2. Nota van beantwoording 15 nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam maart 2026.pdf

Reactie college De kans bestaat inderdaad dat toeristen elders een accommodatie zullen vinden als verhuurders in het Centrum 15 in plaats van 30 nachten mogen verhuren, maar dat hoeft niet per se in een hotel in de binnenstad te zijn. Het is ook goed mogelijk dat toeristen in andere wijken zullen verblijven waar geen nachtenlimiet van 15 nachten geldt.

3.2.3 Reactie Koninklijke Horeca Nederland Koninklijke Horeca Nederland (KHN) staat positief tegenover de extra stappen die de gemeente zet om overlast door vakantieverhuur tegen te gaan. Echter schieten de voorgestelde maatregelen volgens hen ernstig tekort en geeft het terug­ brengen van het maximumaantal nachten slechts tijdelijk verlichting. KHN ziet liever een algeheel verbod op particuliere vakantieverhuur voor alle drukbezochte wijken zoals het Centrum, De Pijp en delen van West en Oost.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

32

3.2.3.1 Handhaving schiet tekort KHN stelt dat er in de praktijk structureel en op grote schaal misbruik wordt gemaakt van de huidige regels. Woningen worden aantoonbaar vaker dan 30 dagen per jaar verhuurd, vaak aan grote groepen toeristen, zonder enige controle of naleving van voorwaarden zoals het maximum­ aantal personen of het verbod op overlast. Handhaving schiet tekort, meldingen leiden zelden tot directe actie, boetes worden vaak door de rechter gematigd en het afschrikwekkende effect is minimaal, aldus KHN. Het gevolg is dat illegale verhuur loont en reguliere aanbieders worden gestraft.

Reactie college Het college neemt misbruik van de bestaande regels hoog op. Er is een handhavingsteam voor vakantieverhuur. In de handhaving wordt gewerkt aan de hand van prioriteitsbeleid. Dat betekent dat zwaardere overtredingen met overlast eerst worden aangepakt, illegale hotels bijvoorbeeld. Gelet op de afname van het online aanbod en ervaren overlast van vakantieverhuur, concludeert het college dat de maatregelen en de handhaving een remmend effect op (illegale) toeristische verhuur hebben. Vanaf mei 2026 zal de gemeente alle verhuurdata van grote online platforms ontvangen en de verwachting is dat overtredingen daarmee nog beter aan het licht komen en de gemeente nog adequater kan handhaven. 3.2.3.2 Oneerlijke concurrentie De achterban van KHN maakt zich zorgen vanwege de oneerlijke concurrentie met hotels en andere gereguleerde verblijfsaccommodaties die wel aan strenge eisen moeten voldoen. Ondernemers in deze sector hebben te maken met onder andere een beddenstop, vergunningseisen, hoge lasten, toezicht en in bepaalde gebieden zelfs met vervroegde sluitingstijden. Tegelijkertijd blijft particuliere vakantieverhuur grotendeels buiten schot hoewel dit een directe impact heeft op leefbaarheid, overlast en de druk op de woning­ markt. Daarnaast dragen ondernemers btw af over logies, terwijl particuliere verhuurders daar vaak van zijn vrijgesteld.

Met de verhoging van het btw-tarief op logies van 9 naar 21 procent wordt dit verschil steeds groter. KHN constateert ook dat er bij vakantieverhuur nauwelijks sprake is van toezicht op het gebied van veiligheid en naleving van regelgeving. In de professionele verblijfssector gelden strenge voorschriften zoals brandveiligheids­ eisen, vergunningplicht, meldingssystemen en controle op ongewenste praktijken. KHN pleit

Nota van beantwoording

ervoor dat voor vakantieverhuur minimaal vergelijkbare voor­waarden gaan gelden, zodat er sprake is van een gelijk speelveld en een verantwoord aanbod.

Reactie college Het college deelt de mening dat vakantieverhuur impact heeft op de leefbaarheid. Daarom is vakantieverhuur enkel onder strenge voorwaarden toegestaan. Sinds 2014 zijn verschillende maatregelen getroffen en strengere eisen gesteld (waaronder een registratie-, meld- en vergunning­ plicht). Ook zijn bij vakantieverhuur, in het kader van brandveiligheid, niet meer dan vier bezoekers toegestaan. Daarbij moet er ook toeristenbelasting worden afgedragen. Dit bedraagt 12,5 procent. De maatregelen worden wel degelijk gehandhaafd met hoge boetes en dwangsommen bij geconsta­ teerde overtredingen. Tegelijkertijd is particuliere vakantieverhuur in woningen niet volledig gelijk te stellen aan de professionele verblijfssector waardoor naar mening van het college geen sprake is van oneerlijke concurrentie. 3.2.3.3 V  akantieverhuur legt druk op de woningmarkt De woningnood in Amsterdam is nijpend. Veel horecaondernemers kunnen geen personeel vinden mede doordat betaalbare woonruimte ontbreekt. Het toestaan van vakantieverhuur, ook al gaat het om slechts 15 dagen, draagt niet bij aan een oplossing maar verergert juist het probleem. Bovendien zien we dat het bredere woningaanbod onder druk komt te staan doordat toeristische verhuur woningen aan de reguliere markt onttrekt, de huizenprijzen opdrijft en starters, jongeren en ouderen verdringt.

Sommige hypotheekverstrekkers nemen verwachte verhuuropbrengsten zelfs mee in de financiering wat de woningmarkt verder onder druk zet.

Reactie college Het college onderschrijft het belang om toeristische verhuur te beperken zodat woningen er zijn om in te wonen. Wonen in Amsterdam staat al lange tijd onder druk. Door de opkomst van vakantieverhuur werden steeds meer woningen grote delen van het jaar verhuurd. Het college zet zich op verschillende manieren in om deze ontwikkeling zo goed mogelijk tegen te gaan. Zo is het maximumaantal nachten vakantieverhuur in het verleden verlaagd van 60 naar 30 en is er een wijkquota voor vergunningen voor Bed&Breakfast. Door het verder terugdringen van het maximum­ aantal verhuurnachten draagt de escalatieladder

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

33

vakantieverhuur, naast de primaire overweging om de leefbaarheid te verbeteren, ook bij aan dat woningen worden gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn. 3.2.3.4 Effectievere en centraal beheerde registratie Hoewel er momenteel sprake is van een meldplicht voor vakantieverhuur, blijkt in de praktijk dat deze slechts beperkt wordt nageleefd en lastig te controleren is. KHN pleit daarom voor een effectievere en centraal beheerde registratie bij de gemeente, bijvoorbeeld via koppeling met systemen zoals Visitordata. Deze registratie zou ook toegankelijk moeten zijn voor toezichthoudende en hulpverlenende instanties zoals de brandweer en politie, zodat bekend is wie wanneer waar verblijft. Dit is niet alleen van belang voor toezicht en handhaving maar ook voor de veiligheid van bewoners, gasten en omwonenden.

Reactie college Amsterdam werkt er al jaren aan om actuele data over toeristische verhuur in woningen zo compleet mogelijk te ontvangen. Na een intensief lobby­ traject is de Europese verordening datadeelplicht toeristische verhuurplatforms er gekomen. Dat betekent dat alle grote online platforms voor toeristische verhuur van woningen maandelijks verplicht via een speciale digitaal systeem data beschikbaar moeten stellen voor overheden. Amsterdam krijgt dan ook vanaf mei 2026 beter inzicht in de toeristische verhuur in de stad, wat ook helpt bij het handhaven van regels. Deze data zullen ook worden betrokken bij het bepalen van volgende stappen op de escalatieladder. 3.2.3.5 Algeheel verbod op vakantieverhuur De inzet van een escalatieladder is een stap, maar onvoldoende. Het beperken van het aantal verhuurnachten naar 15 in overbelaste wijken is slechts een tijdelijke verlichting. Wij pleiten ervoor om in drukbezochte buurten zoals het Centrum, De Pijp en delen van West en Oost, volledig te stoppen met particuliere vakantieverhuur. Een maatregel die past bij het bestaande pakket aan beperkingen voor de formele logiessector. Bovendien is een algeheel verbod eenvoudiger te handhaven dan een systeem waarbij per woning het aantal dagen moet worden bijgehouden en gecontroleerd.

Hoewel de rechter eerder een dergelijk verbod op grond van de Huisvestingswet heeft afgewezen, zijn er volgens KHN en volgens de rechter, wel degelijk andere juridische mogelijkheden om

Nota van beantwoording

strengere maatregelen te treffen. Met klem wordt dan ook verzocht om deze alternatieven te onderzoeken en om als onderdeel van een totaalpakket aan maatregelen voor drukke gebieden verdergaande stappen te zetten.

Reactie college Het college constateert dat KHN ook vindt dat het aantal overnachtingen van toeristen in drukke gebieden beperkt moet worden. Een totaalverbod op vakantieverhuur in drukke wijken is echter nog niet aan de orde. In 2020 stelde het college in verschillende wijken een verbod op vakantie­ verhuur in. De overlast in die wijken was hoog. De Raad van State vernietigde dat verbod in 2023. Hoofdboodschap van de uitspraak was dat het college de effecten van de al genomen maat­ regelen niet goed genoeg had onderzocht. En dat eerst naar minder vergaande maatregelen gekeken had moeten worden. In de nieuwe escalatieladder is een tussenstap ingesteld, het verlagen van het maximumaantal nachten, en toetst het college twee jaar na invoering van een maatregel de effecten. Dat gebeurt op basis van vooraf afgesproken grenswaarden. Het college vindt dat hiermee een passende invulling wordt gegeven aan de uitspraak van de Raad van State.

3.2.4 Reactie Home Exchange 3.2.4.1 V  akantie-woningruil via Home Exchange is fundamenteel anders dan vakantieverhuur Home Exchange begrijpt en ondersteunt de missie van de gemeente Amsterdam om de woning­ voorraad te beschermen en de leefbaarheid in woonwijken te verbeteren. De organisatie heeft begrip voor de regulering van commerciële vakantieverhuur, maar niet voor de regulering van niet-commerciële vakantie-woningruil. Ook meerdere insprekers schrijven dat vakantiewoningruil fundamenteel verschilt van vakantie­ verhuur. Home Exchange is het niet eens met de stelling van het college dat vakantie-woningruil een vorm van vakantieverhuur is. Het puntensysteem is een logistieke oplossing die het ruilen vergemak­ kelijkt, maar maakt het daarmee niet commercieel. Het grootste voordeel van het puntensysteem is dat het de mogelijkheden van vakantie-woningruil aanzienlijk vergroot. Een 1-op-1 ruil is immers vaak lastig te realiseren. Punten bij Home Exchange hebben geen geldwaarde en kunnen niet worden ingewisseld voor geld. Dit onderstreept het niet-commerciële karakter van vakantie-woningruil. Home Exchange pleit voor een volledige vrijstelling van alle regels die voor vakantieverhuur gelden.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

34

Reactie college Het college beschouwt vakantie-woningruil tegen punten als een vorm van vakantieverhuur, omdat het in de basis gelijk is aan elkaar: toeristen verblijven in de woning en de bewoner is gedurende het verblijf afwezig. Vakantieverhuur is het tegen betaling tijdelijk in gebruik geven van een zelfstandige woonruimte, zonder dat de bewoner aanwezig is. Bij vakantie-woningruil bestaat de betaling uit het recht om de woning van de ander tijdelijk te gebruiken tegen punten. Bij een platform als Home Exchange kunnen punten worden ingezet om in een woning te mogen verblijven, dus op die manier vertegenwoordigen punten een economische waarde en zijn punten een economisch middel. Vanaf 1 januari 2025 is verduidelijkt dat vakantie-woningruil waarbij er geen andere vergoeding dan het verblijf in een woning tegenover staat niet onder vakantieverhuur valt, ook als de ruil via een platform tot stand komt en ook dat het als vorm van woningonttrekking is toegestaan. Ruilen met gebruik van punten, credits of andere vormen van tegenprestaties zijn niet vrijgesteld van regels van vakantieverhuur. De gemeente vindt het belangrijk om toeristen in woningen in balans te houden en daarom gelden de regels ook voor vakantie-woningruil.

3.2.4.2 Vakantie-woningruil is een sociaal initiatief niet gebaseerd op winst Vakantie-woningruil in al haar vormen, dus ook met een puntensysteem zoals bij Home Exchange, is een sociaal initiatief in de privésfeer zonder winstoogmerk. Home Exchange benadrukt dat leden een gemeenschap vormen en jarenlang relaties met elkaar opbouwen. Volgens insprekers gaat het hier niet om toeristen die overlast veroorzaken en Amsterdam als een ultieme feestlocatie beschouwen. De meerderheid van de gebruikers van vakantie-woningruil platforms bestaat uit gezinnen of stellen die op zoek zijn naar een lokale ervaring en de stad willen ontdekken vanuit het perspectief van de inwoner. Ze is juist het type toerist dat Amsterdam graag wil hebben. Volgens eigen gegevens van Home Exchange zijn er geen meldingen van overlast bij vakantiewoningruil. Het systeem is gebaseerd op vertrouwen en relaties tussen ruilers. Negatieve reviews op de website maken een volgende vakantie-woningruil onmogelijk.

Reactie college Zoals in de voorgaande reactie aangegeven vormt het gebruik van de woning de basis van het beleid. Meerdere onderzoeken tonen aan dat het verblijf

Nota van beantwoording

van toeristen in woningen invloed heeft op de leefbaarheid van de directe leefomgeving, wijk en stad. Het verschil tussen een toerist die een woning huurt of een woning ruilt, is voor direct omwonenden niet waarneembaar. Zij ervaren simpelweg de aanwezigheid van toeristen in hun pand of naastgelegen woning. 3.2.4.3 V  akantie-woningruil is een duurzame alternatief voor toerisme Home Exchange benoemt verschillende voordelen van toeristisch verblijf in woningen bij vakantiewoningruil ten opzichte van verblijf in hotels. Volgens meerdere insprekers kan vakantiewoningruil als voorbeeld dienen, om te bewijzen dat duurzaam toerisme en een leefbare stad elkaar niet in de weg zitten. Home Exchange wil graag gezien worden als een gesprekpartner om de gemeente in haar missie te ondersteunen.

Reactie college Het college beschouwt alle verhuurplatforms als belangrijke gesprekspartners en zit daarom geregeld met partijen aan tafel om bijvoorbeeld input te vragen op beleidswijzigingen of andere relevante zaken aangaande toeristische verhuur te bespreken. Het college staat niet negatief tegenover het concept vakantie-woningruil, maar in het belang van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn ook voor vakantie-woningruil grenzen gesteld. 3.2.4.4 V  akantie-woningruil is niet bron van overlast Vakantie-woningruil betreft een klein deel van het totale toerisme in de stad, met een vrij beperkt gemiddelde verblijfsperiode van 17 nachten. Gezien het zo’n klein deel betreft, kan het niet een hoofd overlastbron zijn. Gebruikers van vakantiewoningruil platforms worden zorgvuldig geselec­ teerd. Daardoor is het zeer onwaarschijnlijk dat ruilers gasten accepteren die overlast kunnen veroorzaken. De meerderheid van de gasten zijn gezinnen die verblijven met een intentie om de stad zoals de inwoners te ervaren en geen overlast veroorzaken.

Reactie college Voor de reactie van het college wordt verwezen naar de reactie op paragraaf 3.2.2.3 ‘Vakantie­ verhuur geen oorzaak overlast’ door Airbnb. Daarnaast neemt het college waar dat er steeds meer platforms voor vakantie-woningruil online bijkomen. Dat bevestigt de noodzaak om deze vorm van vakantieverhuur te blijven reguleren.

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

35

3.2.5 Individuele reacties over vakantiewoningruil 3.2.5.1 Vakantie-woningruil maakt vakantie voor mensen met kleine beurs mogelijk De huidige regels reguleren verschillende aspecten van vakantieverhuur, waaronder één waarbij het maximale aantal personen per woning tot vier is toegestaan. Meerdere insprekers ervaren deze regel als discriminerend voor gezinnen met meer dan twee kinderen. Volgens de insprekers is het leven de afgelopen tijd veel duurder geworden, waardoor vakantie-woningruil voor sommige gezinnen de enige betaalbare manier is om op vakantie te gaan. Voor grotere gezinnen is het alleen mogelijk om 1 op 1 ruilen, wat in de praktijk heel ingewikkeld is, daarom beperkt het de mogelijkheden van die groep.

Reactie college Het college is bekend met de kritiek op de maximumregel van vier personen per woning. Dit is onder andere besproken tijdens de gemeenteraadsvergadering van 10 juli 2025. Bij vakantie-woningruil kunnen grotere gezinnen wel in Amsterdam terecht als er geruild wordt zonder extra vergoeding. Zoals toegezegd in de raads­ vergadering van 10 juli 2025 zal het college onderzoeken of er een versoepeling van het maximum van vier personen voor vakantieverhuur in grotere woningen mogelijk is voor grotere gezinnen, zolang dit niet voor onveilige situaties en overlast zorgt.

3.2.6 Individuele reacties over vakantieverhuur 3.2.6.1 Positief over tijdelijk beperken van vakantieverhuur in de wijken met overlast Een groot deel van de insprekers is positief over de maatregelen die vakantieverhuur beperken. Volgens hen ervaren bewoners van woningen naast vakantieverhuur regelmatig overlast door toeristen. Veel woningen in Amsterdam zijn van zichzelf al gehorig en toeristen hebben een ander ritme dan bewoners. Dit zorgt voor veel geluidsoverlast. Bewoners van Amsterdam maken zich daarnaast zorgen over de leefbaarheid en de sociale cohesie in de stad en vakantieverhuur draagt daar niet aan bij. Handhaving wordt gezien als een belangrijk middel om excessen in een vroeg stadium op te sporen en de naleving van de regels te waarborgen. Veel insprekers vinden dat er meer capaciteit nodig is bij de handhaving om de aangescherpte regels

Nota van beantwoording

effectief te kunnen controleren. Burgers merken op dat er nog veel illegale situaties in de stad zijn die niet voldoende worden aangepakt.

Reactie college Het college dankt alle insprekers voor de positieve reacties en zegt toe zich te zullen blijven inzetten om de ervaren overlast door vakantieverhuur te beperken en de leefbaarheid te verbeteren. Misbruik en illegale situaties hebben nadrukkelijk de aandacht van het college: een speciaal handhavingsteam is hier dagelijks mee bezig. 3.2.6.2 Nog strengere maatregelen wenselijk Veel insprekers geven aan dat het voorstel nog niet ver genoeg gaat. Zij pleiten voor meer maatregelen om vakantieverhuur verder aan banden te leggen. Als reden wordt genoemd dat woningen niet bedoeld zijn voor commerciële doeleinden, maar om in te wonen. Er wordt voorgesteld om in meer wijken, zoals Oud-West en West, beperkingen op te leggen, of om vakantieverhuur alleen in buitenwijken toe te staan. Verder pleiten veel insprekers om toeristen alleen in professionele B&B’s of hotels te laten verblijven. Veel insprekers ervaren veel overlast door vakantieverhuur. Tegelijkertijd vrezen veel mensen een waterbed­ effect: een situatie waarbij omliggende wijken meer overlast van vakantieverhuur krijgen als gevolg van de maatregelen. Een aantal insprekers pleit ervoor dat dezelfde, strengere regels voor de hele stad gelden om dit te voorkomen.

Reactie college Het college is het ermee eens dat woningen zijn bedoeld om in te wonen. De afgelopen jaren heeft het college dan ook verschillende maatregelen genomen om de schaarse woningvoorraad en leefbaarheid in buurten te beschermen. Daarbij dient het college rekening te houden met de evenredigheid: de maatregelen moeten in verhouding staan tot de huidige situatie. Met deze escalatieladder wordt hier opvolging aan gegeven, waarbij op basis van indicatoren gepaste maatregelen kunnen worden genomen. Direct strengere maatregelen treffen, zoals een algeheel verbod, is nu niet mogelijk. 3.2.6.3 E  r worden te veel vakantieverhuur­ vergunningen afgegeven per jaar Een aantal insprekers geeft aan dat er veel vakantieverhuurvergunningen worden afgegeven in hun directe woonomgeving en vraagt zich waarom het aantal vergunningen niet ingeperkt kan worden, om te voorkomen dat er te veel verhuur

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

36

zal plaatsvinden. Een inspreker stelt voor om een maximumaantal vergunningen voor alle wijken binnen de ring in te stellen, in combinatie met een maximum totaal aantal te verhuren nachten voor een jaar.

Reactie college Het college begrijpt de zorgen van bewoners over de toename van vakantieverhuur in hun directe woonomgeving, omdat een concentratie van vakantieverhuur in bepaalde wijken de leefbaar­ heid onder druk kan zetten. Tegelijkertijd is vakantieverhuur toegestaan binnen de wettelijke kaders, en moet het college vergunningen verlenen wanneer aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. 3.2.6.4 Hoe hoger de hypotheeklast, hoe meer dagen vakantieverhuur toestaan Sommige insprekers geven aan van mening te zijn dat vakantieverhuur geen effect heeft op de woningmarkt, maar wel de nodige extra inkomsten genereert voor huiseigenaren. Dit kan bijvoorbeeld gebruikt worden om een dure hypotheek te betalen. Deze insprekers pleiten ervoor dat eigenaren die meer dan 50% van hun inkomen kwijt zijn aan de hypotheek, minimaal 30 dagen per jaar moeten kunnen verhuren.

Reactie college Het college is ermee bekend dat vakantieverhuur voor Amsterdammers een manier is om extra inkomsten te genereren in een tijd waarin de kosten zijn gestegen. Met het beleid probeert het college hiervoor dan ook ruimte te behouden, maar het neemt daarbij wel de leefbaarheid en woningschaarste in acht. Met deze escalatieladder worden gepaste maatregelen genomen op het moment dat de leefbaarheid in het geding komt.

Nota van beantwoording

Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam | 24 maart 2026

37

Colofon

ONT2026263

Uitgave van: Gemeente Amsterdam, directie Wonen Ontwerp: Ontwerpwerk Datum uitgave: 24 maart 2026