2. Raadsadres aanvullende vragen tav beleid voor grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten.pdf

Lemniskade Projecten BV

BRF_LP_ AMS_20220307

Gemeenteraad Amsterdam Stadhuis

Circula r Buiksloterham / Top-Up

Postbus 202 1000 AE Amsterdam

1 - reactie raadsadres kenmerk 2020-13451 met commentaar TF 2' reactie raadsadres kenmerk 2021 11081 3' email gemeenteadvocaat Nauta Dutilh 4: indicaties E3863 2 TopUp xlsx pdf 5 -18_maih.vJssehng_20180131.pdf 6. overzicht ABCD formules Amsterdam, 7 maart 2022 Geachte leden van de Amsterdamse gemeenteraad, Op 24 juni 2021 ontvingen wij van de Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid het schrijven met kenmerk 2020-13451 (bijlage 1) als reactie op ons raadsadres met referentienummer BRF_LP AMS 2021010. Op 8 februari 2022 ontvingen wij van de Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid het schrijven met kenmerk 2021-11081 (bijlage 2) als reactie op ons raadsadres met referentienummer BRF LP AMS__20201229 Ondanks uw uitgebreide antwoorden roepen deze opnieuw vragen op ten aanzien van uw beieid voor de grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten. Wij hopen dat uw antwoorden op deze brief ons een eenduidiger beeld zullen geven van de wijze waarop u invulling geeft aan het beleid ten aanzien van de grondwaardebepaling bij project Top-Up en in het algemeen.

In haar reactie van 21 juni 2021 op onze raadsadressen schrijft de Wethouder dat "een grondprijs is een momentopname en is gebaseerd op het op dat moment geldende gemeenlelijk beleid, de vastgestelde sbchtingskosten (of herbouwkosten by bestaande erfpachtrechten) en marklontwikkelingen in de threcle omgeving" en dat de daarbij gebruikte "genormeerd" residuele methode bedoeld is om "to voorkomen dat projector met dozelfde locate en bestemming np hetzelfde moment een andere grondprijs kennen".

Fontemkruidstraat 98 unit 8 1032 LW Amsterdam wvvw lemmskade nl 64737780

[2

rill n

Lr<

Omdat wij via WoB verzoeken hebben laten zien dat er wel degelijk enorme verschillen ontstaan bij min of meer gelijktijdig ontwikkelde projecten (zie antwoord raadsadres 21-06-2021) hebben wij in ons raadsadres van 10 november 2021 de volgende vraag gesteld. Waar en hoe is in het beleid vastgelegd hoe de gemeente de momentopname kiest om een erfpachtaanbieding te baseren? De Wethouder heeft in haar antwoord van 8 februari 2022 ervoor gekozen om deze vraag niet feitelijk te beantwoorden. De Wethouder geeft immers niet aan waar in het beleid is vastgelegd op welke wijze en op welk moment de door haar genoemde momentopname bepaald wordt. Het antwoord dat de Wethouder wel heeft gegeven luidde als volgt: "Het project Top-Up heeft grondwaarden die zijn verstrekt eind 2017. Andere projecten in de tabel zijn oudere afspraken c q afwijkende erfpachtvoorwaarden, waarbij grondwaarden zijn vastgelegd van ver voor 2017 Het kan voorkomen dat projecten in eenzelfde tijdspanne (in de uitvoering) zijn ontwikkeld a1s Top-Up, maar dat op die projecten afspraken die zijn vastgelegd in een reahsatie/ontwikkelovereenkomst uit een verder verleden van toepassing zijn.

De datum van de erfpachtaanbieding kan om die reden afwijkend zijn van het prijspeil van de grondwaarden De tijdspanne van de onlwikkeling is dus niet bepalend, maar de datum van afgifte van de grondprijzen die zijn overeengekomen tussen partijen. " Wanneer wij de uitleg van de Wethouder volgen dan geeft het de door Wethouder in de tabel geopenbaarde prijspeil dus het moment weer waarop partijen het bepalende akkoord bereikt hebben. Vraag 1: Klopt bovenstaande aanname en kunt u bevestigen dat het door de gemeente geopenbaarde prijspeil van een grondwaarde overeenkomt met de datum van afgifte van de grondprijzen die zijn overeengekomen tussen partijen c.q. het moment waarop de gemeente eenzijdig de grondwaarde heeft bepaald? In het antwoord van 8 februari 2022 geeft de Wethouder aan dat voor Top-Up de grondwaarde eind 2017 verstrekt is. De gemeenteadvocaat geeft in zijn voorstel tot correctie van de grondwaarde naar aanleiding van het met meenemen van de kosten voor de geluidwerende voorzieningen in de stichtingskosten van de genormeerde residuele berekening een exacter moment aan. De gemeenteadvocaat schrijft op 26 november per mail aan onze advocaat:

Fonteinkruidstraat 98 unit B 1032 LW Amsterdam www lemniskade nl 64737780

Lcimrt[5

„

Crel J [7+ (47:---)

"Het prijspeil voor de onderhavige kwestie betreft Q3 2017" (zie bijlage E-mail Loeb_corten_20211126.pdf) vraag 2: Kunt u bevestigen dat het prijspeil Q3 2017 gehanteerd is voor de grondwaardebepaling van Top-Up? Voor zover wij kunnen opmaken uit het beleid zoals dat is vastgelegd in "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" geeft de gemeente in artikel 2 1 ad 3 aan dat de grondwaarde afhankelijk is van het moment in de tijd Het zou dan ook dan ook voor de hand liggen dat de wijze waarop de keuze gemaakt wordt voor "het moment in de bid waarop de grondwaarde bepaald wordt" op enige manier onderdeel is van het beleid Dat lijkt echter niet het geval te zijn Daardoor kan de gemeente met volledige willekeur een datum bepalen voor de zogenaamde momentopname en daarmee volstrekt arbitrair bepalen welk gemeentelijk beleid en welk prijspeil van toepassing verklaard worden Zo kan het dus gebeuren dat in de directe omgeving het project Buiksloterham City Plot dat pas in de loop van 2022 wordt opgeleverd een 14x lagere grondwaarde kent dan ons project Top-Up dat al in 2020 is opgeleverd De gemeente had hierbij blijkbaar reeds afspraken gemaakt in 2007 en vastgelegd in 2011, op een moment dat het programma en volume van het in 2022 op te leveren gebouw nog niet bekend was, zo laat de gemeente zien in haar reactie van 21-06-2021_ De officiele erfpachtaanbieding van City plot

stamt uit 2019, een jaar later dan de erfpachtaanbieding van Top-Up uit 2018, Top-Up is al in 2020 opgeleverd terwijl het City Plot project zich thans in 2022 pas in de bouwfase bevindt . Toch is, ik herhaal het nog maar eens, de grondwaarde van Cityplot met €217/m2 14x lager dan die van Top-Up met €2.832/m2. Dat scheelt op een gebouw met de omvang van Top Up 3174m2 X €2615=€8.299 571 ' Daarom vragen wij u het volgende Vraag 3: Kunt u bevestigen dat in het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" niet is vastgelegd op welke wijze de datum voor vaststelling van de grondwaarde (en daarmee het volgens de gemeente van toepassing geachte beleid) door de gemeente gekozen dient te worden en aan welke voorwaarden een ingediend plan dient te voldoen om in aanmerking te komen voor een grondwaardebepaling? Vraag 4: Indien u op vraag 3 niet bevestigend kunt antwoorden, kunt u dan feitelijk aangeven in welk artikel van het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" vastgelegd is hoe het tijdstip voor de momentopname van

Fonteinkruidstraat 98 unit 1032 LW Amsterdam www iemniskade nl 64737780

4„nmnior_ e<aciey

een grondwaardebepaling bepaald dient te worden en aan welke voorwaarden een ingediend plan dient te voldoen om in aanmerking te komen voor een grondwaardebepaling? Vraag 5: Indien u op vraag 3 niet bevestigend kunt antwoorden en evenmin vraag 4 feitelijk kunt beantwoorden, kunt u dan aangeven in welk publiekelijk bekend gemaakt beleid dan wel is vastgelegd hoe het tijdstip voor de momentopname van een grondwaardebepaling bepaald dient te worden en aan welke voorwaarden een ingediend plan dient te voldoen om in aanmerking te komen voor een grondwaardebepaling? In de reactie van 21 juni 2021 op onze raadsadressen erkende de Wethouder twee fouten: het felt dat de kosten van de geluidwerende voorzieningen niet zijn er een fout in de meegenomen in de stichtingskosten en het feit gemaakt was. Over de marktwaardereferentie Johan van Hasseltkade _ geluidwerende voorzieningen werd erkend dat daarom de grondwaarde aangepast zou worden, over de marktwaardereferenties werd toen het volgende geschrevensamen met "Nu begnipen wij dat het referentieobject Johan van Hasseltkade een ander vastgoedobject is verkocht waardoor het gebruiksoppervlak en dus de vierkante meterprijs niet klopt. Dat is vervelend maar leidt niet tot een andere marktwaarde en grondwaarde. Dal komt doordat onze methodiek zich niet richt op enkele referenties maar worden er verschillende bronnen gebruikt.

Zo wordt gebruik gemaakt van transactieprijzen, vraagprijzen, nieuwbouw prijslijsten, eerder afgegeven en vergelijkbare grondprijzen en algemene marktontwikkelingen " Via uw WoB besluit van 20 januari 2021 was al duidelijk geworden dat 7 van de tien gebruikte marktwaardereferentie-transactieprijzen volgens het Kadaster niet geschikt waren voor het vergelijken van transactieprijzen omdat de objecten samen met meer onroerend goed verkocht waren, de fout in het gebruik van de marktwaardereferenties betrof dus niet alleen de Johan van Hasseltkade De wethouder verstrekt onjuiste informatie in haar reactie ons raadsadres: Vervolgens hebben we uw WoB besluit van 4 februari 2022 ontvangen waarin u aangeeft dat er geen (!) documenten aangetroffen zijn waaruit blijkt dat er daadwerkelijk "gebruik gemaakt (is) van transactieprijzen, vraagprijzen, nieuwbouw prijslijsten, eerder afgegeven en vergelijkbare grondprijzen en algemene marktontwikkelingen." Oe Wethouder heeft in haar reactie van 21 juni 2021 dus onjuiste informatie verstrekt aan de gemeenteraad en aan ons als schrijver van het raadsadres.

Fonteinkruidstraat 98 unit B 1032 LW Amsterdam www.lemniskade.r.. 64737780

Daarom stellen wij u de volgende vragen. Vraag 6: Kunt u bevestigen dat in het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" op pagina 3/58 is vastgelegd dat voor transformatieprojecten de grondwaarde voor de woningen op dezelfde wijze als voor niet-woonfuncties bepaald (zoals vastgelegd in artikel 5.1), dat in artikel 4.3 is vastgelegd dat de vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van de marktwaarden van vergelijkbare woningen als de woningen die in het transformatieproject gerealiseerd worden en dat vervolgens in artikel 5.1 is vastgelegd dat de vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van de gemiddelde opbrengst van vergelijkbaar vastgoed in het gebied waar het erfpachtrecht is gelegen. Vraag 7: Indien u vraag 6 bevestigend heeft beantwoord kunt u dan bevestigen dat het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" voorschrijft om de vastgoedwaarde te bepalen op basis van het gemiddelde van de marktwaarden van vergelijkbare woningen als de woningen die in het transformatieproject gerealiseerd worden in het gebied waar het transformatieproject is gelegen. Bij antwoord 3 van haar reactie van 8 februari 2022 schrijft de Wethouder echter dat "de geadviseerde marktwaarde gebaseerd wordt op informatie van verschillende bronnen.

Op basis van de op dat moment beschikbare (markt)informatie is een inschatting gedaan van de marktwaarde binnen pen realistische bat Binnen die vastgestelde bandbreedte wordt een voor het project markconform geachte marktwaarde bepaald Dit is niet per definitie de n7ediaan of het gemiddelde " Vraag 8: Kunt u bevestigen dat de hierboven door de Wethouder beschreven wijze om de vastgoedwaarde voor woningen in transformatieprojecten te bepalen niet overeenkomt met de wijze die in het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" is vastgelegd? Naar aanleiding van ons WOB verzoek d d 26 juni 2019 heeft de gemeente op 19 december 2019 gegevens (zie bijlage 2019-12-13 overzicht indicaties E3863 2 TopUp xlsx pdf) verstrekt op welke transactiewaardes van vergelijkbaar vastgoed de vastgoedwaarde van project Top-Up gebaseerd is Uit het WoB besluit van 4 februari 2022 blijkt dat er geen documenten aangetroffen zijn waaruit blijkt dat er additioneer gebruik gemaakt is van transactieprijzen, vraagprijzen, nieuwbouw prijslijsten, eerder afgegeven en vergelijkbare grondprijzen en algemene marktontwikkelingen "

Fonteinkruidstraat 98 unit B 1032 LW Amsterdam www lemniskaae ni 64737780

De op 19 december 2019 verstrekte gegevens en de daarin genoemde ; op 31 vastgoedwaarde komen overeen met de gegevens die ambtenaar januari 2018 met ons heeft gedeeld. Ook in de op 19 december 2019 geopenbaarde deze transactiewaardes per e-mail gegevens staat overigens vermeld dat op 31 januari 2018 gedeeld heeft beschrijft in zijn mail hoe uit de in zijn mail opgenomen transactiewaardes de vastgoedwaarde bepaald is (zie bijlage 48 mailwisseling 20180131.pdf) 'Di! levert een mediane transactieprijs op van € 5 152,- per m , GO excl pp en excl. grondwaarde. De jaarlijkse canon wordt omgerekend naar een afloop voor 50jaar. Dit is gemiddeld € 300,- per m 2 GO en levert een methane marktwaarde op van € 5.452 per m' GO gebaseerd op voortdurende erfpacht voor 50 jaar afgekocht. Deze transactieprijs wordt weer gecorrigeercl met ca. 6- 450,- per rn-' GO i.v.m.

duurzaamheid en bovengemiddelde kwaliteit (dit is € 45.000, voor een gemiddelde woning van 100 m 2 GO) wat leicit tot een marktwaarde van € 5.000,- per m 2 GO.' Vraag 10: in bovenstaande berekening de mediane waarde Kunt u bevestigen dat _ bepaald heeft van de eerste tien transactieprijzen die op 19 december 2019 geopenbaard zijn en niet het gemiddelde, zoals het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" voorschrijft? Ter achtergrondinformatie: Wat is het verschil tussen gemiddelde en mediaan? De gemiddelde waarde is volgens Van Dale de waarde die je krijgt door de som to delen door het aantal opgetelde waarden. (https://www.vandale.nl/gratiswoordenboek/nederlands/betekenisigemiddelde#.YiDniSlx_u0) Het gemiddelde is dus de optelsom van de waarden van een reeks afzonderlijke waarden gedeeld door het aantal waarden. De mediaan is de middelste waarde in een reeks waarden. Vraag 11: Wordt in het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" met "gemiddelde" het gewone gemiddelde of het gewogen gemiddelde bedoeld? De wethouder heeft in haar antwoord van 21 juni 2021 erkend dat de oppervlakte bij referentieproject Johan van Hasseltkade niet correct is verwerkt door de gemeente. In de door de gemeente gemaakte berekening is een woonoppervlakte van 152m2 opgenomen met een transactiewaarde van €5576,-/m2 als resultante.

Uit de leveringsakte van dit object is echter gebleken dat de totale woonoppervlakte 204m2

Fonteinkruidstraat 98 unit B 1032 LW Amsterdam www.lemniskade nl 64737780

bedroeg. Daarmee is de resulterende transactiewaarde voor dit object niet €5576, /m2 maar C4154,-/m2 Vraag 12: Kunt u bevestioen dat wanneer de oppervlakte van referentieobject Johan van Hasseltkade correct was opgenomen de waarden als volgt in de op 31 januari 2018 en op 19 december 2019 verstrekte tabel zouden moeten zijn vermeld? koopsom excl pp

prijs /m2

Christoffelkruidstraat ,

€ 347 205

€ 5 885

oppervlakt e 59

Vrouwenmantelstraat

E 730 000

€ 4 148

176

Ridderspoorweg

€ 500 000

€ 4 630

108

Christoffelkruidstraat L

€ 910 000

€ 5 688

160 80

Tabel a

Bosrankstraat

€ 325.555

€ 4 069

Ridderspoorweg .

C 225.000

€ 4.688

48

Johan van Hasseltkade .

€ 495 000

€ 5 690

87

Johan van Hasseltkade

€ 350 000

€ 5 303

66

Johan van Hasseltkade

€ 5 000

60

48-h-&n-v-a-n-H,a-5-_-,c!-Wa-d:.a.-

€ 300.000 €_84, 7_5.9_0 .

€ 5 5-7- 6'

152

Johan van Hasseltkade

€ 847 500

€ 4 154

204

Daarnaast wordt in de via de WoB op 19-12-2019 geopenbaarde gegevens gemeld dat "uit de omliggende buurten voorts de volgende gegevens in de waardebepaling meegenomen" zijn Tabel b

koopsom excl pp

prijs /m2

2017Q3

€ 286.000

€ 5 525

oppervlakt e 55

2017Q 1

€ 254 000

€ 3.900

65

2016Q4

€ 235 000

€ 4 425

55

2017Q3

€ 250 000

€ 5 075

55

2017Q2

€ 249 000

€ 4 850

55

2017Q1

€ 220 000

E 4 550

50

201 6Q4

€ 264 000

€ 4 300

65

Fonteinkruidstraat 98 unit B 1032 LW Amsterdam www lemmskade 64737780

1 4—)

r [111 1

se<J 1,

Vraag 13: Kunt u bevestigen dat de gemiddelde prijs/m2 op basis van de hierboven vermelde gegevens van tabel a en tabel b samen €4816,-/m2 en het gewogen gemiddelde €4688,-/m2 bedraagt? Vraag 14: Kunt u bevestigen dat de wijze waarop in zijn mail van 31-012018 de vastgoedwaarde heeft bepaald als volgt had moeten luiden wanneer niet de mediane waarde maar zoals het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" voorschrijft de gemiddelde waarde genomen was, wanneer een oppervlakte van 204m2 voor referentieobject Johan van Hasseltkade was aangehouden en wanneer uitsluitend de transactieprijzen zoals geopenbaard op 19 december 2019 gebruikt zouden zijn:

. 6 'r - € 4816,- per m,GO excl. "Dit levert een gemiddelde transactieprijs op van Epp en excl. grondwaarde. De jaarlijkse canon wordt omgerekend naar een afloop voor 50jaar. Dit is gemiddeld 300,- per m,GO en levert een gemiddelde marktwaarde op 5116,- per m 2 GO gebaseerd op voortdurende erfpacht voor 50 jaar van € 5.46-a 450,- per m 2 GO afgekocht. Deze transactieprijs wordt weer gecorrigeerd met ca 45.000,- voor een i v m duurzaamheid en bovengemiddelde kwaliteit (dit is gemiddelde woning van 100 m 2 GO) wat leidt tot een marktwaarde van E---6,y004666,- per m 2 GO " Vraag 15: Indien u bij vraag 11 heeft geantwoord dat het ciew^gen gemiddelde in zijn mail bedoeld wordt, kunt u dan bevestigen dat de wijze waaro van 31-01-2018 de vastgoedwaarde heeft bepaald als volgt had moeten luiden wanneer niet de mediane waarde maar zoals het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" voorschrijft de gemiddelde waarde genomen was, wanneer een oppervlakte van 204m2 voor referentieobject Johan van Hasseltkade ' was aangehouden en wanneer uitsluitend de transactieprijzen zoals geopenbaard op 19 december 2019 gebruikt zouden zijn: 4688,- per m' GO excl. "Dit levert een gemiddelde transactieprijs op van €—E-A-ra-2pp en excl. grondwaarde. De jaarlijkse canon wordt omgerekend naar een afloop voor 50jaar.

Dit is gemiddeld € 300,- per m' GO en levert een gemiddelde marktwaarde op van 4988,- per m 2 GO gebaseerd op voortdurende erfpacht voor 50 jaar afgekocht Deze transactieprijs wordt weer gecorrigeerd met ca. € 450,- per rn,GO 45.000,- voor een i.v.m. duurzaamheid en bovengemiddelde kwaliteit (dit is gemiddelde woning van 100 m 2 GO) wat leidt tot een marktwaarde van E €4538 per m 2 GO "

Fonteinkruidstraat 98 unit B 1032 LW Amsterdam www lemniskade.nt 64737780

-

3 verschillende ABCD formules In haar antwoord van 8 februari 2022 komt de wethouder niet terug op de door ons geconstateerde verschillen in de gebruikte ABCD formule waarmee de canonverhoging berekend wordt (zie bijlage abcd formules pdf) Daarom stellen wij onze constatering nogmaals maar thans in de vorm van een vraag Vraag 16: Kunt u bevestigen dat de in de ABCD formule in de AB1994 (welke in de erfpachtaanbieding Top-Up van toepassing is verklaard op pagina 2/27), de ABCD formule zoals deze staat uitgeschreven op pagina 20/27 van dezelfde erfpachtaanbieding en de ABCD formule zoals die opgenomen is in het door de gemeente in 2017 vastgestelde beleid "bestemmings- en bebouwingswijziging" de variabelen A, B, C en D verschillend omschreven zijn? Als laatste wit ik graag terugkomen op het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" Fr zijn in 2017 twee versies met dezelfde titel in omloop geweest Omdat u bij de grondwaardebepaling voor project Top-Up gebruik gemaakt hebt van de residuele methode gaan wij er van uit dat u gebruik gemaakt heeft van het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" dat is gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 31 oktober 2017 Vraag 17: Kunt u bevestigen dat u voor de grondwaardebepaling van project Top-Up gebruik gemaakt heeft van het beleid "Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2017" dat is

gewijzigd naar aanleiding van collegebesluit van 31 oktober 2017. Met het beantwoorden van deze vragen helpt u ons om een exacter begrip to krijgen van de informatie die tot op heden aan ons verstrekt is Dit zal de gesprekken tussen de gemeenteadvocaat en onze advocaat over de door de Wethouder toegezegde correctie van de grondwaarde vergemakkelijken en naar wij hopen ook versnellen Hartelijke groet, Tom Frantzen

Met vricndelijke greet,

Tom Frantzen L emniskade projecten BV

Fonteinkruidstraat 98 unit 8 1032 LW Amsterdam www iemniskade n 64737780

• •.

yy.

..

0

-

•

II

-

—•

T.

'

"1.11'

.:•

•.

• •

„•.

_

• I-

Efr

•

• "

„

irirm

-

- --411

•;

.p

m"P'.0.0 • :nal •

1 1.

•

C

P. 11.

,

7.

li: ,

,. • = r

!.!

'611/.

U

`

tI 11

• ." -..l' .

...

- '',

• '

•

''''

• . ...

fr in

'' ....._ 5:ii ,•;? -• • .-. '''r,e "=.. a

• iz "lli MI. "

, :1 il-

..

7

'

•

110 . III%

- .. . t XI , 1.

„„,

_

=

Am •

1

II

111

11

II I..

•

‘,.

X

..... :. .

ii

11

_

11

"A

,...,.- „: .1; fl, .. . • ,,

. ...I! .

!‘e

r'=

11(11Jell' " , ' 1;1 ,

Ir

,.• '

•

•

•

.i,

nil

=

II „Go!

,.„.

•

l'.,1

. ..1..

. .4. II

1. 0,

Ill •

1,6A

NI

. •,..!

"LLII.

C ,

- m Zri. . rig11 r

v

ILliii1•1' •.,,,.. .- •„.„.,,,:1,„ ::,,,l,,.'1.i,!1,i,1 ,..1rki;' 0 ,ii,„,r.,,,,,,,Li „ I

u ,,,, ,,,,, . .!, :!',.!'•,';rc , • 411 T , 1', 41i1' ,,,;15.'' I 1, !I

•!!iiii.

141 •

•

.:El

II

: ri , 4,,, .If

".74,:- •,'''

„, _ ., ,,.. . tlin F,,•-• - . . _. . :,

..1' -

:"''' n'S,„

. • II

"

MI

,..: . ,,:;:, r.,,,i , -, „ . ., . • • -, . ...r. „_ •

..

• 4 7 1-' -. •••'",_ ' . : 1

RV: • , II

„,„..

liiIIr4"u. 1H

1$

2 - •

=' .. '' ri'' ' - .!l'''. " l- - • 71 • . :" - Ili•tii.7. eil-"' i7 • .-.`i 4 7; -mr = X",- s". 'ilii•l, g% Pt

..... '.":t

p ,p

• Il

-

.

-,

il.•2'.:/11 '.

•

11114 ' "

=

'''-

....7.

.-

1p 11

11

. '11 - -

„

al

r7„,

• •P"._, „14 ,

- • f. "

ii

IPI •

11

11

11" pp!

$‘...

7 „.,',.;,,:, _-....,1 •,,, , , . .,. ....

k

•

:

pp

P1

1$.1. A 4

r

„III

'II

"

11,

-

1:11

III

pi.

1111

•

" 1,1 "11 •P'

IL

- - -N .or 5.„,

U

kir! E.: Ill al

!:" • 7.

•

11 'A!

•

•

11

°11"

• "

. •

1111.

II A

0

,

•

11

•

"i'7,"1

•

=

A 1111

.A

-

11,11

""

,•

.

•"

I II

:,"„,,J. , kiliiiij

2

.• .

' "I'lilli ,i1111111.1,FJ5,11'11' 01

/I

• "

11 „ff

it •

. - •

"

ff

I

II

r

1-

-

-..„ ....i 1.1., _

0.• .•

I, - ^

r .. ff . 11

.1.

IF

•••• Ill•

'

_

, II • rr-.4!Ii

:,

1" .

..5li

•

1:

.

,, , ,,,i

„•

III '. : A

!

• '1

II- ....1! .1k,1111,,Q1 111. r, . . „ .t . 1 . Id1111/ = 04NglliA4 lla In ,p1,'' ri"IiCilliilIliti,,,IieiIII•Aillirr" _ , i:...„ ,...0 11 ll„.[•11, c.l 'ily 11111,'"f,f., 41 ' Al ,Il il 1141.; I ,i Ili liI y , , . AIIIIII .• i 0j , rr .).,,,,,..h. II- 1 _. ,,,,.. Ill ir „ . •

•

-

11 .

II

' 11'

li 0,

•

Ill•

br„ -

.' • '''•

,,, • ••• I

11! .

•

„

r.„-,5 - • ,, r ,,, . .., . 1

$ I lIll

... -

t1,11I.

•

r IT .

-- 3

, ..,,,,,-4, 4 . „„. .

115.-

1:

II

II

'

Or ...I'

ii, .1 „

,„,,, ,„ ,,

1 10 L II

,

.=:„1. •,,, ,,

4

,

113it ll1"

0

.

ff 1111

'I' ,, iiad II= tt

11:g!!

III ' lii"II it

i

mg% „ 11

„

III

1

•".'1

XII 11111

I

r

'1

.1

II ,.,

17 1111

1

144 4

4

., ,...

::'" rt

41

1111 .

I

IIT II

"

•

11 II

..is..

II I III

4

II'lllq.,

r

r• IP!

II

'

'

.111

, ;..,,i

• L. -

"1"'

X,

IlI 0 ,..L . . . ._ .0„,„„r • ,,

.•...

ill

,,, x

III

•

,I11•1111!;$11

'Il

, 16

IIII

ill, IIII