2. Raadsadres opstalwaarde van woningen voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht (geanonimiseerd).pdf

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 27 november 2020 zond ik u een raadsadres met de titel ‘Een krakkemikkige constructie’, over de problematische kanten van de opstalwaardeberekeningen in de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht. Daarop heeft wethouder Van Doorninck op 23 maart 2021 gereageerd met kort gezegd de volgende argumenten: -

De opstalwaardeberekeningen volgen uit het advies van de Grondwaardecommissie, die de residuele grondwaardeberekening als uitgangspunt nam; De wethouder erkent dat de opstalwaardeberekeningen niet aansluiten op individuele situaties; De berekeningen waren niet openbaar, maar zijn gebaseerd op gegevens van de gemeentelijke Belastingdienst en zouden gebaseerd zijn op 9 elementen; De grenzen van 5% en 49% in de grondquotes zijn een uitvloeisel van politieke besluitvorming, de opstalwaarden worden jaarlijks geïndexeerd voor structurele en conjuncturele prijsontwikkeling.

Dit laatste is ook aangegeven in de brief van de wethouder over de indexering van de opstalwaardeberekeningen van 2 maart 2021, die op 10 maart 2021. Hierop heb ik een tweede raadsadres gezonden met kanttekeningen bij deze brief, gedateerd 15 maart 2021, die stond op de raadsagenda van 31 maart 2021 en wacht nog op beantwoording. De toegepaste indexering is namelijk dubieus: de BDB index is daarvoor niet geschikt en de prijsontwikkeling van bouwkosten van woningen verliep volgens het CBS beduidend anders dan de gemeente in de opstalwaardeberekeningen heeft gedaan. Dit raadsadres wacht nog op beantwoording. Inmiddels beschik ik echter ook over ruim 130 stukken als antwoord op een WOB-verzoek van medio april 2020, dit werd op 21 april 2021 beantwoord. Aan de hand van deze stukken kan worden geconcludeerd dat: -

-

de uitwerking van de opstalwaardeberekeningen niet voldoet aan het uitgangspunt dat de Grondwaardecommissie hiervoor aangaf (woningspecifieke berekeningen); dat de gemiddelde berekeningen per woningtype leiden tot veel te hoge en veel te lage grondwaarden, die geen recht doen aan de verschillen tussen woningen; dat het gebruik van de woningtype-indeling die de Belastingdienst voor Amsterdam heeft gemaakt veel te grof is: 90% van de erfpachtwoningen zouden in 7 woningtypen te vatten zijn; dat kenmerkende kostenfactoren voor het bouwen buiten beschouwing zijn gebleven, zoals de kavelgrootte, de projectgrootte en specifieke kenmerken van de woningen; dat bevestigd wordt dat slechts woningtype, woninggrootte, adres en WOZ-waarde samen leiden tot de berekende opstalwaarde; dat de referentieberekeningen voor de opstalwaarden/herbouwkosten uitgaan van karige bouwsommen voor woningen; dat hierdoor een zeer onevenwichtige overstapregeling is toegepast, die voor veel woningen tot te hoge grondwaarden heeft geleid.

Dit vindt u uitgewerkt in bijgaand stuk: ‘Middle of the (cheapy) road’. Hopelijk zal dit leiden tot een herbezinning op de toegepaste methode, zowel voor de toekomst als voor de afwikkeling van alle overstapaanvragen Met vriendelijke groet, 31 mei 2021