2. Publieksversie HVV en Leegstandsverordening.pdf

Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 in het kort

Inhoud

1.

Inleiding

3

2. Sociale huurwoningen in particulier bezit en gereguleerde middeldure huurwoningen

4

3.

Sociale huurwoning van corporaties

5

4.

Urgenties

6

5.

Stadsdeelvoorrang

7

6.

Beroepsgroepenregeling

8

7.

Woonwagenstandplaatsen

9

8.

Woningonttrekking 

10

9.

Samenvoegen van woonruimte

11

10. Woningdelen en kamerverhuur

12

11. Woningvormen

13

12. Toeristische verhuur

14

13. Splitsen

16

14. Opkoopbescherming

17

15. Leegstandverordening Amsterdam

18

1. Inleiding Door de Huisvestingswet kunnen gemeenten regels maken over het verdelen van schaarse woningen. En regels over het gebruik van en de voorraad aan woningen. Deze regels staan in de Huisvestingsverordening. Omdat de Huisvestingsverordening veel moeilijke en juridische woorden bevat, is het voor veel mensen lastig om te lezen en te begrijpen. Daarom hebben we deze publieksvriendelijke, meer toegankelijke versie van de officiële Huisvestingsverordening gemaakt.

Tekort aan woningen Voordat wij de in de Huisvestingsverordening opgestelde regels mogen maken, moeten wij laten zien dat er een tekort is aan woningen. Of dat het nodig is om de buurt leefbaar te houden om te wonen. Uit onderzoek blijkt dat er in heel Amsterdam een tekort aan woningen is. Dit geldt voor alle soorten woningen. Daarom hebben wij in 2024 een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld. De Huisvestings­ verordening geldt maximaal 4 jaar. In die periode pakken wij de problemen op de woningmarkt aan. Als dat niet genoeg lukt, dan kan de gemeenteraad na 4 jaar opnieuw een Huisvestingsverordening vaststellen.

Regels over het verdelen van schaarse woningen In Amsterdam is er een groot tekort aan sociale en middeldure huurwoningen. Daardoor hebben veel mensen moeite om een woning te vinden. Met de regels worden de schaarse woningen toegewezen aan mensen die ze het meest nodig hebben. Ook voorkomen we dat mensen in goedkope en middel­ dure huurwoningen wonen als zij een duurdere woning kunnen betalen. We bieden zelf geen woningen aan. Maar we onder­ steunen u graag bij het vinden van een woning. Behalve huurwoningen en koopwoningen zijn er namelijk verschillende andere mogelijkheden. Kijk voor meer informatie op: Woonmogelijkheden - Gemeente Amsterdam

Regels over het gebruik en de voorraad aan woningen Met regels houden wij de controle over het aantal woningen in Amsterdam. Hierdoor zorgen wij ervoor dat de woningen worden behouden en passen bij wat inwoners nodig hebben. Daarmee zorgen we er ook voor dat de buurt leefbaar blijft om te wonen.

3

2. Sociale huurwoningen in particulier bezit en gereguleerde middeldure huurwoningen Voorrang

In de Huisvestingsverordening staan regels voor het verlenen van een huisvestingsvergunning voor particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens (sociale huurwoningen) en gereguleerde middeldure huurwoningen. U heeft een huisvestingsvergunning nodig voor: 1. Een huurwoning onder de liberalisatiegrens in particulier bezit. Dat zijn woningen met een huurprijs tot € 879,66 per maand (prijspeil 2024) die niet in bezit zijn van een woningcorporatie. 2. Een gereguleerde middeldure huurwoning. Dat zijn woningen waarvoor private afspraken of erfpachtafspraken zijn gemaakt over de maximale huurprijs. Dit kan ook via het omgevingsplan. Deze woningen hebben een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.220,40 per maand (prijspeil 2024).

Sommige woningzoekenden krijgen voorrang op een gereguleerde middeldure huurwoning. Het gaat om de volgende groepen woningzoekenden: n Iemand die een sociale huurwoning van een woningcorporatie in de regio Amsterdam achter­ laat krijgt voorrang op andere woningzoekenden. n Huishoudens met 1 of meer minderjarige kinderen krijgen voorrang op een woning met 3 of meer kamers, of groter dan 61 m2. n Huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 61.967 (prijspeil 2024) krijgen voorrang op een woning met een huurprijs van maximaal € 1.068,34 (prijspeil 2024). Dit zijn de lagere midden­ inkomens. n Huishoudens van 55 jaar en ouder krijgen voorrang op een seniorenwoning tot 70 m2.

U mag in deze huurwoningen wonen als de eigenaar van de woning toestemming geeft en u een huis­ vestingsvergunning bij ons aanvraagt. Lees meer over het aanvragen van een huisvestingsvergunning.

De voorrangsregel voor doorstromers uit een sociale huurwoning geldt niet bij middeldure huurwoningen van wooncoöperaties.

Voorwaarden huisvestingsvergunning Wij kunnen uw huisvestingsvergunning weigeren als: n Niemand in uw huishouden ouder dan 18 jaar is. n Iemand uit uw huishouden volgens de wet niet in Nederland mag verblijven. n Het totale bruto jaarinkomen van uw huishouden te hoog is (€ 55.629 - voor sociale huurwoningen en € 75.362 voor middenhuur woningen). n Uw huishouden de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. We kunnen de huisvestingsvergunning ook weigeren als bij de toewijzing van uw woning geen rekening is gehouden met de voorrangsregels. Dan is uw woning namelijk onterecht aan u aangeboden. We kunnen uw huisvestingsvergunning intrekken als: n Uw huishouden niet binnen 4 weken in de woning woont. n U onjuiste of onvolledige gegevens doorgaf waarvan u wist of kon weten dat ze onjuist of onvolledig waren.

4

3. Sociale huurwoning van corporaties Waarom het vinden van een sociale huur­woning lang duurt

Puntenverlies is om te zorgen dat een sociale huur­woning naar iemand gaat die dat het hardst nodig heeft.

In Amsterdam zijn er niet genoeg woningen. Er zoeken meer mensen naar een sociale huurwoning dan dat er woningen zijn. Daarom hebben we regels die bepalen wie welke woning mag krijgen.

Welke voorrangsregels zijn er?

Met het totaal van uw punten reageert u op woningen. De totale punten bepalen hoe snel u aan de beurt bent voor een woning. Sommige woningen kunt u alleen krijgen als u voorrang heeft. U leest verderop meer over de voorrang.

Naast punten heeft DAK Regio Amsterdam ook voor­ rangsregels. Bij een advertentie voor een woning staat welke voorrangsregels er gelden. Er zijn verschillende voorrangsregels: n In Amsterdam gaan woningen met een lagere huur met voorrang naar mensen met een lager inkomen. n Daarnaast krijgen veel woningen die vrijkomen een label. Dit label bepaalt wie er voorrang krijgt wanneer een woning op DAK Regio Amsterdam verschijnt. Woningen die geschikt zijn voor ouderen gaan bijvoorbeeld als eerste naar senioren. Jongeren komen in aanmerking voor jongerenwoningen. En gezinnen komen als eerste aan de beurt bij een grotere woning. Tot slot gaan rolstoelwoningen en woningen die toegankelijk zijn als eerste naar mensen die slecht ter been zijn. We werken met labels zodat een woning gaat naar het huishouden dat bij die woning past. n Het kan dat er nog een extra voorrang is voor een bepaalde woningzoekende. Zo krijgen jongeren met binding aan Amsterdam voorrang op een deel van de jongerenwoningen die vrijkomen in Amsterdam. Ook komen mensen van wie de huidige woning wordt gesloopt of verbouwd vanwege hun urgentie eerder aan de beurt als ze reageren op het aanbod. n Tot slot krijgt iemand soms voorrang als deze persoon meedoet aan een verhuisregeling, zoals Van Hoog Naar Laag of Van Groot Naar Beter.

WoningNet is hetzelfde als DAK regio Amsterdam

Meer informatie over punten of het vinden van een sociale huurwoning

WoningNet kreeg alleen een andere naam. U hoeft uw inschrijving niet om te zetten naar DAK regio Amsterdam.

Wilt u meer weten over het opbouwen en verliezen van punten? Of wilt u weten of u in aanmerking komt voor situatiepunten? Kijk dan op DAK regio Amsterdam of vraagpuntenaan.nl.

Hoe u een sociale huurwoning van een corporatie kunt krijgen Er zijn verschillende mogelijkheden voor een sociale huurwoning van een corporatie: n Opbouwen van woonpunten n Voorrangsregels voor specifieke groepen en situaties n Urgentieverklaring

Hoe u woonpunten opbouwt U moet zich eerst inschrijven op DAK regio Amsterdam. Op DAK kunt u punten opbouwen. De verdeling van woningen op DAK gaat niet meer via inschrijfduur, maar via een puntensysteem. Er zijn 4 soorten punten: wachtpunten, zoekpunten, situatiepunten en startpunten. n Wachtpunten bouwt u jaarlijks op. U krijgt er 1 per jaar dat u ingeschreven staat. n Zoekpunten bouwt u op met actief zoeken. n Voor mensen in bepaalde situaties zijn er situatiepunten en startpunten.

Kunnen mijn punten ook worden verminderd?

Zoeken naar een aangepaste woning

U kunt ook punten verliezen. Bijvoorbeeld als u: n Langere tijd niet reageert op woningen. n Afspraken voor een bezichtiging niet nakomt. n Wanneer u 2 keer een aangeboden woning weigert.

Zoekt u naar een aangepaste woning, zoals een rolstoelwoning of woning zonder trappen? Kijk dan op deze pagina: Rolstoelgeschikte woning, senioren­ woning of benedenwoning aanvragen - Gemeente Amsterdam.

5

4. Urgenties Waar u urgentie kunt aanvragen

In paragraaf 10 van de Huisvestingsverordening staat wanneer een inwoner urgentie kan krijgen. Met urgentie krijgt u met voorrang een woning toegewezen. We kunnen urgentie geven aan mensen die vanwege een moeilijke situatie snel een woning nodig hebben.

De meeste urgenties kunt u niet zelf aanvragen. U kunt alleen een sociale of medische urgentie aanvragen. Of een urgentie vanwege mantelzorg. Daar maakt u een afspraak voor bij het Sociaal Loket. Kijk hiervoor op amsterdam.nl/veelgevraagd/ sociaal-loket-afspraak-maken-93413-kp. Voor alle andere urgenties moet een organisatie u voordragen. Als de woning wordt gesloopt of verbouwd (stads­vernieuwingsurgentie), dan krijgt u urgentie via de corporatie.

Wanneer u urgentie kunt krijgen We kunnen u in de volgende gevallen urgentie geven: n Als u een woning zoekt nadat u ergens anders moest wonen vanwege huiselijk geweld. n Als u dichterbij moet wonen bij iemand die voor u zorgt. Of als u zelf voor iemand anders moet zorgen. n Na verblijf in de maatschappelijke opvang, beschermd wonen of een andere instelling. n Als u dakloos bent met minderjarige kinderen. Of te maken hebt met geweld of dreiging. n Bij lichamelijke of geestelijke medische problemen. n Als u statushouder bent en bent toegewezen aan Amsterdam. n Als u statushouder bent en u van ons de eerste keer een tijdelijk huurcontract hebt gekregen. Ook kan u als statushouder soms nog een keer urgentie krijgen als de rest van het gezin ook naar Amsterdam komt (gezinshereniging). n U uit de uw woning moet omdat de woning wordt gesloopt of gerenoveerd (stadsvernieuwings­urgentie). n Als de huidige woning onbewoonbaar is door bijvoorbeeld brand of overstroming. n Als u dakloos bent en de organisaties HVO Querido of de Regenbooggroep u voordraagt. n Ook als u valt binnen: – de aanpak voor multiprobleemgezinnen. – het beleid ten aanzien van dreigende ontruiming bij overlast. – het Uitstapprogramma Prostitutie. – het beleid voor slachtoffers van mensenhandel. – het beleid voor personen die gehuisvest moeten worden na herstel in een revalidatiecentrum.

Wanneer u met een urgentie zelf een woning mag zoeken Als we u urgentie geven, dan komt u op de wachtlijst. We noteren op de wachtlijst wat voor soort woning u nodig heeft. Dit noemen we het zoekprofiel. U mag 1 stadsdeel aangeven waar u niet wilt wonen. Dan krijgt u geen woning aangeboden in dat stadsdeel. De woningcorporaties kijken of ze een passende woning voor u hebben. Zij laten u weten dat er een nieuwe woning is. U mag dan komen kijken naar de woning. We noemen dit directe bemiddeling. Met urgentie krijgt u 1 keer een woning aangeboden door een woningcorporatie. Als u de aangeboden woning weigert, dan trekken we de urgentie in. Ook als u niet op het aanbod reageert, dan is dat een weigering. Het is anders als u een urgentie van de corporatie krijgt vanwege sloop of vernieuwing. Dan mag u zelf zoeken naar een andere woning. U krijgt daarbij voorrang op DAK regio Amsterdam.

Er zijn ook nog algemene voorwaarden om urgentie te krijgen. Zo mag u niet te veel verdienen voor een sociale huurwoning. En u mag geen ongeregelde schulden hebben. Ongeregelde schulden zijn schulden waarvoor geen schuldenregeling is afgesproken. Soms zijn er nog extra regels. Zo moet u bijvoorbeeld 4 jaar in Amsterdam wonen om vanwege medische redenen urgentie te krijgen. Een overzicht van de voorwaarden staan in de Nadere Regels Urgenties. 6

5. Stadsdeelvoorrang Wat de stadsdeelvoorrang voor nieuw­ bouwcomplexen is

Voorwaarden voor stadsdeelvoorrang De voorrang geldt als u in de afgelopen 10 jaar ten­minste 6 jaar aaneengesloten in het stadsdeel woont. Voor de woningen kunnen ook andere voorrangsregels of passendheidseisen gelden. Zo kunnen bijvoorbeeld gezinnen voorrang krijgen op grote woningen.

Op sommige nieuwbouwwoningen in Amsterdam krijgen bewoners uit het stadsdeel voorrang boven andere woningzoekenden.

Waarom stadsdeelvoorrang voor nieuw­ bouwcomplexen

Meer informatie over stadsdeelvoorrang

Bewoners krijgen door de stadsdeelvoorrang meer kans op nieuwbouwwoningen in hun eigen stadsdeel. Zo bouwen we voor de buurt.

Meer informatie staat op amsterdam.nl/ wonen-leefomgeving/wonen/woonmogelijkheden/ voorrang-zittende-bewoners/

Voor welke woningen stadsdeelvoorrang geldt De voorrang geldt alleen voor nieuwbouwcomplexen met meerdere woningen. En waarbij de eigenaar de regeling wil toepassen. Het geldt voor 25 procent van de woningen in dat complex. Daarnaast geldt de voorrang alleen bij de eerste keer dat de eigenaar de woning verhuurt. Kijk in de bijlage 1 van de Huisvestingsverordening om te zien voor welke complexen de voorrang geldt.

7

6. Beroepsgroepenregeling Wat de Beroepsgroepenregeling is

Meer informatie over de Beroeps­­­ groepenregeling

In Amsterdam zijn er veel vacatures voor leerkrachten, zorgmedewerkers en politieagenten. Maar ze hebben ook woningen nodig. Daarom hebben we een voor­ rangsregeling voor huurwoningen, speciaal voor deze beroepsgroepen.

Informatie voor kandidaten: Voorrang op huurwoningen voor onderwijs, zorg en politie - Sociaal Domein (amsterdam.nl)

Wie in aanmerking kan komen voor de Beroepsgroepenregeling

Informatie voor particuliere verhuurders: Woning verhuren aan medewerkers in het onderwijs, de zorg of de politie - Gemeente Amsterdam

De Beroepsgroepenregeling geldt voor: n (bevoegde) Leerkrachten. n Politieagenten. n Medewerkers in de directe zorg voor patiënten. De voorwaarden staan op onze website. Daar kunt u zich ook aanmelden.

Hoe de Beroepsgroepenregeling werkt We nemen uw aanvraag voor de Beroepsgroepen­ regeling in behandeling en beoordelen die. U krijgt voorrang als u aan de voorwaarden voldoet. U kunt daarna een aanbod voor een woning krijgen. Afhankelijk van uw leeftijd en inkomen is dit een: n Jongerenwoning. n Reguliere sociale huurwoning. n Middeldure huurwoning. We gebruiken hiervoor een wachtlijst op inschrijftijd. U moet zich inschrijven bij DAK regio Amsterdam om de beroepsgroepenregeling te kunnen gebruiken.

Intrekking van de wachtlijst voor de Beroepsgroepenregeling U moet zowel bij aanmelden als bij toekennen van een woning aan de voorwaarden voldoen. We kunnen de voorrangsregeling intrekken als: n U niet meer voldoet aan de voorwaarden. n U niet naar een bezichtiging komt zonder zich eerst af te melden. n U een derde aangeboden woning weigert. Veranderde uw situatie ondertussen, dan moet u dit bij ons melden. We trekken de toekenning in als u daardoor niet meer aan de voorwaarden voldoet.

8

7. Woonwagenstandplaatsen De verdeling van woonwagenstandplaatsen

5.

Er gelden in Amsterdam voor woonwagenstand­ plaatsen regels en een systeem voor het verdelen van woonwagenstandplaatsen. Ook heeft u een huisvestingsvergunning nodig om een standplaats in te mogen nemen.

6. 7.

Wie er in aanmerking komt voor een standplaats

8.

Bij het verdelen van woonwagenstandplaatsen houden we rekening met de cultuur van de woonwagen­ gemeenschap. Iemand die in een woonwagen op een woonwagenstandplaats in Amsterdam wilt wonen moet een huisvestingsvergunning hebben. We verlenen een huisvestingsvergunning voor een woonwagenstand­ plaats als uw huishouden volgens de toewijzingsregels als eerste in aanmerking komt. Deze toewijzingsregels staan verderop toegelicht. Dat u afstamt van de woonwagengemeenschap en dit kan aantonen is 1 van de voorwaarden.

Hoe u in aanmerking komt voor een standplaats We houden een register bij van mensen die naar een woonwagenstandplaats zoeken. Het register zet de aanvragers op volgorde van hun inschrijfdatum. Daarnaast gelden er nog meer toewijzingsregels die de volgorde per locatie bepalen. Deze onderdelen leggen we in een apart onderdeel verder uit.

Volgorde van toewijzing Naast de inschrijfduur bepalen we met deze volgorde wie er als eerst een standplaats krijgt per woonwagen­ locatie in Amsterdam: 1. De persoon die al een woonwagenstandplaats huurt in Amsterdam en wil verhuizen naar een vrijgekomen plek op dezelfde locatie. Deze persoon laat zijn oude plek vrij achter zodat iemand anders deze weer over kan nemen. 2. De persoon die op de peildatum een woon­ wagenstandplaats huurt in Amsterdam en moet vertrekken vanwege opheffing of verkleining van die locatie. 3. De persoon die behoort tot de traditionele doelgroep en in ernstige sociale omstandigheden verkeert, waardoor verhuizen naar een andere plek nodig is. 4. Een kind dat bij de ouders woont op de locatie in Amsterdam waar een plek vrijkomt.

9

De persoon die in Amsterdam een woonwagen­ standplaats huurt en wil verhuizen naar een vrijgekomen plek op een andere locatie, als de eigen plek wordt achtergelaten. Een kind dat bij de ouders woont op een andere locatie in Amsterdam. Een voormalige bewoner die niet langer dan 3 jaar geleden in een woonwagen in Amsterdam heeft gewoond. Overige mensen die op zoek zijn naar een woonwagenstandplaats.

8. Woningonttrekking Door de schaarste aan woningen willen we de bestaande woningvoorraad zo veel mogelijk beschermen. Daarom heeft u voor het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad een vergunning nodig. We verlenen deze onttrekkingsvergunning alleen in bijzondere gevallen, juist vanwege de schaarste aan woonruimte. Wel gelden er enkele uitzonderingen op de vergunningplicht.

Ook als u de woning voor korte duur in gebruik geeft, heeft u geen onttrekkingsvergunning nodig als de gebruiker er geen huur voor betaald.

Welke voorwaarden voor een onttrekkings­ vergunning gelden We toetsen de aanvraag om een woning te onttrekken aan onder andere het doel van de onttrekking. Zo kunnen we woningonttrekking makkelijker toestaan als het een maatschappelijke wenselijke ontwikkeling helpt. Ook stellen we vaak de voorwaarde dat vanwege de woningonttrekking ergens anders nieuwe woon­ ruimte moet komen. Zo blijft de woningvoorraad zo veel mogelijk op peil.

Wanneer een vergunning nodig is voor woning­onttrekking U heeft een onttrekkingsvergunning nodig als een woning een andere bestemming krijgt, bijvoorbeeld om te worden gebruikt als winkelruimte. Ook als u een woning sloopt, heeft u een woningonttrekkings­ vergunning voor sloop nodig.

Boete We kunnen een boete opleggen van maximaal € 21.750,- voor het onttrekken van woonruimte zonder vergunning.

Wanneer geen vergunning nodig is voor woning­onttrekking Als u eigenaar bent van een woning en deze ook zelf bewoont, mag u in sommige gevallen een deel van die woning onttrekken voor eigen gebruik. Zo mag een eigenaar-bewoner bijvoorbeeld een deel van de woning gebruiken. Bijvoorbeeld als kantoorruimte aan huis of praktijkruimte aan huis. Ook heeft u geen vergunning nodig voor woningonttrekking als u de woning onttrekt voor gebruik als tweede woning.

10

9. Samenvoegen van woonruimte Wat samenvoegen is

n

Samenvoegen betekent dat u van meerdere woningen 1 woning maakt. Hierdoor verdwijnt er ten minste 1 woning en ontstaat er 1 grote woning. Hier heeft u soms een vergunning voor nodig.

Boete

Wanneer een vergunning voor samenvoegen nodig is

We kunnen een boete opleggen van maximaal € 18.860,- voor het illegaal samenvoegen van woningen.

We vinden woningen behouden belangrijker dan samenvoegen. Soms heeft het voor de woningvoorraad toch voordelen als woningen worden samengevoegd. Er is alleen een vergunning nodig wanneer u als eigenaar een woning met een aangrenzende woning wil samenvoegen, maar er zelf niet gaat wonen. Als u voor eigen gebruik een woning samenvoegt hoeft u dus geen samenvoegingsvergunning aan te vragen.

Wat de belangrijkste voorwaarden zijn We kunnen een vergunning voor samenvoegen verlenen onder 1 of meer van de onderstaande voorwaarden: n

Woonruimte compenseren We kunnen u vragen om op een andere plek woonruimte te maken. Die nieuwe woonruimte moet dan: – Binnen een bepaalde tijd na het uitgeven van de vergunning klaar zijn. – Wat betreft grootte, kwaliteit, ligging en huurprijs gelijk zijn aan de woonruimte die opging in de samenvoeging. Hiermee herstelt u de balans.

n

Woonruimte wordt verhuurd aan een huishouden met een inkomen tot € 51.356,Heeft 1 van de samen te voegen woonruimten volgens het Woningwaarderingsstelsel 200 of minder punten? Dan wordt de samengevoegde woning gedurende een bepaalde termijn verhuurd aan een huishouden met een bruto totaal jaarinkomen tot € 51.356,- (prijspeil 2023).

n

Woonruimte heeft maximaal 200 punten waarde Alle woningen die u samenvoegt hebben volgens het Woningwaarderingsstelsel een puntenwaarde tussen de liberalisatiegrens en 200 punten. En de samengevoegde zelfstandige woonruimte is volgens het Woningwaarderingsstelsel hooguit 200 punten waard. Zo voorkomen we dat een goedkope woonruimte opgaat in een dure woonruimte.

Van krap naar passend wonen De reden dat u samenvoegt is dat een huishouden te krap woont en na samenvoegen over voldoende ruimte beschikt.

11

10. Woningdelen en kamerverhuur Kamerverhuur

We willen zo veel mogelijk woonplekken maken. Woningdelen kan daarbij helpen. Maar er zijn wel regels voor woningdelen om de leefbaarheid zeker te stellen.

Als 3 of meer volwassenen in een woning wonen zonder aan de regels voor inwoning te voldoen, dan is dit kamerverhuur. Dan heeft u altijd een vergunning nodig. Denk hierbij aan bijvoorbeeld studentenkamers. Daar huren de bewoners een kamer en delen zij de gezamenlijke voorzieningen zoals keuken en sanitair. Dan is dus een vergunning nodig. Om de stad leefbaar te houden verlenen we een maximaal aantal vergunningen voor kamerverhuur. Er zijn regels die bepalen hoeveel woning per wijk en per pand voor kamerverhuur mogen worden gebruikt.

Een woning mag in principe door 1 huishouden worden bewoond. We noemen het woningdelen als: n Een woning door meerdere huishoudens bewoond; en n De bewoners de gezamenlijke voorzieningen zoals keuken en sanitair delen. We kennen in Amsterdam vergunningsvrij woning­ delen, maar ook een vergunningplichtige versie.

Kamerverhuur in nieuwbouwwoningen

Vergunningsplicht

Er is geen omzettingsvergunning nodig wanneer een nieuwbouwwoning bij oplevering direct wordt gebruikt voor woningdelen.

Voor woningdelen heeft u vanuit de Huisvestings­ verordening meestal een vergunning nodig. Er zijn echter ook uitzonderingen.

Bestemmingsplan

Uitzondering voor maximaal 2 volwassenen

Naast de regels uit de Huisvestingsverordening hebben sommige bestemmingsplannen nog regels voor woningdelen. Soms heeft u dus nog een omgevings­ vergunning nodig voor woningdelen.

U heeft geen vergunning nodig als (maximaal) 2 vol­­wassenen in een woning wonen. Ook zijn er geen andere voorwaarden voor deze vorm van woningdelen. Denk hierbij aan 2 vrienden die samen een woning huren, in het geval van proef samenwonen. Of een alleenstaande die een student bij hem in laat wonen.

Boete We kunnen een boete opleggen van maximaal € 21.750,- voor illegaal woningdelen.

Uitzondering voor inwoning/hospitaverhuur Een andere uitzondering op de vergunningplicht is inwoning/hospitaverhuur. Dat is als een bestaand huishouden inwoning verleend aan een ander huis­ houden. En waarbij de woning wordt bewoond door meer dan 2 volwassenen (al dan niet met kinderen). Om van inwoning te kunnen spreken gelden de volgende eisen: n n

Een bestaand huishouden mag aan maximaal 1 ander huishouden inwoning verlenen. Vooraf mag niet de wens bestaan om het adres met het huishouden dat komt inwonen te delen. Daarom moet het eerste huishouden in dezelfde samenstelling de woonruimte minimaal 2 jaar bewonen, zonder het huishouden dat komt inwonen. De eis van 2 jaar geldt niet bij mantelzorg of inwoning door eerste- of tweedegraads familie­ leden. Dat zijn grootouders, ouders, broers en zussen of kinderen.

Voldoet u niet aan de eisen van inwoning? Dan heeft u bij bewoning van een woning door meer dan 2 volwassenen een vergunning nodig.

12

11. Woningvormen Wat de belangrijkste voorwaarden zijn

Woningvormen is het verbouwen van een bestaande woning naar meerdere woningen. Dat mag alleen met een vergunning. Via woningvormen kan de woning­ voorraad worden aangepast aan de veranderende vraag naar woningen. We vinden het daarom belangrijk dat woningvormen mogelijk is. Maar we willen ook naar een gevarieerde woonruimtevoorraad met grote en kleine woningen. Zo sluiten we zo veel mogelijk aan op de verschillende woonwensen van de inwoners. Daarom zijn er voorwaarden voor een woonvormings­ vergunning om zo een deel van de grotere woningen te kunnen behouden. Daarnaast zijn er regels om de kwaliteit van de woning en de leefbaarheid zeker te stellen.

n

n

n

Voor een laaggelegen woning zijn de belangrijkste voorwaarden dat: – De oorspronkelijke woning van waaruit wordt gevormd minimaal 200 vierkante meter is. – De gevormde woningen gemiddeld minimaal 100 vierkante meter zijn. Voor een bovenwoning geldt dat de oorspronke­ lijke woning van waaruit wordt gevormd minimaal 100 vierkante meter is. En de gevormde woningen gemiddeld minimaal 40 vierkante meter zijn. Ook stellen we geluidsisolatie- en kwaliteitseisen aan de woningen die gevormd worden.

Boete We kunnen een boete opleggen van maximaal € 18.860,- voor het vormen van woningen zonder de vereiste vergunning.

13

12. Toeristische verhuur Woningen zijn er om in te wonen. Toeristische verhuur is tegen betaling aanbieden van een woning aan mensen die niet in Amsterdam wonen. Als u zich aan bepaalde regels houdt, mogen toeristen een woning tijdelijk gebruiken. Hiervoor gelden in Amsterdam een aantal regels. Toeristische verhuur kan in verschillende vormen voorkomen. We kennen gebruik van de woning voor bed & breakfast (B&B) en vakantieverhuur.

n n n n n n

Vergunningplicht U heeft een vergunning nodig voor het gebruiken van de woning voor B&B. En ook voor vakantieverhuur.

U hebt maximaal 4 slaapplaatsen voor 4 gasten. U hoeft geen ontbijt aan te bieden. Gaat u op vakantie? Dan mag u geen kamers of de hele woning verhuren. Als u gasten heeft, dan bent u ’s nachts aanwezig in de woning of woonboot. U moet een nachtenadministratie bijhouden. Vaak heeft u ook toestemming nodig van de vereniging van eigenaren, de bank of de verzekeraar om uw woning of woonboot te mogen verhuren als B&B.

Er zijn meer regels waar u aan moet voldoen. Kijk voor alle regels op: amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/ wonen/bedandbreakfast.

Bed & breakfast U mag een deel van uw woning gebruiken voor B&B. Hiervoor heeft u een vergunning nodig. U kunt een ver­ gunning aanvragen voor B&B als er nog vergunningen beschikbaar zijn in uw wijk. Per wijk is een maximum aantal vergunningen beschikbaar.

Vakantieverhuur U mag uw woning aan toeristen verhuren als u zelf op vakantie bent. Hiervoor gelden in Amsterdam een aantal regels. Ook heeft u een vergunning nodig en een registratienummer. Daarnaast moet u iedere verhuur vooraf bij ons melden.

Ook moet u een registratienummer aanvragen. Dit nummer moet u opnemen in alle advertenties die u op internet plaatst. De volgende regels gelden voor een B&B:

Huizenruil De regels gelden voor vakantieverhuur waar u geld voor krijgt. En voor vormen van huizenruil waar u iets extra’s voor krijgt. Er zijn bijvoorbeeld websites waar u punten krijgt voor het aanbieden van uw woning aan een toerist. Huizenruil waar u niet extra voor geld of punten voor krijgt valt niet onder de regels.

Voor de bewoner n U woont in de woning of woonboot. De afgelopen 12 maanden was u minstens 6 maanden op het adres van de B&B. n U staat bij ons ingeschreven op dit adres. Voor de woning of woonboot n U gebruikt maximaal 40 procent van de totale oppervlakte van de woning of woonboot voor uw B&B. n U mag maximaal 61 vierkante meter verhuren. n U moet vaste slaapkamers hebben voor de gasten. n U mag een kamer alleen verhuren als deze onder­ deel is van uw zelfstandige woning of woonboot. Dit betekent dat de kamer geen zelfstandige woonruimte mag zijn, met een eigen ingang, keuken, toilet en badkamer. n In de advertentie moet staan dat u een deel van de woning verhuurt en niet de hele woning. n De woning mag geen eigendom zijn van een woningcorporatie.

Vergunning n Een vergunning voor vakantieverhuur is tijdelijk. De vergunning geldt altijd tot 1 april van het volgende jaar. Het maakt daarbij niet uit wanneer u de vergunning aanvraagt. n U vraagt de vergunning aan via het online aanvraagformulier. Daarna krijgt u de vergunning binnen 5 dagen per e-mail. n U woont in de woning of woonboot. n U staat bij ons ingeschreven op dit adres. n Ook alle andere bewoners die op de vergunning staan, staan op dit adres ingeschreven. n Alleen de bewoners die in de vergunning staan mogen de vergunning gebruiken. En alleen voor het adres dat in de vergunning staat. n U mag geen huurwoning verhuren die eigendom is van een woningcorporatie.

Verhuren n U verhuurt als hoofdbewoner de woning zelf. n Is er meer dan 1 verhuurder? Dan moet u tot hetzelfde huishouden behoren.

14

Regels n U verhuurt de woning of woonboot voor maximaal 30 nachten per kalenderjaar. Verhuur door een mogelijke vorige eigenaar tellen daarbij mee. n U mag aan maximaal 4 personen per keer verhuren. n U meldt elke periode van vakantieverhuur vooraf bij ons, voordat de gasten komen. De gasten mogen geen overlast veroorzaken. n U mag niet op hetzelfde adres zowel aan vakantieverhuur als aan B&B doen. Melden n U moet elke dag dat de woning aan een toerist wordt verhuurd melden op de volgende pagina: amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/ vakantieverhuur/vakantieverhuur-melden/ n Vakantieverhuur kunt u niet achteraf melden. U moet het voor het begin van de vakantieverhuur melden. n U moet de melding persoonlijk doen, met DigiD. n U kunt een melding ook annuleren. n Annuleren kan alleen als de vakantieverhuur nog niet is gestart. U kunt alleen de hele periode van vakantieverhuur annuleren. n Niet geannuleerde periodes tellen mee voor de 30 dagen. Er zijn meer regels waar u aan moet voldoen. Kijk voor alle regels op: amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/ wonen/vakantieverhuur/.

Boete Als u zich niet aan de regels houdt, dan kunt u een boete krijgen. De boete kan hoog zijn, van €3.000,- tot maximaal €20.750,-. Als u zich vaker niet aan de regels houdt, dan kan de boete nog hoger uitvallen.

15

13. Splitsen Wat splitsen is

Wat de belangrijkste voorwaarden zijn

Door een gebouw met woningen in verschillende appartementsrechten te splitsen, kunt u een woning in een gebouw los verkopen. In sommige delen van Amsterdam moet u een vergunning aanvragen als u als eigenaar een gebouw gaat splitsen. Dit om te zorgen dat zo’n woning bij verkoop kwalitatief goed is. En om te zorgen dat sociale huurwoningen niet los verkocht worden, zodat het een sociale huurwoning blijft.

U krijgt pas een splitsingsvergunning als het gebouw met daarin de woningen aan alle voorwaarden voldoet. Dit zijn de belangrijkste voorwaarden: n Voor sociale huurwoningen geldt een quotum. En dit quotum is in de meeste gebieden bereikt. Alleen als er nog ruimte is in het quotum mag u een sociale huurwoning splitsen. In sommige delen van de stadsdelen Oost en West kan dit nog. n Ook moet het gebouw in bouwkundig goede staat zijn. Het gebouw moet voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving voor bestaande bouw, plus enkele aanvullende kwali­ teitseisen. Deze aanvullende kwaliteitseisen staan in de Nadere regels splitsen in appartements­ rechten. n Als er nog huurders in het gebouw wonen, gelden er regels voor de omgang tussen verhuurder en de huurder tijdens het splitsingsproces. Deze regels vindt u hier.

Wanneer een vergunning nodig is Als u van plan bent om een gebouw met woonruimte te splitsen, is het belangrijk te weten dat u een splitsings­ vergunning nodig heeft als: n het gebouw vóór 1940 is gebouwd en n binnen het aangegeven gebied valt. n Let op: ook als het gebouw aan die voorwaarden voldoet, zijn er enkele uitzonderingen op de vergunningplicht. Die staan in artikel 3.4.1 van de Huisvestingsverordening.

Erfpachtcontract wijzigen bij splitsen Als de grond onder het gebouw in erfpacht is uit­gegeven, moet ook het erfpachtcontract gesplitst worden.

16

14. Opkoopbescherming Waarom verhuurverbod door opkoop­ bescherming

Meer informatie Op amsterdam.nl/opkoopbescherming kunt u meer informatie vinden over de opkoopbescherming. En kunt u ook een vergunning of ontheffing aanvragen.

Amsterdam wil een stad zijn voor alle inwoners. Daarom letten we er op dat betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn voor huishoudens met een laag- of middeninkomen en starters. Schaarste komt onder andere door kopers die niet zelf in de woning gaan wonen maar deze verhuren voor vrije sector huur­ prijzen. Daarom mogen vanaf 1 april 2022 goedkope en middeldure koopwoningen in de stad 4 jaar na aankoop niet verhuurd worden.

Voor welke woningen de opkoop­­bescherming geldt n

n

n

WOZ-waarde tot en met € 641.000,-: De opkoopbescherming geldt voor goedkope- en middeldure koopwoningen. De grens ligt op de WOZ-waarde waar 60 procent van de woningen van eigenaar-bewoners in Amsterdam onder valt. Deze WOZ-waardegrens is € 641.000,- voor 2024. De grens voor de opkoopbescherming passen we ieder jaar aan vanwege de veranderingen in WOZ-waardes in de stad. Alleen voor bestaande woningen: De opkoop­bescherming geldt alleen voor woningen die al eerder bewoond waren. Dus niet voor nieuwbouwwoningen. Geen huurverbod voor huurwoningen: Als u de woning kocht die daarvoor al 6 maanden verhuurd werd, mag u de woning ook na aankoop nog steeds verhuren.

Wanneer vergunning of ontheffing mogelijk is Voor de volgende situaties is een vergunning of ontheffing van de opkoopbescherming mogelijk: n Verhuur aan eerste- en tweedegraadsfamilie. n Tijdelijke verhuur nadat u er minimaal 1 jaar zelf woonde. De tijdelijke verhuur mag voor maximaal 1 jaar. n Woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met bedrijfsruimte. n Verhuur van een deel van de woning, zoals hospita­verhuur. n Voor een door de gemeente gewenst maatschappelijk doel.

Boete We kunnen een boete opleggen van € 21.750,- als u de woning toch verhuurd.

17

15. Leegstandverordening Amsterdam Dwangsom tegen leegstand

Met de Leegstandwet kunnen gemeenten een leegstandverordening vaststellen. Dat deden we met de Leegstandverordening Amsterdam 2022. Deze verordening heeft regels over: n Leegstaande kantoren op enkele bedrijfsterreinen in Amsterdam. n Leegstaande woningen.

We kunnen een last onder dwangsom opleggen als een eigenaar niet mee wil werken aan het oplossen van de leegstand. Dat betekent dat de eigenaar binnen een bepaalde tijd voor bewoning moet zorgen. Anders moet de eigenaar ons een bedrag (dwangsom) betalen. Een last onder dwangsom is geen boete: er hoeft niet meteen betaald te worden. Betalen van de dwangsom volgt alleen als de eigenaar niet meewerkt.

Waarom er regels zijn over leegstand Er is een groot tekort aan woonruimte in Amsterdam. Ook zorgt leegstand voor een slecht beeld van een buurt. We willen daarom dat alle woningen bewoond zijn.

Meer informatie over woningleegstand? Op amsterdam.nl/veelgevraagd/mag-je-een-woningleeg-laten-staan-cff96-kp staat meer informatie over woningleegstand.

Woning leeg laten staan in Amsterdam

Regels voor kantorenleegstand

U mag uw woning 6 maanden leeg laten staan. Na deze 6 maanden moet de eigenaar of beheerder van de woning de lege woning bij ons melden.

We hebben ook regels voor kantorenleegstand. Deze zijn anders dan voor woningleegstand. Meer informatie staat op amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/vastgoed­ professionals/kantoren-bedrijven-hotels.

Voor welke woningen er regels over leeg­ stand gelden De regels voor leegstand gelden voor alle zelfstandige woningen in Amsterdam.

Wat er gebeurt na melding van een lege woning We volgen deze stappen: n We nodigen de eigenaar van de woning uit voor een overleg. We willen weten waarom de woning leegstaat. En hoe de woning weer zo snel mogelijk bewoond kan worden. n De afspraken uit het overleg leggen we vast. Dit heet een Leegstandbeschikking. n In de Leegstandbeschikking kunnen afspraken staan over het vinden van een bewoner. Of over het opknappen van een woning zodat deze weer bewoond kan worden. Ook spreken we een termijn af.

Boete U kunt een boete krijgen als u de leegstand niet meldt. Deze boete is minimaal € 4.500,- (particuliere huiseigenaren) en maximaal € 9.000,- (professionele verhuurder).

18

LAS24127