2. Samenvatting Rapportage toep Gpb 2021

Samenvatting Rapportage toepassing Grondprijsbeleid voor het jaar 2021 Ten behoeve van het bepalen van de financiële voorwaarden van een nieuw of aangepast erfpachtrecht zijn grondprijzen nodig. De grondprijzen worden bepaald op basis van het grondprijsbeleid. Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren. Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde. Voor de bepaling van de grondprijzen volgt Grond & Ontwikkeling continu de marktontwikkelingen en maakt daarvoor gebruik van externe bronnen en vastgestelde en gerealiseerde marktgegevens. De gehanteerde bouwkostenreferenties worden elk kwartaal geactualiseerd op basis van de vastgestelde indexcijfers van het voorgaande kwartaal. Voor enkele bestemmingen, zoals sociale huurwoningen van woningcorporaties en sommige sociaal, maatschappelijke grondprijzen gelden vaste lage grondprijzen. Daarnaast gelden er minimale grondprijzen, indien uit de residuele berekening een negatieve erfpachtgrondprijs voortvloeit.

Deze rapportage verantwoordt de toepassing van het grondprijsbeleid. In de rapportage wordt in hoofdlijnen ingegaan op het grondprijsbeleid. Daarnaast wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt van de opbrengsten, stichtingskosten en grondwaarden voor de periode van 2011 tot medio 2021. De ontwikkelingen worden zowel op stedelijk als op stadsdeelniveau inzichtelijk gemaakt. Om inzicht te geven in de marktconformiteit van de grondprijsadviezen worden de resultaten van de tenders geanalyseerd. De analyse geeft inzicht in het aantal partijen dat heeft ingeschreven op een tender en de gemiddelde verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding. Tot slot wordt een overzicht gegeven van de afgegeven afwijkingsverklaringen. Dit zijn de dossiers waar aanleiding is geweest om af te wijken van de beleidsmatige uitgangspunten om te komen tot de optimale (passende) grondprijs. Grondprijsadviezen hebben een beperkte geldigheidstermijn. De geldigheidstermijn wordt daarom telkens opgenomen in de grondprijsadviezen. Uiteindelijk vormt de erfpachtgrondwaarde de basis voor de vast te stellen canon. Als gevolg van het hefboomeffect ontwikkelen de grondprijzen zich versterkt ten opzichte van de marktwaarde en de stichtingskosten. Dit geldt zowel voor de neergaande trend tot circa 2014 als de voor de opgaande trend vanaf 2014.

Als gevolg van de sterk stijgende stichtingskosten en de afvlakkende stijging van de marktwaarden nam de procentuele stijging van de grondwaarde in 2020 in sommige stadsdelen iets af. In 2021 is echter opnieuw een sterke stijging waarneembaar.

Tussen de verschillende stadsdelen is een groot verschil in marktwaardeniveau. Het uitgangspunt bij het selectiebeleid is dat uitgiften van nieuwe erfpachtrechten plaatsvinden middels een tender. De optievergoeding is in principe altijd onderdeel van een tender. De weging van dit onderdeel in de gunningscriteria verschilt echter wel per tender. Na 2016 is er in tenders bij de weging meer de nadruk gelegd op kwaliteit en duurzaamheid en minder op de financiële kant (veel). Door het lagere gewicht van het financiële aspect in de weging focussen de inschrijvers zich meer op kwaliteit en duurzaamheid van de gebouwen en wordt de optievergoeding lager. Prijs, kwaliteit en duurzaamheid zijn zodoende communicerende vaten. De analyse van de tenderresultaten beperkt zich tot de (4) tenders waarbij de definitieve gunning in 2021 heeft plaatsgevonden. Daarnaast beperkt de analyse zich tot de definitieve inschrijvingen op die tenders. Tenders die in 2021 zijn uitgeschreven, maar die in 2022 worden vergund worden meegenomen in de rapportage over 2022. Een belangrijke bevinding is dat de grondprijzen uit de tenders geen belemmering hebben gevormd bij de marktpartijen om in te schrijven en te bieden. Op basis van het aantal inschrijvers en de hoogte van de optiebiedingen is de conclusie dat de grondprijzen geen barrière zijn geweest en daarmee marktconform zijn.

Gesteld kan worden dat het toepaste grondprijsbeleid klopt, marktconform is. Er zijn voldoende inschrijvers op de tenders geweest en er zijn geen tenders teruggegeven. In het jaar 2021 zijn met betrekking tot negen dossiers afwijkingsverklaringen geaccordeerd door de directeur Grond en Ontwikkeling, op een totaal van 588 afgegeven grondprijsadviezen (<2%). In acht dossiers hebben processpecifieke aspecten tot een afwijking geleid en in één dossier betrof het projectspecifieke aspecten. In acht van de negen dossiers heeft het verzoek om toepassing van het mandaat reeds geleid tot een overeenkomst in één dossier is sprake van overeenstemming onder voorbehoud.