2. notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen.pdf

5.3 Wooncoöperaties Als onderdeel van het programma zelfbouw is in 2016 begonnen met het op kleine schaal experimenteren met wooncoöperaties. Daarbij gaat het om een vorm waarin huurders met een laag of middeninkomen zeggenschap hebben over bouw

20

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

en beheer. Sinds mei 2020 wordt er op basis van het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ (B&W mei 2020) op grotere schaal ingezet op het mogelijk maken van deze vorm. Dat kan via kavelaanbod maar ook door het verstrekken van een lening. Daarnaast zet de gemeente in op het faciliteren van beheercoöperaties. Bij zulke complexen met sociale of middeldure huurwoningen blijft een corporatie of een andere partij eigenaar van het vastgoed, maar zijn de bewoners verantwoordelijk voor het beheer.

Lening wooncoöperaties Financiering van wooncoöperaties is, zowel voor wooncoöperaties als voor banken, complex. Wooncoöperaties zijn, in ieder geval in Nederland, een nog relatief onbekend fenomeen en worden geconfronteerd met het feit dat financiering lastiger te organiseren is dan voor marktpartijen. Banken financieren niet de volledige investering en de doelgroep zelf heeft onvoldoende eigen financiële middelen om het verschil bij te leggen. Daarnaast ontbreekt een gelijk speelveld als het gaat om de financiering van vastgoed. Zo kunnen particuliere huiseigenaren 100% van de woning financieren en de rente aftrekken en hebben woningcorporaties het Waarborgfonds met overheidsgaranties. Maar wooncoöperaties kunnen niet het volledige bedrag lenen, rente is niet aftrekbaar en de overheid staat niet garant. Inmiddels is er voor wooncoöperaties een lening uitgewerkt waarmee het gat tussen eigen inleg (5%) en dat wat banken bereid zijn te financieren (65-75% van de investering/LTV) kan worden gefinancierd. (Raadsbesluit juli 2021).

5.4 Gemeentelijke programma’s en initiatieven van burgers en marktpartijen Naast gemeentelijke programma’s als zelfbouw en wooncoöperaties ontstaan er verschillende ontwikkelingen op initiatief van marktpartijen of burgers of uit samenwerkingen tussen deze partijen. Daarnaast zijn er gemeentelijke programma’s die bijdragen aan alternatieve ontwikkelmodellen en andere vormen van waardecreatie. Hieronder staat een aantal van deze programma’s en initiatieven beschreven.

a. Samenwerking met zorgpartijen en anderen Door het stimuleren van nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg met corporaties, zorgaanbieders en marktpartijen, kan ook anders worden omgegaan met geldstromen in de zorg. Door de verwachte toename van het aantal kwetsbare ouderen tot 2040 en de afname van zorgpersoneel en mantelzorgers, kunnen geclusterde woonvormen, met zware en/of lichte zorg, de zorg van de toekomst efficiënter organiseren en ouderen een meer geborgen en prettiger leefomgeving bieden. Een belangrijk extra voordeel is dat ouderen in zo’n woonsituatie minder last hebben van eenzaamheid, wat weer kan leiden tot uitstel of vermindering

van de vraag naar zorg. Woningen die van meet af aan zodanig worden gebouwd dat zware zorg geleverd kan worden (in bad- en slaapkamer), hoeven nadien niet met Wmo-geld te worden aangepast. Ouderen die in een niet aangepaste woning wonen, maar toch niet naar een intramurale instelling willen voor intensieve zorg (bijvoorbeeld bij zware dementie) willen wellicht wél verhuizen naar deze nieuwe woonvormen. De bestaande woning komt daardoor vrij en hoeft bovendien niet met Wmo-geld te worden aangepast. Het clusteren van woningen voor ouderen, met of zonder zorgvraag, in de nabijheid van voorzieningen zoals winkels en zorgvoorzieningen, leidt tevens tot een beter gebruik van die voorzieningen, zodat er meer aanbod in stand kan blijven. Deze nieuwe woonvormen met zorg, in zelfstandige woningen in plaats van in intramurale instellingen, zijn bovendien een mogelijkheid voor locaties in de stad waar het wenselijk is om een maatschappelijke bestemming te behouden. Dit type woningen past binnen de bestemming maatschappelijk als deze woning wordt aangeboden aan huishoudens/personen met een Wlz-indicatie voor verpleeg- en verzorging en er ook 24uurszorg in de nabijheid is.

b. Cultureel/maatschappelijke waardecreatie De beschikbaarheid van passende en betaalbare werkruimte vormt een randvoorwaarde voor creatieve professionals en culturele makers. Broedplaatsen kunnen hieraan bijdragen door open, inclusief en divers te zijn. De verschillen in Amsterdam tussen arm en rijk nemen toe, met het risico dat deze ongelijkheid zich vertaalt in (ruimtelijke) segregatie. Broedplaatsen kunnen verbondenheid faciliteren, met de stad, in de buurt, tussen bewoners, tussen kunstenaars, tussen culturen en bevolkingsgroepen. Een broedplaats kan een ontmoetingsplek zijn voor mensen met verschillende achtergronden, interesses en inzichten, waar mensen samenkomen, kunst maken, gesprekken voeren en elkaar leren waarderen. Het Amsterdamse broedplaatsenbeleid zet in op het bestendigen van broedplaatsen, ateliers en (atelier)woningen en het zoeken naar ontwikkelkansen daarvoor. Bij het uitgeven van tenders nemen we steeds vaker ruimte voor broedplaatsen mee in het programma. Daarnaast wordt ‘broedplaatsen’ als functie opgenomen in het strategisch huisvestingplan kunst en cultuur, om zo de realisatie van broedplaatsen bij gebiedsontwikkeling te waarborgen.

c. Maatschappelijke visies en programma’s Met de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 als leidraad wil Amsterdam een betere stad worden voor alle inwoners. Het streven is naar complete buurten, dus gemengde, stedelijke wijken als sociaal veilige leefgemeenschappen, met maatschappelijke functies, werkfuncties, winkels, cultuur, en mogelijkheden voor kinderen om er goed op te groeien. In zo’n omgeving kunnen bewoners voor van alles in hun eigen buurt terecht. Ze voelen zich verantwoordelijk voor hun buurt

Gemeente Amsterdam

en dragen ook zelf bij aan het schoon en veilig houden van hun leefomgeving. Een maatschappelijke visie voor een gebied kan er mede voor zorgen dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling ook bijdraagt aan de sociale opgaven in wijken en buurten. Dat kan bijvoorbeeld door bij alle fasen van de ontwikkeling van plannen te kijken naar wat deze voor buurt en bewoners opleveren. Een voorbeeld is de maatschappelijke visie Havenstad. Deze moet de komende jaren doorontwikkeld worden in praktische richtlijnen met een bijpassend instrumentarium, om voortgang te monitoren en te realiseren in het ontwikkelen van Haven-Stad. Als onderdeel van maatschappelijke visies kunnen nieuwe samenwerkingsverbanden en financieringsconstructies worden gestimuleerd.

d. Duurzame/circulaire waardecreatie Amsterdam wil in 2050 een circulaire stad zijn, doelen en aanpak staan beschreven in de Strategie Amsterdam Circulair 2020-2025 en Innovatie- en uitvoeringsprogramma Amsterdam Circulair 2020-2021 (B&W april 2020). Circulaire gebiedsontwikkeling gebruikt de bestaande of geplande producten en processen in de gebouwde omgeving om waarde te creëren en te behouden. Deze vormen van waarde kunnen betrekking hebben op fysieke producten, zoals bouwmaterialen, maar ook op de besparing van energie, het vergroten van de biodiversiteit of het versterken van de gemeenschapszin. Een circulaire economie staat dus niet op zichzelf. Niets dat waardevol is zou verloren mogen gaan. Bij elk van deze circulaire gebiedsontwikkeling moet iedereen in de keten meedoen om de ontwikkeling daadwerkelijk circulair te maken. Het uiteindelijke functioneren van de keten, het resultaat, is afhankelijk van de prestatie van alle losse schakels. Dit betekent een andere manier van waardebepaling en waarde-uitwisseling, en andere processen en een ander type afspraken om duurzaam met de beschikbare voorzieningen om te gaan. Om bij gebiedsontwikkeling goed inzichtelijk te krijgen wat van waarde al aanwezig is in een gebied, is het zaak om in een vroege fase van het proces deze waarden in kaart te brengen.

Wanneer is vastgelegd dat iets van waarde is, kan het daadwerkelijk worden meegenomen bij de (door)ontwikkeling. Fysieke/materiële vormen van waarde worden vaak al in kaart gebracht, maar sociale en soms ook ecologische factoren wat minder. De procestool Waardeinventarisatie ondersteunt een projectteam en alle betrokkenen die een bijdrage kunnen leveren, bij het verzamelen en waarborgen van de waarden specifiek voor het plangebied. Het creëert bewustzijn en kan leiden tot rijkere oplossingen met een lagere ecologische footprint.

21

e. Gebiedsrondes Tijdens een gebiedsronde gaan ambtenaren, externe partijen en belanghebbenden met elkaar in gesprek over de duurzaamheidsopgaven en -ambities van een project. Het doel is om van elkaar te leren, elkaar te inspireren, (nieuwe) inzichten te delen en afspraken te maken. Deze formule is al succesvol toegepast in het Kauwgomballenkwartier, Haven-Stad en Buiteneiland.

f. Commons Commons zijn democratische zelforganisaties die gezamenlijk een publiek goed opzetten c.q. beheren, zonder grote afhankelijkheid van de overheid of markt. De voorbeelden zijn overal om ons heen: denk aan energiecoöperaties, aan kenniscommons zoals Wikipedia, en ook commons in de zorg, waterbeheer, technologie, voedsel en de buurt. De commons bieden een ander perspectief op de stad. Ze versterken vaak de buurt in sociaal opzicht, en commons die economische waarde toevoegen doen dit vooral lokaal. Deze zelforganisaties hebben meer voordelen: ze versterken bijvoorbeeld de culturele sector, dragen bij aan de integratie van nieuwkomers en geven wijken en steden een nieuwe impuls in de overgang naar een duurzame voedsel- en energievoorziening.

amateurs en een deels onvoorspelbare uitkomst, die ook eerder genomen bestuurlijke besluiten ter discussie kan stellen en kan leiden tot een wel erg lange film.

Veel of weinig invloed Niet iedereen heeft evenveel behoefte aan invloed en zeggenschap. Ook heeft niet iedereen hetzelfde beeld bij de verantwoordelijkheid die bij zeggenschap en invloed hoort. Datzelfde geldt voor het nemen van risico’s, het investeren van tijd en geld en het accepteren van onvoorziene ontwikkelingen die het gevolg zijn van die invloed. En bovendien wil niet iedereen op basis van dezelfde wensen of belangen invloed uitoefenen. Burgers worden in de gebiedsontwikkeling ook wel als eindgebruiker of consument aangeduid. Zij zijn degenen die het product afnemen. Dat kan zijn een woning, maar ook een bedrijfsruimte of kantoor en indirect de maatschappelijke voorzieningen. Dit is vaak een aanbod gestuurde rol, waarbij stemmen met voeten (wel/geen interesse) of geld (meer of minder bieden) de wijze van invloed is. Vaak verloopt dit proces indirect en met vertraging omdat de ontwikkeling van het product al jaren voor de oplevering van het vastgoed begint. Recente ontwikkelingen in Amsterdam (en daarbuiten) laten zien dat ook veel andere rollen mogelijk zijn.

Maximale invloed g. Expeditie Vrije Ruimte Met de Expeditie Vrije Ruimte (B&W november 2020) werkt de gemeente samen met gebruikers, initiatiefnemers en andere betrokkenen. Experimenteren staat daarbij centraal. Bijvoorbeeld met contractvormen, het wegnemen van regels en welke vormen van samenwerking en beheer wenselijk zijn. Zo leren we in de praktijk wat goed en wat minder goed werkt. Vrije Ruimte is een plek in de stad waar je iets mag uitproberen. Een plek waar mensen tot bezinning komen en anderen kunnen ontmoeten. Vrije Ruimte ontstaat van onderop: doordat mensen samen met elkaar iets willen doen en maken. Vrije Ruimte heeft voor een gedeelte een publieke en openbare functie. Op zo’n plek wordt bijvoorbeeld kunst of muziek gemaakt en getoond, wordt getuinierd, of er vinden diners en gesprekken plaats. Het staat voor een plek waar men (maatschappelijk) betrokken is en waar mensen vrij en zichzelf kunnen zijn. dat altijd moet verdwijnen als de ‘echte ontwikkeling’ komt. Hoewel de vrije ruimte in sommige gevallen tijdelijk beschikbaar is, wordt met de Expeditie ingezet op plekken die blijvend beschikbaar komen voor collectieve initiatieven met een niet commercieel karakter, die open staan voor iedereen en met een brede sociaal maatschappelijke doelstelling.

5.5 Verschillende rollen voor burgers Als het om andere rolverdelingen gaat zou je alternatieve ontwikkelmodellen kunnen vergelijken met een geïmproviseerde filmproductie. Wel met een duidelijk script op hoofdlijnen en met professionele acteurs maar ook met

22

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Wat gebeurt er als je burgers heel veel invloed geeft en mensen zelf laat vormgeven en bouwen door hen grotendeels zelf verantwoordelijk te maken voor de gebiedsontwikkeling? Dan gaat het zowel om het bepalen van de positie en afmeting van hun kavel als het zelf (laten) aanleggen van alle infrastructuur en voorzieningen zoals openbare ruimte, wegen, waterberging en riolering. Het antwoord op deze vraag is te vinden in Almere Oosterwold. Voor dit gebied zijn wel bepaalde spelregels opgesteld, maar verder is er veel vrijheid. In plaats van het volgen van een vooraf bepaald stedenbouwkundig plan kunnen de toekomstige bewoners zelf bepalen hoe zij willen wonen of een bedrijf aan huis runnen. Zij bouwen niet alleen de eigen woning maar ook leggen ook een deel van de infrastructuur en voorzieningen aan. In 2012 is de ontwikkelstrategie voor het gebied vastgesteld. Inmiddels zijn er al grote stukken van de wijk gebouwd en zijn de eerste lessen geleerd. In Wonen tussen gelijkgestemden (Ivan Nio, 2021) staan lessen. Opvallend is de worsteling tussen individuele vrijheid en collectieve verantwoordelijkheid.

Een paar lessen: • De rol van de overheid zien bewoners liever als participerend en actief (hulp bij realisatie maatschappelijke voorzieningen) en minder als handhavend • Meer begeleiding is nodig bij het organiseren van collec­ tiviteit, als deze niet vanzelf ontstaat • De handhaving van regels: dat kan de gemeente beter doen, dat doen burgers liever niet onderling • Publieke ontmoetingsplekken in het gebied reserveren die er toegankelijk uitzien.

7. Invloed op beleid/programmering Via meerdere panels, raden etc. (totstandkoming Omgevingsvisie, Prospect 11 in Zuidoost, jongerenpanel en project UPLIFT, Woontop Jongerenhuisvesting) 8. (af)bouwer bijvoorbeeld het gedeeltelijk zelf afbouwen van een woning.

5.6 Ervaringen en geleerde lessen

• Vooral de collectiviteit is lastig te organiseren in deze opzet van het plan.

Verschillende rollen In Amsterdam is, ook gezien de verdichtingsopgave, geen plek voor een letterlijke kopie van Oosterwold. Bovendien is er in Amsterdam een andere cultuur van stedelijke ontwikkeling, en zijn er andere voorbeelden van rollen die burgers kunnen nemen, zoals die van: 1. Opdrachtgever Voorbeelden zijn de diverse zelfbouwprojecten die gerealiseerd zijn in collectief en individuele particulier opdrachtgeverschap, met als nieuwste vorm de wooncoöperatie 2. Medeopdrachtgever/co-creatie Voorbeelden zijn zelfbouwprojecten die in medeopdrachtgeverschap worden gerealiseerd, of andere vormen van nieuwbouw waarbij toekomstige bewoners betrokken worden bij het ontwerp 3. Beheerder of medebeheerder openbare ruimte Voorbeelden zijn verschillende beheerconstructies waarin bewoners de openbare ruimte beheren (GWL-terrein) 4. Opdrachtnemer Voorbeeld is de opdracht voor een stedenbouwkundig plan Klaprozenweg, die bewoners hebben gekregen, en de organisatie van de participatie bij de plannen voor Strandeiland, waar burgers als bijzonder ambtenaar zijn aangesteld om participatie en afstemming met de buurt te organiseren 5. Invloed op selectieprocedure/tender Voorbeelden zijn Vreeswijkpad, Spaarndammerschoollocatie en Jonas op Haveneiland IJburg 6.

Invloed op planontwikkeling Voorbeelden zijn het project Westlandgracht, waarbij drie zelfbouwgroepen invloed kregen op de op te stellen bouwenveloppen; Hart voor de K-buurt en diverse openbareruimteprojecten

Gemeente Amsterdam

Vernieuwing gaat niet vanzelf. De conclusie is: erken de complexiteit en leer ervan. Zorg voor de juiste omstandigheden en formuleer een opgave die past bij de plek en bij een rolverdeling die reëel is voor betrokkenen. We zijn nooit uitgeleerd, zo blijkt uit alle evaluaties van projecten waarbij nieuwe werkwijzen worden getest of substantieel meer zeggenschap aan de buurt of toekomstige buurt geboden wordt. Opmerkelijk is dat deze lessen meestal gaan over het proces en de houding van betrokkenen.

Open houding Blijf in gesprek, accepteer dat er fouten gemaakt worden; probeer geschillen via gesprekken op te lossen in plaats van via de rechter, de media of WOB-verzoeken. Dit is ingewikkeld voor iedereen. Voor burgerinitiatieven kan het voelen alsof de gemeente of de marktpartij niet naar burgers wil luisteren, voor een ambtenaar kan het voelen als een impasse om de wens van een initiatief te combineren met de kaders voor het project vanuit beleid of haalbaarheid. Voor een professional kan het betekenen dat er meer uren aan een project moeten worden besteed dan er worden betaald.

Neem de tijd Neem de tijd voor het opbouwen van een goede verstandhouding maar ook voor onvoorziene vraagstukken. Een voorbeeld: de gemeente werkt in de projecten weliswaar integraal, maar het beleid is sectoraal. Sommige voorstellen die wel aansluiten bij het ene beleidsdoel maar niet bij een ander beleidskader zijn voor een initiatiefnemer vanzelfsprekend maar passen daarmee nog niet binnen het gemeentelijk beleid of de reikwijdte van een project. Het kost tijd om hier oplossingen voor te vinden en (bestuurlijke) besluiten over te nemen. Besef dat niet iedereen dezelfde informatiepositie of verwachtingen heeft, ook dit kost tijd.

Wees duidelijk over kaders en rolverdeling Kaders en regels voelen voor de een als een belemmering, maar geven de ander zekerheid. Het is tevens van belang verwachtingen met betrekking tot tijdsinspanning, rolverdeling en mate van invloed wederzijds uit te spreken. Naast het doel en de belangrijkste opgaven die gedeeld worden, is de vraag wat de kaders en regels zijn. En als deelnemers zich daar niet aan houden, wie gaat deze kaders en regels handhaven?

23

6. Versterken van de nieuwe ontwikkelmodellen

De voorbeelden in hoofdstuk 4 laten zien dat er al veel gebeurt in de stad, en ook dat de wijze van gebiedsontwikkeling een dynamisch proces is, met nieuwe partners, opgaven en resultaten; er is veel om op voort te bouwen. In dit hoofdstuk worden deze ontwikkelingen ondersteund en versterkt door: a. kennis delen en opbouwen b. verbeteren en voortbouwen c. nieuwe financiële instrumenten d. experimenteren in de praktijk.

6.1 Kennis delen en opbouwen Bij de in hoofdstuk 5 beschreven voorbeelden hebben we kennis vergaard, lessen geleerd en ervaring opgedaan. Doel is om deze kennis ook met nieuwe stadmakerinitiatieven te delen en een structuur op te bouwen, zodat deze beweging verder kan professionaliseren en inclusiever kan worden. Op die manier kunnen niet alleen de koplopers meedoen maar ook mensen met minder tijd, geld, energie of kennis van de ruimtelijke sector of de werkwijze van de gemeente. Op veel plekken in de stad wordt al gewerkt aan de thema’s die benoemd zijn. Daarbij is het zaak dat de kennis en ervaring die hier opgedaan worden, te delen en op te bouwen, zowel binnen de gemeente als met netwerken van zelfbouwers en stadmakers. Dit gebeurt overigens al, en ook via diverse programmalijnen wordt kennis opgebouwd en gedeeld: • Zelfbouw, bijeenkomsten en handboek • Kennisbank wooncoöperaties • Leertraject Amsterdams Stadmaken.

Zelfbouw Zelfbouwers delen graag hun kennis en kunde met andere beginnende zelfbouwers. Zo organiseert De Warren webinars waarin ervaringen worden gedeeld. CPO-bouwgroepen worden actief benaderd door beginnende groepen, en op de Zelfbouwmarkt verspreiden ervaringsdeskundigen kennis in panelgesprekken. Bijeenkomsten als de jaarlijkse Zelfbouwmarkt en thema-avonden behandelen onderwerpen als hoe financier ik mijn project, hoe vind ik een goede aannemer, hoe vorm en bind ik een groep. Daarnaast verstrekt de gemeente een handboek voor individuele kavels.

Wooncoöperaties Stichting !WOON fungeert als vraagbaak voor wooncoöperaties. Bij deze stichting ligt de kennis van procesbeschrijvingen,

24

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

keuzeopties en standaardcontracten. Momenteel werkt !WOON in samenwerking met Platform Wooncoöperaties Amsterdam (PWA) aan een handleiding voor wooncoöperaties als onderdeel van de kennisbank. De bedoeling is dat iedere beginnende wooncoöperatie en iedere geïnteresseerde de kennisbank kan raadplegen. Die zal steeds worden aangevuld met actuele informatie. Verder is het informele kennisdelen een belangrijke bron van informatie. Dit gebeurt al doordat de groepen elkaar ontmoeten via !WOON en PWA. De laatste is een belangenvertegenwoordiger waarin veel van de in Amsterdam actieve wooncoöperaties zich hebben verenigd.

Ontwikkeltraject Amsterdams Stadmaken Amsterdams Stadmaken is een ontwikkeltraject in aanleg door stadmakers van Club2050, een alliantie van de Omgevingsvisie, en door de directie Ruimte en Duurzaamheid. Het Ontwikkeltraject richt zich op partijen die een rol spelen bij gebiedsontwikkeling, met (in eerste instantie) een sterke focus op gemeente (en bestuur), bedrijven en bewoners. Het principe is dat alle betrokkenen leren. Doel van het Leertraject is om een werkwijze van samen stadmaken te ontwikkelen en te implementeren; een die beter afgestemd is op de huidige praktijk en een die onderdeel wordt van het Amsterdams DNA. Het ontwikkeltraject komt voort uit het feit dat Amsterdamse bewoners, bedrijven en organisaties zich steeds meer verantwoordelijk voor en betrokken bij de stad voelen en meer zeggenschap over hun omgeving willen. De leerlijn vloeit voort uit de Omgevingswet en Omgevingsvisie van Amsterdam. De Omgevingswet vraagt om een andere werk- en denkwijze van de overheid en maakt ruimte voor andere vormen van samenwerking met maatschappelijke partners, burgers en ondernemers. Het gaat o.a. om integraal kijken naar en samenwerken aan opgaven, meer participatie van burgers en ondernemers en ruimte bieden voor maatschappelijke initiatieven.

Dit alles vraagt om aanpassing van werkprocessen én om andere vaardigheden, gedrag en houding en gaat een flinke stap verder dan gebiedsgericht werken en de huidige bewonersparticipatie. Het doel van het ontwikkeltraject is blijvend effect sorteren en te komen tot andere werkwijzen (of verbetering van bestaande), die vervolgens als basis dienen voor stadsontwikkeling of gebiedstransformatie. We doen dit door kennisoverdracht en door praktijkervaring (al doende leren) bij lopende en nog te beginnen projecten. Uit de ervaringen uit het ontwikkeltraject vloeit ook een digitale toolbox voort waarmee de opgedane kennis breed kan worden gedeeld.

6.2 Verbeteren en voortbouwen

Verbeteren selectie en uitgifteprocessen

Naast het delen van kennis en het verankeren ervan in organisaties, burgerinitiatieven en gemeente blijft het ook nodig om nieuwe kennis te ontwikkelen. Nieuwe kennis kunnen we vergaren door naast leren van elkaar nog meer kanten van gebiedsontwikkeling te onderzoeken. Voorbeelden van hoe dit te bereiken:

De uitgifteprocessen voor kavels voor zelfbouw en wooncoöperaties worden elk jaar verbeterd, op basis van ervaringen van zowel zelfbouwers als de gemeente. Over de uitvoering van het programma wooncoöperaties is regelmatig overleg met het Platform Wooncoöperaties Amsterdam. Ook bij de selectieprocessen via tenders kunnen we burgers op andere manieren betrekken, bijvoorbeeld door medezeggenschap over tendercriteria, zoals bij Jonas op IJburg, Haveneiland en de Spaarndammerschoollocatie is gebeurd, als onderdeel van een tenderteam of door het anders organiseren van participatie tijdens het tenderproces. Op eerdere ervaringen wordt voortgebouwd en indien nodig worden processen aangepast.

Inclusievere ontwikkelmodellen Veel collectieve ontwikkelingen ontstaan vanuit groepen gelijkgestemden. Het doel is om deze vorm op termijn open te houden voor mensen buiten de directe familie of kennissenkring of voor minder zelfredzamen. Het actief participeren in gebieds- of vastgoedontwikkelingen, bijvoorbeeld als zelfbouwer of door het gezamenlijk oprichten van een wooncoöperatie vergt tijd, geld en kennis van zaken. Via !WOON wordt wel kennis en advies geboden, maar veel werk komt alsnog op de schouders van de initiatiefnemers terecht. Meer inclusieve ontwikkelmodellen kunnen samen met partijen als woningbouwcorporaties ontwikkeld worden. Beheercoöperaties, waarbij de corporatie eigenaar blijft van het vastgoed, zijn hiervoor mogelijk een oplossing, net als het stimuleren van samenwerking tussen mensen die wél de kar kunnen trekken en mensen die mee willen doen maar dit (nog) niet kunnen. Het ontwikkelproject GG-flats in Zuidoost is een project waarin dit onderwerp kan worden verkend.

Evaluatie K-buurt In de K-buurt, Zuidoost, wordt ervaring opgedaan met het samen met de buurt ontwikkelen van een stedenbouwkundig plan. Afgesproken is dat de buurtorganisatie het initiatief krijgt bij het opstellen van het plan. Een ambtelijke projectgroep faciliteert. Bij de start zijn onder andere afspraken gemaakt over de opgave, de kaders, de periode en de proceskosten. Er is geen afspraak gemaakt over een budget voor eventuele extra’s. Het gaat om een relatief groot plangebied met rond de 1.000 woningen en een aanvullende gemengd economisch en voorzieningen programma. Een tussenproduct genaamd een ontwikkelstrategie wordt binnenkort aan het bestuur aangeboden. Daarin wordt terug gekeken, het voorlopige resultaat gepresenteerd en dilemma’s benoemd. Ook wordt een voorstel voor het vervolg geformuleerd. Over de te voorbereiden besluiten moet nog een gesprek plaats vinden tussen bestuur, bewoners en ambtenaren. Het doel van de vervolgstap is een herzien Stedenbouwkundig Plan inclusief een investeringsbesluit dat door de gemeenteraad vastgesteld kan worden. Het proces zal na afloop geëvalueerd worden met buurtbewoners, ambtenaren en bestuurders.

Gemeente Amsterdam

6.3 Nieuwe financiële instrumenten Via experimenten en programma’s wordt al ruimte geboden aan, en gestuurd op een grotere diversiteit aan initiatieven, woonvormen en eigenaarschap die recht doen aan het eigenzinnige karakter van Amsterdam. Financiering is vaak wel een knelpunt bij het op gang krijgen van andere vormen van ontwikkeling. Ook voor het behouden en herinvesteren van gecreëerde waarde in de buurt of in vergelijkbare doelen is nog wel (product)ontwikkeling nodig. Het ontwikkelen van nieuwe producten en oplossingen vergt van alle betrokkenen extra inzet en tijd, vergeleken met reguliere en best mogelijke processen. Het is bovendien moeilijk vooraf in te schatten of de inspanning de moeite waard is. Vaak is de financiering van deze ontwikkelingen lastig omdat ze niet passen binnen de financieringsproducten die banken of andere financiers aanbieden of omdat zij als te risicovol worden ingeschat. Dit heeft hoge rentetarieven of het niet willen verstrekken van financiering tot gevolg. De gemeente is terughoudend met het oplossen van problemen die feitelijk bij andere instituties liggen (in dit geval de banken of andere financiers). Een duurzamere oplossing is het opbouwen van fondsen waarbij collectieven elkaar onderling helpen met financieren, zoals het Mietshäuser Syndikat in Duitsland of het Zwitserse solidariteitsfonds voor wooncoöperaties.

Vrijcoop is een Nederlandse variant van het Mietshäuser Syndikat en staat nog in de kinderschoenen. Bajesdorp, een initiatief dat in het Bajeskwartier een coöperatie met een menging van broedplaats, werken en cultuur en wonen ontwikkelt in de nieuwbouw, wil deze constructie toepassen.

Solidariteitsfonds wooncoöperaties Als onderdeel van het programma wooncoöperaties onderzoekt de gemeente samen met Stichting !WOON en PWA de mogelijkheid van een fonds voor en door wooncoöperaties. Omdat met de businesscase sluit, bouwt elke wooncoöperatie langzaam eigen vermogen op. Dat is vanzelfsprekend

25

prettig en goed voor de robuustheid van het initiatief. De opbouw van eigen vermogen maakt het ook mogelijk om op termijn dit vermogen in te zetten voor het mogelijk maken van weer nieuwe wooncoöperaties. Voorbeelden uit het buitenland, waar de coöperatiesector begin 1900 ontstond, laten zien dat de sector de financiering van nieuwe wooncoöperaties deels zelf kan regelen. Als onderdeel van de uitwerking van de gemeentelijke financieringsregeling Wooncoöperaties wordt de instelling van een solidariteitsfonds uitgewerkt en op haalbaarheid onderzocht. Als voorbeeld dient het roulerend fonds van de Zwitserse wooncoöperaties. Het doel van dit solidariteitsfonds is dat wooncoöperaties op termijn zelf voorzien in de (aanvullende) financiering van nieuwbouw of van verregaande verduurzaming van bestaand vastgoed. Dit is nodig omdat we verwachten dat ook op termijn aanvullende financiering nodig zal zijn voor nieuw op te richten wooncoöperaties. Het fonds zou in de plaats moeten komen van de financiering die de gemeente in eerste instantie verstrekt. Het fonds groeit door bijdragen van wooncoöperaties uit hun opgebouwde vermogen.

Stadmakersfonds Het Stadmakersfonds is in de provincie Utrecht al actief en helpt stadmakers bij de financiering van hun initiatieven. Het Stadmakersfonds draagt bij aan een levendige en inclusieve stad door te investeren in initiatieven met maatschappelijke meerwaarde en redelijk economisch rendement. Het fonds is matchmaker tussen stadmakers en investeerders en helpt initiatieven om hun vastgoed en grond aan te kopen, en de bouw te financieren. Om het maatschappelijk rendement

26

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

mogelijk te maken hanteert het fonds een redelijk financieel rendement. Daarnaast adviseert het fonds stadmakers over het opzetten van een haalbare businesscase. De gemeente onderzoekt mogelijkheden voor Amsterdamse deelname aan het Stadmakersfonds. Gezien de beperkte financiële ruimte onderzoeken we of het mogelijk is klein te beginnen: met enkele projecten of een beperkt fonds waarmee de komende twee jaar een aantal projecten van start kunnen laten gaan. Belangrijke vragen bij dit onderzoek zijn: • hoe ziet het proces eruit, welke rol hebben stadmakers en het Stadmakersfonds hierbij? • hoe zorgen we voor betaalbaarheid (in bouw- en in erfpachtkosten)? • hoe zorgen we voor behoud van de maatschappelijke functie en meerwaarde op lange termijn, zeker als eigendom wordt overgedragen? We onderzoeken vier casussen voor verschillende typen ontwikkeling: bestaand vastgoed, bijvoorbeeld in eigendom van de gemeente of een corporatie en een nieuwbouwopgave, in een losstaand gebouw of in een plint. Daarbij kijken we onder meer naar hoe deze nieuwbouw kan worden gefinancierd en wat er nodig is voor een duurzame bedrijfsvoering. In de vierde casus wordt onderzocht hoe een bestaand initiatief een plek kan krijgen op een transformatielocatie.

Op basis van deze businesscases kunnen we vervolgens bepalen of het Stadmakersfonds een rol in de financiering kan spelen en welke mogelijkheden de gemeente heeft om dit te ondersteunen.

6.4 Experimenten In gebiedsontwikkeling komen beleid, ambities, beschikbare ruimte en financiële middelen maar ook wet- en regelgeving samen. Werken met een beperkt aantal basisprincipes helpt bij het zoeken naar een ander proces en andere rolverdeling, en om te komen tot een set van waarden en uitgangspunten die een rol kunnen spelen in het ingewikkelde spel van onderhandeling, belangen en rechten en het prioriteren van ruimteclaims. Dat maakt het mogelijk om naast de onvermijdelijke harde zakelijke kant ook met veel enthousiasme samen een mooi stuk stad te ontwikkelen. Om te onderzoeken of we met andere processen en kaders vernieuwende oplossingen kunnen vinden voor de opgaven waar de stad voor staat, beginnen we een aantal experimenten waarin deze, al eerder genoemde, basisprincipes centraal staan: • Betaalbaarheid op lange termijn • Aandacht voor de leefwereld • Processen waarbij meer eigenaarschap geboden wordt aan (toekomstige) bewoners en gebruikers van een gebied • Financieringsmodellen en eigendomsvormen die bijdragen aan waardebehoud.

Prijsvraag betaalbare nieuwe woonvormen en nieuwe vormen van medeopdrachtgeverschap of medeeigenaarschap Een prijsvraag maakt nieuwe vormen van ontwikkelmodellen mogelijk. Het zoeken naar nieuwe verhoudingen tussen burger, markt en overheid vraagt om ideeën vanuit de verschillende perspectieven. Dit kan leiden tot nieuwe vormen van samenwerking en andere vormen van waardecreatie. Door het organiseren van een of meerdere prijsvragen kunnen alternatieve modellen worden ontwikkeld. Ook kan het gesprek over de prijsvraaginzendingen tot nieuwe inzichten leiden.

Ontwikkelprojecten wooncoöperaties In het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ zijn drie ontwikkelprojecten aangewezen. Het doel van de ontwikkelprojecten is het op grote schaal (buurt) ontwikkelen, met wooncoöperaties en het stimuleren van nieuwe werkwijzen in de gebiedsontwikkeling met alternatieve ontwikkelmodellen. Strandeiland Op het Strandeiland gaat te zijner tijd een experiment van start voor het ontwikkelen van een buurt die bestaat uit een grote of juist meerdere wooncoöperaties. De locatie en het aantal bouwvelden moet nog worden bepaald. De schaal van het experiment zal liggen tussen de 200 woningen (buurtje) en 400 tot 500 woningen (rondom een parkeerhub). Het experiment krijgt een plek binnen de kaders van het

Gemeente Amsterdam

stedenbouwkundig plan, plan openbare ruimte, kwaliteitskader architectuur, warmteplan, masterplan kabels en leidingen, en het binnenkort vast te stellen bestemmingsplan. Afstemming is nodig met de overige ontwikkelingen op Strandeiland. Niet alles kan tegelijkertijd worden voorbereid en uitgevoerd. Naast een ontwikkeling door en voor een wooncoöperatie zal er in het experiment een ander proces worden gevolgd voor het uitwerken van de bouwenveloppen en het selecteren van de wooncoöperaties. Dit proces is onder andere geïnspireerd op het Zwitserse prijsvragenmodel, met veel ruimte voor andere woonvormen en buurtvoorzieningen. Het experiment kan ook een testcase zijn voor het anders programmeren van woningbouw en het zorgen voor doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad. Ontwikkelproject flats G-buurt De flats Geldershoofd en Gravestein bestaan uit 960 sociale huurwoningen. Er wonen overwegend kwetsbare bewoners, en de flats hebben grote leefbaarheidsproblemen. Rochdale en de gemeente hebben najaar 2020 afgesproken om, naast intensieve sociale aanpak, de flats geheel te renoveren en meer diversiteit in de bewonerspopulatie tot stand te brengen. Dit gebeurt enerzijds door doorstroming te realiseren in de nieuwbouw. Daarnaast willen Rochdale en gemeente in de gerenoveerde flats doelgroepen aantrekken met een sterke buurtbinding.

Een van de strategieën om dit te bereiken is het toevoegen van collectieve woonvormen, bijvoorbeeld in de vorm van wooncoöperaties of CPO, collectief particulier opdrachtgeverschap. Rochdale en gemeente werken dit in 2021 verder uit in een ontwikkelstrategie. Ontwikkelproject Buikslotermeer Voor het Buikslotermeerplein is een projectnota opgesteld. Hiervoor is intensief contact geweest met de buurtbewoners van het Buikslotermeerplein, met bewoners en ondernemers uit het gehele stadsdeel en bovendien met bezoekers uit de regio. De projectnota is op 26 oktober vastgesteld door B&W. Er is een waarde-inventarisatie gehouden die heeft geresulteerd in het benoemen van belangrijke waarden voor het gebied. In het deelgebied Olof Palmeplein is ruimte voor zo’n 250 woningen. Op basis van de beleidsmatige verhouding van 40-40-20 is ruimte voor alternatieve ontwikkelmodellen. Hierbij kan worden gedacht aan een wooncoöperatie die de ontwikkeling van een van de nieuwe bouwblokken op zich neemt. Uitwerking volgt in overleg met het project.

27

7. Conclusies en vervolg

Gebiedsontwikkeling of het verder ontwikkelen van de bestaande stad is in alle gevallen een ontwikkeling waarin burgers, overheid en markt elkaar in verschillende rollen en vanuit verschillende posities tegenkomen. De geschiedenis leert dat de ontwikkelpraktijk zich permanent aan maatschappelijke ontwikkelingen en (landelijke)regelgeving aanpast. De (nieuwbouw) ontwikkeling van de stad is altijd al een samenspel geweest tussen burgers, overheid en markt. Sinds de wederopbouwperiode is de manier van stadsontwikkeling behoorlijk veranderd en daarmee ook de rollen en onderlinge verhoudingen tussen burgers, markt en overheid. Van een sterk door de rijksoverheid gestuurde en gefinancierde bouwproductie via een periode van suburbane bouw (groeikernen buiten de grote steden) en stadsvernieuwing naar een markt georiënteerde gebiedsontwikkeling. Veranderingen die allemaal zijn ingegeven vanuit de wens om te verbeteren ten opzichte van de gangbare praktijk en om de nieuwste inzichten wat betreft goed en gezond wonen en leven een plek te geven in de stadsontwikkeling. De samenwerking tussen burgers, overheid en markt heeft in deze periodes steeds een andere invulling gekregen. Ook nu is het gezien de eerder beschreven opgaven zinvol ook naar andere rolverdelingen te kijken.

Welke rolverdelingen passen bij de huidige opgaven? En hoe bereiden we ons voor op nieuwe opgaven? En hoe gaan we om met de verschillende belangen van al deze partijen? Daarvoor bestaat geen blauwdruk. Deze andere modellen en rolverdelingen zullen we al werkenderwijs moeten ontwikkelen en verkennen. Uit de voorbeelden in deze notitie en andere ontwikkelingen die in de stad gaande zijn blijkt dat er al een beweging op gang gekomen is waarbij in verschillende mate ruimte gegeven wordt aan andere vormen van zeggenschap en eigenaarschap, waar naar andere vormen van waardecreatie en waardebehoud gezocht wordt en waar de leefwereld een centralere plek krijgt. Deze ontwikkelingen koesteren we en we leren ervan. Via al lopende programma lijnen en projecten zoals het programma zelfbouw en wooncoöperaties, het leertraject Samen stadmaken, Expeditie Vrije Ruimte en de Evaluatie van K-buurt. Daarnaast blijven we op zoek naar andere vormen zoals ook beschreven in de Omgevingsvisie, Een menselijke metropool. Een aantal concrete stappen wordt op korte termijn gezet door te onderzoeken op welke wijze de financiering verbeterd kan worden en door te experimenteren (zie ook hoofdstuk 6).

28

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Financiering Het onderzoek naar de mogelijkheden voor financiering van een aantal initiatieven of plekken door middel van een stadmakersfonds is naar verwachting in het eerste kwartaal van 2022 gereed. Voor het solidariteitsfonds, dat als uitwerking van het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ wordt onderzocht geldt een vergelijkbare planning.

Experimenten De planning van de experimenten is sterk afhankelijk van de fasering van de betreffende locaties. Naar verwachting zal hiermee vanaf 2022 een begin gemaakt worden.

Doorwerking Omgevingsvisie (Uitvoeringsagenda) De Omgevingsvisie benoemt verschillende opgaven waarin nieuwe of alternatieve ontwikkelmodellen een rol in kunnen spelen. Deze spelen deels op de korte en deels op de langere termijn. In de uitvoeringsagenda worden inhoudelijke uitwerkingsopgaven van de Omgevingsvisie benoemd en gefaseerd. De uitvoeringsagenda richt zich vooral op de nog niet belegde uitwerkingsopgaven. Zoals hiervoor beschreven lopen er ook al een aantal programma’s. Als onderdeel van de uitwerking van de Omgevingsvisie zal het gesprek over nieuwe en alternatieve ontwikkelmodellen met burgers, professionals en de gemeente gevoerd blijven worden en in de praktijk stapsgewijs, maar soms ook met grote stappen, verder ontwikkeld worden.

Gemeente Amsterdam

29

30

Notitie Bouwen aan nieuwe ontwikkelmodellen

Gemeente Amsterdam

31

Colofon Tekst en redactie Marije Raap, Gemeente Amsterdam, Grond en ontwikkeling Met bijdragen van Caroline Combé, Irma Janssen, Cor de Jong, Marian Koers, Nathalie van Loon, Joekenel van der Pijl, Erjen Prins, Frank Rouers, Mildi Rouw, Leonard Silva, Max Smit, Tamara Smit, Rick Vermeulen, Surayya Vogelpoel, Harry Wien, Maaike Zwart Eindredactie Annemiek Huijerman Vormgeving Tom van Veenhuijzen, Vorm de Stad 9 november 2021 vastgesteld in B&W Voor vragen over dit rapport kunt u contact opnemen via: Secretariaat.Strategie.en.Advies@amsterdam.nl