2. Verkenning mogelijkheden grootschalig bouwen op water in Amsterdam.pdf

Verkenning mogelijkheden grootschalig bouwen op water in Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid Strategie – Team Nieuwe Opgaven Erjen Prins en Laura Smits n.a.v Motie 302.21 Van Dantzig c.s. VJN 2021 bouwen op water’

Inhoud Inleiding ...................................................................................................................................... 3 Aanleiding ............................................................................................................................... 3 Context ................................................................................................................................... 3 Vraagstelling en methodologie .............................................................................................. 3 Onderzoek deelaspecten............................................................................................................ 4 Definities ................................................................................................................................ 4 1. Bouwtechnisch ................................................................................................................ 5 1.1 Schaal en dichtheid van wonen op het water .............................................................. 5 1.2 Type woningen ............................................................................................................. 6 1.3 Duurzaamheid en klimaatbestendigheid ..................................................................... 6 2.

Financiële aspecten ......................................................................................................... 7 3. Beleid, wet- en regelgeving ............................................................................................. 7 4. Overige kansen van bouwen op water ........................................................................... 8 5. Locaties voor bouwen op water binnen Amsterdam...................................................... 8 5.1 Toelichting bij de kaart (figuur 6): ................................................................................ 9 5.2 Conclusie locatiestudie ............................................................................................... 13 Conclusie .................................................................................................................................. 13 Bijlagen ..................................................................................................................................... 15 A. Bronnen ............................................................................................................................ 15 B. Deelvragen per onderwerp .............................................................................................. 15

Inleiding Aanleiding Bij de behandeling van de Voorjaarsnota 2021 is de motie ‘302.21. motie Van Dantzig c.s. VJN 2021 bouwen op water’ ingediend en aangenomen. Het beantwoorden van de motie is aanleiding voor deze raadsinformatiebrief met daarin een korte verkenning naar bouwen op het water.

Context Amsterdam heeft wereldwijd een naam als het gaat om het wonen op en aan het water. Denk aan alle woonarken die in de stad te vinden zijn, de grootschalige landaanwinning waaruit IJburg is ontstaan, en de drijvende buurten in Buiksloterham en op Steigereiland. De indieners van de motie geven aan dat door ontwikkelingen in de markt het nu mogelijk is grootschaliger, met hogere dichtheden en kosten efficiënter op het water te bouwen. Deze raadsinformatiebrief onderzoekt de mogelijkheden hiervan, verkent (pilot)locaties hiervoor, en maakt waar nodig een vergelijking met traditionele vormen van bouwen op water en met bouwen op land.

Vraagstelling en methodologie Specifiek vraagt de motie het volgende: A. samen met het Havenbedrijf en Rijkswaterstaat de mogelijkheden voor het toevoegen van wonen op het water te onderzoeken en daarbij: a. samen met partijen met ervaring in stedenbouw op water te onderzoeken op welke manier het bestaande regelgevend kader kan worden aangepast om bouwen op water verder te stimuleren; b. hierbij ook de nautische kwaliteit en ruimte voor bedrijvigheid in acht te nemen; c. een locatieonderzoek te verrichten naar in ieder geval de kansen voor permanente en tijdelijke bouw op het water voor IJburg fase 3 en Havenstad; B. met marktpartijen in gesprek te gaan over onder welke voorwaarden zij mogen bouwen op water; C. samen met marktpartijen te onderzoeken op welke plekken in de stad op water nog meer kan worden gebouwd; D. samen met het Havenbedrijf en Rijkswaterstaat te zoeken naar een, al dan niet tijdelijke, innovatieplek waar geëxperimenteerd kan worden met grootschalige woningbouw op het water. In de motie worden een aantal stellingen/hypothesen over wonen op het water genoemd. Deze hebben wij gegroepeerd in vijf deelonderwerpen1 die in deze raadsinformatiebrief aan de orde komen: 1. Wat zijn de fysieke/bouwtechnische eigenschappen en randvoorwaarden voor bouwen op het water? 2. Wat is het financiële plaatje van bouwen op water? 3.

Wat zijn wettelijke/regelgevende (on)mogelijkheden van bouwen op het water? 4. Welke overige kansen en bedreigingen zien we m.b.t. bouwen op het water? 5. Wat zijn de randvoorwaarden m.b.t. locaties voor bouwen op het water? En wat zijn op basis daarvan mogelijk geschikte locaties voor bouwen op water in Amsterdam? Om de deelvragen te beantwoorden is gebruik gemaakt van interviews en mailcorrespondentie met experts (intern en extern), referentieonderzoek, en een locatiestudie op de kaart.

1 Voor een overzicht van de deelvragen per deelonderwerp zie bijlage B.

Onderzoek deelaspecten Definities De motie vraagt een onderzoek naar de mogelijkheden van bouwen op het water in Amsterdam die een aanzienlijke bijdrage levert aan de woningbouwopgave. Amsterdam heeft wereldwijd een naam als het gaat om het wonen op het water. Denk aan de typerende woonarken die door de stad heen te vinden zijn en de drijvende buurten Schoonschip in Buiksloterham en De Waterbuurt op Steigereiland. In deze beantwoording maken we onderscheid tussen drie vormen van wonen op het water: Type Huidige locaties Aantal Watervisie (2016) Juridische constructie 1. Woonboten (woonschepen, woonarken, ‘scharken’) (figuur 1)

Varieert: linten in de binnenstad en enkele geconcentreerde locaties.

2800

“Amsterdam zit wat betreft het aantal woonboten (inclusief woonarken e.d.) aan zijn maximum. Meer uitbreiding is niet gewenst.” (p.37)

Woonboten en woonarken vallen onder roerende goederen omdat ze zichzelf kunnen verplaatsen. Ze betalen liggeld in de vorm van precariobelasting wat het recht geeft een specifieke ligplaats te gebruiken. Bij woonschepen en woonarken is geen sprake van een erfpachtrecht.

2.Kleinschalige drijvende woningen (figuur 2)

Twee locaties: Schoonschip Buiksloterham en Waterbuurt IJburg

121

“Wij zien bij de verdere ontwikkeling van IJburg en het waterfront aan de IJ-oevers kansen voor nieuwe kleinschalige woonmilieus op water, ook als bijdrage aan het nautische gevoel op deze locaties.” (p.35)

Drijvende woningen vallen onder roerende goederen. Ze zijn niet in staat zelf te varen, en moeten daarom op hun plek geduwd worden alwaar ze aan steigers worden gekoppeld. Toch omdat ze drijven vallen deze onder de categorie roerende goederen. Bij locaties voor drijvende woningen is sprake van een erfpachtrecht.

3.Drijvende wijken

Nog geen locaties

0

Niet genoemd

Onder voorbehoud: Woningen zijn onroerende goederen met een erfpachtrecht. De drijvende platformen zijn (waarschijnlijk) openbare ruimte.

Mogelijk 10.000 (blue21) Tabel 1: Vormen van wonen op het water.

Figuur 1 (links), Woonboten in een gracht in Amsterdam Figuur 2 (rechts), Amsterdam, De Waterbuurt

Figuur 3: De wonen en werken kaart uit de Watervisie (2016)

De traditionele vormen van woonboten (type 1) zoals we die kennen in Amsterdam zijn alomtegenwoordig maar voorzien in absolute zin in zeer geringe aantallen. De twee clusters van drijvende woningen (type 2) die Amsterdam rijk is (Schoonschip en De Waterbuurt) zijn internationaal bekend maar voorzien ook niet in grote aantallen. Gezien de vraagstelling van de motie hebben wij ons dan ook gericht op type 3: drijvende wijken.

1. Bouwtechnisch 1.1 Schaal en dichtheid van wonen op het water Wereldwijd loopt Nederland voorop als het gaat om bouwen op het water. Meest aansprekende voorbeelden zijn kleinschalige projecten met drijvende woningen als De Waterbuurt (IJburg, 75 woningen) en Schoonschip (Buiksloterham, 46 woningen), dit zijn ook de grootste drijvende clusters. Echt sprake van een wijk is er niet. Er zijn nog geen voorbeelden van drijvende clusters/ wijken met grotere aantallen woningen. Technisch zou dit wel mogelijk zijn. Wetenschappelijk onderzoek o.a. in het Horizon 2020 project Space@sea voor de Europese Commissie, uitgevoerd door Blue21 – een private partij – laat dit zien. Deze partij heeft een modulair systeem van drijvende platforms (figuur 5) ontwikkeld waarmee een dichtheid van 70 woningen per hectare kan worden gehaald. Ter vergelijking: dat is een iets lagere dichtheid dan een luwe stadsbuurt zoals die gedefinieerd staan in de Omgevingsvisie Amsterdam. Door deze platforms aan elkaar te schakelen is het mogelijk om een groot aaneengesloten drijflichaam te maken. Daarop kan dan een complete woonwijk (inclusief openbare ruimte en alle benodigde functies en voorzieningen: groen, sport, onderwijs, commercieel, etc.) gerealiseerd worden. Er zijn daarnaast veel niet wetenschappelijk onderzochte concepten en plannen in omloop (figuur 4).

Project

Dichtheid

Kleinschalig bouwen op water (Waterbuurt/schoonschip) 30 woningen per hectare Grootschalig bouwen op water 70 woningen per hectare Omgevingsvisie: Luwe stadsbuurt (Tuindorp Oostzaan) 100 woningen per hectare Omgevingsvisie: Gemengde stadsbuurt (Kinkerbuurt) 15o woningen per hectare Omgevingsvisie: Hoog-stedelijk centrum (NDSM) 160 woningen per hectare Tabel 2: Dichtheden in woningen per hectare van Amsterdamse woonmilieus.

Figuur 4 (links): Self-sustained floating community (BIG/MIT, niet gerealiseerd concept) Figuur 5 (rechts): Drijvende wijk door middel van modulaire platforms (Blue 21)

1.2 Type woningen In de tot nu toe gerealiseerde projecten van drijvende woningen gaat het zonder uitzondering om drijvende woningen van maximaal 3 verdiepingen. Ook gaat het om maximaal 3 wooneenheden per drijflichaam. Alle gerealiseerde woningen zijn koop eengezinswoningen. In het hierboven beschreven concept van Blue21 is het mogelijk om drijvende woningen in hogere dichtheden te realiseren (zie tabel 2). Op de aan elkaar geschakelde platforms kunnen dan appartementengebouwen worden gemaakt. Dit zou volgens Blue 21 ook in het betaalbare segment (sociaal en middelduur) mogelijk zijn. Dergelijke ontwikkelingen zijn technisch dus mogelijk, maar nog niet in de praktijk gebracht waardoor er nog grote onzekerheden zijn met betrekking tot de haalbaarheid hiervan ook ten aanzien van de mogelijkheden voor het ontwikkelen in het betaalbare segment.

1.3 Duurzaamheid en klimaatbestendigheid Enkele overwegingen bij duurzaamheid en klimaatbestendigheid als het gaat over drijvende woningen:  Drijvende woningen zijn niet per definitie duurzamer dan woningen op land, wel vormt de conditie van wonen op het water een urgentie en een kans om waterwoningen en waterbuurten (deels) zelfvoorzienend uit te voeren, zie bijvoorbeeld Schoonschip.  Drijvende woningen worden in een fabriek onder gecontroleerde condities gebouwd en naar hun definitieve plek gesleept, dit scheelt in de overlast tijdens de bouw, en maakt het duurzaam uitvoeren makkelijker.  In theorie zijn de drijvende woningen klimaatbestendig omdat ze meebewegen met het waterpeil. Dit is echter een theoretisch voordeel omdat de woningen nog steeds afhankelijk zijn van functies op land. Bij een grootschalige drijvende wijk is deze afhankelijkheid lager. Wel is het natuurlijk zo dat bij heftige regenval de waterberging geen probleem is bij een drijvende woning/ wijk.  De hittebestendigheid van drijvende wijken is niet onderzocht. Dit zou gunstig kunnen uitpakken vanwege het water of ongunstig vanwege het weinige groen.  Waterberging is uiteraard geen probleem bij een drijvende wijk. Bij landmaken neemt de waterbergende capaciteit af en zijn aanvullende maatregelen nodig.



De waterkwaliteit onder een drijvende wijk is alleen onderzocht voor bestaande projecten die op dit moment nog relatief klein van omvang zijn, daar zijn geen negatieve effecten gevonden. Het is echter nog niet duidelijk of deze onderzoeksresultaten te vertalen zijn naar grotere projecten. Ook schaduw heeft effect, of dat een negatief dan wel positief effect heeft is sterk afhankelijk van de omstandigheden. Daarentegen kan het vergroten van groene oevers bij het maken van meer land zoals bij IJburg juist een ecologische meerwaarde hebben.

2. Financiële aspecten Er is weinig concrete informatie over de financiële aspecten van bouwen op het water versus bouwen op het land. Volgens een studie in opdracht van de gemeente Woerden (Gemeente Woerden, 2019) zijn de bouw- en aanlegkosten van een wijk met een lage dichtheid (vergelijkbaar met De Waterbuurt) op het water 11% hoger dan bij een wijk op het land. De gebruiks- beheers- en onderhoudskosten (van de openbare ruimte) zijn daarentegen 7% lager. Dit zou dus leiden tot een initiële negatieve grondexploitatie maar door de lagere gebruiks- beheers- en onderhoudskosten zou het kostenplaatje op lange termijn positief kunnen zijn. Ervaring van Amsterdam met De Waterbuurt op IJburg en Schoonschip in Buiksloterham zijn dat de kosten voor de gemeente afhankelijk zijn van de gekozen kavel uitgifte vorm. Voor De Waterbuurt zijn de kavels uitgegeven aan een projectontwikkelaar en was de gemeente verantwoordelijk voor de openbare steigers en kabels en leidingen. Dit is zeer kostbaar geweest. Daarnaast moest voor De Waterbuurt een aparte schutsluis worden aangelegd. Bij Schoonschip is één gemeenschappelijke kavel uitgegeven en waren de bewoners verantwoordelijk voor steigers en kabels en leidingen.

De steigers zijn privaat waardoor deze aan minder zware eisen hoeven te voldoen dan een openbare steiger en daardoor goedkoper zijn in gebruiks- beheers- en onderhoudskosten voor de gemeente. De kosten voor deze private steigers liggen bij de erfpachters, de kosten van de steigers zijn in mindering gebracht op de grondprijs. Voor de gemeente komt dit netto uit op lagere kosten dan bij een openbare steiger. Voor de bewoners was financiering van de steigers lastig, uiteindelijk was maar één bank bereid om dit te financieren. Bij grootschalige projecten met hogere dichtheden in de vorm van drijvende wijken (zoals de drijvende platforms van Blue21) is het onwenselijk om de woningen te ontsluiten middels private steigers. Juist dat concept vraagt om platforms die functioneren als een wijk met alles erop en eraan: dus inclusief publieke ruimte (met pleinen, speelplekken, verkeer, en nutsvoorzieningen). Ook voor hulp- en nooddiensten is het noodzakelijk dat deze via een publiek toegankelijke ontsluiting tot minimaal 40m vanaf het gebouw kunnen komen. Bij Schoonschip en De Waterbuurt is bijvoorbeeld ruimte voor een opstelplaats op de kade gereserveerd. Bij een grootschaliger drijvende wijk moet voor al deze genoemde zaken ook drijvend in worden voorzien.

De aanleg en de beheerkosten van deze deels openbare pontons zijn aanzienlijk maar hoe zich dit verhoudt tot voorzieningen en beheer op is nog niet inzichtelijk.

3. Beleid, wet- en regelgeving Wat betreft het bepalen van mogelijke locaties voor drijvende woningen is het proces analoog aan het proces op het land: locaties voor waterbuurten kunnen planologisch worden aangeduid in strategische documenten (de Omgevingsvisie) en verder worden uitgewerkt in een omgevingsplan (bestemmingsplan). Het regelgevend kader is niet belemmerend voor bouwen op water.

Bij het bepalen van mogelijke locaties spelen technische- (genoeg diepte), veiligheids- (geen vaarwegen binnen 25 meter), watercondities (rustig gecontroleerd water), landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit, toegankelijkheid (bijv. nood en hulpdiensten) en beleidsoverwegingen een rol. We hebben dus te maken met zowel water- als gebiedsontwikkelingsbeleid. Binnen Amsterdam zijn dat met name de volgende beleidskaders:  De omgevingsvisie (2021)  De watervisie (2016)  En in een later stadium de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) Op het moment zijn in geen van deze beleidskaders plekken voor drijvende woningen dan wel wijken aangeduid. Wel is er nog een juridische belemmering wat betreft grootschalig bouwen op water: het splitsen van appartementen op het water is nu nog niet goed mogelijk. Daar wordt op het moment nog onderzoek naar gedaan (Universiteit Utrecht ).

4. Overige kansen van bouwen op water Nederland in het algemeen en Amsterdam in het bijzonder is internationaal voorloper wat betreft bouwen op het water. De grootste gerealiseerde wijk met drijvende woningen is De Waterbuurt in IJburg. De Waterbuurt en Schoonschip hebben in de afgelopen jaren positieve internationale aandacht gegenereerd. Een pilot met een grootschalig project van bouwen op het water zou mogelijk vergelijkbare aandacht kunnen genereren. Er loopt op het moment een subsidieaanvraag bij NWO van onderzoeksinstituut Marin voor een groot integraal onderzoek naar bouwen op het water ‘floating future’. Hieraan nemen naast Marin onder andere de TU Delft en het Ingenieursbureau deel. Dit onderzoek heeft tot doel alle aspecten van grootschalig bouwen op water in kaart te brengen.

5. Locaties voor bouwen op water binnen Amsterdam De locatiestudie inventariseert waar grootschalig bouwen op water binnen de gemeentegrenzen van Amsterdam mogelijk zou kunnen zijn. De locatiestudie inventariseert alleen de mogelijkheden van grootschalig bouwen op water (zie ‘definities’, type 3), niet van woonschepen/arken (type 1) en/of kleinschalige drijvende woningen (type 2) De ruimtelijke eisen van grootschalig bouwen op het water zijn als volgt, en zijn het uitgangspunt geweest bij de locatiestudie: Een drijvende wijk is opgebouwd uit platforms. Eén platform heeft een minimale afmeting van 90x90m (afmetingen kunnen verschillen), een veelheid van platforms dienen aan elkaar te worden geschakeld voor het maken van een wijk op het water (zie hoofdstuk 2). Hoewel in dit concept alle wijkfuncties (groen, spelen, sport, afval, etc.,) onderdeel is van de platforms is een stadswijk altijd onderdeel van het grotere geheel. Aantakken op het stedelijk weefsel vraagt daarom om nauwgezet onderzoek naar de technische aansluitingen van drijvende bouwdelen aan de kade en ook de impact van een nieuwe ontwikkeling op de bestaande infrastructuren, denk aan verkeer, energie en voorzieningen.

5.1 Toelichting bij de kaart (figuur 6): 

Havenstad en Noorderijplas (H): Het IJ valt af vanwege veiligheidsoverwegingen vanwege de hoofdvaarroute en de havenfunctie. De havenbekkens binnen het havenstad gebied zouden qua maat soms kunnen maar deze zijn of nog lang in gebruik door de haven (ook voor manoeuvreerruimte voor schepen) of al anders bestemd door havenstad (sport, groen, etc.). De schaarse nautische ruimte in zetten voor wonen op het water is daarmee zeer onwenselijk. Ook brengt wonen op het water (milieu)toetspunten dichter bij de haven en daarmee beperkt het de milieuruimte in de haven (of andersom: de milieucondities van de haven maken wonen onmogelijk). In deze havenbekkens binnen Havenstad liggen mogelijk wel kansen om andere functies dan wonen drijvend uit te voeren zoals sport, groen, of parkeren, dit wordt verkend door havenstad. De Noorderijplas kan ook niet vanwege de geplande windmolens waardoor wonen binnen contouren niet mogelijk is. In Havenstad zijn over alle beschikbare ruimtes (inclusief) water al verregaande langjarige afspraken gemaakt, hierdoor kan geen ruimte gevonden worden voor (een pilot voor) wonen op water (zie figuur 8).

Figuur 8: Kaart (toekomstig) watergebruik Havenstad, Integraal Raamwerk Havenstad



IJburg water (G): De IJburgbaai is al volledige geprogrammeerd met recreatieve en sportieve functies, vaarroutes en ecologie (figuur 6). Bovendien vormt de baai een belangrijk landschappelijke open structuur waarin bebouwing niet op een goede manier is in te passen. Aan de oostkant loopt de gemeentegrens strak langs IJburg en begint bovendien het natura 2000 gebied. Grootschalig wonen op water is binnen de huidige contouren op IJburg niet mogelijk.

Figuur 7: Programma Waterrecreatie en Ecologie IJburg Zeeburgereiland





Het IJ en de haven (I): Het IJ zelf is geen optie. Het IJ en het Noordzeekanaal vallen onder het centraal nautisch beheer en Rijkswaterstaat, en maken onderdeel uit van een hoofdvaarweg. Buiten deze transportfunctie heeft Amsterdam zelf ook aan het havengebied (met name de havenbekkens) functies toegekend. Port of Amsterdam geeft aan dat nautische kwaliteit en ruimte voor bedrijvigheid in het havengebied zwaar wegen en “niet verenigbaar [zijn] met aanvullende woonfuncties in dit gebied”. De functie wonen conflicteert (ruimtelijk en milieuruimtelijk) met de havenindustrieactiviteiten en vormt een belemmering op de bestaande en toekomstige havenindustrie. De haven is daarmee niet geschikt als zoeklocatie. Alleen in overleg met Havenstad worden voor kleine delen van de havens op lange termijn andere functies aangewezen (figuur 8). Daarnaast is het vanwege de golfslag en drukke verkeer ook technisch niet geschikt. IJburg III (ten oosten van IJburg - J): Een plek die door zowel collega’s van IB als door Blue21 zijn genoemd als een technisch en ruimtelijk mogelijke locatie is een uitbreiding van IJburg richting Almere (en op grondgebied van Almere), langs een toekomstige IJmeerlijn.

Een IJmeerlijn is randvoorwaardelijk voor een uitbreiding van IJburg omdat IJburg II al tegen de maximale verkeersintensiteit aan zit en in de huidige planvorming van IJburg II geen rekening is gehouden met een dergelijke ontwikkeling.. Deze plek is complex: het IJmeer/Markermeer is een zeer dynamisch watersysteem waar sprake kan zijn van stevige ijsvorming en flinke golfslag. Voor woningen op water is een gecontroleerde omgeving noodzakelijk, dus dat vraagt om stevige technische voorzieningen. Verder ligt deze plek niet op grondgebied van Amsterdam maar op dat van Almere/Gooise Meren, en is Rijkswaterstaat de beheerder van het water. Rijkswaterstaat geeft desgevraagd aan nu niet direct open te staan voor woningbouw in dit gebied. Kortom deze optie kent vele afhankelijkheden en onzekerheden op verschillende niveaus en onderdelen en deze locatie is daarom in ieder geval voor de komende 20 jaar niet realistisch.

Figuur 6 – Kaart van de locatiestudie. GBOW = Grootschalig bouwen op water. PoA = Port of Amsterdam









Recreatiewateren (ABCDH): De Gaasperplas, Sloterplas, Nieuwemeer, en Nieuwe diep zijn zeer waardevolle stedelijke plekken die voor een groot en breed publiek voorzien in recreatie, cultuur en natuur. Theoretisch kunnen deze plekken ruimte bieden aan woningen, echter zal dit op heel veel (terechte) weerstand stuiten. De beide plassen vormen open ruimtes die wijds aanvoelen, maar toch is de ruimte beperkt als het een ontwikkeling van een drijvende wijk betreft. Bovendien tast een drijvende wijk de stedelijke waarde (ruimtelijk, sociaal en programmatisch) van deze plekken sterk aan. Dat staat niet in verhouding met wat het oplevert. De Gaasperplas is bovendien niet verbonden met een vaarroute waardoor de ontwikkeling niet (volledig) plaats kan vinden in de fabriek. De Kom (F): Ingeklemd tussen het Zeeburgereiland de A10 en de Diemerzeedijk ligt het waterdeel genaamd De Kom. Dit gebied valt binnen de geluidzone van de A10 waardoor woningbouw niet toegestaan is. In de Diemerzeedijk zit een sluis die als extra “overloop” een doorspoelfunctie heeft voor de grachten. De doorstroming hiervan moet in het gebied gewaarborgd blijven. Er zijn best veel ontwikkelingen gaande met daaruit volgend conflicten met betrekking tot oevers, water, gebruik en programmering. Deze zijn nog niet opgelost. In De Kom liggen al woonboten op verschillende plekken.

De woonboten tussen camping en A10 én aan de Amsterdamse brug moeten worden verplaatst. Dat is een lastige procedure, maar zal vroeg of laat toch gebeuren. Dit ten behoeve van het uitbreiden en versterken van de ecologische verbindingen én de vernieuwing van de Amsterdamsenbrug. De ecologische betekenis van dit gebied is groot. Binnen Amsterdam hebben Boven- en Benedendiep de hoogste hoeveelheid van beschermde flora en fauna en het is een onmisbare schakel binnen de grootschalige ecologische- en natuurnetwerken. Langs de Diemerzeedijk loopt de ecologische hoofdstructuur en langs de zuidoever van het Zeeburgereiland een vliegzone van vleermuizen. Ook is er sprake van ongecontroleerd dynamisch water met grote peilfluctuaties dat vraagt om aandacht. De Diemerzeedijk en ook de zuidoever van het Zeeburgereiland zijn geen locaties die extra toestromend verkeer kunnen opnemen. Binnen de Zeeburgerbaai zit je dus met de ecologische hoofdverbindingen en provinciale en gemeentelijk groen- natuur beleid; met enorme geluid- en fijnstofoverlast door A10; met een recreatie en groenopgave; en op de lange termijn ook nog met een eventuele verbreding van het AmsterdamRijnkanaal, wat een verplaatsing van de dijken en ecologische routes en gebieden met zich meebrengt. Bovendiep (E): Tussen de Diemerzeedijk en het Amsterdam Rijnkanaal en de A10 eroverheen ligt het Bovendiep.

Dit deel wordt ook wel de kop van de Diemer Scheg genoemd. De Diemerscheg is één van de 5 groene scheggen en de enige met een volwaardige groen-blauwstructuur. Met de ontwikkeling van Zeeburgereiland en IJburg II gaat het gebruik van het gebied sterk toenemen. Hier ligt de nadruk dan ook op intensivering van de natuurwaarde met recreatieve functies. Deze ambitie maakt meer fiets- en voetgangersverbindingen en het vergroten van watertoegankelijkheid wenselijk. Op dit moment wordt het water gebruikt voor jachthavens, maar het idee is dat deze (deels) worden teruggedrongen. Woningen zijn hier niet goed in te passen want dat leidt tot conflicten met het beoogde gebruik en met de ecologische waarde. De toegankelijkheid van het gebied vormt een uitdaging, de Diemerzeedijk is deels al verbreed, de toegankelijkheid voor gemotoriseerd verkeer zal op lange termijn teruggebracht worden. En zoals ook al aangegeven bij ‘De Kom’ kan deze geen extra toestromend verkeer opnemen. Een grootschalig woongebied heeft hoe dan ook verkeer aantrekkende werking. Ook is hier sprake van geluidsoverlast en fijnstof afkomstig van de A10. Binnenstad: Amstel/Grachten/Noord/Zuidoost/Bestaand IJburg (gearceerd op de kaart): Te kleine maat voor andere vorm van wonen op het water dan woonschepen/woonarken. Nieuwe ligplaatsen voor woonschepen/woonarken zijn niet gewenst (Watervisie).

5.2 Conclusie locatiestudie Er is op dit moment (of binnen afzienbare tijd) geen duidelijke locatie binnen Amsterdam beschikbaar voor grootschalig bouwen op het water. Het water is vrijwel volledig in gebruik nu en in de toekomst door reeds gemaakte afspraken en claims, of kan niet worden gebruikt vanuit veiligheidsoverwegingen (nabijheid van vaarwegen of te dynamisch water, of reguliere milieucontouren voor woningbouw). Om grootschalig bouwen op het water in Amsterdam van de grond te krijgen moeten recent vastgestelde ruimtelijke kaders (de omgevingsvisie) worden herzien en reeds gemaakte afspraken worden opengebroken (bijvoorbeeld in Havenstad). Ook een pilot plek die op korte termijn (experimenteer)ruimte aan kan bieden is niet te vinden omdat de gevraagde ruimte groot is en er complexe ruimtelijk eisen zijn (rustig water, toegankelijk via land en water, niet anders geprogrammeerd).

Conclusie Om een significante bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave is alleen grootschalig bouwen op water (GBOW) een optie (zie definities en 1.1). Uit de locatiestudie blijkt dat gezien het intensieve gebruik van het Amsterdamse water, en andere ambities voor en afspraken over het gebruik van dat water, het niet mogelijk lijkt een locatie voor GBOW aan te wijzen zonder recent vastgestelde ruimtelijke kaders en/of gemaakte afspraken te herzien. De Port of Amsterdam acht GBOW niet verenigbaar met de nautische kwaliteit en de ruimte voor bedrijvigheid in haar beheergebied (J). Wat betreft IJburg (G) is het water óf al anders geprogrammeerd (bijv. recreatie in de IJburgbaai) of is het water Natura 2000 gebied. Een aantal andere grote wateroppervlakten zijn geanalyseerd maar ook die zijn of niet geschikt of er zijn al andere afspraken gemaakt over het gebruik ervan (A-H). Voor de verre toekomst zou een plek tussen Amsterdam en Almere (op grondgebied van Almere) een optie kunnen zijn (J), maar hiervoor is de IJmeerlijn randvoorwaardelijk, en spelen vele andere technische en regelgevende complexiteiten (waaronder de eis van Rijkswaterstaat om het gebruikte water elders te vereffenen). Om bovengenoemde redenen zien we op korte termijn ook geen ruimte voor een pilotplek.

Marktpartij (blue21) die we gesproken hebben, ziet het IJmeer als de meest voor de hand liggende plek voor grootschalig drijvend bouwen. Waar ruimte een duidelijke beperkende factor is, lijkt het regelgevend kader dat niet te zijn. Gezien de uitkomsten van de locatiestudie zijn we daar niet diep op ingegaan, maar het bestaande regelgevend stedenbouwkundig kader lijkt geen belemmering te vormen voor GBOW. Het proces is analoog aan bouwen op land. Om GBOW mogelijk te maken zou het dus allereerst moeten worden opgenomen in een omgevingsvisie. Alleen het splitsen van appartementen op het water is juridisch nu nog niet goed mogelijk. Hoewel de locatiestudie geen kansrijke plekken oplevert hebben we toch de technische karakteristieken van GBOW verkend. Ons onderzoek wijst inderdaad uit dat het theoretisch mogelijk is om grootschalig woningen op het water te ontwikkelen. Echter is deze bouw- en ontwikkelvorm nog nooit in de praktijk gebracht waardoor op veel vragen nog geen sluitende antwoorden gegeven kunnen worden. Wel is duidelijk dat een grootschalige ontwikkeling een aanzienlijke ruimtevraag heeft.Dichtheden zijn vergelijkbaar met een ‘luwe stadsbuurt’ (zie tabel 2), en appartementsgebouwen zijn mogelijk. Dat kan ook sociale huur zijn.

Het financiële beeld lijkt op het moment licht negatief, maar gezien dit type wijk nog nooit gebouwd is zijn daar lastig definitieve conclusies over te trekken. De onzekerheid zit vooral in de kosten van het aanleggen van drijvende openbare ruimte. Waar Schoonschip en Waterbuurt nog geheel gebruik maken

van voorzieningen op land is het bij een drijvende wijl het idee alle openbare ruimte en voorzieningen ook drijvend uit te voeren. Het aanleggen/beheren van de openbare ruimte is de verantwoordelijkheid van de gemeente. De (financiële) gevolgen van het ontwikkelen van drijvende openbare ruimte zijn onduidelijk. Qua duurzaamheid is het ook onduidelijk of GBOW veel beter is dan bouwen op land. Op sommige aspecten scoort GBOW duidelijk beter (waterberging en overstromings-risico) maar wat betreft een aantal andere aspecten hangt dit af van de uitvoering van het bouwwerk zelf of is het nog niet duidelijk (hittebestendigheid bijvoorbeeld). Al met al past bouwen op water bij Amsterdam, en kleinschalige ontwikkelingen als Schoonschip moeten we blijven stimuleren. Dit type ontwikkeling draagt gezien het kleine aantal woningen echter niet significant bij aan het oplossen van de woningbouwopgave in Amsterdam. Wat betreft GBOW lijken er op de korte en middellange termijn geen concrete kansen te zijn, maar is het wel de moeite waard de ontwikkelingen te volgen, bijvoorbeeld door mee te doen met het onderzoek floating future, en het in toekomstige stedenbouwkundige kaders in overleg met buurgemeenten af te wegen.

Bijlagen A. Bronnen     



 

Gemeente Amsterdam, Ruimte en Duurzaamheid, 2016, Watervisie Amsterdam 2040 Gemeente Amsterdam, Ruimte en Duurzaamheid, 2021, Omgevingsvisievisie Amsterdam 2050 Gemeente Amsterdam, Ruimte en Duurzaamheid, 2016, Ruimte voor de Stad Gemeente Amsterdam, Programma Waterrecreatie en Ecologie IJburg Zeeburgereiland (vastgesteld september 2019) Gemeente Woerden, 2019, Veenetië: Een onderzoek naar de haalbaarheid van drijvend bouwen in veenweidegebied (https://www.balancedeau.nl/assets/files/definitief365628-drijvendbouwen-v8-web.pdf) VROM, 2009, Drijvende woningen en de bouwregelgeving. Handreiking voor ontwikkelaars, bouwers en gemeentelijke plantoetsers (https://www.rijksoverheid.nl/binaries/ rijksoverheid/documenten/rapporten/2009/07/01/drijvende-woningen-en-de-bouwregelgevinghandreiking-voor-ontwikkelaars-bouwers-en-gemeentelijke-plantoetsers/8398.pdf) Schriftelijke reactie van Port of Amsterdam – Quirijn Teunissen Interviews met: o Rutger de Graaf, blue 21 o Kees Pabbruwee, Rijkswaterstaat (Midden Nederland: Amsterdam-Rijnkanaal en IJmeer) o Chris Rumke (R&D, (R&D, Team groene en gezonde stad) o Gerard Kwakkenbos (R&D, stadsdeelteam Noord, Schoonschip) o Arjan Klok (R&D, Havenstad) o John Roozendaal (R&D, Team groene en gezonde stad) o Janneke Nijenhuis (G&O) o Franco Pantano (IB) o Ilse de Jong (R&D team Oostflank) o Katharina Hagg (R&D - strategie)

B. Deelvragen per onderwerp Locatie

Bouwtechnische eigenschappen van bouwen op het water

Wat zijn de randvoorwaarden m.b.t. locaties voor bouwen op het water? En wat zijn op basis daarvan geschikte locaties voor bouwen op water? Er zijn binnen de stadsgrenzen nog

Wat zijn de fysieke/bouwtechnische eigenschappen en randvoorwaarden voor bouwen op het water? En hoe verhoudt bouwen op het water zich op deze aspecten met bouwen op land? Bouwen van woningen op het water is de afgelopen

Financiële aspecten van bouwen op het water Wat is het financiële plaatje van bouwen op water? Op gebouwniveau en op wijk/stedelijk niveau?

Regelgeving

Overig

Wat zijn wettelijke/regelgevende (on)mogelijkheden van bouwen op het water?

Welke overige kansen en bedreigingen zien we m.b.t. bouwen op het water?

bouwen van woningen op het

Juridisch planologische mogelijkheden om

Amsterdam gezien haar

voldoende mogelijkheden voor bouwen op het water

jaren efficiënter en grootschaliger geworden

water is betaalbaarder geworden

IJburg 3 en Havenstad zijn mogelijk geschikte locaties voor bouwen op het water Welke andere locaties zijn geschikt voor bouwen op het water?

Woningen gebouwd op water zijn beter bestand tegen klimaatverandering [dan woningen gebouwd op land]

Het is mogelijke sociale huur, middenhuur, en koop te realiseren.

Woningen gebouwd op water dragen bij aan een gezonde waterhuishouding

Het toevoegen van bouwgrond op het water zal zorgen voor een toename van grondinkomsten in het vereveningsfonds

Wat is een goede innovatieplek om te experimenteren met bouwen op het water?

Woningen gebouwd op water dragen bij aan een gezonde hittehuishouding

Woningen op het water zijn verplaatsbaar

bouwen op het water te stimuleren?

geschiedenis een voortrekkersrol kan spelen bij bouwen op water