2. Samenvatting 0nderzoek Economische effecten Windmolenpark - CONCEPT.docx

Advies over waardevermindering van woningen nabij de Roertunnel te Roermond door Laagfrequent geluid en door trillingen Onderzoek Economische effecten Windmolenpark - Primaire opzet

Onderzoek Economische effecten Windmolenpark - Primaire opzet [Trek de aandacht van uw lezer met een veelzeggend citaat uit het document of gebruik deze ruimte om een belangrijk punt te benadrukken. Sleep dit tekstvak als u het ergens anders op de pagina wilt plaatsen.]

Samenvatting onderzoek naar economische effecten op diverse beoogde woningbouwlocaties vanwege het plaatsen van windturbines aan de Noorder IJ-plas en het Cornelis Douwesterrein te Amsterdam

Opdrachtgever: Gemeente Zaanstad (mede namens de gemeente Amsterdam) Postbus 2000 1500 Ga Zaandam Documenteigenschappen: 61320/20042023/Concept Datum: 5 mei 2023 Deskundigen: ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT drs. K.F.J.P. de Bont RT M.E.A.J. Brands-van Gils Steenhuijs Grondzaken B.V. Parijsboulevard 209 3541 CS Utrecht T 085-0020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com KvK 30175573 BTW NL81034057B01 IBAN NL98 RABO 0118 5394 69

2

SAMENVATTING De opdracht De gemeente Zaanstad en de gemeente Amsterdam hebben deskundigen het volgende gevraagd. 1.

Geef inzicht in de verwachte economische effecten van windturbines in het gebied NIJP/CDT op toekomstige woningbouw. Beschouw in de analyse: a.

de 3 verschillende opstellingsvarianten zoals deze in de lopende MER-studie zijn meegenomen.

b.

de effecten van de volgende mitigerende maatregelen (45 dBA Lden/17dagen-20 minuten slagschaduw en 45 dBA Lden en geen slagschaduw) op de economisch effecten. (voor zover niet eenvoudig te beoordelen op basis van data, eventueel op basis van expertbeoordeling).

Kaart door Bosch & Van Rijn met alle ontwikkellocaties1 nabij onderzochte opstellingsalternatieven

1 In het deze rapportage worden de ontwikkellocaties in Oostzaan buiten beschouwing gelaten.

3

2.

Betrek de uitkomsten van de rapportages “De impact van windturbines op de huizenprijzen” van TNO (maart 2022) en “Wonen bij windmolens” van het Kadaster (september 2022) in de analyse door hier in uw rapportage op te reflecteren.

3.

Druk het economisch effect, indien mogelijk, uit in percentages (effect op residuele grondwaarde), zodat een indruk verkregen kan worden van de impact op de businesscase van de beoogde woningbouwplannen.

Schets daarbij nog de context van het onderzoek

Onderzoeksopzet en conceptueel beoordelingskader Onderzoeksopzet De onderzoeksopzet gaat uit van een vergelijking tussen de situatie waarin door deskundigen verondersteld is dat de woningbouwlocaties zijn gerealiseerd mét en zónder het windmolenpark op peildatum 1 maart 2023. Deze wijze van benadering van de voorgelegde vraag over economische effecten geeft naar de mening van deskundigen het meest zuivere antwoord op de hen gestelde vragen, omdat op deze manier - met hetgeen hierna nog nader wordt gesteld en verder wordt uitgelegd - de mogelijk hinderlijke effecten vanwege het windmolenpark geïsoleerd van alle andere omstandigheden per geval onderzocht kunnen worden. Het hanteren van de genoemde peildatum in combinatie met het niveau waarop deskundigen hun onderzoek hebben kunnen inzoomen, leidt tevens tot de constatering dat met veel factoren geen of hooguit impliciet rekening is gehouden door deskundigen. Waarde - en ook beïnvloeding daarvan - is afhankelijk van veel factoren. Met al deze, en meer, aspecten hebben deskundigen doorgaans geen rekening gehouden en veelal ook geen rekening kunnen houden omdat hen informatie daarover ontbrak. Ook is geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de levensduur van de windturbines mogelijk al voorbij is (ca. 25 jaar) op het moment dat de woningen daadwerkelijk gerealiseerd worden.

De veronderstelling over de situatie dat per 1 maart 2023 de woningbouwlocaties zijn gerealiseerd mét zowel als zónder het windmolenpark, is - zo menen deskundigen weliswaar noodzakelijk om tot een zuiver beeld te komen van economische effecten op de nieuwbouwlocaties vanwege het windmolenpark, maar het betreft dus tevens twee hypothetische situaties die in de praktijk niet zullen bestaan. Deskundigen hebben, zoals gesteld, gemeend het onderzoek het meest zuiver te kunnen inrichten door de mogelijk hinderlijke effecten vanwege het windmolenpark zo veel als mogelijk geïsoleerd te onderzoeken. Daartoe zijn de milieuhinderlijke factoren beschouwd zoals die aan de orde zijn gesteld in de MER en de deelonderzoeken daarbij. Deskundigen

4

hebben deze onderzochte milieuhinderlijke factoren vervolgens beschouwd vanuit hun expertise over en van schadebegroting. Zo hebben deskundigen wel gemeend dat bijvoorbeeld de kenmerken van uitzicht en omgevingskarakteristiek en die van ligging en situering voor en van de nieuw te bouwen woningen op de nieuwbouwlocaties beschouwd moesten worden bij de vraag of deze voor woningen waardebeïnvloedende factoren onder invloed staan van het windmolenpark. Deze kenmerken zijn op zichzelf beschouwd ook in de MER en de deelonderzoeken betrokken, maar betekenen (mogelijk) iets anders in economisch/schadetechnisch opzicht. Op hoofdlijn hebben deskundigen gemeend hun onderzoek op zo’n manier te moeten inrichten dat allereerst de milieukundige en overige relevante effecten vanwege het te realiseren windmolenpark in beeld zijn gebracht. Per de door deskundigen voor hun opdracht relevant geacht effect vanwege het windmolenpark is vervolgens telkens een overweging gemaakt met en juist zonder dit effect. Daarna hebben deskundigen getracht procentueel tot uitdrukking te brengen wat dit betekent voor de onderzochte nieuwbouwlocaties. Dit is gedaan op drie niveaus, te weten: 1. op het niveau van de door deskundigen verwachte verkoopopbrengst van de te realiseren woningen in een nieuwbouwlocatie; 2.

op het niveau van kosten en toeslagen (die laatste van risico en rendement) voor de te realiseren woningen met alle bijbehorende voorzieningen in een nieuwbouwlocatie; 3. op het niveau van de vastgoed- en grondexploitatie, waarin de uiteindelijk voor deze opdracht gezochte economische effecten tot uitdrukking zijn gebracht als invloed op de residuele grondwaarde voor een nieuwbouwlocatie. Bij het vorenstaande merken deskundigen op dat de genoemde procentuele effecten enkel betrekking hebben op de gedeelten van telkens de onderzochte nieuwbouwlocatie waarop de betreffende hinderfactor ziet. Als bijvoorbeeld slagschaduw zich op zo’n 25% van een nieuwbouwlocatie zal voordoen, dan geldt het door deskundigen geschatte schadepercentage enkel voor dat deel van de nieuwbouwlocatie. Omdat deskundigen geen informatie hebben ontvangen over bijvoorbeeld de inrichting, indeling en het voorzieningen (stedenbouwkundige) programma per nieuwbouwlocatie, hebben zij deze insteek zo gekozen. Ook is om die reden geen rekening gehouden met maatregelen die getroffen kunnen worden om de hinder weg te nemen/te beperken dan wel mogelijk toch al genomen moeten worden vanwege andere aanwezige hinderfactoren. Tot slot is geen rekening gehouden met tijdseffecten in verband met fasering (prijsontwikkeling en rente).

Tevens merken deskundigen op dat zij van mening zijn dat enkel de woningen in het middeldure en dure segment, zowel in het huur- als in het koopsegment, onder invloed staan van de in dit advies genoemde hinderfactoren. Voor bedrijfsmatig vastgoed en inrichtingselementen van een nieuwbouwlocatie, zowel als voor woningcategorieën zoals die van sociale en goedkope/betaalbare woningen, verwachten deskundigen geen economische effecten.

5

Conceptueel (schade)beoordelingskader Ter beoordeling van de onderhavige materie en ter beantwoording van de vorenstaande vragen naar economische effecten vanwege het te realiseren windmolenpark, hebben deskundigen gemeend het beste aansluiting te kunnen zoeken bij diverse theorieën en onderzoeken die zijn gedaan in het kader van zogenoemd “beschadigd of bedreigd” vastgoed, ook wel genoemd “impaired” vastgoed. Vertaald naar het onderhavige advies en de materie over economische effecten op nieuwbouwlocaties voor woningen vanwege een windmolenpark, zijn deskundigen van mening dat als uitgangspunt geldt dat in beginsel waardedaling in relatie tot de marktbeleving vanwege de hinder vanaf het windmolenpark - in theorie - het hoogste is direct na de manifestaties of bekendmaking daarvan, waardoor de risico’s erop kenbaar zijn geworden, en dat dit weer zal kunnen afnemen naarmate meer inzicht ontstaat in de aard, omvang en duur van de problematiek, dan wel omdat de maatschappij en de energie- en woningmarkt zich verder ontwikkelen aangaande en verenigt met de verwachte hinder, of omdat er programma’s komen voor herstel of mitigatie en de hinder - deels of geheel - wordt opgeheven. De theoretische relatie tussen waarde en/in tijd is weergegeven in de onderstaande figuur.

Daarbij moet overigens in ogenschouw worden gehouden dat waardedaling mede lijkt samen te hangen met beleid over hoe ertegen wordt aangekeken en omgegaan, en dus ook met bijvoorbeeld (verwachte) mitigerende maatregelen, en dat (ook) om die reden waardedaling in tijd zeer waarschijnlijk dynamisch is en in hoogte mogelijk niet constant.

6

In die gevallen waarin het vorenstaande zich naar de mening van deskundigen concreet moet vertalen in een waarde- en schadeoordeel voor een woning of een economisch effect voor een woningbouwlocatie (al dan niet als afgeleide daarvan), in zaken waarbij beschadiging of dreiging daartoe aan de orde is althans, en er sprake zou kunnen zijn volgens deskundigen van waardevermindering of(wel) economische effecten, wordt in de praktijk voor het schatten van waarde en waardedaling vaak gedacht in termen van wat wordt genoemd een soll und ist-vergelijking. De gezochte waardedaling (of het economische effect) bestaat daarbij dan uit het verschil tussen enerzijds de waarde van het betreffende vastgoed op een peildatum onder alle aanwezige omstandigheden - de waarde-ist - en anderzijds diezelfde waarde onder dan het bijzondere uitgangspunt dat er geen sprake zou zijn van het (risico op) de schadeoorzaak. Die laatste waarde wordt aangeduid als waarde-soll. Het verschil tussen de beide waarden (het zogenaamde soll/ist verschil) omvat dan uitsluitend de invloed van de schadeoorzaak op de waarde van de onroerende zaak.

Voor het onderhavige onderzoek wordt deze vergelijking ook gemaakt per de peildatum: - Waarde-ist is de situatie waarin zowel woningen als windmolens gerealiseerd zijn - Waarde-soll is de situatie waarin alleen woningen gerealiseerd zijn Specifieke uitgangspunten  Het onderzoek wordt uitgevoerd met als uitgangspunt voor waarde- en schadebepaling, dat de betreffende locaties en grond volle eigendom en als het ware eigendom van opdrachtgever zijn en niet bezwaard met persoonlijke of (beperkt) zakelijke rechten. Opdrachtnemer heeft het betreffende vastgoed of de nieuwbouwlocaties op zichzelf (van binnen) niet daadwerkelijk geïnspecteerd. Ook is niet met de betreffende eigenaren of andere recht- of belanghebbenden gesproken.  Deskundigen spraken voor aanvang van hun onderzoek aan opdrachtgever reeds de verwachting uit dat de economische effecten op het niveau van Expert Opinions zullen blijven steken en dat er geen (of nauwelijks) met marktbewijs te onderbouwen standpunten mogelijk zullen zijn. Dit is zo ook gebleken. Deskundigen zijn niet verder kunnen komen dan tot schattingen van percentages van opbrengsten van te verkopen woningen, ditzelfde voor kosten of risico’s uit exploitatie en (als resultante daarvan) van exploitatieresultaten voor projectlocaties.

Opdrachtgever heeft zich hiervan voorshands reeds vergewist en opdrachtgever is zich er tevens van bewust dat ook een onderbouwing van dergelijke procentuele economische effecten onvoldoende of zelfs (vrijwel) niet mogelijk is, gelet op de vele onzekerheden in de cases en ook gelet op de mate van detaillering van de aan deskundigen door opdrachtgever aangeleverde informatie. De wijze van beoordeling van economische effecten Naar de mening van deskundigen is - hoewel vooral op basis van hun ervaring, kennis en kunde - een kwalitatieve inschatting gemaakt, uitgedrukt in percentages van economische effecten op de verkoopopbrengstenkant van een nieuwbouwproject en mogelijk op de kostenkant ervan. Vervolgens is het economisch effect beoordeeld op de residuele grondwaarde voor de betreffende locaties.

7

Mogelijk verminderde verkoopopbrengsten De woningen die door deskundigen zijn beschouwd en die vanwege het windmolenpark meer gehinderd zouden kunnen worden vanwege geluid, slagschaduw/licht, externe veiligheid, uitzicht en situering, hebben door het bouwen en in gebruik nemen van de windmolens in ieder geval meer hinder te duchten van deze ontwikkeling dan woningen in en buiten de nieuwbouwlocaties - die niét onder invloed staan van de genoemde hinderfactoren. Zeker niet iedere fysieke, economische en wellicht ook niet iedere juridische situatie van woningen en eigendommen in het gebied, kenmerkt zich immers als zodanig. De vraag is evenwel of er gesproken moet worden van verminderde verkoopopbrengst voor de woningen in de verschillende, te onderzoeken nieuwbouwlocaties die met de - in beginsel in ieder geval als zodanig te beschouwen hinderlijke effecten van het windmolenpark te maken gaan krijgen. Deskundigen hebben dit in het onderhavige geval getracht, maar zijn tot de conclusie gekomen dat daarbij niet meer kan worden teruggevallen op referent gemaakte transactieprijzen ten behoeve van een waardeoordeel rekening houdend mét de (voorgenomen) wijzigingen.

Daarvoor zijn het feitencomplex in casu in combinatie met de verwachte effecten vanwege het windmolenpark té exclusief en beduidend te beperkt voor precies de betreffende vastgoedobjecten en overigens de reden van de schade in dit voorkomend geval. Deskundigen menen bovendien dat er sowieso te weinig goed vergelijkbare transacties beschikbaar zullen zijn om er een statistisch betrouwbare trend uit op te maken voor een waardeoordeel in de situatie mét het windmolenpark. Dit sluit ook aan bij hun vermoedens daarover die bij en reeds vóór aanvang van hun onderzoek met opdrachtgevers zijn besproken. De soll-/ist-vergelijking is daarom dan ook niet met absolute verkoopprijzen of waarden uitgevoerd. Bij het schatten van hinder en verkoopprijs-drukkende effecten zoals de vraag daarover in het onderhavige geval aan deskundigen voorligt, is het niet ongebruikelijk kwalificaties te hanteren die (in ieder geval) een indicatie kunnen geven voor een aangetaste verkoopprijs. Het bepalen van de in casu ge- en onderzochte verminderde verkoopopbrengst is immers meer dan het uitvoeren van een optelsom van de effecten van (de) diverse factoren zelf.

De cumulatie van relevante factoren kunnen daarbij naar aard en zwaarte worden gerelateerd aan een classificatie en ook bijvoorbeeld aan een percentage van de waarde zonder (in casu) het windmolenpark, waarmee een verminderde verkoopprijs dan kwalitatief en daarbij procentueel tot uitdrukking wordt gebracht. Deskundigen hebben in dat kader gemeend ter indicatie de volgende schadecategorieën en procentuele kwantificatie te kunnen aanhouden:     

0-1% bij geen (op zichzelf nog te constateren) schade 1-3% bij lichte schade (vooral bij een enkele schadefactor) 3-7% bij matige/middel zware schade (vooral bij meerdere lichte schadefactoren) 7-10% bij zware schade (vooral bij meerdere ingrijpende schadefactoren of 1 zware schadefactor) Meer dan 10% bij bovenmatige schade (vooral bij meerdere zware schadefactoren).

8

De categorieën en percentages geven daarmee een beeld over hoe verkoopprijzen met en zonder het windmolenpark, althans de gezochte verminderding daarvan als verschil daartussen, zijn benaderd. Economische effecten op (vastgoed- en grond)exploitatie Relatie schadeveroorzakende factoren en economische effecten Het samenstel van de hiervoor in dit advies genoemde schadeveroorzakende factoren kan van invloed zijn op zowel de opbrengsten- als kostenkant van de grondexploitatie (GREX). Deskundigen onderscheiden de volgende (mogelijke) effecten: 1. programmawijziging; 2. opbrengstendaling VEX (vastgoedexploitatie); 3. kostenstijging VEX; 4. opbrengstendaling GREX. Ook dient rekening gehouden te worden met tijdseffecten. Deze bestaan uit geprognosticeerde opbrengsten- en kostenstijgingen, en de invloed van rente. Naarmate een ontwikkeling verder in de toekomst ligt zal de (netto) contante waarde van de nadelige effecten van de schadeveroorzakende factoren afnemen. Een daling van de vrij op naam-prijs (VON) van een nieuwbouwwoning werkt procentueel harder door in de gronduitgifteprijzen. De reden hiervan is hefboomwerking. Als de bouw- en bijkomende kosten van een nieuwbouwwoning gelijk blijven, vertaalt de verlaging van de VON-prijs zich één-op-één in een lagere grondprijs.

Afhankelijk van de grondquote (verhouding VON-prijs / uitgifteprijs exclusief BTW) is het effect groter danwel kleiner. In de onderstaande tabel is per grondquotecategorie de waardedaling van de VON-prijzen afgezet tegen de waardedaling van de uitgifteprijzen. Hieruit blijkt dat een verlaging van de VON-prijs met 2% bij een grondquote van 30% een effect heeft hebben van 5,5% op de uitgifteprijs. Δ VON-prijs Soll -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0% -7,0% -8,0% -9,0%

Δ Uitgifteprijs Soll -2,8% -5,5% -8,3% -11,0% -13,8% -16,5% -19,3% -22,0% -24,8%

-2,4% -4,7% -7,1% -9,4% -11,8% -14,2% -16,5% -18,9% -21,3%

-2,1% -4,1% -6,2% -8,3% -10,3% -12,4% -14,5% -16,5% -18,6%

-1,8% -3,7% -5,5% -7,3% -9,2% -11,0% -12,9% -14,7% -16,5%

-1,7% -3,3% -5,0% -6,6% -8,3% -9,9% -11,6% -13,2% -14,9%

Vertaling naar plangebieden Effect op VON-prijzen Uit de beoordelingen van de woningbouwlocaties volgt dat de waardedaling van de VONprijzen zich – uitgaande van een puntschatting- begeeft in de bandbreedte van 0 tot zo’n

9

15 % zonder mitigerende maatregelen aangaande slagschaduw en geluid. Als de de locaties Cornelis Douwesterrein 0-1 en 2-3 buiten beschouwing gelaten worden, begeeft het effect op VON-prijzen zich mét mitigerende maatregelen tussen 0 en 3%.

Effect op residuele grondwaarde Met uitzondering van het Cornelis Douwesterrein 0-1 en 2-3 ligt het effect uitgaande van een puntschatting – afhankelijk van de grondquote en de turbine-opstelling - tussen 0 en 5,5%. Op het Cornelis Douwesterrein is het effect voor de 5x100 en de 3 x 130 opstelling groter gezien de directe nabijheid van de turbines. De genoemde percentages hebben enkel betrekking op de gedeelten van telkens de onderzochte nieuwbouwlocatie waarop de betreffende hinderfactoren zien en de woningen in het middeldure en dure segment. Dat betekent dat de betreffende percentages slechts ten dele van toepassing zijn op de betreffende locaties. Reflectie op de onderzoeken door TNO en het Kadaster Door deskundigen is ook gekeken naar twee onderzoeken van TNO en het Kadaster en of de conclusies uit deze rapporten bruikbaar zijn voor de casus Noorder IJ-plas. TNO heeft, per rapport van 3 maart 2022, onderzoek gedaan naar de verwachte impact van windturbines op huizenprijzen in Nederland (“De verwachte impact van windturbines op huizenprijzen in Nederland. Een ruimtelijke analyse voor de periode 2020-2030”). Het Kadaster heeft, per rapport van 1 september 2022, onderzoek gedaan naar de aantallen, grootte en locaties van windmolens in Nederland en de woningmarkt in de directe omgeving van deze windmolens (“Wonen bij Windmolens”).

In het onderzoek geven de deskundigen aan dat beide onderzoeken weliswaar bruikbaar zijn voor hun onderzoek, maar ook te algemeen om de specifieke conclusies, althans in de vorm van de percentages eruit, te gebruiken voor de beoordeling van specifiek het gebied, de nieuwbouwlocaties en het windmolenpark waarover deskundigen in dit advies spreken. Deskundigen zijn daarom van mening dat de percentages die het onderzoek door TNO laten zien, in het algemeen te hoog zijn voor het gebied. De conclusies die het onderzoek door het Kadaster laten zien, zijn lastig te vertalen naar het specifieke onderzoek voor dit specifieke windplan. De voornaamste redenen hiervoor zijn; -

dat zowel TNO als het Kadaster de hoogte van de windmolen en de afstand tot een woning als uitgangspunt hanteren voor het bepalen van de effecten op de

10

-

woningwaarde. In het voorliggende onderzoek zijn de hinderfactoren bepalend geweest voor de beoordeling van het effect en onderkent daarmee dat ook andere factoren van invloed zijn op de waarde van een woning. dat de door TNO onderzochte gebieden in diverse opzichten niet representatief zijn voor het gebied dat in het voorliggende onderzoek wordt onderzocht.

11