2. Notitie Adviesgroep Grondprijsbeleid 2022.pdf

Notitie

Datum

20 december 2021

Project

Externe Adviesgroep Grondprijsbeleid Amsterdam 2022

Betreft

Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022”

Aan

Team Advisering Grondprijzen. Gemeente Amsterdam

Van

Externe Adviesgroep Grondprijsbeleid: de heer P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT en mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT

Grond & Ontwikkeling (GO) van de gemeente Amsterdam, bij monde van de heer P. Sanders, heeft de Adviesgroep gevraagd haar opinie en visie te geven op de Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022”. In deze notitie wordt de vraag van de gemeente Amsterdam aan de adviesgroep beantwoord.

01

INLEIDING

01.01

Achtergrond en aanleiding.

De afgelopen jaren, vanaf oktober 2015 en met wisselende samenstelling van haar leden, heeft een Adviesgroep Grondprijsbeleid de Gemeente Amsterdam geadviseerd over haar grondprijsbeleid. In eerste instantie is de Adviesgroep medio 2021 gevraagd om een inhoudelijke mening te geven over en aanvullende input te geven voor de nieuwe nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2021”. Gezien echter het tijdsbestek en reeds een groot deel van het jaar 2021 verstreken is, is besloten om geen separate nota over 2021 uit te brengen, maar een nota voor het nieuwe jaar 2022. Het doel van de nota is tweeledig: het college van B&W inzicht geven in de marktontwikkelingen van de verschillende marktsegmenten en de (globale) gevolgen daarvan voor de grondprijzen en vaststelling van de (met cpi-)geïndexeerde vaste en minimale grondprijzen. Het verzoek aan de Adviesgroep om haar mening uit te brengen werd gedaan vanuit Team Advisering Grondprijzen van Grond & Ontwikkeling.

1

Gevraagd of te beoordelen is of de nota een getrouw beeld geeft van de marktontwikkelingen en de (berekening) van de erfpachtgrondprijzen. Daarnaast is gevraagd of de bandbreedten van de grondprijzen volgens de commissie een getrouw beeld geven van de marktconformiteit. Tot slot is de Adviesgroep gevraagd om eventuele aandachtspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid en/of over de marktontwikkelingen op te nemen in haar notitie. De Adviesgroep bestaat in dit jaar uit de volgende leden: -

De heer P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT, Cushman & Wakefield, als deskundige op gebied van commercieel vastgoed en (residuele) grondwaardetaxaties.

-

Mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT, Hallie & Van Klooster Makelaardij, als deskundige op het gebied van woningbouw

Een deskundige op het gebied van bouwkosten ontbreekt dit jaar in de Adviesgroep.

02

NADER UITGANGSPUNTEN, INFORMATIE EN WERKWIJZE.

02.01

Uitgangspunten en informatie:

Uitgangspunt bij deze notitie is dat de bovengenoemde vraagstelling van Grond en Ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam alleen de nieuwe uitgiftes in erfpacht 2022 betreft. De bestaande rechten 2022 zijn in een apart traject opgenomen en zijn net als vorig jaar geen onderdeel meer van de vraag aan de Adviesgroep. De grondprijzen bij bestaande rechten worden vastgesteld op basis

van

de

WOZ-waarden

en

de

buurtquotes.

Bij

de

nieuwe

uitgiften

wordt

de

erfpachtgrondwaarde residueel berekend op basis van de marktwaarde minus de stichtingskosten. Aan de Adviesgroep zijn de volgende stukken voorgelegd en informatie verstrekt: -

Digitale uitnodiging d.d. 4 november 2021;

-

Presentatie op de uitgangspunten / visie van het Team Advisering Grondprijzen (nader te noemen TAG) op de ontwikkelingen in 2021 en forecast 2022 d.d. 26 november 2021;

-

Concept Nota “De Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtenrechten 2022”, versie 29 november 2021;

-

“Raamwerk Grondexploitaties 2021, toelichting” van TAG, toelichting, versie 30 september 2021 met bijbehorende Raamwerk 2021 Wonen Definitief en Raamwerk Niet-Wonen najaar 2021 definitief

-

“Grondprijzenboek

invulblad

–

plintreferenties”

en

“Grondprijzenboek

invulblad

–

kantoorreferenties”, zijnde nadere informatie mbt bouwkosten. De bovengenoemde gegevens zijn door de heer P. Sanders van TAG van Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam aan de leden van de adviesgroep verstrekt.

2

02.02

Werkwijze

De eerste bijeenkomst van de adviesgroep met Grond & Ontwikkeling vond plaats door middel van een digitale meeting op 26 november waarbij de volgende punten aan de orde zijn geweest: -

Toelichting TAG

-

Terugblik op veranderingen

-

Toelichting marktsegmenten

-

Uitgangspunten grondprijsbeleid en -systeem, waaronder grondprijs en stichtingskosten

-

Korte toelichting op de algemene ontwikkelingen en marktcijfers in en van Amsterdam en op de diverse marktsegmenten zoals woningbouw, kantorenmarkt et cetera

-

vraagstelling aan de adviesgroep;

Op 29 november 2021 is het concept van de nota “Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022” en het “Raamwerk” met bijlagen aan de adviesgroep verstrekt. Op 8 december 2021 is er nog aanvullende informatie op de bouwkosten verstrekt in de vorm van invulbladen van het Grondprijsboek. Vervolgens heeft de adviesgroep op 15 december 2021 een digitale meeting met TAG gehad waarin bemerkingen, aandachtspunten en vragen over de verstrekte documentatie zijn gesteld. Na afloop van de bijeenkomsten hebben de leden van de adviesgroep onderling overlegd en zich een mening gevormd over de aan hen voorgelegde stukken. Daarbij hebben de deskundigen de voorgelegde uitgangspunten beoordeeld, mede door toetsing aan de marktsituatie. De Adviesgroep heeft zijn bevindingen geformuleerd en neergelegd in het onderhavige notitie.

03

BEVINDINGEN EN AANBEVELINGEN ADVIESGROEP

03.01

ALGEMEEN

Tijdens de digitale meeting zijn reeds de door de adviescommissie geuite bevindingen deels besproken. Deze bevindingen worden in deze notitie niet allemaal herhaald. Deels zijn dit adviezen op gebied van formulering of verduidelijking cq. aanvulling. In deze notitie zullen de door de adviescommissie geuite bevindingen worden uiteengezet aan de hand van de hoofdstukindeling van de “Grondprijsbepaling” zoals opgesteld door de gemeente Amsterdam. Elke bevinding wordt voorgegaan door de hoofdstuk- en paragraafaanduiding zoals deze in het stuk van de gemeente voorkomt.

3

Leeswijzer: Alle gekopieerde stukken tekst uit de nota zijn cursief weergegeven. Voorgestelde verwijderingen van de tekst zijn vervolgens doorgehaald en voorgestelde toevoegingen zijn in het groen weergegeven. Opmerkingen bij de tekst zijn als zodanig aangeduid.

03.02

SAMENVATTING EN INLEIDING

Samenvatting

Opm: in de laatste alinea wijzigen, daar de bouw- cq. stichtingskosten dit jaar niet door een externe deskundige zijn kunnen worden beoordeeld en de Adviesgroep uit twee leden bestond.

Inleiding

Opm.: in 1.5 eveneens het hierboven genoemde aanpassen.

03.03

HET BELEID VOOR HET BEPALEN VAN DE ERFPACHTGRONDPRIJS (DEEL A)

Hoofdstuk 2

Grondprijsbepaling 2.2. Ad2: Daarnaast is de absolute erfpachtgrondprijs doorgaans hoger naarmate er een groter volume op de grond mag worden gerealiseerd. Of: Daarnaast is het totale toegestane bouwvolume doorgaans bepalend voor de totale erfpachtgrondprijs die op een bepaalde locatie kan worden gerealiseerd. 2.2 Ad4: Daarbij wordt rekening gehouden met gestelde duurzaamheidseisen, de eisen uit het Bouwbesluit en de eventuele van invloed zijnde locatie-eigenschappen op de bouwkosten. Voor nieuwe uitgiften geldt dat alle bestemmingen op het perceel, ook de parkeerplaatsen op maaiveld en het onbebouwde terrein een afzonderlijke erfpachtgrondprijs krijgen, zolang deze een zelfstandige economische waarde kennen. De erfpachtgrondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming

berekend

(per

m²

kavel,

gebruiksoppervlakte,

bruto

vloeroppervlakte, parkeerplaats, woning, of eenheid). Doorgaans wordt de grondprijs berekend per vierkante meter b.v.o. te realiseren bebouwing in het geval van gestapelde bouw en per vierkante meter perceel in het geval van eenlaagse of vrijstaande bouw.

4

De totale erfpachtgrondprijs is de som van de erfpachtgrondprijzen van alle afzonderlijke bestemmingen met een zelfstandige economische waarde. De totale erfpachtgrondprijs wordt berekend op basis van het totale gebouwde oppervlak, tenzij het kaveloppervlak groter is. In het laatste geval kan bij sommige bestemmingen het kaveloppervlak leidend zijn. Bij leveringen met een woonbestemming die kwalificeren als bouwterrein en die dus met btw belast zijn wordt de btw van de erfpachtgrondprijs afgetrokken. Als een levering niet belast is met btw (maar uitsluitend met overdrachtsbelasting) wordt deze dus niet van de erfpachtgrondprijs afgetrokken en komt de erfpachtgrondprijs dus hoger uit dan een levering die wel met btw is belast. Opm: Bovenstaande passage anders omschrijven. Het gaat erom dat bouwrijpe al- dan niet met btw wordt belast in combinatie met een functie, waarbij btw door de ontwikkelaar kan worden verrekend. Geadviseerd wordt

Hoofdstuk 3

Stichtingskosten •

Bouwkosten zijn de kosten die de aannemer aan zijn opdrachtgever in rekening brengt om de opstallen daadwerkelijk te bouwen (directe bouwkosten en opslagen voor de aannemer).

Opm: opslagen aannemer vervangen door bijkomende kosten, hetgeen in de markt een meer gangbare term is.

3.1 Voor laagbouwwoningen zijn er onder andere referenties voor rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen. Voor meergezinswoningen zijn ze er voor galerijwoningen, corridorwoningen, torens en combinatievormen. Om met de referenties een

oplossing te bieden voor de variëteit in onder meer

gebouwvormen, architectuur, materiaalgebruik en duurzaamheidsaspecten, wordt in de modellen gewerkt met opslagen voor onder meer locatie, plintfuncties, geluidsbelasting en (al dan niet benoemde) kwaliteit met een koppeling naar de marktwaarde. De opslag voor plintfuncties wordt standaard toegepast bij meergezinswoningen. De opslagen worden regelmatig beoordeeld aan de hand van marktontwikkelingen en zonodig aangepast. Ook voor overige bestemmingen

en

bedrijfsgebouwen,

functies,

zoals

hotels

parkeervoorzieningen

en

kantoren,

commerciële worden

plintfuncties, genormeerde

referenties gebruikt die qua gebouwvorm en kwaliteit zo goed mogelijk aansluiten bij wat er nieuw wordt gebouwd. Een verdere normalisatie gebeurt daarnaast door bouw- en stichtingskosten terug te rekenen naar prijzen per vierkante meter b.v.o.

5

3.3 Opm: De figuur van BdB bij voorkeur aanpassen, waardoor het gedeelte waarbij de geschetste aanbestedingsindex onder de reguliere index duikt komt te vervallen. Opm: Laatste zin van laatste alinea laten vervallen: Volgens prognoses van de BDB zal deze negatief worden, waardoor mogelijk de bouwkosten weer zouden kunnen dalen. Algemene opmerking: De adviesgroep attendeert net als vorige keer met klem op de duidelijke signalen uit de markt dat de bouwkosten deze en komende tijd explosief zullen blijven stijgen. Net zoals marktwaarden van onroerend goed steeds nauwgezet gevolgd en mutaties hierin moeten worden doorgevoerd, dient dit ook bij de stichtingskosten te gebeuren. Dit omdat de bepaling van de erfpachtgrondprijzen genormeerd residueel worden vastgesteld. Om een marktconforme grondprijs te krijgen, dienen niet alleen de opbrengsten marktconform te zijn, maar ook de stichtingskosten die met name door de stijgende bouwkosten tussentijdse aanpassingen behoeven.

Hoofdstuk 4

Erfpacht Voor nieuwe uitgiften voor sociale huurwoningen van corporaties onder de Algemene

Bepalingen

1998

(AB1998)

wordt

uitgegaan

van

de

erfpachtgrondprijzen dan wel afkoopsommen die zijn afgesproken met de Amsterdamse

Federatie

van

Woningbouwcorporaties

(AFWC)

in

de

Samenwerkingsafspraken 2020-2023. Opm: bovenstaande passage betreft een uitzondering op de reguliere uitgifte van nieuwe gronden, maar dat wordt niet duidelijk vermeld.

03.04

MARKTONTWIKKELINGEN EN ERFPACHTGRONDPRIJZEN 2019 (DEEL B)

Hoofdstuk 5

Woningbouw

6

5.5.1. •

Voor woningen groter dan 70 m² gebruiksoppervlakte (GO) gelden aangepaste grondprijzen.

Opm: Het is niet duidelijk wat met deze aangepaste grondprijzen bedoeld wordt en wat de redenering erachter is. Graag toevoegen aan de tekst.

5.4 Tabel 7 Opm: in deze tabel worden referenties opgenomen van bestaande bouw appartementen. Onduidelijk is of er ook of juist referenties van (recente) nieuwbouw transacties zijn meegenomen, daar deze meer passend zouden zijn. In diverse stadsdelen zijn er toch al ook de nodige referenties op eeuwigdurende erfpacht te vinden zoals op heel Centrumeiland IJburg en Sloterdijk.

5.7 Tabel (8a) Opm: De tabel is bedoeld om de bandbreedtes aan te geven van de VON prijzen (marktwaardes), stichtingskosten en – residueel bepaald – de grondprijs. Bij de tabel staat niet aangegeven dat het over de nieuwbouw gaat. Advies om dit aan te vullen. Daarnaast gaf TAG desgevraagd door dat de marktwaarden / VONwaarden zijn gebaseerd op een 50-jarige afkoop van de canon, in verband met het ontbreken van voldoende referenties van eeuwigdurende erfpachtafkoop. Voor de in die tabel vermelde grondwaarden is uitgegaan van eeuwigdurende afkoop. Met het verschil tussen de beide uitgangspunten is volgens TAG rekening gehouden door de grondwaarden met circa 15% te corrigeren. De tabel suggereert een zekere mate van nauwkeurigheid en een zekere mate van toepasbaarheid voor alle locaties en alle typologieën binnen een gebied, hetgeen eigenlijk niet zo is. De weergegeven tabel maakt onderdeel uit van een groter raamwerk met meer gedifferentieerde cijfers. Dat wordt er nu niet bij vermeld. Als we de tabel op systematiek beoordelen adviseert de Adviesgroep om de berekeningen na te lopen, aangezien de marktwaarde per m² g.b.o. minus stichtingskosten per m² g.b.o. niet resulteren in de getoonde grondwaarde per m² g.b.o.

Daarnaast is als onderlegger voor de zeer globale waardes in tabel 8a door TAG het betreffende Raamwerk met toelichting en gedifferentieerde waardes per buurt ter info verstrekt. De Adviesgroep constateert dat de bandbreedtes

7

Marktwaarde in tabel 8a voor de stadsdelen Nieuw-West en Zuid-Oost niet lijken te stroken met het cijferwerk in het Raamwerk. Verder denkt de Adviesgroep dat diverse bandbreedtes Marktwaarde iets aangepast kunnen worden. De bandbreedtes van het Centrum lijkt aan de lage kant. De bandbreedtes laag van Nieuw-West, Zuid-Oost en West zouden naar boven kunnen worden bijgesteld. Bij West zou de hoge bandbreedte van de Marktwaarde eveneens op een wat hoger niveau kunnen worden gezet. Wel blijft te allen tijde de kanttekening staan dat dit indicatieve bedragen zijn voor meergezinswoningen, dat uitgegaan is van een gemiddelde oppervlakte en dat om die reden fijnmazigheid en maatwerk ons inziens altijd van toepassing zouden moeten zijn. Gezien het hoge en stijgende niveau van de bouwkosten (door hogere materiaalkosten

én

door

strengere

en

soms

gestapelde

bouw-

en

duurzaamheidsvereisten) adviseert de Adviesgroep om de stichtingskosten per ontwikkeling altijd zeer goed te monitoren en nog extern te laten controleren. Ook dient er – als deze genormeerd blijven vastgesteld – zeer frequent op actualiteit getoetst te worden. Bij ** onder de tabel wordt aangegeven dat er geen rekening is gehouden met specifieke projectkenmerken die zich voordoen. Dit zijn juist echter de meest belangrijke factoren die met name de hoogte van stichtingskosten bepalen. De bruikbaarheid van de tabel blijft uit dien hoofde nog steeds zeer globaal. De verwachting van de Adviesgroep is dat de stijging van de stichtingskosten in de aankomende periode hoger zal zijn dan die van de marktwaarden, hetgeen gelijk een dalend effect heeft op de residueel berekende grondprijzen. De stijging van de VON prijzen lijkt meer af te vlakken in de nabije toekomst. Tot

slot

worden

Marktwaarden

/

VON-prijzen

aan

consumenten

altijd

gepresenteerd inclusief BTW over de grondwaarde. Dit staat niet duidelijk in de tabel bij Marktwaarde. Er wordt nog een extra check geadviseerd op incl.- of excl. BTW in alle tabellen.

Algemene opmerking commissie over woningbouw in Amsterdam: Nog steeds laat de Amsterdamse woningmarkt een onveranderd beeld zien: onverminderd

weinig

aanbod,

stijgende

transactieprijzen,

menigeen de vraag rijst waar de woningmarkt naar toe gaat.

8

waardoor

bij

De Makelaarsvereniging Amsterdam toont in haar rapportage over het derde kwartaal van 2021 aan dat het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam in het derde kwartaal van 2021 1.127 woningen bedroeg, waarvan 84% appartementen. T.o.v. van een jaar eerder is het aanbod met 42% gedaald en vergeleken met een kwartaal eerder met 9%. De vraagprijs van een woning (mediaan) is met 2% iets gestegen naar € 651.400,- t.o.v. het vorige kwartaal. Men ziet dit kwartaal een stijging van de vraagprijs van de appartementen (11%) vergeleken met een kwartaal eerder. De gemiddelde vraagprijs voor een appartement bedroeg € 577.850,-. Gemiddeld staan woningen 24 dagen te koop (looptijd van het aanbod). Dit is extreem kort en is ook weer iets korter dan een kwartaal eerder toen dit 25 dagen was. In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars volgens de rapportage in het derde kwartaal 1.951 woningen (voorlopige cijfers). Dit is een daling van 20% t.o.v. een jaar eerder, en t.o.v. een kwartaal eerder een daling van 8%. De gemiddelde transactieprijs bedraagt € 564.000,-. Dit is een stijging van 16% t.o.v. een jaar eerder en een stijging van 1% t.o.v. een kwartaal eerder. De stijging van 9% die we vorig kwartaal zagen lijkt daarmee een uitschieter, gemiddeld zien we de afgelopen kwartalen een prijsstijging van 1 tot 3%. De gemiddelde m² prijs in de gemeente Amsterdam is licht gestegen t.o.v.

een kwartaal eerder (2%). De grootste stijging wordt volgens de rapportage gezien in de verkoop van tussenwoningen (7%). Het totale aantal tussenwoningen dat verkocht is bedroeg 9% van het totale aantal verkopen in Amsterdam. In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal 10,8% meer betaald dan de vraagprijs. 82% van het totale aantal verkochte woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Deze percentages zijn ongeveer gelijk aan de percentages voor heel Nederland. Volgens de MVA rapportage geeft de krapte indicator van 1,7 in dit kwartaal aan dat er bijna onveranderd extreem weinig woningen zijn waaruit gekozen kan worden. Een stukje vertrouwen in de woningmarkt schijnt er nog te blijven omdat men nog steeds hoge prijzen blijft betalen. Echter om een ander huis aan te kopen zijn steeds meer afnemende mogelijkheden. Er staan te weinig woningen te koop, er komt niet veel nieuw gebouwde en betaalbare woningen bij, waardoor men toch moet en gaat uitwijken naar andere steden en dorpen om Amsterdam heen en vaak ook juist naar andere delen van het land. De problematiek op de woningmarkt en de uitwerking op het residueel bepaalde prijspeil kent in basis vier pijlers:

een stijging van de VON prijzen door

marktwerking, eisen aan woningbouwprojecten vanuit de algemene overheid, eisen specifiek gesteld door de gemeente A’dam en gestegen bouwkosten en materiaalprijzen. Veel wordt in de markt gesproken over het vrij hoge

9

ambitieniveau vanuit de gemeente, veel en zware eisen in de uitvraag, veel duurzaamheidsvereisten en daarnaast schrikbarend stijgende bouwkosten. Men ziet dat ook terug in de tenders. Er zijn minder tenders en ook met minder inschrijvers dan vorige jaren. Ook lijken er minder transformatielocaties dan voorheen te zijn. Wel zijn bijvoorbeeld Amstel III en Sloterdijk nu flink aan zet. Het

blijkt

niet

eenvoudig

om

alle

randvoorwaarden

en

mogelijke

uitzonderingsgevallen die van toepassing kunnen zijn bij nieuwe uitgiften in de nota te verwerken. In het merendeel van de gevallen zal dan ook maatwerk (moeten) worden toegepast, geënt op richtlijnen en indicaties. In de (nabije) toekomst zal blijken of de nota voldoende aansluiting biedt bij de praktijk om als mandaat voor Grond & Ontwikkeling te dienen en of de prijzen bij uitgifte op de lange duur aansluiten bij toekomstige waarden. Mocht dit niet zo zijn dan kan het zijn dat aanpassingen gewenst zijn.

Hoofdstuk 6

Kantoren en bedrijfsruimte 6.2 Tabel (9) Opm: de tabel met bandbreedtes voor grondprijzen kantoren wordt niet ondersteund met onderbouwingen op het gebied van huurwaarden per deelgebied, waardoor de ratio erachter en de getoonde bandbreedtes en verhoudingen daartussen moeilijk te beoordelen zijn

6.3 Opm: De beschrijving van de bedrijfsruimtemarkt is wat de commissie betreft iets te conservatief. Landelijk gezien staat de markt echt op z’n kop met enorme schaarste tot gevolg. Verouderde bedrijfsgebouwen op mindere plekken worden veelal opgekocht om gesloopt te worden en plaats te maken voor nieuwbouw. Een voorbeeld van de extremen op de markt is de deal van 300 mln. die belegger CTP sloot in de haven van Amsterdam. Amsterdam is niet het landelijk episch centrum van de bedrijfsruimtemarkt, maar de dynamiek die er landelijk is zal vroeg of laat ook doorwerken op de lokale markt. In het stuk wordt gesproken over een consolidatie van de markt, terwijl de markt landelijk gezien in een enorme opwaartse trend zit.

10

Tabel (10) Opm: in de tabel worden de erfpachtgrondprijzen voor bedrijfsruimte per m² b.v.o. gepresenteerd, terwijl grondprijzen voor bedrijfsruimte in de regel altijd per m² kaveloppervlakte gelden.

Hoofdstuk 7

Detailhandel en horeca Geen opmerkingen.

Hoofdstuk 8

Hotels Geen opmerkingen.

Hoofdstuk 9

Cultuur & ontspanning /recreatie en sport Het aantal vierkante meters onbebouwd terrein dat wordt afgerekend, wordt als volgt berekend: m² kaveloppervlak min totaal footprint van het gebouw is onbebouwd terrein. Opm: Normaliter wordt de zogenaamde gebonden grond berekend door het bebouwde oppervlak te vermenigvuldigen met een factor, vaak 2 of 3. De rest is dan ongebonden of onbebouwde grond.

Hoofdstuk 10

Parkeren Geen opmerkingen

Hoofdstuk 11

Overige bestemmingen Geen opmerkingen

03.06

TOT SLOT De nota “Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2022” geeft een overall beschrijving van het systeem van grondprijs / grondwaarde bepaling voor de diverse categorieën op de vastgoedmarkt van Amsterdam. Het gekozen

11

systeem in Amsterdam is een genormeerd residueel systeem. De hoogte van de marktconforme grondprijs wordt bepaald door middel van de genormeerd residuele methodiek. Residueel betekent dat de waarde van de grond bepaald wordt door de opbrengstpotentie van de grond (marktconforme VON prijzen te verminderen met de stichtingskosten die benodigd zijn. De grondprijs is het resultaat van de VON prijzen minus stichtingskosten. Daar de grondprijzen an sich dus niet worden vastgesteld en niet als zodanig hoger of lager kunnen worden vastgesteld, wil de Adviesgroep dan ook benadrukken dat het zich geen mening kan vormen over de hoogte van de grondprijzen/grondwaardes. De Adviesgroep kan gezien de grote bandbreedte van VON prijzen en stichtingskosten alleen beoordelen of de methodiek in haar ogen op een goede manier is gehanteerd en of de bandbreedtes in alle redelijkheid overeen komen met in de markt waargenomen waarden. De gekozen systematiek voor vaststellen van de grondprijzen, de veelheid aan variabelen die bij elke ontwikkeling een rol spelen en de stapeling van eisen aan een bepaalde ontwikkeling en/of locatie kan een groter effect hebben dan voorheen voorspeld kan worden. Tussentijds vinger aan de pols houden is ons inziens dan ook een must. Zeker in deze turbulente tijden op de vastgoedmarkt en in de wereld, waar ook de huidige markt overstijgende zaken een rol spelen.

Denk hierbij aan Covid-19, stijgende inflatie en stijgende rentes die een grote stempel op de economie en dus op de vastgoedmarkt kunnen drukken. Met name de woningmarkt kent al geruime tijd een grote problematiek. Woningen zijn schaars, de doorstroming is slecht, bouwkosten stijgen en de prijzen zijn onverminderd hoog, waardoor het cumulatief effect is dat de woningmarkt op slot zit. In het net afgesloten regeerakkoord staan al de nodige maatregelen die een effect moeten beogen, maar die zal zich wellicht pas op een wat langere termijn tonen. De Adviesgroep is van mening dat alleen door een gecombineerde inspanning van gemeente en marktpartijen op allerlei vlak in Amsterdam hier – ook op de wat kortere termijn - een uitweg te vinden is.

12

Aldus opgemaakt en ondertekend te Amsterdam op 20 december 2021

_____ _____________________________ De heer P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT

___________________________________ Mevrouw drs. A.P.M. van der Wielen RMT RT

13