2. notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen.pdf

Notitie

Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen Amsterdam, 9 november 2021

2

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Inhoudsopgave

1.

Voorwoord

4

2.

Samenvatting

5

3.

Waarom nieuwe ontwikkelmodellen?

7

3.1 Grote opgaven en ontwikkelingen 3.2 Bouwen aan een complete stad 

7 8

4.

Basisprincipes van nieuwe ontwikkelmodellen

10

4.1 Een woning is om in te wonen 4.2 Ruimte voor meerdere vormen van zeggenschap en eigenaarschap 4.3 Andere vormen van waardecreatie en waardebehoud 4.4 Balans tussen reguliere en nieuwe ontwikkelmodellen

10 12 13 14

5.

Nieuwe vormen koesteren en uitbouwen

16

5.1 Voorbeelden in de gebiedsontwikkeling 5.2 De rol van zelfbouw 5.3 Wooncoöperaties 5.4 Gemeentelijke programma’s en initiatieven van burgers en marktpartijen 5.5 Verschillende rollen voor burgers 5.6 Ervaringen en geleerde lessen

16 18 20 20 22 23

6.

Versterken van de nieuwe ontwikkelmodellen

24

6.1 Kennis delen en opbouwen 6.2 Verbeteren en voortbouwen 6.3 Nieuwe financiële instrumenten

7.

Conclusies en vervolg

24 25 25

28

Colofon32

Gemeente Amsterdam

3

1. Voorwoord

De stad maken we samen. Dat doen we met bewoners en ondernemers, met ontwerpers en technici en met bestuurders en ambtenaren. Samen komen we tot vernieuwende en verrassende resultaten, waar de stad ook op de lange termijn wel bij vaart. Dat is ook nodig, want we staan voor een aantal grote opgaven: de stad betaalbaar houden, deze klimaatneutraal verder ontwikkelen en kansenongelijkheid tegengaan. Het samen bouwen aan de stad, ofwel gebiedsontwikkeling, is een complex proces, waarbij de verschillende belangen van betrokken partijen uiteindelijk moeten worden samengebracht in een werkbare oplossing. Bij het zoeken naar oplossingen voor de genoemde grote opgaven gaat het om drie basisprincipes. Eén: een woning is om in te wonen en het wonen moet uit de financiële sfeer worden gehaald. Twee is ruimte scheppen voor meerdere vormen van zeggenschap en eigenaarschap. En ten derde: we hebben andere vormen nodig van waardecreatie en waardebehoud en andere investeringsvormen. Ook moet waardecreatie ten goede van de buurt komen. De afgelopen jaren hebben we op meerdere locaties in de stad ervaring opgedaan met het zoeken naar, en het toepassen van, alternatieve vormen van gebiedsontwikkeling. Zo hebben we bijvoorbeeld bewoners actiever betrokken bij het ontwikkelen van plannen, en is er meer ruimte voor zelfbouw en voor circulaire en duurzame bouwmethoden.

Ook zijn er strategieën ontwikkeld om voormalige werkgebieden te transformeren in gemengde woongebieden. Dat heeft geleid tot nieuwe manieren van werken. Inmiddels bewijzen meerdere uitgevoerde projecten dat deze nieuwe aanpak daadwerkelijk leidt tot een betere stad waarin Amsterdammers meer zeggenschap hebben en daardoor meer betrokken raken bij hun omgeving. Bij het bouwen aan een buurt, het organiseren van activiteiten of het beheren van de openbare ruimte in een buurt wordt waarde gecreëerd. Waardecreatie maakt financiering van projecten mogelijk, zowel voor de gemeente als voor marktpartijen, het is daarnaast van belang dat deze waarde ten goede kan komen van de buurt. . Het is de opgave om op andere manieren naar waardecreatie en waardeontwikkeling te kijken zoals bijvoorbeeld het slimmer hergebruiken van grondstoffen, die steeds schaarser worden. Waardecreatie is een belangrijke basis voor het verder uitbouwen van nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling waarbij de gecreëerde waarde ingezet kan worden voor een betere stad voor alle Amsterdammers.

4

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Er is in de stad al een beweging op gang gekomen die we koesteren. Deze is ontstaan door initiatieven van Amsterdammers, zoals de bewoners van Schoonschip die een duurzame drijvende woonwijk bouwden, de diverse wooncoöperaties die in de stad aan de slag zijn en Hart voor de K buurt. Daarnaast is er gestart met het anders organiseren van gemeentelijke projecten waarbij burgers meer betrokken worden. Nieuwe werkwijzen hebben we nodig om routine los te kunnen laten en om tot wezenlijke vernieuwing te kunnen komen. Voorliggende notitie beschrijft deze beweging en wil een gesprek over deze nieuwe vormen van samen stadmaken op gang brengen. Daarbij gaat het eerst en vooral om ervoor te zorgen dat de leefwereld centraal staat bij de vormgeving van de stad. Anders gezegd: het gaat om de opgave aan een stad te bouwen waarin bewoners, werkenden en bezoekers prettig kunnen samenleven, ook wanneer die stad nóg compacter wordt bebouwd en er nóg intensiever gebruik wordt gemaakt van de openbare ruimte. Daarnaast zoeken we naar andere vormen om de eerder genoemde waarde te creëren en te behouden voor Amsterdam en haar bewoners. Graag nodig ik iedereen die betrokken is bij het bouwen en ontwikkelen van de stad, van bewoners tot bouwers, van collectieven tot vastgoedeigenaren, uit om mee te denken en te praten over de ontwikkelmodellen van de toekomst.

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke ontwikkeling en Duurzaamheid

2. Samenvatting

Waarom andere ontwikkelmodellen? Amsterdam is een gewilde stad. Het is een prettige plek om te wonen en te werken, heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en is een populaire reisbestemming. Het gaat de stad goed, maar Amsterdam staat ook voor grote opgaven: wonen en bedrijfsruimte betaalbaar houden, de stad duurzaam en klimaatneutraal ontwikkelen en kansenongelijkheid tegengaan. Rondom deze vraagstukken zijn al diverse bewegingen gaande zoals de Democratiseringsagenda en het programma Amsterdam Circulair 2020 – 2025. De Omgevingsvisie Amsterdam 2050, Een menselijke metropool, beschrijft het lange termijnperspectief en de opgaven voor de stad. In het deel ‘Hoe we aan de stad werken’ benoemt deze visie de aanleidingen voor veranderingen in het bouwen aan de stad: de stad is diverser geworden, er is meer zelforganisatie, maar ook zijn er zorgen over het (maatschappelijke) verdienvermogen en de betaalbaarheid van de stad. Andere aanleidingen of argumenten voor nieuwe werkwijzen zijn de voortschrijdende digitalisering en de invoering van de Omgevingswet in 2022, die onder andere als doel heeft meer ruimte bieden voor initiatief en participatie.

Nieuwe of alternatieve ontwikkelmodellen kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van de stad waarbij betaalbaarheid, aandacht voor de leefwereld, zeggenschap voor burgers en andere vormen van waardecreatie en waardebehoud centraal staan. Nieuwe ontwikkelmodellen doen recht aan de diversiteit en eigenzinnigheid van de stad en haar bewoners, zorgen voor nieuwe oplossingen voor de opgaven waar de stad voor staat en bestaan vaak uit nieuwe samenwerkingsverbanden. Gezien de blijvende kwantitatieve opgaven zal de reguliere vorm van gebiedsontwikkeling nodig blijven, alternatieve ontwikkelmodellen zijn een aanvulling. In de wetenschap dat de gebiedsontwikkeling alleen niet al deze problemen kan oplossen, kunnen nieuwe ontwikkelmodellen wel een bijdrage leveren aan oplossingen voor de ontwikkeling van een complete en inclusieve stad en aan de vernieuwing van werkwijzen.

Drie basisprincipes van nieuwe ontwikkelmodellen Een woning is om in te wonen De opgave: zorgen voor (blijvende) betaalbaarheid en aandacht voor de leefwereld van bewoners De invulling: betaalbaarheid en het perspectief van buurtbewoners en toekomstige bewoners van een gebied of gebouw centraal stellen, bijvoorbeeld via zelfbouw of via projecten ontwikkeld door marktpartijen.

Gemeente Amsterdam

Ruimte voor meerdere vormen van zeggenschap en eigenaarschap De opgave: nieuwe vormen van collectiviteit (coöperaties, commons) en eigenaarschap creëren, De invulling: andere manieren van ontwikkelen toevoegen waarbij Amsterdammers meer invloed wordt geboden. Andere rolverdelingen, een bewustere rolverdeling en de inzet op commons en coöperaties zijn hierbij belangrijke onderwerpen. Andere vormen van waardecreatie en waardebehoud De opgave: het vinden van andere vormen van financiering en waardecreatie en het zorgen voor waardebehoud De invulling: het stimuleren van andere constructies, bijvoorbeeld het slim integreren van zorgkosten in woon-zorgvoorzieningen. Het bedenken van deze nieuwe modellen is aan burgers en markt samen. De gemeente Amsterdam kan dit stimuleren. Een balans vinden tussen nieuwe ontwikkelmodellen en reguliere ontwikkelingen is van belang. Om een gestage jaarlijkse bouwproductie van grote aantallen woningen, in een compacte stedelijke omgeving, mogelijk te maken, is een efficiënte inrichting van deze complexe projecten nodig. Dit kan op gespannen voet staan met nieuwe ontwikkelmodellen. Hiervoor is ruimte nodig om te kunnen experimenteren en is het misschien juist nodig om anders tegen de reguliere en efficiënte rolverdeling aan te kijken.

Koesteren en uitbouwen Er zijn al veel mooie voorbeelden en initiatieven in de stad. Deze koesteren we en versterken we. Al ontwikkelde projecten laten zien wat het betekent en oplevert om meer ruimte te bieden aan de leefwereld, zeggenschap en eigenaarschap en andere vormen van waardecreatie en behoud, zoals bijvoorbeeld bij zelfbouw en wooncoöperaties. Er zijn ook projecten die ontstaan op initiatief van marktpartijen of burgers, of uit samenwerkingen tussen deze partijen. Daarnaast is er een aantal gemeentelijke programma’s, zoals Vrije Ruimte en maatschappelijke visies, die bijdragen aan alternatieve ontwikkelmodellen en andere vormen van waardecreatie. Meer invloed en zeggenschap geven ook duidelijkheid over de verschillende rollen voor burgers, en maken dat er kan worden voortgebouwd op ervaringen en geleerde lessen. Vernieuwing gaat uiteraard niet vanzelf. We beseffen dat dit complex is en er nog veel lessen te leren zijn. Het is van belang de juiste voorwaarden te scheppen en een opgave te formuleren die past bij de plek en met een rolverdeling die reëel is voor betrokkenen.

5

Versterken van de nieuwe ontwikkelmodellen

Nieuwe financiële producten

Kennis opbouwen en delen Het is zaak om de kennis en ervaringen die opgedaan worden, te delen en uit te bouwen, zowel binnen als buiten de gemeentelijke organisatie. Via diverse programmalijnen wordt gewerkt aan kennis opbouwen en kennis delen, door: • Zelfbouw, bijeenkomsten en handboek • Handboek wooncoöperaties • Ontwikkeltraject Amsterdams Stadmaken

Financiering is vaak een knelpunt. Hiervoor is (product) ontwikkeling nodig. De mogelijkheden voor een solidariteitsfonds wooncoöperaties en een stadmakersfonds worden onderzocht

Verbeteren en voortbouwen Naast het delen van al ontwikkelde kennis en het verankeren van deze kennis in organisaties, burgerinitiatieven en gemeente zal het ook nodig zijn nieuwe kennis te blijven ontwikkelen. Dit loopt via de programmalijnen en de projectorganisaties. Inclusieve ontwikkelmodellen Veel collectieve ontwikkelingen ontstaan vanuit groepen gelijkgestemden. De opgave is om deze vorm op termijn open te houden voor mensen buiten de directe familie of kennissenkring of voor mensen die minder zelfredzaam zijn.

6

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Experimenten Om te onderzoeken of er met andere processen en kaders vernieuwende oplossingen kunnen worden gevonden voor de opgaven waar de stad voor staat, gaat een aantal experimenten van start. Ontwikkelprojecten wooncoöperaties In het eindrapport Aan de slag met wooncoöperaties! zijn drie ontwikkelprojecten aangewezen. Het doel ervan is het op grote schaal (buurt) ontwikkelen met wooncoöperaties, en het stimuleren van nieuwe werkwijzen in de gebiedsontwikkeling met behulp van alternatieve ontwikkelmodellen. Prijsvraag nieuwe woonvormen en nieuwe vormen van medeopdrachtgeverschap Door middel van een prijsvraag is het mogelijk nieuwe vormen van ontwikkelmodellen te stimuleren.

3. Waarom nieuwe ontwikkelmodellen?

3.1 Grote opgaven en ontwikkelingen Amsterdam is een gewilde stad. Het is een prettige plek om te wonen en te werken, heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en is een populaire reisbestemming. Het gaat de stad goed, maar Amsterdam staat ook voor grote opgaven: wonen betaalbaar houden, de stad duurzaam en klimaatneutraal ontwikkelen en kansenongelijkheid tegengaan. Hieronder werken we deze opgaven verder uit en beschrijven we de ontwikkelingen op deze gebieden.

Wonen betaalbaar houden Door de populariteit van Amsterdam staat de toch al schaarse ruimte onder druk, met hoge en nog altijd stijgende huuren koopprijzen tot gevolg. Dat wonen minder betaalbaar wordt komt onder andere door de lage rentestand, toenemende vakantieverhuur van woningen, de opkomst van buyto-let (kopen om te verhuren) en keep-to-let (een eerdere woning vasthouden als belegging), en doordat de groei van het aantal inwoners aanhoudt, ook al was de groei in 2020 minimaal. Nog een belangrijke aanjager van prijsstijgingen in Amsterdam (en de rest van het land) is het institutionele nationale beleidsstelsel, waaronder het huurbeleid en fiscale maatregelen zoals de hypotheekrenteaftrek vallen. Al deze omstandigheden samen maken dat voor veel Amsterdammers een koopwoning vrijwel onbetaalbaar is geworden en dat de wachtduur voor betaalbare huurwoningen verder oploopt. Dit speelt behalve in Amsterdam ook in andere steden, zowel landelijk als internationaal. De gemeente zet al stevig in op het bouwen van nieuwe woningen in het sociale en middeldure segment. Deze woningen blijven betaalbaar doordat de huurprijsontwikkeling valt te reguleren. Bij het op termijn betaalbaar houden van grote delen van de woningvoorraad spelen woningbouwcorporaties en wooncoöperaties een belangrijke rol.

Inmiddels heeft de gemeente ook actie ondernomen omwille van betaalbaarheid: er is beleid ontwikkeld, en afspraken over maximale huren en maximale huurstijging worden bij nieuwbouwprojecten vastgelegd in erfpachtcontracten. Voor een forse bouwproductie zijn bovendien commerciële partijen nodig die projecten kunnen ontwikkelen. Daarnaast kunnen bouwproductie en doorstroming zorgen dat bestaande betaalbare woningen beschikbaar komen. In aanvulling hierop willen we meer ontwikkelen in samenspraak met en door bewoners. Het realiseren van betaalbare woningen is vooral een grote opgave op transformatielocaties, waar al aanwezige erfpachters vaak aan zet zijn voor de (gebieds)ontwikkeling. Hier

Gemeente Amsterdam

speelt de vraag of het gewenst en financieel haalbaar is de huidige functie, bijvoorbeeld een goed lopend bedrijf, in te wisselen voor verdichting met nieuwe woningen. Hetzelfde geldt voor het realiseren van betaalbare bedrijfsruimte voor beginnende en lokale ondernemers en voor het toevoegen van maatschappelijke voorzieningen.

De stad duurzaam ontwikkelen We willen een duurzame stad bouwen die vele generaties meegaat. Duurzaam ontwikkelen houdt in dat bij het bouwen aan de stad mens en milieu centraal staan. Het betekent verantwoord omgaan met water, energie en grondstoffen maar ook met de openbare ruimte. Duurzaam ontwikkelen vraagt om een aanpak op alle fronten, waarbij we steeds bewuste keuzen maken ten gunste van mens en milieu. Het coalitieakkoord Een nieuwe lente en een nieuw geluid (Gemeenteraad 2018) bevat een helder streven naar een duurzaam Amsterdam. Nieuw opgestelde beleidskaders, waaronder de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (2019), Strategie Amsterdam Circulair 2020-2025 (2020), Actieplan Schone Lucht (2019) en Strategie Klimaatadaptatie (2020) geven richting aan dit streven. In 2050 wil Amsterdam klimaatneutraal zijn.

Kansenongelijkheid tegengaan Amsterdam is altijd al een diverse stad geweest. Van oudsher is de stad een verzamelplaats van allerlei culturen, waar ‘sjiek en sjofel’ samen wonen. De inwoners vormen nog altijd een zeer diverse groep. Wat hen bindt is dat ze allemaal Amsterdammers zijn, wat hen scheidt is ongelijkheid in kansen. Deze tegenstellingen: hoog- of laagopgeleid, werk of geen werk, rijk tegenover arm, riant wonen of krap behuisd, wel of geen sociaal netwerk of vangnet, zijn bepalend voor de manier waarop mensen deelnemen aan het leven in de stad. Uit onderzoek blijkt dat minder kapitaalkrachtige en/of kwetsbare groepen steeds meer naar de randen van de stad worden gedrukt. Daardoor bevinden ze zich op grotere afstand van werk, voorzieningen en ontwikkelingskansen, en profiteren zij niet evenveel als anderen van sociale en economische opwaartse mobiliteit. Deze kansenongelijkheid neemt toe. Met het oog op deze situatie is het zaak Amsterdammers meer zeggenschap te geven over gemeentelijk beleid. In het coalitieakkoord van het huidige college staat: ‘Bewoners hebben net zulke goede, zo niet betere, ideeën als het stadsbestuur’. Daarom is er een democratiseringsagenda vastgesteld waarin talloze evenementen, experimenten en debatten met Amsterdammers staan gepland, om met elkaar

7

te ontdekken waar en hoe de zeggenschap van burgers kan worden vergroot. Op het vlak van gebiedsontwikkeling kan meer zeggenschap een beter behoud van waarden in de buurt betekenen. Burgers zijn betrokken bij en dragen verantwoordelijkheid voor hun leefomgeving in de breedste zin, én krijgen daar erkenning voor. Deze verschillende vormen van betrokkenheid zijn kort samengevat in het begrip eigenaarschap. Daarnaast biedt eigenaarschap, in juridische zin of zo ervaren door bewoners, diezelfde bewoners de kans om meer betrokken te raken bij gebiedsontwikkeling.

• Ten slotte biedt samen stadmaken Amsterdammers meer mogelijkheden om zelf aan de slag te gaan: door zelf woningen te (laten) bouwen, mee te doen met de inrichting van de buurt, voorzieningen te beheren of door zelf energie op te wekken. Voor de duidelijkheid: bij samen stadmaken bouwen meerdere partijen aan de eerder genoemde complete stad. Daarbij is het vanzelfsprekend dat ook niet-commerciële en vaak kleine spelers zoals burgers, eenmanszaken, stichtingen of coöperaties betrokken zijn en een rol spelen.

De drie hierboven beschreven opgaven zijn fundamentele vraagstukken. Daarbovenop komen de onzekere toekomstperspectieven als gevolg van de COVID-19-pandemie. Amsterdam staat uiteraard niet alleen in de zoektocht naar nieuwe ontwikkelmodellen; ook in andere grote steden, in Nederland en daarbuiten, spelen deze kwesties. Inmiddels zijn er meerdere bewegingen ontstaan die zich buigen over deze vraagstukken, en in nationaal maar ook in internationaal verband antwoorden daarop zoeken. Daarbij zullen per plaats de omstandigheden en wet- en regelgeving altijd verschillen. Voorbeelden uit binnen- en buitenland kunnen in ieder geval als inspiratie dienen. Zo zijn Duitse, Zwitserse en Oostenrijkse Genossenschaften belangrijke voorbeelden geweest voor het verder ontwikkelen van de wooncoöperatie. Daarnaast is op dit vlak ook in Amsterdam al het nodige in beweging gezet en zorgen successen voor navolging elders in de stad. Zo zijn er inmiddels 3300 woningen in verschillende vormen van zelfbouw gerealiseerd, met een grote mate van zeggenschap en nieuwe soorten van eigenaarschap voor bewoners. Het opzetten van wooncoöperaties is hierbinnen een nieuwe vorm.

Amsterdam is een eigenzinnige stad met mondige burgers. Ook daarom is het belangrijk dat er meer ruimte komt voor diversiteit en eigenheid in de manier waarop we aan de stad bouwen, en dat we blijven zoeken naar nieuwe manieren van werken in de gebiedsontwikkeling. De Omgevingsvisie werkt de aanleidingen voor het vinden van deze nieuwe werkwijzen verder uit: de stad is diverser geworden, er is meer zelforganisatie, maar ook zijn er zorgen over het (maatschappelijke) verdienvermogen1 en de betaalbaarheid van de stad. Andere aanleidingen of argumenten voor nieuwe werkwijzen zijn de voortschrijdende digitalisering en de invoering van de Omgevingswet in 2022, die o.a. als doel heeft: het beter inspelen op urgente opgaven als energietransitie en klimaatadaptatie. Daarin staan onder het deel ‘Hoe we aan de stad werken’ vijf voorwaarden voor het samen stadmaken anno nu: 1. ruimte voor meerdere partijen, 2. open ontwerpen, 3. instrumentarium voor samen stadmaken, 4. waardecreatie voor en door lokale gemeenschappen, en 5. democratische besluitvorming op basis van collectieve kennis. Amsterdam wil een stad zijn waar bewoners invloed hebben op de ontwikkelingen in hun omgeving. We betrekken mensen al op allerlei manieren bij plannen en beleid.

Daarbij benutten we tegelijkertijd de kans om nieuwe modellen te bedenken voor gebiedsontwikkeling die kleinschaliger is en zorgt voor meer betrokkenheid. Voorbeelden van betrokkenheid bij de wijk lang na oplevering zijn er ook, zoals het Wilhelmina Gasthuisterrein en ecowijk GWL-terrein (Gemeente Water Leidingenterrein). Deze projecten leveren ook inspiratie bij het verder zoeken naar alternatieve ontwikkelmodellen.

3.2 Bouwen aan een complete stad De Omgevingsvisie Amsterdam 2050, een menselijke metropool (gemeenteraad juli 2021), die het langetermijnperspectief van Amsterdam en de opgaven voor de stad beschrijft, noemt vijf strategische keuzen waardoor Amsterdam kan uitgroeien tot een complete stad met kansen voor iedereen. Compleet omdat een stad behalve woningen ook kantoren, bedrijfsruimten, winkels, scholen et cetera omvat, en dus een amalgaam van functies heeft. De vijf strategische keuzen zijn: • De stad bevat meerdere kernen met een eigen gezicht. • De groei voltrekt zich binnen de fysieke grenzen van de stad, wat vraagt om verdichting en efficiënt omgaan met de openbare ruimte. • Tegelijkertijd moet nieuwbouw duurzaam en van hoge kwaliteit zijn. • Daarnaast moeten er goede en bereikbare voorzieningen komen, plus veel groen en wandel- en fietspaden om mensen tot bewegen aan te zetten. 1

Ondertussen kan Amsterdam bogen op een rijke traditie en een hoge standaard, waar het gaat om stedenbouw en architectuur. Gebiedsontwikkeling heeft als een geoliede machine bijgedragen aan een hoge bouwproductie van goede kwaliteit. Zo zijn er van 2017 tot en met 2019 per jaar meer dan 7.000 woningen, waarvan een flink deel betaalbaar, afgeleverd. Dat is substantieel meer dan het gemiddelde aantal in de jaren daarvóór. Ook in 2020 zijn er ondanks de coronacrisis bijna 6.000 woningen in aanbouw gegaan. In deze gebiedsontwikkelingsprojecten is al veel nieuw beleid

economisch verdienvermogen en het kunnen aanpakken van uitdagingen, bijvoorbeeld de energietransitie en voldoende woningen

8

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

toegepast. Er wordt voldaan aan hoge duurzaamheidseisen, er wordt rainproof en natuurinclusief gebouwd en er is sprake van verregaande participatie van omwonenden en andere belanghebbenden. Het is een gegeven dat ook de komende jaren er veel gebouwd gaat worden. De reguliere vorm van gebiedsontwikkeling blijft daarvoor nodig, maar daarnaast kunnen nieuwe ontwikkelmodellen eveneens bijdragen aan de bouw van een compleet en inclusief Amsterdam. Deze nieuwe ontwikkelmodellen kunnen bovendien leiden tot nieuwe manieren van werken.

Gemeente Amsterdam

9

4. Basisprincipes van nieuwe ontwikkelmodellen

Een ontwikkelmodel is een manier om een kavel of gebied te ontwikkelen of bestaand vastgoed te herontwikkelen. Het kan daarbij gaan om projectontwikkeling (alleen vastgoed) of gebiedsontwikkeling (gebied: vastgoed en openbare ruimte). Bij het realiseren van de ontwikkeling is een flink aantal partijen betrokken, en de doorlooptijden zijn aanzienlijk, van minimaal 4 jaar tot 25 jaar bij grote ontwikkelingen. Nieuwe of alternatieve ontwikkelmodellen doen (meer) recht aan de diversiteit en eigenzinnigheid van de stad en haar bewoners. Ze kunnen andere, nieuwe oplossingen bieden voor de opgaven waar de stad voor staat en bestaan vaak uit nieuwe samenwerkingsverbanden. Nieuwe ontwikkelmodellen gaan uit van drie basisprincipes: • Een woning is om in te wonen; het wonen uit de financiële sfeer halen en de leefwereld van burgers meer centraal stellen • Ruimte voor meerdere vormen van zeggenschap en eigenaarschap • Andere vormen van waardecreatie en waardebehoud en andere vormen van investeringen; waardecreatie ten goede van de buurt laten komen.

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

4.1 Een woning is om in te wonen De opgave: betaalbaarheid en aandacht voor de leefwereld van burgers De begrippen ‘leefwereld’ en ‘het systeem’ duiken vaak op in de discussie over overheidssturing, met name in de zorg en maatschappelijke ondersteuning. Het begrippenpaar verwoordt een gevoel van onbehagen bij ‘het systeem’, dat breed lijkt te worden gedeeld: een overvloed aan regels, verantwoordingseisen en controle plus een woud aan structuren en instituties. Het systeem zou de leefwereld van burgers hinderen en lijkt losgezongen van de diversiteit aan waarden en wereldbeelden van burgers en professionals. Het zou niet meer begrijpen waar het mensen écht om gaat. In het denken over deze situatie komen oplossingsrichtingen naar voren als ‘dichten van de kloof’ tussen systeem en leefwereld, ‘het slaan van bruggen’ en het ‘opnieuw verbinden’ van beide werelden, om zo de aansluiting te verbeteren en het systeem, dat verder niet ter discussie wordt gesteld, weer dienend te laten zijn. (Bron: Raad voor de Volksgezondheid en Samenleving) In dit kader noemen we ook de Omgevingswet, die vraagt om een andere werk- en denkwijze van de overheid en die ruimte maakt voor andere vormen van samenwerking met maatschappelijke partners, burgers en ondernemers.

In dit licht staan ook de nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling. Vooropstaat dat de grote vraag naar woningen het streven rechtvaardigt om in hoog tempo kwalitatief goede en betaalbare woningen te bouwen, inclusief het toevoegen van maatschappelijke voorzieningen en andere functies die bijdragen aan een complete stad. Naast de traditionele vormen van gebiedsontwikkeling kunnen dan juist die nieuwe vormen bijdragen aan de beoogde bouwproductie; ze bieden mogelijkheden voor andere manieren van samen wonen en voor een andere menging van wonen, werken, leren en zorg. Ook bij gebiedsontwikkeling zou meer aandacht moeten komen voor minder kwantificeerbare zaken, zoals de vraag naar hóe we willen (samen) wonen en leven. Het ontwerp voor woon- en leefomstandigheden zouden professionals niet onderling en lang voor de oplevering moeten bepalen maar dit ontwerp in overleg met de toekomstige bewoners moeten vormgeven. Dat zou ook goed kunnen door te investeren in een ontwerp van een goed casco, dat meerdere invullingen mogelijk maakt, bijvoorbeeld volgens de principes van het Open bouwen (zie onder De invulling). Zo’n opzet biedt meteen ook kansen voor circulair bouwen. De invulling Cruciaal voor buurtbewoners en toekomstige bewoners is de vraag hoe zij samen willen leven en in welke woonvormen. Het antwoord daarop zijn woningen op maat die voldoen aan bewonerswensen.

Zelfbouwprojecten kennen doorgaans een grote variëteit aan woninggroottes en -typen, al dan niet gemengd in een gebouw, vaak met gedeelde ruimtes en voorzieningen. Daarbij wordt zichtbaar wat er gebeurt als het ontwerpen en vormgeven van de eigen woning en/of woonomgeving meer aan mensen zelf wordt overgelaten.

Gemeente Amsterdam

Woningcorporaties en ontwikkelende partijen werken al met woonconcepten als Stadsveteranen en de combinatie statushouders en jongeren/studenten. Daarnaast zijn er meerdere projecten uitgevoerd in verschillende vormen van medeopdrachtgeverschap. Bouwen volgens de principes van het Open bouwen is een manier om een efficiënte, duurzame structuur te verbinden aan ruimte voor individuele of gezamenlijke woonwensen. Inmiddels beleeft deze architectuurstroming een revival. Open bouwen, ontstaan in de jaren ’60 op basis van de theorie van de Nederlandse architect John Habraken (1928), levert toekomstbestendige woongebouwen op. Bij Open bouwen wordt onderscheid gemaakt tussen drager en inbouw. De drager is een structuur, bijvoorbeeld een casco. De inbouw is vervolgens aan te passen aan de wensen van achtereenvolgende bewoners. Verder kunnen marktpartijen worden uitgedaagd om het wonen centraal te stellen boven een meer functionele benadering van de bouwopgave (waarin programma’s van eisen en begrotingsoverzichten bepalend zijn), en toekomstige bewoners actiever te betrekken bij de bouw. Deze aanpak kan bij marktpartijen wellicht de reactie oproepen dat hiermee er nóg een opgave bij komt, bovenop de toch al strakke eisen voor bouwen in de openbare ruimte. Paragraaf 5.1 bevat voorbeelden van invullingen per type gebied.

11

4.2 Ruimte voor meerdere vormen van zeggenschap en eigenaarschap De opgave: nieuwe vormen van collectiviteit en eigenaarschap bevorderen De samenleving wordt steeds complexer en de invloed van de burger daarop fragmentarischer. Burgers zijn mondiger geworden, maar daarnaast zijn er mensen die de weg naar de overheid niet goed weten te vinden. Tegenover de druk op de schaarse ruimte en de verschillende belangen die daarbij spelen, staat de wens van bewoners om meer grip te krijgen op hun woonomgeving en de stad mede vorm te geven en/of te beheren. Deze tegenovergestelde belangen kunnen leiden tot stevige confrontaties, die nog versterkt kunnen worden door social media, en die vaak juridisch worden uitgevochten. Bij een collectief belang of eigenaarschap zou daar op een andere manier mee kunnen worden omgegaan, door in gesprek te gaan met elkaar bijvoorbeeld. Ondertussen ontstaan er steeds meer initiatieven met een gemeenschappelijk doel. Voorbeelden daarvan zijn: commons en coöperaties. Commons zijn democratische zelforganisaties die een publiek goed als een buurtpodium, speeltuin of een (stukje) natuurgebied beheren, grotendeels onafhankelijk van overheid of markt. Coöperaties zijn bijvoorbeeld energie- of zorgverzekeringscoöperaties, land- en tuinbouwcoöperaties als de Herenboeren en Land van ons.

Het verlangen om invloed te kunnen uitoefenen of het verwerven van (meer) zeggenschap zal per situatie verschillen. Er zal dus altijd sprake zijn van maatwerk, waarbij het zeker helpt als de opgedane kennis wordt gebundeld en collectief georganiseerd. In de huidige situatie voeren grote organisaties (overheid en bedrijven) een groot deel van opgaven als het bouwen en verhuren van woningen maar ook het verlenen van (medische) zorg uit. Maatwerk is in deze constructies slechts beperkt mogelijk. Deze instanties hebben hun eigen processen om hun doelen zo efficiënt mogelijk te bereiken. Vanuit het perspectief van de individuele burger of werknemer kan dit overkomen als een anonieme systeemwereld met vaste protocollen en beperkte ruimte voor eigen verantwoordelijkheid en persoonlijke betrokkenheid. Wet- en regelgeving zijn bijgevolg ingesteld op een status quo waarin markt en overheid een duidelijke en stevige positie innemen. De burger heeft hierin een individuele rol, als consument en als belastingbetaler. In dit model is voor collectiviteit, en nieuwe vormen daarvan, maar weinig ruimte. Daarbij is collectiviteit een lastig te definiëren begrip voor overheid en markt. Wanneer is iets een collectief, wat bindt een dergelijke groep? Wat is het gezamenlijke doel of de gezamenlijke vijand? En wie horen wel bij het collectief en wie niet?

12

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Tegenwoordig is het gemakkelijker voor burgers om zich te organiseren – en tegelijk lastiger. Gemakkelijker omdat internet en platforms de technische mogelijkheden bieden om gelijkgestemden te vinden. Lastiger omdat netwerken diffuser worden, net als datgene wat collectiviteit definieert, en omdat het tijd kost voordat collectiviteit vaste grond onder de voeten krijgt. Voorheen organiseerden burgers zich via kerk en sportvereniging. Nu manifesteert collectiviteit zich meer via sociale netwerken, ‘bubbels’ van gelijkgestemden, en daarnaast ook nog steeds via de klassieke sportvereniging, geloofsgemeenschap of het buurthuis. Collectiviteit is ook lastiger te organiseren omdat betrokken zijn voor het leven niet meer vanzelfsprekend is. Ook heeft niet iedereen voldoende tijd om zich ergens vrijwillig voor in te zetten. Toch zal er altijd behoefte zijn aan collectiviteit, zeker in het licht van maatschappelijke voorzieningen als scholen, sportvelden, verzorgings- of ziekenhuizen, waar mensen samenkomen, leren, sporten of zorg verlenen. Deels maakt de overheid deze voorzieningen mogelijk, en regie vanuit de gemeente blijft in dit opzicht noodzakelijk. Maar voor een nieuw evenwicht tussen overheid, markt en burger is de opgave hier om meer in te spelen op lokale behoeften ofwel maatwerk mogelijk te maken en burgers meer bij de maatschappelijke voorzieningen te betrekken.

Dat kan door mensen meer ruimte te geven om duurzame collectieven op te zetten, bijvoorbeeld woon- en energiecoöperaties en commons. De invulling Naast de geijkte vormen van gebiedsontwikkeling zijn andere manieren van ontwikkelen nodig om Amsterdammers meer invloed op het stadmaken te bieden. Er zijn verschillende wegen om dat doel te bereiken, bijvoorbeeld door rekening te houden met de verschillen tussen mensen en culturen in plaats van een one size fits all toe te passen, en door aan te sluiten op initiatieven die er al zijn in de stad. We kijken ook naar andere rolverdelingen tussen gemeente, burgers en bedrijven/professionals en streven naar commons en coöperaties. Daarnaast willen we kansen voor nieuwe initiatieven

benutten en successen verder uitbouwen. Al doende leren we van positieve én negatieve ervaringen. Zie voor een verdere uitwerking paragraaf 5.4: Rollen van burgers. De opgave is ook om hiervoor een werkwijze te vinden die uitvoerbaar is. Dat vraagt om voldoende middelen en capaciteit om zaken vanuit de gemeente te kunnen faciliteren. Ook vergt het tijd en geduld om vraagstukken op te lossen die zich kunnen voordoen bij tegengestelde belangen of complicerende wet- en regelgeving. En last but not least is bereidheid tot samenwerking van alle betrokkenen gewenst, ook wanneer de uitkomst niet honderd procent overeenkomt met het eigen belang.

4.3 Andere vormen van waardecreatie en waardebehoud De opgave: het vinden van andere vormen van financiering en waardecreatie, en waardebehoud realiseren Bij waardecreatie wordt meestal gedacht aan waarde die in geld wordt uitgedrukt. Waarde wordt in dit geval gecreëerd als de waarde van een goed (woning, grond) of een dienst (advies, verhuur van een woning) stijgt. Dit mechanisme is een belangrijke basis voor de gebiedsontwikkeling; waardecreatie en waardeontwikkeling maakt financiering van projecten mogelijk, zowel voor de gemeente als voor marktpartijen. De gemeente Amsterdam stuurt actief op de verdere (her) ontwikkeling van de stad. Via haar grondeigendom en het erfpachtstelsel zet de gemeente in op waardeontwikkeling en het behoud van deze waarde voor de stad. Het erfpachtstelsel is onder andere ingevoerd om de waardestijging van de grond, bijvoorbeeld als gevolg van overheidsinvesteringen in openbare ruimte, infrastructuur en maatschappelijke en culturele voorzieningen, aan de gemeenschap ten goede te laten komen.

Grond en waardecreatie Ruim 80% van de grond binnen de gemeentegrenzen is eigendom van de gemeente. Afhankelijk van de situatie in een gebied heeft de gemeente een actieve rol (nieuwe gronduitgiften) of een faciliterende rol (transformatie). De grondwaarde van een erfpachtrecht wordt bepaald op basis van de marktwaarde minus de stichtingskosten en de (genormeerde) kosten om een woning te ontwikkelen en bouwen. De kosten en opbrengsten van de gebieden die de gemeente actief ontwikkelt, staan in de zogenoemde grondexploitatiebegrotingen. Bij transformatieprojecten (op gebiedsniveau) is sprake van een mix van nieuw in erfpacht uit te geven gronden, van transformaties van erfpachtgrond naar andere functies, en soms van grond van derden. Bij grond van derden worden de kosten van de uit te voeren maatregelen in de openbare ruimte verhaald op de ontwikkelende partijen, bij erfpachtgronden gebeurt het kostenverhaal via een herziening van het erfpachtcontract. Op deze manier komt de waardeontwikkeling als gevolg van de gebiedsontwikkeling ook ten goede aan het gebied, bijvoorbeeld omdat hiermee de aanleg van openbare ruimte wordt bekostigd. Grondexploitaties met een positief saldo dragen dit saldo af aan het vereveningsfonds (VEF). Hiermee is verevening op stedelijk niveau mogelijk. Het VEF maakt investeringen in plannen met een negatief grondexploitatiesaldo mogelijk.

Daarnaast is er de waardecreatie door de lokale gemeenschappen, ondernemers of door buurtverenigingen of andere initiatieven. Ook hierbij hoeft het niet alleen te gaan om waardecreatie in geld. Waardecreatie ontstaat op verschillende manieren en hangt af van de lokale omstandigheden zoals van eigendomsverhoudingen of de bereidheid tot actieve bijdragen in tijd of geld. Maar de waarde die wordt gecreëerd door burgers, (lokale) bedrijven en (maatschappelijke) ondernemers vloeit niet altijd terug naar de betreffende buurt. Daardoor kan een buurt te duur worden voor genoemde groepen of kan er te weinig ruimte zijn voor maatschappelijke of buurtfuncties. Ook kan er een situatie ontstaan waarin andere partijen zich de gecreëerde meerwaarde toe-eigenen zonder zelf te hebben bijgedragen aan deze meerwaarde, die ten goede zou kunnen/moeten komen aan de buurt, bijvoorbeeld door investeringen in verduurzaming mogelijk te maken. Waardecreatie draait zoals gezegd niet altijd om geld. Waarde behelst ook rest- en hergebruikwaarde (hergebruik van tijdelijke bouwunits of, bij circulaire bouw, losse bouwmaterialen), culturele of natuurwaarde of een goede sociale structuur in een buurt. Maar juist omdat deze waarde niet

Gemeente Amsterdam

13

altijd in geld is uit te drukken, is het zaak om te zoeken naar een manier waarop deze vormen van waardeontwikkeling een plek zouden kunnen krijgen in nieuwe ontwikkelmodellen. De invulling We willen nieuwe modellen faciliteren die recht doen aan nieuwe vormen van eigenaarschap, waardecreatie en het behoud van waarde. Ook willen we andere constructies stimuleren, bijvoorbeeld het slim integreren van zorgkosten in woonzorgvoorzieningen. Het bedenken van deze nieuwe modellen is aan burgers en markt samen. De gemeente Amsterdam kan dit stimuleren: • door het uitschrijven van een prijsvraag of tender waarin andere vormen van financiering en waardecreatie centraal staan. Belangrijk is dat deze modellen rekening houden met het erfpachtstelsel • door de mogelijkheid van een solidariteitsfonds wooncoöperaties te onderzoeken. Deze actie wordt uitgewerkt als onderdeel van het actieplan ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ • door de mogelijkheid te onderzoeken voor een Stadmakersfonds, dat startende kleine bedrijven en maatschappelijke ondernemers kan helpen. Zie paragraaf 6.3. • door het uitwerken van ontwikkelmodellen om wooncoöperaties op grote schaal mogelijk te maken. Zie paragraaf 6.4. • door het uitwerken van een buurtbatenovereenkomst.

De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 beschrijft de buurtbatenovereenkomst (in het Engels bekend als Community Benefits Agreement) als mogelijke ontwikkelvorm. Zo’n overeenkomst onderstreept de consensus over het algemeen nut van een bepaald project in de betreffende buurt (behoudens wettelijke ruimte), dat maakt dat een project van start kan gaan. Goede contractpartners in dezen zijn buurtplatforms, Huizen van de Wijk en buurtraden. Een buurtbatenovereenkomst is ook een goede manier om social return (sociale winst) bij bouwprojecten in te laten vullen door ondernemers in de buurt.

14

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

4.4 Balans tussen reguliere en nieuwe ontwikkelmodellen Door de 40-40-20-verdeling bestaat een groot deel van de woningbouwproductie uit betaalbare woningen in het sociale huur- of middeldure segment, waaraan veel behoefte is. Deze productie vindt zoals eerder beschreven plaats binnen de gemeentegrenzen. De beperkte ruimte maakt het noodzakelijk om een compacte en complexe stedenbouwkundige opzet te combineren met een efficiënte logistieke uitvoering. Het gaat dus niet alleen om het ‘stapelen van stenen’, maar ook om het op het juiste moment aanleggen van infrastructuur, openbare ruimte, maatschappelijke en nutsvoorzieningen. Dit alles gebeurt samen met marktpartijen en nutsbedrijven. Het gaat hier om langdurige processen met veel verschillende partijen en onderlinge afstemming. Een situatie als deze kan nieuwe ontwikkelmodellen in de weg staan. Voor nieuwe modellen is ruimte nodig om te kunnen experimenteren en is het juist nodig om anders aan te kijken tegen de reguliere, efficiënte rolverdeling. Een belangrijke les, die bijvoorbeeld bij participatieprojecten is geleerd, is dat zulke projecten veel tijd kosten. De verwachte tijdsbesparing in het traject erna – doordat belanghebbenden betrokken zijn geweest bij de planontwikkeling – komt niet altijd uit. Tot slot: bij het zoeken naar nieuwe ontwikkelmodellen is het zaak vooraf te bepalen welke ambities voorrang krijgen.

Als een hoog productietempo, beperkte proceskosten (budgetten voor de uitvoering van de gebiedsontwikkeling) of een stuurbare planning het zwaarst wegen, is het verstandig in te zetten op reguliere werkwijzen. Maar als een kans geven aan nieuwe partijen, maatschappelijke meerwaarde creëren en innovatie stimuleren ook belangrijke ambities zijn, zal het nodig zijn om in te zetten op alternatieve werkwijzen, naast de reguliere methoden. Het inzetten hierop hangt uiteraard ook af van de lokale situatie en van betrokken partijen. Nieuwe of alternatieve ontwikkelmodellen zijn zoals gezegd een belangrijke aanvulling op de reguliere ontwikkelmodellen. Door nieuwe modellen toe te passen kunnen innovaties op gang komen, die bij succes ook kunnen doorsijpelen in de hoofdbouwproductiestroom. Lessen geleerd in alternatieve modellen kunnen worden toegepast in de reguliere gebiedsontwikkeling. We experimenteren met nieuwe vormen om de traditionele vormen te verbeteren en aan te passen aan de noden van de tijd.

Gemeente Amsterdam

15

5. Nieuwe vormen koesteren en uitbouwen

Het begin van een nieuwe stroming in gebiedsontwikkeling is er al. Met haar rijke cultuur in stads- en gebiedsontwikkeling biedt Amsterdam een goede basis voor het verder uitbouwen van nieuwe ontwikkelmodellen. Ook reguliere vormen van gebiedsontwikkeling die zich door de jaren hebben aangepast bieden daarvoor goede aanknopingspunten. Van de eerste vorm van grondexploitatie en zelfbouw in de Grachtengordel tot het huidige systeem van markt-overheid- consument, plus de veranderende positie van burgers, overheid en markt, In de stad bestaan al veel mooie voorbeelden en initiatieven van nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling, zie onder paragraaf 5.1. Deze initiatieven worden niet op alle onderdelen en door iedereen toegejuicht. Dat kan komen doordat niet aan de oorspronkelijke verwachtingen is voldaan of omdat de inspanning relatief groot was voor een beperkt resultaat. Het ontwikkelen van nieuwe werkwijzen is voor alle betrokkenen spannend en kan tot teleurstellingen leiden. Een veelgehoorde uitspraak van zelfbouwers is: ‘Als ik wist waar ik aan begon zou ik het nooit gedaan hebben, maar… ik zou het zo nog een keer doen’. Voorbeelden kunnen wel goed laten zien wat het betekent en oplevert wanneer leefwereld, zeggenschap en andere vormen van eigenaarschap van bewoners meer ruimte krijgen en wanneer waardecreatie en waardebehoud centraal staan.

Soms vormen die voorbeelden een omslagpunt; veranderingen die op zich klein zijn kunnen iets groters op gang brengen. Zoals wooncoöperatie De Warren inspiratiebron is voor meer dan alleen het ontwikkelen van een wooncoöperatieproject, maar ook laat zien hoe een bijzonder, grotendeels circulair woongebouw ontstaat, waarin een derde van het oppervlak is bestemd voor gemeenschappelijke ruimtes.

5.1 Voorbeelden in de gebiedsontwikkeling Grote nieuwbouwlocaties De gemeente kan gezien haar grondpositie stevig sturen op locaties als IJburg, Zeeburgereiland, Amstelkwartier en Zuidas. Maar ondanks de relatief goede sturingsmogelijkheden is er nog steeds sprake van complexe processen. Het bouwen van een complete stad betekent enerzijds sturen op kwaliteit en een meer diverse invulling. Aan de andere kant wil de gemeente sturen op productie – want in deze gebieden kan het – en er efficiënte gronduitgifteprocessen toepassen.

16

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Projecten waarin veel ruimte is gegeven aan nieuwe vormen van eigenaarschap en zeggenschap in zowel planvorming als ontwikkeling, zijn zelfbouwbuurten als Buiksloterham, Steigereiland en Centrumeiland. Deze voorbeelden laten zien dat een wijk die samen met bewoners is opgebouwd, niet alleen tot bijzondere woningbouwprojecten leidt maar ook tot collectieve voorzieningen en een grote betrokkenheid bij vormgeving en beheer van de openbare ruimte. Zie bijvoorbeeld het Papaverplantsoen, waar bewoners niet alleen actief waren betrokken bij het ontwerp van het plantsoen maar zelf ook daadwerkelijk meebouwden. Bovendien spelen zij een rol bij beheer en onderhoud van het plantsoen. En de inrichting van de Bosrankstraat is in samenwerking met de toen nog toekomstige bewoners bepaald. In dit deel van Buiksloterham is een grote betrokkenheid ontstaan bij ontwikkelingen in de omgeving, zoals het plan aan de overkant (Klaprozenweg) en het eigen initiatief voor deelmobiliteit en afvalwaterzuivering van de bewoners van Schoonschip, de drijvende woonbuurt die in collectief particulier opdrachtgeverschap is gerealiseerd. Strandeiland heeft een participatieteam dat bestaat uit drie bewoners van IJburg en drie mensen van de gemeente Amsterdam.

Dit team organiseert participatieprocessen en betrekt actief bewoners van het huidige IJburg (en straks ook van Centrumeiland en Strandeiland) en andere geïnteresseerden bij de ontwikkelingen op Strandeiland. Eerdere participatiemomenten die door dit team al waren georganiseerd, waren een avond om informatie voor het beeldkwaliteitsplan te verzamelen plus een avond om informatie voor het plan openbare ruimte te op te diepen, en in het algemeen ‘tops en tips’ bij bewoners van IJburg voor de ontwikkelingen van Strandeiland op te halen. Transformatielocaties De komende jaren zal een steeds groter deel van de bouwproductie worden gerealiseerd door transformatie en verdichting van bestaand stedelijk gebied, waaronder monofunctionele kantoor- en bedrijfsgebieden, die worden omgevormd tot multifunctionele wijken. De opgave in deze gebieden is complex, omdat de gemeente te maken heeft met een veelvoud van particuliere eigenaren en erfpachters. Bij transformatie heeft de gemeente minder sturingsmogelijkheden dan bij nieuwe gronduitgiften. De gemeente is in het eerste geval afhankelijk van de bereidheid van particulieren om tot (her)ontwikkeling over te gaan. Vaak gaat het om goed functionerende bedrijven en dus ook van goed renderend vastgoed. Doorgaan met verhuur is vaak een goed

alternatief voor de eigenaren, en ook dat beperkt de mogelijkheden om tot transformatie te komen. Het duurt jaren om eigenaren en ontwikkelaars te verleiden tot transformatie. Het gaat hier om gebieden waarin verschillende eigenaren en erfpachters zijn gevestigd, en die in stappen worden herontwikkeld tot een compleet stuk stad. Dat betekent een mix van woningen in verschillende prijsniveaus maar ook maatschappelijke voorzieningen en een openbare ruimte die voldoende gelegenheid biedt voor bewegen, ontmoeten en groen. Transformatie vereist langdurige betrokkenheid en een lange adem van de gemeente. Inmiddels zijn resultaten van deze vorm van gebiedsontwikkeling te zien in gebieden als Amstel III en Buiksloterham. In Amstel III wordt op grote schaal (10.000 tot mogelijk 15.000 woningen en circa 750.000 m2 bvo) getransformeerd met de aanwezige erfpachters en marktpartijen. Het realiseren van niet-commerciële programmaonderdelen is een daarbij een uitdaging, zoals het vinden van ruimte voor een school, het afstemmen van maatschappelijke voorzieningen op een minder goed stuurbare bouwproductie of het investeren in parken. Deze omstandigheden maken het gebied in feite tot een zichzelf continu vernieuwend ontwikkelmodel. In het recent vastgestelde herziene investeringsbesluit worden lessen benoemd en nieuwe accenten gelegd.

Daarbij is social return een belangrijk onderdeel; in de voorwaarden kunnen sociaal-economische wensen worden meegenomen, met meerwaarde voor de bevolking van Zuidoost. Daarnaast

Gemeente Amsterdam

gaat de gemeente in gesprek met marktpartijen (ontwikkelaars en kaveleigenaren) om hen op vrijwillige basis te laten bijdragen aan sociale opgaven van het stadsdeel door middel van een kansenkaart. Daarnaast heeft placemaking vanaf het begin een rol gespeeld bij de ontwikkeling van het gebied. Van een lange aanloop (ZO!City) zijn de activiteiten van de verschillende stadmakers uitgegroeid tot een succes en zijn er verschillende uitgangspunten benoemd om placemaking een integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling en projectorganisatie te maken. Deze manier van gebiedsontwikkeling kan leiden tot relatief hoge proceskosten omdat zeer intensief moet worden samengewerkt met belanghebbenden. De inrichting van de openbare ruimte is een complexe opgave in deze gebieden. In een gemengd gebied zijn de eisen die daaraan worden gesteld heel anders dan in een werkgebied. Daarbij komen afspraken kijken over onder meer ruil of ver- en inkoop van grond of erfpachtrechten en het openbaar toegankelijk maken van private terreinen, en daarmee het verleggen van vele kabels en leidingen.

Ontwikkelbuurten In ontwikkelbuurten wordt nauw samengewerkt met de woningcorporaties. Net als bij de transformatielocaties gaat het hier om het verdichten en vernieuwen van stukken stad waarbij rekening met de bestaande situatie wordt gehouden. Ook hier wordt in stappen gewerkt naar een nieuwe stedenbouwkundige opzet. Anders dan bij de meeste transformatielocaties wordt in bewoonde gebieden de

17

gebiedsontwikkeling gecombineerd met het verbeteren van sociaal-economische positie van de buurt en haar bewoners en het stimuleren van kansengelijkheid. Door verdichting met nieuwbouw en door renovatie kan de woonkwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad worden verbeterd en kan het voorzieningenaanbod worden vergroot. De aanwezigheid van bewoners of omwonenden biedt de mogelijkheid mensen actief te betrekken bij de gebiedsontwikkeling. Daarbij moeten we bedenken dat niet iedereen betrokken kan raken, hetzij door tijdgebrek, taalbarrières of door gebrek aan kennis. We moeten dus op zoek naar manieren om wel iedereen te betrekken.

Inbreiding bestaand stedelijk gebied De projecten in bestaand stedelijk gebied betreffen vooral transformatieprojecten. Hiermee worden projecten bedoeld in de bestaande stad, met meerdere al aanwezige belanghebbenden en op gronden die vaak al in erfpacht zijn uitgegeven of in eigendom zijn van andere partijen. Net zoals bij ontwikkelbuurten en (gedeeltelijke) transformatie van kantoor- en bedrijfsgebieden is voor een succesvolle ontwikkeling een dialoog met bewoners, eigenaren en andere belanghebbenden in het gebied van belang. Een voorbeeld van het betrekken van meerdere belanghebbenden bij de ontwikkeling van een binnenstedelijke locatie is het woningbouwproject Spaarndammerschoollocatie. Dit project is maart 2021 opgeleverd. Er is bij de tender voor deze locatie, in 2016, geselecteerd op kwaliteit. Zowel deskundigen als bewoners namen aan de selectiecommissie deel. De procedure bestond uit een openbare voorselectie en een definitieve selectie. Alle kandidaten moesten binnen de kaders van het Investeringsbesluit een Voorlopig Ontwerp inleveren. Verder moesten de plannen voldoen aan een aantal ambities die het stadsdeel in overleg met de bewoners heeft opgesteld en vastgesteld. Alle plannen zijn integraal en ten opzichte van elkaar beoordeeld. De beoordeling is samen met de selectiecommissieleden tot stand gekomen.

Doordat de stem van de bewoners meetelde, werden de ontwikkelaars uitgedaagd om in hun plan aansluiting te zoeken op buurtgerichte ontwikkeling. Dit heeft onder meer geleid tot het aanbieden van een keuze aan bewoners uit een palet van bakstenen voor de buitengevels. In het kunstwerk in de poort zijn in het metselwerk in reliëf teksten opgenomen. De bewoners zijn betrokken bij het verzamelen van de teksten. Daarnaast zijn zij betrokken bij het ontwerp voor de gezamenlijke binnentuin. In deze tuin is veel aandacht voor stadsecologie. Door te selecteren op kwaliteit (o.a. duurzaamheid) werd dit ook het eerste grote nieuwbouwplan met nul-op-de-meter (netto energieverbruik: nul).

18

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

5.2 De rol van zelfbouw Sinds 2011 zet de gemeente in op het mogelijk maken van verschillende vormen van zelfbouw. De kern van zelfbouw is het bieden van zeggenschap aan particulieren. Waarden als eigenaarschap, betrokkenheid, initiatief en collectiviteit staan centraal. Zelfbouw is een ontwikkelvorm waarin ruimte wordt gegeven aan de toekomstige bewoner in het (mee)bepalen van de toekomstige woonsituatie. Tien jaar zelfbouw heeft geleid tot een productie van meer dan 3300 woningen, en heeft meer opgeleverd dan woningen alleen. Zelfbouw is de afgelopen jaren een kraamkamer gebleken van vernieuwing, van zowel woonvormen als van ontwikkelprocessen waarbij meer invloed wordt gegeven aan de toekomstige bewoners. Bijzondere voorbeelden zijn: de Roze Hallen, een collectief woongebouw voor oudere lhbt’ers, en Pondok, een woonwerkgebouw met een plint vol buurtvoorzieningen en ruime, ruige casco’s om naar eigen inzicht af te bouwen. En niet te vergeten de drijvende duurzame woonbuurt Schoon Schip en de eerste pilots voor wooncoöperaties De Warren en de Nieuwe Meent. Verschillende vormen zelfbouw zijn denkbaar, waarbij de mate van zeggenschap varieert, afhankelijk van bijvoorbeeld het zelfbouwtype, de ruimtelijke, programmatische en procesmatige kaders of van hoe een groep is georganiseerd. Zelfbouw is een vorm van wensgestuurde in plaats van aanbodgestuurde woningbouw.

Hoe meer ruimte wordt geboden, hoe meer ruimte dit biedt voor eigen invulling en dus ruimte voor de burger om in te spelen op maatschappelijke ontwikkelingen. Door mensen zeggenschap te geven over de woning, het gebouw en de directe omgeving is maatwerk mogelijk dat aansluit bij hoe mensen samen willen leven.

De meerwaarde van zelfbouw op een rij: 1. Eigenaarschap en betrokkenheid Zelf of in een groep bepalen hoe je wilt bouwen, wonen en samenleven creëert een sterk gevoel van eigenaarschap en betrokkenheid. Dit beperkt zich niet tot de eigen woning maar strekt zich vaak verder uit naar de omgeving en de buurt. Goede voorbeelden zijn: • Buiksloterham, waar zelfbouwers de buurt zelf hebben gecreëerd, en in samenwerking met de gemeente de straat en het plantsoen hebben ontworpen en ingericht, en een rol hebben in het beheer en het onderhoud van het plantsoen. • Op Centrumeiland zochten en zoeken de toekomstige bewoners elkaar actief op, simpelweg omdat ze tegelijkertijd hun eigen woning in hetzelfde gebied ontwikkelen en er echt iets van willen maken. • CPO het Broekmanhuis in Nieuw-West, waar de collectieve ruimte en een deel van de tuin gebruikt worden voor buurtactiviteiten zoals tuinieren en activiteiten met kinderen uit de buurt.

• CPO Sciencepark huisvest zelfs de buurtregisseur. • Vrijburcht, met een theater, café-restaurant en kinderdagverblijf. 2. Betaalbaarheid en differentiatie Het wensgestuurde karakter van zelfbouw maakt dat (winst) optimalisatiedwang een veel minder grote rol speelt. Zelfbouwers bouwen tegen kostprijs en besparen kosten door bijvoorbeeld zelfwerkzaamheid. Het delen van ruimtes en voorzieningen zorgt er daarnaast voor dat je samen iets kunt betalen wat individueel niet lukt. Door de diversiteit aan opdrachtgevers ontstaat een grote diversiteit aan woningen. Dit is vooral het geval bij collectieve bouwprojecten waarin de woningen variëren van 40 m2 tot ruim 200 m2, wat leidt tot een diverse huishoudensopbouw in het gebouw en in de buurt, ook op termijn. Voorbeelden zijn: • Bouwgroep Vrienden aan de Amstel, waar familie en vrienden samen bouwen voor jong en oud. Betaalbare woningen voor starters worden gecombineerd met grotere en duurdere woningen. De diversiteit aan opdrachtgevers, de differentiatie in woninggroottes en daarmee prijs, betaalbaarheid en het realiseren van niet-woonprogramma dat voorziet in de behoeftes van de buurt, maakt dat zelfbouw bijdraagt aan de leefbaarheid van niet alleen nieuwbouwgebieden, maar ook van bestaande buurten met een eenzijdige bewoners- en woningsamenstelling. Dat is het geval bij bijvoorbeeld de kluswoningen aan de U.J.

Klarenstraat en flat Kleiburg.

Gemeente Amsterdam

Omdat het bij zelfbouw vaak om koopwoningen gaat waarvoor marktconforme prijzen gelden, is de betaalbaalheid de laatste jaren onder druk komen te staan. Als zelfbouwers zich verenigen in een wooncoöperatie blijft het mogelijk betaalbare zelbouwwoningen in het middeldure- of sociale huursegment te realiseren. 3. Duurzame ontwikkeling en innovatie Vernieuwende woonconcepten zijn geen uitzondering bij zelfbouw. Kijk bijvoorbeeld naar de CPO-bouwgroepen de Roze Hallen in West en Pondok in Nieuw West, de individuele zelfbouwers in Buiksloterham en wooncoöperatie De Warren. De opkomst van woningen met een flexibel casco biedt ook op langere termijn verschillende indelingsmogelijkheden en dus een duurzame ontwikkeling van de stad. Door de kleinschaligheid van zelfbouwkavels kan de stad zich makkelijk aanpassen aan nieuwe behoeften, verloopt ontwikkeling van de wijk meer organisch, en krijgt de stadsplattegrond meer flexibiliteit. Gebouwen kunnen makkelijk van bestemming veranderen doordat ze flexibel zijn. Zelfbouwers hebben meer oog voor het langetermijnperspectief. Zij zijn zowel ontwikkelaar als gebruiker en koppelen daardoor de consequenties van investeringen aan het gebruik van het gebouw.

Dit uit zich onder andere in hoge ambities, investeringen en innovatie in duurzaam bouwen, soms zelfs in energiepositief, ecologisch en circulair bouwen, of in experimenten met nieuwe bouwmethodieken zoals houtbouw.

19

4. Anticiperen op maatschappelijke ontwikkelingen en veranderende woonwensen Zelfexpressie maakt de wensen van de tijd zichtbaar, en zelfbouw geeft de burgers ruimte om te anticiperen op maatschappelijke ontwikkelingen die zij signaleren. Denk aan de tendens van groepen die samen met bekenden of gelijkgestemden ouder willen worden en zorg willen delen. Of het delen van voorzieningen zoals gebeurt in bouwgroep Wijland, die in hun gebouw een yoga- en workshopzaal, klusruimte, gastenverblijf, en gezamenlijke de daktuin met kas realiseren. Ook de meergeneratiewoningen die gebouwd zijn op de ‘Samen in het klein’-kavels in Buiksloterham, Amstelkwartier en Centrumeiland bieden ruimte aan andere samenleefvormen. 5. Katalysator in nieuwe woongebieden Zelfbouw kan als katalysator fungeren en een rol in placemaking spelen bij de ontwikkeling van gebieden die nog niet als woongebieden bekendstaan. Zelfbouwers brengen gebiedsontwikkeling op gang door gewoon te beginnen met de bouw, waar de gevestigde partijen vaak nog de kat uit de boom kijken. Voorbeelden zijn Zeeburgereiland en de Houthaven Blok O, waar op de zelfbouwkavels als eerste met de bouw werd begonnen. In laagconjunctuur heeft zelfbouw zich betoond als een crisisbestendige vorm van bouwen.

Buiksloterham is daar een goed voorbeeld van; zelfbouw heeft Buiksloterham op de kaart gezet en bijgedragen aan het experimentele karakter van dit gebied. Recent is de eerste kavel in de Sluisbuurt uitgegeven aan een CPObouwgroep die een sociaal-ecologisch woonproject gaat realiseren. 6. Diversere ontwikkelpraktijken Zelfbouw biedt kansen voor kleine en jonge architecten- en ontwikkelbureaus. Op grote tenders komen vaak dezelfde gerenommeerde namen steevast terug. Voor kleine bureaus is er nauwelijks kans om daar tussen te komen. Toch hebben veel beginnende of kleine architectenbureaus en bewonersbegeleidingsbureaus zich een positie kunnen verwerven op deze markt door nieuwe producten en werkwijzen te ontwikkelen. Zelfbouw brengt verrassing, kwaliteit, een bepaalde dynamiek en aandacht voor andere waarden. Zelfbouw is geen doel op zich, maar een middel. Het is iets spannends en onderscheidends dat een aanvulling op het bestaande aanbod vormt. Zelfbouw kost wat extra moeite, zowel voor de zelfbouwers als voor de gemeente, maar dat kan het echt waard zijn.