maximale huren gelden – begrensd zijn. Bij stichtingskosten die harder stijgen dan de huren, ontstaat er druk om de woningen kleiner te maken. Ook de recente rentestijgingen op de kapitaalmarkt zorgen ervoor dat financieringen duurder worden en er minder budget over blijft voor de bouw. Anderzijds vormen eenpersoonshuishoudens het grootste deel van de huishoudens in Amsterdam en neemt dit aantal nog steeds toe. In 2021 woonde 49% van de Amsterdammers alleen (bron: Wonen in Amsterdam 2021). Het bouwen van kleinere woningen voorziet in een vraag. Echter, in gebieden met veel nieuwbouwontwik­ keling kan hierdoor een eenzijdige woningvoorraad ontstaan. Hierbij komt dat we ook willen bouwen voor meerpersoonshuishoudens (‘aanbod creëert vraag’) en niet alle eenpersoonshuishoudens alleen willen wonen. Er blijft ook behoefte aan grotere woningen.

Bouwen van een goede mix

wooncomfort geven en tegelijkertijd meer ruimte bieden voor ontmoeting. Er zijn al diverse ontwikke­ lingen gerealiseerd, voor diverse aandachtsgroepen. Om kleine woningen van een goede kwaliteit te realiseren zijn de volgende punten van belang. De woning moet niet te klein worden. De regels rond minimale oppervlaktes, het wooncomfort en de bouw­ veiligheid, zoals vastgelegd in het Bouwbesluit zijn de afgelopen jaren gaandeweg geminimaliseerd (NB. een zelfstandige woning van 15 m2 is op basis van het Bouwbesluit een mogelijkheid). Ook atelier Rijksmeester constateert knelpunten rond het ver­ sterken van woonkwaliteit en diversiteit in woningtypes in de uitvoering van haar woonbeleid. En is onder andere van plan om nodige aanpassingen aan het Bouwbesluit te onderzoeken. De woning moet een goede plattegrond hebben. Een kleine woning hoeft geen probleem te zijn, maar dan moet deze wel goed ontworpen worden. Bijvoorbeeld voldoende daglicht en een goede beuk­ maat waardoor plaatsing van een tafel en een bed geen uitdaging is.

2.5.3 Kwaliteit compact wonen Meer dan de helft van de Amsterdamse huishoudens bestaat uit één persoon. Dat betekent dat ook kleine woningen passen bij een vraag. Bij kleine woningen is voldoende woonkwaliteit cruciaal. Bij woonkwaliteit draait het om de vraag in hoeverre de woning voldoet aan de basisbehoefte van bewoners. Het kan dan gaan om de vraag of de woning te klein of te groot is, er voldoende slaapkamers zijn die goed bruikbaar zijn, de badkamer handig is ingedeeld en of er voldoende licht in de woning komt. Woonkwaliteit gaat om meer dan alleen de eigen woning, of kamer in het geval van onzelfstandige woningen. Door het delen van voor­ zieningen als gastenkamers, werkruimten en een ruime toegangshal kan een kleinere woning evenveel

Betaalbare servicekosten. Gedeelde voorzieningen leveren een bijdrage aan woonkwaliteit. De financiering hiervan is echter niet altijd even eenduidig, met als risico dat dit kan leiden tot hoge servicekosten. Als het hierbij gaat om woningen in het sociale of middeldure huursegment, kunnen door deze extra servicekosten woonlasten dusdanig hoog worden dat in de praktijk geen sprake meer is van een betaalbare woning. In het erfpachtcontract kunnen hierover geen afspraken worden vastgelegd. Dit is een onderwerp dat, voor een veel groter aantal woningen, de bestaande voorraad betreft en wordt meegenomen in gesprekken met het Rijk. De vraag aan het Rijk is of hier in ­regel­geving iets aan te doen is. Dit is ook als aandachts­ Woningbouwplan 2022-2028

38

2

punt meegegeven bij ondertekening van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (zie paragraaf 2.6.3 voor jongeren- en studentenhuisvesting)

nieuwbouw van sociale woningen is het van belang dat (stedelijke) afspraken over kwaliteit en differentiatie in m2 worden voortgezet en vastgelegd in de nieuwe Samenwerkingsafspraken met corporaties .

2.5.4 Sturing op differentiatie in m2 Het is complex om stedelijk te sturen op een qua woningggrootte gedifferentieerd woningaanbod. Uiteindelijk moeten stedelijke ambities vertaald worden op projectniveau. De sturingsmogelijkheden zijn sterk bepaald door de locatie. Grofweg zijn er drie typen gebiedsontwikkelingen die elk eigen sturings- en daarmee programmeringsmogelijkheden hebben.

Gemeentelijke locaties Op gemeentelijke locaties kan een gemeente sturen, door aan de voorkant (voordat een partij wordt ­geselecteerd) voorwaarden te stellen aan oppervlaktes en woonprogramma. Dit geldt voor alle woon­ segmenten, en dit gebeurt in de praktijk doorgaans ook. Voorwaarden stellen kan op verschillende ­manieren, bijvoorbeeld door aan te geven dat x% van de woningen groter moet zijn dan y m2, of door het aantal woningen en de gemiddelde omvang mee te geven. Voor de middeldure huur wordt er vanaf 2017 waar mogelijk gestuurd op middeldure huur groter dan 70 m2. Dit beleid wordt doorgezet. Hierbij worden, als het gaat om grotere gebieden, in een vroeg stadium marktpartijen en corporaties op vrijblijvende basis geconsulteerd. Er wordt door de gemeente een afweging gemaakt tussen kwaliteitseisen en financiële consequenties. Tegelijkertijd wordt er gezocht naar manieren om – met name in tenders – minder eisen te stapelen en enige flexibiliteit mee te geven. Het gewenste, gedifferentieerde, woon­ programma wordt vervolgens door de gemeente bepaald. Deze aanpak volstaat en wordt voortgezet voor de bouw van een gedifferentieerd aanbod van middeldure en vrije sectorwoningen. Voor de

Bouwen van een goede mix

(Afspraak 3-o) Gemeente en corporaties vinden bij sloop/nieuwbouw­ projecten verdichting een belangrijke opgave. Het totale aantal sociale woningen dat in een gebied gesloopt wordt, moet hierbij worden gecompenseerd.

Transformatiegebieden In de praktijk zijn er steeds meer transformatie­gebieden en transformatieprojecten (ruim 50% van de plan­ voorraad). De uitdaging wat betreft de realisatie van een gedifferentieerd aanbod ligt met name in deze gebieden. In deze gebieden heeft de gemeente niet de volledige regie en is het – mede omdat erfpachters/ eigenaren te maken hebben met de inbrengwaarde van het bestaande bezit – financieel complexer om met name in het betaalbare segment ook grotere woningen te realiseren. De mate van differentiatie in woning­ grootte moet veelal in overeenstemming met de erfpachter/eigenaar worden bepaald. Voor transfor­ matiegebieden kan de gewenste differentiatie in m2 als uitgangspunt in het Project- en/of Investeringsbesluit worden opgenomen. Maar ook hiervoor geldt dat enige flexibiliteit nodig is en er sprake moet zijn van een werkbare balans.

Ontwikkelbuurten In de ontwikkelbuurten en stedelijke vernieuwings­ gebieden gaat het doorgaans om herontwikkeling van corporatiebezit waarbij de regie met name bij de corporatie ligt. Hierbij wordt door de corporatie in samenwerking met de gemeente en in afstemming met zittende bewoners gewerkt aan de verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad. De gewenste nieuw­ bouw hangt af van de (wijzigingen in de) bestaande woningvoorraad. In de Samenwerkingsafspraken is over het programma in sloop/nieuwbouwprojecten het volgende afgesproken.

(Afspraak 3-p) Corporaties zorgen er bij sloop van woningen groter dan 70 m2 voor dat er voldoende grotere woningen beschikbaar blijven in de buurt. De herhuisvestingsopgave en de belofte van de corporaties dat huurders kunnen terugkeren in de buurt vragen om een gedifferentieerd aanbod in de nieuw­ bouw met in ieder geval voldoende aanbod voor gezinnen. De verdichtingsopgave biedt hierbij kansen voor het realiseren van een gedifferentieerde woning­ voorraad. Simpel gezegd is het zo dat ‘hoe meer verdichtingsmogelijkheden, hoe meer differentiatie er mogelijk is in financieringscategorieën en m2’ In de nieuwe Samenwerkingsafspraken zullen hier opnieuw afspraken over worden gemaakt De nadruk bij de verdichting ligt daarbij op de realisatie van meer middeldure huurwoningen. Via het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE 20218) stimuleert de gemeente ook financieel de vernieuwing van het woningbezit van corporaties en de realisatie van een divers woningvoorraad. Desalniettemin is het in de huidige marktomstandig­ heden zowel voor corporaties als gemeente een financieel complexe opgave om tot een haalbare sloop/nieuwbouwproject met een gedifferentieerd

Het ACE is een convenant waarin gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties rekenregels hebben vastgelegd die bij sloop/nieuwbouw van sociale woningen van corporaties verdichting stimuleren.

8

Woningbouwplan 2022-2028

39

2

woningaanbod te komen. Deze vernieuwingsprojecten kennen voor de gemeente veelal een negatieve grondexploitatie. Ingrepen en investeringen moeten daarom in samenhang met de ontwikkeling van de ruimte in het Vereveningsfonds worden beschouwd.

Bouwen van een goede mix

Doelgroepen in relatie tot woonsegmenten en opdrachtgever in de nieuwbouw Permanente bouw

Koop

Koop

Type opdrachtgever

Financiering en haalbaarheid De bouw van grote betaalbare woningen heeft voor de gemeente consequenties op de grondprijs en op inkomsten in het Vereveningsfonds. Hetzelfde geldt overigens voor de ontwikkelende partij en de (toe­ komstige) eigenaar. De stichtingskosten moeten in de regel opgebracht worden door de huur- of verkoop­ opbrengsten. Mogelijkheden en haalbaarheid verschillen hierdoor per gebied. Sturing op m2 kan hiernaast niet los gezien worden van de aanpak van de bestaande voor­ raad. Deze aanpak heeft uiteraard ook invloed op de ‘mix in woninggroottes’ in een buurt. Bijv. verkamering, woonvorming en/of het slopen van grotere woningen zorgen gemiddeld voor een toename van kleinere woningen. Een sturing op woninggrootte moet dan ook in samenhang met de bestaande voorraad worden bezien.

Huur

Huur

Huur

Type opdrachtgever Corporatie

Particulier/ Ontwikke­ laar/beleg­ ger

Woon­ coöperatie

lichtblauw

donkergroen

lichtgroen

lichtgroen

lichtblauw

lichtblauw

donkergroen

lichtgroen

lichtblauw

Middeldure huur

lichtblauw

lichtblauw

lichtgroen

lichtgroen

lichtgroen

Betaalbare Koop

lichtgroen

lichtgroen

lichtblauw

lichtblauw

lichtblauw

Vrije Sector Huur

lichtblauw

lichtblauw

lichtblauw

lichtgroen

lichtblauw

Vrije Sector Koop

lichtgroen

lichtgroen

lichtblauw

lichtblauw

lichtblauw

Geclusterde ouderenwoningen

lichtgroen

lichtgroen

donkergroen

lichtgroen

lichtgroen

Financieringscategorie/Woonvorm

Zelfbouw PO/CPO

Particulier/ ontwikke­ laar

Sociale Huur - regulier

lichtblauw

Sociale Huur - jongeren en studenten

opdrachtgever heeft voorkeurspositie (bij bouw sociale huur) opdrachtgever kan deze financieringscategorie of woonvorm bouwen opdrachtgever bouwt deze financieringscategorie of woonvorm in beginsel niet

2.6 Bouwen voor doelgroepen Bij het bouwen voor doelgroepen gaat het over ­woningen die een specifieke fysieke vorm of ontwikkel­ model hebben. In de nieuwbouw wordt op de vol­ gende doelgroepen ingezet: • Zelfbouw en wooncoöperaties: • Jongeren en studentenhuisvesting • Geclusterde ouderenwoningen Naast deze programma’s gelden ook voor rolstoel­ woningen specifieke eisen. Het gaat in de woningbouw niet om beroepsgroepen als leraren en verzorgend personeel en ook niet om aandachtsgroepen als kwetsbare huishoudens of statushouders. Voor deze

groepen is de wijze waarop vrijkomend (betaalbaar) woningaanbod in de totale voorraad – met voorrang – wordt toegewezen van belang.9 Om het ingewikkeld te maken kan een bepaalde groep – bijvoorbeeld ouderen – zowel een doelgroep zijn in dit Woningbouw­plan als aandachtsgroep vanwege ­toewijzing en voorrangsregels binnen het sociale huursegment.

In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wordt nader ingegaan op toewijzing aan aandachts- en beroepsgroepen.

9

Gezinnen zijn geen aparte doelgroep waarvoor apart geprogrammeerd wordt. Het bouwen van woningen voor gezinnen maakt onderdeel uit van het bouwen van een gedifferentieerd aanbod in m2. Toewijzing van grote betaalbare woningen aan gezinnen gebeurt op basis van de huisvestingsverordening. In het figuur is aangegeven hoe de verschillende doelgroepen in de nieuwbouw zich verhouden tot financieringscategorieën en opdrachtgever. De 40-40-20 is bij gebiedsontwikkeling het uitgangs­ punt. Een prioritering tussen de verschillende doel­ Woningbouwplan 2022-2028

40

2

groepen is er niet. In deze paragraaf wordt nader op de doelgroepen en de nieuwbouwprogrammering hiervan ingezoomd.

2.6.1 Zelfbouw en wooncoöperaties Er zijn verschillende vormen van zelfbouw: met een bouwgroep of individueel, in bestaande bouw of nieuwbouw, helemaal in eigen beheer of onder leiding van een procesbegeleider. Uitgangspunt bij zelfbouw is maximale invloed van de bewoners op hun woning. De wensen van de bewoner/zelfbouwer staan centraal. Zelfbouw betreft zowel individuele kavels voor ­koop­woningen (PO) als Samen in het Klein, CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en MO (Medeopdrachtgeverschap) als huurwoningen in de vorm van wooncoöperaties. In 2022 heeft de gemeente 3 kavels voor wooncoöpe­ raties aangeboden, totaal 228 woningen. In 2023 zullen dat naar verwachting ook 3 kavels zijn voor totaal 183 woningen. Voor de verschillende vormen van zelfbouw-koopwoningen is er in 2022 slechts in zeer beperkte mate kavelaanbod beschikbaar. De 20% die in de meeste gebieden beschikbaar is voor vrije sectorwoningen wordt op een andere wijze ingevuld. Een nieuwe visie over de toekomst van zelfbouw is in voorbereiding. Een voorstel hierbij zal zijn om de focus op wooncoöperaties en collectieven te leggen en niet meer extra in te zetten op individuele zelfbouwkoopwoningen.

Financiering wooncoöperaties Om de ontwikkeling van nieuwe wooncoöperaties met huurwoningen in het sociale en middensegment te stimuleren biedt de gemeente leningen aan voor de planfase en om in het financieringsgat te voorzien dat overblijft na een eigen inleg en de bancaire financiering. De gemeenteraad heeft in juli 2021 ingestemd met de ’Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties

Amsterdam’. Met stijgende rente en bouwkosten is de financiering van wooncoöperaties een nog grotere uitdaging geworden dan het al was. De gemeentelijke lening wordt eind 2022/begin 2023 tussentijds ­geëvalueerd. Samenwerking met institutionele ­beleggers en woningcorporaties wordt onderzocht voor de ontwikkeling en financiering van coöperaties.

2.6.2 Geclusterde ouderenwoningen De gemeente werkt samen met ouderen zelf, de woningcorporaties, zorgaanbieders en alle andere betrokken partners aan een goede woonpositie van de Amsterdamse ouderen. Vanuit het Programma ouderenhuisvesting 2019-2022 zet de gemeente hierbij in op 3 actielijnen: 1 Inzet op individueel wonen in de ‘normale’ woningvoorraad. Inzet is dat er voldoende geschikte ouderenwoningen in de stad beschikbaar blijven en dat ouderen zo passend mogelijk kunnen wonen. 2 Inzet op zelfstandige geclusterde ouderen­ woningen. Met het verdwijnen van het klassieke verzorgingshuis helpen geclusterde ouderen­ woningen ouderen langer en prettiger zelfstandig te wonen. Ze stimuleren het omzien naar elkaar. Zo nodig is het organiseren van (in)formele zorg en ondersteuning efficiënter in een geclusterde woonvorm. 3 Inzet op zorghuisvesting. Als ouderen niet zelf­ standig thuis kunnen blijven wonen is het belangrijk dat er voldoende zorghuisvesting beschikbaar is.

Intentieverklaring geclusterd wonen voor ouderen Op 1 juli 2020 hebben gemeente en een aantal woning­ corporaties, de AFWC, een aantal marktpartijen, verenigingen en stichtingen de Intentieverklaring ‘Zelfstandig geclusterd wonen voor ouderen in Amsterdam 2020-2025’ ondertekend. Wat betreft het onderdeel ‘Bouwen’ is in de Intentieverklaring de

Bouwen van een goede mix

doelstelling vastgelegd om ‘2.000 woningen in aan­ bouw te hebben genomen voor geclusterde ouderen­ woningen in de periode tot 2025’. Hierbij is wel als voorbehoud aangegeven dat er voldoende locaties moeten zijn voor de bouw van deze geclusterde ouderenwoningen. De ambitie is als volgt over de verschillende financieringscategorieën verdeeld: • 1.000 sociale huur door corporaties (NB. aangegeven is dat aantallen kunnen ook gehaald worden door het aanpassen en herlabelen van de bestaande voorraad.) • 500 middeldure huurwoningen en 500 dure koop of huurwoningen door marktpartijen. In alle financieringscategorieën is er (toenemende) vraag naar geclusterde woonvormen, maar veruit de grootste vraag valt binnen het sociale segment. Nieuwbouw van geclusterde ouderenwoningen ­bevordert de doorstroming maar brengt niet persé een lange verhuisketen op gang. Dit komt mede omdat ouderen niet altijd een voor gezinnen geschikte woning achterlaten, met name niet in de sociale sector. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) van de gemeente wordt meer uitgebreid ingegaan op de huidige woonsituatie en de (te verwachten) woon- en zorgvraag van ouderen. Deze aanpak gaat zowel over maatregelen in de bestaande bouw als in de nieuw­ bouw. Hierbij is ook toewijzing (voorrang voor ouderen in de buurt) een aandachtspunt.

In de nieuwbouwprogrammering is, vanwege de specifieke woonvorm, de geclusterde ouderenwoning een aparte doelgroep. Binnen deze woonvorm zijn meerdere uitwerkingen mogelijk. Er kan bijvoorbeeld ook sprake zijn van een meer ‘hybride concept’ waarbij zowel ouderen met als zonder zorgvraag geclusterd samen­wonen. (NB. de intramurale woonvorm is in dit Woningbouwplan buiten beschouwing gelaten, dit heeft de bestemming maatschappelijk vastgoed.) Woningbouwplan 2022-2028

41

2

Aanpasbare nultredenwoningen Niet alle ouderen hebben een voorkeur voor geclusterd wonen. Uiteraard kunnen ouderen ook in een reguliere nieuwbouwwoning (willen) wonen. Positief is dat in Amsterdam een groot deel van de nieuwbouw een ‘nultredenwoning’ is en hiermee geschikt voor ouderen. Dit komt simpelweg omdat er relatief weinig eengezinswoningen worden gebouwd en relatief veel gelijkvloerse apparte­ menten (incl. lift). Met de corporaties is hiernaast in de Samenwerkingsafspraken de afspraak gemaakt (Afspraak 3-l) dat tenminste 90% van de sociale nieuwbouwwoningen aanpasbaar wordt gebouwd. Dat is met uitzondering van studenten- en jongeren­ huisvesting. ‘Aanpasbaar bouwen’ stelt – naast nultredeneisen – ruimtelijke eisen aan bijv. verkeersruimten en badruimte waardoor de woning beter geschikt is om aan te passen naar de indivi­duele behoefte van de bewoner. Zodat de bewoner zo lang mogelijk zelfstandig kan wonen in de eigen omgeving. Bij de samenwerking met marktpartijen is het stimuleren van bouwen van woningen geschikt voor ouderen één van de gespreks­onderwerpen. Zie paragraaf 3.7.8.

Bouwen van een goede mix

aanpasbare nultredenwoning. De subsidie is zowel voor sociale-, middeldure- als vrije sectorhuur­ woningen beschikbaar.

Verleiden van ouderen Nieuwbouw van een comfortabele levensloop­bestendige woning kan de oudere verleiden om te verhuizen, maar dan moet wel het juiste aanbod op de juiste plek gebouwd worden. Dit heeft te maken met prijs, comfort en woninggrootte maar ook met locatie. Ouderen verhuizen bij voorkeur in de buurt of naar een omgeving die ze kennen. En ook factoren als het opzien tegen een verhuizing spelen een rol. Het college wil toe naar een werkwijze waarbij gebiedsgericht geprogrammeerd wordt voor doelgroepen, gericht op doorstroming. In gebieden waar veel ouderen wonen, maar waar weinig voor ouderen geschiktewoningen zijn, kan prioritering van ouderenhuisvesting voor doorstroming zorgen.

2.6.3 Jongeren- en studentenhuisvesting Eind 2022 is het gemeentelijk programma jongeren- en studentenhuisvesting (JSHV) afgerond. Het programma en het bijbehorende programmaplan JSHV worden niet verlengd en er zijn geen nieuwe streefaantallen vast­ gesteld voor deze doelgroepen.

Jongeren Subsidies voor nieuwbouw-ouderenwoningen • Corporaties kunnen voor de realisatie van sociale geclusterde ouderenwoningen subsidie aanvragen. Mits de woning een omvang van minimaal 55 m2 gbo heeft en mits de woning minimaal 2 kamers heeft. Het maximumbedrag dat kan worden aangevraagd is € 14.375 per woning. • Particuliere eigenaren en marktpartijen kunnen een subsidie van € 500 per woning aanvragen indien de woning wordt gebouwd volgens Basiseisen

Starters op de Amsterdamse woningmarkt in de leeftijd van 18 tot 28 jaar die niet voltijd studeren en met een sociaal inkomen.

Studenten Allen die voltijd studeren aan een instelling voor wo, hbo en mbo in de metropoolregio Amsterdam (MRA). Het gaat om zowel Nederlandse als inter­ nationale voltijd studenten (inclusief uitwisselings­ studenten en (internationale) promovendi.

Woningbouwplan 2022-2028

42

2

Hoewel er geen nieuw programma JSHV en er geen nieuwe streefaantallen zijn vastgelegd, blijft de ambitie binnen de gemeente Amsterdam om betaalbare huisvesting voor deze doelgroepen in de nieuwbouw te stimuleren in stand. In de planvoorraad tot 2028 zijn – stand van zaken per 1 okt 2022 – 1.714 studenten­ woningen en 1.787 jongerenwoningen opgenomen. Dit zijn zelfstandige woningen, inclusief tijdelijke woningen. De gemeente blijft zich inzetten voor de jonge inwoner van Amsterdam, zowel door in de stad Amsterdam te bouwen voor deze doelgroepen als door de MRA te enthousiasmeren om meer aandacht te hebben voor JSHV In hun gebiedsontwikkeling. Aanvulling van de planvoorraad in Amsterdam zal gebiedsgericht plaatsvinden.

(G6) het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022-2030 onder­tekend. Als G6 is er bij de onderteke­ ning een addendum toegevoegd met aanvullende punten. De grote studentensteden ondersteunen het LAS, maar zijn van mening dat er meer acties nodig zijn om de woon­situatie voor studenten te verbeteren. Zo vraagt de G6 aan het Rijk om instrumenten die het reguleren van de instroom voor onderwijsinstellingen mogelijk moet maken. Er is niet op te bouwen tegen de huidige instroom. Daarnaast vragen enkele actiepunten in het LAS om lokale invulling, willen deze een succes­ volle uitkomst krijgen. En als laatste vraagt de G6 om meer aandacht en snelheid vanuit het Rijk voor instru­ menten en financiële regelingen die een positief effect hebben op de betaalbaarheid, productie, en de kwaliteit van studentenhuisvesting.