2. Onderzoek mogelijkheden pilot Starterslening 2025..pdf

Onderzoek mogelijkheden pilot Starterslening 2025 Inleiding In juli 2023 kwam het rapport van RIGO ‘Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam’1 uit. Dit onderzoek was in opdracht van Amsterdam uitgevoerd. RIGO concludeerde dat twee instrumenten het meest kansrijk waren voor Amsterdam om ‘sociale koop’ (sinds eind 2023 betaalbare koop genaamd) te ontwikkelen. Dit waren Koopstart en de Starterslening. Het college gaf de opdracht om te kijken of deze instrumenten werkbaar zijn door middel van pilots. Daarnaast wilde het college ook een kans geven aan mensen werkzaam in maatschappelijke beroepsgroepen om een woning te kopen door 50% van de woningen in de pilots met voorrang aan deze groepen beschikbaar te stellen. De uitwerking van een pilot betaalbare koop met Koopstart is op dit moment in ontwikkeling. Na een verkenning bleek in de zomer van 2024 dat door onder andere de financiële risico's en een nieuwe manier van voorrang verlenen bij een Starterslening er eerst verder onderzoek naar de haalbaarheid van een Starterslening moest worden gedaan. Op 13 november 2024 is een motie aangenomen van de leden Hofland (D66), Aslami (D66), Nadif (GL), Heinhuis (PvdA) en Von Gerhardt (VVD .2 In deze motie verzoeken ze het college om twee extra groepen in het onderzoek op te nemen.

Ten eerste om ook onderzoek te doen naar de mogelijkheid voor een Starterslening voor starters met een middeninkomen die een sociale- of middenhuur woning achterlaten. Ten tweede verzoeken ze om middeninkomens die een woning in de bestaande bouw vinden en/of middeninkomens die geen maatschappelijke doelgroep zijn op te nemen in het onderzoek. Deze vragen worden in dit onderzoek opgenomen. In dit onderzoek wordt gekeken naar de hoofdvraag: is een starterslening voor een nieuwbouwproject waarbij 50% van de woningen met voorrang worden aangeboden aan mensen werkzaam in maatschappelijke beroepsgroepen haalbaar? Daarbij worden de volgende deelvragen beantwoord: 1. Kunnen starters met een middeninkomen die een sociale- of middenhuurwoning achterlaten in Amsterdam in aanmerking komen voor een Starterslening? 2. Kunnen middeninkomens die in de bestaande bouw een woning vinden om te kopen of middeninkomens die geen maatschappelijke doelgroep zijn ook in aanmerking komen voor een Starterslening? Hieronder staat eerst uiteengezet welke eerdere varianten van de Starterslening Amsterdam heeft gehad. Daarna worden de opties voor een Starterslening in 2025 verkend. Hierbij kijken we naar de doelgroepen, onderzoeken de mogelijkheden van een verordening en kijken naar de financiële lasten.

Eerdere varianten Starterslening in Amsterdam Starterslening 2007-2010 In Amsterdam werd de Starterlening in oktober 2007 geïntroduceerd, een Starterslening die renteen aflossingsvrij is. Deze lening werd voor de helft betaald door de rijksoverheid, het ministerie

1

Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam motie 539 van de leden Hofland, Aslami, Nadif, Heinhuis en Von Gerhardt inzake meer woningen voor starters met een middeninkomen door een starterslening - Raadzaam Amsterdam 2

van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VROM). In de verordening stond dat minimaal 50% afkomstig was uit de gemeenterekening VROM Starterslening, terwijl het resterende deel van de Starterslening werd verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeentenen de resterende dekking voor de rentekorting afkomstig was uit het VROM Rentedekkingsfonds. In 2007-2010 was het gemeentelijke financieel plafond voor de gehele Starterslening €5,5 mln.3 Dat waren zowel beheerkosten als rentekosten. Dit was de helft van de kosten, de andere helft werd door het Rijk ingelegd. De Starterslening zat verankerd aan de NHG. Dit betekent dat toen de NHG-grens verhoogd werd, ook de Starterslening verhoogd werd. In de verordening4 stond dat het inkomen niet meer dan €59.300 mocht bedragen. Daarnaast mocht het aantal verstrekte leningen van het college maximaal 1200 zijn. Bij deze eerste Starterslening zaten in eerste instantie veel kaders: • Een starter die voor het eerst een eigen woning koopt, niet meer dan 2 mensen per huishoudens voor deze lening. • Het maximale bruto jaarinkomen van het huishouden is €59.300. • De maximale hypotheek is €265.000 (gerelateerd aan de NHG-grens). • Starters moesten een goedkope huurwoning (met een rekenhuur van maximaal € 621,78 per maand) in Amsterdam achterlaten. • De Starterslening was alleen geldig voor (ver)nieuwbouwwoningen.

• De Starterslening dekt maximaal 20% van het totale hypotheekbedrag. • De eerste drie jaar zijn renteloos en aflossingsvrij, daarna moeten rente en aflossing worden betaald, tenzij dit volgens een inkomenstoets niet mogelijk is. De regeling liep in eerste instantie niet goed.5 Tussen oktober 2007 en oktober 2008 kregen slechts 15 huishoudens een Starterslening. In mei 2009 heeft het college de Starterslening verruimd. Twee criteria vielen weg: • Het hoefde niet langer alleen voor nieuwbouwwoningen. Bestaande bouw mocht ook. • Huishoudens hoefden geen goedkope huurwoning in Amsterdam achter te laten. Het loslaten van deze criteria gold voor twee jaar. Daarnaast ging de NHG-grens op 1 juli 2009 omhoog van €265.000 naar €350.000. De Starterslening was in de verordening verankerd aan de NHG-grens en hierdoor steeg het maximaal te lenen bedrag naar €70.000 (bij een woning van €350.000). De regeling werd vervolgens erg populair: in de periode september 2009 tot en met februari 2010 werden er 650 leningen verstrekt. In mei 2010 was de geldpot, samen met het Rijk, van in totaal €11 miljoen op. In totaal zijn er in de periode 2007-2010 ongeveer 950 Startersleningen verstrekt. Deze eerste tranche van de Starterslening is in oktober 2009 vroegtijdig geëvalueerd door de gemeente.6 De kosten per Starterslening waren €12.400 waarvan de helft door het Rijk betaald werd.

Hierdoor bleef er een bedrag van €6.400 voor de gemeente over per Starterslening. Dit is een conservatieve berekening: er is uitgegaan van een situatie waarbij niet meteen na drie jaar rente en aflossing werd betaald.7 3 Verordening oude starterslening 2007: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR72887/2

https://raadzaam.amsterdam.nl/instrument/ingekomen-stuk-brief-aan-minister-vrom-inzake-aanpassingvoorwaarden-starterslening.-%28bd2008-000372%29 4 Verordening oude starterslening 2007: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR72887/2 5 Evaluatie starterslening 10-2009 Zie ook nieuwsbericht van PvdA over de evaluatie: Starterslening wel degelijk succesvol - PvdA Amsterdam 6 Evaluatie starterslening 10-2009 7 Raadsinformatiebrief 2013 Starterslening

Starterslening 2012-2015 In 2012 besloot het college opnieuw een Starterslening te ontwikkelen mede omdat het toenmalige ministerie VROM opnieuw geld beschikbaar stelde. In de vernieuwde verordening8 staan de kaders voor deze Starterslening vermeld. Het college zette in op zo min mogelijk voorwaarden aan het verkrijgen van de Starterslening om het breed toegankelijk te houden. De voorwaarden voor deze tranche waren: • • • •

De kosten voor het in eigendom krijgen van de woning zijn niet hoger dan €200.000; Zowel nieuwbouw als bestaande bouw komen in aanmerking; Koopregelingen met uitgestelde betaling (bijvoorbeeld koopgarant) kunnen niet gecombineerd worden met de Starterslening; Voor iedereen die voor het eerst een woning koopt.

Deze voorwaarden komen grotendeels overeen met die in de eerste tranche van de Starterslening. In de verordening werd aangegeven dat de gemeente niet meer dan €4,5 miljoen beschikbaar stelde voor de Starterslening. De verwachting was dat er ruim 700 leningen konden worden verstrekt voor dit bedrag.9 In 2013 was er vanuit de gemeente €2 miljoen beschikbaar voor de Starterslening en hier kwam op 1 januari 2014 €2,5 miljoen bij. Dit bedrag werd gebruikt om de gemeentelijke kosten van de Starterslening te betalen. Deze kosten zijn beheerskosten die de SVn in rekening brengt en de misgelopen rente: degene die een Starterslening krijgt, betaalt geen rente zolang dat inkomen technisch niet kan, maar de gemeente betaalt wel rente voor het geld dat zij leent voor de Starterslening. In een raadsbrief van 201310 stond dat tot dat moment 70 aanvragen waren gedaan voor de nieuwe Starterslening. Van de 70 aanvragen kwam 80% uit Amsterdam en was 90% gedaan door alleenstaande huishoudens. 45% van de aanvragers liet een zelfstandige woonruimte leeg achter en 85% van de aanvragers kocht een woning in de bestaande bouw. Het gemiddelde inkomen bedroeg €31.000 bruto, de ondergrens van wat toen de lage middeninkomens werd beschouwd. De gemiddelde koopsom was €155.000 en het gemiddelde bedrag voor het verkrijgen van eigendom bedroeg €165.000 (de Starterslening maakte deel uit van dit bedrag).

De gemiddelde Starterslening was €33.000 (dit is gerekend voor inflatie €46.974,75 in 2025). De bovengrens van wat geleend kon worden werd verlaagd van €350.00 naar €200.000. Kort na de komst van de nieuwe coalitie in 2014 was de pot leeg. Welke pot eerder leeg was, die van Amsterdam of van het Rijk, is niet duidelijk. In totaal zijn er 750 Startersleningen verleend in 8

Verordening nieuwe starterslening 2013 Zie ook: Vaststellen Verordening tot wijziging van de Verordening VROM Starterslening Amsterdam Raadzaam Amsterdam 9 Verordening nieuwe starterslening Zie ook: Vaststellen Verordening tot wijziging van de Verordening VROM Starterslening Amsterdam Raadzaam Amsterdam 10 Brief van de heer F. Ossel, wethouder Wonen, van 21 november 2013 inzake de starterslening: een overzicht van aantallen en kosten en een definitie van eigendom, naar aanleiding van de gedane toezegging in de vergadering van de raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Bouwen en Wonen, Grondzaken, Klimaat en Energie, Openbare Ruimte en Groen, Zeehaven en Westpoort, Volkshuisvesting, Wijkaanpak en Stedenbeleid op 13 november 2013.Voorgesteld wordt, deze brief desgewenst te betrekken bij de behandeling van agendapunt 12, nr. 1035, vaststellen van de Verordening tot wijziging van de Verordening <abbr title="Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer">VROM</abbr> Starterslening Amsterdam - Raadzaam Amsterdam

deze tranche. Deze trance (2012-2015) is nooit meer geëvalueerd omdat het college niet verder wilde met de regeling (te duur, marktverstorend, stimuleren koop niet noodzakelijk). Een eerdere overweging van Amsterdam om geen Startersleningen beschikbaar te stellen, was dat de starter de lening normaal gesproken kan inzetten op een woning naar keuze in de bestaande bouw, waardoor er verdringing (en misschien ook prijsopdrijving) kan plaatsvinden. Het advies is dus om deze leningen geoormerkt in te zetten voor enkele nieuwbouwprojecten in de sociale koop die ook gereserveerd zijn voor deze doelgroep. Verkenning voor Starterslening 2025 Financiële haalbaarheid voor Amsterdam Als de gemeente Amsterdam met een pilot start, dan zal de gemeente geld moeten lenen om de Startersleningen te kunnen verstrekken. De gemeente zal voor de Starterslening in één keer een groot bedrag moeten lenen om de Starterslening te kunnen verstrekken. Het overzicht van het financiële plaatje is onderzocht. Uit deze gesprekken bleek dat er momenteel geen budget is om de Starterslening te kunnen verstrekken. Amsterdam kan op dit moment geen geld hiervoor lenen, want er is op dit moment geen investerings- en begrotingsruimte. Als er besloten wordt om wel te starten met de Starterslening, dan zal dit ten koste gaan van andere investeringen die gepland staan. Dit is een bestuurlijke keuze.

De laatste Starterslening is 10 jaar geleden afgerond in Amsterdam. Nu kijkt het college naar een mogelijkheid om de Starterslening op een nieuwe, wellicht andere manier, op te zetten. Het college wil de doelgroep voor een Starterslening specificeren. We kijken hier naar de mogelijkheid om een nieuwe Starterslening met voorrang beschikbaar te stellen voor mensen werkzaam in een maatschappelijke beroepsgroep en middeninkomens die een sociale- of middenhuurwoning achterlaten. De voorrang zou dan gaan om 50% van de Startersleningen en de andere helft zou beschikbaar zijn voor starters met een middeninkomen. Hieronder is uiteengezet hoe groot de mogelijke doelgroep is die we voorrang zouden verlenen. Doelgroep met een maatschappelijk beroep Een deel van de doelgroep van de Starterslening zijn mensen met een maatschappelijk beroep. Het is daarom belangrijk om te kijken hoeveel mensen in Amsterdam een maatschappelijk beroep hebben. Mensen met een maatschappelijk beroep werken in de zorg, het onderwijs of bij de politie. Om deze doelgroep in kaart te brengen, zijn de gegevens van het onderzoeksrapport ‘Ervaringen met de beroepsgroepenregeling’ van Onderzoek en Statistiek gebruikt uit 2023. In Amsterdam werken ongeveer 9.200 mensen in het onderwijs, 5000 personen werken in het primair onderwijs en 4.000 personen werken in het voortgezet onderwijs.

Van de 9.200 mensen werkzaam in het onderwijs, zijn er 5.300 die in Amsterdam wonen. In de zorg werken in totaal 25.500 mensen in Amsterdam. Hiervan wonen er 15.000 in Amsterdam. De politiesector is de kleinste sector, met ongeveer 5.000 werkenden in Amsterdam. Van deze werkenden wonen er ongeveer 600 in de stad. Deze cijfers komen uit 2021 en zijn de meest actuele cijfers die beschikbaar zijn. Ongeveer 2 op de 3 werkenden in het onderwijs en zorgberoepen hebben een vast contract. Een vast contract is belangrijk voor de aanvraag van een hypotheek. 72% procent van de werkenden in het onderwijs heeft een vast contract. En in de zorg is dit 65%. Werkenden in het onderwijs hebben vaak een partner en kinderen. Werkenden in de zorg zijn relatief vaak alleenstaande ouders. De werkenden die wonen en werken in Amsterdam zijn relatief jong, waardoor deze groep vaak een tijdelijk contract heeft. 4.400 onderwijsmedewerkers die werken in Amsterdam hebben een vast contract. Hiervan wonen er 3.700 in Amsterdam. Van de zorgmedewerkers zijn 11.400

zorgmedewerkers in Amsterdam die een vast contract hebben. 7.300 van de zorgmedewerkers wonen in Amsterdam. Er wonen weinig politie- en brandweermensen in Amsterdam. Er is eerder onderzoek gedaan door Onderzoek en Statistiek naar de woonsituatie van deze personen. Daaruit bleek dat politie- en brandweermedewerkers relatief vaak een gezin hebben en vanwege de betaalbaarheid van passende woningen in de stad, dit als belangrijkste reden is om niet in de stad te wonen. Deze cijfers van deze doelgroep zijn stabiel. Er zijn signalen dat een groeiend aandeel jonge werkenden nog thuis woont en er is een afname van het eigenwoningbezit. Werkenden in de drie sectoren huren net als andere jonge werkenden steeds vaker in de particuliere huursector. Buiten de stad hebben zij meer mogelijkheden op de woningmarkt. Buiten Amsterdam zijn de koopwoningen goedkoper en kan deze doelgroep een passende woning vinden. Jonge werkenden die buiten de stad wonen hebben veel vaker een koopwoning en wonen een stuk groter dan hun collega’s in de stad. Dit geldt voor werkenden in alle drie de sectoren. Het gevolg is dat jaarlijks ongeveer een op de tien jonge werkenden in het Amsterdamse onderwijs en in de verpleging de stad verlaat. Voor werkenden bij de politie is dit ongeveer een op de zeven.

Inkomenssituatie van werknemers <40 jaar in Amsterdam Belastbaar individueel inkomen Primair onderwijs € 34.600 Verpleging € 28.700 Politie € 41.000 Alle werkenden € 42.600

Belastbaar huishoudensinkomen € 68.800 € 55.700 € 72.600 € 72.900

Tabel 1. Bron: CBS

Doelgroep middeninkomens die in een sociale- of middenhuurwoning wonen We hebben onderzoek gedaan hoe groot de doelgroep middeninkomens is, die in een sociale-of middenhuurwoning in Amsterdam wonen. Dit kan deels overlappen met mensen werkzaam in een maatschappelijke beroepsgroep. Om te bepalen hoe groot deze doelgroep is hebben we de laatste cijfers van het Wonen in Amsterdam onderzoek van 2023 geraadpleegd. Deze data worden tweejaarlijks verzameld aan de hand van een steekproefsgewijze enquête, waarin Amsterdamse huishoudens gevraagd worden naar o.a. hun woonsituatie, inkomen, woonwensen en leefbaarheid. Deze data worden aangevuld met onder andere de WOZ-waardes. De data worden zo gewogen dat er uitspraken gedaan kunnen worden over de hele Amsterdamse populatie. In 2023 waren middeninkomens huishoudens met een inkomen tussen de €44.035 en €69.573. Uit de analyses blijkt dat in 2023 ongeveer 17% van alle huishoudens in Amsterdam een middeninkomen had. Van al deze middeninkomens woonde 29% in een sociale huurwoning en 20% in middenhuurwoning. De rest woonde in een dure huurwoning of koopwoning. Sociale huurwoningen hadden in 2023 een maximale huurprijs tot €808,06 (liberalisatiegrens). Middenhuurwoningen hadden een huurprijs tussen de €808,06 en €1175,72.

Op basis van deze cijfers behoort bijna de helft van de huishoudens met een middeninkomen in Amsterdam tot de potentiële doelgroep voor een Starterslening. Dat zijn naar schatting 37.800 huishoudens.

Figuur 2. Woonsituatie van huishoudens met een middeninkomen in Amsterdam, 2023 (%) Bron: Wonen in Amsterdam onderzoek 2023

We hebben ook gekeken naar de huishoudenssamenstelling van middeninkomens. Van alle huishoudens met een middeninkomen die in een sociale- of middenhuurwoning wonen, is ongeveer 58% alleenwonend en is ongeveer 21% een stel zonder kinderen. In totaal heeft dus ongeveer 79% van de huishoudens die tot de doelgroep voor een Starterslening behoren geen kinderen. Ongeveer 15% van de huishoudens die tot de doelgroep behoren is een stel met kinderen, en ongeveer 6% een éénoudergezin. Welke woningen kunnen starters kopen? In het RIGO-rapport van 13 juli 2023 wordt vermeld dat de gemeente Amsterdam eerder heeft overwogen om geen Startersleningen beschikbaar te stellen, omdat deze leningen kunnen leiden tot verdringing en prijsopdrijving op de woningmarkt. RIGO adviseert daarom om Startersleningen uitsluitend geoormerkt in te zetten voor specifieke nieuwbouwprojecten in het segment sociale koop (tegenwoordig betaalbare koop genoemd), die expliciet zijn gereserveerd voor de beoogde doelgroep. Voor 2025 is de grens voor betaalbare koop vastgesteld op € 405.000, -, Het aanbod aan betaalbare koopwoningen is beperkt. De woningprijzen liggen vaak ruim boven deze grens. Nieuwbouwwoningen Volgens CBS bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning in Nederland in het eerste kwartaal van 2025 €504.000. In Amsterdam liggen de prijzen aanzienlijk hoger.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kent in 2025 een maximale grens van €450.000, of €477.000 wanneer er sprake is van energiebesparende maatregelen. De Starterslening kan uitsluitend worden afgesloten in combinatie met een NHG-hypotheek. Aangezien de prijzen van nieuwbouwwoningen in Amsterdam bijna altijd boven deze NHG-grens liggen, betekent dit dat de doelgroep voor de Starterslening geen nieuwbouwwoning kan kopen in Amsterdam. Om die reden is in dit onderzoek de focus gelegd op het woningaanbod in de bestaande bouw. Bestaande woningen Om te bepalen wat starters zonder een Starterslening kunnen lenen, gebruiken wij de laatste cijfers van het Wonen in Amsterdam onderzoek van 2023.

Middeninkomens zijn huishoudens met een inkomen tussen de €44.035 en €69.573 (cijfers 2023). Deze doelgroep kon in 2023 maximaal €326.000 aan hypotheek krijgen. Op basis van de WOZwaarde blijkt dat ongeveer 19% van alle woningen in Amsterdam in 2023 een WOZ-waarde hadden tot €326.000. Daar zitten echter ook huurwoningen tussen van corporaties en particuliere verhuurders. Van de koopwoningen in 2023 had slechts 6% een maximale WOZ-waarde tot €326.000. Dat zijn rond de 8.800 woningen. Wat er daadwerkelijk vrijkomt voor middeninkomens is lastig te bepalen. Het is de vraag hoeveel van deze +- 8.800 koopwoningen beschikbaar komen voor verkoop en dan ligt in veel gevallen de verkoopprijs een stuk hoger dan de WOZ-waarde. Daarnaast is het ook niet voor ieder huishouden met een middeninkomen haalbaar om het maximale bedrag te lenen van €326.000. Voor huishoudens met een laag middeninkomen zal de maximale leencapaciteit lager liggen. Het is mogelijk dat starters een eigen vermogen hebben of een schenking krijgen. Hoe groot zijn de koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €326.000? Als we kijken naar de oppervlakte van de koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €326.000, dan valt op dat ze relatief klein zijn. Gemiddeld zijn deze woningen 54 m². 31% is kleiner dan 40 m², 32% tussen de 40 m² en 60 m² en 30% is tussen de 60 m² en 80 m².

Maar een klein deel (7%) heeft een oppervlakte van meer dan 80 m². Dat zijn ongeveer 600 woningen. Omdat de meeste woningen relatief klein zijn, zullen ze vaak vooral geschikt zijn voor alleenstaanden of stellen zonder kinderen. Gebieden met koopwoningen tot een maximale WOZ-waarde van € 326.000 Als we kijken naar de koopwoningen met een maximale WOZ-waarde tot €326.000, dan valt op dat deze woningen vooral in Zuidoost en Nieuw-West staan. In totaal staat 54% van de koopwoningen met een WOZ-waarde tot €326.000 in deze twee stadsdelen. Stadsdeel Zuidoost Nieuw-West West Noord Weesp Zuid Centrum Oost

Aantal koopwoningen WOZ-waarde <€326.000 2.600 2.200 900 900 800 600 500 400

Tabel 2. Aantal koopwoningen in de woningvoorraad met een maximale WOZ-waarde van €326.000 per stadsdeel. Bron: Wonen in Amsterdam onderzoek 2023. Noot: aantallen zijn afgerond op honderdtallen.

Onderstaande tabel laat zien dat de meeste koopwoningen groter dan 80 m² in Weesp en Zuidoost staan. In de overige stadsdelen staan vrijwel geen koopwoningen van > 80 m² met een WOZwaarde van maximaal €326.000. Stadsdeel Zuidoost Nieuw-West Noord West Weesp Zuid Centrum Oost Totaal

<40 m2 300 200 100 800 0 400 500 300 2.700

40-60 m2 800 1.100 500 0 200 100 0 100 2.800

60-80 m2 1.300 900 200 0 200 0 0 0 2.600

> 80m2 200 0 100 0 400 0 0 0 600

Totaal 2.600 2.200 900 900 800 500 500 400 8.800

Tabel 3. Aantal koopwoningen in de woningvoorraad met een maximale WOZ-waarde van €326.000 naar oppervlakteklasse en stadsdeel. Bron: Wonen in Amsterdam onderzoek 2023. Noot: aantallen zijn afgerond op honderdtallen. Daardoor wijken de totalen soms af van de optelsom.

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) Nederlandse gemeenten, is een onafhankelijke financiële partner van gemeenten, overheden en marktpartijen. SVn heeft als doel een bijdrage te leveren aan de kwaliteitsverbetering van de volkshuisvesting en gebouwde omgeving. Het is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk en biedt duurzame financieringsoplossingen aan verschillende doelgroepen. Ze helpen bij het financieren van maatregelen die bijdragen aan beleidsdoelen, zoals verduurzaming renovatie of de aankoop van een eerste woning. SVn beheert en verstrekt leningen namens de gemeenten en provincies. Voor het beheren van de leningen worden beheerkosten betaald aan SVn. Voor het verstrekken van de Starterslening zal de gemeente een verordening moeten opstellen. Verordening en voorrang Starterslening De wens van het college is om de helft van de Startersleningen met voorrang te verlenen aan mensen werkzaam in een maatschappelijke beroepsgroep. Een wens zoals uitgesproken in de raad is om mensen die een sociale- of middenhuurwoning achterlaten ook voorrang te geven op een Starterslening. Voor een dergelijke voorrangsverlening moet een goede juridische basis zijn.

Op basis van vergelijkbare criteria zoals nu opgenomen in de pilot Betaalbare Koop met het instrument Koopstart, dat nu in ontwikkeling is, kan er voorrang worden gegeven aan beroepsgroepen. De lijst van beroepen die binnen de beroepsgroepenregeling vallen zal dan hetzelfde zijn als vermeld in de Huisvestingsverordening. Naast deze aansluiting zou er voor een Starterslening een nieuwe verordening nodig zijn. In deze verordening kunnen we duidelijke criteria opnemen over wie in aanmerking komt voor een Starterslening en wie (eventueel) voorrang krijgt. De verordeningen uit het verleden sluiten aan op deze werkwijze. Wat zijn de voorwaarden voor een Starterslening in 2025? De voorwaarden van een mogelijk nieuwe Starterslening zullen niet hetzelfde zijn als de Startersleningen die Amsterdam in het verleden verleende. In 2007 kon een starter de lening ook gebruiken voor de verwervingskosten. Verwervingskosten voor een woning, ook wel bekend als

"kosten koper", zijn de extra kosten die je maakt bij de aankoop van een huis, boven op de koopsom. Deze kosten zijn voor rekening van de koper. Het zal bij een mogelijke nieuwe Starterslening niet mogelijk zijn om deze kosten te financieren met de Starterslening. Een starter heeft naast de lening eigen geld nodig voor het kopen van een woning. Eigen vermogen Starterslening Volgens de eisen van de SVn is de Starterslening vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3, wordt gekort op de financieringsbehoefte. Voor alleenstaanden is het heffingsvrije vermogen €57.684,- en voor fiscale partners is dit €115.368,-. Dit betekent dat de lening kan worden verlaagd als er sprake is van te veel spaargeld of overige bezittingen. Er geldt geen maximumbedrag aan spaargeld, waarbij de Starterslening automatisch wordt uitgesloten. De Starterslening is namelijk bedoeld om het verschil te overbruggen tussen wat een starter op basis van het eigen inkomen kan lenen en de totale financieringsbehoefte voor de aankoop van de woning. Het vermogen boven de vrijstelling in box 3 wordt van die financieringsbehoefte afgetrokken. Vervolgens wordt gekeken of er nog een resterend tekort is. Indien de starter de volledige financieringsbehoefte op basis van inkomen en vermogen zelf kan financieren, dan wordt er geen Starterslening verstrekt.

Indien er na aftrek van het vermogen nog steeds een tekort bestaat en de leencapaciteit dat rechtvaardigt, kan de Starterslening (gedeeltelijk) worden verstrekt. Het is maatwerk per aanvraag. Per aanvraag wordt gekeken naar het inkomen, vermogen en de financieringsbehoefte. De belangrijkste voorwaarden van de Starterslening bij de SVn zijn: • De Starterslening is een tweede hypotheek op de woning die het verschil overbrugt tussen wat een starter kan lenen op basis van diens inkomen en het bedrag dat nodig is om de woning te kopen. Starters vragen de lening aan in de gemeente of provincie waar de nieuwe woning staat. • De starter betaalt de eerste 3 jaar geen maandlasten. • Na 3 jaar betaalt de starter rente en aflossing naar draagkracht. • De lening wordt altijd verstrekt met NHG, maximale hypotheek van € 450.000, - (peil 2025). • De lening is maximaal 20% van de koopsom van de woning. • Bij verkoop van de woning, wordt het resterende leenbedrag volledig terugbetaald. Bovenstaande voorwaarden zal de gemeente ook toepassen bij het verstrekken van de Startersleningen. Mogelijkheden Pilot en kosten Starterslening Als er gestart wordt met een Starterslening, is het advies om te starten met een kleinschalige pilot. Om de haalbaarheid van een Starterslening te onderzoeken houden we voor dit onderzoek 50 leningen aan.

SVn adviseert om een maximaal leenbedrag van € 50.000, - te verstrekken als Starterslening. Als het bedrag hoger is, dan zal dit moeilijker worden voor de starter om het bedrag later af te lossen. We hebben voor 50 Startersleningen een berekening gemaakt van de totale kosten. Voor de berekening hebben wij de huidige rentepercentages (juli 2025) gebruikt. Berekening kosten Starterslening 2025 De starter zal de eerste drie jaar geen rente betalen. Na drie jaar zal de starter gaan aflossen en rente betalen over de Starterslening. Als de starter na 3 jaar 4% rente gaat betalen en de gemeente Amsterdam op de kapitaalmarkt voor 3,25% leent (zoals op dit moment), is het

voordeel voor Amsterdam 0,75% als de starter rente gaat betalen. Voor het beheren van de Startersleningen betaalt de gemeente beheerkosten aan de SVn. De beheerkosten zijn 0,59%. SVn heeft aangegeven dat niet alle starters het maximale bedrag van de Starterslening lenen. Daarom berekenen wij een gemiddelde van € 40.000, - per lening. De kosten voor Amsterdam zitten vooral in de eerste 3 jaren als de starter geen rente betaalt en niet aflost. Het maximale dat de gemeente betaalt bij 50 uitstaande leningen (bij een gemiddeld lening van € 40.000) x 3,25% = € 65.000. Als we van het maximale leenbedrag van uitgaan, dan zijn de totale kosten € 96.000, -. Dit zijn de totale kosten van 50 Startersleningen. Na 3 jaar worden de kosten voor Amsterdam gering door ontvangen rente en aflossingen. Amsterdam loopt vooral een risico als de rente op de kapitaalmarkt gaat stijgen. Dan betaalt de gemeente meer aan rente dan dat het van de starters ontvangt. Om de Startersleningen te kunnen verstrekken zal de gemeente geld moeten lenen. Het maximale leenbedrag dat de gemeente zal moeten lenen is € 2.500.000, -. Welke woningen zouden starters met de Starterslening kunnen kopen? Middeninkomens konden in 2023 maximaal € 326.000, - aan hypotheek krijgen. Met de Starterslening kunnen starters een totaalbedrag van € 376.000, - lenen.

Het aantal koopwoningen met een maximale WOZ-waarde tot €376.000 is ongeveer 13%. Dat zijn rond de 17.200 woningen. Deze woningen komen niet vrij en worden bewoond. Deze cijfers zijn enkel bedoeld om een indicatie te geven van het aantal woningen in Amsterdam, dat geschikt is voor de doelgroep. Koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €376.000 Als we kijken naar de oppervlakte van de koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €376.000, dan valt op dat ze relatief groter zijn dan woningen met een maximale WOZ-waarde van €326.000. Gemiddeld zijn deze woningen 59 m², wat iets groter is dan de gemiddelde oppervlakte van koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €326.000 (54 m²). 23% kleiner is dan 40 m², 29% tussen de 40 m² en 60 m² en 33% is tussen de 60 m² en 80 m². Een kleiner deel (15%) heeft een oppervlakte van meer dan 80 m². Dat zijn ongeveer 2.600 woningen. Dit zijn ongeveer 2.000 meer woningen dan de koopwoningen met een WOZ-waarde van maximaal €326.000 die groter zijn dan 80 m². Het is niet duidelijk hoeveel woningen beschikbaar komen voor de verkoop. Deze cijfers geven alleen een beeld over de WOZ-waarde. De daadwerkelijke verkoopprijs van de woningen is veel hoger. Gebieden met koopwoningen tot een maximale WOZ-waarde van € 376.000 De meeste koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €376.000 staan in Zuidoost en Nieuw-West.

Als we kijken waar koopwoningen met een maximale WOZ-waarde tot €376.000 staan in de stad dan valt op dat dit, net als bij de koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €326.000, vooral in Zuidoost en Nieuw-West is. In totaal staat 49% van de koopwoningen in deze twee stadsdelen. Onderstaande tabel geeft een indicatie hoeveel koopwoningen er zijn per stadsdeel met een maximale WOZ-waarde van €376.000. In Zuidoost en Nieuw-West staan gezamenlijk ongeveer 8.400 koopwoningen met een WOZ-waarde onder de €376.000.

Stadsdeel Zuidoost Nieuw-West Noord West Zuid Weesp Centrum Oost

Aantal koopwoningen WOZ-waarde <€376.000 4.400 4.000 2.900 2.100 1.100 1.000 900 800

Tabel 4. Aantal koopwoningen in de woningvoorraad met een maximale WOZ-waarde van €376.000 per stadsdeel. Bron: Wonen in Amsterdam onderzoek 2023. Noot: aantallen zijn afgerond op honderdtallen.

Als we kijken naar hoe groot de koopwoningen met een maximale WOZ-waarde van €376.00 zijn in de verschillende stadsdelen, dan zien we dat in de stadsdelen Zuidoost, Noord, Weesp en NieuwWest koopwoningen van > 80 m² met een WOZ-waarde van maximaal €376.000 staan. In de stadsdelen Zuidoost en Weesp staan er ook een aantal koopwoningen van minstens 100 m². We weten niet of deze woningen ook daadwerkelijk worden verkocht. Stadsdeel Zuidoost Nieuw-West Noord West Zuid Weesp Centrum Oost Totaal

<40 m2 300 200 200 1500 700 0 600 500 4.000

40-60 m2 900 1400 1000 600 200 200 300 400 5.000

60-80 m2 2000 2100 1000 0 200 300 0 0 5.600

80-100 m2 800 300 600 0 0 400 0 0 2.100

>100 m2 400 0 0 0 0 100 0 0 500

Totaal 4.400 4.000 2.800 2.100 1.100 1.000 900 900 17.200

Tabel 5. Aantal koopwoningen in de woningvoorraad met een maximale WOZ-waarde van €376.000 naar oppervlakteklasse en stadsdeel. Bron: Wonen in Amsterdam onderzoek 2023. Noot: aantallen zijn afgerond op honderdtallen. Daardoor wijken de totalen soms af van de optelsom.

Het daadwerkelijke aanbod is heel beperkt. Aan de hand van bovenstaande cijfers kunnen we wel zien, dat door de Starterslening het potentiële aanbod iets groter is dan zonder de Starterslening. Het maximale bedrag voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is in 2025 € 450.000, Hypotheekmogelijkheden voor starters en huizenprijzen in Amsterdam (2025) In 2025 zijn de inkomensgrenzen voor middeninkomens: Voor alleenstaanden: maximaal €81.633 per jaar Voor meerpersoonshuishoudens: maximaal €89.821 per jaar Een gemiddeld (modaal) inkomen voor een alleenstaande bedraagt €46.500 per jaar. Op basis van dit inkomen kan maximaal €228.952 aan hypotheek worden verkregen. Een meerpersoonshuishouden met een jaarinkomen van €89.821 kan maximaal ongeveer €450.000

lenen. Wanneer er sprake is van energiezuinige maatregelen, kan dit bedrag met maximaal €20.000 worden verhoogd. De actuele NHG-rente (Nationale Hypotheek Garantie) bedraagt in juli 2025 gemiddeld tussen de 3,5% en 4%, bij een rentevaste periode van 10 jaar. Huizenprijzen in Amsterdam (2025) De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in Amsterdam is momenteel €607.000. De woningprijzen verschillen sterk per stadsdeel: - Centrum, Zuid en West: ongeveer €9.500 per m² - Nieuw-West: gemiddeld €6.028 per m² - Zuidoost en Weesp: gemiddeld tussen de €5.000 en €5.400 per m² De gemiddelde prijs per vierkante meter in de stad ligt rond de €8.500. Op basis van deze gegevens blijkt dat starters met een modaal inkomen vrijwel geen toegang hebben tot de koopwoningmarkt in Amsterdam. Alleen meerpersoonshuishoudens met een hoger middeninkomen hebben een kans op een koopwoning onder de NHG-grens. Zuidoost, Weesp en Nieuw-West zijn relatief het meest betaalbaar, maar ook daar is het woningaanbod beperkt. Starterslening Amsterdam De betaalbaarheid van koopwoningen in Amsterdam staat steeds verder onder druk. Voor middeninkomens is het kopen van een woning in de stad vrijwel onbereikbaar geworden. De Starterslening is bedoeld voor mensen die voor het eerst een woning kopen en net niet voldoende kunnen lenen om de aankoop volledig te financieren.

Met behulp van de Starterslening wordt de toegang tot de woningmarkt voor deze groep verbeterd. Volgens het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is de Starterslening in andere gemeenten succesvol. Dit succes is grotendeels te verklaren doordat de huizenprijzen buiten Amsterdam aanzienlijk lager liggen. In veel andere steden hebben starters dankzij de Starterslening hun eerste koopwoning kunnen aanschaffen. In Amsterdam is de situatie echter anders. De woningprijzen liggen hier structureel hoger dan elders in het land. Het risico is dat de inzet van de Starterslening een prijsopdrijvend effect kan veroorzaken en leidt tot verdringing op de toch al oververhitte woningmarkt. Conclusie In dit onderzoek is gekeken naar de haalbaarheid van het invoeren van een pilot Starterslening in Amsterdam. Daarbij is onderzocht of het mogelijk is deze lening beschikbaar te stellen aan mensen met een middeninkomen die een sociale- of middenhuurwoning achterlaten, een koopwoning vinden in de bestaande bouw, of niet tot een maatschappelijke doelgroep behoren. Ook is bekeken of mensen met een maatschappelijk beroep voorrang zouden kunnen krijgen. De potentiële doelgroep voor de Starterslening is relatief groot. Het aantal mensen met een maatschappelijk beroep neemt toe, mede door de stijgende vraag naar personeel in deze sectoren.

Een deel van deze doelgroep woont nog thuis bij de ouders vanwege het gebrek aan passende woningen, of woont buiten Amsterdam vanwege de lagere huizenprijzen daar. Daarnaast bestaat er in Amsterdam een aanzienlijke groep middeninkomens die in een sociale- of middenhuurwoning wonen: ongeveer 37.800 huishoudens. Hoewel starters in aanmerking kunnen komen voor een Starterslening, vormen de hoge woningprijzen in Amsterdam een groot obstakel. De gemiddelde huizenprijs ligt boven de NHGgrens van €450.000, terwijl het aanbod woningen onder die grens zeer beperkt is.

Nieuwbouwwoningen zijn vrijwel onbereikbaar voor starters; de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning in Nederland lag in het eerste kwartaal van 2025 op €504.200, en in Amsterdam is dit bedrag nog hoger. Alleen in gebieden als Zuidoost, Nieuw-West en Weesp is het woningaanbod voor starters enigszins passend, maar ook daar is het beperkt. Buiten Amsterdam blijkt de Starterslening een succesvol instrument, want de huizenprijzen zijn in deze gebieden veel lager. De Starterslening kan een prijsopdrijvend effect hebben, wat onwenselijk is gezien de al oververhitte woningmarkt (zie ook het RIGO-onderzoek). Naast de grote doelgroep en het beperkte woningaanbod speelt ook de financiering een belangrijke rol. Op dit moment is er geen budget beschikbaar voor het verstrekken van Startersleningen. Uit gesprekken is gebleken dat het vertrekken van Startersleningen financieel niet haalbaar is. Het verhogen van de lening zou de gemeentelijke schuld doen toenemen, terwijl er geen ruimte beschikbaar is binnen het huidige investeringsplafond. Gezien de hoge huizenprijzen, de beperkte beschikbaarheid van geschikte woningen, de omvang van de doelgroep, het prijsopdrijvende effect en de financiële beperkingen van de gemeente, is het invoeren van een pilot Starterslening in Amsterdam op dit moment niet haalbaar. Het instrument sluit onvoldoende aan bij de huidige woningmarkt in de stad.

Het is daarom niet het juiste middel om starters in Amsterdam te helpen bij het kopen van een koopwoning. Wat doet de gemeente verder? De gemeente is dringend op zoek naar oplossingen om de woningnood te verkleinen en starters aan woningen te helpen. De Starterslening is hier niet het juiste instrument voor. De gemeente zet zich uiteraard wel in voor starters. Er is op dit moment een pilot in ontwikkeling is voor nieuwbouwwoningen met het instrument Koopstart. Deze pilot helpt starters een woning te kopen met korting vanuit de ontwikkelaar. Mensen werkzaam in een maatschappelijke beroepsgroep krijgen voorrang op 50% van de opgeleverde woningen binnen deze pilot. Daarnaast is het college gestart met het Doorstroomoffensief. Hierbij proberen we de woningmarkt van het slot te krijgen. Er zijn veel mensen die in een niet-passende woning wonen, maar geen overzicht hebben waar ze naar kunnen doorstromen. Hier gaat de gemeente bij helpen. Vanuit het doorstroomoffensief is het doel om de doorstroming op gang te brengen. Ouderen die naar een seniorenwoning kunnen verhuizen laten misschien een eengezinswoning of een grote woning achter, die passend is voor gezinnen. Een gezin kan hierdoor verhuizen naar de eengezinswoning, dat vastzit in een te krappe sociale huurwoning. En dat maakt weer een plek voor mensen die al jaren wachten op een sociale huurwoning.

Om de doorstroming te stimuleren vraagt dit om maatwerk en een actiegerichte aanpak. Daarnaast wordt fors ingezet op de bouw van middenhuurwoningen. 40% van de nieuwbouwproductie is middenhuur, die voor een periode van 25 jaar betaalbaar is voor mensen met een middeninkomen.