2. Rapportage toepassing grondprijsbeleid en afwijkingen 2022.docx
Tekst van het document
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022 Inclusief afwijkingen
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Samenvatting Rapportage toepassing Grondprijsbeleid voor het jaar 2022 Ten behoeve van het bepalen van de financiële voorwaarden van een nieuw of aangepast erfpachtrecht zijn grondprijzen nodig. De grondprijzen worden bepaald op basis van het grondprijsbeleid. Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren. Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde. Genormeerd betekent dat niet uitgegaan wordt van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus, maar van ‘genormeerde’ kostenen opbrengstenniveaus voor vergelijkbare objecten. Voor de bepaling van de grondprijzen volgt Grond & Ontwikkeling continu de marktontwikkelingen en maakt daarvoor gebruik van externe bronnen en vastgestelde en gerealiseerde marktgegevens. De gehanteerde bouwkostenreferenties worden elk kwartaal geactualiseerd op basis van de vastgestelde indexcijfers van het voorgaande kwartaal.
Voor enkele bestemmingen, zoals sociale huurwoningen van woningcorporaties en sommige sociaal-maatschappelijke grondprijzen gelden vaste lage grondprijzen. Daarnaast gelden er minimale grondprijzen, indien uit de residuele berekening een negatieve erfpachtgrondprijs voortvloeit. Deze rapportage verantwoordt de toepassing van het grondprijsbeleid. In de rapportage wordt in hoofdlijnen ingegaan op het grondprijsbeleid. Daarnaast wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt van de opbrengsten, stichtingskosten en grondwaarden voor de periode van 2011 tot en met 2022. De ontwikkelingen worden zowel op stedelijk als op stadsdeelniveau inzichtelijk gemaakt. Om inzicht te geven in de marktconformiteit van de grondprijsadviezen worden de resultaten van de tenders geanalyseerd. De analyse geeft inzicht in het aantal partijen dat heeft ingeschreven op een tender en de gemiddelde verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding. Tot slot wordt een overzicht gegeven van de afwijkingsbesluiten. Dit zijn de dossiers waar aanleiding is geweest om af te wijken van de beleidsmatige uitgangspunten om te komen tot de optimale (passende) grondprijs. Grondprijsadviezen hebben een beperkte geldigheidstermijn. De geldigheidstermijn wordt daarom telkens opgenomen in de grondprijsadviezen.
Uiteindelijk vormt de erfpachtgrondwaarde de basis voor de vast te stellen canon. Als gevolg van het hefboomeffect ontwikkelen de grondprijzen zich versterkt ten opzichte van de marktwaarde en de stichtingskosten. Dit geldt zowel voor de neergaande trend tot circa 2014 als de voor de opgaande trend vanaf 2014. Als gevolg van de sterk stijgende stichtingskosten en de afvlakkende stijging van de marktwaarden nam de procentuele stijging van de grondwaarde in 2020 in sommige stadsdelen iets af. In 2021 en 2022 is echter opnieuw een sterke stijging van de
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
grondprijzen waarneembaar. Tussen de verschillende stadsdelen is een groot verschil in marktwaardeniveau. De verwachting voor 2023 is dat er geen sprake meer zal zijn van een stijging. Het uitgangspunt bij het selectiebeleid is dat uitgiften van nieuwe erfpachtrechten plaatsvinden middels een tender. Naast een bij het uitschrijven van de tender aangegeven grondprijs is de optievergoeding in principe altijd onderdeel van een tender. De weging van dit onderdeel in de gunningscriteria verschilt echter wel per tender. Na 2016 is er in tenders bij de weging meer de nadruk gelegd op kwaliteit en duurzaamheid en minder op de financiële kant (veel). Door het lagere gewicht van het financiële aspect in de weging focussen de inschrijvers zich meer op kwaliteit en duurzaamheid van de gebouwen en wordt de optievergoeding lager. Prijs, kwaliteit en duurzaamheid zijn zodoende communicerende vaten. De analyse van de tenderresultaten beperkt zich tot de zeven tenders waarbij de definitieve gunning in 2022 heeft plaatsgevonden. Daarnaast beperkt de analyse zich tot de definitieve inschrijvingen op die tenders. Tenders die in 2022 zijn uitgeschreven, maar die in 2023 worden vergund worden meegenomen in de rapportage over 2023. Een belangrijke bevinding is dat de grondprijzen uit de tenders geen belemmering hebben gevormd bij de marktpartijen om in te schrijven en te bieden.
Op basis van het aantal inschrijvers en de hoogte van de optiebiedingen is de conclusie dat de grondprijzen geen barrière zijn geweest en daarmee marktconform zijn. Gesteld kan worden dat het toepaste grondprijsbeleid klopt, marktconform is. Er zijn voldoende inschrijvers op de tenders geweest en er zijn geen tenders teruggegeven. In het jaar 2022 zijn met betrekking tot 13 dossiers afwijkingsverklaringen geaccordeerd door de directeur Grond en Ontwikkeling, op een totaal van 685 afgegeven grondprijsadviezen (<2%). In 8 van de 13 dossiers heeft het verzoek om toepassing van het mandaat geleid tot een overeenkomst.
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Voorwoord De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her-)ontwikkeling van de stad. Meer dan 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar betrokken is bij de stedelijke (her-)ontwikkeling, veelal via erfpacht. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwe uitgifte en wijzigen van erfpachtrechten. Ten behoeve van het bepalen van de financiële voorwaarden van een nieuw of aangepast erfpachtrecht zijn grondprijzen nodig. De grondprijzen wordt worden bepaald op basis van het grondprijsbeleid. Deze rapportage verantwoordt de toepassing van het grondprijsbeleid. De rapportage is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 1 gaat op hoofdlijnen in op het grondprijsbeleid: wie stelt het grondprijsbeleid vast, welke beleidsstukken zijn er, en wat zijn de belangrijkste principes en uitgangspunten? Hoofdstuk 2 geeft de indicatieve prijsontwikkelingen weer binnen het grondprijsbeleid. Voor de periode van 2011 tot en met 2022 worden de ontwikkelingen weergegeven van de opbrengsten, stichtingskosten en grondwaarden. De ontwikkelingen worden zowel op stedelijk als op stadsdeelniveau indicatief inzichtelijk gemaakt. Hoofdstuk 3 analyseert de tenderresultaten met als doel inzicht te geven in de marktconformiteit van de grondprijsadviezen en daarmee de toepasbaarheid van het vastgestelde grondprijsbeleid.
De analyse geeft inzicht in het aantal partijen dat zich ingeschreven heeft op een tender en de gemiddelde verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding. Hoofdstuk 4 tot slot geeft een overzicht van de afgegeven afwijkingsverklaringen. Dit zijn de dossiers waar aanleiding is geweest om af te wijken van de beleidsmatige uitgangspunten om te komen tot de optimale (passende) grondprijs. De afgelopen jaren is er veel nieuw vastgoed gebouwd en herontwikkeld. Dit betekent dat er veel grondprijsadviezen zijn afgegeven. Jaarlijks wordt er gerapporteerd over de toepassing van het grondprijsbeleid. In deze rapportage wordt verslag gedaan van de toepassing van het grondprijsbeleid in 2022.
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Inhoud
1 Grondprijsbeleid.......................................................................................................6 1.1 De grondpolitiek .......................................................................................................................6 1.2 Beleidskader .............................................................................................................................7 1.3 Soorten grondprijsbeleid ...........................................................................................................7 1.4 Uitgangspunten en principes ....................................................................................................8 2 Ontwikkeling erfpachtgrondprijzen..........................................................................10 2.1 Inleiding ..................................................................................................................................10 2.2 Op stedelijk niveau..................................................................................................................11 2.3 Per stadsdeel...........................................................................................................................12 3 Financiële tenderresultaten .....................................................................................15 3.1 Inleiding
..................................................................................................................................15 3.2 De analyse van de tenderresultaten beperkt zich tot de tenders waarbij de definitieve gunning in 2022 heeft plaatsgevonden. Daarnaast beperkt de analyse zich tot de definitieve inschrijvingen op die tenders. Overzicht tenders .....................................................................15 3.3 Conclusie.................................................................................................................................16 4 Analyse afwijkingsverklaringen................................................................................17 4.1 Mandaat directeur Grond & Ontwikkeling ...............................................................................17 4.2 Manieren van inzet mandaat manager G&O............................................................................17 4.3 Toepassing van het mandaat in 2022.......................................................................................17 4.4 Bevindingen............................................................................................................................18 Bijlage 1 Overzicht definitief gegunde tenders 2022 (geheim) .......................................19 Bijlage 2 Afwijkingsbesluiten
(geheim)........................................................................20
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
1 Grondprijsbeleid
1.1 De grondpolitiek De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her-)ontwikkeling van de stad. Meer dan 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Het komt dan ook vaak voor dat de gemeente als grondeigenaar betrokken is bij de stedelijke (her-)ontwikkeling. Er zijn verschillende hoofdvormen van gebieds- of locatieontwikkeling te onderscheiden: 1.
Actieve grondpolitiek Dit heeft betrekking op grond in bezit van de gemeente Amsterdam maar nog niet in erfpacht uitgegeven. De gemeente geeft bouwrijpe grond in erfpacht uit op basis van het gemeentelijke selectiebeleid. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor het planontwikkelproces. Een ontwikkelaar verkrijgt een erfpachtrecht en realiseert vervolgens het vastgoed.
2. Faciliterende grondpolitiek a. Met betrekking tot erfpachtgrond Dit betreft grond is in bezit van de gemeente Amsterdam en in erfpacht uitgegeven. Een (markt)partij bezit het erfpachtrecht en wil bijvoorbeeld herontwikkelen. De gemeente ondersteunt een initiatief door middel van planvorming, grondexploitatie en herziening van het erfpachtrecht. b. Met betrekking tot particuliere grond Dit heeft betrekking op grond (en eventuele opstallen) niet in eigendom van de gemeente Amsterdam maar van derden, bijvoorbeeld een marktpartij. De marktpartij wil ontwikkelen en de gemeente ondersteunt een initiatief door middel van planvorming en doet aan kostenverhaal door middel van anterieure overeenkomsten. Grondprijsbeleid speelt met name een rol bij gemeentelijke grond, die in erfpacht is of wordt uitgegeven.
6
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
1.2 Beleidskader De raad heeft drie kerntaken: zorgt voor kaderstelling, is volksvertegenwoordiger en heeft een controlerende functie. Inzake grondprijsbeleid heeft de raad een kaderstellende kerntaak. De raad stelt deze kaders voor het grond(prijs)beleid vast in de begroting. Binnen de door de raad vastgestelde kaders is het college bevoegd om het grondprijsbeleid uit te werken en vast te stellen. Op basis van het grondprijsbeleid bepaalt Grond en Ontwikkeling de grondprijzen.
1.3 Soorten grondprijsbeleid Sinds medio 2017 maakt de gemeente onderscheid in grondprijsbeleid voor de uitgifte van nieuwe erfpachtrechten en grondprijsbeleid voor het wijzigen van bestaande erfpachtrechten. 1.
Grondprijsbeleid voor nieuwe uitgiften Dit type grondprijsbeleid is met name ten behoeve van actieve grondpolitiek. Het is bedoeld voor nieuwe erfpachtrechten, oftewel een eerste uitgifte van een erfpachtrecht. Nieuwe uitgiften vinden plaats in eeuwigdurende erfpacht (Algemene Bepalingen 2016). Dit beleid geldt bijvoorbeeld voor de volgende situaties: - tenderen van bouwrijpe grond; - 1-op-1 uitgiften; - opbrengstenramingen in grondexploitaties; - verkoop van gemeentelijk vastgoed.
2. Grondprijsbeleid voor bestaande erfpachtrechten Dit type grondprijsbeleid is ten behoeve van de wijziging van bestaande erfpachtrechten. De wijze waarop erfpachtrechten kunnen worden gewijzigd is geregeld in het aanvullend erfpachtbeleid en de Overstapregeling. Ten behoeve van het bepalen van de financiële consequenties van een wijziging van een erfpachtrecht zijn grondwaarden nodig. De grondwaarden worden bepaald conform het beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Het beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten geldt bijvoorbeeld voor de volgende wijzigingen van de erfpachtrechten: - bestemmings- en bebouwingswijzigingen (ook wel transformatieprojecten). - overstappen, de vrijwillige mogelijkheid voor erfpachters met een erfpachtrecht met een woonbestemming om over te stappen van het voortdurende erfpachtstelsel naar het eeuwigdurende erfpachtstelsel. - Canonherziening Einde Tijdvak (CHET). In deze rapportage wordt gerapporteerd over de volgende beleidsstukken: - ‘Beleid grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022’, vastgesteld door het College op 18 januari 2022;
7
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
-
‘Beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021’, vastgesteld door het College op 8 december 2020. Verlengingsbesluit beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2021 naar 2022, vastgesteld door het College op 1 maart 2022.
1.4 Uitgangspunten en principes Zowel het grondprijsbeleid voor nieuwe uitgiften als voor bestaande erfpachtrechten kent zoals aangegeven een aantal centrale uitgangspunten en principes, te weten: -
Marktconformiteit Genormeerd residueel Minimale grondprijzen
Het belangrijkste uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat grondprijzen marktconform moeten zijn in de zin van Europese staatssteunregelgeving. Er zijn verschillende manieren om aan marktconformiteitseis van de Europese staatssteunregelgeving te voldoen. Amsterdam kiest er voor om zo veel als praktisch mogelijk is, bouwrijpe grond via tenders in de markt te zetten. Daarnaast worden grondprijzen bepaald op basis van externe (markt-)informatie, wordt het grondprijsbeleid extern getoetst en wordt er gerapporteerd over de toepassing van het grondprijsbeleid. De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn om de opbrengstpotentie te realiseren. Ofwel opbrengst minus kosten is grondwaarde. Genormeerd betekent dat de gemeente uitgaat van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus op basis van vergelijkbare objecten (referenties) en een representatief kwaliteitsniveau, situatie nieuwbouw, op basis van een eeuwigdurend tijdvak en niet van feitelijke kosten- en opbrengstenniveaus. Hiermee wordt voorkomen dat projecten met dezelfde locatie en bestemming op het zelfde moment een andere grondprijs kennen.
Voor de bepaling van de grondprijzen volgt Grond & Ontwikkeling continu de marktontwikkelingen en maakt daarvoor gebruik van externe bronnen en vastgestelde en gerealiseerde marktgegevens. De gehanteerde bouwkostenreferenties worden elk kwartaal geactualiseerd op basis van de vastgestelde indexcijfers van het voorgaande kwartaal. Voor enkele bestemmingen, zoals sociale huurwoningen van woningcorporaties en sommige sociaal-maatschappelijke grondprijzen gelden vaste lage grondprijzen. Daarnaast gelden er minimale grondprijzen, indien uit de residuele berekening een negatieve of zeer lage erfpachtgrondprijs voortvloeit. Grond in Amsterdam heeft altijd een waarde. Als de grond residueel gezien een negatieve waarde kent, dan is namelijk een bijdrage noodzakelijk om de
8
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
opstallen te realiseren. Voor nadere invulling van deze principes wordt verwezen naar het grondprijsbeleid. De (genormeerd) residuele methodiek impliceert dat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van onder meer de volgende factoren: -
Bestemming en omvang van een project Locatie Moment in de tijd Erfpachtrechtelijke beperkingen
De grondprijzen vormen het uitgangspunt voor de bepaling van de canon, die afhankelijk van de bestemming door de erfpachter kan of moet worden afgekocht.
9
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
2 Ontwikkeling erfpachtgrondprijzen
2.1 Inleiding Zoals aangegeven in hoofdstuk 1 wordt de erfpachtgrondprijs bepaald door onder meer de bestemming, de locatie en het moment in de tijd. Gevolg hiervan is dat erfpachtgrondprijzen (sterk) kunnen verschillen in de stad en kunnen fluctueren in de tijd. Procentueel kan de fluctuatie worden versterkt door de zogenaamde hefboomwerking. Dit wordt hieronder toegelicht met twee gesimplificeerde (en fictieve) voorbeelden. Moment in de tijd In 2021 levert woning X bij vrije verkoop 350.000 euro op. Een jaar later is de prijs met 20% gestegen. De kosten ontwikkelen zich in dezelfde periode met 10%. De grondwaarde, die het residu vormt van de opbrengsten en de kosten, stijgt daardoor met 45%, een sterkere stijging dan de opbrengstontwikkeling. Dit heet het zogenaamde hefboomeffect. Dit effect dit zich in een neergaande markt andersom voor: bij dalende opbrengsten en gelijkblijvende of zelfs stijgende bouwkosten zullen de grondprijzen een nog sterkere daling laten zien.
Locatie Een woning levert in de vrije verkoop in Noord 250.000 euro op. Exact dezelfde woning levert in Oud-Zuid het dubbele op. De kosten om dezelfde woning te bouwen zijn in beide situaties gelijk.
10
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
De grondwaarde van de woning in Oud-Zuid is 500% hoger dan dezelfde woning in Noord.
Met de residuele methodiek kan de ontwikkeling van erfpachtgrondprijzen worden afgeleid van de ontwikkeling van de opbrengstniveaus en de ontwikkeling van de stichtingskosten. Voor het schetsen van een stedelijk beeld is het noodzakelijk dat voldoende representatieve (markt)informatie is. Voor de relatief transparante en homogene woningmarkt is de marktinformatie in voldoende mate beschikbaar en kan daar een redelijk betrouwbare ontwikkeling van worden afgeleid. Voor de (relatief intransparante en heterogene) commerciële vastgoedsector ontbreekt voldoende, representatieve en vergelijkbare (markt-)informatie om een betrouwbaar stedelijk beeld te schetsen. De algemene stedelijke ontwikkeling van de grondprijzen wordt daarom alleen voor de woningmarkt inzichtelijk gemaakt. De weergegeven ontwikkelingen zijn gebaseerd op gemiddelden en indicatief. Dit betekent dat individuele erfpachtgrondprijzen kunnen afwijken. De marktwaarden zijn afgeleid van data van de makelaarsvereniging NVM en de stichtingskosten zijn de bij het opbrengstniveau horende genormeerde extern bepaalde stichtingskosten.
2.2 Op stedelijk niveau In onderstaande grafieken wordt de gemiddelde en indicatieve ontwikkeling van de marktwaarde, stichtingskosten en grondwaarde per m² GO weergegeven, zowel in absolute bedragen als procentueel.
11
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Marktwaarde Stichtingskosten Grondwaarde
2011 3.200 2.100 1.100
2012 3.100 2.100 1.000
2013 3.000 2.000 1.000
2014 3.200 2.100 1.100
2015 3.500 2.200 1.300
2016 4.000 2.300 1.700
2017 4.500 2.300 2.200
2018 5.100 2.700 2.400
2019 5.600 3.000 2.600
2020 5.900 3.200 2.700
2021 6.800 3.400 3.400
2022 7.700 3.900 3.800
2013 -10% 0% -23%
2014 -5% 4% -15%
2015 5% 7% 3%
2016 19% 12% 36%
2017 35% 13% 84%
2018 56% 30% 121%
2019 70% 48% 131%
2020 79% 58% 139%
2021 109% 67% 232%
2022 138% 91% 280%
Indicatief en op basis van gemiddelden.
Marktwaarde Stichtingskosten Grondwaarde
-
-
2011 -2% 0% 0%
2012 -8% 1% -18%
Van 2011 tot en met 2014 daalt de gemiddelde marktwaarde voor een koopwoning in Amsterdam als gevolg van de kredietcrisis. Vanaf 2015 stijgt de marktwaarde weer, eerst nog relatief gering daarna sterker. In 2022 was de stijging het sterkst. De stichtingskosten veranderen van 2011 tot en met 2013 nauwelijks. Vanaf 2014 stijgen de stichtingskosten, met name in de afgelopen vier jaar. De grondwaarde volgt de lijn van de opbrengsten en stichtingskosten en daalt tot en met 2014 en stijgt vanaf 2015 versterkt door het hefboomeffect. In 2019 en 2020 was een afvlakking van de groei te zien door een verdere stijging van de bouwkosten en een afvlakkende stijging van de marktwaarden. In 2021 en 2022 steeg de marktwaarde harder dan de stichtingskosten en liet de grondwaarde daardoor een sterke stijging zien. Na 2022, wat niet is opgenomen in deze rapportage en de tabel, zien we een afvlakking tot daling van de grondwaarde.
2.3 Per stadsdeel In voorgaande paragraaf zijn de gemiddelde ontwikkelingen voor heel Amsterdam weergegeven. Wanneer gekeken wordt naar de verschillende stadsdelen zijn er verschillen waar te nemen.
12
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Indicatief en op basis van gemiddelden.
-
Tussen de verschillende stadsdelen is een verschil in marktwaardeniveau. Qua ontwikkeling valt op dat de stadsdelen binnen de ring vanaf 2014 een stijgende lijn laten zien en de stadsdelen buiten de Ring (incl. Noord) vanaf 2016. De ontwikkeling van de stadsdelen ten opzichte van elkaar is daarna minder verschillend.
Indicatief en op basis van gemiddelden.
-
Het verschil in stichtingskosten tussen de stadsdelen is minder groot dan het verschil in marktwaarde, omdat het bouwen van een woning minder locatieafhankelijk is. Het verschil in stichtingskostenniveau tussen stadsdelen wordt veroorzaakt door de kwaliteitstoeslag die gekoppeld is aan het opbrengstniveau alsook de bereikbaarheid en de complexiteit van de locatie. Qua ontwikkeling valt op dat de stichtingskosten al sinds 2017 sterk stijgen. In 2022 is dit nog iets versterkt vanwege de oorlog in Oekraïne en de gestegen energieprijzen.
13
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Indicatief en op basis van gemiddelden.
Indicatief en op basis van gemiddelden.
-
-
Als gevolg van het hefboomeffect ontwikkelen de grondprijzen zich versterkt ten opzichte van de marktwaarde en de stichtingskosten. Dit geldt zowel voor de neergaande trend tot circa 2014 als de voor de opgaande trend vanaf 2014. Als gevolg van de sterk stijgende stichtingskosten en de afvlakkende stijging van de marktwaarden aan het begin van de coronaperiode nam de procentuele stijging van de grondwaarde in 2020 in sommige stadsdelen iets af. In 2021 en 2022 is opnieuw een sterke stijging waarneembaar. In absolute zin (in euro’s) zijn de grondprijzen van de stadsdelen binnen de ring (m.u.v. Noord) het hardst gestegen vanaf 2014. In relatieve zin (in procenten) zijn de grondprijzen van de stadsdelen buiten de ring (incl. Noord) het hardst gestegen vanaf 2015. Het afgelopen jaar geldt dat met name voor de stadsdelen Noord en Zuidoost.
14
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
3 Financiële tenderresultaten
Hoofdstuk 3 analyseert de tenderresultaten met als doel inzicht te geven in de marktconformiteit van de afgegeven grondprijzen door G&O (afdeling Strategie & Advies) en daarmee de toepasbaarheid van het vastgestelde grondprijsbeleid. De analyse geeft inzicht in het aantal partijen dat zich heeft ingeschreven op een tender en de verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding.
3.1 Inleiding Het uitgangspunt bij het selectiebeleid is dat uitgiften van nieuwe erfpachtrechten plaatsvinden middels een tender. Deze financiële analyse heeft uitsluitend als doel om inzicht te geven in de marktconformiteit van de grondprijzen en daarmee de toepasbaarheid van het vastgestelde grondprijsbeleid. Deze analyse geeft inzicht in het aantal inschrijvingen per tender en de verhouding tussen de grondwaarde en de optiebieding. Daarbij geldt dat een grondprijs vaststaat en juridisch bindend is op moment van openbaarmaking van de selectieprocedure. De optievergoeding is in principe altijd onderdeel van een tender. De weging van dit onderdeel in de gunningscriteria is momenteel maximaal 10%. Na 2016 is er in tenders bij de weging meer de nadruk gelegd op kwaliteit en duurzaamheid en minder op de financiële kant. Door het lagere gewicht van het financiële aspect in de weging focussen de inschrijvers zich meer op kwaliteit en duurzaamheid van de gebouwen en wordt de optievergoeding lager. Prijs, kwaliteit en duurzaamheid zijn zodoende communicerende vaten.
3.2 De analyse van de tenderresultaten beperkt zich tot de tenders waarbij de definitieve gunning in 2022 heeft plaatsgevonden. Daarnaast beperkt de analyse zich tot de definitieve inschrijvingen op die tenders. Overzicht tenders In onderstaand overzicht staat een samenvatting van de analyse van de tenders. Bovenaan is aangegeven wanneer de tenders zijn gepubliceerd, welk gebied het betreft en wat de projectnamen van de tenders zijn. Daarna is het aantal inschrijvers voor de voorselectie (tussen haakjes) en bij de definitie selectie aangegeven. Uit de informatie blijkt dat er bij elke tender sprake is geweest van voldoende inschrijvingen. Vervolgens is inzicht geboden in de wegingsfactor van de optiebieding. In bijlage 1 (geheim) is dit schema aangevuld met de verhouding tussen de grondprijs van het betreffende programma en de daaraan gekoppelde optiebieding weergegeven.
15
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
In het overzicht is te zien dat in 2022 zeven tenders definitief gegund. In 2021 waren dit er vier. Het aantal voorinschrijvers lag in 2022 tussen 5 en 28. Bij de tenders in 2021 lag dit tussen de 3 en 19 voorinschrijvers. Aan het selectiecriterium ‘optiebieding’ werd een gewicht van 10% toegekend van het totaal. De verhouding optiebieding versus grondwaarde ligt bij deze tenders tussen de circa 0,8% en 5,0%. Wat opvalt is dat bij alle tenders uit het bovenstaand overzicht het grootste deel van het programma uit woningen bestaat en dan vooral in het middeldure segment. De tenders Ravel kavel A (middeldure huurwoningen) en AMC kavel F (medisch) zijn niet in het overzicht opgenomen. In het geval van Ravel kavel A is dit omdat optiebieding geen onderdeel van de selectiecriteria is geweest. In het geval van AMC kavel F is dat omdat dit een atypische tender is geweest, gericht op medisch gerelateerde dienstverlening en waarbij er maar 1 selectieronde plaats heeft gevonden.
3.3 Conclusie Een belangrijke bevinding is dat de grondprijzen uit de tenders geen belemmering hebben gevormd bij de marktpartijen om in te schrijven en te bieden. Op basis van het aantal inschrijvers en de hoogte van de optiebiedingen is de conclusie dat de grondprijzen geen barrière zijn geweest en daarmee marktconform zijn. De optiebiedingen vormden maximaal 5% van de grondwaarde van het totale programma. Dit past goed in de trend van de laatste jaren en kan niet los worden gezien van de beperkte mate waarin de optiebiedingen meewegen in de selectiecriteria. Het oordeel van G&O (afdeling Strategie & Advies) is dat de grondprijzen voor deze tenders marktconform zijn. Er zijn voldoende inschrijvers op de tenders en er worden geen tenders teruggegeven.
16
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
4 Analyse afwijkingsverklaringen
4.1 Mandaat directeur Grond & Ontwikkeling Op basis van het in het grondprijsbeleid geformuleerde beleidskader worden door de afdeling Strategie & Advies van Grond & Ontwikkeling grondprijsadviezen afgegeven. De directeur Grond & Ontwikkeling is in voorkomende gevallen door het college van B&W gemandateerd1 om af te wijken van de conform het grondprijsbeleid gehanteerde uitgangspunten, om te komen tot de meest optimale erfpachtgrondprijs. Hierbij blijft de directeur echter wel gehouden aan wet en regelgeving. De directeur G&O rapporteert de afwijkingen aan het college middels deze “Rapportage toepassing Grondprijsbeleid”.
4.2 Manieren van inzet mandaat manager G&O Grondprijzen worden op basis van het grondprijsbeleid bepaald. In het grondprijsbeleid staan (beleidsmatige) uitgangspunten. In sommige gevallen en projecten sluiten de beleidsmatige uitgangspunten niet aan bij project- of processpecifieke omstandigheden en is er aanleiding om af te wijken van een of meerdere beleidsmatige uitgangspunten, uiteraard mits dit goed te verantwoorden is. De aanleidingen om af te wijken zijn sterk project- en processpecifiek. Afwijkingen worden verantwoord middels een gestandaardiseerde afwijkingsverklaring, waarin verschillende disciplines van de gemeente (project, juridisch en financieel) input leveren.
4.3 Toepassing van het mandaat in 2022 In de bijlage is een overzicht te vinden van de 13 projecten in 2022 waarbij de directeur gebruik heeft gemaakt van het mandaat, dus waarvoor een afwijkingsverklaring is afgegeven. In het overzicht wordt per project aangegeven wat de reden is geweest van de toepassing van het mandaat, hoe groot het financiële beslag is, of de mandaattoepassing al heeft geleid tot overeenstemming over het betreffende project, of dat er nog sprake is van een lopende onderhandeling. Per project wordt de 'stand van zaken' weergegeven per 21 april 2023. Alle bedragen zijn exclusief BTW.
1 mandaat op grond van bijlage 4 van het Bevoegdhedenbesluit 16 december 2014 onder 3.B, lid 2 sub d i.c. “Het nemen van
besluiten inzake erfpachtuitgifte waarbij wordt afgeweken van de meest actuele door de Gemeenteraad aanvaarde (bandbreedtes van de) erfpachtgrondprijzen, ter realisering van de meest optimale erfpachtgrondprijs (artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet).”
17
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
4.4 Bevindingen Het Team Advisering Grondprijzen (onderdeel van Strategie & Advies) heeft in 2022 ongeveer 685 grondprijsadviezen afgegeven ten behoeve van nieuwe uitgiften of wijzingen van bestaande erfpachtrechten. Grondprijsadviezen hebben een bepaalde geldigheidsduur. Geadviseerde grondprijzen zijn normaal gesproken één jaar geldig, uitzonderingen buiten beschouwing gelaten (onder andere minimale/vaste grondprijzen en grondprijzen voor tenders). In 2022 zijn 13 aan de directeur G&O voorgelegde verzoeken gehonoreerd, i.c. minder dan 2%. Dit is vergelijkbaar aan 2021, waarin 9 afwijkingsverklaringen zijn geaccordeerd op een totaal van 588 afgegeven grondprijsadviezen. De afwijkingsbesluiten hebben in 10 van de 13 dossiers betrekking op het verlengen van de geldigheidtermijn van een afgegeven grondprijsadvies. In drie gevallen gaat het om een tweede verlengingsverzoek. In één dossier gaat het project specifiek om grondruil zonder financiële verrekening. In de overige twee dossiers gaat het om het hanteren van een lagere grondwaarde. In acht van de 13 dossiers heeft het verzoek om toepassing van het mandaat reeds geleid tot een overeenkomst. Uit bovengenoemde analyse kan worden geconcludeerd dat het grondprijsbeleid overwegend marktconform en passend is, gezien het (zeer) geringe aantal afwijkingen.
18
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Bijlage 1 Overzicht definitief gegunde tenders 2022 (geheim)
19
Gemeente Amsterdam Grond & Ontwikkeling
2023-05-09
Rapportage toepassing grondprijsbeleid 2022
Bijlage 2 Afwijkingsbesluiten (geheim)
20